doradca podatkowy Cechy ryczałtu Od 2003 r. przych

WYNAJMOWANIE NIERUCHOMOŚCI
NA RYCZAŁCIE PODATKOWYM
Krzysztof Olbrycht – doradca podatkowy
Cechy ryczałtu
Od 2003 r. przychody z najmu można opodatkować w formie tzw. ryczałtu.
Art. 2.ust.1a. znowelizowanej ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym
przewiduje, że: “Osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej,
osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
lub innych umów o podobnym charakterze, opłacają ryczałt od przychodów
ewidencjonowanych.” Podatnicy, którzy np. nie prowadzą działalności
gospodarczej, a dodatkowo w sposób stały lub tylko okazjonalnie wynajmują
nieruchomość, mogą skorzystać z uproszczonej formy rozliczenia podatku. Na
przykład mogą to być osoby, które pracują na umowie o pracę, mają dochody z
emerytury, renty, wykonują zlecenia lub umowy o dzieło, a oprócz tego mają
dochody z wynajmowania nieruchomości. Ryczałt jest dostępny również dla osób
fizycznych, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie najmu,
indywidualnie lub w spółce cywilnej. Nie można stosować zryczałtowanego
opodatkowania w stosunku do podatników, którzy w poprzednim roku osiągnęli
przychody w wysokości ponad 250.000 euro.
Ryczałt jest uproszczoną formą opodatkowania polegającą przede
wszystkim na ustalaniu wysokości podatku dochodowego jako procentu od
przychodu. Nie uwzględnia się kosztów poniesionych w związku ze świadczeniem
najmu (kosztów uzyskania przychodów). Stawka ryczałtu ani jego kwota nie
zależy od faktycznych dochodów (zysków) podatnika. Bez względu na to, czy
podatnik zarobił czy poniósł stratę, jest zobowiązany do opłacenia ryczałtu.
Podatnik ma prawo wyboru formy opodatkowania: ryczałt albo zasady
ogólne – czyli opodatkowanie według skali podatkowej. Decyzja zależy od
wielkości przychodów, ponoszonych kosztów, innych dochodów podatnika, itp.
Przychodów z działalności poddanej ryczałtowi nie sumuje się z resztą
dochodów w rocznym zeznaniu PIT.
Jeżeli ktoś już wynajmuje i będzie kontynuował wynajem w 2003 roku, to
za 2002 rok rozliczy się według skali podatkowej (art.9. Ustawy), a od przychodów
w 2003 roku może opodatkować się w formie ryczałtu. Warunkiem jest zgłoszenie
wyboru ryczałtu w urzędzie skarbowym w nieprzekraczalnym terminie - do 20
stycznia 2003 roku.
Rozpoczynający wynajem w 2003 roku muszą wybrać formę opodatkowania
najpóźniej do dnia uzyskania pierwszego przychodu.
Wybór formy opodatkowania polega na złożeniu do urzędu skarbowego,
właściwego według miejsca swojego zamieszkania, pisemnego oświadczenia o
wyborze ryczałtu. Nie przewidziano w tym celu specjalnej podatkowej deklaracji.
Zwykłe oświadczenie na piśmie powinno zawierać dane personalne, adres i NIP
podatnika, jego zamiar wynajmowania i oświadczenie o wyborze ryczałtu w 2003
roku.
1
Jeżeli Wynajmujący chce się rozliczać w 2003 r. według skali podatkowej,
nie musi zawiadamiać urzędu skarbowego. Po prostu płaci zaliczki na podatek
dochodowy i składa miesięczną deklarację PIT-5.
Stawki ryczałtu
Stawka dla wynajmu wynosi 8,5% od przychodu. Obowiązuje ona dopóty,
dopóki podatnik nie przekroczy przychodu 4.000 EURO z wynajmowania
nieruchomości. Po przekroczeniu limitu w ciągu roku od nadwyżki stosuje się
stawkę ryczałtu 20%. Kwota limitu rocznego jest ustalana na podstawie kursu
średniego EURO ogłaszanego przez NBP, obowiązującego w dniu 1 października
poprzedniego roku. W 2003 r. kwota limitu, do której stosuje się stawkę 8,5 %
wynosi 16.366 zł.
Stawka ryczałtu z tytułu wynajmu w ramach działalności gospodarczej
wynosi 17%.
Obowiązki podatnika
W przypadku najmu nie prowadzi się ewidencji przychodów, jeśli z umowy
najmu wynika miesięczna kwota czynszu (art.15.ust.3. Ustawy).
Zgodnie z art.21. ustawy, wynajmujący powinien samodzielnie w każdym
miesiącu obliczać ryczałt podatkowy i wpłacać jego kwotę na konto swojego
urzędu skarbowego. Podatek za dany miesiąc trzeba wpłacać do 20-go dnia
następnego miesiąca.
Zgodnie z art.11.ust.1. ustawy z 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od
osób fizycznych, przychód do opodatkowania powstaje w chwili otrzymania lub
postawienia do dyspozycji Wynajmującego kwoty czynszu. Jeżeli czynsz będzie
zapłacony z góry za cały rok podatkowy, przychód podatkowy powstanie w dacie
zapłaty czynszu.
Niektóre urzędy skarbowe stoją na stanowisku, że przychód do
opodatkowania z wynajmu powstaje w dacie wynikającej z umowy najmu,
niezależnie od daty otrzymania zapłaty. Takie stanowisko nie ma podstawy w
przepisach prawnych.
W terminie do 31.01.2004 roku trzeba będzie złożyć zeznanie roczne PIT-28
za 2003 rok. Nie składa się miesięcznych deklaracji podatkowych.
Dokumentacja przy opodatkowaniu ryczałtem jest uproszczona. Nie trzeba
prowadzić skomplikowanej księgowości. Wymagane jest przede wszystkim
prowadzenie ewidencji kwoty faktycznie otrzymanych przychodów. Ewidencja nie
jest konieczna, jeżeli podatnik dysponuje pisemną umową najmu i nie prowadzi
najmu w ramach działalności gospodarczej.
Gdy wynajmują małżonkowie
Często jest tak, że właścicielami wynajmowanego lokalu lub nieruchomości
są małżonkowie na zasadzie majątkowej wspólności małżeńskiej.
W tej sytuacji każdy z małżonków jest podatnikiem i osiąga 50% przychodu
z kwoty czynszu najmu. Małżonkowie mogą wybrać ryczałt. Wówczas przysługuje
im wspólny limit obrotów w wysokości 4.000 EURO, od którego zależy wyższa
(20%) stawka ryczałtu (art. 12. ust. 5-6, ust.11. ustawy). Limit dla każdego z nich
2
wyniesie po 2.000 EURO.
Każdy z małżonków zapłaci podatek ryczałtowy od połowy przychodu i
złoży osobno roczną deklarację PIT -28.
Małżonkowie mogą złożyć w urzędzie wspólne pisemne oświadczenie, że
jeden z nich rozliczy całą kwotę przychodu z najmu. Wówczas tylko ten jeden
małżonek złoży roczny PIT -28. Decyzję taką należy rozważ pod kątem ustawy
VAT, ponieważ deklarując przychód z najmu jako przychód jednej osoby można
przekroczyć kwotę obrotu uprawniającą do zwolnienia z VAT.
Rezygnacja z ryczałtu
Podatnik ma prawo rezygnacji z ryczałtu i wyboru formy opodatkowania
według skali podatkowej. Trzeba złożyć w urzędzie skarbowym pisemne
oświadczenie w tej sprawie, w terminie do 20 stycznia tego roku, w którym
podatnik chce rozliczać się według skali podatkowej (art. 9. ust.1. oraz ust. 4.
ustawy).
Opłacalność ryczałtu
Rezygnacja z ryczałtu jest ekonomiczne uzasadniona, jeżeli podatek od
dochodu na zasadach ogólnych byłby mniejszy od podatku zryczałtowanego.
Mając konkretne dane o rocznym czynszu i kosztach wynajmowania oraz o
poziomie rocznych dochodów, można dokonać oszacowania opłacalności ryczałtu.
Opodatkowanie według skali progresywnej (wzrastającej) powoduje, że
dochód z wynajmu łączy się z innymi dochodami. Może to spowodować wyższą
stawkę podatku od tego czynszu (30% lub 40%). Znaczenie mają także koszty,
które ponosi Wynajmujący w związku z wynajmem, takie jak czynsz, opłaty za
media, nakłady na remont lokalu. Jeżeli są one wysokie, może być opłacalne
opodatkowanie według skali podatkowej, ponieważ koszty te pomniejszają
podstawę opodatkowania.
3