Harbutowice 479 - Fujawa - Komornik Sądowy przy Sądzie

Transkrypt

Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 1123/1 i 1123/2, KR1Y/00071204/9 i KR1Y/00072610/5 –
Harbutowice 479 gmina Sułkowice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 28/28
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor
nie
ponosi
odpowiedzialności
za
wady ukryte nieruchomości będącej
przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość
nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji
kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego
urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Postanowienie o powołaniu biegłego
2. Protokoły badania ksiąg wieczystych
3. Wypis z rejestru gruntów
4. Kopia mapy zasadniczej
5. Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
6. Decyzje o pozwoleniu na budowę
7. Potwierdzenie przyjęcia obiektu do użytkowania
8. Dokumentacja fotograficzna
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice czerwiec 2015 r.
strona 27/28
IV. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości objętej księgami wieczystymi numer
KR1Y/00071204/9 i KR1Y/00072610/5 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w
Myślenicach, składającej się z działki ewidencyjnej nr 1123/1 zabudowanej budynkiem
mieszkalno – letniskowym oznaczonym numerem porządkowym 479 oraz niezabudowanej
działki ewidencyjnej nr 1123/2, położonej w miejscowości Harbutowice gmina Sułkowice,
wynosi w zaokrągleniu do pełnych złotych:
400.000 zł
słownie złotych: czterysta tysięcy
w tym:
działka nr 1123/1 części składowe gruntu -
49.000 zł
309.000 zł
działka nr 1123/2 -
42.000 zł
Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w
wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o
zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych
w toku badania rynku lokalnego
Myślenice, 24 czerwca 2015 r.
strona 26/28
Z uwagi na cel wyceny oraz przyjętą metodykę z określonej powyżej wartości wyodrębnia
się wartość gruntu oraz wartość części składowych tej nieruchomości tj. budynku
mieszkalnego
i
trwałych
elementów
zagospodarowania
gruntu.
Wartość
gruntu
o powierzchni 989 m², w granicach działki nr 1123/1, określa się w oparciu o zebrane
transakcje podobne, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu
2
porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m powierzchni działki gruntu.
Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników
korygujących:
cena minimalna
32,43
cena maksymalna
97,57
u min
0,4913
cena średnia
66,01
u max
1,4781
Atrybuty
Wagi
Zakres zmienności
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
skal atrybutów
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Lokalizacja
0,30
0,1474
0,4434
1
5
1
0,1474
Powierzchnia i
konfiguracja
0,20
0,0983
0,2956
1
5
2
0,1491
Uzbrojenie
0,20
0,0983
0,2956
1
5
2
0,1491
Przeznaczenie
0,15
0,0737
0,2217
1
5
3
0,1500
Inne
0,15
0,0737
0,2217
1
5
3
0,1500
1,00
0,4913
1,4781
0,7456
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
Vj =
W 1123/1 =
66,01
*
0,7456
=
49,22
989
*
49,22
≈ 49 000
Stąd wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości (budynku mieszkalnego i
trwałych elementów zagospodarowania gruntu) wynosi:
358 000 zł – 49 000 zł = 309 000 zł
Wartość działki ewidencyjnej nr 1123/2, posiadającej analogiczne cechy jak działa nr
1123/1 określono w oparciu o oszacowaną wyżej wartość jednostkową działki nr 1123/1,
i wynosi ona w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych:
2
2
W 1123/2 = 858 m * 49,22 zł/m = 42 000 zł
strona 25/28
III.2. Arkusze wyceny nieruchomości.
Na
podstawie
przedmiotowej
zebranych
informacji,
nieruchomości
dokonano
gruntowej
określenia
zabudowanej,
wartości
składającej
się
rynkowej
z
działki
ewidencyjnej nr 1123/1, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu
porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m
2
powierzchni użytkowej
budynku. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny
średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do
usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a
maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi
interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników korygujących:
cena minimalna
1 837
cena maksymalna
3 692
u min
0,6748
cena średnia
2 722
u max
1,3566
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
Zakres zmienności
skal atrybutów
Atrybuty
Wagi
Lokalizacja
Powierzchnia
budynku
Konstrukcja
budynku
Stan techniczny standard
Architektura funkcjonalność
Powierzchnia i
stan działki
Inne
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
0,25
0,1687
0,3391
1
5
2
0,2094
0,10
0,0675
0,1357
1
5
4
0,1178
0,10
0,0675
0,1357
1
5
2
0,0837
0,15
0,1012
0,2035
1
5
4
0,1767
0,15
0,1012
0,2035
1
5
5
0,2035
0,15
0,1012
0,2035
1
5
3
0,1500
0,10
0,0675
0,1357
1
5
4
0,1178
1,00
0,6748
1,3566
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
VJ =
2 722
*
1,0589
≈
2 882
WN =
124,3
*
2882
≈
358 000
1,0589
strona 24/28
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych,
a przeznaczonych pod zabudowę, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których
wagi i skale zawiera poniższa Tabela.
Cechy rynkowe
Lokalizacja –
położenie,
otoczenie, dojazd
bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury
społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne
i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową;
bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury
społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty
budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt
regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych
deniwelacjach;
bardzo słaba: niewielka powierzchnia działki, kształt
niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno
nachylony o znacznych deniwelacjach
Powierzchnia i
konfiguracja –
powierzchnia,
kształt działki
i topografia terenu
bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w
bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia;
bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości
przyłączenia
Uzbrojenie –
dostęp do mediów
bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona
pod zabudowę mieszkaniową, z dopuszczeniem usług;
bardzo słabe: działka tylko w części budowlana,
przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne
ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy
Przeznaczenie –
funkcja w planie
miejscowym
Inne – w tym
ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
Zakres wartości cechy rynkowej
bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak
zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej;
bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np.
przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie
zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej
Waga
cechy
(%)
Wartość
cechy
30%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
100%
strona 23/28
Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ
Data transakcji: grudzień 2014 r.
Repertorium A nr 4484/15
Nr działek: 3583, 3586/1
2
Powierzchnia działek: 1 850 m
Cena transakcyjna: 60.000 zł
Lokalizacja, otoczenie, dojazd: Rudnik ul. Słoneczna, gmina Sułkowice; dojazd
utwardzoną drogą o nawierzchni żwirowej; otoczenie stanowi zabudowa
mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa oraz użytki rolne.
Kształt nieruchomości nieregularny, częściowo wyznaczony przez naturalny ciek
wodny; teren niezagospodarowany, częściowo zadrzewiony i zakrzewiony;
uzbrojenie: media w zasięgu do 50 m - 100 m; w planie miejscowym teren
zabudowy mieszkaniowej oraz zieleni nieurządzonej.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ
Data transakcji: maj 2014 r.
Nr działki: 401/6
2
Powierzchnia działki: 1.071 m
Cena transakcyjna: 104.500 zł
Lokalizacja, otoczenie, dojazd: Krzywaczka, gmina Sułkowice; dojazd drogą o
nawierzchni asfaltowej oraz kilka metrów drogą wewnętrzną po dz. 401/4 (udział
1/4); otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny
zielone.
Działka ma kształt regularny, zbliżony do prostokąta o wymiarach 30 m x 36 m;
brak elementów zagospodarowania działki; uzbrojenie: media w zasięgu do 50 –
100 m; w planie miejscowym teren mieszkalnictwa zagrodowego.
strona 22/28
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w
badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli.
Data
transakcji
Nr Rep.
Obręb
Ulica
Plan
Cena
działek
Pow.
działek
Cena 1
mkw
2014-12-29
4484/15
Rudnik
Słoneczna
MN, cz. ZR
60 000
1 850
32,43
2014-10-30
3586/14
Sułkowice
Sucha Góra
MU
115 000
3 012
38,18
2014-08-29
2922/14
Sułkowice
Kowalska
MN, cz. ZR
62 000
1 103
56,21
2014-08-28
2359/14
Krzywaczka
Brak
MR
100 000
1 237
80,84
2014-06-16
1266/14
Krzywaczka
Brak Ulicy
KGP, cz. MU1
75 000
800
93,75
2014-05-28
1670/14
Krzywaczka
Brak Ulicy
MR
104 500
1 130
92,48
2014-05-28
1670/14
Krzywaczka
Brak Ulicy
MR
104 500
1 071
97,57
2014-05-23
1825/14
Sułkowice
Sucha Góra
R, cz. MU
75 000
1 948
38,50
2014-04-25
2289/14
Krzywaczka
Brak Ulicy
MR
70 000
1 000
70,00
2014-04-24
3776/14
Rudnik
Centralna
MR
35 000
750
46,67
2014-02-12
708/14
Sułkowice
Zagumnie
MU
35 000
807
43,37
2014-01-23
234/14
Krzywaczka
Brak Ulicy
MR
95 000
1 027
92,50
2013-12-30
6927/13
Biertowice
Brak Ulicy
MR, cz. KW
70 000
1 000
70,00
2013-12-21
5635/13
Krzywaczka
Brak Ulicy
MR, cz. KZ
62 400
1 300
48,00
2013-10-29
11087/1
Krzywaczka
Brak Ulicy
MR
73 000
801
91,14
2013-09-12
1618/13
Krzywaczka
Brak Ulicy
MR
72 000
806
89,33
2013-06-12
2748/13
Biertowice
Brak Ulicy
MR. Cz. KDW
45 000
900
50,00
2013-06-06
1844/13
Krzywaczka
Brak Ulicy
MR
115 000
2 010
57,21
wartość minimalna
35 000
750
32,43
wartość maksymalna
115 000
3 012
97,57
wartość średnia
76 022
1 253
66,01
odchylenie standardowe
25 044
591
22,87
strona 21/28
Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych
Zakresem analizy objęto obszar Gminy Sułkowice. Do wyceny wybrano transakcje
gruntów przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej, o powierzchniach od 700 m2
2
do 2000 m . Okres analizy obejmuje dwa lata tj. od czerwca 2013 r.
W latach 2006 - 2008 roku nastąpił gwałtowny, skokowy wzrost cen nieruchomości
gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Główną przyczyną była
sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w dużych miastach, których ceny osiągnęły poziom
porównywalny z domami na terenach podmiejskich i wiejskich. Spowodowało to lawinowy
wzrost popytu na grunty u mieszkańców aglomeracji miejskich, dla których stały się one
bardzo atrakcyjną alternatywą dla mieszkań w mieście. Na terenie powiatu myślenickiego
zjawisko to wystąpiło szczególnie silnie w miejscowościach najbliżej położonych Krakowa i
z dobrą do niego dostępnością komunikacyjną (dzięki drodze dwupasmowej), tj. w gminie
Siepraw i północnej części gmin Sułkowice i Myślenice. Z początkiem roku 2009 dynamika
wzrostu cen działek wyraźnie spadła, nastąpiła wyraźna stabilizacja cenowa. W przypadku
nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie objętym analizą nie stwierdzono
na rynku lokalnym istotnego trendu zmiany cen – obliczane wartości trendu mieszczą się
w granicach błędu statystycznego. Z uwagi na powyższe zarejestrowane ceny
nieruchomości podobnych nie będą korygowane z tytułu upływu czasu na datę wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne
z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny,
funkcję użytkową i sposób wykorzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Pojęcie nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne
cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub
identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do
skorygowania
w
procesie
szacowania,
poprzez
zastosowanie
współczynników korygujących i poprawek.
odpowiednich
strona 20/28
Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na
podstawie analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa tabela.
Cechy rynkowe
Lokalizacja –
położenie,
otoczenie, dojazd
Powierzchnia
budynku
Konstrukcja
budynku
Stan techniczny,
standard
wykończenia i
wyposażenia
Architektura,
funkcjonalność
Powierzchnia,
konfiguracja i stan
zagospodarowania
działki
Inne – w tym
ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
Analiza wagi cechy rynkowej
bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury
społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i
atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową;
bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury
społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty
budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
bardzo duża: pow. 180 m²
bardzo mała: poniżej 100 m²
bardzo dobra: tradycyjna murowana z materiałów
ceramicznych, dach kryty dachówką ceramiczną, stropy
żelbetowe
bardzo słaba: konstrukcja szkieletowa drewniana, tzw. dom
kanadyjski, izolacja z wełny, od zewnątrz płyta OSB + tynk,
stropy drewniane, dach kryty onduliną/gontem papowym
bardzo dobry: wiek budynku do 5 lat, wykonany z wysokiej
jakości materiałów, wysoka jakość wykonania i
wykończenia, pełne uzbrojenie, brak zużycia technicznego i
funkcjonalnego;
bardzo słaby: wiek budynku powyżej 20 lat, bardzo niski
standard wykonania i wykończenia, niepełne uzbrojenie,
zużycie techniczne i funkcjonalne ponad 30%
bardzo dobra: nowoczesna atrakcyjna architektura, bardzo
dobry układ pomieszczeń, brak pomieszczeń przejściowych i
powierzchni o obniżonej funkcjonalności np. niskich piwnic;
bardzo słaba: słaba architektura, budynek
wielopokoleniowy, słaby rozkład funkcjonalny pomieszczeń,
znaczny udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności:
piwnic, pom. gospodarczych, strychów
bardzo dobra: działka ponad 0,20 ha, kształtna, na terenie
płaskim, ogrodzona, w całości i bardzo dobrze
zagospodarowana, place i dojazdy oraz parkingi urządzone;
bardzo słaba: działka do 0,10 ha, o niekorzystnym
kształcie, słabo zagospodarowana
bardzo dobre: brak ograniczeń prawnych, techniczno –
budowlanych i planistycznych, brak zagrożeń
środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej;
bardzo słabe: istotne ograniczenia prawne, techniczno –
budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę
sieci techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne, wysokie
zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej
Waga
cechy
(%)
Wartość
cechy
25%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
10%
5 - bardzo mała
4 - mała
3 - średnia
2 - duża
1 - bardzo duża
10%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo dobry
4 - dobry
3 - średni
2 - słaby
1 - bardzo słaby
15%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
10%
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
100%
strona 19/28
Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ
Lokalizacja: Dobczyce, gmina Dobczyce
Data transakcji: sierpień 2014 r.
Repertorium A: 4353/14
Powierzchnia budynku: 179,67 m²
Powierzchnia działki: 871 m²
Cena transakcyjna: 330 000 zł
Przeznaczenie: zabudowa zagrodowa
Nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi wojewódzkiej. Lokalizacja
uciążliwa z uwagi na ruch kołowy o znacznym natężeniu. Otoczenie – zabudowa
mieszkaniowa i komercyjna. Budynek mieszkalny jednorodzinny, parterowy z
użytkowym poddaszem, murowany z materiałów ceramicznych, z lat 90-tych.
Ściany zewnętrzne warstwowe – pustak MAX, styropian gr. 5 cm, cegła. Dach o
konstrukcji drewnianej, kryty dachówką. Okna pcv, drzwi wewnętrzne – płycinowe.
Układ funkcjonalny – dobry. Stan techniczny budynku, standard wykończenia –
przeciętny. Działka ma kształt regularny, teren jest płaski. Nieruchomość jest
ogrodzona, obsadzona drzewami i krzewami ozdobnymi.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ
Lokalizacja: Trzemeśnia, gmina Myślenice
Data transakcji: październik 2014 r.
2
Powierzchnia budynku: 192,3 m
2
Powierzchnia działki: 1009 m
Cena transakcyjna: 710 000 zł
Otoczenie – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Budynek mieszkalny
jednorodzinny z garażem, wybudowany w latach 2009-2010 r., murowany z
pustaka ceramicznego, kryty dachówką ceramiczną, ogrzewanie - piec gazowy
dwufunkcyjny. Stan techniczny i standard – bardzo dobre. Dojazd służebnością
drogi. Działka ma kształt regularny, korzystny do zagospodarowania, zbliżony do
prostokąta, szerokość około 26 m, długość około 38 m. Teren jest płaski.
strona 18/28
Gmina
Obręb
Data transakcji
Nr
repertorium
PU.
Pow.
działki
Cena
Cena jedn.
Opis
W cenie udział w drodze dojazdowej, budynek mieszkalny w
technologii szkieletowej drewnianej, stan tzw. deweloperski,
parter i poddasze
Budynek mieszkalny przyjęty do użytkowania w maju 2011 r.
parterowy z poddaszem użytkowym
Budynek mieszkalny jednorodzinny, pozwolenie z roku 1991,
zgłoszony do użytkowania w listopadzie 2005 r. + budynek
gospodarczy
Myślenice
Osieczany
28-11-2014
24425/14
127,8
1 136
350 000
2 740
Myślenice
Zawada
27-11-2014
1581/14
125,4
1 265
380 000
3 030
Raciechowice
Czasław
22-11-2014
3845/14
152,3
1 035
360 000
2 364
Myślenice
Łęki
21-11-2014
4284/14
150,0
1 200
320 000
2 133
Budynek mieszkalny 3-kondygnacyjny, częściowo
podpiwniczonym, kryty blachodachówką + budynek gospodarczy,
murowany
Myślenice
Głogoczów
13-11-2014
3926/14
98,7
1 236
275 000
2 786
drewniany budynek mieszkalny nr 707 w Głogoczowie o pu 98,70
m2 dostęp do drogi publicznej służebność 4 m po 782 po 795 i
783/1 w akcie ustanowienie służebności po 777/4 na rzecz 777/3
Myślenice
Krzyszkowice
14-10-2014
2763/14
125,1
2 603
420 000
3 357
Myślenice
Trzemeśnia
09-10-2014
3222/14
192,3
1 009
710 000
3 692
Myślenice
Droginia
25-08-2014
6739/14
102,4
1 000
240 000
2 344
Dobczyce
Dobczyce
20-08-2014
4353/14
179,7
871
330 000
1 837
Siepraw
Siepraw
09-07-2014
4008/14
160,0
1 800
565 000
3 531
Sułkowice
Rudnik
08-05-2014
1197/14
132,0
600
330 000
2 500
Tokarnia
Krzczonów
12-04-2014
998/14
124,0
824
320 000
2 581
Lubień
Lubień
07-01-2014
102/14
96,8
506
280 000
2 893
Sułkowice
Krzywaczka
08-11-2013
23839/13
100,0
1 200
235 000
2 350
Myślenice
Trzemeśnia
07-10-2013
8956/13
140,0
500
270 000
1 929
Budynek mieszkalny z lat 80-tych murowany, kryty blachą,
częściowo podpiwniczony, 2-3-kondygnacyjnym (półpiętra)
Dobczyce
Brzezowa
29-08-2013
5519/2013
70,0
633
228 000
3 257
Budynek mieszkalny jednorodzinny, drewniany,
dwukondygnacyjny, częsciowo podpiwniczony, wybudowanym w
1991 r
Sułkowice
Sułkowice
26-08-2013
5203/13
120,0
853
300 000
2 500
Dom murowano - drewniany, po remoncie w 2008 r. w budynku
praktycznie dwa mieszkania (można połączyć w jeden lokal)
Wiśniowa
Wiśniowa
03-06-2013
5359/13
90,0
700
285 000
3 167
budynek mieszkalny, murowany, parterowy z poddaszem,
przyjęty do użytkowania w 2005 r.
127,0
70,0
192,3
cena śr.:
1 054
500 cena min.:
2 603 cena max.:
2 722
1 837
3 692
pow. śr.:
pow. min.:
pow. max.:
Budynek mieszkalny jednorodzinny, murowanm,
dwukondygnacyjny
Budynek mieszkalny jednorodzinny z garażem wybudowany w
latach 2009-2010 r. , murowany z pustaka ceramicznego, kryty
dachówką ceramiczną
Budynek mieszkalny wybudowany w 2003 r. z cegły i pustaka,
kryty blachą trapezową + budynek gospodarczy
Budynek mieszkalny jednorodzinny, parterowy z poddaszem
użytkowym
budynek mieszkalny z roku 2008, konstrukcja drewniana z bali,
kryty gontem drewnianym, do częściowego wykończenia,
zgłoszony do użytkowania
Budynek jednorodzinny, dwukondygnacyjny, murowany, kryty
blachą
Budynek mieszkalny jednorodzinny, zgłoszony do użytkowania w
2014 r., dwukondygnacyjny, murowany, z wbudowanym garażem
Budynek mieszkalny jednorodzinny z 2003 r., oddany do
użytkowania w 2013 r.
Budynek mieszkalny jednorodzinny, parterowy z użytkowym
poddaszem, kryty blachodachówką
strona 17/28
transakcji). Stosunkowo dużo (ok. 15%) rejestruje się transakcji nieruchomości o
charakterze rekreacyjno – wypoczynkowym, co wynika z walorów krajobrazowych i
klimatycznych powiatu i dużej ilości tego typu obiektów. Pozostałe rodzaje nieruchomości
pojawiające się w obrocie to nieruchomości o charakterze produkcyjnym i handlowo –
usługowym, ale z uwagi na charakter obszaru i brak wielkich stref przemysłowych ich
liczba nie przekracza 10% ogółu transakcji. Wśród transakcji nieruchomościami
gruntowymi zabudowanymi ok. 20% transakcji dotyczy budynków znajdujących się w
trakcie realizacji, z czego ok. 1/5 transakcji odnosi się do stanów surowych otwartych.
W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników
rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie
odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych
zabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę
wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, funkcję użytkową i
sposób wykorzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości
„porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak
nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną
funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w
procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i
poprawek.
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej
przedstawiono w poniższej Tabeli.
strona 16/28
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
III.1. Analiza rynku.
Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują,
że Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony
potencjalnych nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym
położona jest na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w
skład pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi
w skład krain górskich – Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i
Beskidu Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy
regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty
wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą
zabudowę.
Gmina Sułkowice położona jest w środkowej części województwa małopolskiego, w
powiecie myślenickim, w odległości ok. 25 km na południe od Krakowa. Przez jej teren
przebiegają dwie drogi wojewódzkie oraz droga krajowa nr 96 Kraków Bielsko-Biała.
Gmina Sułkowice zajmuje powierzchnię 60 km2, zamieszkaną przez ok. 13400
mieszkańców. W jej skład wchodzi miasto Sułkowice oraz 4 sołectwa: Biertowice,
Harbutowice, Krzywaczka i Rudnik. Gospodarka gminy zdeterminowana została przez jej
historyczne tradycje, przede wszystkim kowalskie. Największe zakłady na terenie gminy
zajmują się produkcją metalową. Produkcją narzędzi oraz innych elementów z metalu
zajmuje się wiele mniejszych, rodzinnych zakładów. Dużego znaczenia nabiera produkcja
wyrobów z drewna, głównie meblowych
Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych
Zakresem analizy objęto obszar powiatu myślenickiego. Do wyceny wybrano transakcje
domami wybudowanymi po roku 1990, ew. w latach 70-tych – 80-tych ale po gruntownym
remoncie i modernizacji. Okres analizy obejmuje dwa lata tj. od czerwca 2013 r.
Na terenie powiatu myślenickiego w okresie ostatnich dwóch lat zanotowano około 200
transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi, z czego zdecydowana większość
dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym (przeciętnie 75% wszystkich
strona 15/28
Instalacje – elektryczna, wodociągowa, gazowa, alarmowa, kanalizacyjna,
Ogrzewanie: instalacja centralnego ogrzewania zasilana kotłem dwufunkcyjnym gazowym,
grzejniki stalowe, w łazienkach ogrzewanie podłogowe i grzejniki wieszakowe, w pokoju
dziennym piec żeliwny (typu koza).
Stan techniczny i standard budynku
Budynek użytkowany od roku 2009 r. (potwierdzenie przyjęcia obiektu budowlanego do
użytkowania wydane przez Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w
Myślenicach dnia 14.09.2009 r. znak PINB.7353/Z/146/09). Budynek w całości
wykończony, standard wykończenia i wyposażenia dobry. Stan techniczny budynku dobry,
elementy konstrukcyjne budynku są dobrze utrzymane, nie wykazują zużycia i uszkodzeń.
Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normy. Elementy
wykończeniowe budynku w stanie dość dobrym, nieznaczne uszkodzenia podłóg, tarasów,
niektórych okładzin ścian, wynikające z użytkowania (mechaniczne). Powłoki malarskie
wymagają renowacji.
strona 14/28
Zestawienie powierzchni
Lp.
Nazwa pomieszczenia
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
Przedsionek
Korytarz
Pokój dzienny i kuchnia
Łazienka
Schowek
Pokój
Pokój
Suma
Powierzchnia
użytkowa [m²]
Parter
3,0
17,1
30,5
6,8
3,1
11,3
11,3
83,1
Poddasze
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
Antresola
Korytarz
Pokój
Pokój
Łazienka
Suma
11,6
7,1
7,8
8,2
6,5
41,2
Opis konstrukcji budynku
Fundamenty – ławy i ściany fundamentowe żelbetowe, nad powierzchnią terenu
wykończone okładziną kamienną
Ściany zewnętrzne – konstrukcja drewniana szkieletowa, od zewnątrz płazy drewniane gr.
12 cm, wewnątrz izolacja z wełny mineralnej gr. 15 cm, od wewnątrz wykończone płytami
kartonowo-gipsowymi,
Ściany wewnętrzne – drewniane z płazów,
Kominy – murowane z cegły pełnej
Stropy – drewniane belkowe,
Schody, balkony, taras – drewniane,
Dach – dwuspadowy, o połaciach symetrycznych, konstrukcja więźby drewniana, krycie z
blachy powlekanej dachówkopodobnej.
Wykończenie budynku:
Stolarka –
okna, drzwi wejściowe i drzwi wewnętrzne drewniane, okna z zestawami
szybowymi termoizolacyjnymi
Podłogi i posadzki – w pokoju dziennym z kuchnią oraz w łazienkach płytki ceramiczne, w
pokojach i korytarzu na parterze deski z drewna iglastego, na poddaszu panele
podłogowe drewnopochodne,
Wykończenie ścian – malowanie emulsyjne, w pokoju dziennym tynk szlachetny
mineralny, komin wyłożony okładziną z kamienia naturalnego, w łazienkach płytki
ceramiczne, sufity i skosy wykończone boazerią drewnianą,
strona 13/28
II.4. Budynek mieszkalno - letniskowy
Charakterystyka funkcjonalna budynku
Budynek mieszkalno - letniskowy zrealizowany został w oparciu o wydane przez Starostę
Myślenickiego
decyzje
AB.VIII.7351/472/2004
o
pozwoleniu
(pozwolenie
na
na
budowę
budowę
z
dnia
budynku
14.07.2004
letniskowego
r.
znak
wraz
z
infrastrukturą techniczną na działkach nr 1122 i 1123 wydane P.P. Józefowi i Helenie
Kowalczyk), z dnia 24.08.2006 r. znak AB.VIII.7358/57/2006 (zatwierdzenie projektu
zamiennego budynku letniskowego na budynek mieszkalno – letniskowy realizowany na
działce nr 1123/1) oraz z dnia 14.05.2009 r. znak AB.VIII.7358/26/2009 (przeniesienie
pozwolenia na budowę na nowego inwestora tj. Krzysztofa Fujawę). Budynek o
charakterze mieszkalnym jednorodzinnym, z tarasem od strony południowej i dobudowaną
wiatą od strony północnej. Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, parterowy, z
użytkowym
poddaszem
(adaptacja
poddasza
na
cele
mieszkalne
wykonana
z
odstępstwem od projektu, który przewidywał wyłącznie użytkowy parter). Budynek o
konstrukcji drewnianej.
Dane gabarytowe
Powierzchnia zabudowy
141,3 m2 (wg projektu)
Powierzchnia użytkowa
124,3 m2 (wg obmiaru z natury)
Kubatura
861,6 m3 (wg projektu)
strona 12/28
letniskowy, szczegółowo opisany w punkcie II.4 operatu. Działka posiada dostęp do sieci
energetycznej, gazowej, wodociągowej lokalnej (ujęcie ze studni kopanej znajdującej się
na działce nr 1122/2, hydrofor ze zbiornikiem 300 litrów w budynku hydroforni na działce
nr 1122/1), kanalizacji lokalnej (odprowadzenie ścieków do biologicznej oczyszczalni
zlokalizowanej na działce nr 1123/2). Ogrodzenie wzdłuż granicy północnej i wschodniej,
w granicy północnej południowej furtka i brama wjazdowa stalowe, ogrodzenie z siatki
stalowej na słupkach. Wjazd z płyt betonowych i ażurowych. Na działce ogródek skalny i
znaczna ilość drzew i krzewów ozdobnych, schodki i nawierzchnie z kamienia naturalnego,
wewnętrzny parkan drewniany, obiekty małej architektury ogrodowej (ławka, huśtawka,
domek zabaw). Do budynku od strony północnej dobudowana jest wiata zadaszona o
konstrukcji drewnianej, kryta blachą trapezową, o powierzchni ok. 45 m2.
Działka nr 1123/2
Powierzchnia działki wynosi 0,0858 ha, wg rejestru gruntów użytkowana w całości jako
grunt orny klasy IVb. Otoczenie bezpośrednie stanowi trwała zabudowa rekreacji
indywidualnej (domy letniskowe), pojedyncze obiekty zabudowy mieszkaniowej oraz
otwarte tereny rolne i leśne. Kształt działki regularny zbliżony do prostokąta o szerokości
ok. 20 m (w granicy północnej) i ok. 19 m (w granicy południowej) oraz długości ok. 44 m.
Teren mocno nachylony w kierunku południowym (przeciętny spadek terenu ok. 15 20%). Działka wraz z sąsiednimi działkami nr 1122/1, 1122/2, 1123/1 i 1124/1 stanowi
wspólnie ogrodzony kompleks działek budowlanych. Działka posiada dostęp do sieci
energetycznej, gazowej, wodociągowej lokalnej (ujęcie ze studni kopanej znajdującej się
na działce nr 1122/2, hydrofor w budynku hydroforni na działce nr 1122/1), kanalizacji
lokalnej (odprowadzenie ścieków do biologicznej oczyszczalni zlokalizowanej na tej
działce). Ogrodzenie wzdłuż granicy wschodniej, z siatki stalowej na słupkach. W części
północnej działki wykonano prace ziemne profilujące teren pod projektowaną zabudowę
(dla działki wydano pozwolenie na budowę budynku letniskowego, pozwolenie z dnia
22.08.2005 r. nr 638/2005 znak AB.VIII.7351/636/2005 – utraciło ważność w związku z
brakiem rozpoczęcia robót budowlanych). Brak obiektów małej architektury ogrodowej i
innych elementów zagospodarowania.
strona 11/28
1. ustala się realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy rekreacji
indywidualnej w formie wolnostojącej lub bliźniaczej,
2. dopuszcza się realizację zabudowy usługowej o maksymalnej powierzchni użytkowej do
2
200 m z zakresu usług handlu detalicznego, sportu i rekreacji, gastronomii oraz
turystyki (pensjonaty, motele),
3. dopuszcza się zamianę funkcji mieszkaniowej budynków na funkcję budynków rekreacji
indywidualnej,
4. dopuszcza się realizację budynków gospodarczych i garaży,
5. dopuszcza się realizację obiektów, urządzeń i form zagospodarowania terenów
określonych w § 5 pkt. 13 (obiektów małej architektury, obiektów i urządzeń
infrastruktury technicznej w tym telekomunikacyjnej, dojazdów niewydzielonych,
parkingów i miejsc parkingowych, dojść pieszych, ścieżek rowerowych oraz zieleni
urządzonej, za wyjątkiem sytuacji określonych w ustaleniach szczegółowych dla
poszczególnych terenów),
Wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenów:
1. maksymalna wysokość zabudowy:
a) budynków mieszkaniowych, rekreacji indywidualnej i usługowych – 10 m,
b) budynków gospodarczych i garaży – 7 m,
2. maksymalna intensywność zabudowy – 0,6,
3. minimalna intensywność zabudowy – 0,05,
4. maksymalna powierzchnia zabudowy – 30% powierzchni działki budowlanej,
5. minimalna powierzchnia biologicznie czynna – 50% powierzchni działki budowlanej.
II.3. Działki gruntu
Działka nr 1123/1
Powierzchnia działki wynosi 0,0989 ha, wg rejestru gruntów użytkowana jako grunt orny
(klasy IVb – 0,0289 ha i klasy V – 0,0368 ha) oraz teren mieszkaniowy (B – 0,0332 ha).
Otoczenie bezpośrednie stanowi trwała zabudowa rekreacji indywidualnej (domy
letniskowe), pojedyncze obiekty zabudowy mieszkaniowej oraz otwarte tereny rolne i
leśne. Kształt działki regularny zbliżony do prostokąta o szerokości ok. 21,5 m (w granicy
północnej) i ok. 20 m (w granicy południowej) oraz długości ok. 48 m. Teren mocno
nachylony w kierunku południowym (przeciętny spadek terenu ok. 15%). Działka wraz z
sąsiednimi działkami nr 1122/1, 1122/2, 1123/2 i 1124/1 stanowi wspólnie ogrodzony
kompleks działek budowlanych. Częścią składową działki jest budynek mieszkalno –
strona 10/28
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
II.1. Lokalizacja.
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Harbutowice na os. Pukówka,
gmina
Sułkowice,
powiat
myślenicki,
województwo
małopolskie,
blisko
granicy
administracyjnej z miejscowością Palcza (powiat suski). Nieruchomość znajduje się w
bezpośrednim sąsiedztwie przełęczy im. Ks. Sanguszki (granica powiatu myślenickiego i
suskiego), w Beskidzie Makowskim, na wysokości ok. 500 m npm. Lokalizacja atrakcyjna
pod względem turystycznym i widokowym, w niewielkiej odległości od kompleksu leśnego,
Lokalizacja ogólna słaba, zachodnia część powiatu, odległość od siedziby gminy ok. 5 km,
od siedziby powiatu ok. 20 km, od Krakowa ok. 40 km. Dostęp do infrastruktury społecznej
słaby, nieruchomość położona jest ok. 3 km od centrum wsi (kościół, szkoła, sklep).
Dostępność komunikacyjna słaba, faktyczny dojazd po drodze gruntowej utwardzonej
urządzonej na działkach prywatnych nr 1108/2, 1112, 1118 i 1119 (bez tytułu prawnego do
korzystania z tej drogi) ok. 280 m od drogi wewnętrznej gminnej o nawierzchni gruntowej
(działka nr 1161) i ok. 470 m od drogi wojewódzkiej nr 956. Formalnie nieruchomość nie
posiada dostępu do drogi publicznej – istnieje możliwość urządzenia dojazdu
bezpośrednio z drogi gminnej (działka nr 1161) po działce nr 1122/2 objętej
KR1Y/00072609/5 (własność Krzysztof Fujawa syn Kazimierza i Zofii).
II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy
Sułkowice dla obszaru wsi Harbutowice, uchwała Rady Miejskiej w Sułkowicach nr
XLVI/302/2014 z dnia 26.06.2014 r. (Dz. Urz. Woj. Mał. z 2014 r. poz. 4036 z dnia
17.07.2014 r.), przedmiotowa nieruchomość znajduje się w całości w terenie oznaczonym
symbolem:
16MN/ML, z podstawowym przeznaczeniem dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i
zabudowy rekreacji indywidualnej. Jako przeznaczenie uzupełniające ustalono zabudowę
usługową.
Szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w
tym zakaz zabudowy:
strona 9/28
- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
 Cmin Cmax 
,


 Cśr Cśr 
- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W X = C ŚR ∗ ∑ ui
i =1
gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na
wartość nieruchomości,
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
nieruchomości.
strona 8/28
I.7. Źródła informacji.
1. Plan zagospodarowania przestrzennego w Gminie Sułkowice dla obszaru wsi
Harbutowice.
2. Księgi wieczyste prowadzone dla przedmiotowych nieruchomości.
3. Dane ewidencji gruntów, gmina Sułkowice, obręb Harbutowice.
4. Mapa zasadnicza.
5. Oględziny nieruchomości i obmiar budynku.
6. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w
Krakowie.
I.8. Metodyka wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy
zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki
zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości
podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych
cechach tych nieruchomości.
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku
lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych,
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),
strona 7/28
I.3. Zleceniodawca.
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie
Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, 32-400 Myślenice, ulica Piłsudskiego 9,
postanowienie z dnia 24 czerwca 2014 r.
I.4. Cel wyceny.
Określenie
wartości
rynkowej
przedmiotowej
nieruchomości
w
postępowaniu
egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość
rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin.
I.5 Daty wyceny.
Data sporządzenia wyceny: 24 czerwca 2015 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 24 czerwca 2015 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 16 kwietnia 2015 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości: 16 kwietnia 2015 r.
I.6. Podstawa formalno - prawna.
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z dnia
23 kwietnia 2014 r. poz. 518 wraz z późniejszymi zmianami),
2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z
późniejszymi zmianami),
3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43
poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z
późniejszymi zmianami),
5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w
sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52),
6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
strona 6/28
Dział III zawiera następujące wpisy:
- Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości dłużnika Krzysztofa Fujawy,
położonej w miejscowości Harbutowice, celem wyegzekwowania następujących
należności: należność główna w kwocie 31.000,00zł, odsetki wyliczone na dzień 02-122013 r. w wysokości 10.489,05 zł i dalsze odsetki w kwocie 11,04 zł za każdy dzień aż
do dnia zapłaty, koszty procesu w kwocie 2.483,00zł, koszty zastępstwa procesowego
w kwocie 839,23 zł opłata stosunkowa w kwocie 6.597,00zł, wydatki gotówkowe na
dzień 02-12-2013 w kwocie 219,90 zł. – na rzecz Mirosława Szaraniec - Syndyka Masy
Upadłości Primebs Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie.
- Przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości, na rzecz PKO BP S.A. Centrum
Restrukturyzacji i Windykacji, Kraków.
- Wzmianka o wniosku DZ.KW./KR1Y/3505/15/1 z dnia 2015-06-19.
Dział IV zawiera wpis hipoteki o treści:
- Hipoteka umowna łączna zwykła w kwocie 162.224,32 CHF (słownie: sto sześćdziesiąt
dwa tysiące dwieście dwadzieścia cztery 32/100), ustanowiona celem zabezpieczenia
spłaty kredytu z terminem zapłaty do dnia 01.08.2026 r. z przeznaczeniem na zakup
nieruchomości oraz dokończenie budowy – na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności
Bank Polski SA oddział 7 w Krakowie.
- Hipoteka umowa łączna kaucyjna w kwocie 81.110,00 (słownie: osiemdziesiąt jeden
tysięcy sto dziesięć), ustanowiona celem zabezpieczenia spłaty odsetek (także od
zadłużenia przeterminowanego), prowizje oraz koszty służące dochodzeniu z terminem
zapłaty do dnia 01.08.2026 r. - w łamie 3 wpisano 81.110,00 CHF, w łamie 4 wpisano
hipoteka do kwoty 81.110,00 zł - na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank
Polski SA oddział 7 w Krakowie.
Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z
danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Harbutowice [Nr 0002], w jednostce
ewidencyjnej Sułkowice – Gmina [120907_5], jednostka rejestrowa nr G1010.
Uwaga: w rejestrze gruntów powierzchnia działki nr 1123/2 wynosi 0,08 ha (różnica
pomiędzy powierzchnia wykazaną w księdze wieczystej
tj.
0,0858 ha wynika
prawdopodobnie z jej zaokrąglenia w rejestrze gruntów do pełnych arów).
strona 5/28
na rzecz Mirosława Szaraniec - Syndyka Masy Upadłości Primebs Sp. z o.o. z siedzibą
w Krakowie.
- Przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości, na rzecz PKO BP S.A. Centrum
Restrukturyzacji i Windykacji, Kraków.
- Wzmianka o wniosku DZ.KW./KR1Y/3503/15/1 z dnia 2015-06-19.
Dział IV zawiera wpis hipoteki o treści:
- Hipoteka umowna łączna zwykła w kwocie 162.224,32 CHF (słownie: sto sześćdziesiąt
dwa tysiące dwieście dwadzieścia cztery 32/100), ustanowiona celem zabezpieczenia
spłaty kredytu z terminem zapłaty do dnia 01.08.2026 r. z przeznaczeniem na zakup
nieruchomości oraz dokończenie budowy – na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności
Bank Polski S.A. oddział 7 w Krakowie.
- Hipoteka umowa łączna kaucyjna w kwocie 81.110,00 CHF (słownie: osiemdziesiąt
jeden tysięcy sto dziesięć), ustanowiona celem zabezpieczenia spłaty odsetek (także
od zadłużenia przeterminowanego), prowizje oraz koszty służące dochodzeniu z
terminem zapłaty do dnia 01.08.2026 r. - na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności
Bank Polski SA oddział 7 w Krakowie.
- Hipoteka przymusowa w kwocie 20.427,80 zł (słownie: dwadzieścia tysięcy czterysta
dwadzieścia siedem 80/100 ) ustanowiona celem zabezpieczenia spłaty zadłużenia
obejmującego składki na FUS, FUZ, FP i FGŚP, koszty upomnienia, koszty egzekucji
za
okres
10/2010-12/2011
i
należne
odsetki
za
zwłokę
-
decyzja
nr
1803411DZPDZ13/00130 z dnia 12-02-2013 r. – na rzecz Zakładu Ubezpieczeń
Społecznych Inspektorat Kraków-Podgórze.
Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą
numer KR1Y/00072610/5 dla nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości
Harbutowice, gmina Sułkowice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej
się z działki ewidencyjnej numer 1123/2 o powierzchni 0,0858 ha.
Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest
Krzysztof Fujawa (PESEL 81053113356) syn Kazimierza i Zofii, na podstawie umowy
sprzedaży i aktu ustanowienia hipoteki z dnia 07.09.2006 r., Rep. A 16051/2006 (notariusz
Witold Kapusta, Kraków).
Dział I Sp. nie zawiera wpisów.
strona 4/28
I. CZĘŚĆ OGÓLNA.
I.1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości
Harbutowice,
gmina
Sułkowice,
powiat
myślenicki,
województwo
małopolskie.
Nieruchomość objęta jest księgami wieczystymi Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu
Rejonowego w Myślenicach:
-
nr KR1Y/00071204/9 obejmującą działkę ewidencyjną nr 1123/1,
-
nr KR1Y/00072610/5 obejmującą działkę ewidencyjną nr 1123/1,
Zgodnie z zakresem zlecenia wyceną objęto prawo własności nieruchomości w granicach
działek ewidencyjnych nr 1123/1 i 1123/2 ze wszystkimi elementami zagospodarowania.
I.2. Stan prawny.
Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą
numer KR1Y/00071204/9 dla nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości
Harbutowice, gmina Sułkowice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej
się z działki ewidencyjnej numer 1123/1 o powierzchni 0,0989 ha.
Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest
Krzysztof Fujawa (PESEL 81053113356) syn Kazimierza i Zofii, na podstawie umowy
sprzedaży i aktu ustanowienia hipoteki z dnia 07.09.2006 r., Rep. A 16051/2006 (notariusz
Witold Kapusta, Kraków).
Dział I Sp. nie zawiera wpisów.
Dział III zawiera następujące wpisy:
- Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji: należność główna w kwocie 31.000,00 zł, odsetki
wyliczone na dzień 2 grudnia 2013 r. w kwocie 10.489,05 zł, oraz dalsze odsetki w
kwocie 11,04 zł, za każdy następny dzień aż do dnia zapłaty, koszty procesu w kwocie
2.483,00 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 839,23 zł, opłata stosunkowa w
kwocie 6.597,00 zł, wydatki gotówkowe na dzień 2 grudnia 2013 r. w kwocie 219,00 zł,
strona 3/28
Spis treści
I. Część ogólna ......................................................................................... 4
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 4
2. Stan prawny ..................................................................................... 4
3. Zleceniodawca ................................................................................ 7
4. Cel wyceny ...................................................................................... 7
5. Daty wyceny .................................................................................... 7
6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 7
7. Źródła informacji .............................................................................. 8
8. Metodyka wyceny ............................................................................ 8
II. Opis nieruchomości ............................................................................ 10
1. Lokalizacja ...................................................................................... 10
2. Przeznaczenie w planie miejscowym .............................................. 10
3. Działki gruntu .................................................................................. 11
4. Budynek mieszkano – letniskowy ……………………………………. 13
III. Wycena wartości nieruchomości ...................................................... 16
1. Analiza rynku ................................................................................... 16
2. Arkusze wyceny nieruchomości ……….………………….................. 25
IV. Wynik końcowy .................................................................................. 27
V. Klauzule i zastrzeżenia ........................................................................ 28
VI. Załączniki ............................................................................................. 28
strona 2/28
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rep. nr 138/2015
Określenie nieruchomości: działki ewidencyjne nr 1123/1 i 1123/2, obręb
Harbutowice, gmina Sułkowice, powiat Myślenice, księgi wieczyste numer
KR1Y/00071204/9 i KR1Y/00072610/5 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu
Rejonowego w Myślenicach
Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa, zabudowana
Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 1123/1 o powierzchni 0,0989 ha;
częściowo ogrodzona, uzbrojona w sieć energetyczną, wodociągową lokalną i
gazową; dostępność komunikacyjna słaba; atrakcyjna widokowo, częścią
składową działki nr 1123/1 jest budynek mieszkalno – letniskowy oznaczony nr
497, parterowy z użytkowym poddaszem, o konstrukcji drewnianej, kryty
dachem dwuspadowym z blachy, o powierzchni użytkowej 124,3 m2;
działka ewidencyjna numer 1123/2 o powierzchni 0,0858 ha; niezabudowana,
częściowo ogrodzona, uzbrojona w sieć energetyczną, wodociągową lokalną i
gazową; formalnie brak dostępu do drogi (dojazd przez działkę nr 1123/1 lub
1122/2 będącego przedmiotem tej samej własności); atrakcyjna widokowo, na
działce biologiczna oczyszczalnia ścieków z działek sąsiednich;
w planie miejscowym w całości teren oznaczony symbolem 16MN/ML tj. w
terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy rekreacji
indywidualnej
Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
Właściciel: Krzysztof Fujawa syn Kazimierza i Zofii (Pesel 81053113356)
Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej
Data określenia wartości rynkowej: 24 czerwca 2015 r.
Wartość rynkowa nieruchomości (WR):
400.000 zł
(słownie złotych: czterysta tysięcy)
Opracował:
Data sporządzenia operatu: 24 czerwca 2015 r.
32-400 Myślenice, Rynek 28
Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 138/2015
wycena prawa własności nieruchomości gruntowej, położonej
w miejscowości Harbutowice gmina Sułkowice, powiat myślenicki,
składającej się z zabudowanej budynkiem mieszkalno – letniskowym
nr 479 działki ewidencyjnej nr 1123/1 objętej KR1Y/00071204/9 oraz
niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 1123/2 objętej KR1Y/00072610/5
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina
Łącka, sygn. akt KM 1088/13
autor opracowania:
Myślenice, 24 czerwca 2015 r.

Harbutowice 479 - Fujawa - Komornik Sądowy przy Sądzie

Transkrypt

Podobne dokumenty

Ritto – Jacek Zart

propozycje tematów projektów edukacyjnych do realizacji w roku

Biuro Podrozy "Go-Travel" Dawid Sosnicki, Myslenice, Reja 7 a

Oznaczenie nieruchomości według KW Ewidencji gruntów (Nr

PIŁA FORMATOWA SICAR CENA: 24500,00 PLN

PIŁA RADIALNA OMGA CENA: 8900,00 PLN

zawiadomienie o zbyciu