UCHWAŁA NR RADY MIEJSKIEJ W BIELSKU

Projekt
z dnia.............................., zgłoszony przez .........................
UCHWAŁA NR
RADY MIEJSKIEJ W BIELSKU-BIAŁEJ
z dnia
2014 r.
w sprawie rozpatrzenia skargi z dnia 28 kwietnia 2014 roku Pana A_______ M_______ na działalność
Dyrektora Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w Bielsku-Białej
Na podstawie art. 18a ust. 4 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r.
poz. 594, zm. Dz.U. z 2013 r. poz. 645, poz. 1318, Dz. U. z 2014 r. poz. 379) oraz § 3 ust. 1 Regulaminu
Komisji Rewizyjnej Rady Miejskiej w Bielsku-Białej, stanowiącego załącznik Nr 4 do Statutu Miasta BielskaBiałej
Rada Miejska
postanawia
§ 1. W wyniku przeprowadzonego postępowania w sprawie skargi Pana A_______ M_______ na
działalność Dyrektora Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w Bielsku-Białej, uznać skargę za bezzasadną.
§ 2. Prawne i faktyczne argumenty decydujące o zajętym stanowisku w sprawie zawiera uzasadnienie do
niniejszej uchwały.
§ 3. UpowaŜnić Przewodniczącego Rady Miejskiej do udzielenia odpowiedzi skarŜącemu o sposobie
załatwienia skargi.
§ 4. Uchwała wchodzi w Ŝycie z dniem podjęcia.
Przewodniczący Komisji Rewizyjnej
Andrzej Gacek
Id: 8964DA92-DCE3-44C7-BD06-737BC0EDD2F2. Projekt
Strona 1 z 8
Załącznik do Uchwały Nr
Rady Miejskiej w Bielsku-Białej
z dnia .....................2014 r.
Uzasadnienie
Komisja Rewizyjna na swoich posiedzeniach w dniach 30 kwietnia 2014 r. oraz 2 czerwca 2014 r.
rozpatrywała skargę z dnia 28 kwietnia 2014 r. Pana A________ M_______ na działalność Dyrektora Zakładu
Gospodarki Mieszkaniowej w Bielsku-Białej.
Komisja Rewizyjna (zwana dalej Komisją) po analizie zarzutów zawartych w skardze, a takŜe po uzyskaniu
stosownych wyjaśnień pisemnych i ustnych: skarŜącego, Sekretarza Miasta, Pełnomocnika Prezydenta Miasta,
Naczelników wydziałów merytorycznych, stwierdziła co następuje.
Komisja podkreśla, Ŝe działa zgodnie ze swoim Regulaminem stanowiącym Załącznik Nr 4 do Statutu
Miasta Bielska-Białej i jako organ kontrolny Rady Miejskiej, bada z upowaŜnienia tejŜe Rady skargi dotyczące
zadań lub działalności Prezydenta, kierowników miejskich jednostek organizacyjnych w sprawach
nie naleŜących do zadań zleconych administracji rządowej.
Komisja ustaliła, Ŝe z zarzutów podnoszonych w skardze z dnia 28 kwietnia 2014 r. wynika, Ŝe p.
A.M______:
1) kwestionuje prawidłowość naliczania opłat za zimną wodę,
2) dopatruje się nieprawidłowości związanych z wymianą stolarki okiennej,
3) zarzuca „nie usunięcie przyczyn zawilgocenia i zagrzybienia lokalu oraz nie wykonania prawidłowej
wentylacji grawitacyjnej pomimo wezwania z dnia 15 czerwca 2012r. Powiatowego Inspektora Nadzoru
Budowlanego dla Miasta Bielska-Białej.”
Komisja uzyskała wyjaśnienia, Ŝe w budynku przy ul. Szkolnej 31, który jest elementem układu
urbanistycznego wpisanego do rejestru zabytków, i w którym zamieszkuje skarŜący, funkcjonuje Wspólnota
Mieszkaniowa. Od 1 stycznia 2009r. zarządcą budynku jest Przedsiębiorstwo WielobranŜowe „ADM” Sp.
z o.o. Sosnowiec Oddział Bielsko-Biała.
W odniesieniu do zarzutów dotyczących nieprawidłowości w naliczaniu opłat za zimną wodę, Komisja
uzyskała szerokie wyjaśnienia, Ŝe obowiązek rozliczenia kosztów dostarczonej do budynku wody
i odprowadzanych ścieków nakłada na właściciela oraz zarządcę budynku wielolokalowego ustawa z dnia
7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006r. Nr
123 poz. 858 – t. jedn., ze zm.). Zgodnie z art. 27 ust. 1 cytowanej ustawy, ilość wody dostarczanej do
nieruchomości ustala się na podstawie wskazania wodomierza głównego, a w przypadku jego braku - w oparciu
o przeciętne normy zuŜycia wody określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie określenia
przeciętnych norm zuŜycia wody, a zatem miejscem wykonania umowy o dostawę wody jest zawór za
wodomierzem głównym w budynku i tylko do tego miejsca przedsiębiorstwo wodociągowe moŜe odpowiadać
za dostawę wody w wymaganej ilości, pod odpowiednim ciśnieniem oraz naleŜytej jakości.
Z otrzymanych przez Komisję wyjaśnień wynika, Ŝe pomiar ilości dostarczonej zimnej wody zawsze
odbywał się za pomocą wodomierza głównego, instalowanego na kaŜdym połączeniu (przyłączu) instalacji
z siecią wodociągową. Naturalną konsekwencją takiego praktykowanego od lat sposobu opomiarowania
instalacji jest rozliczanie naleŜności za wodę według wskazań z tych wodomierzy. Przedsiębiorstwo
wodociągowo-kanalizacyjne nie ponosi bowiem odpowiedzialności za stan techniczny instalacji, wybór
wodomierzy lokalowych, ich legalizację i wybór sposobu rozliczania za wodę.
Przy rozliczaniu zuŜycia wody wykazanego przez wodomierz główny na odbiorców posiadających
opomiarowane zuŜycie w lokalach okazuje się prawie zawsze, Ŝe wskazania wodomierza głównego są wyŜsze
niŜ suma wskazań wodomierzy indywidualnych, o czym skarŜący został poinformowany.
NaleŜy nadmienić, Ŝe róŜnice (debet) pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego na budynku, a sumą
wskazań wodomierzy indywidualnych występują praktycznie zawsze i zostały przewidziane w rozporządzeniu
Id: 1FAF47BD-9B09-48A6-8243-BEA0F2B8E89C. Projekt
Strona 2 z 8
Ministra Gospodarki z dnia 23 p a ździernika 2007r. w sprawie wymagań, którym powinny odpowiada ć
wodomierze oraz szczegółowego zakresu sprawdzeń wykonywanych podczas prawnej kontroli metrologicznej
tych przyrządów pomiarowych (Dz. U 2007, nr 209, poz. 1513), jak równieŜ dyrektywie Parlamentu
Europejskiego i Rady MID. W myśl obowiązujących przepisów błędy graniczne dopuszczalne wodomierzy
w uŜytkowaniu są równe dwukrotnej wartości błędów granicznych dopuszczalnych, co w praktyce przekłada
się na błędy w granicach +/- 10%.
Przyczyną powstawania tej róŜnicy są m.in. dopuszczalne przepisami błędy przyrządów pomiarowych,
wybór ich rodzaju, nierejestrowane przecieki, czy teŜ brak jednoczesności dokonywania odczytów.
Mieszkańcy budynków wielolokalowych zawsze, równieŜ przed wejściem w Ŝycie przedmiotowej ustawy,
płacili za wodę dostarczaną do budynku według wskazań wodomierza głównego, a więc ponosili koszty
związane ze stratami wody z powodu nieszczelności instalacji. To skorzystanie z uprawnień
właściciela/zarządcy do opomiarowania lokali zwróciło powszechną uwagę na występowanie róŜnicy
pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego, a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych. Z tych
powodów w 2005 r. znowelizowano ustawę o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu
ścieków, wprowadzając ustawowy obowiązek rozliczania ww. róŜnicy. Na posiedzeniu Komisji w dniu
2 czerwca 2014 r. Z-ca Dyrektora ZGM wyjaśnił skarŜącemu róŜnice wskazań wynikające z odczytów
wodomierzy, jednak skarŜący nie zgodził się z wyjaśnieniami powołując się duŜą róŜnicę wskazań.
W myśl art. 26 ust. 2 ustawy, jeŜeli odbiorcą usług jest wyłącznie właściciel lub zarządca budynku
wielolokalowego lub budynków wielolokalowych, jest on obowiązany do rozliczenia kosztów tych usług.
Suma obciąŜeń za wodę lub ścieki nie moŜe być wyŜsza od kosztów ponoszonych przez właściciela lub
zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego. Zgodnie z art. 26 ust. 3 ustawy, właściciel lub
zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania róŜnicy wskazań wodomierza
głównego i sumy wskazań wodomierzy zainstalowanych w lokalach.
Rozliczenie zuŜycia wody na poszczególne lokale w budynku winno następować w oparciu o przyjęty
i przekazany do wiadomości uŜytkownikom lokali regulamin rozliczeń dostarczonej do lokali wody.
W regulaminie tym winien być równieŜ określony sposób rozliczenia róŜnicy wskazań pomiędzy
wodomierzem głównym, a sumą wskazań wodomierzy lokalowych.
Komisja ustaliła, na podstawie wyjaśnień Z-cy Dyrektora ZGM, Ŝe w omawianym przypadku rozliczenia
kosztów zuŜycia zimnej wody i odprowadzania ścieków w przedmiotowym budynku dokonano w oparciu
o wskazania wodomierza głównego. Jego wskazania są podstawą do wystawienia faktury przez
przedsiębiorstwo wodociągowe, tj. AQUA SA i w dalszej kolejności obciąŜenia mieszkańców budynku
kosztami zuŜytej wody.
Rozliczenia wody i ścieków za 2012r. dokonał zarządca nieruchomości przy ul. Szkolnej 31, tj. P.W. ADM
Sosnowiec Sp. z o.o. Oddział Bielsko-Biała zgodnie z Regulaminem rozliczania kosztów zimnej wody
i odprowadzania ścieków we Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej połoŜonej przy ul. Szkolnej
31 w Bielsku-Białej.
Zgodnie z § 5 ust. 2 Regulaminu, w przypadku wystąpienia róŜnicy pomiędzy wskazaniami zuŜycia wody
zimnej na liczniku głównym, a sumą wskazań zuŜycia wody zimnej i odprowadzenia ścieków wodomierzy
indywidualnych i opłat ryczałtowych w lokalach nieopomiarowanych rozlicza się proporcjonalnie do zuŜycia
wody zimnej w lokalach nieopomiarowanych.
W przypadku olicznikowania wszystkich lokali w nieruchomości (ust. 3) róŜnica pomiędzy wskazaniami
zuŜycia wody zimnej na liczniku głównym, a sumą wskazań zuŜycia wody zimnej i odprowadzenia ścieków
wodomierzy indywidualnych rozlicza się proporcjonalnie do zuŜycia wody zimnej w lokalach
opomiarowanych.
Przyczyny powstawania róŜnic, na które najemca nie ma bezpośredniego wpływu, przedstawiano
skarŜącemu m.in. w pismach z dnia 1 sierpnia 2013r., nr LI/555/2013/IW stanowiącego odpowiedź na pismo
skarŜącego z dnia 29 lipca 2013r. oraz z dnia 5 czerwca 2013r., nr LI/284/2013/IW stanowiące odpowiedź na
pismo skarŜącego z dnia 6 maja 2013 r. Natomiast wyjaśnienie m.in. pojęcia tzw. „róŜnicy na budynku”, a więc
róŜnicy wskazań pomiędzy wodomierzem głównym, a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy
punktach czerpalnych wody, przedstawiono w piśmie z dnia 2 kwietnia 2014r., nr DO/63/2014 stanowiącym
odpowiedź na pismo skarŜącego z dnia 3 marca 2014r. W budynku przy ul. Szkolnej 31 nie ustalono czy
Id: 1FAF47BD-9B09-48A6-8243-BEA0F2B8E89C. Projekt
Strona 3 z 8
dokonywano nielegalnego poboru wody m.in. poprzez próbę oszukania wskazań licznika przez przykładanie
magnesu neodymowego czy pobór wody tzw. metodą kropelkową, poniŜej progu rozruchu wodomierzy, który
nie wykaŜe poboru wody na wodomierzu indywidualnym zainstalowanym w lokalu, ale wodomierz główny
odnotuje takie zuŜycie. Nielegalny pobór niewątpliwie stanowiłby przyczynę występowania róŜnic, na które
najemca ma bezpośredni wpływ.W takim przypadku sprawca zostałby obciąŜony kosztami występującej
róŜnicy. W związku z faktem, iŜ róŜnica pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego, a sumą wskazań
wodomierzy indywidualnych za 2012r. wynosiła 26,7%, Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w Bielsku-Białej
zwrócił się do zarządcy nieruchomości o informację, czy w tym okresie nie zgłaszano awarii instalacji wodnej.
W związku z informacją zarządcy o niewystępowaniu awarii w określonym czasie, koszty róŜnicy wskazań
rozliczono w całości na lokatorów, o czym skarŜący został równieŜ poinformowany.
Dodatkowo, na wniosek ZGM, w budynku przy ulicy Szkolnej 31 została przeprowadzona niezapowiedziana
kontrola instalacji wodnej wraz z kontrolnym odczytem stanów wodomierzy. Z przeprowadzonej analizy
protokołu z odczytu wodomierzy wynika, Ŝe ich stany wskazują normalne, narastające zuŜycie.
Co istotne, skarŜący nie udostępnił lokalu w dniu kontroli. Na podstawie analizy rozliczenia I półrocza
2013 r. nie stwierdzono takŜe nieprawidłowej pracy wodomierza głównego. RóŜnica, czyli tzw. „debet”, jest
mniejsza niŜ w rozliczeniu za 2012 r.
W kwestii stwierdzenia skarŜącego, iŜ wodomierze indywidualne zainstalowane w lokalach jak i wodomierz
główny są tego samego typu i rodzaju ustalono, iŜ wodomierze główne cechuje dokładniejsza klasa pomiarów
niŜ wodomierze zainstalowane indywidualnie w lokalach. Wodomierz taki wykaŜe zuŜycie nawet przy poborze
wody w lokalu tzw. metodą kropelkową, czyli poniŜej progu rozruchu wodomierzy zainstalowanych
w lokalach.
Z informacji uzyskanych od firmy AQUA SA wodomierz główny zainstalowany w budynku przy ul. Szkolnej
31 jest wodomierzem mokro bieŜnym klasy B. W lokalach mieszkalnych, w których instalacja wodna jest
mniejszej średnicy niŜ przyłącze do budynku stosuje się wodomierze o mniejszej średnicy, a tym samym
mniejszej klasie dokładności pomiarów. W większości przypadków są to tzw. wodomierze sucho bieŜne
jednostrumieniowe.
Odnosząc się do stwierdzenia, Ŝe odczyty dokonywane są jednocześnie na wszystkich wodomierzach
uzyskano wyjaśnienia, iŜ odczytu wodomierzy zainstalowanych w lokalach w budynku przy ul. Szkolnej
31 dokonuje na zlecenie zarządcy budynku firma zewnętrzna. ZGM nie posiada informacji czy odczyty
dokonywane są w tym samym momencie. Ustalono jednak, Ŝe odczyty takie moŜliwe są jedynie w przypadku
wodomierzy z nakładkami radiowymi. W budynku przy ul. Szkolnej 31 nie ma zainstalowanych wodomierzy
takiego typu.
Wodomierz główny został odczytany przez firmę AQUA SA w budynku przy ul. Szkolnej 31 dla rozliczenia
na dzień 31.12.2012 r. w dniu 31.12.2012 r., a dla rozliczenia na dzień 30.06.2013, odczytu dokonano w dniu
01.07.2013r. Informacje te wynikają bezpośrednio z faktur wystawionych przez firmę AQUA SA.
Odnosząc się do zarzutu braku odpowiedzi ze strony ZGM dotyczącej podstaw naliczenia 27% róŜnicy za
2012 r. i 9% za 2013 rok ustalono, iŜ zasadność rozliczania kosztów wody i ścieków wynikających z róŜnicy
pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego, a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych na
uŜytkowników lokali w danym budynku wynika z przepisów prawa. Została ona przedstawiona skarŜącemu
m.in. w piśmie z dnia 7 listopada 2013r., piśmie z dnia 31 grudnia 2013r., jak równieŜ w piśmie z dnia
14 lutego 2014 r. oraz powtórzona na posiedzeniu Komisji w dniu 2 czerwca 2014 r.
W sprawie zarzutu dotyczącego naliczania odsetek uzyskano wyjaśnienia, iŜ z tytułu wynajmu lokali
pobierana jest od lokatorów zaliczka na poczet zuŜywanych mediów. Pobrane zaliczki na poczet tych
świadczeń podlegają rozliczeniu po dokonaniu odpowiednich odczytów urządzeń pomiarowych i rozliczeniu
ewentualnych niedoborów w terminach określonych przez Regulamin rozliczeń mediów dostarczanych do
lokali zarządzanych przez ZGM. Wpłacane comiesięcznie zaliczki mają charakter prognozowany i w wyniku
dokonanego rozliczenia moŜe wystąpić nadpłata lub niedopłata. ZGM nie nalicza w końcowym rozliczeniu
odsetek (za okres rozliczenia) w przypadku wystąpienia niedopłaty powstałej w wyniku rozliczenia,
analogicznie nie są wypłacane odsetki w przypadku wystąpienia okresowej nadpłaty wynikającej z rozliczenia
mediów. Następnie do najemcy zostaje dostarczona informacja o wyniku rozliczenia, w której podaje się termin
płatności obowiązujący w przypadku niedopłaty. Odsetki naliczane są dopiero w przypadku niedotrzymania
wyznaczonego terminu.
Id: 1FAF47BD-9B09-48A6-8243-BEA0F2B8E89C. Projekt
Strona 4 z 8
W podnoszonej przez skarŜącego sprawie nie naliczania dodatkowych kosztów w latach poprzednich
ustalono, iŜ w latach poprzednich w budynku przy ul. Szkolnej 31 tzw. „róŜnica z budynku” nie występowała
z uwagi na fakt, Ŝe nie wszystkie lokale gminne były wyposaŜone w wodomierze opomiarowujące punkty
poboru wody. W takich przypadkach, zgodnie z Regulaminem, róŜnica rozliczana jest w całości na lokale
nieopomiarowane wg ilości osób.
Co do zawierania indywidualnych umów na dostawę wody Komisja powzięła informację, iŜ zgodnie
z art. 6 ust. 6 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, na wniosek
właściciela lub zarządcy budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych przedsiębiorstwo
wodociągowo-kanalizacyjne zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, takŜe z osobą korzystającą z lokalu
wskazaną we wniosku po spełnieniu wymagań określonych w art. 6 ust. 6 pkt 1 do 7 ustawy.
W budynku przy ul. Szkolnej 31 z wnioskiem do dostawcy wody moŜe wystąpić jedynie wspólnota
mieszkaniowa, jako podmiot, z którym jest zawarta umowa o dostawę wody. Zgodnie z art. 6 ust 6a ustawy,
właściciel lub zarządca przed złoŜeniem wniosku, o którym mowa w ust. 6, jest obowiązany do
poinformowania osób korzystających z lokali o zasadach rozliczeń, o których mowa w ust. 6 pkt 3 i 4 oraz
o obowiązku regulowania dodatkowych opłat wynikających z taryf za dokonywane przez przedsiębiorstwo
wodociągowo-kanalizacyjne rozliczenie.
Nie zmienia to faktu, iŜ powstałą róŜnicę ZGM będzie rozliczał równieŜ na lokale, które zawarły umowy
indywidualne (art. 6 ust 6 pkt 3 i 4 ustawy), jak równieŜ w celu zachowania jednolitej i spójnej metody
rozliczania wszystkich lokali w budynku, brak jest podstaw do spełnienia prośby skarŜącego i wystąpienia
z takim wnioskiem.
W sprawie rozliczenia za okres od 01.01.2012 r. do 31.12.2012r. Komisja uzyskała stosowne rozliczenie,
z którym się zapoznała. ZuŜycie wykazane na liczniku głównym za okres 01.01.2012 r. - 31.12.2012 r.
wyniosło1083 m3. Suma zuŜyć z wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody za okres
01.01.2012 r. - 31.12.2012 r. wyniosła 854,642 m3. W rozliczeniu zuŜycia zimnej wody za okres 01.01.2012 r. 31.12.2012 r. powstała róŜnica wyniosła 228,358 m3. Powstała róŜnica została rozliczona na wszystkie lokale
korzystające z wody proporcjonalnie do indywidualnego zuŜycia.
W sprawie rozliczenie za okres od 01.01.2013 r. do 30.06.2013 r. Komisja równieŜ zapoznała się ze
szczegółowym rozliczeniem. ZuŜycie wykazane na liczniku głównym za okres 01.01.2013 r. - 30.06.2013 r.
wyniosło 435 m3. Suma zuŜyć z wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody za okres
01.01.2013 r. - 30.06.2013 r. wyniosła 397,841 m3. W rozliczeniu zuŜycia zimnej wody za okres 01.01.2013 r. 30.06.2013 r. powstała róŜnica wyniosła 37,159 m3. Powstała róŜnica została rozliczona na wszystkie lokale
korzystające z wody proporcjonalnie do indywidualnego zuŜycia.
Komisja rozpatrując zarzuty dotyczące nieprawidłowości związanych z wymianą stolarki okiennej uzyskała
wyjaśnienia, Ŝe zgodnie z art. 6a ust. 3 pkt 3 lit. b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014r. poz. 150) wymiana stolarki okiennej naleŜy do
obowiązków ZGM jako wynajmującego.
Niemniej jednak ZGM zobowiązuje lokatorów do częściowej partycypacji w kosztach wymiany okien
w 2 przypadkach, tj.:
1) w przypadku, kiedy doszło do przedwczesnego zuŜycia stolarki okiennej z winy najemcy, wskutek braku
napraw i konserwacji okien, co zgodnie z art. 6b ust. 2 pkt 2 cytowanej ustawy, naleŜy do obowiązków
lokatora,
2) w przypadku, kiedy najemca sam wnosi o wcześniejszą wymianę okien.
Komisja uzyskała wyjaśnienia, Ŝe w czerwcu 2010 r. inspektor nadzoru inwestorskiego ZGM, dokonała
oceny stanu technicznego stolarki okiennej w lokalu zajmowanym przez skarŜącego uznając, Ŝe okna w tym
lokalu kwalifikują się do wymiany za 3-5 lat przyjmując jednocześnie, Ŝe wymiana ta nastąpi w latach 20132014. W pkt 7 protokołu oceny stanu technicznego, inspektor umieściła zapis, iŜ partycypacja najemcy
w kosztach wymiany stolarki wynikająca z niewłaściwej eksploatacji okien wynosi 10%. Zaznaczyła
jednocześnie, Ŝe skarŜący dokonywał ich bieŜącej konserwacji. Komisja uzyskała zapewnienie, Ŝe po upływie
3 letniego, minimalnego okresu uŜytkowania okien, nie wzywano skarŜącego do uiszczenia partycypacji
w wysokości 10% kosztów wymiany okien i w II połowie 2013 r. ZGM ujął lokal zajmowany przez skarŜącego
Id: 1FAF47BD-9B09-48A6-8243-BEA0F2B8E89C. Projekt
Strona 5 z 8
w przetargu na wymianę stolarki okiennej. Wymiany tej miała dokonać w 100% na koszt ZGM firma
wyłoniona w przetargu na realizację zamówienia publicznego.
Pomimo informacji o planowanej dacie montaŜu stolarki okiennej skarŜący nie wyraził zgody na wymianę
okien w jego mieszkaniu – o czym stanowi pismo z dnia 15 stycznia 2014 r. firmy dokonującej wymiany
stolarki okiennej.
Nie zrealizowano wymiany stolarki okiennej w lokalu zajmowanym przez skarŜącego, poniewaŜ po
ponownej odmowie udostępnienia lokalu wykonawcy robót w dniu 10 stycznia 2014 r., ZGM w związku
z upływem terminu realizacji zamówienia publicznego (15 stycznia 2014 r.) zmuszony był odstąpić od
wykonywania prac w przedmiotowym lokalu, gdyŜ opóźnienie w terminowym wykonaniu zamówienia
nastąpiłoby z przyczyn leŜących po stronie zamawiającego.
W porozumieniu z wykonawcą robót, ZGM pismem z dnia 23 stycznia 2014 r. nr ADM/346/2014/JB
wezwał skarŜącego do udostępnienia lokalu nie później niŜ do dnia 7 lutego 2014 r. W odpowiedzi, pismem
z dnia 30 stycznia 2014 r., skarŜący przedstawił ZGM, „7 warunków wstępnych”, od spełnienia których
uzaleŜniał udostępnienie lokalu.
ZGM nie wyraził zgody na spełnienie Ŝądanych warunków, a argumentację prezentowanego stanowiska
przedstawił w odpowiedzi kierowanej do skarŜącego, tj. w piśmie z dnia 17 lutego 2014 r.
Zarówno w piśmie z 17 lutego 2014 r. jak i w piśmie z 2 kwietnia 2014 r. ZGM wyraźnie stwierdził, Ŝe
w przypadku realizacji wymiany okien w lokalu zajmowanym przez skarŜącego, wymiana ta zostanie
wykonana w 100% na koszt Gminy.
W kwestii wątpliwości skarŜącego dotyczących odpowiedzialności za ewentualne szkody oraz stron
stosunku zobowiązaniowego ustalono, iŜ odpowiedzialność kontraktową określają w umowie same strony
stosunku zobowiązaniowego przy realizacji robót i usług budowlanych. ZGM zawiera takie umowy zarówno
z osobami fizycznymi, tj. osobami wykonującymi remont lokalu na koszt przyszłego najemcy – taka
przedwstępna umowa została zawarta m.in. ze skarŜącym, jak i z firmami wykonującymi zamówienia
publiczne na rzecz ZGM. Zarówno osoby fizyczne jak i firmy ponoszą wówczas wobec ZGM
odpowiedzialność kontraktową za ewentualne szkody w mieniu gminnym powstałe w związku z realizacją prac
budowlanych. Natomiast jeŜeli wykonawcy ci dopuszczą – ze swej winy – do powstania szkód w mieniu osób
trzecich, rodzi to tzw. odpowiedzialność deliktową (art. 415 i n. k.c.).
Według informacji Zastępcy Dyrektora ds. Lokalowych ZGM, Zakład zawsze zleca wykonanie prac
remontowych profesjonalnym firmom – w związku z tym, w razie wyrządzenia przez taką firmę szkody
w mieniu osób trzecich czyli m.in. najemców, ZGM nie ponosi z tego tytułu odpowiedzialności (art. 429 k.c.).
Odpowiedzialność deliktową wobec najemców ponoszą wykonawcy robót realizujący zamówienie publiczne,
będący obowiązkowo ubezpieczeni od odpowiedzialności cywilnej.
W praktyce ryzyko powstania szkody w mieniu lokatora w trakcie wymiany okien jest niewielkie – przy
odpowiednim przygotowaniu lokalu przez najemcę. Gdyby jednak szkoda powstała w samej substancji lokalu,
będzie to szkoda wyrządzona bezpośrednio w mieniu Gminy i ZGM będzie dochodził od wykonawcy robót
odpowiedzialności kontraktowej wprost na podstawie umowy o realizację zamówienia publicznego.
Biorąc pod uwagę termin waŜności aktualnego pozwolenia Śląskiego Wojewódzkiego Konserwatora
Zabytków (30.09.2014 r.), Komisja ustaliła, Ŝe ZGM zamierza dokonać wymiany okien w lokalu zajmowanym
przez skarŜącego w sezonie letnim 2014 r., o ile lokal zostanie udostępniony wykonawcy robót przez lokatora.
W odniesieniu do zarzutów dotyczących zawilgocenia i zagrzybienia lokalu, skarŜący pismem z dnia
14 lutego 2014 r. złoŜył w przedmiotowej sprawie skargę do Prezydenta Miasta Bielska-Białej. W wyniku jej
rozpatrzenia skarga została uznana za bezzasadną, a bezzasadność wykazano w odpowiedzi na skargę.
W związku z prowadzonym postępowaniem zgromadzono szereg dokumentów w tym m.in. :
a) ekspertyzę mykologiczną dotyczącą zawilgocenia i zagrzybienia mieszkania nr 3 w budynku przy ul.
Szkolnej 31 w Bielsku-Białej ,
b) decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta Bielska-Białej z dnia 30 września
2003r. nr PINB 7353/115/03/SG,
Id: 1FAF47BD-9B09-48A6-8243-BEA0F2B8E89C. Projekt
Strona 6 z 8
c) pismo PINB dla Miasta Bielska-Białej z dnia 23 października 2008r., nr PINB 7353/283/07/WP
kierowane do skarŜącego,
d) ocena techniczna przyczyn i wpływu zawilgocenia fundamentów i ścian piwnic na zawilgocenie
i zagrzybienie ścian mieszkania nr 3 w budynku przy ul. Szkolnej 31,
e) opinia kominiarska nr 747/2013 z dnia 20 listopada 2013r. z wyników przeprowadzonych oględzinekspertyzy urządzeń grzewczo-kominowych w lokalu nr 3 budynku połoŜonego przy ul. Szkolnej 31 ,
f) opinia kominiarska nr 829/2013 z dnia 17 grudnia 2013r. z wyników przeprowadzonych oględzinekspertyzy urządzeń grzewczo-kominowych w lokalu nr 3 połoŜonym przy ul. Szkolnej 31 ,
g) pismo Śląskiego
NR.5183.41.2014.KJ,
Wojewódzkiego
Konserwatora
Zabytków
z dnia
3 lutego
2014 r.
nr
B-
h) pismo Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta Bielska-Białej z dnia 15 czerwca
2012r., nr PINB 7353/283/07/WP/TR,
i) pozew z dnia 15 listopada 2012r. skarŜącego przeciwko Gminie Bielsko-Biała ,
j) odpowiedź pozwanego z dnia 15 stycznia 2013r.,
k) wyrok z dnia 27 marca 2013r. Sądu Rejonowego w Bielsku-Białej Wydział I Cywilny, sygn. akt I C
1416/12 oddalający powództwo skarŜącego,
l) wyrok z dnia 6 sierpnia 2013r. Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej sygn. akt II Ca 362/13 oddalający
apelację skarŜącego.
Dodatkowo stwierdzić naleŜy, Ŝe Gmina realizując ustawowe zadania dotyczące zaspakajania potrzeb
mieszkaniowych wspólnoty samorządowej musi brać pod uwagę interes wszystkich mieszkańców, a nie tylko
jednego lokatora. Racjonalnym działaniem jest zatem zachowanie wolnego przewodu kominowego do
pomieszczeń remontowanych pustostanów dla potrzeb przyszłych najemców. Co więcej, koszty
przystosowania wolnego przewodu kominowego do wentylacji pokoju nr 3 byłyby porównywalne z dobudową
przewodu kominowego do mieszkania zajmowanego przez skarŜącego. Wymagałoby to bowiem likwidacji
2 szt. pieców kaflowych w pustostanie nr 5, zaślepienia otworu po piecu w pustostanie nr 10 oraz uszczelnienia
przewodu kominowego specjalną masą.
Postulowane prace remontowe obejmujące części wspólne budynku wymagają zarówno zgody Wspólnoty
Mieszkaniowej, jak równieŜ pozwoleń konserwatorskich.
Postulat dotyczący wykonania drenaŜu ściany południowej i zachodniej budynku wymagał uchwały
Wspólnoty Mieszkaniowej. ZGM w Bielsku-Białej wnosił do zarządcy nieruchomości czyli PW ADM
Sosnowiec Sp. z o.o. Oddział Bielsko-Biała o podjęcie takiej uchwały przez Wspólnotę. Zarządca poddał pod
głosowanie projekt uchwały dot. wykonania drenaŜu ściany fundamentowej, ale tylko od strony zachodniej.
W kwestii ocieplenia dobudowanego przez ZGM komina oraz ocieplenia całej ściany szczytowej budynku
stwierdzono, iŜ pierwotnie, pismem z dnia 3 lutego 2014 r. nr 5183.41.2014.KJ Śląski Wojewódzki
Konserwator Zabytków nie wyraził zgody na samo docieplenie przewodu wentylacyjnego – docieplenie to
zostałoby wykonane na koszt ZGM.
W wyniku kolejnego wniosku ZGM, Śląski Wojewódzki Konserwator Zabytków wyraził zgodę, aby
w pierwszej kolejności został ocieplony przewód wentylacyjny, pod warunkiem jednak, Ŝe zostanie ocieplona
następnie cała ściana szczytowa. Docieplenie tej ściany moŜe jednak nastąpić za zgodą i na koszt całej
Wspólnoty Mieszkaniowej i na takie rozwiązanie, z przyczyn finansowych, nie chce wyrazić zgody jeden ze
współwłaścicieli nieruchomości.
ZGM zlecił wykonanie trzeciej, niezaleŜnej opinii kominiarskiej Okręgowemu Mistrzowi Kominiarskiemu
Cezaremu Kwiecińskiemu. Do wydania takiej opinii jednak nie doszło, gdyŜ skarŜący odmówił udostępnienia
zajmowanego lokalu, w celu przeprowadzenia kontroli przewodów kominowych – pismo skarŜącego
z 2 kwietnia 2014 r.
Mając na uwadze powyŜsze Komisja nie dopatrzyła się zaniedbań lub bezczynności Dyrektora ZGM
w Bielsku-Białej w przedmiotowej sprawie, co mogły sugerować zarzuty podnoszone przez skarŜącego.
Nieprawidłowości, o których nadmienia skarŜący nie znajdują potwierdzenia w świetle poczynionych ustaleń
Id: 1FAF47BD-9B09-48A6-8243-BEA0F2B8E89C. Projekt
Strona 7 z 8
i uzyskanych wyjaśnień. Dyrektor ZGM oraz podległe mu słuŜby w sposób prawidłowy reagowały na wnioski
i uwagi skarŜącego, zaś pisma zainteresowanego nie pozostawały bez odpowiedzi. Wobec przedstawionych
wyŜej argumentów Komisja Rewizyjna, w jednomyślnym głosowaniu, zaproponowała Radzie Miejskiej
uznanie skargi z dnia 28 kwietnia 2014 r. za bezzasadną.
Przewodniczący Komisji Rewizyjnej
Andrzej Gacek
Id: 1FAF47BD-9B09-48A6-8243-BEA0F2B8E89C. Projekt
Strona 8 z 8