Pismo PFRN do Ministra Michała Boniego 30.06.2010

Warszawa, dnia 30 czerwca 2010 roku
L.dz. M-394/2010
Pan
Michał Boni
Członek Rady Ministrów
Przewodniczący
Stałego Komitetu Rady Ministrów
Kancelaria Premiera
Al. Ujazdowskie 1/3
00-583Warszawa
Dot. projektu ustawy o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców
Przedmiotowy projekt ustawy nie jest ustawą w ścisłym rozumieniu tego słowa, lecz
nowelizacją róŜnych ustaw juŜ istniejących.
Nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy art. 15 przedmiotowego
projektu. Zdanie pierwsze art. 15 – po ukazaniu się w dniu 11 czerwca 2010r w Dzienniku Ustaw
nr 102 tekstu jednolitego (poz. 651) powinna brzmieć:
„Art. 15. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U.
z 2010r, nr 102, poz. 651) wprowadza się następujące zmiany:”
Ministerstwo Gospodarki do konsultacji przedstawiło zupełnie inny projekt w zakresie
pośrednictwa w obrocie nieruchomościami niŜ złoŜony do Stałego Komitetu Rady Ministrów.
Tego rodzaju postępowanie moŜna jedynie określić jako wyjątkowy skandal, lekcewaŜenie
wielotysięcznej grupy zawodowej, jak równieŜ środowiska naukowego zajmującego się
problematyką rynku nieruchomości.
W uzasadnieniu projektu Ministerstwo Gospodarki napisało, Ŝe uzyskania licencji wiąŜe się
z ukończeniem studiów podyplomowych (ok. 3 semestry, koszt ponad 4 000), zaś odbycie praktyki
w biurze pośrednictwa to wydatek ok. 10-12 tys. zł. Ministerstwo w sposób nieprzekonujący
uzasadniało zawyŜenie wielkości podanych kwot i – jak widać – mimo stanowczych zaprzeczeń nie
tylko środowiska pośredników, lecz takŜe i przedstawicieli uczelni prowadzących studia i studia
podyplomowe, zdania nie zmieniło.
Zwrócić jednak trzeba uwagę, iŜ koszty powyŜsze, podobnie jak koszty postępowania
kwalifikacyjnego, tak eksponowane przez Ministerstwa Gospodarki w odniesieniu do pośrednictwa
w obrocie nieruchomościami, nie budziły zastrzeŜeń Ministerstwa w odniesieniu do zarządców
nieruchomości i rzeczoznawców majątkowych. W uzasadnieniu stwierdziło wręcz, Ŝe: „Propozycja
zniesienia licencji dla pośredników (przy zachowaniu licencji dla rzeczoznawców majątkowych i
zarządców nieruchomości) ma na celu ułatwienie dostępu do zawodu oraz usuwanie zbędnych
obciąŜeń i kosztów w podejmowaniu działalności gospodarczej w tym obszarze.”
O tym, Ŝe Ministerstwo Gospodarki całkowicie nie ma rozeznania co do tego na czym
polega praca pośrednika w obrocie nieruchomościami, jak duŜą wiedzę pośrednik musi posiadać,
świadczy kolejne zdanie z uzasadnienia projektu: „Szybki rozwój internetowych portali kupnasprzedaŜy dodatkowo pomniejsza rolę licencji. Generalnie rolą pośrednika jest skojarzenie
kupującego i sprzedającego, zebranie dokumentów niezbędnych do przygotowania aktu
notarialnego. Odpowiedzialność za weryfikację zgromadzonych dokumentów spoczywa na
notariuszu.” Nasze starania odnośnie ukazania choćby w minimalnym zakresie specyfiki zawodu,
rodzaju czynności wykonywanych przez pośrednika, spotkały się z całkowitym brakiem
zainteresowania ze strony Ministerstwa Gospodarki, podobnie, jak próba wykazania, Ŝe
wyobraŜenie o roli notariusza przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaŜy są
przestarzałe, nieprzystające do rzeczywistego, obowiązującego od kilku juŜ dobrych lat, stanu
prawnego. Wystarczyło zapoznać się z ustawą z dnia 14 lutego 1991r Prawo o notariacie (t.j. Dz.U.
z 2008r, nr 189, poz. 1158 ze zm.).
KaŜdy – osoba fizyczna i prawna – będzie mogła – tak, jak do tej pory - prowadzić
działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Taki przedsiębiorca
nie będzie juŜ musiał zatrudniać fachowca - pośrednika w obrocie nieruchomościami, bowiem
ustawa do tego go nie zmusza. Zobowiązany będzie tylko - pod rygorem odpowiedzialności karnej
za wykroczenia – do posiadania ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone
w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (art. 183b w zw.
z art. 189a projektu). Art. 183b ust. 2 zawiera delegację ustawową dla wydania stosownych
przepisów wykonawczych odnośnie do określenia daty powstania obowiązku ubezpieczeniowego,
wysokości ubezpieczenia i td.
O tym, Ŝe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej powinien takŜe posiadać pośrednik w
obrocie nieruchomościami wprost z projektu nie wynika. NaleŜy to wydedukować z treści art. 183d
ust. 6 pkt. 3. Brak jest jednak delegacji ustawowej do wydania przepisów wykonawczych,
podobnej do tej z art. 183b ust. 2. W tej sytuacji do wypełnienia obowiązku wystarczy
ubezpieczenie się na kwotę 1 zł, co stanowi absurd i jest w najwyŜszym stopniu szkodliwe dla
pośredników i zamawiających, bowiem tracą pewność uzyskania odszkodowania. Nie ma teŜ
jakiejkolwiek sankcji za zlekcewaŜenie wymogu.
Umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (forma pisemna została zachowana)
zawiera przedsiębiorca. Powinien w niej wskazać pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za jej
wykonanie wraz z podaniem numeru certyfikatu pośrednika. Jednak w projekcie brak jest
przepisu zobowiązującego przedsiębiorcę do zatrudnienia (w jakiejkolwiek formie)
pośrednika w obrocie nieruchomościami. Stroną umowy pośrednictwa jest przedsiębiorca i to on
powinien otrzymać umówione wynagrodzenie, nie zaś pośrednik, jak zapisano w art. 183d ust. 6
pkt. 2. JeŜeli podział wynagrodzenia ma nastąpić między przedsiębiorcą a pośrednikiem, to kwestii
tej projektowana nowelizacja nie reguluje. W umowie, której stronami są przedsiębiorca i
zamawiający, ma znaleźć się oświadczenie pośrednika odnośnie posiadania ubezpieczenia OC, a
więc osoby trzeciej. .
W myśl art. 183e ust. 2 pośrednik zobowiązany jest do stałego doskonalenia kwalifikacji
zawodowych. Wobec tego, Ŝe brak jest delegacji ustawowej do wydania przepisów wykonawczych,
kaŜdy z pośredników sam będzie ustalał, co uwaŜa za „doskonalenie kwalifikacji zawodowych”.
Brak jest jakiejkolwiek sankcji za niewypełnienie obowiązku, wobec czego zapis stanie się w
większości przypadków martwy.
Z art. 183f ani innych nie wynika, kto byłby władny wymierzać pośrednikowi kary
z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Logicznym wydaje się domysł, Ŝe stosowne postępowanie
prowadziłaby „jednostka akredytowana w polskim systemie akredytacji”. Brak jest przepisów
odnośnie uregulowania takiego postępowania, choćby delegacji do wydania przepisów
wykonawczych. W tej sytuacji zasadnym wydaje się przekonanie, Ŝe zasady ma ustalić „jednostka
akredytowana w polskim systemie akredytacji”, co moŜe prowadzić do daleko posuniętej
2
dowolności, której nie ograniczy zastrzeŜenie z art. 183f ust. 4. Z naszych informacji wynika, Ŝe
projekt nie był konsultowany w tym zakresie z Polskim Centrum Akredytacyjnym.
Zgodnie z art. 183c projektu, pośrednikiem w obrocie nieruchomościami miałaby być osoba
fizyczna posiadająca certyfikat w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wydany
przez jednostkę akredytowaną w polskim systemie akredytacji. Brak jest jednak bliŜszego
określenia, co to za jednostka. Nie ma przepisów powołujących wspomniana jednostkę. Czy więc
naleŜy uznać, Ŝe moŜe ją stworzyć kaŜdy na dowolnych zasadach i wydawać wspomniane
certyfikaty?
Nie dość, Ŝe nie wiadomo, kto miałby pośrednikom wydawać certyfikaty, to jeszcze kryteria
ich otrzymania zostały zaostrzone w porównaniu z uzyskaniem licencji według uregulowań uogn.
Osoba ubiegająca się o certyfikat nie musi mieć co prawda specjalistycznej wiedzy potwierdzonej
ukończeniem odpowiednich studiów lub studiów podyplomowych; wystarczy, Ŝe wylegitymuje się
wykształceniem wyŜszym. Wprowadzony został jednak egzamin, którego zakresu ustawa nie
określa. Kto miałby więc ustalać kryteria, zakres materiału? Jednostka akredytowana w polskim
systemie akredytacji? JeŜeli tak, to na jakiej podstawie prawnej? Ustawa w tym przedmiocie
milczy.
Brak jest uzasadnienia dla wymogu posiadania studiów wyŜszych. JeŜeli, jak chce tego
Ministerstwo Gospodarki, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega tylko na skojarzeniu
stron i zebraniu stosownych dokumentów, to z powodzeniem moŜe robić to osoba z
wykształceniem podstawowym, obowiązkowym w Polsce. Po co więc jeszcze egzamin, który został
juŜ zniesiony jakiś czas temu? Po co w ogóle jakiekolwiek certyfikaty?
Pytań jest wiele, ale choćby: kto miałby ustalać opłatę za egzamin i ile by ona wynosiła?
JeŜeli trzymać się tylko tekstu zmian, to nieodparcie nasuwa się wniosek, Ŝe dotychczasowe
licencje pośrednicy tracą waŜność. Ci, którzy nie posiadają wykształcenia wyŜszego, a chcą dalej
zawód wykonywać, powinni szybko skończyć jakiekolwiek studia. Reszta pośredników ma do
wyboru, albo odejść z zawodu, nawet jeŜeli go wykonywała dwadzieścia lat, albo zebrać pieniądze
i przystąpić do egzaminu, który będzie prowadzony nie wiadomo przez kogo, wedle jakich
kryteriów i z jakiego zakresu materiału.
Z powaŜaniem
Wojciech Kuc
Prezydent PFRN
Polska Federacja Rynku Nieruchomości z siedzibą w Warszawie www.pfrn.pl
(PFRN) jest dobrowolnym związkiem samorządnych organizacji posiadających osobowość prawną.
Została utworzona w styczniu 1995 roku przez sześć regionalnych stowarzyszeń pośredników w
obrocie nieruchomościami. W chwili obecnej PFRN działa na rzecz i w interesie 25 regionalnych
stowarzyszeń pośredników oraz zarządców nieruchomości, zrzeszających ponad 3000 osób. Od
lutego 2010 roku PFRN jest członkiem Pracodawców Rzeczpospolitej Polskiej (dawna:
Konfederacja Pracodawców Polskich).
3