Z prac nad metodologią określania wartości nieruchomości leśnych

Z prac nad metodologią określania
wartości nieruchomości leśnych
Konrad Tomaszewski
Ośrodek Rozwojowo–Wdrożeniowy Lasów
Państwowych
W Bedoniu
Zakres tematyczny pracy
Znaczenie pojęć, użytych w opracowaniu, wraz z niezbędnymi wywodami i analizami
towarzyszącymi
Analiza unormowań prawnych dotyczących wyceny nieruchomości
Krytyczna analiza utartych lub możliwych praktyk określania wartości nieruchomości
leśnych
Nieruchomość leśna lub funkcjonalna część nieruchomości leśnej jako przedmiot
określania wartości nieruchomości
Klasyfikacja zewnętrznych funkcji lasu wraz z ich szczegółową charakterystyką
Problem leśnej stopy procentowej
Korzyści dla Skarbu Państwa z funkcji lasów jako naturalnego zbiornika gazów
cieplarnianych
Projekt metodyki określania wartości nieruchomości leśnych oraz funkcjonalnych
części nieruchomości leśnych jako dobra przydatnego Skarbowi Państwa do
osiągania korzyści ekonomicznych
Projekt metodyki określania wartości nieruchomości leśnych oraz funkcjonalnych
części nieruchomości leśnych jako dobra wspólnego
Względny charakter wartości nieruchomości leśnych
Pełna wersja opracowania zostanie zamieszczona
na stronie internetowej
Ośrodka Rozwojowo–WdroŜeniowego Lasów
Państwowych w Bedoniu
pod adresem
www.bedon.lasy.gov.pl
Wartość nieruchomości leśnej lub jej
funkcjonalnej części
jest atrybutem, stanowiącym w ujęciu syntetycznym o
przydatności tejŜe nieruchomości lub jej funkcjonalnej części:
1) w trakcie realizacji przez Lasy Państwowe, w
reprezentowaniu Skarb Państwa, m.in. prawa do dochodów ,
lecz równieŜ
2) w trakcie wypełniania przez Lasy Państwowe, równieŜ w
reprezentowaniu Skarbu Państwa lub państwa jako takiego,
obowiązków, w szczególności w zakresie wytwarzania i
udostępniania róŜnym beneficjentom poza odpłatnością
róŜnorodnych produktów wyjściowych działalności leśnej,
przede wszystkim produktów o charakterze nierzeczowym.
JeŜeli nierzeczowe produkty (półprodukty)
wyjściowe gospodarki leśnej są wytwarzane w
ramach trwale zrównowaŜonej
gospodarki leśnej w wykonaniu planu
urządzenia lasu, to za wytworzenie tych
produktów (półproduktów) co do zasady
nie przysługuje (nie powinna przysługiwać)
gratyfikacja finansowa podmiotom
prowadzącym gospodarstwa leśne.
Z braku standardu rzeczoznawczego – określanie
wartości nieruchomości leśnych, w tych
przypadkach, w których powinno to być
dokonywane przez rzeczoznawcę majątkowego,
budzi najdalej idące wątpliwości prawne.
POLE
POWIERZCHNI
70
ha
Wynik określania wartości
drzewostanów
Wynik określania wartości
gruntów leśnych jako
powierzchni ziemskiej częściowo
pozbawionej roślinności leśnej
Wynik określania wartości
nieruchomości leśnych,
obejmujących drzewostany +
wartość gruntu leśnego bez
drzewostanów
Wynik określania całkowitej
(zupełnej) wartość nieruchomości
leśnych
Określenie wartości
Określenie
nieruchomości
wartości
leśnych według
nieruchomości
stanu na listopad
leśnych według
1977
stanu na kwiecień
1999
ok. 1,7 mln zł
ok. 1,9 mln zł
ok. 0,35 mln zł
ok. 0,39 mln zł
ok. 2,1 mln zł
ok. 2,3 mln zł
ok. 19 mln zł
nie mniej niŜ ok.
15 mln zł
MoŜliwość określania całkowitej (zupełnej) wartości
nieruchomości na podstawie regulacji prawnych, będących
swoistym consensusem społecznym, wypracowywanym i
okresowo (w ślad za postępem naukowym w zakresie statyki
leśnej) moŜliwym do doskonalenie w parlamencie poprzez
stanowienie i nowelizowanie ustawy o ochronie gruntów
rolnych i leśnych w powiązaniu ze stanowieniem i
nowelizowaniem przez Radę Ministrów przepisów o
jednorazowym odszkodowaniu za przedwczesny wyrąb
drzewostanu, jest niezwykle „atrakcyjna” z punktu widzenia
koncepcji
kompleksowego
rozwiązania
problemu
nieruchomości
leśnych
oraz
ich
wartościowania
funkcjonalnych części – przeto wydaje się ze wszech miar
wskazane, aby przy nowelizacji przepisów o ochronie
gruntów rolnych i leśnych została określona moŜliwość
wykorzystywania tych przepisów właśnie do określania
lasów jako społecznego dobra wspólnego łącznego.
Rozwiązanie problemu określania wartości nieruchomości
leśnych, wchodzących lub mających wejść
w skład Lasów Państwowych, w pierwszym rzędzie
wymagało stworzenia klasyfikacji nieruchomości
lub
części nieruchomości, dokonanej z punktu widzenia ich
funkcji.
Propozycję takiej klasyfikacji,
wymagającą oczywiście ewentualnego
usankcjonowania aktem sprawstwa
kierowniczego Dyrektora Generalnego
Lasów Państwowych, zawarto w
załączniku nr 14.4. do niniejszego
opracowania.
Rozwiązanie problemu określania wartości nieruchomości
leśnych, a precyzyjnie problemu zupełnej wartości
nieruchomości leśnych, wchodzących lub mających wejść w
skład Lasów Państwowych, wymagało stworzenia klasyfikacji
zewnętrznych funkcji lasu, uzupełnionej ich charakterystyką,
obejmującą:
•opis skutków naturalnych funkcjonowania lasu,
•wskazanie beneficjentów tychŜe skutków,
•opis postępowania mającego na celu utrzymanie lub
modyfikowanie danej naturalnej funkcji metodami działalności
leśnej.
Propozycję klasyfikacji zewnętrznych funkcji lasu
wraz z ich charakterystyką zawarto w załączniku
nr 14. 5 do niniejszego opracowania.
Dział leśnictwa zajmujący się m.in. ocenianiem wartości lasów
nosi zwyczajową nazwę statyki leśnej. Pozostaje poza dyskusja,
Ŝe w statyce leśnej
niezwykle waŜną rolę odgrywa leśna stopa procentowa.
W pracy wywiedziono, Ŝe najbardziej racjonalne wydaje się
obecnie przyjmowanie leśnej stopy procentowej na poziomie ok.
2,5% w skali roku.
Docelowo jednak – zdaniem autora niniejszego opracowania nieuniknione jest zastosowanie na potrzeby statyki leśnej
rozwiązania prawnego, jakie zostało juŜ zastosowane w Wielkiej
Brytanii, tj. rozstrzygania o leśnej stopie procentowej na drodze
stanowienia prawa w powiązaniu z uprawnieniem (na przykład
uprawnieniem Ministra Środowiska) do okresowej konkretyzacji
leśnej stopy procentowej na drodze ogólnych aktów stosowania
prawa.
W pracy określono, Ŝe wartość cząstkowa jednego
hektara lasu przedkiotowskiego własności Skarbu
Państwa, związana z wypełnianiem
przez ten las funkcji naturalnego zbiornika gazów
cieplarnianych z działań dodatkowych w leśnictwie,
odpowiada kwocie ok. 6, 5 tys. zł.
Na potrzeby zaprojektowanej metodyki określania
wartości nieruchomości leśnych, wchodzących w skład
Lasów Państwowych,
zaproponowano procedurę niezbędnego korygowania
wyniku kowanej finansowego, wykazywanego przez Lasy
Państwowe
w sprawozdawczości finansowej.
Dokumentacja ontologiczna, po jej
niezbędnym udoskonaleniu, powinna
zdaniem autora niniejszego opracowania
słuŜyć za podstawę sporządzenia
dokumentacji analitycznej, a następnie
dokumentacji technicznej wprowadzenia
procedury określania wartości nieruchomości
leśnych, wchodzących w skład Lasów
Państwowych lub mających wejść w skład
Lasów Państwowych, do zintegrowanego
systemu informatycznego Lasów
Państwowych.
Dziękuję za uwagę
Jeszcze raz zapraszam na stronę
www.bedon.lasy.gov.pl