Rzeczpospolita Jaka opłata dla zarządcy

http://beta.rp.pl/artykul/997657-Jaka-oplata-dla-zarzadcy.html
Rzeczpospolita
Jaka opłata dla zarządcy
Aneta Gawrońska,
08.04.2013, dostęp w dniu 7.08.2015
Osiedle Alpha w warszawskich Skoroszach
foto: Materiały Inwestora
Całodobowa ochrona i rozległe tereny zielone podnoszą koszty
utrzymania nieruchomości.
Właściciel nowego mieszkania w nowoczesnym budynku może płacić miesięcznie ok. 7–
8 zł od mkw. lokalu. W tej kwocie mieszczą się tzw. opłaty eksploatacyjne i zaliczki na
media. Czy może być taniej? – pytają czytelnicy. Czy łatwo zmienić zarządcę
narzuconego przez dewelopera? – Nasza firma nie zarządza swoimi oddanymi osiedlami.
Od razu po zakończeniu budowy poszczególnych etapów osiedla Alpha w warszawskich
Skoroszach wybieramy w drodze negocjacji zewnętrzną firmę administrującą i oddajemy
w jej zarządzanie gotowe budynki – mówi Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w Red
Real Estate Development. Ewelina Juroszek, dyrektor ds. sprzedaży w spółce Atal dodaje,
że czas zarządzania nowymi budynkami przez dewelopera zależy od konkretnej
inwestycji. Na wysokość opłat za zarządzanie wpływa zaś lokalizacja i rodzaj
nieruchomości. – Opłaty są wyższe, jeśli na osiedlu jest ochrona, monitoring, dużo
zieleni. Na koszty składają się m.in. wydatki na konserwację, opłaty za dostawę energii
elektrycznej i cieplnej, gazu i wody do części wspólnych, a także opłaty za antenę
zbiorczą, windę, utrzymanie czystości, ubezpieczenia, podatki, wynagrodzenie zarządcy –
wylicza Ewelina Juroszek. 100 tys. zł może kosztować rocznie całodobowa ochrona
nowego bloku w Warszawie Szacuje, że w warszawskiej inwestycji Atal Marina, jaką jej
firma realizuje przy ul. Krzyżówki na Białołęce, zarządzanie może kosztować ok. 5 zł od
mkw. mieszkania. Dla porównania – właściciele mieszkań w nowym, całodobowo
chronionym wysokościowcu w rejonie ul. Kamiennej na Pradze-Północ płacą za
utrzymanie części wspólnej nieruchomości ok. 4 zł z groszami od mkw. lokalu. Z
zaliczkami na media opłata przekracza 7 zł. Sama ochrona budynku pochłania ok. 95 tys.
zł rocznie, czyli prawie 8 tys. zł miesięcznie. Budynkiem zarządza wybrana przez
wspólnotę firma. Zdaniem Sławomira Horbaczewskiego, wiceprezesa Marvipolu, aby
dobrze zarządzać nieruchomością i utrzymywać w niej nienaganną czystość, stawka nie
może być niższa niż 1 zł z mkw. – Niższych kwot nie powinno się akceptować, bo
profesjonalne zarządzanie za takie pieniądze nie jest możliwe – uważa
Horbaczewski. Marvipol z reguły zarządza swoimi budynkami przez pierwsze lata po ich
oddaniu do użytku. – Nie jest to nasza działalność podstawowa. Niemniej są budynki,
którymi zarządzamy do dzisiaj, mimo że zostały oddane już ponad pięć lat temu – mówi
wiceprezes Marvipolu. Andrzej Słomka, dyrektor zarządzający spółki Marvipol, dodaje,
że firma zarządza m.in. swoją najstarszą inwestycją w Śródmieściu – Stawki Residence. –
Jeśli wspólnota chce z nami współpracować, to rozpatrujemy taką możliwość – mówi
Andrzej Słomka. – W ramach opłat rzędu 1 zł za mkw. oferujemy obsługę księgową,
administracyjną i prawną. Poza tym w imieniu wspólnoty negocjujemy umowy z
zewnętrznymi dostawcami mediów i firmami sprzątającymi – wylicza. Do 1 zł trzeba
więc jeszcze doliczyć koszty utrzymania czystości. J.W. Construction, jak mówi
Małgorzata Ostrowska, dyrektor marketingu i sprzedaży w J.W. Construction, oferuje
administrację nieruchomościami nawet do siedmiu lat po ich oddaniu do użytku. –
Średnia zaliczka na utrzymanie nieruchomości wspólnej wynosi od 3,1 do 4,7 zł za mkw.
– podaje Małgorzata Ostrowska. Rafał Waligóra, dyrektor ds. zarządzania
nieruchomościami w firmie Atrium 21 radzi, by kupując mieszkanie od dewelopera,
zwracać uwagę na proponowane przez niego zapisy w akcie notarialnym dotyczące
zarządzania . Teoretycznie bowiem interesy właścicieli lokali i dewelopera są sprzeczne. –
Zarządzając wspólnotą mieszkaniową, deweloper może zachować bierność w przypadku
usuwania usterek zgłaszanych przez mieszkańców. Wspólnota nie może wtedy liczyć na
pomoc profesjonalnego zarządcy nieruchomości, który reprezentowałby interesy
właścicieli w sporze z deweloperem – tłumaczy dyrektor z Atrium 21. – Podobnie
mogłoby być w przypadku ewentualnych protestów dotyczących budowanych w
sąsiedztwie kolejnych etapów inwestycji – dodaje. Jak podkreśla Rafał Waligóra, przy
wyborze zarządcy pod uwagę trzeba wziąć m.in. jego doświadczenie, wysokość polisy
ubezpieczeniowej oraz referencje.
– To branża, w której najistotniejszym kryterium przy wyborze firmy jest polecenie przez
klientów. Warto do nich zadzwonić, by zweryfikować, jak w rzeczywistości wygląda to,
czym się chwali zarządca. Oczywiście ważna jest także cena usług – dodaje. Na wysokość
zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej wpływa wiele elementów. – To ochrona
powoduje największe różnice stawek. Poza tym jeżeli wspólnota ma do spłacenia w ciągu
10–20 lat kredyt zaciągnięty np. na termomodernizację, to zaliczki będą odbiegać od
średnich. Nie bez znaczenia jest także wielkość nieruchomości – podkreśla
Waligóra. Dodaje, że jeżeli wysokość zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej
spada poniżej 2 zł za mkw., to część czynności może nie być w ogóle wykonywana, albo
ich zakres będzie okrojony. – Jeśli stawka przekracza 5 zł za mkw. bez konkretnego
powodu, to jest zawyżona – mówi dyrektor. Stawki te nie zawierają zaliczek na media w
mieszkaniach ani opłat na fundusz remontowy.