Pobierz artykuł

Bank chce zmieni umow . Jak wyceni dodatkowe ubezpieczenie?
Money.pl, 27.03.2009
Bank mo e wypowiedzie umow o kredyt hipoteczny od osób fizycznych, za da
zabezpiecze , ubezpieczenia kredytu a nawet renegocjowa wysoko mar y kredytowej.
dodatkowych
Osoby maj ce zaci gni ty kredyt hipoteczny, nie powinny by zaskoczone, kiedy skontaktuje si z nimi
przedstawiciel banku i zaprosi na spotkanie w zwi zku ze spadkiem warto ci zabezpieczenia ich kredytu (wg
danych Zwi zku Banków Polskich banki obsługuj w tej chwili 1,3 mln kredytów o warto ci 192 mld złotych).
W wi kszo ci standardowych umów kredytowych jest zapis dotycz cy warunków wypowiedzenia umowy. Banki
zabezpieczaj si w umowach zawieraj c klauzul o mo liwo ci wypowiedzenia umowy nie tylko w sytuacji
niedokonania spłaty raty kapitałowo-odsetkowej lub cz ci tej raty, ale równie w przypadku zagro enia
terminowej spłaty kredytu z powodu złego stanu maj tkowego kredytobiorcy oraz znacznego obni enia realnej
warto ci zło onego zabezpieczenia o ile kredytobiorca nie ustanowi dodatkowego zabezpieczenia kredytu.
Spotykaj c si z przedstawicielem banku powinni my by dobrze przygotowani do rozmowy, zna ewentualne
warianty post powania banku i mo liwo ci swoich finansów, co ułatwi nam negocjacje i pozwoli wybra
najkorzystniejsz w aktualnej sytuacji rynkowej opcj . Niewiele osób ma mo liwo dopłacenia ró nicy pomi dzy
zaci gni tym kredytem a realn warto ci zabezpieczenia, wskazania innego składnika maj tku jako
zabezpieczenia, a zgoda na podwy szenie mar y kredytowej mo e by bardzo niekorzystnym rozwi zaniem,
poniewa znacz co wzro nie rata kredytu.
Jednym z korzystniejszych rozwi za mo e by wykupienie dodatkowego ubezpieczenia. Takie dodatkowe
ubezpieczenie nie ma wpływu na wysoko
naszej miesi cznej raty kredytowej. Jest to jednorazowo płatna,
skalkulowana w zale no ci od danego stanu faktycznego składka.
Oszacowanie warto ci nieruchomo ci
Ponadto przed wizyt w banku nale y skontaktowa si rzeczoznawc maj tkowym i poprosi o opini na temat
bie cej warto ci nieruchomo ci - koszt opinii to około 250-300 PLN lub wykona operat szacunkowy - koszt to
około 500-800 PLN. Powy sze dokumenty nie s dla banku wi
ce, lecz mamy dodatkowy argument w
negocjacjach. Pokazujemy rzeczywist warto nieruchomo ci na podstawie dokumentu sporz dzonego przez
podmiot, który bierze na siebie pełn odpowiedzialno za umieszczone w nim dane.
Co nam to daje?
Taki zabieg mo e w istotny sposób wpłyn na zmniejszenie składki dodatkowego ubezpieczenia którego za da
bank. Bank liczy wska nik LTV bior c pod uwag bie c wysoko zadłu enia i bie c warto nieruchomo ci.
Przykład kalkulacji składki dodatkowego ubezpieczenia:
Trzy lata temu zaci gn li my zobowi zanie indeksowane kursem CHF w wysoko ci 300 000 PLN. Warto
nieruchomo ci wynosiła równie 300 000 PLN, wi c kredyt został zaci gni ty na 100 proc. warto ci
nieruchomo ci. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego policzone było od 20 proc. warto ci nieruchomo ci.
Teoretycznie banki nigdy nie dawały kredytu na 100 procent warto ci nieruchomo ci. Dawały jedynie na 80 proc.
warto ci zabezpieczenia, a reszt - czyli 20 proc. - ubezpieczały - jest to tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu
własnego, w powy szym przypadku zerowego. Wysoko składki powy szego ubezpieczenia to orientacyjnie, w
zale no ci od banku około 3,5 proc. Czyli trzy lata temu zapłacili my składk ubezpieczenia w wysoko ci 2 100
PLN. Jest rok 2009, ceny nieruchomo ci spadły, zobowi zanie walutowe wzrosło.
Bank ponownie bada niski wkład własny i co widzimy? Wysoko kredytu wzrosła do około 400 000 PLN przyczyn jest wysoki kurs sprzeda y CHF, i warto nieruchomo ci, która pocz tkowo wzrosła do 450 000 PLN,
a nast pnie spadła do poziomu ok. 410 000 PLN. Bank wówczas przeliczy składk ubezpieczenia, któr
b dziemy musieli zapłaci nast puj co: LTV 97,56 proc., składka do dopłaty: 2 500 PLN. Podsumowuj c, im
wi ksz warto nieruchomo ci poka emy (operat) tym warto wska nika LTV b dzie ni sza, co spowoduje
obni enie składki ubezpieczenia.
Najwa niejsze jest, aby my nadal, bior c pod uwag zmienione warunki umowy byli w stanie obsługiwa nasze
zobowi zanie. Trzeba równie pami ta o tym, e decyduj c si na konkretne rozwi zanie, trzeba ustali taki
mechanizm, który b dzie brał pod uwag dalsze ewentualne zmiany warto ci naszego zabezpieczenia. Z jednej
strony powinno by
miesi cach uzna,
zabezpiecze , a z
zmianie na korzy
to rozwi zanie stabilne i nie nara aj ce nas na dalsze naciski ze strony banku, gdy po kilku
e np. ubezpieczenie kredytu to jednak za mało i oczkuje od nas kolejnych, dodatkowych
drugiej strony pozwalaj ce nam na zrezygnowanie z niego, kiedy warunki rynkowe ulegn
klienta i pierwotne zabezpieczeni naszego kredytu b dzie znowu wystarczaj ce.
Kredyt refinansowy?
W sytuacji, kiedy podpiszemy z bankiem nie do ko ca korzystny dla nas aneks, nie zapominajmy, e okres
dominacji banków minie. Wówczas prawdopodobnie trudne b dzie renegocjowanie warunków ju podpisanych
umów czy aneksów, ale na pewno na rynku pojawi si ciekawe i korzystne oferty kredytów refinansowych, jak to
miało w latach 2007-2008 (w pierwszej połowie roku, z mar y 2,7 proc., klient przechodz c do innego banku
otrzymywał mar 0,75 proc). Jednak, aby kredyt refinansowy był dla nas atrakcyjny, teraz musimy pami ta , e
podpisuj c aneksy do umów, nie mo emy godzi si na dodatkowe prowizje z tytułu wcze niejszej spłaty kredytu.
Wa ne jest, e banki nie chc zwi ksza portfela trudnych wierzytelno ci. Straszenie klientów wypowiadaniem
umów i wymagalno ci spłaty kredytów z dnia na dzie nie jest racjonalnym działaniem. Osoby zadłu one nie
b d mie
rodków na uregulowanie zobowi zania, a wówczas bank przejmie nieruchomo
i, aby szybko
odzyska pieni dze, sprzeda j z du ym dyskontem do ceny rynkowej, co mo e spowodowa zrealizowanie
przez bank straty. Bankom nie zale y na pozbywaniu si klientów, lecz utrzymaniu rentowno ci produktu oraz
zabezpieczeniu cz ci kredytu, która przez spadek warto ci nieruchomo ci i wzrost warto ci walut jest w tej chwili
niezabezpieczona.
Autor: Wojciech Brewka jest ekspertem w dziedzinie finansów osobistych oraz pozyskiwania finansowania
SOHOfinance