ZAŁ NR 4 założenia do projekcji 2014

Załącznik nr ……. do SIWZ….
Projekcja część opisowa
Załączone do SIWZ projekcje finansowe na okres kredytowania
przedsięwzięcia sporządzone zostały w oparciu o ogólne założenia:
1. Założono funkcjonowanie Spółki w podstawowym obszarze działalności,
zarządzania nieruchomościami, dla całego okresu projekcji na podobnym
poziomie przy założeniu 2% inflacji w stosunku rocznym.
2. Założono w okresie prognozy pokrywanie kosztów na podstawie
zarządzenia nr 2387/08 Prezydenta Wrocławia z dnia 2 stycznia 2008 r.
z późn. zm. Za wykonywanie Czynności Zarządzania na rzecz Gminy
Wrocław Spółka otrzymuje wynagrodzenie na pokrycie kosztów wykonania
tych czynności i sfinansowania niezbędnych w tym celu inwestycji,
stanowiące rekompensatę, zgodnie z art. 5 Decyzji Komisji Europejskiej
z dnia 20 grudnia 2011 r. w sprawie stosowania art. 106 ust. 2 traktatu
o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy państwa w formie
rekompensaty z tytułu świadczenia usług publicznych, przyznawanych
przedsiębiorstwom zobowiązanym do wykonywania usług świadczonych
w ogólnym interesie gospodarczym (notyfikowana jako dokument nr
C(2011) 9380).
3. Założono wynajem dodatkowej, poza aktualnie obowiązującymi umowami,
powierzchni w obiekcie Centrum Biznesu Grafit w ilości 1 150 m² jako
powierzchnie handlowe, oraz 1 000 m² powierzchni na funkcje usługowe.
4. Zgodnie z zasadą ostrożności na zadaniach realizowanych na potrzeby
wolnego rynku takich jak zarządzanie częściami wspólnymi wspólnot
mieszkaniowych, usługi budowlano-remontowe założono przychody
pozwalające jedynie na pokrycie poniesionych kosztów, ponieważ
działalność Spółki w tych obszarach jest realizowana w warunkach bardzo
dużej konkurencji.
Poniżej przedstawione zostały założenia wyszczególnione w projekcjach.
I Bilans
1. Istotna zmiana wartości bilansowej środków trwałych dotyczy budynków
i lokali. Na 2014 rok przewidywane jest wniesienie przez Gminę Wrocław
aportu zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w tym lokali których
wartość szacujemy na 2,5 mln zł. Ponadto w latach 2014-2015 Spółka
planuje poniesienie kosztów dostosowania powierzchni użytkowych CB
Grafit, za kwoty 4 mln zł w 2014 i 3 mln zł w 2015 roku.
2. Zmiana wartości urządzeń technicznych i maszyn wynika z planowanego
na rok 2015 pierwszego etapu modernizacji infrastruktury informatycznej
obsługującej procesy w Spółce. Zaplanowany został zakup urządzeń sieci
komputerowej, w tym serwerów, macierzy oraz oprogramowania
sieciowego za kwotę 0,7 mln zł.
3. Niezależnie
od
modernizacji
infrastruktury
zaplanowana
została
systematyczna wymiana użytkowanego na stanowiskach pracy sprzętu
komputerowego. Na lata 2014 – 2016 i ponownie w latach 2021- 2023
zaplanowano wymianę po 60 szt. komputerów.
4. W aktywach z tytułu odroczonego podatku dochodowego uwzględnione
zostały straty z lat poprzednich w wartości możliwej do odliczenia
w następnych okresach.
5. Duży przyrost należności na koniec 2014 roku dotyczy sprzedaży usług
budowlanych z planowanym terminem wykonania do końca grudnia, są to
należności na 31.12 2014 jeszcze niewymagalne.
6. Bezpośrednio ze sprzedażą, o której mowa w punkcie 5 związany jest
przyrost zobowiązań, m.in. z tytułu zakupu usług budowlanych, których
Spółka nie wykonuje samodzielnie, dla których umowny termin płatności
przypada na rok 2015.
7. Pozostały przyrost zobowiązań jest wynikiem planowanego zaciągnięcia
kredytu inwestycyjnego w kwocie 2 mln zł w latach 2014-2015 na
adaptację powierzchni w CB Grafit.
8. Zaplanowane zmiany w zakresie kapitału zakładowego wynikają
z planowanego na 2014 rok wniesienia do spółki przez udziałowca aportu
zorganizowanej części przedsiębiorstwa, głównie lokali użytkowych, które
są wykorzystywane na biura obsługi klientów, wyszacowane na 2,5 mln zł,
oraz wnioskowanego na 2015 rok dokapitalizowania Spółki wkładem
pieniężnym z przeznaczeniem na realizację zadań inwestycyjnych.
II Rachunek zysków i strat oraz rachunek przepływów pieniężnych
1. W zestawieniu zawierającym rachunek zysków i strat w wersji
porównawczej, ze względu na planowane finansowanie kredytem nakładów
na dostosowanie powierzchni do potrzeb najemców dodatkowo
zaprezentowane zostały wyniki CB Grafit.
2. W okresie do 2019 roku zgodnie z przyjętymi założeniami Spółka będzie
ponosiła straty, które wynikają z wysokiej amortyzacji nakładów
inwestycyjnych ponoszonych na CB Grafit (stawka 10%) oraz wynikającej
z umowy dzierżawy kwoty czynszu dzierżawnego, który będzie wyższy od
sierpnia 2014 roku.
3. Ze względu na wysoką stabilność najemców CB Grafit założony został
odpis na należności w wysokości 1% przychodów z najmu.
4. Dla przychodów finansowych przyjęto średnie oprocentowanie lokat w
wysokości 2% rocznie.
5. Wykazany podatek dochodowy w okresie ponoszenia strat jest wynikiem
różnic w możliwej do aktywowania wartości poniesionej straty podatkowej.
6. Rachunek przepływów pieniężnych sporządzony został metodą pośrednią
na bazie projekcji ujętych w bilansie oraz rachunku zysków i strat. W
przepływach z działalności finansowej w pozycji inne wpływy i inne wydatki
w latach 2011-2014 wykazane zostały dopłaty do kapitału podlegające
zwrotowi.
III Zasady rozliczenia planowanego do zaciągnięcia kredytu inwestycyjnego
1. Zaciągnięcie kredytu inwestycyjnego w wysokości 2 mln zł, w 2014 roku
1,3 mln zł i 0,7 mln zł w roku 2015
2. Okres kredytowania do grudnia 2024 roku
3. Spłata równych rat kapitałowych od października 2015 r. Zapłata odsetek
miesięcznie naliczanych od pozostającej do spłaty kwoty kredytu.
4. Odsetki naliczane według stopy odsetkowej ustalonej jako suma WIBOR
1M (2,78%) plus marża banku przyjęta w wysokości 3% w stosunku
rocznym.
5. Założono zapłatę dla banku prowizji przygotowawczej od kwoty kredytu w
wysokości 0,5%,