Pobierz za darmo aktualny numer

Transkrypt

z a r z ą d z a n i e
–
u t r z y m a n i e
–
i n w e s t y c j e
www.administrator24.info
rok XXII
Odpowiedzialność
Prawo
zarządcy
str. 11
do lokalu socjalnego
str. 22
Faktury
w 2013 r.
str. 16
Przygotowanie budynku do zimy str. 44
reklama
11
/2012
Nakład 9 000 egz.
ISSN 0867-5953
INDEKS 320390
Cena 16,50 zł
(wtym 5% VAT)
Elektroosmoza
bezprzewodowa
Bezprzewodowy elektroniczny system
osuszania murów Elektro Aqua
Aparat Elektro Aqua Gpl–111/RW wposażony jest
w mikroprocesową kontrolę procesu osuszania i wyświetlacz parametrów. Posiada możliwość pomiaru zasięgu
za pomocą dołączonego odbiornika wraz ze słuchawkami.
Promień zasięgu działania tego modelu urządzenia
to 14–20 m.
Aparat Elekto Aqua zapewnia:
osuszanie murów będących w promieniu działania urządzenia (beton, kamień, cegła),
całkowitą blokadę możliwości ponownego zawilgocenia po osuszeniu,
usuwanie pleśni,
usuwanie zapachu stęchlizny.
Zalety urządzenia Elekto Aqua:
nie wymaga żadnych prac budowlanych, stosowania środków chemicznych, wierceń itp.,
aparat pracuje bez mechanicznej ingerencji w substancje osuszanej budowli (kamień, cegła, beton itp.),
urządzenie montuje się na stałe podczas normalnej eksploatacji budynku, bez względu na porę roku,
nie wymaga wykonywania wykopów, naprawy, izolacji,
posiada wszelkie aktualne atesty, certyfikaty wymagane przez prawo budowlane krajowe oraz UE,
po osuszeniu obiektu aparat nadal działa spełniając rolę zarówno izolacji pionowej, jak i poziomej,
zapobiegając ponownemu zawilgoceniu budynku,
urządzenie objęte jest 20–letnim bezpłatnym serwisem,
ma najniższą cenę w porównaniu z wszelkimi tego typu usługami dostępnymi w kraju,
urządzenie pobiera minimalną ilość energii elektrycznej – koszt eksploatacji w przybliżeniu wynosi
około 1 zł miesięcznie,
wytwarza zdrowy mikroklimat w obiekcie,
nie wymaga dozoru, posiada bezobsługowy
system kontroli,
posiada liczne referencje.
Nasza oferta obejmuje:
– ocenę stopnia zawilgocenia,
– dobór urządzenia,
– dostawę i zainstalowanie urządzenia,
– kontrolę przebiegu procesu osuszania.
Autoryzowanym dystrybutorem na terenie całego kraju jest:
Zakład Osuszania i Zabezpieczania
Przeciwwilgociowego „Elektroosmoza”
ul. Lenartowicza 10/9, 35-051 Rzeszów
tel./faks: 17 853 52 98
tel. kom. 601 956 861
e-mail: [email protected]
R
zobacz www.elektroosmoza.pl
Wydawca
Dom Wydawniczy MEDIUM
Adres redakcji
04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18
tel.: 22 512 60 93, 512 60 90
faks: 22 810 27 42
[email protected]
Redaktor naczelny
Sabina Augustynowicz
[email protected]
Sekretarz redakcji
Agnieszka Górska-Szustak
[email protected]
Redakcja
Agnieszka Piksa – red. portalu,
Jacek Sawicki, Krystyna Stankiewicz,
Marek Mejssner
Reklama i marketing
tel. 22 810 28 14, 512 60 70
[email protected]
Dyrektor biura reklamy i marketingu
Joanna Grabek, tel. 600 050 380
Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży
Michał Grodzki
Kierownik ds. promocji
Marta Lesner-Wirkus
Prenumerata i kolportaż
Jerzy Lachowski
tel. 22 810 21 24, 512 60 82
[email protected]
Skład i łamanie
Agencja Reklamowa MEDIUM
WYDARZENIA
Nakłady na grunt użytkownika wieczystego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Od stycznia tańszy gaz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Zamiast eksmisji – dokwaterowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Zarząd wspólnoty czy spółdzielni nadal będzie zajmował się śmieciami . . . . . . . . . . . . . . . . .
Budynki (nie tylko mieszkalne) czeka kolejna rewolucja energetyczna . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Ostatnie tygodnie „Rodziny na swoim” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6
6
6
7
7
7
Z WIZYTĄ U…
Ja nie krzyczę, ja się tylko nakręcam… – rozmowa z Jerzym Jankowskim – Helena Śpiewak 8
PRAWO
Ograniczone prawa rzeczowe w Kodeksie cywilnym – Katarzyna Jachacy . . . . . . . . . . . . . . 10
Odpowiedzialność zarządcy – Paweł Puch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
ORZECZNICTWO SĄDOWE
Odpowiedzialność zarządcy za nienależyte sprawowanie zarządu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za schody na sąsiedniej działce . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Skutki zatajenia wady fizycznej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
FINANSE
Faktury w 2013 roku – Stella Brzeszczyńska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
INTERPRETACJE PODATKOWE
Opodatkowanie zużycia węgla w kotłowni wspólnoty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU
Miękkie kompetencje społeczne w praktyce zarządcy nieruchomości
– Anna Dessoulavy-Śliwińska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
ZARZĄDZANIE
Niewzruszone prawo do lokalu socjalnego – Maria Weber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
ZARZĄDCA PUBLICZNY
Redakcja nie zwraca tekstów niezamówionych i zastrzega sobie
prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania własnymi
tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam
i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone © by Dom Wydawniczy
MEDIUM. Rozpowszechnianie opublikowanych materiałów bez zgody
wydawcy jest zabronione.
ISSN 0867-5953
Zdjęcia: www.sxc.hu
Odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego – Jarosław Kowszuk . . . . . . . . . . . . . 24
Właściwość sądu w sprawach związanych z nieruchomościami – Jarosław Kowszuk . . . . . 26
Srebrny jubileusz firmy Mieszczanin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
EKSPLOATACJA
Kolektory na dachu – Małgorzata Waszkiewicz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Jaka przyszłość energetyki? – Irena Scholl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Zdalny odczyt mediów na osiedlu – Agnieszka Antoszewska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Przegląd systemów zdalnego odczytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Przygotowanie nieruchomości do zimy – Bożena Blum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Drzwi Wiśniowski dla budownictwa mieszkaniowego. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Nieproszeni sublokatorzy – Jacek Sawicki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
29
30
33
36
44
49
50
ZIELEŃ
Zabezpieczamy rośliny na zimę – Anna Skórkowska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
ZARZĄDCY PISZĄ
Ustawa o utrzymaniu czystości pod lupą – Krzysztof Cichowski. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
POCZTA „ADMINISTRATORA”
Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną – Paweł Puch . . . . . . . . . . . 56
Indywidualne umowy na wywóz odpadów – Paweł Puch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
INFORMATOR
Prenumerata realizowana przez RUCH S.A:
Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Indeks firm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Zamówienia na prenumeratę w wersji papierowej i na e-wydania można
składać bezpośrednio na stronie www.prenumerata.ruch.com.pl
Ewentualne pytania prosimy kierować na adres e-mail:
[email protected] lub kontaktując się z Telefonicznym Biurem
Obsługi Klienta pod numerem: 801 800 803 lub 22 717 59 59 – czynne
w godzinach 7:00 – 18:00.
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
OPROGRAMOWANIE DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI
Działamy na rynku od 10 lat.
Zaufało nam już ponad 500 zarządców w całej Polsce!
Oferujemy następce uznanego systemu Weles2FK. Weles3 jest
aplikacją internetową, pozwalającą pracować z dowolnego miejsca
i o dowolnym czasie. Nie trzeba instalować czegokolwiek na komputerze ani samemu martwić się o bezpieczeństwo danych.
Zapraszamy do wypróbowania wersji
demonstracyjnej dostępnej przez naszą
stronę internetową.
Elastyczny system naliczeń i rozliczeń od zawsze był chlubą marki
Weles. Weles3 przyjmuje również dane „wstecz” (np spóźnione akty
notarialne ze sprzedaży lokalu, poprawki błędnych danych o liczbie
osób czy właściwe odczyty liczników) i sam wylicza i wystawia
odpowiednie korekty.
Powolność i częsta nieaktualność informacji, będąca charakterystyczna dla branży zarządzania nieruchomościami, przestaje być
problemem.
System posiada zintegrowany, pełny system księgowy, przystosowany specjalnie dla potrzeb zarządzania nieruchomościami.
Księgowość zapewnia obsługę VAT oraz integruje się z bankowymi
systemami płatności masowych.
Każdy z właścicieli lokali w nieruchomości może otrzymać login i hasło,
dzięki któremu będzie mógł sprawdzać swoje rozrachunki, dokumenty
obciążeniowe, udostępniane mu pliki, głosowane uchwały, dane swoich lokali i dyskusje na forum.
Dostępne dane są zawsze aktualne i nie wymagają synchronizacji,
jak w innych systemach.
Bycie blisko klienta to podstawa sukcesu w naszej branży.
Weles3 zapewnia pozycję dwa kroki przed konkurencją!
Odwiedź naszą stronę WWW
Zajrzyj do nas na Facebooku
Skontaktuj się z nami mailem
http://www.weles2fk.com
http://www.facebook.com/Weles3
[email protected]
WYDARZENIA
Od stycznia tańszy gaz
Od 1 stycznia klienci PGNiG będą mniej
płacić za gaz. To efekt porozumienia z rosyjskim Gazpromem, który obniżył cenę dostarczanego paliwa o ponad 15%. Zmiana
taryf będzie wymagała zgody Urzędu Regulacji Energetyki (URE), ale prezes Urzędu
– Marek Woszczyk zapowiedział już, że taki
wniosek zostanie zaakceptowany.
Porozumienie między PGNiG i Gazpromem powoduje, że od stycznia będziemy
mieli jedną z najniższych cen gazu dla odbiorców końcowych w całej UE. Według
ministra skarbu M. Budzanowskiego obniżka cen dla odbiorców końcowych będzie
„znacząca” i wyniesie powyżej 5–7%.
Porozumienie oznacza również zakończenie sporu między PGNiG i Gazpromem przed
Trybunałem Arbitrażowym w Sztokholmie
o ceny importowanego gazu. Przedmiotem
pozwu złożonego przez polską firmę była
zmiana warunków cenowych w kontrakcie
długoterminowym zawartym w 1996 r. Podpisany obecnie aneks do kontraktu oznacza
polubowne załatwienie sprawy.
rex
Zamiast eksmisji – dokwaterowanie
W gminie Krapkowice zadłużenie lokatorów mieszkań komunalnych wynosi już
ok. 800 tys. zł. Władze gminy wprowadziły
zatem prekursorski sposób walki z uporczywymi dłużnikami i zamiast eksmitować
osoby zalegające z czynszem, postanowiły
dokwaterowywać ich do innych dłużników.
Zadłużone zaś mieszkania chcą podzielić na
dwa lub trzy mniejsze ze wspólną kuchnią
i łazienką.
Ultimatum władz już poskutkowało – wiele
osób zaczęło spłacać długi lub negocjować
warunki ich uregulowania.
Kielce to kolejne miasto, które również
zdecydowało się na dokwaterowywanie do
zadłużonych mieszkań komunalnych. Miejski Zarząd Budynków w Kielcach pracuje
nad programem dokwaterowań, który ma
wejść w życie na początku 2013 r.
6
Nakłady na grunt
użytkownika wieczystego
Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie
wieczyste może nastąpić tylko w przypadku
zmiany wartości nieruchomości, zgodnie
z art. 77 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przyczyny zmian wartości nieruchomości to: zmiana cen na rynku wynikających z ogólnej koniunktury, zmiany otoczenia
wpływające na atrakcyjność nieruchomości
tam położonych lub nakłady poniesione na
nieruchomości przez użytkownika wieczystego.
Przy aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną, ustawa
przewiduje możliwość zaliczenia wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń
infrastruktury technicznej po dniu dokonania
ostatniej aktualizacji opłaty (bądź wcześniej,
jeżeli zaliczenia nie dokonano w poprzedniej
aktualizacji). Może to być budowa drogi czy
wybudowanie na ziemi, pod ziemią albo nad
ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych
(tzw. uzbrojenie terenu).
Użytkownik wieczysty może także zaliczyć
nakłady poniesione na nieruchomość również
wtedy, gdy nie zostały one uwzględnione w
poprzednich aktualizacjach. Zasady te stosuje
się do nakładów koniecznych wpływających
na cechy techniczno-użytkowe gruntu dokonanych przez użytkownika, o ile w następstwie
wzrosła wartość gruntu.
Wniosek o zaliczenie inwestycji składa użytkownik wieczysty. Jeśli zgłosi on wniosek o
uwzględnienie poniesionych kosztów na nieruchomości od dnia wypowiedzenia wysokości
poniesionej opłaty, właściciel, czyli np. gmina, Skarb Państwa, nie może się uchylić od
zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatą
poprzednią a aktualizowaną wartości udokumentowanych wydatków.
Natomiast nakłady poniesione przez użytkownika po oddaniu mu gruntu w użytkowanie
wieczyste, a przed pierwszą aktualizacją opła-
ty, nie mogą być zaliczone na poczet różnicy
między opłatą w dotychczasowej wysokości
a zaktualizowaną przy pierwszej aktualizacji.
Będą zaliczone przy kolejnej aktualizacji.
Dlaczego właściciel zwraca nakłady?
U podłoża instytucji zaliczenia nakładów na
budowę urządzeń infrastruktury technicznej
na poczet opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste leży obowiązek partycypowania przez
właścicieli nieruchomości lub użytkowników
wieczystych w kosztach budowy urządzeń
infrastruktury, jeżeli środki na ich wybudowanie pochodziły z budżetu Skarbu Państwa,
jednostek samorządu terytorialnego, środków
pochodzących z budżetu Unii Europejskiej.
Partycypacja odbywa się poprzez wnoszenie
na rzecz gmin opłat adiacenckich określanych
w decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta
miasta każdorazowo po powstaniu warunków
do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej
albo po stworzeniu warunków do korzystania
z wybudowanej drogi.
Dlatego też, jeżeli użytkownik wieczysty
„wyręczył gminę” w budowie drogi lub urządzeń infrastruktury technicznej, wówczas nabywa prawo do zaliczenia na poczet rocznych
opłat za użytkowanie wieczyste nakładów
poniesionych przy ich budowie.
Poza procedurą aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste niedopuszczalne jest odrębne, jednostronne oświadczenie użytkownika
wieczystego o potrąceniu wartości nakładów
poniesionych przez użytkownika wieczystego na infrastrukturę techniczną. Wniosek
użytkownika wieczystego podlega weryfikacji przez rzeczoznawcę majątkowego tylko
w toku aktualizacji opłat.
Właściciel nieruchomości, prowadzący aktualizację opłaty rocznej od użytkownika wieczystego, chcąc ustalić ją w nowej wysokości, powinien zlecić sporządzającemu operat
szacunkowy wskazanie nakładów użytkownika
na grunt oraz zaliczyć na poczet nowo ustalanej wysokości opłaty rocznej wartość tych
nakładów.
AG
Zarząd wspólnoty czy spółdzielni
nadal będzie zajmował się śmieciami
Obowiązki właściciela nieruchomości określone w Ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach w przypadku wspólnoty
lub spółdzielni mieszkaniowej spoczywają na
zarządzie wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.
Zgodnie z art. 2 ust. 3 Ustawy o utrzymaniu
czystości i porządku w gminach (DzU z 2012 r.,
poz. 391), jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których
ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają
zarząd nieruchomością wspólną, w myśl przepisów Ustawy o własności lokali (DzU z 2000 r.,
nr 80, poz. 903, ze zm.) lub właścicieli lokali,
jeżeli zarząd nie został wybrany.
Również Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. (DzU z 2003,
nr 119, poz. 1116, ze zm.) odwołuje się
w kwestiach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną do Ustawy o własności lokali
(w art. 26 oraz 27).
Ministerstwo Środowiska podkreśla, że pomimo nowelizacji Ustawy o utrzymaniu czystości nie uległa zmianie definicja właściciela
nieruchomości. W dotychczasowym stanie
prawnym do obowiązków właściciela nieruchomości należało zawarcie umowy na odbieranie
odpadów komunalnych. Spółdzielnie mieszkaniowe zawierały je, nie kwestionując dotąd
swojego statusu właściciela nieruchomości
w rozumieniu ustawy. Zatem obowiązki właściciela nieruchomości określone w Ustawie
o utrzymaniu czystości i porządku w gminach
w przypadku wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej spoczywają na zarządzie wspólnoty
lub spółdzielni mieszkaniowej.
AG
Program ma obejmować przede wszystkim lokatorów z wyrokiem eksmisji do lokalu
zastępczego. A do takiego lokalu miasto powinno wykwaterować 354 rodziny. Ponadto,
na mieszkanie od gminy czeka jeszcze 266
bezdomnych i 532 osoby żyjące w trudnych
warunkach.
Jak powiedział prezydent Kielc – Wojciech Lubawski: Miastu brakuje lokali komunalnych i socjalnych. Równocześnie mamy
takie sytuacje, że zadłużone są mieszkania
trzypokojowe zajmowane przez jedną czy
dwie osoby. Dokwaterowania mogą ograniczyć takie przypadki”.
Krapkowice i Kielce to nie jedyne miasta,
które mają problem ze ściąganiem zaległych
opłat za mieszkania komunalne. Władze zadłużonych gmin z zainteresowaniem przyglądają się efektom krapkowickiego pomysłu na zmniejszenie zadłużenia lokatorów
mieszkań komunalnych.
KS
Ostatnie tygodnie „Rodziny na
swoim”
Budynki (nie tylko mieszkalne)
czeka kolejna rewolucja energetyczna
Konsekwencją uchwalonej dyrektywy
Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/
UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (DzU UE L z 2010 r., nr 153,
poz. 13) stała się konieczność wprowadzenia
do polskich przepisów zmian zgodnych z przyjętymi w dokumencie założeniami. Resort budownictwa opracował już projekty rozporządzeń odnoszących się do tego problemu.
Prace nad projektami rozporządzeń prowadził
Departament Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa MTBiGM. Na stronie internetowej
BIP tego ministerstwa dostępne są projekty:
1) rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych,
jakim powinny odpowiadać budynki i ich
usytuowanie (DzU nr 75 z 15.06.2002 r., poz.
690), zwanym dalej w tekście Warunkami
Technicznymi;
2) rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (DzU
z 27.04.2012 r., poz. 462), zwanych dalej
w tekście Warunkami Projektu Budowlanego.
Portal Administrator24.info przygotował
w/w aktualnie obowiązujące akty prawne – są
dostępne na www.administrator24.info/rewolucja-energetyczna.
jasa
Zacznij dzień z portalem Administrator24.info!
Znajdziesz tam codzienne aktualności dotyczące rynku nieruchomości,
przegląd orzecznictwa sądowego i wieści z kraju oraz artykuły i omówienia
ustaw przydatnych w pracy zarządcy nieruchomości.
listopad 2012
Ostatnim dniem, kiedy będzie można złożyć wniosek kredytowy w programie „Rodzina na swoim” jest 31 grudnia tego roku.
Zdaniem analityków Home Broker zainteresowanie wygasającym programem będzie
bardzo duże. Może wzrosnąć pod koniec
roku nawet o kilkadziesiąt procent.
Trudno się dziwić. Przykładowo za
50-metrowe mieszkanie w Warszawie,
którego cena za metr kwadratowy mieści się w limitach „Rodziny na swoim”,
kredytobiorca zapłaci powiedzmy niecałe
290 tys. zł. Biorąc pod uwagę, że rodzina
zaciągnie kredyt w złotych, oprocentowany
na 6,5 proc., rozłożony na 30 lat, to może
liczyć na dopłaty z budżetu państwa rzędu
76 tys. zł (w ciągu 8 lat). Taka dopłata stanowi ok. 1/4 wartości mieszkania.
Ponadto chętnym na zakup w ostatnich
dniach obowiązywania programu sprzyjać
będą powolne, ale jednak wciąż widoczne
spadki cen mieszkań.
RA
7
Z WIZYTĄ U...
Helena Śpiewak
Z Jerzym Jankowskim – przewodniczącym
Krajowej Rady Spółdzielczości, prezesem Związku
Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP
rozmawia Helena Śpiewak
HŚ: W rubryce zawód wpisuje Pan…
JJ: Ekonomista ze specjalnością gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Wykształcenie
– doktor ekonomii, pracę doktorską pisałem
ze spółdzielczości. Pytanie jest dla mnie z gatunku niewygodnych, gdyż już prawie 40 lat
pracuję w spółdzielczości mieszkaniowej! Nie
wiem czy to miłość, wiara, że się powiedzie,
przyzwyczajenie? Jak w małżeństwie! Jestem
prawdziwym dewiantem!
Kiedy w pracy zawodowej pojawiła się
u Pana przydawka spółdzielczość mieszkaniowa? Wiem, że wcześnie został Pan
prezesem spółdzielni mieszkaniowej w Zgorzelcu…
Tak. Był rok 1976. Po ukończeniu studiów
na Uniwersytecie, wtedy Bieruta, we Wrocławiu, wróciłem do rodzinnego miasta i podjąłem pracę w spółdzielni. Tak się zaczęło.
Jak doszedł Pan do obecnego stanowiska?
Zaczął Pan od referenta?
Tak jest. Przeszedłem wszystkie szczeble
– referenta, specjalisty, wiceprezesa ds. gospodarki zasobami mieszkaniowymi, wreszcie
prezesa. Potem z funkcji prezesa spółdzielni
zostałem wybrany na prezesa Naczelnej Rady,
później Krajowej, w końcu zostałem jej przewodniczącym. W międzyczasie 2 i pół kadencji
było posłowanie. I tak czas leci…
8
W Krajowej Radzie Spółdzielczości nie
ma już przydawki mieszkaniowa. Ale ma Pan
jeszcze drugą funkcję, gdzie jest?
Tak. Jestem jednocześnie prezesem Związku
Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.
Czyżby sentyment?
Też. Ale przede wszystkim przywiązanie do
ludzi. Dla mnie wzorcem niedoścignionym,
jeśli chodzi o spółdzielczość wierną merytorycznie, był nieżyjący już dr Jajszczyk, były
wiceprezes Centralnego Związku. Był dla mnie
guru! Gdy go zabrakło, podjęliśmy decyzję, że
musimy jego pracę kontynuować. I to robimy!
Nieskromnie powiem, że jesteśmy największym związkiem w RP. Mamy 600 członków
i… największe osiągnięcia!
Gdy mowa o osiągnięciach – Pana największe dotychczasowe sukcesy i porażki
to?
W życiu osobistym największy sukces to
8-letnia super wnuczka. A porażka? Myślę, że
upływający czas. Gdy człowiek wstaje rano
i cieszy się, że go coś boli, bo to znaczy, że
jeszcze żyje. Natomiast na polu zawodowym
– przyczyniłem się do powstania kawałka
miasta (mowa o Zgorzelcu). Wpadłem na
pomysł budownictwa plombowego, byłem
w tamtej epoce jego prekursorem, myślę, że
nie tylko na tamtym terenie. Poza tym, jako
Fot. archiwum JJ
Ja nie krzyczę, ja się
tylko nakręcam…
spółdzielnia, przełamaliśmy wtedy monopol
państwowy: zaczęliśmy od własnego zakładu
remontowo-budowlanego! Usługi komunalne
też nas irytowały, kupiliśmy 4 śmieciarki i…
podziękowaliśmy miastu za obsługę! Potem
był własny zakład zieleni, itp., itd. Wreszcie
gdy, w najtrudniejszym okresie, wszyscy
zwijali się z kulturą, my otworzyliśmy dumnie
osiedlowy klub dla dzieci i młodzieży. Byłem
też pasjonatem sportu, zwłaszcza koszykówki
– Zgorzelec awansował do I ligi! Jak to możliwe? Dostałem szansę realizacji najbardziej
szalonych – jak na tamte czasy – pomysłów
i w pełni ją wykorzystałem! Nigdy nie bałem
się ryzyka, nie byłem kunktatorem. Zawsze
grałem na full!
Sukcesem jest też to, że potrafię znaleźć
– póki co, do dnia dzisiejszego mi się udaje
– wspólny język i zrozumienie u spółdzielców,
razem pracujemy nad tym , by nas nie rozwalono! I druga, bardzo cyniczna satysfakcja
– gdzie są spece od prywatyzacji? Szlag trafia
dziś prywatne banki, a spółdzielczy żaden nie
upadł. Ani spółdzielnia!
Porażka? Spotykamy się z murem obojętności ze strony rządzących, żeby nie powiedzieć
wręcz niechęci. Bez żadnego racjonalnego
uzasadnienia! Wściekła nagonka neoliberałów,
którzy mówią, że wszystko jest prywatne, a im
mniej państwa, tym lepiej, niestety przekłada
się i na spółdzielczość! Co do mnie, w ryzyko
zawodowe mam wpisane, że muszę walczyć.
I walczę! Do tej pory, PO – mimo usilnych starań – nie udało się zlikwidować spółdzielczości
mieszkaniowej!
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
listopad 2012
9
PRAWO
Katarzyna Jachacy
adwokat
Ograniczone
prawa rzeczowe
w Kodeksie cywilnym
Kodeks cywilny w przepisie art. 244 zawiera listę ograniczonych praw rzeczowych,
do których zalicza się: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu oraz hipotekę.
Artykuł dostępny tylko w wydaniu papierowym
10
PRAWO
Odpowiedzialność
zarządcy
Paweł Puch
prawnik
Zawód zarządcy nieruchomości polega m.in. na utrzymaniu danej nieruchomości
w stanie co najmniej niepogorszonym; zapewnieniu bezpieczeństwa jej użytkowania oraz
prowadzenia właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej. Poza tym przepisy nakładają
na zarządców, jako profesjonalistów, całą listę innych zobowiązań. Zarządca podlega
odpowiedzialności w przypadku niewypełnienia obowiązków. Odpowiada przy tym zarówno za
zaniechania, jak i za działania na szkodę właścicieli nieruchomości. Odpowiedzialność zarządcy
może przybrać formę odpowiedzialności cywilnej, karnej
i zawodowej. Przy czym poniesienie jednej z nich, nie wyklucza innych.
reklama
listopad 2012
11
PRAWO
wszyscy są na...
Nowoczesna czytelnia on-line dla fachowców:
pełne numery „Administratora”
promocja
pełne wydania innych tytułów DW Medium
12
e-czytelnia.eu oferuje:
dostęp do wszystkich zgromadzonych czasopism już przy najniższym
abonamencie
możliwość dokonania płatności elektronicznej w wybranej formie, także
SMS-em
korzystanie z zamieszczonych treści bez konieczności instalowania aplikacji
na komputerze użytkownika
kompatybilność z systemami operacyjnymi Windows, Linux oraz MAC OS X.
www.e-czytelnia.eu
reklama
listopad 2012
13
PRAWO
PRAWO
Odpowiedzialność zarządcy za nienależyte sprawowanie zarządu
Zarządca jest zobowiązany
do prowadzenia zarządu zgodnie
z zasadami prawidłowej gospodarki
i z należytą starannością. Nienależytym
wykonywaniem zarządu jest m.in.
niepodjęcie działań mających
na celu zwiększenie przychodów
z nieruchomości – uznał Sąd Apelacyjny
w Krakowie.
W przedmiotowej sprawie pozwana była
zarządcą nieruchomości, którą niewłaściwie
zarządzała, przez co nieruchomość przynosiła straty. Nie pobierała czynszów od najemców, a opróżnione lokale udostępniła mężowi
i córce, którzy nie uiszczali żadnego czynszu.
Pozwana nie zawierała z powyższymi osobami
umów najmu i nie konsultowała ze wszystkimi
współwłaścicielami decyzji związanych z zasiedlaniem zwalnianych lokali. Sąd, do którego
trafiło powództwo jednego z współwłaścicieli
przeciwko zarządcy, ustalił ponadto w oparciu
o dowód z opinii biegłego, że w przypadku
prawidłowo sprawowanego zarządu powód
powinien uzyskać pożytki w łącznej kwocie
19 694,87 złotych.
W ocenie Sądu Okręgowego powyższe ustalenia faktyczne wskazują na niewłaściwe spra-
wowanie zarządu przez pozwaną, co stanowi
podstawę jej odpowiedzialności na podstawie
art. 471 KC. Sąd uznał, że odpowiedzialność
pozwanej za nienależyte wykonanie zobowiązania wynika z art. 938 § 1 KPK w zw. z art.
615 KPC. Zasądzona kwota stanowi sumę pożytków, które otrzymałby powód jako współwłaściciel, gdyby zarząd sprawowany byłby
w sposób należyty.
Od powyższego wyroku wniesiono apelacje. Sąd Apelacyjny uznał jednak, że apelacje nie zasługują na uwzględnienie. Pozwana
odpowiada względem powoda na podstawie
art. 471 KC z tytułu nienależytego wykonania
zobowiązania. W braku unormowań szczególnych, zawartych w rozdziale 3 KPC „Zarząd
związany ze współwłasnością i użytkowaniem”,
do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu znajdą odpowiednio zastosowanie przepisy
o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości, tj.
art. 931–940 KPC, z uwzględnieniem swoistego
celu ustanowienia i sprawowania zarządu, jakim
jest uregulowanie spornych stosunków między
współwłaścicielami. Tak więc poprzez art. 615
KPC znajdzie zastosowanie art. 938 KPC statuujący odpowiedzialność zarządcy nieruchomości za nienależyte wykonanie obowiązków.
Należy jednocześnie zauważyć, że przepis art.
615 KPC wskazuje na odpowiednie stosowanie
norm dotyczących zarządu w toku egzekucji.
Okoliczność, że pozwana została powołana do
pełnienia funkcji zarządcy na podstawie postanowienia sądu nie oznacza, że pomiędzy nią
a współwłaścicielami nie nawiązał się żaden
węzeł obligacyjny. Powołanie zarządcy przez
sąd jest tylko sposobem jego ustanowienia. Powyższe oznacza, że zarządca sądowy ma taką
samą pozycję względem współwłaścicieli, jak
powołana przez nich osoba zobowiązana do
sprawowania funkcji zarządu. Pozwana jako
zarządca nieruchomości była zobowiązana
do prowadzenia jej zarządu zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki i z należytą
starannością.
W ocenie sądu nienależyte wykonywanie
zarządu polegało przede wszystkim na niepodjęciu żadnych działań przez pozwaną
mających na celu zwiększenie przychodów
kamienicy. Należy zauważyć, że biegły sądowy w swojej opinii wskazał, że kwoty podane
przez pozwaną jako jej wydatki w czasie sprawowania zarządu, są kwotami jakie mogła ona
wydatkować racjonalnie, gospodarując jako
zarządca nieruchomości. Natomiast uzyskane
papierowym
14
PRAWO
PRAWO
Wspólnota mieszkaniowa odpowiada
za schody na sąsiedniej działce
Skutki zatajenia
wady fizycznej
Obowiązek utrzymania schodów
do budynku znajdujących się na
sąsiedniej działce, nie należącej
do wspólnoty mieszkaniowej, obciąża
tę wspólnotę gdyż stanowią one
część składową budynku będącego
elementem nieruchomości wspólnej
– uznał Sąd Apelacyjny w Katowicach.
Osoba sprzedająca nieruchomość ma
obowiązek ujawnienia kupującemu
wszelkich ograniczeń – wynika z wyroku
Sądu Rejonowego w Zamościu.
W przedmiotowej sprawie powódka, wychodząc z budynku, upadła ze schodów prowadzących bezpośrednio do klatki schodowej.
Schody były w bardzo złym stanie technicznym
i trudno było się na nich bezpiecznie poruszać.
Schody nie znajdowały się jednak na działce będącej częścią nieruchomości wspólnej
gdyż ta wyodrębniona została po obrysie budynku, a na działce która należała do gminy.
Na skutek upadku powódka doznała licznych
urazów. W związku z tym powódka wystąpiła
przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o odszkodowanie.
Sąd Okręgowy uznał, że to wspólnota
mieszkaniowa jest stroną w sprawie, a za
niezasadny uznał zarzut wspólnoty jakoby
nie była ona zobowiązana do utrzymywania
w należytym stanie schodów prowadzących
do lokalu mieszkalnego powódki, gdyż stanowią one własność gminy jako część składowa
gruntu. Zdaniem Sądu schody, na których doszło do wypadku, są funkcjonalnie powiązane
z budynkiem zarządzanym przez wspólnotę
mieszkaniową i należy je traktować jako część
składową tego budynku. Bez tych schodów
żaden z właścicieli lokali nie mógłby bowiem
wejść do tej nieruchomości.
Zdaniem Sądu nieruchomość wspólna winna być utrzymana w takim stanie, aby można
było z niej korzystać w sposób zgodny z jej
przeznaczeniem i nie zagrażający bezpieczeństwu korzystających. Obowiązek takiego
utrzymania części wspólnej obciąża wspólnotę mieszkaniową, tworzoną przez właścicieli
lokali. Sąd uznał, że zaniechania wspólnoty
w zakresie utrzymania schodów w należytym
stanie uzasadniają jej odpowiedzialność na
podstawie art. 415 i art. 445 Kodeksu cywilnego (KC). Mając na względzie rodzaj obrażeń
doznanych przez powódkę w wyniku upadku,
przebieg leczenia, trwałe następstwa dozna-
W przedmiotowej sprawie powodowie kupili
od właściciela działkę, na której chcieli wybudować swój dom. Teren miał być działką
budowlaną. Kupującym została też przekazana decyzja o warunkach zabudowy. Jak się
potem okazało, przy sprzedaży właściciele
zataili, że decyzja o warunkach zabudowy
wygasła, a przez działkę przebiega gazociąg
z 15-metrowym pasem ochronnym po obu
stronach. Powoduje to odsunięcie planowanego domu od drogi gminnej o 47 m w stosunku do pierwotnie uzyskanych warunków
zabudowy, co podnosi koszty doprowadzenia
mediów, wybudowania podjazdu i utrzymania
nieruchomości.
W związku z zaistniałą sytuacją powodowie złożyli oświadczenie o odstąpieniu od
umowy, powołując się na wadę rzeczy oraz
wystąpili o zwrot ceny sprzedaży i pokrycie
wydatków związanych z umową sprzedaży
jakie ponieśli.
papierowym
listopad 2012
15
FINANSE
Stella Brzeszczyńska
doradca podatkowy
Faktury
w 2013 roku
Nowelizacja ustawy o VAT wprowadza wiele istotnych zmian, w tym dotyczących
wystawiania faktur. Większość z nich wejdzie w życie 1 lipca 2013 roku. W artykule
omówiono przepisy, dotyczące fakturowania transakcji krajowych, związanych
z nieruchomościami, m.in.: zasady wystawiania, korygowania i dostarczania faktur.
16
na rok
2013
+dostęp do wersji
elektronicznej
„Administratora”
CENA PRENUMERATY
BEZ ZMIAN:
promocja
• półroczna – 105 zł
• roczna – 184 zł
• dwuletnia – 345 zł
+ atrakcyjne pakiety
na konferencje
i seminaria
+wydania specjalne
w ramach serii „Teczka
Administratora”
Zamów pocztą
Dom Wydawniczy
MEDIUM
ul. Karczewska 18
04-112 Warszawa
przez telefon: 22 810 21 24
faksem: 22 810 27 42
wyślij e-mail: [email protected]
elektronicznie na: www.administrator24.info/prenumerata
FINANSE
18
FINANSE
PRAWO
INTERPRETACJE PODATKOWE
Opodatkowanie zużycia węgla w kotłowni wspólnoty
Wspólnota mieszkaniowa wykorzystuje
własną kotłownię na węgiel do wytwarzania energii cieplnej na potrzeby ogrzewania
zarówno lokali współwłaścicieli, jak i części
wspólnych nieruchomości. Ponadto wspólnota podgrzewa wodę ciepłą na potrzeby
współwłaścicieli. Przy czym, kotłownia
pracuje w 100% na rzecz lokali mieszkalnych, a wspólnota nie prowadzi działalności
gospodarczej.
Mając na uwadze zmianę przepisów dotyczących opodatkowania węgla podatkiem
akcyzowym, która weszła w życie 2 lutego
2012 r. wspólnota ma problem z zakupem
węgla do celów opałowych. Ów problem polega na tym, iż dostawcy żądają od wspólnoty mieszkaniowej potwierdzenia z Urzędu
Celnego, że ta jest zwolniona z podatku akcyzowego, a z kolei Urząd Celny nie wyda
takiego potwierdzenia o zwolnieniu.
Dodatkowo pojawiła się kwestia czy
wspólnoty mieszkaniowe należy zaliczyć do
gospodarstw domowych i naliczać podatek
akcyzowy za zakupiony węgiel. Dlatego też
wspólnota powzięła wątpliwość czy może
być zaliczana do gospodarstw domowych
jak również czy może być zwolniona z podatku akcyzowego na podstawie art. 31a
ust. 2 pkt 3 Ustawy o podatku akcyzowym
z 6 grudnia 2008 r. (tj. DzU z 2011 r. nr 108,
poz. 626 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym od 2 stycznia 2012 r. Ponadto, czy
wspólnoty mieszkaniowe objęte zwolnieniem od akcyzy są zobowiązane do rejestracji w Urzędzie Celnym?
W ocenie wspólnoty mieszkaniowej,
w związku z użyciem wyrobów węglowych
w kotłowni wspólnoty mieszkaniowej, należy traktować je jak na potrzeby gospodarstwa domowego. Jest to bowiem ogół
właścicieli lokali, którzy wchodzą w skład
nieruchomości wspólnej, zarządzają wspólnym majątkiem oraz wspólnym budżetem
w celu zaspokojenia potrzeb na rzecz nieruchomości wspólnej. Tym samym na podstawie art. 31a ust. 2 pkt 3 Ustawy o podatku
o podatku akcyzowym – podlega zwolnieniu
od akcyzy przewidzianym dla gospodarstw
domowych.
Z powyższym stanowiskiem zgodził się
także organ podatkowy. Jak wynika z art. 2
ust. 1 pkt 1 i pkt 1a Ustawy o podatku akcyzowym w brzmieniu obowiązującym od
2 stycznia 2012 r., za wyroby akcyzowe
uważa się wyroby energetyczne, energię
elektryczną, napoje alkoholowe oraz wyroby tytoniowe, określone w załączniku nr 1
do ustawy, przy czym wyroby energetyczne, określone w poz. 19–21 tego załącznika są wyrobami węglowymi.
Konferencja
promocja
Organizator:
październik 2012
2013
Jeśli wspólnota mieszkaniowa
zużywa wyroby węglowe korzystając
ze zwolnienia przewidzianego
dla gospodarstw domowych
i nie prowadzi działalności
gospodarczej, jest zwolniona
z podatku akcyzowego na podstawie
art. 31a ust. 2 pkt 3 Ustawy
o podatku akcyzowym i nie jest
zobowiązana do złożenia zgłoszenia
rejestracyjnego właściwemu
naczelnikowi urzędu celnego.
Zgodnie z powołanym przepisem art. 31a
ust. 2 pkt 3 ustawy, zwalnia się od akcyzy
wyroby węglowe zużywane przez gospodarstwa domowe. Jeśli zatem opisana wspólnota mieszkaniowa składa się wyłącznie
z gospodarstw domowych, to jest ona
uprawniona do skorzystania ze zwolnienia,
o którym mowa w art. 31a ust. 2 pkt 3 cytowanej ustawy. Odnosząc się zaś do trzeciego zadanego przez wspólnotę mieszkaniową pytania, organ podatkowy wskazał, że
nie ma ona obowiązku dokonania rejestracji
w Urzędzie Celnym.
(interpretacja indywidualna DIS w Katowicach,
sygn. IBPP4/443-39/12/PH, www.mf.gov.pl)
oprac. MCH
ROLA IZOLACJI
W NOWOCZESNYM
PROJEKTOWANIU
I ARCHITEKTURZE
Sponsorzy główni konferencji:
19
PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU
mgr Anna Dessoulavy-Śliwińska*)
licencjonowany trener PTP
Miękkie kompetencje
społeczne
Realizacja projektów w obszarze
nieruchomości i ich powodzenie
jest uwarunkowane umiejętnością
współpracy z ludźmi oraz
skutecznym kierowaniem nimi.
Sukces zawodowy zarządcy
nieruchomości zależy w 70%
od wiedzy fachowej i w 30%
od zdolności społecznych.
P
raktyka zawodu zarządcy nieruchomości opiera się na trzech podstawowych
obszarach kompetencyjnych:
obszar kompetencji zawodowych – nabytych w trakcie studiów i szkoleń, obejmujący
szeroką tematykę związaną z prawem, ekonomią i techniką;
obszar kompetencji metodycznych – uzyskiwanych najczęściej w ramach praktyki
zawodu zarządcy (w tym korzystanie z narzędzi informatycznych i technik wspomagania decyzji),
obszar kompetencji społecznych – związany z wykorzystywaniem umiejętności
zawodowych i metodycznych w otoczeniu
społecznym.
Każdy z tych obszarów jest równie ważny.
Brak umiejętności zawodowych, zdolności
wdrażania metod i instrumentów zarządzania
lub brak umiejętności społecznych może być
poważnym problemem w prowadzeniu działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami. Ale również trzeci z wymienionych obsza*) specjalistka w zakresie relacji interpersonalnych i procesów
grupowych, licencjonowany trener Polskiego Towarzystwa Psychologicznego w zakresie umiejętności psychospołecznych. Od
wielu lat prowadzi szkolenia umiejętności psychospołecznych
dla zarządców nieruchomości i pośredników w obrocie nieruchomościami.
20
w praktyce zarządcy nieruchomości
rów jest coraz bardziej doceniany w praktyce.
Wydawać by się mogło, że zarządca w swojej
pracy ma do czynienia głównie z obiektem
technicznym, ale w rzeczywistości większość
problemów z jakimi się spotyka jest wywołana przez interakcje z innymi osobami. Mając
do czynienia z szeregiem różnych klientów
– zarówno wewnętrznych, jak i zewnętrznych
zarządca jest zmuszony do komunikowania
się, respektowania obowiązujących zasad
międzyludzkich oraz prowadzenia negocjacji. Bez takich umiejętności nie można mówić
o skutecznym wypełnianiu funkcji zarządczych.
Kontakt z klientem zarówno wewnętrznym,
jak i zewnętrznym nie odbywa się wyłącznie
na płaszczyźnie merytorycznej, ale także na
płaszczyźnie interpersonalnej, obejmującej
kwestie komunikacji werbalnej i niewerbalnej,
asertywności, umiejętności negocjacyjnych
itp. Może zdarzyć się, że osoba wyposażona
w merytoryczną wiedzę, bez umiejętności
psychospołecznych nie jest w stanie w sposób pełny wykorzystać własnego potencjału.
Aktywne słuchanie i umiejętna
komunikacja
Ciekawym przykładem ilustrującym różne
podejścia do tego samego problemu przez
dwie strony konfliktu posługuje się Roger Fisher-William Ury w książce „Dochodząc do
TAK”. Chodzi w nim o próbę rozumienia racji
obydwu stron konfliktu i elastycznego dostosowania się do zaistniałej sytuacji związanej
z przedłużeniem umowy najmu lokalu mieszkalnego. Przykład percepcji najemcy i właścicielki lokalu przedstawiono w tabeli obok.
Zdolność aktywnego słuchania, rzetelnej
weryfikacji otrzymanych komunikatów, otwartego i elastycznego reagowania na nie – będzie
przynosić realne korzyści np. w postaci zawartej umowy najmu. Wymagać to jednak będzie
umiejętnej komunikacji i przekazania istotnych
informacji obu stronom uczestniczącym w tym
procesie.
Także realizacja projektów w obszarze nieruchomości i ich powodzenie jest uwarunkowane umiejętnością współpracy z ludźmi
oraz skutecznym kierowaniem nimi. Z tego
względu, w ramach przygotowania pracy
zespołowej dokonuje się w grupach projektowych oceny kompetencji merytorycznych
(niezbędnych dla właściwego poprowadzenia projektu) oraz – jak to mają w praktyce
wyspecjalizowane firmy zarządzające – przeprowadza się szkolenia i warsztaty z szeregu
kompetencji „miękkich”.
Kompetencje interpersonalne
W praktyce zawodu zarządcy nieruchomości kompetencje społeczne są szczególnie
ważne w 3 obszarach:
Komunikacji – werbalnej, ukrytej i niewerbalnej. Komunikacja ma pomóc zarządcy
zarówno w uzyskiwaniu informacji od klientów, jak i przekazywaniu im komunikatów
w sposób czytelny i zrozumiały. Dodatkowo zarządca musi zdawać sobie sprawę
z własnych ograniczeń w komunikacji (np.
w kwestii asertywności) i mimo wszystko
starać się stanowczo, śmiało i uczciwie
realizować cele i zamierzenia bez łamania
praw i naruszania granic innych ludzi. Do-
papierowym
reklama
listopad 2012
21
ZARZĄDZANIE
Maria Weber
Niewzruszone prawo
do lokalu socjalnego
Można wygrać dużą sumę w totka
i nadal rościć sobie prawo do lokalu
socjalnego, które przyznał sąd.
Gmina bowiem nie może pozbawić
lokatora tego prawa, nawet jeśli
zmieniła się zdecydowanie jego
sytuacja finansowa.
W
2004 roku pewien deweloper wystąpił do sądu z wnioskiem o eksmisję
rodziny P. z mieszkania w jednym
ze swych budynków w Warszawie. Sąd orzekł
wstrzymanie eksmisji w stosunku do Marty P.
i jej małoletniej córki Anny i przyznał im prawo
do lokalu socjalnego. Mąż Stanisław P. został
eksmitowany do pomieszczenia zastępczego.
Minęły lata. Gmina, której obowiązkiem jest
dostarczyć lokal socjalny osobom wskazanym
przez sąd, nie uczyniła tego, tłumacząc się
później brakiem tego typu lokali, zwłaszcza
w nowych dzielnicach. Co więcej, w 2009 roku
deweloper wystąpił przeciwko gminie o zasądzenie odszkodowania za niedostarczenie
lokalu socjalnego. W praktyce oznacza to, że
pozwani nie płacili czynszu, określonego przez
zarządcę, natomiast sami zaczęli zarabiać na
mieszkaniu należącym do dewelopera. Okazało się bowiem, że Marta P. ponownie wyszła
za mąż i wyprowadziła się, zaś jej córka po
osiągnięciu pełnoletniości wyjechała na studia za granicę. Kobiety wynajęły mieszkanie
Wietnamczykom.
Po kilku latach miasto uznało, że w powyższej sytuacji nie należy się lokatorkom prawo
do lokalu socjalnego i wystąpiło w 2011 roku
do sądu z powództwem o pozbawienie ich
tych uprawnień. Podczas rozprawy Marta P.
nie zajęła stanowiska w swojej sprawie natomiast pełnomocnik Anny P. przekonywał, że
pozwana przebywa czasowo za granicą, nie
ma możliwości zamieszkania w Polsce w in-
22
nym miejscu, zaś w mieszkaniu znajdują się jej
rzeczy. Argumenty te nie miały znaczenia dla
orzeczenia sądu rejonowego, który oparł się na
art. 199 ust.1 pkt 2 Kodeksu postępowania cywilnego (KPC), zgodnie z którym sąd odrzuci
pozew, „…jeśli pomiędzy stronami sprawa
jest w toku albo została już prawomocnie
osądzona”. I dalej: „… niewykonanie przez
powoda w rozsądnym terminie obowiązku
złożenia oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego pozwanym, nie może stanowić
przesłanki do zwolnienia powoda z tego obowiązku”. Nastąpienie zaś określonych zdarzeń
po wydaniu wyroku nie stanowi podstawy do
ponownego merytorycznego rozpoznania
sprawy.
Od powyższego orzeczenia gmina odwołała
się do sądu okręgowego, który oddalił zażalenie i tym samym podtrzymał orzeczenie izby
niższej rangi.
Wyrokiem z dnia 19.11.2009 roku Sąd
Okręgowy zasądził na rzecz dewelopera od
m.st. Warszawy sumę 103 675 zł wraz z ustawowymi odsetkami, tytułem odszkodowania
za poniesione przez właściciela koszty, które
narosły w wyniku niedostarczenia przez gminę
lokalu socjalnego.
Dla kogo lokal socjalny?
O tym, komu sąd musi przydzielić lokal socjalny w razie eksmisji z dotychczasowego
lokalu mówi Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie
Kodeksu cywilnego z 2001 roku. Są to:
kobiety ciężarne
dzieci do lat 18, niepełnosprawni, ubezwłasnowolnieni oraz opiekunowie tych trzech
kategorii, pod warunkiem, że mieszkają
z nimi,
emeryci oraz renciści spełniający kryteria
otrzymania pomocy społecznej,
bezrobotni i obłożnie chorzy,
osoby o niskich dochodach.
Sąd może też przyznać lokal socjalny osobom spoza tej listy.
Obecnie w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej trwają prace nad nowelizacją ustawy w celu zniesienia
listy i przyznania wyłącznie sądowi prawa
do orzeczenia komu należy się lokal socjalny. To postulat gmin, które nie są w stanie
wybudować lub znaleźć we własnym zasobie
wystarczającej liczby tych lokali. Wprawdzie
rząd może dofinansować budowę lub remont
lokali socjalnych ale gminy nie korzystają z tej
możliwości, bowiem koszt budowy lokalu socjalnego dorównuje prawie kosztom budowy
mieszkań komunalnych. Poza tym, nawet po
zmianie ustawy, nadal będą obowiązywać
przepisy KPC o konieczności dostarczenia
lokalu socjalnego, pomimo poprawy sytuacji
życiowej pozwanych. – Gmina, na której ciąży obowiązek dostarczania lokali socjalnych
dla wyeksmitowanych, jest w trudnej sytuacji, bo ich liczba jest niewielka, zwłaszcza
w nowych dzielnicach, takich jak Bemowo
czy Ursynów. W rejestrze oczekujących na
lokal socjalny po wyrokach eksmisyjnych
znajdują się m.in. osoby z orzeczeniami
sprzed 20 lat – mówi Dorota Borodej, radca
prawny na Bemowie.
Lokalu socjalnego nie może zatem wskazać
inny właściciel – osoba prywatna, deweloper,
spółdzielnia mieszkaniowa czy wspólnota
papierowym
reklama
listopad 2012
23
ZARZĄDCA PUBLICZNY
Jarosław Kowszuk
prawnik, pracownik samorządowy
Odszkodowania
za niedostarczenie
lokalu socjalnego
W artykule omówiono praktyczne problemy z zastosowaniem art. 18 ust. 5 Ustawy
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego
(DzU z 2005 r., nr 31, poz. 266 z późn. zm.). Autor precyzuje m.in. kim jest właściciel
zgodnie z przepisami UOPL oraz komu, w jakiej wysokości i na jakich zasadach należy się
odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego przez gminę.
24
listopad 2012
25
ZARZĄDCA PUBLICZNY
Jarosław Kowszuk
prawnik, pracownik samorządowy
Właściwość sądu
w sprawach związanych
z nieruchomościami
Wiedza z zakresu właściwości
sądów pozwala stosownie
zabezpieczyć interesy gminy poprzez
doprowadzenie do rozstrzygnięcia
spraw przez odpowiedni sąd.
C
zęstokroć podczas zajmowania się
nieruchomościami występują sytuacje, w których istnieje konieczność
skorzystania z drogi sądowej. Dlatego też
warto mieć chociaż ogólną wiedzę o postępowaniu przed sądem. Dobrze byłoby, aby osoby
zajmujące się nieruchomościami, nawet nie
będące prawnikami, posiadały podstawową
wiedzę w tym zakresie, chociażby do jakiego
sądu należy kierować sprawy. Wiedza taka pozwala właściwie zabezpieczyć interesy strony,
w tym gminy, poprzez odpowiedni wybór sądu.
W niektórych przypadkach można bowiem np.
samemu wybrać sąd właściwy do rozpoznania
sprawy.
W niniejszym tekście omówione będą tylko
te podstawowe kwestie, które dotyczą postępowania cywilnego. Zgodnie bowiem z art. 1
ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks
postępowania cywilnego – KPC (DzU z 1964 r.
nr 43, poz. 296 z późn. zm.), ustawa ta normuje postępowanie sądowe w sprawach ze
stosunków z zakresu prawa cywilnego, rodzinnego i opiekuńczego oraz prawa pracy,
jak również w sprawach z zakresu ubezpieczeń społecznych oraz w innych sprawach,
do których przepisy KPC stosuje się z mocy
ustaw szczególnych (sprawy cywilne). Kodeks
postępowania cywilnego nie reguluje takich
spraw, które dotyczą nieruchomości, ale z racji swojego charakteru należą do właściwości
26
innych podmiotów, np. spraw o uchylenie decyzji o warunkach zabudowy.
Właściwość rzeczowa
Zasadniczo sprawy wnosi się do sądów rejonowych, które rozpoznają wszystkie sprawy
z wyjątkiem spraw, dla których zastrzeżona
jest właściwość sądów okręgowych.
Do sądów okręgowych należą natomiast
m.in. następujące sprawy:
prawa niemajątkowe i łącznie z nimi dochodzone roszczenia majątkowe oprócz spraw
o ustalenie lub zaprzeczenie pochodzenia
dziecka, o ustalenie bezskuteczności uznania ojcostwa oraz o rozwiązanie przysposobienia (np. sprawy związane z ochroną
dobrego imienia zarządcy nieruchomości),
ochronę praw autorskich i pokrewnych, jak
również dotyczących wynalazków, wzorów
użytkowych i przemysłowych, znaków towarowych, oznaczeń geograficznych i topografii układów scalonych oraz o ochronę
innych praw na dobrach niematerialnych
(np. sprawy dotyczące różnych projektów,
czy koncepcji architektoniczno-budowlanych),
prawa majątkowe, w których wartość przedmiotu sporu przewyższa 75 000 zł, oprócz
spraw o alimenty, o naruszenie posiadania,
o ustanowienie rozdzielności majątkowej
między małżonkami, o uzgodnienie treści
księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym oraz spraw rozpoznawanych
w elektronicznym postępowaniu upomi-
nawczym (np. w sprawach o rozliczenie
nakładów, których wartość przewyższa
75 000 zł),
wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę
o podziale spółdzielni,
uchylenie, stwierdzenie nieważności albo
o ustalenie nieistnienia uchwał organów
osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi,
którym ustawa przyznaje zdolność prawną (np. stwierdzenie nieważności uchwały
wspólnoty mieszkaniowej),
zapobieganie i zwalczanie nieuczciwej konkurencji (np. sprawy związane z wynajmem
przez gminę lokali użytkowych, czy działania
spółdzielni związane z nadużywaniem pozycji dominującej).
Powyższa właściwość sądu nie ma jednak
charakteru absolutnego. Mogą bowiem zdarzyć
się takie przypadki, w których przy rozpoznawaniu sprawy w sądzie rejonowym powstanie
zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości. Wtedy też sąd ten może przekazać
sprawę do rozpoznania sądowi okręgowemu.
Postanowienie o przekazaniu sprawy wymaga
uzasadnienia. Sąd okręgowy może zaś przed
pierwszą rozprawą odmówić przyjęcia sprawy
do rozpoznania i zwrócić sprawę sądowi rejonowemu, jeżeli uzna, że nie zachodzą poważne
wątpliwości. Postanowienie zapada na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów
i wymaga uzasadnienia. Ponowne przekazanie
tej samej sprawy przez sąd rejonowy nie jest
wtedy dopuszczalne.
papierowym
listopad 2012
27
SREBRNY JUBILEUSZ
FIRMY
MIESZCZANIN
1 sierpnia br. minęło 25 lat od dnia, w którym
Michał Mieszczanin rozpoczął własną działalność
gospodarczą, decydując się na samodzielne tworzenie
oprogramowania. Uroczyste obchody srebrnego
jubileuszu firmy świętowaliśmy już po okresie
urlopowym, w połowie października.
D
o położonego w mysłowickim parku leśnym hotelu Trojak
przybyło ponad 100 zaproszonych gości – wieloletnich klientów
naszej firmy, partnerów biznesowych a także przedstawicieli
zaprzyjaźnionych organizacji branżowych – z zarządem Małopolskiego
Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych i prezesem Instytutu
Gospodarki Nieruchomościami na czele.
Obchody rozpoczęły się od części oficjalnej, podczas której dyrekcja
oraz analitycy firmy (Michał Mieszczanin, Anna Czernik oraz Tadeusz
Świerkosz) zostali odznaczeni medalami Staszica, przyznanymi przez
Krajową Radę Spółdzielczą, za zasługi w rozwoju spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce. Wręczający w imieniu Krajowej Rady odznaczenia
Marek Juszkiewicz, prezes Małopolskiego Związku Rewizyjnego w Tarnowie, dziękował za kilkunastoletnią współpracę w zakresie wspierania
mieszkalnictwa.
Następnie goście mieli okazję posłuchać wystąpienia założyciela
i dyrektora firmy, który barwnie opowiedział naszą dwudziestopięcioletnią historię. Michał Mieszczanin wspominał koniec lat 80. i swoje
pierwsze doświadczenia na rynku mieszkaniowym, galopującą inflację
i nieskomplikowane wówczas oczekiwania zarządców. Opowiadał także
o dawnych technologiach, warsztacie pracy programisty mieszczącym
się na jednej dyskietce i realiach, w których nie było telefonów komórkowych. W dalszej części przemówienia nawiązał do popularyzacji
Internetu z końcem lat 90., do rozszerzenia działalności firmy na skalę
ogólnopolską jakie miało miejsce w tym okresie, do dywersyfikacji
rynku zarządzania nieruchomościami oraz do współczesnej dominacji
urządzeń mobilnych i jej wpływu na oprogramowanie. Na zakończenie
28
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
dyrektor podziękował obecnym na sali za trwającą od lat współpracę
i życzył sobie i zebranym kolejnych jubileuszów.
Po przemówieniu założyciela prowadzący uroczystość aktor, Kuba
Abrahamowicz, przygotował dla gości quiz z nagrodami. Mimo niełatwych pytań przybyli z różnych stron kraju zaproszeni poradzili sobie
z odpowiedziami bezproblemowo a w nagrodę prowadzący zaprosił na
salę kabareciarza Grzegorza Stasiaka.
Po zakończeniu części oficjalnej goście udali się na uroczysty bankiet.
Po wspólnym obiedzie i ceremonialnym pokrojeniu przez dyrektora firmy
jubileuszowego tortu, uczestnicy obchodów długo jeszcze prowadzili
kuluarowe rozmowy, pełne wspomnień, ale i planów na przyszłość
zarazem.
Zapraszamy do odwiedzenia strony internetowej naszej firmy
(www.mieszczanin.pl), gdzie znajduje się bogata dokumentacja fotograficzna z jubileuszowych obchodów, a na koniec raz jeszcze oddajemy
głos założycielowi firmy, Michałowi Mieszczaninowi:
– Obowiązujące w naszym kraju ustawodawstwo z bardzo wielu
powodów nie sprzyja rynkowi nieruchomości. Ciągłe zmiany przepisów powodują, że jako firma Mieszczanin chcemy być jeszcze bliżej
właścicieli i zarządców nieruchomości, aby lepiej realizować naszą
misję. Od dwudziestu pięciu lat tworzymy solidne oprogramowanie
sprawdzone przez ponad 700 firm. Oprogramowanie, które zawsze
służy skuteczną pomocą naszym użytkownikom. Rzetelną pracą, stałym
podnoszeniem naszych kwalifikacji i jakości usług chcemy troszczyć się
o naszych klientów. Taka jest nasza misja i chcemy ją realizować przez
kolejne dekady.
EKSPLOATACJA
Małgorzata Waszkiewicz
Kolektory na dachu
I
nwestycje solarne godne są uwagi nie
tylko ze względu na oszczędności jakie
mogą przynieść, ale również ze względu
na wsparcie Narodowego Funduszu Ochrony
Środowiska i Gospodarki Wodnej. Program dofinansowania NFOŚiGW realizowany w latach
2010–2015 umożliwia pozyskanie dopłaty
do 45% kapitału kredytu na zakup i montaż
kolektorów słonecznych. Działa on na mocy
Ustawy Prawo ochrony środowiska z 27 kwietnia 2001 r. (DzU z 2008 r., nr 25, poz. 150,
z późn. zm.). Jego celem jest ograniczenie
lub uniknięcie emisji CO2 poprzez zwiększenie
produkcji energii cieplnej ze źródeł odnawialnych. Beneficjentami programu są właściciele domów jednorodzinnych oraz wspólnoty
mieszkaniowe.
Jak pokazują dane NFOŚiGW, w 2010
i 2011 roku fundusze przeznaczone na
dotacje zostały wykorzystane w 100%,
w 2012 roku ich wykorzystanie kształtuje się na poziomie 79,1%. Dotychczas
z programu skorzystało 28,8 tys. beneficjentów), a przyznane dopłaty wynosiły
łącznie 190 203 tys. zł. Okazuje się, że
najczęściej montowano po 3 kolektory
na budynek, przy średniej zamawianej
powierzchni kolektorów wynoszącej
6,58 m 2. Jednak spośród wszystkich
dokumentów złożonych o dofinansowanie, wnioski wspólnot mieszkaniowych
stanowiły mniejszość – w sumie złożono 30 836 wniosków na kwotę dotacji
204 258 tys. zł, w tym tylko 27 wniosków
wspólnot mieszkaniowych na kwotę dotacji zaledwie 1 396 tys. zł.
listopad 2012
Aby uzyskać dotację z NFOŚiGW należy uruchomić kredytowanie w jednym z 6 współpracujących banków.
Solary pozwalają użytkownikom
na zaoszczędzenie 50–60% kosztów
ogrzewania wody w skali roku.
Przy dobrze zaprojektowanych
i zrealizowanych instalacjach
solarnych takie inwestycje mogą
zwrócić się już po 5–6 latach.
Zatem może warto rozważyć
takie inwestycje w zarządzanych
budynkach?
słoneczne chłodzenie w mieszkalnictwie
Korzyści z energii słonecznej
W praktyce zgromadzona energia jest
wykorzystywana głównie do podgrzewania
wody użytkowej – wydajność urządzeń jest
obliczona na poziomie 60%, co oznacza, że
instalacje są tak zaprojektowane, aby w 60%
pokryć zapotrzebowanie budynku na ciepłą
wodę użytkową. Dużo rzadziej wykorzystuje
się ją do ogrzewania pomieszczeń.
Instalacja kolektorów słonecznych ma wiele
zalet, m.in.: obniżają one poziom kosztów eksploatacyjnych, budują wizerunek nieruchomości nastawionej na proekologiczne rozwiązania,
pozwalają na częściowe uniezależnienie od zewnętrznych dostawców. Niestety, koszt instalacji tzw. zestawu (w skład którego wchodzi:
kolektor, zbiornik, zespół pompowy, sterownik,
naczynie przepływowe, odpowietrznik, manometr oraz zawór bezpieczeństwa), a także jego
konserwacji, jest niestety dość wysoki.
W przyszłości zakłada się, że energia słoneczna będzie wykorzystywana do wszystkich
wymienionych niżej zastosowań (Opracowanie
pt. „Określenie potencjału energetycznego regionów Polski w zakresie odnawialnych źródeł
energii – wnioski dla Regionalnych Programów Operacyjnych na okres programowania
2014–2020” autorstwa zespołu Instytutu
Energetyki Odnawialnej):
c.w.u. i c.o. w mieszkalnictwie,
c.w.u. i c.o. w usługach i sektorze publicznym,
ciepło technologiczne w przemyśle i rolnictwie,
i w sektorze usług.
Jak podają autorzy opracowania, systemy
słonecznego chłodzenia pojawią się na rynku
około 2020 roku. Najpierw znajdą swoje zastosowanie w biurach, a następnie w mieszkalnictwie. Maksymalne możliwe wykorzystanie
instalacji słonecznych do chłodzenia pomieszczeń oszacowano na 70%, natomiast do celów klimatyzacji pomieszczeń – na poziomie
zaledwie 2%.
W przyszłości – fotowoltaika
Kolejnym rozwiązaniem, dotychczas rzadko stosowanym, a bardzo perspektywicznym
dla zarządców nieruchomości ze względu na
zapisy nowej Ustawy o OZE, jest fotowoltaika
(tj. pozyskiwanie energii elektrycznej ze światła
słonecznego).
Rozwiązanie to komentuje Jarosław Bieniecki, Interim Manager, b. Dyrektor Strategii
w ENERGA-OBRÓT S.A.: „Jak dotąd energia
słoneczna jest w Polsce wykorzystywana
głównie w indywidualnych instalacjach na potrzeby podgrzewania ciepłej wody użytkowej
oraz – w mniejszym zakresie – do wsparcia
systemów centralnego ogrzewania. Fotowoltaika, w skrócie PV jest nieomal nieobecna
w Polsce. Aktualnie opiniowany projekt Ustawy
o odnawialnych źródłach energii przewiduje
zmianę systemu wsparcia dla OZE, która powinna zaowocować dynamicznym wzrostem
w obszarze fotowoltaiki, zwłaszcza w zestawieniu ze stałymi trendami wzrostu cen energii
i spadku cen rozwiązań PV”.
29
EKSPLOATACJA
Irena Scholl
Sytuacja w energetyce nie nastraja
optymistycznie. W 2016 roku,
a unijni eksperci twierdzą, że już
w 2015 r., czyli za niecałe trzy
lata, może zabraknąć w Polsce co
najmniej 5 tys. MW.
P
rzyczyn takiego stanu jest sporo. Do
najważniejszych należy wyeksploatowanie naszych elektrowni węglowych
i elektrociepłowni wraz z ich sieciami przesyłowymi, zbudowanymi w dawno minionej
epoce. Także prawo unijne tracące dosyć kategorycznie cierpliwość do producentów CO2.
No i przede wszystkim ogromny społeczny
koszt powoływania do życia nowych gigantów,
których budowę finansujemy my wszyscy
płacący (coraz to nowe) podatki oraz rosnące
rachunki za prąd i c.o.
Sęk w tym, że przyzwyczailiśmy się do
tzw. energetyki zawodowej, bazującej na
węglu czarnym i brunatnym, więc trudno
nam, myśląc o przyszłości, oderwać się od
zakodowanej głęboko w genach wizji kotłów-gigantów, coraz większych bloków liczących
po 500 MW. Największy, bełchatowski, ma
nawet 800 MW!
Aby na dłużej zapewnić bezpieczeństwo
energetyczne tradycyjnymi metodami, trzeba
by wybudować bloki o łącznej mocy ok. 11
tys. MW. Jednak to, zdaniem fachowców, jest
nierealne i z powodu braku środków, i z powodu zbyt małego potencjału firm budowlanych. Już opóźnione jest rozpoczęcie dwóch
inwestycji, które miały powstać w pierwszej
kolejności: dwóch bloków w Elektrowni Opole
i bloku w Elektrowni Rybnik. Prace rozpoczną
30
Jaka przyszłość
energetyki?
się być może w 2013 r., a okres budowy bloku
węglowego trwa około 5 lat. A przy okazji:
jesteśmy jedynym krajem w UE, gdzie planuje
się budowę nowych bloków węglowych.
Przed laty zauroczyła nas nowoczesnością
energetyka atomowa, ale ostatnio entuzjazm
nieco osłabł po katastrofach w kilku siłowniach
na wschodzie i na zachodzie. Wpłynęły na to
także informacje, że planowana budowa takiej
siłowni w Polsce o mocy 6 tys. MW ma pochłonąć ok. 50 mld zł. A co gorsze, nie zdąży
zaradzić zbliżającemu się szybko kryzysowi,
bo aktualne plany zakładają, że elektrownia
ruszy w 2032 roku. Wciąż nie wiadomo jednak gdzie zostanie wybudowana i jak będzie
finansowana.
W trybie nagłym nie będzie możliwe poratowanie sytuacji gazem z łupków, bo w tej sprawie nie ma wciąż konkretnego rozpoznania
sytuacji co do zasobności złóż, warunków ich
eksploatacji, technologii wydobywania gazu
i kosztów. To robota na lata.
Jak ratować sytuację?
Co więc można zrobić szybko, aby ratować sytuację? Prof. Krzysztof Żmijewski
(Politechnika Warszawska, Społeczna Rada
Narodowego Programu Redukcji Emisji
Energii), realista i wizjoner w jednej osobie
twierdzi, że 2 tys. MW można uzyskać dzięki
mocom, których… nie wykorzystamy. Czyli
z efektywności energetycznej. – Szczególny
potencjał widzę w unowocześnieniu oświetlenia dróg i ulic – twierdzi. Kolejne 2 tys. MW to
energia sprowadzona z zagranicy, zwłaszcza
z Ukrainy, gdzie 1,2 tys. MW można uzyskać
od ręki, wykorzystując nieaktywną dziś linię
elektrowni jądrowej Chmielnik–Rzeszów. Drugi
kierunek – litewski, czyli most energetyczny,
który obecnie jest w budowie. A pozostałe 2
tys. MW drzemie w energetyce odnawialnej,
rozproszonej, zwłaszcza prosumenckiej. Profesor od kilkunastu lat propaguje „generację
rozproszoną”, dziś wręcz namawia do pospolitego ruszenia, w którym mogą i powinni wziąć
udział gospodarze gmin, właściciele obiektów
użyteczności publicznej, domów jedno- i wielorodzinnych, korzystając ze wsparcia budżetu państwa, funduszy wojewódzkich i UE. Do
dyspozycji jest słońce, wiatr, energia termalna,
którą mamy tuż pod piwnicą oraz jest zawarta
w biomasach i biogazie. Pytany, jakie technologie mają szanse powodzenia w Polsce w generacji rozproszonej, zachęca do korzystania
z doświadczeń Wielkiej Brytanii i Niemiec. To
przede wszystkim fotowoltaiki ze względu na
łatwość montażu oraz wiatraki o pionowej osi
obrotu – dla tych technologii paliwo nic nie
kosztuje. Jako trzecią technologię wymienia
mikrokogeneracje biogazowe i gazowe. Problemem jest brak legislacyjnego umocowania
mikrokogeneracji gazowej – biogazowa jest
uwzględniona w projekcie ustawy o OZE. Za
gaz trzeba wprawdzie zapłacić, ale jak się porówna sprawność urządzeń to widać, że ta
technologia jest bardzo opłacalna. Pozostaje
kwestia dostępu do gazu, ale to można rozwiązać przez rozbudowę sieci gazowej oraz
papierowym
listopad 2012
31
Dokładność re
alizaji
a potrzeba m
odernizacji
budynków wi
elkopłytowyc
h
ielkopłytowyc
h
j
Teresa Taczanow
ska
Anna Ostańska
Teresa Taczan
owska
Anna Ostańs
ka
50
ZŁ z VAT
Artykuł w pełnej wersji
dostępny tylko w wydaniu
papierowym
Teresa Taczanowska
Anna Ostańska
Dokładność realizacji
a potrzeba modernizacji
budynków wielkopłytowych
„(…): Czy dokładność realizacji i stan
techniczny uzasadnia potrzebę przebudowy budynków z wielkiej płyty?
Autorki (…) często spotykają się z takim
pytaniem ze strony inwestorów, zarządców, osób zajmujących się pośrednictwem
czy wyceną nieruchomości.
Substancja mieszkaniowa tej technologii stanowiła 50% zabudowy kraju,
a problemy z nią związane były i narastają,
stąd połączenie wyników badań z czasów
realizacji i ostatnich badań technicznych
i ankietowych pozwoliło na nowo spojrzeć
na zasadność modernizacji tego rodzaju
zasobów mieszkaniowych.”
promocja
Księgarnia Techniczna
tel. 22 512 60 60, faks 22 810 27 42
32
www.ksiegarniatechniczna.com.pl
EKSPLOATACJA
Zdalny odczyt
mediów na osiedlu
Agnieszka Antoszewska
audytor energetyczny
Zarządzanie budynkiem wyposażonym w urządzenia pomiarowe w każdym lokalu, a nie
tylko na granicy budynku pozwala na dokonanie podziału kosztów odpowiadających realnemu
zużyciu. Sytuacja ta jest jeszcze bardziej komfortowa, kiedy odczytów
urządzeń pomiarowych możemy dokonywać zdalnie.
W artykule omówiono wybrane kwestie związane z rozliczaniem i odczytem mediów
za pomocą bezprzewodowego systemu odczytu. Znajdują się w nim informacje, dotyczące m.in.
regulaminów rozliczeń, elementów wyposażenia urządzeń pomiarowych, sposobów zbierania
i odczytu danych, a także raportowania i obligatoryjnej legalizacji wodomierza.
listopad 2012
33
EKSPLOATACJA
Opomiarowanie i rozliczanie mediów
Poradnik „Opomiarowanie i rozliczanie mediów”
jest pierwszą publikacją z serii Teczka Administratora.
Mamy nadzieję, że zarówno pierwsza publikacja,
jak i kolejne będą stanowiły kompendium wiedzy
przydatne w codziennej pracy zawodowej zarządcy
nieruchomości. Zachęcamy do gromadzenia
wszystkich części w swojej teczce.
Teczkę Administratora warto mieć zawsze ze sobą!
promocja
Księgarnia Techniczna
34
tel.: 22 512 60 60
www.ksiegarniatechniczna.com.pl
listopad 2012
35
PRZEGLĄD SYSTEMÓW ZDALNEGO ODCZYTU
www.bmeters.pl
reklama
ƚ ƒ Ƈ ƒ Ɛ ƌ ƈ ƕ Ɲ ƈŃƌŃƆ ƌ ƈ Ɠ Ǖ ƒ Ɛ ƌ ƈ ƕ Ɲ ƈ
BMETERS POLSKA Sp. z o.o.
ul. Główna 60, 51 – 188 Psary
tel. 71 388 90 83, faks: 71 387 15 37
www.bmeters.pl, e-mail: [email protected]
BMETERS POLSKA Sp. z o.o.
HYDROLINK to zintegrowany System Zdalnego Odczytu wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników kosztów ciepła. Dzięki temu
systemowi:
oszczędzamy czas,
unikniemy błędów przy odczytach w trudno dostępnych
miejscach,
otrzymujemy archiwizację wskazań bezpośrednio na komputerze,
dysponujemy komunikatami o próbie manipulacji, np. wodomierza.
System HYDROLINK umożliwia dwie transmisje danych:
radiową,
magistralową (przewodową).
Obie transmisje umożliwiają odczyt wszystkich urządzeń w jednym czasie bez absorbowania lokatora.
Rodzaje odczytów:
odczyt radiowy Wireless MBUS wg PN-EN 13757 wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników kosztów ciepła [jednokierunkowy – tryb odczytu (wireless MBUS T1), dwukierunkowy – tryb konfiguracji (wireless MBUS T2)]:
– typu Walk by,
– przez Internet z wykorzystaniem modemów GPRS/
EDGE,
– z wykorzystaniem koncentratorów.
odczyt magistralowy MBUS wg PN-EN 13757 wodomierzy
i ciepłomierzy:
– z wyjściem RS232,
– z wyjściem Ethernet,
– z wyjściem radiowym z wykorzystaniem modemów
GPRS.
Odczyt poprzez złącze optyczne podzielników kosztów
ciepła.
Częstotliwość odczytu: możliwość konfiguracji częstotliwości
transmisji, dni tygodnia, miesięcy oraz zakresu godzin.
Dane systemu radiowego:
częstotliwość pracy: 868 MHz,
zasilanie: bateria litowa, 10 lat + rezerwa zależna od konfiguracji,
zasięg: maks. 350 m (zależny od warunków zewnętrznych
i ukształtowania terenu),
moc modułów radiowych: 10 mW.
Dane przesyłane drogą radiową:
wodomierze i ciepłomierze – numer seryjny, data odczytu,
zużycie w m3, historia wskazań z 12 miesięcy, eksport do
pliku csv, xml lub dbf, konfiguracja transmisji, informacja
o alarmach (przyłożenie magnesu, demontaż modułu,
przepływ wsteczny, przepływ maksymalny, niski poziom
baterii, próba oszukania czujnika IR, brak przyrostu wskazań w okresie miesięcznym, przeciek na instalacji dłuższy
niż 12 godzin);
podzielniki – wskazanie jednostek zużycia za poprzedni
okres rozliczeniowy, miesięczne wskazania zużycia z poprzedniego okresu rozliczeniowego, miesięczne wskazania temperatur z poprzedniego okresu rozliczeniowego,
średnia temperatura otoczenia z aktualnego i poprzedniego okresu rozliczeniowego, ilość pomiarów temperatury
otoczenia <16°C, liczba sumowań wskazań z poprzedniego okresu rozliczeniowego, informacja o alarmach wraz
z datą, seria i numer, aktualna data i czas.
Zintegrowany system odczytu i rozliczeń mediów
ƚ ƒ Ƈ ƒ Ɛ ƌ ƈ ƕ Ɲ ƈŃƌŃƆ ƌ ƈ Ɠ Ǖ ƒ Ɛ ƌ ƈ ƕ Ɲ ƈ
www.bmeters.pl
Podstawowa konfiguracja systemu
radiowego:
wodomierze, ciepłomierze, podzielniki wyposażone w moduły
radiowe → komputer (przenośny)
z oprogramowaniem BMETERS
i odbiornikiem USB
System magistralowy (przewodowy):
wodomierze i ciepłomierze → moduł MBUS → MBUS Master (jednostka centralna) → komputer.
System rozliczeniowy mediów:
Programy odczytowe wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników
kosztów ogrzewania współpracują w pełni z programem do samodzielnego rozliczania zużycia
wody i ciepła – HydroCalc.
( ) – elementy opcjonalne dobierane są według preferencji klienta.
36
reklama
BRUNATA Sp. z o.o.
ul. Sobieskiego 11, 40 – 082 Katowice
tel: 32 205 52 12, faks: 32 205 52 13
www.brunata.pl
BRUNATA Sp. z o.o.
Firma Brunata stworzyła unikalny system zdalnego odczytu o nazwie BrunataNet. System BrunataNet dzięki zastosowaniu nadajników radiowych zamontowanych w urządzeniach firmy Brunata
takich jak: podzielniki Futura+, moduły radiowe Click On Water,
liczniki impulsów Futura Signal+, pozwala na transmisję danych
bezpośrednio na serwer Brunata.
Brunata oferuje swoim Klientom dwa sposoby pozyskiwania danych z odczytywanych urządzeń:
pierwszy: „drive by” polegający na odczycie wykonywanym przez pracownika wyposażonego w urządzenie typu
PSION, dzięki któremu nie są Państwo zmuszeni do udostępniania lokalu podczas odczytu – odczyt następuje zdalnie, a wszystkie zebrane informacje natychmiast trafiają na
serwer Brunata,
sposób drugi: dane zbierane są za pomocą koncentratorów zamontowanych na klatkach schodowych, które dokonują automatycznego odczytu urządzeń, a następnie
dzięki podłączeniu do internetu lub poprzez konwerter
GPRS łączą się z siecią GSM, przekazując automatycznie
dane na serwer Brunata. Model ten sprawdzi się zwłaszcza
u tych z Państwa, którzy potrzebują stałego monitoringu
zużycia w swoich zasobach, daje on możliwość nieustannej kontroli administrowanych nieruchomości. Wszystkie
pozyskane dane można na bieżąco śledzić dzięki internetowemu programowi obsługującemu system zdalnego
odczytu o nazwie Web Mon. Program ten pozwala na stały
dostęp do zebranych informacji, umożliwia analizę danych
odczytowych, zainteresowanym daje możliwość importu
oraz eksportu wybranych plików. Aby skorzystać z programu wystarczy wejść na stronę www.brunata.pl, a następnie zalogować się z poziomu administratora lub poziomu
mieszkańca.
Odczyt radiowy: jednokierunkowa, bezpieczna transmisja danych.
Nadajnik radiowy zamontowany w podzielniku Futura+ lub nakładce Click On Water wysyła sygnał standardowo co 2 minuty.
częstotliwość pracy: 433 MHz (UHF);
zasilanie: bateria litowa o trwałości 10 lat + rezerwa;
moc modułu radiowego: 2 mW (0,002 W).
Wyjątkowość naszej oferty polega na połączeniu kompleksowej
usługi odczytowo–rozliczeniowo–serwisowej z możliwością udostępnienia Klientowi całego systemu BrunataNet do samodzielnej
obsługi przy stałym wsparciu technicznym.
Schemat działania systemu BrunataNet
listopad 2012
37
reklama
ista Polska Sp. z o.o.
ul. Powstańców 25 A, 31 – 422 Kraków
tel.: 12 418 01 29, faks: 12 418 01 31
www.ista.pl, e-mail: [email protected]
ISTA Polska Sp. z o.o.
SYSTEMY ZDALNEGO ODCZYTU
Symphonic®sensor net – system
radiowy z przyszłością
Dbając o wspólną przyszłość już dziś, oferujemy system zarządzania danymi o zużyciu mediów. Nasze innowacyjne rozwiązanie umożliwia zarządcom i właścicielom
mieszkań podejmowanie decyzji w kwestii
świadomego korzystania z ciepła, wody
i innych mediów. Tylko wiedząc o tym, ile
energii zużywamy, możemy odpowiednio
wcześnie zapobiegać jej nadmiernemu
zużyciu! Dzięki systemowi symphonic®
sensor net otrzymają Państwo nie tylko
system radiowy rejestrujący dane dotyczące zużycia mediów, ale również za pomocą portalu ista24.pl – kompletną koncepcję dla racjonalnego gospodarowania
energią.
Zasada działania systemu
System symphonic®sensor net jest
w pełni automatycznym dwukierunkowym systemem odczytowym, zarządzanym przez centralny serwer odczytowy
AMM.
Programowanie oraz rozruch urządzeń
końcowych odbywa się za pomocą przenośnego komputera PDA i przenośnej
bramki komunikacyjnej. Następnie dane
montażowe oraz struktura nieruchomości
wprowadzane są do systemu rozliczeniowego. Od tej chwili pełną kontrolę nad
siecią radiową przejmuje serwer odczytowy AMM. Zainstalowana w nieruchomości jednostka centralna memonic®3 radio
net łączy się poprzez modem GSM/GPRS
z systemem AMM, który przesyła dane
operacyjne zainstalowanych urządzeń. Na
podstawie tych danych memonic®3 radio
net konfiguruje w nieruchomości sieć radiową. Od tego momentu dane dotyczące
zużycia oraz pracy urządzeń przekazywane są do systemu AMM, który zapisuje je w bazie oraz przekazuje do portalu
ista24.pl gdzie dane udostępniane są zarządcy, a w niedalekiej przyszłości również
właścicielom mieszkań.
ista24.pl – narzędzie w racjonalnym
gospodarowaniu energią
Wystarczy w pasku przeglądarki internetowej wpisać adres: ista24.pl, zalogować
się do portalu przy użyciu indywidualnej
nazwy użytkownika oraz hasła, aby natychmiast uzyskać dostęp do informacji,
dzięki którym Państwa praca stanie się
jeszcze bardziej efektywna.
Portal ista24.pl umożliwia:
zarządzanie danymi o zużyciu mediów i racjonalizację ich zużyć, np.:
informacja o zużyciu ciepła w nieruchomości dostępna jest już od pierwszego
tygodnia okresu grzewczego w podziale
na każde mieszkanie, a nawet pomieszczenie,
bieżący monitoring zużycia mediów
z dowolnego komputera, np.:
informacja o dziennym, tygodniowym,
miesięcznym zużyciu wody, ciepła dla
każdego mieszkania i nieruchomości
(również z licznikami głównymi),
dostęp do archiwów, np.:
rozliczenia indywidualne i całkowite
w postaci elektronicznej, co skutkuje
skróceniem czasu potrzebnego na obsługę mieszkańców,
przygotowywanie raportów porównawczych oraz analiz zużyć, np.:
rozkład zużycia ciepła w poszczególnych mieszkaniach i pomieszczeniach,
raport wstecznych przepływów i niskich zużyć wody,
rozbudowę systemu o kolejne urządzenia końcowe, np.: czujniki dymu,
odczyt wszystkich mediów: ciepło,
woda, prąd i gaz,
export danych do pliku, np.: excel.
Symphonic® walk-by – system
radiowy z tradycją
Pierwszy, wolny od koncentratorów i kabli,
dwukierunkowy radiowy system odczytu
mediów, umożliwiający sprawny odczyt
bez potrzeby wchodzenia do mieszkań.
Odczyt odbywa się przy użyciu przenośnego komputera PDA wyposażonego
w moduł komunikacyjny. Zebrane w ten
sposób dane przesyłane są przez odczytującego siecią Ethernet bezpośrednio do
serwera odczytowego.
M-Bus pierwszy, stosowany do
dziś system zdalnego odczytu
Rys. Schemat działania systemu Symphonic®sensor net
38
Oparty na centralkach M-Bus LC 250
z 2-przewodową lub 4-przewodową, dwukierunkową kablową magistralą, w strukturze drzewa zgodną z PN-EN1434-3. Odczyt danych odbywa się poprzez program
M-Bus View, zainstalowany na komputerze PC. Każde urządzenie końcowe ma
swój adres m-bus dzięki czemu odczyt
oraz prace serwisowe można wykonać dla
pojedynczego urządzenia lub grupy urządzeń. Każda z centralek może zarządzać
pracą maksymalnie do 2000 urządzeń
końcowych.
Itron Polska Sp. z o.o.
ul. T. Romanowicza 6, 30 – 702 Kraków
tel.: 12 257 10 27 do 29; faks: 12 257 10 25
www.itron.pl, e-mail: [email protected]
reklama
Itron Polska Sp. z o.o.
SYSTEM ZDALNEGO ODCZYTU M-Bus
Przeznaczenie: ciepłomierze i wodomierze montowane w mieszkaniach, biurach, centrach handlowych.
Rodzaj odczytu i transmisji danych: dwuprzewodowa, o dowolnej polaryzacji, dwukierunkowa kablowa magistrala w strukturze
drzewa, zgodna z PN-EN1434-3.
Opis: dane z ciepłomierzy i dołączonych do nich wodomierzy,
bądź bezpośrednio z wodomierzy przesyłane są do centrali, która
może być odczytywana przez Internet lub bezpośrednio za pomocą przenośnego lub stacjonarnego komputera. Użytkownik systemu jest jego właścicielem i nie ponosi w związku z tym żadnych
dodatkowych kosztów zewnętrznych. Rozwiązanie to jest bardzo
ekonomiczne, efektywne energetycznie (magistrala nie jest zasilana z baterii urządzeń M-Bus), łatwe w montażu i niezawodne.
Urządzenia i elementy systemu odczytu:
ciepłomierze: CF Max, CF 51/55, CF Echo II przystosowane do
montażu modułów M-Bus;
ciepłomierze CF UltraMax z wyjściem M-Bus i wejściami dla
wodomierzy;
wodomierze Unimag PE przystosowane do montażu modułów
M-Bus i impulsujących;
wodomierze: Aquadis, Flodis, Flostar M, Woltex, MSD, Unimag
Cyble przystosowane do montażu modułów Cyble M-Bus
i Cyble Sensor;
konwerter 2 wejścia impulsowe/M-Bus, konwertery typu
PadPuls;
centrale M-Bus do 60 i 250 adresów, konwertery M-Bus do 3,
20 i 60 adresów;
konwerter TCP/IP umożliwiający odczyt poprzez internet;
centrala M-Bus do 256 adresów wysyłająca dane po GPRS.
Odczyt danych: informacje pogrupowane są w tak zwanych ramkach, dzięki czemu można odczytywać tylko te, które są interesujące dla użytkownika. System umożliwia dostęp do wszystkich
danych, podłączonych do niego ciepłomierzy i modułów M-Bus.
Oprogramowanie MBUSREAD instalowane w komputerze administracyjnym pozwala tworzyć bazy urządzeń, programować zdalnie, odczytywać indywidualnie lub zbiorowo, udostępniać dane
do programu rozliczeniowego.
Wskazania alarmowe: alarmy podobnie jak inne dane przesyłane
są w ramkach. Dostępne są informacje o uszkodzeniach ciepłomierzy i wodomierzy oraz anomaliach eksploatacyjnych.
Rys. 1. Schemat systemu M-Bus
RADIOWE SYSTEMY ZDALNEGO ODCZYTU:
Inkasencki (obchodzony) i EverBlu (stacjonarny)
System Inkasencki: odczyty dokonywane są za pomocą przenośnego terminala z wbudowanym układem nadawczo-odbiorczym pracującym w systemie dwukierunkowym. Ta dwukierunkowość ma wpływ na oszczędność baterii, pozwala na zdalne
programowanie modułów, nie zakłóca środowiska ciągłą emisją fal radiowych oraz pozwala na przesyłanie większej ilości
danych niż w systemach jednokierunkowych. Odczyty liczników z terminala przesyłane są do komputera administrującego.
Oprogramowanie zainstalowane w komputerze umożliwia tworzenie tras odczytowych, analizowanie danych oraz łatwe ich
przesyłanie do systemu rozliczeniowego. Użytkownik systemu
jest jego właścicielem i nie ponosi w związku z tym żadnych
dodatkowych kosztów zewnętrznych.
System stacjonarny EverBlu: stała sieć radiowa umożliwiająca odczyt liczników wyposażonych w moduły radiowe. Dane
z liczników przesyłane są poprzez kolektory (urządzenia pośredniczące) do punktu zbierania danych tzw. Akces Point. Następnie za pomocą GPRS przesyłane są do serwera ftp, gdzie
w każdej chwili są dostępne poprzez Internet.
listopad 2012
Rys. 2. System stacjonarny EverBlu
39
reklama
MINOL Sp. z o.o.
ul. Wojska Polskiego 82, 95 – 070 Aleksandrów Łódzki
tel.: 42 270 46 00, faks: 42 270 46 31
www.minol.pl, e-mail [email protected]
MINOL Sp. z o.o.
Oferowany przez firmę Minol system zdalnego odczytu RADIO3
umożliwia prowadzenie pełnego monitoringu zużycia mediów.
Główną zaletą zdalnego odczytu jest przeprowadzenie go spoza
mieszkania, a tym samym nie jest wymagana obecność lokatora
w mieszkaniu. Pozwala to zaoszczędzić czas administratorów,
a lokatorom zapewnić pełen komfort oraz prywatność.
Uruchomienie systemu jest w pełni kompatybilne z dodaniem
kolejnych urządzeń w przyszłości. W każdej chwili możliwe jest
również rozbudowanie systemu zdalnego odczytu o koncentratory Minomat wraz z odczytem danych przez Internet.
Charakterystyka systemu RADIO3:
częstotliwość pracy: 868 MHz,
zasilanie: bateria litowa, 10 lat +,
prędkość przesyłu danych ~38,4 kBaud,
emisyjna moc nadawcza ~10 dBm,
certyfikat CE.
System RADIO3 umożliwia:
odczyt radiowy dla podzielników kosztów, wodomierzy, ciepłomierzy,
odczyt optyczny poprzez złącze IR,
odczyt ręczny z urządzenia.
System RADIO3 pozwala na odczyty:
radiowy bezpośredni WALK-BY (bez urządzeń przekaźnikowych),
radiowy pośredni Minomat (z wykorzystaniem urządzeń przekaźnikowych),
przez Internet z wykorzystaniem technologii GSM.
Dane przesyłane dane drogą radiową to m.in.: numer seryjny
urządzenia, data odczytu oraz aktualne zużycie, zużycia historyczne (m.in. miesięczne, data zaprogramowana), alerty o manipulacji (w przypadku wodomierzy o przepływie wstecznym).
Częstotliwość odczytu
System jest przystosowywany indywidualnie do potrzeb klientów, a w szczególności dotyczy to między innymi terminów odczytów oraz ich częstotliwości. Bez względu na konfigurację
systemu RADIO3 w każdej chwili istnieje możliwość przeprowadzenia odczytów aktualnych wskazań wszystkich, jak i tylko
pojedynczych urządzeń.
reklama
Mirometr Sp. z o.o.
ul. Cieszyńska 1A , 43 – 440 Bażanowice
tel.: 33 851 04 39, faks: 33 852 16 75
www.mirometr.com.pl, e-mail: [email protected]
MIROMETR Sp. z o.o.
System Zdalnego Odczytu IZAR
(do wodomierzy, ciepłomierzy, liczników energii elektrycznej
oraz liczników gazu)
Rodzaj odczytów:
Odczyt radiowy liczników wszystkich mediów
Walk by/Drive by
Odczyt stacjonarny
Podtypy:
Odczyt radiowy wg EN 300 220, EN 13757-3,-4
Protokół PRIOS, OMS
Jednokierunkowy
Częstotliwość emisji telegramu radiowego: wodomierze 8 sek.,
ciepłomierze 8 sek. lub 12 sek.
System radiowy:
Wodomierze –> moduły radiowe montowane bezpośrednio
na wodomierzu lub moduły impulsowe –> PRT BT –> Terminal przenośny
Ciepłomierze -> moduł radiowy zintegrowany z ciepłomierzem
lub moduł radiowy podłączany do złącza RS232 lub M-Bus.
Możliwość odczytu drogą radiową liczników innych producentów.
Częstotliwość odczytów:
Dowolna, w zależności od potrzeb oraz bez dodatkowych kosztów. Sprzęt odczytowy jest własnością klienta.
40
Częstotliwość pracy: 868MHz,
Zasilanie: bateria litowa, dwa okresy legalizacyjne,
Zasięg: max 500 m (zależny od warunków zewnętrznych
i ukształtowania terenu),
Moc modułów radiowych: 15 mW.
Dane przesyłane drogą radiową:
Wodomierze:
– numer wodomierza,
– indeks bieżący (rzeczywisty stan wodomierza) i drugorzędny (np. roczny, miesięczny, tygodniowy),
– alarm wycieku i zablokowania licznika (obecny/historyczny), oszustwa mechanicznego i magnetycznego (obecny/historyczny), alarm nadprzepływu, podprzepływu oraz
przepływu wstecznego,
– stan baterii.
Ciepłomierze:
– numer seryjny ciepłomierza,
– energia i objętość,
– temperatura zasilania/powrotu,
– przepływ chwilowy,
– moc,
– wartości historyczne (miesięczne),
– kody błędów.
reklama
Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o.
ul. Romana Maya 1, 61 – 371 Poznań
tel.: 61 650 25 25; faks: 61 650 25 50
www.techem.pl, e-mail: [email protected]
TECHEM SMART SYSTEM
Techem, jako światowy i polski lider technologiczny kolejny raz
oferuje nowy produkt w zakresie zdalnej rejestracji zużycia ciepła
i wody oraz ich rozliczania – Techem Smart System. Podstawą
tego systemu jest technologia sprawdzonego systemu radiowego Techem. Dane z urządzeń przesyłane są do Centrum Informatycznego Techem drogą GPRS i przechowywane w nim do
dalszego przetwarzania. Dzięki temu możliwy jest dostęp do wielu usług serwisowych i monitoringu. Aby móc skorzystać z tych
usług niezbędne jest posiadanie urządzeń radiowych data IIl
firmy Techem.
Radiowy system data III firmy Techem cechuje:
bezpieczna i stabilna jednokierunkowość sygnału radiowego: urządzenia są jedynie nadajnikami, dzięki czemu ryzyko manipulacji z zewnątrz redukowane jest do minimum;
możliwość wykonania odczytu w ciągu całego roku: sygnał
radiowy o niewielkiej mocy nadawany jest z niską częstotliwością każdego dnia;
szybki odczyt sprzed budynku: w zaplanowanych okresach
odczytu urządzenia zaprogramowane są na „szybkie nadawanie”, co pozwala dostarczyć dane odczytowe w niezwykle
krótkim czasie;
komunikaty o manipulacjach czy zakłóceniach przekazywane są drogą radiową: rozpoznanie przecieku, ingerencji magnetycznej czy demontażu możliwe jest bez wizyty
w mieszkaniu.
Charakterystyka Techem Smart System:
prosty i szybki montaż w nieruchomości (koncentrator danych zasilany bateryjnie, główny koncentrator danych zasilany sieciowo);
możliwość doposażenia każdej nieruchomości;
najwyższa jakość rozliczenia: dane dotyczące zużyć są automatycznie przejmowane przez system rozliczeniowy;
niższe nakłady administracyjne: bez dodatkowych terminów oraz szacowań wynikających z nieobecności lokatora;
niższe nakłady przy zmianie lokatora: międzyodczyty są
możliwe w każdej chwili;
redukcja czasu przestoju: natychmiastowe rozpoznanie
uszkodzonych urządzeń (monitoring urządzeń) i ich wymiana;
szybkie rozliczenie: dzięki automatycznemu przesyłowi
danych;
podział przechowywanych danych na wartości zużyć oraz
dane użytkowników;
przystosowanie do Smart Metering: według specyfikacji
Open-Metering (m.in. bezprzewodowe połączenie M-busowe, EN 13757-4).
Korzyści Techem Smart System:
natychmiastowe i precyzyjne rozliczenie sporządzone na
podstawie automatycznego przesyłu danych bezpośrednio
po dniu zakończenia okresu rozliczeniowego;
ciągły monitoring urządzeń to mniej szacowań, mniej pytań
od lokatorów, oszczędność czasu dla Państwa;
1
Urządzenia rejestrujące przesyłają wartości drogą radiową do koncentratora danych.
2
Koncentrator danych rejestruje wartości zużyć,
które zostały do niego przesłane z urządzeń radiowych. Następnie przesyła je do głównego koncentratora danych.
3
Główny koncentrator rejestruje wartości zużyć
oraz informacje o statusie wszystkich urządzeń.
4
Przesyłanie danych przez GPRS do Centrum
Informatycznego Techem.
5
Natychmiastowe rozliczenie nieruchomości.
6
Monitoring urządzeń: ciągły nadzór urządzeń.
7
Wskazania wartości odczytowych: możliwość pobierania wartości odczytowych za miniony okres
oraz na każdy dzień w dowolnej chwili.
8
Monitoring energii i wody: analiza zużycia energii
oraz wody danej nieruchomości.
9
System oszczędzania energii adapterm.
Rys. 1. Usługi dodatkowe Techem Smart System
listopad 2012
41
reklama
ul. Romana Maya 1, 61 – 371 Poznań
tel.: 61 650 25 25; faks: 61 650 25 50
www.techem.pl, e-mail: [email protected]
wskazania wartości odczytowych: możliwość pobierania
wartości odczytowych za minione okresy oraz na konkretny
dzień w dowolnej chwili online;
system oszczędzania energii adapterm gwarantuje niższe
zużycia energii przy nie zmienionym komforcie cieplnym,
średnio na poziomie 10%;
precyzyjny monitoring energii i wody rozpoznaje zmiany
w zużyciu w trakcie całego roku (rys. 2). Możliwe są między
innymi następujące analizy:
– tygodniowa analiza lokalu (monitorowanie zużycia lokalu
z dokładnością do tygodnia),
– tygodniowa analiza obiektu (monitorowanie zużycia
obiektu z dokładnością do tygodnia),
– okresowa analiza lokali (monitorowanie zużycia lokali
w określonym przedziale czasu).
Portal Techem umożliwia korzystanie z wielu usług serwisowych
Techem Smart System. Zarządca budynku może udostępnić
portal mieszkańcom. Dzięki temu mają oni również dostęp do
swoich danych o zużyciu i pozostałych usług (rys. 3).
Rys. 2. Elementy składowe Techem Smart System
Rys. 3. Portal Techem
42
Firma IMBUDIZOL Sp. z o.o.
specjalizuje się w wykonywaniu
kompleksowych hydroizolacji, osuszania i zabezpieczania budynków przed wilgocią podciągającą
kapilarnie, iniekcji, odgrzybiania,
wykonywania ekspertyz i projektów
technicznych z uwzględnieniem
problemów mykologii, obiektów
nowo wznoszonych, remontowanych, w tym również zabytkowym.
Firma IMBUDIZOL Sp. z o.o. w ramach swojej
działalności świadczy usługi w zakresie:
iMBUDiZOL Sp. z o.o.
IZOLACJE PRZECIWWODNE
ul. Nowolipki 23/103, 01-006 Warszawa
tel./fax: (22) 663 56 12,
kom: +48 602 366 566
biuro: ul. Krasińskiego 41A,
01-755 Warszawa
– osuszania i zabezpieczania budynków przed
wilgocią podciąganą kapilarnie:
• metoda termofalowa
• metoda mikrofalowa
• metoda termoiniekcji
– izolacji przeciwwodnych (odpornych na parcie
hydrostatyczne wody) :
• powłokowe (papy, membrany, folie, maty
bentonitowe)
• chemiczne (szlamy, powłoki elastyczne)
– izolacji kurtynowych (od strony gruntu) :
• przepony bentonitowe
• przepony żelowe
– uszczelniających iniekcji ciśnieniowych (rysy,
przerwy robocze) :
• przeciwwodne
• konstrukcyjne
– odgrzybianie budynków
– naprawa dachów, tarasów, balkonów
– tynki renowacyjne
– wykonanie ekspertyz i projektów technicznych
z uwzględnieniem problemów mikologii
EKSPLOATACJA
mgr inż. Bożena Blum
Trudne warunki atmosferyczne są
zawsze najlepszym sprawdzianem
dla stanu technicznego budynku,
a tym samym dla zarządcy, który
ma zadbać o przygotowanie
nieruchomości do zimy. Stare
przysłowie mówi „lepiej zapobiegać
niż leczyć”.
O
wi
d 20 czerwca 2007 r. wraz z nowelizacją ustawy Prawo budowlane
zaostrzono zasady dotyczące bezpieczeństwa obiektu budowlanego poprzez
rozszerzenie zapisów o użytkowaniu obiektów
i przeglądach. Art. 61 nakłada na właściciela
lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek
utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie
z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2,
tj. zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, utrzymując obiekt
w należytym stanie technicznym i estetycznym
i nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego własności użytkowych i sprawności
technicznej.
Zapisy tego artykułu zostały uzupełnione
o obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa
użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt,
takich jak: wyładowania atmosferyczne, silne
wiatry, intensywne opady atmosferyczne lub
inne zjawiska, w wyniku których następuje
uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, które
może spowodować zagrożenie życia lub
zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia
lub zagrożenie dla środowiska.
Należy zwrócić uwagę, że
ponadto wprowadzono
obowiązek dokonania
Przygotowanie
nieruchomości
do zimy
kontroli „bezpieczeństwa użytkowania obiektu”
każdorazowo w razie wystąpienia czynników
zewnętrznych wymienionych w art. 61 ust. 2.
Z powyższych zapisów wynika, że każdy budynek powinien przed zimą przejść ocenę stanu
technicznego.
Dach sprawdzamy
w słoneczny dzień
Okres zimowy to czas zawiei i zamieci
śnieżnych. Dlatego też, nawet jeżeli w czasie
opadów w okresie innych pór roku nie wykryto przecieków w dachu, to w zimie, podczas
chwilowych odwilży może okazać się, że dach
jest dziurawy. Drobne nieszczelności pokrycia
są przyczyną dostawania się pod nie wody
i za sprawą rozpierania warstw przez lód lub
nawiewany śnieg powodują jeszcze większe
nieszczelności. Prostą metodą odnalezienia
miejsc możliwych przecieków jest przejrzenie
dachu w słoneczny dzień od strony poddasza – oczywiście jeżeli jego konstrukcja na
to pozwala. Taki przegląd przed zimą jest
bezwzględnie konieczny zwłaszcza wtedy
gdy mamy do czynienia z dachem płaskim.
W przypadku stwierdzenia uszkodzeń należy
bezzwłocznie zlecić ich naprawę. Mogą być
to miejsca wnikania wilgoci do budynku nie
tylko w czasie opadów deszczu czy zalegania
śniegu, ale przede wszystkim w czasie topnienia śniegu.
Dachy pokryte dachówką także wymagają oceny stanu pokrycia i szczelności. Jeżeli
dach został ułożony przez profesjonalną ekipę,
powinien być odporny na działanie ekstremalnych warunków atmosferycznych. Pomimo,
iż dachówki ceramiczne mają wieloletnią
gwarancję, nawet na dobrze położonym dachu burze i wichury mogą pozostawić ślady
swojego działania. Silny wiatr może spowodować drobne przesunięcia lub uszkodzenia
dachówek.
Szczególnie ważnym „zimowym” obowiązkiem właścicieli i zarządców nieruchomości
jest odśnieżanie dachów budynków. Śnieg
zalegający na powierzchni dachu – zwłaszcza mokry, roztapiający się – może stanowić
szereg zagrożeń. Z jednej strony jest to niekorzystny czynnik oddziałujący negatywnie na
konstrukcję dachu, zwłaszcza w czasie roztopów i wahań temperatury, a z drugiej – w
zależności od indywidualnych cech budynku
– może również stanowić zagrożenie dla przechodniów oraz samochodów poruszających
się po drogach osiedlowych. Z tego powodu
ustawodawca nakłada na zarządcę bądź właściciela nieruchomości obowiązek usuwania
nadmiaru śniegu z dachu oraz wykonywania
doraźnej kontroli stanu technicznego dachu
oraz całego budynku.
Jak uniknąć sopli?
Elementy orynnowania są szczególnie narażone na szkodliwe czynniki atmosferyczne czy
zanieczyszczenia. Należy pamiętać o ich konserwacji. Przed zimą dobrze więc jest dokonać
ich przeglądu, a w razie potrzeby wyczyścić
lub naprawić. Spadające liście, a zwłaszcza
ęc
na
ej
st
44
2
r.
HYDROIZOLACJE
profesjonalizm i wiarygodność
NOMOS-BUD Sp. z o.o. z powodzeniem prowadzi
działalność na rynku polskim od 2005 roku. Specjalizujemy się w kompleksowym wykonawstwie hydroizolacji
budynków i budowli od fundamentów do dachów i dachów zielonych.
Specjalizujemy się w kompleksowym wykonywaniu i naprawach izolacji:
•
•
•
•
•
•
części podziemnych budynków i budowli,
tuneli, stacji metra,
dachów w tym dachów zielonych,
tarasów i balkonów,
zbiorników (p.poż., na wodę pitną),
oczyszczalni ścieków, systemów kanalizacji.
KONTAKT:
Jesteśmy sprawdzonym i wiarygodnym wykonawcą, posiadającym
wysoko kwalifikowaną kadrę inżynieryjno-techniczną ze stosownymi
uprawnieniami wykonawczymi i projektowymi oraz zespół wykwalifikowanych pracowników fizycznych z wieloletnim doświadczeniem
zawodowym.
Na wykonywane roboty udzielamy wszelkich wymaganych zabezpieczeń i gwarancji.
NOMOS-BUD sp. z o.o.
ul. Kępna 17A, 03-730 Warszawa
tel.: 22 618 41 33, 22 618 34 34
Informacja techniczna: 22 618 41 33
Informacja handlowa: 22 618 41 33
faks: 22 618 34 34
[email protected]
www: www.nomosbud.pl,
www.xypex.pl
Potwierdzeniem jakości naszych usług są uzyskiwane referencje
i wyróżnienia.
Serdecznie zapraszamy do współpracy!
EKSPLOATACJA
papierowym
46
papierowym
reklama
HYDROIZOLACJE WEBAC®
listopad 2012
www.webac.pl
Więcej na str. 1FM
47
EKSPLOATACJA
papierowym
reklama
48
Drzwi
WIŚNIOWSKI
dla budownictwa mieszkaniowego
D
rzwi przeznaczone do budownictwa
mieszkaniowego i instytucjonalnego muszą spełniać wiele wymagań
w związku z funkcjonalnością i wytrzymałością.
Stanowią część ciągów komunikacyjnych,
z których korzysta codziennie kilkadziesiąt
mieszkańców, przez co są w wysokim stopniu
eksploatowane i narażone na zniszczenia.
Sprawdzonym rozwiązaniem w tym zakresie
są drzwi stalowe produkowane przez firmę
WIŚNIOWSKI. Charakteryzują się zestawieniem najwyższej jakości, trwałości, a także
atrakcyjnej ceny.
Firma WIŚNIOWSKI oferuje dla segmentu
mieszkaniowego szeroki asortyment stolarki
stalowej. Są to zarówno drzwi zewnętrzne
stanowiące główne wejścia do budynków,
ale także drzwi wewnętrzne. Wszystkie typy
drzwi mogą być wykonywane w wersji jedno
lub dwuskrzydłowej w każdym dopuszczalnym
wymiarze.
Wysokie parametry wytrzymałościowe
drzwi zawdzięcza się zastosowaniu odpowiednich metod łączenia profili drzwiowych.
W połączeniu z najwyższej klasy materiałami
uzyskuje się w efekcie drzwi o stabilnej i wytrzymałej konstrukcji, odpornej na czynniki
fizyczne i atmosferyczne.
Szeroki asortyment wzorów wypełnień, kolorów a także uchwytów, klamek i wyposażenia
dodatkowego czyni ofertę bardzo elastyczną,
dostosowaną do indywidualnych wymagań
inwestorów.
listopad 2012
Drzwi stalowe WIŚNIOWSKI
zdobywają coraz więcej
rekomendacji zarówno
od użytkowników jak i
zarządów spółdzielni i wspólnot
mieszkaniowych. Pozytywną
opinię zawdzięczają parametrom
technicznym, dzięki którym można
je wykorzystywać w obiektach
o trudnych warunkach eksploatacji,
takich jak budynki mieszkalne czy
obiekty użyteczności publicznej.
Dzięki zastosowaniu odpowiednich zabezpieczeń w postaci okuć, bolców antywyważeniowych czy specjalnych szyb drzwi dostosowuje się do odpowiedniej klasy ryzyka
oraz wymogów Prawa budowlanego. Drzwi
są testowane zgodnie z najnowszymi normami
europejskimi dzięki czemu producent zapewnia ich użytkownikom najlepszą ochronę.
Drzwi stalowe WIŚNIOWSKI zostały poddane rygorystycznym badaniom w Instytucie
Techniki Okiennej i Drzwiowej w Rosenheim.
Badania potwierdziły wysokie klasy drzwi w zakresie przepuszczalności powietrza, wodoszczelności, odporności na obciążenia wiatrem
oraz odporności na uderzenia, potwierdzając
tym samym ich najwyższą jakość.
WIŚNIOWSKI Sp. z o.o. S.K.A.
33-311 Wielogłowy 153
tel. 18 44 77 111
faks 18 44 77 110
www.wisniowski.pl
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
49
EKSPLOATACJA
Jacek Sawicki
„Szczury atakują miasto”,
„Karaluchy terroryzuja stolicę”,
„Potrzebna deratyzacja” – to
tylko przykłady tytułów publikacji
prasowych ukazujących skalę
problemu oraz konieczność wydania
wojny gryzoniom i owadom,
które zadomowiły się na dobre
we wszystkich polskich miastach
i zagrażają wręcz naszemu zdrowiu.
W
spólną cechę wymienionych we
wstępie społeczności stanowi daleko posunięta umiejętność wykorzystywania ludzkiej nieuwagi. Mogą one w najmniej spodziewanym momencie wtargnąć do
budynku chowając się w jego różne zakamarki.
Mają w nich ciepłe schronienie, dające jeszcze
możliwości żerowania w bogatych spiżarniach.
Zadowalają ich pojmowane po ludzku niewygody. Stworzenia te ubóstwiają wszelkie braki
standardów higienicznych w pomieszczeniach
i potrafią się do nich idealnie dostosować, byle
tylko ludzie ich nie wyganiali, ani nie tępili.
Szczególnie boją się zabiegów 3xD, czyli:
deratyzacji, dezynsekcji i dezynfekcji.
3xD
Deratyzacja
Jej zakres stanowi zespół zabiegów mających na celu zwalczanie gryzoni i zabezpieczenie przed nimi chronionych obiektów. Gryzonie
związane z człowiekiem wyrządzają znaczne
straty żywności. Codziennie na świecie przybywa około 3,5 mln szczurów, z których każdy zjada dziennie 20 g pożywienia, wydala 20
grudek kału i pozostawia w żywności 16 ml
50
Nieproszeni
sublokatorzy
moczu, zanieczyszczając około 30 kg produktu. Sto szczurów spożywa więcej niż tonę suchych produktów w ciągu roku, a 25 je tyle, ile
jeden człowiek. W ciągu roku jedna para myszy
domowej pozostawia tam, gdzie żeruje, ponad
10 000 grudek kału i prawie 2 litry moczu.
Gryzonie gryzą napotkane przeszkody
ostrymi siekaczami pokrytymi emalią twardą
jak stal (5,5 w skali Mohsa). Szczur wędrowny
gryzie z naciskiem 1 700 kg/cm2 i szybkością
1,5–6 ugryzień na sekundę. Gryzonie uszkadzają konstrukcje i wyposażenie budynków,
zabudowań gospodarskich i magazynów. Niszczą warstwę izolacyjną tych pomieszczeń oraz
uszkadzają przewody elektryczne i wodociągowe. W wyniku ich działalności powstają pożary
pomieszczeń lub przechowywane produkty są
zalewane wodą wydostającą się z uszkodzonych przewodów wodociągowych.
Gryzonie, a w szczególności szczury, przenoszą ponad 60 groźnych chorób, np. gorączkę szczurzą, leptospirozę (chorobę Weila),
salmonellozy, dżumę, włośnicę.
Dezynsekcja
Ta kategoria działań dotyczy zwalczania niepożądanych owadów latających i biegających
oraz chrząszczy będących szkodnikami żywności. Dezynsekcja obejmuje też akaryzację,
czyli zwalczanie roztoczy. Ich obecność we
wnętrzach mieszkań jest niepożądana z uwagi na fakt, że organizmy te są roznosicielami
patogenów wielu chorób groźnych dla zdrowia
człowieka.
Dezynfekcja
Dezynfekcja, czyli odkażanie, łączy w sobie
operacje mające na celu zniszczenie mikroorganizmów chorobotwórczych (bakterii, riketsji
i wirusów). Przedsięwzięciem poprzedzającym dezynfekcję jest sanityzacja, czyli mycie,
czyszczenie i wietrzenie pomieszczeń, które
prowadzą głównie do usunięcia drobnoustrojów z powierzchni poddanych tym zabiegom.
Jednocześnie dobrze wykonana sanityzacja
zmniejsza zużycie środków odkażających.
Wymagania prawne
W zasadzie przepisy prawne odnoszące się
do spraw sanitarnych w mieszkalnictwie formalnie przywołują jedynie problem deratyzacji.
Obowiązek przeprowadzania takich czynności
zapisany jest w ustawie z 13 września 1996 r.
o utrzymaniu czystości i porządku w gminach
(DzU 2005 nr 236 poz. 2008 z późn. zm.),
gdzie zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 8 właściciele
nieruchomości (użytkownicy, posiadacze, inne
podmioty nią władające) są zobligowani do
przeprowadzenia corocznej deratyzacji. Obowiązek ten uwidaczniany jest w regulaminach
papierowym
reklama
listopad 2012
51
ZIELEŃ
Anna Skórkowska
architekt krajobrazu
Od tego, w jakiej kondycji rośliny
zakończą sezon wegetacyjny,
zależy ich dalsza odporność.
Przygotowania warto rozpocząć
zanim nadejdzie silne ochłodzenie.
Zabezpieczamy rośliny
na zimę
temperatury między dniem i nocą, brak wilgoci
i susza fizjologiczna spowodowana zasoleniem podłoża.
(chyba, że pora będzie deszczowa) tak, aby
gleba była dobrze i głęboko nawilżona.
Właściwe okrycie
S
reklama
taranne zakomponowanie i obsadzenie terenu osiedla mieszkaniowego nie
wystarczy, by nasze otoczenie stało
się przyjazne i estetyczne. Konieczna jest systematyczna pielęgnacja roślin, wymagająca
określonych działań o każdej porze roku. Jesień, to czas, gdy rośliny przechodzą w stan
spoczynku (gatunki liściaste) lub spowalniają
procesy fizjologiczne (rośliny zimozielone
iglaste i liściaste). Osoby odpowiedzialne za
opiekę nad nasadzeniami powinny swymi
działaniami wspomóc rośliny w przygotowaniu do zimy i przetrwaniu tego, trudnego
– zwłaszcza w miastach – okresu. Nie jest to
sprawa skomplikowana, ale wymaga wyczucia: zbyt wczesne przeprowadzenie niektórych
zabiegów może przynieść więcej szkody niż
pożytku. Dla roślin groźny jest nie tylko mróz.
Także ostre zimowe słońce, gwałtowne skoki
52
Oczyszczona powierzchnia
Trawnik to specyficzne zbiorowisko roślin.
Utrzymany w dobrej kondycji, a więc regularnie strzyżony (ostatni raz w październiku!)
i podlewany w okresie suszy pozostaje zielony
także zimą. Ale, aby tak było, należy czyścić go
z liści, bo pod nimi źdźbła żółkną i zamierają,
a gdy spadnie śnieg, mogą zostać zaatakowane przez choroby grzybowe. W takiej sytuacji
wiosną może się okazać, że trawnik trzeba
założyć ponownie.
Zapas wody
Rośliny powinny zgromadzić w tkankach
zapas wody, bo dzięki temu łatwiej zniosą
jej okresowy niedostatek. Jest to szczególnie ważne dla roślin zimozielonych, które nie
przerywają transpiracji. Warto więc – choć
to kosztowne – jesienią podlewać nasadzenia
Wprawdzie jest wiele roślin dobrze znoszących panujące zimą warunki, jednak są też
te bardziej wrażliwe, które przetrwają jedynie
wtedy, gdy zapewnimy im odpowiednią osłonę. Trzeba też pamiętać, że sposób okrywania zależy nie tylko od określonych wymagań
gatunków i odmian, ale także od panujących
warunków pogodowych. Aby nie ponosić
strat w nasadzeniach osoby opiekujące się
przestrzenią osiedli, czyli administratorzy i dozorcy muszą działać elastycznie: śledzić prognozy pogody i reagować na bieżąco, dodając
i zdejmując warstwy okrycia. Może się zdarzyć
szczególnie niesprzyjająca kombinacja warunków, jak to się stało w ubiegłym roku. Długotrwały silny mróz, brak okrywy śniegowej,
wiosną wysoki poziom wód gruntowych spowodowały spustoszenie wśród uznawanych
za bardzo odporne roślin takich jak irgi, róże
botaniczne, tawuły japońskie, sumaki octowce
a nawet topole Simona.
Zatem jak i kiedy należy okrywać rośliny?
Po pierwsze – nie spieszyć się. Wystarczy
zrobić to, gdy temperatura spadnie na dłużej
poniżej 0°C. Jeżeli jest zbyt ciepło, okrycie
pobudzi aktywność roślin lub przyczyni się
do ich gnicia. Poza tym stworzymy doskonałe
kryjówki dla gryzoni.
Szkody spowoduje także przedłużający się
silny mróz: jeżeli temperatura spada poniżej
–10°C na dłużej niż kilka dni, zwłaszcza, gdy
zima jest bezśnieżna, trzeba dołożyć dodatko-
papierowym
reklama
listopad 2012
53
ZIELEŃ
papierowym
reklama
Tekst powstał we współpracy
ze Związkiem
Szkółkarzy Polskich
www.zszp.pl
54
Zdjęcia: Agencja Promocji Zieleni
ZARZĄDCYPRAWO
PISZĄ
Ustawa o utrzymaniu czystości pod lupą
We wrześniu br. posłowie SLD i PIS
Sprawa wydaje się być istotną dla wszystkich osób zajmujących się zarządzaniem
nieruchomościami, bowiem moim zdaniem
wynika z następujących przesłanek:
obecnie obowiązująca ustawa tworzy zasadę odpowiedzialności karno-skarbowej
za postępowanie osób trzecich,
zaproponowane nowelizacje naruszają
przepisy ustawy z 16 lutego 2007 roku
o ochronie konkurencji i konsumentów i tym
samym – w sprawie wniesionych projektów
ustawy o zmianie przedmiotowej ustawy
powinien wyrazić stanowisko Prezes Urzędu
Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Wobec powyższego, o ile moja argumentacja wyda się przekonywująca, sugeruję
Czytelnikom, by wszelkimi możliwymi sposobami podjęli starania, by w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach w:
art. 2 skreślić ust. 3 oraz
art. 6q dopisać w treści słowa „właścicieli
nieruchomości” nadając brzmienie:
Art. 6q. W sprawach dotyczących opłat
za gospodarowanie odpadami komunalnymi
stosuje się wobec właścicieli nieruchomości
przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.
– Ordynacja podatkowa, z tym że uprawnienia
organów podatkowych przysługują wójtowi,
burmistrzowi lub prezydentowi miasta.
Powyższe uzasadniam następująco:
Aktualnie obowiązujący przepis powoduje
w świetle przepisów Ordynacji podatkowej –
odpowiedzialność materialną osób fizycznych
wchodzących w skład organów podmiotów
zarządzających nieruchomością.
Zatem za zobowiązania faktycznych właścicieli (współwłaścicieli) danej nieruchomości odpowiadają osoby prowadzące zarząd
daną nieruchomością wspólną niezależnie czy
właściciele poszczególnych mieszkań, czyli
współwłaściciele tej nieruchomości, a więc
faktycznie wytwarzający odpady:
– uiszczają terminowo opłaty na ten cel do
prowadzących zarząd ta nieruchomością,
złożyli projekt ustawy o zmianie ustawy
o utrzymaniu czystości i porządku
w gminach. Proponuję obserwować
postępowanie prac legislacyjnych nad
zmianą tej ustawy (tekst jednolity DzU
z 2012 roku poz. 391).
– złożą w terminie właściwe informacje do
deklaracji będącej podstawą do wymiaru
opłaty.
Tym samym w świetle obowiązujących
przepisów prawa – zarządzający cudzą
nieruchomością odpowiadają materialnie
za treść informacji osób trzecich, będących faktycznymi właścicielami nieruchomości, nie mając żadnych uprawnień do
kontroli i weryfikacji danych zawartych
w takich informacjach.
papierowym
listopad 2012
55
POCZTA
PRAWO ADMINISTRATORA
Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną
Odpowiedź prawnika na pytanie czy zarządca może pobierać zaliczki na
podstawie umów zawieranych z poszczególnymi właścicielami wspólnoty
mieszkaniowej. Autor, przywołując odpowiednie przepisy prawne precyzuje,
czy takie działanie będzie poprawne zarówno w dużej, jak i małej wspólnocie
mieszkaniowej.
Indywidualne umowy na wywóz odpadów
Odpowiedź prawnika na pytanie czy każdy lokal użytkowy musi mieć
podpisaną osobną umowę na wywóz śmieci w świetle Ustawy
o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, i jak rozliczać koszty
za tego typu usługi we wspólnocie mieszkaniowej.
Artykuły dostępne tylko w wydaniu papierowym
56
INFORMATOR
Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości
Indeks firm
AKCENTSÓL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
ANMARO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 FM
ASEKURACJA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
ASKOM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
BANK POCZTOWY . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
BASMA DDD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
LISTOPAD
Szkolenie „Zarządzanie nieruchomościami a windykacja należności”
28.11.2012 r., Miejsce szkolenia: uzależnione jest od ilości zgłoszonych osób
SZN WARECKA, kontakt: Urszula Burakowska tel./fax (22) 826 10 92, kom. 604 70 98 98
e-mail: [email protected] – więcej informacji na stronie www.warecka.eu
BMETERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1, 36
BRUNATA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
ELEKTROOSMOZA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2, 44
GLOBAL Outsourcing . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 FM
IMBUDIZOL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Szkolenie „Białe plamy w zarządzaniu nieruchomościami”
29.11.2012 r., Katowice
ISTA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
ITRON . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
LARS LAJ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
MIESZCZANIN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
MINOL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
MIROMETR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
MPRO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
GRUDZIEŃ
Seminarium „Jak obniżyć koszty eksploatacji budynku?”
05.12.2012 r., Wrocław
DW Medium „Administrator”, kontakt: tel. 22 810 21 24, faks 22 810 27 42
e-mail: [email protected] – więcej informacji na stronie www.administrator24.info
NOMOS-BUD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
PERSEUS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
PROBIT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
SOFTHARD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
TECHEM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41–42
UNIWERSAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 FM
WEBAC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 FM, 47
WELES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
WIŚNIOWSKI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
Szkolenie „Białe plamy w zarządzaniu nieruchomościami”
6.12.2012 r., Wrocław
Szkolenie „Inwestycja we wspólnocie mieszkaniowej – aspekty prawne i inwestycyjne”
12.12.2012 r., Miejsce szkolenia: uzależnione jest od ilości zgłoszonych osób
promocja
cena
Kupon prenumeraty rocznej
cena
cena
105 zł
184 zł
345 zł
PÓŁROCZNA
ROCZNA
DWULETNIA
ZAMAWIAM
PRENUMERATĘ
ADMINISTRATORA
OD NUMERU
NAZWA FIRMY
MIESIĘCZNIK
DLA ZARZĄDCÓW
NIERUCHOMOŚCI
ULICA I NUMER
KOD POCZTOWY I MIEJSCOWOŚĆ
PRENUMERATA:
» półroczna – 105 zł
» roczna – 184 zł
» dwuletnia – 345 zł
+
dostęp do wersji
elektronicznej
„Administratora”
i atrakcyjne pakiety na
konferencje i seminaria
OSOBA ZAMAWIAJĄCA
Lider
RODZAJ DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ
NIP
wśród czasopism
branżowych
E-MAIL
TELEFON KONTAKTOWY
Informujemy, że składając zamówienie, wyrażacie Państwo zgodę na przetwarzanie wyżej wpisanych danych osobowych w systemie
zamówień Domu Wydawniczego Medium w zakresie niezbędnym do realizacji powyższego zamówienia. Zgodnie z Ustawą o ochronie
danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje Państwu prawo
wglądu do swoich danych, aktualizowania ich i poprawiania. Upoważniam Dom Wydawniczy Medium do wystawienia faktury VAT bez
podpisu odbiorcy. Wysyłka będzie realizowana po dokonaniu wpłaty na konto: Bank Zachodni WBK SA VI O/Warszawa 46 1090
1753 0000 0000 7406 8950.
Dom Wydawniczy
MEDIUM
ul. Karczewska 18
04-112 Warszawa
tel. 22 810 21 24
faks 22 810 27 42
Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w celach marketingowych przez Dom Wydawniczy Medium oraz inne
podmioty współpracujące z Wydawnictwem z siedzibą w Warszawie przy ul. Karczewskiej 18. Informujemy, że zgodnie z ustawą
z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje Pani/Panu prawo wglądu do swoich
danych, aktualizowania i poprawiania ich, a także wniesienia umotywowanego sprzeciwu wobec ich przetwarzania. Podanie danych
ma charakter dobrowolny.
DATA I CZYTELNY PODPIS
listopad 2012
[email protected]
57
p o r a d y
–
r o z w i ą z a n i a
–
t e c h n o l o g i e
Rola zasilania
awaryjnego
11
/2012
str. 8
Nakład 9 000 egz.
ISSN 0867-5953
INDEKS 320390
Integracja
systemów
HVAC
str. 10
Norma
PN-EN 15221
str. 4
reklama
HYDROIZOLACJA
NOWOŚĆ !!!
Po raz pierwszy na rynku polskim!
Iniekcyjne żywice poliuretanowe WEBAC o cechach żywicy konstrukcyjnej
– do napraw „siłowych”; połączeń przenoszących naprężenia.
WEBAC 1660- wytrzymałość na ściskanie 65 N/mm2 (MPa)
-wytrzymałość na zginanie 85 N/mm2 (MPa)
Ponadto:
Spienialne, iniekcyjne żywice poliuretanowe WEBAC
- ekspansja od 15 do 40 razy
Iniekcyjne żywice poliuretanowe i epoksydowe WEBAC o stałej objętości
- do wykonywania przepon poziomych przed podciąganiem kapilarnym oraz
trwałego uszczelniania rys i spękań.
Żywica poliuretanowa do wypełnień wzmacniających pustek i kawern
WEBAC 2260 – powolna 4-krotna ekspansja
wytrzymałość na ściskanie 1,8 N/mm2 (MPa)
Żywica epoksydowa do gruntowania podłoży mokrych i zaolejonych (WEBAC 4270)
System Węży Iniekcyjnych - najnowszy wąż – WEBAC Typ AB
Żele akrylowe – iniekcje kurtynowe - uszczelnienia strukturalne
Pompy iniekcyjne, iniektory, osprzęt iniekcyjny
Pionierskie rozwiązania do stabilizacji i utwardzania
formacji geologicznych – Consolidation Line
WEBAC Sp. z o.o.
03-994 Warszawa, Wał Miedzeszyński 646
tel./fax 22 514 12 69, 22 514 12 70, 22 672 04 76
www.webac.pl
Zawartość numeru 11/2012
FACILITY MANAGEMENT
Nowe narzędzie pracy w Facility Management – Bartłomiej Śliwiński . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Wydawca
Domy inteligentne przyszłością inwestowania – Marek Mejssner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Rola zasilania awaryjnego – Bartłomiej Śliwiński, Piotr Szczegot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Adres redakcji
tel.: 22 512 60 93, 512 60 90
faks: 22 810 27 42
[email protected]
Redaktor naczelny
Sabina Augustynowicz
[email protected]
Sekretarz redakcji
Agnieszka Górska-Szustak
[email protected]
Redakcja
Agnieszka Piksa – red. portalu,
Jacek Sawicki, Krystyna Stankiewicz,
Marek Mejssner
Reklama i marketing
tel. 22 810 28 14, 512 60 70
[email protected]
Dyrektor biura reklamy i marketingu
Joanna Grabek, tel. 600 050 380
Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży
Michał Grodzki
Kierownik ds. promocji
Marta Lesner-Wirkus
Prenumerata i kolportaż
Jerzy Lachowski
tel. 22 810 21 24, 512 60 82
[email protected]
Skład i łamanie
Agencja Reklamowa MEDIUM
Redakcja nie zwraca tekstów niezamówionych i zastrzega sobie
prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania własnymi
tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam
i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone © by Dom Wydawniczy
MEDIUM. Rozpowszechnianie opublikowanych materiałów bez zgody
wydawcy jest zabronione.
ISSN 0867-5953
Zdjęcia: www.sxc.hu
październik 2012
Integracja systemów HVAC – Katarzyna Czajkowska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Pasaż FM
Pasaż
FM
Żarówki, które leczą
Naukowcy z Holandii pracujący dla koncernu Philips opracowali nowy system
oświetlenia dla domu inteligentnego. Żarówki Hue mają pomóc w koncentracji,
odpoczynku, a nawet ułatwić leczenie z bezsenności.
Każda żarówka LED w systemie Hue jest ekwiwalentem 50 W żarówki tradycyjnej. System Hue to zestaw trzech żarówek LED o regulowanej barwie i nasyceniu
kolorem. Jest kierowany poprzez tradycyjny przełącznik świetlny w instalacji domu
inteligentnego oraz tablet lub smartfon działający w sieci domu inteligentnego.
Jak stwierdzają badania naukowe, zmiany kolorów wpływają na ludzki system
postrzegania. Zarówno żarówki energooszczędne jak i standardowe LED emitują
zbyt ostre światło niebieskobiałe – LED-y dlatego, że wytwarzają je przy użyciu niebieskich diod. Żarówki Hue emitują światło poprzez diody LED czerwone, zielone
i niebieskie. Jest to droższy sposób na wytwarzanie białego światła, jednak jednocześnie poziom nasycenia każdym kolorem może być wysterowany i zmieniany aż do
produkcji całej palety świetlnej, także z kolorami zawierającymi niewielką domieszkę światła białego. Taki zestaw, według naukowców pracujących dla Philipsa, może
z powodzeniem służyć jako terapeutyczny, zmieniając nasycenie i kolory w miarę
zbliżania się nocy. Ponadto żarówki Hue mogą odtwarzać wybrany zestaw kolorów,
co ma właściwości terapeutyczne i ułatwiające koncentrację.
Źródło: New Scientist/MM
Ściany według indywidualnych preferencji
Włoscy naukowcy skonstruowali system, analizujący sztukę abstrakcyjną
i umożliwiający przewidywanie reakcji widzów na poszczególne obrazy. Jak twierdzą badacze, takie systemy zastosowane do celów użytkowych będą umożliwiały
malowanie pomieszczeń w domach inteligentnych we spersonalizowane wzory.
Jak twierdzą naukowcy ich odkrycie jest przełomowe dla budowy domów
i mieszkań nowej generacji. Obecnie bowiem do malowania ścian stosuje się kolory
neutralne – odcienie niebieskiego, zielonego, żółtego czy białego, według psychologów sprzyjające odpoczynkowi. Jednak nie dla wszystkich kolory te są obojętne.
Naukowcy chcą stworzyć program-wzornik, który umożliwi malowanie ścian
w pokoju w sposób sprzyjający odpoczynkowi jego właściciela i wywołujący pozytywne asocjacje. „Optymistyczne” malowanie zwiększy wydajność pracy w biurach
a także zmniejszy zagrożenie depresją. Ponadto warto podkreślić, iż indywidualnie
dostosowane wnętrza podnoszą prestiż i wartość nieruchomości komercyjnych.
Pierwsze eksperymenty z personalizacją wzorów na ścianach w pomieszczeniach
budynków inteligentnych będzie można przeprowadzać za już około rok.
Źródło: Universita Degli Studi Di Trento/MM
3
FACILITY MANAGEMENT
Bartłomiej Śliwiński
członek IFMA
Nowe narzędzie
pracy w Facility
Management
Artykuł dotyczy wprowadzania na rynek polski norm serii EN 15221 z obszaru
Facility Management, wspierających pracę zarządców nieruchomości.
Przygotowanie polskich wersji tych norm może znacznie ułatwić adaptację
doświadczeń europejskich w zakresie FM na polskim rynku. W artykule o serii norm
PN-EN-1522, m.in. o benchmarkingu w obszarze usług FM, a także o cyklu spotkań
seminaryjnych środowiska dotyczących wdrażania tychże norm w Polsce.
4
FACILITY MANAGEMENT
Marek Mejssner
Domy inteligentne
Według ekspertów i praktyków
branży budowlanej, energetycznej
i informatycznej, certyfikowane
BREEAM, LEED lub DGNB budynki
inteligentne są przyszłością zarówno
w inwestycjach dokonywanych
przez inwestorów indywidualnych
jak i w komercyjnych, zaś
skonstruowanie w Polsce budynku
o parametrach odpowiadających
amerykańskim budynkom
inteligentnym jest tylko
„kwestią czasu”.
B
udowa domów inteligentnych jest
obecnie koniecznością, wynikającą
z rosnących cen energii i wody. Coraz
istotniejsze staje się także spełnianie zacieśniających się kryteriów certyfikacji konstrukcji budynków np. w zakresie przenikalności
cieplnej. Budowa domu inteligentnego oznacza
przy tym spełnienie nie tylko istniejących,
ale i wprowadzanych dopiero parametrów
certyfikacji budynków oraz zaoszczędzenie
sporych sum na eksploatacji w czasie jego
użytkowania.
Najważniejsze standardy
Obecne inteligentne i energooszczędne budynki certyfikowane są standardami BREEAM,
LEED i DGNB. Brytyjskie certyfikaty wielokryterialnej oceny budynków BREEAM umożliwiają certyfikowanie obiektów biurowych,
handlowych i przemysłowych. Budynek jest
oceniany według 10 kategorii, z których każda
posiada kilka podkategorii. Wynik w nich przekłada się na procentowy wynik certyfikacji.
W 6 z 10 kategorii występują punkty krytyczne, których spełnienie warunkuje uzyskanie
certyfikatu.
Certyfikaty BREEAM mogą dotyczyć domów rodzinnych, spółdzielczego budownictwa
6
przyszłością inwestowania
mieszkaniowego, sądów, budynków edukacyjnych czy domów ekologicznych. Kryteria certyfikacji BREEAM obejmują m.in. zarządzanie,
energię, transport, materiały, odpady, wodę,
zanieczyszczenie, innowacje oraz zdrowie.
Certyfikaty te obejmują pięć różnych poziomów: Pass – 30–44%, Good – 45–54%, Very
Good 55–74%, Excellent – 75–84%, Outstanding – 85% i więcej.
Certyfikaty LEED, czyli Leadership in Energy and Enviromental Design powstały w
USA. Stworzyła je w 1998 roku USGBC
– U.S. Green Building Council, organizacja
non-profit, zajmująca się utrzymywaniem
standardów budownictwa ekologicznego.
Organizacją wchodzącą w skład USGBC
jest GBCI – Green Building Certification
Institute, która szkoli certyfikatorów LEED.
Popularniejsze od BREEAM, które są raczej
certyfikatem europejskim, LEED przyznawane są w 120 krajach i obejmują budynki wszelkiego typu – od komercyjnych po
mieszkalne.
Certyfikacja LEED obejmuje 7 kategorii,
w których łącznie można uzyskać 110 punktów. W 5 podstawowych kategoriach występują wymagania krytyczne, których spełnienie
jest konieczne do ubiegania się o certyfikat na
każdym z poziomów. Kategorie LEED to:
zrównoważona lokalizacja,
efektywne wykorzystanie zasobów wodnych,
energia i atmosfera,
materiały i zasoby,
jakość środowiska wewnętrznego,
innowacyjność projektu,
priorytety regionalne.
Poziomy certyfikatu LEED to: Certified –
40–49 pkt., Silver – 50–59 pkt., Gold – 60–79
pkt., Platinum – 80 pkt. i powyżej. Budynek
SFPUC posiada najwyższy z możliwych do
uzyskania certyfikat LEED Platinum.
Najmłodszym z certyfikatów „zielonych”
budynków jest niemiecki certyfikat DGNB.
Składa się z 6 kategorii – aspektów: ekologicznego, społeczno-ekonomicznego, kulturowego, technologicznego, jakości procesu
i lokalizacji. Najbardziej przejrzysty ze wszystkich systemów certyfikacji posiada tylko dwa
wymagania krytyczne:
w powietrzu wybranych pomieszczeń podlegających testowaniu całkowita zawartość
LZO (organicznych związków lotnych) nie
może przekraczać 3000 mikrogramów na
metr sześcienny oraz zawartość formaldehydu nie może przekraczać 120 mikrogramów na metr sześcienny;
budynki muszą mieć udogodnienia dla osób
niepełnosprawnych we wszystkich ogólnodostępnych przestrzeniach.
W DGNB są tylko trzy poziomy certyfikacji
– Bronze, Silver i Gold. Uzyskanie kolejnej kategorii wymaga spełnienia wszystkich wymagań kategorii niższej. Dla poziomu Silver należy
spełnić wszystkie warunki poziomu Bronze
oraz uzyskać łącznie 65–79,9% łącznej ilości
punktów. Aby uzyskać certyfikat na poziomie
papierowym
listopad 2012
7
FACILITY MANAGEMENT
dr Bartłomiej Śliwiński,
mgr inż. Piotr Szczegot
Rola zasilania
awaryjnego
Jednym z głównych zagadnień w obszarze Facility Management jest wykorzystanie technologii
bezpieczeństwa energetycznego w budynkach. W artykule m.in. o systemach zasilania
awaryjnego – agregatach prądotwórczych i UPS-ach, wymogach projektowo-prawnych
w tym zakresie oraz ryzyku, jakie niesie ze sobą brak zasilania we współczesnych budynkach.
reklama
8
Portal Administrator24.info zaprasza na forum zarządców nieruchomości,
rzeczoznawców majątkowych i pośredników w obrocie nieruchomościami
Masz wątpliwość?
Nurtuje Cię pytanie, na które nie możesz
znaleźć jednoznacznej odpowiedzi?
Musisz rozwiązać problem?
Zajrzyj na forum! Pomogą Ci nasi eksperci.
Wątki na forum:
promocja
• Prawo i nieruchomości publiczne
• Wspólnota mieszkaniowa
• Zarządzanie nieruchomością wspólną
• Finanse: podatki, opłaty, dotacje
• Umowy, procedury, regulaminy, uchwały, kwestie formalne
• Otoczenie budynku, remonty, modernizacje, technika
• Zarządzanie nieruchomościami, licencje zawodowe, egzaminy
• Co gryzie zarządców i administratorów?
listopad 2012
9
FACILITY MANAGEMENT
Katarzyna Czajkowska
Integracja
systemów HVAC
– ogrzewanie, wentylacja, klimatyzacja
Systemy klimatyzacji i wentylacji są odpowiedzialne za ponad 50% energii zużytej
w budynkach. Efektywne ich zaprojektowanie zapewnia więc ogromne oszczędności
kosztów eksploatacji. W artykule m.in. o tym, na co trzeba zwrócić uwagę wybierając
zintegrowany system HVAC, o projekcie oraz efektywnym użytkowaniu instalacji tego
typu, a także o wyzwaniach stawianych branży HVAC.
10
listopad 2012
11
miesięcznik dla zarządców
nieruchomości
•
•
•
•
•
•
Opinie i komentarze
Prawo i finanse
Orzecznictwo i interpretacje
Zarządzanie w praktyce
Eksploatacja
Poczta „Administratora”
W każdym numerze „Administratora” FM:
• porady
• rozwiązania
• technologie

Pobierz za darmo aktualny numer

Transkrypt

Podobne dokumenty