Audyt prawny nieruchomości

16.02.2016
Audyt prawny nieruchomości
Audyt prawny nieruchomości (due diligence) polega na rzetelnym zbadaniu stanu prawnego
interesującej nas nieruchomości. Następnie na podstawie zebranych informacji sporządzany jest raport
stanowiący
podsumowanie
najistotniejszych
prawnych
aspektów
nieruchomości,
z jednoczesnym wskazaniem potencjalnego ryzyka, jakie może towarzyszyć planowanej transakcji.
Mając na uwadze, iż inwestycje, których przedmiotem jest nieruchomość obarczone są dużym ryzykiem
oraz związane są z nimi niemałe koszty, przeprowadzenie takiego audytu jest wręcz konieczne.
Nie budzi wątpliwości, że decyzja o zakupie nieruchomości powinna być przemyślana i poprzedzona
odpowiednią analizą, dzięki czemu można zaoszczędzić sporo czasu i uniknąć poniesienia
niepotrzebnych kosztów. Z tych samych względów przeprowadzenie audytu jest uzasadnione nie tylko
gdy planujemy zakup nieruchomości, ale także gdy chcemy odpowiednio przygotować się do jej
sprzedaży, zapewniając potencjalnym kupującym rzetelną informację o jej stanie prawnym.
Księga wieczysta nieruchomości
Przeprowadzenie audytu prawnego należy zacząć od rzeczy najbardziej oczywistej czyli od zapoznania
się z treścią księgi wieczystej założonej dla nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji.
Księga wieczysta to najważniejszy dokument dotyczący nieruchomości, a co istotniejsze, jest ona jawna
dla każdego. Tym samym zapoznanie się z jej treścią nie powinno obecnie stanowić większego
problemu, zwłaszcza, że księgę wieczystą można obecnie przeglądać on-line, korzystając w tym celu z
Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych.
W oparciu o treść księgi wieczystej można uzyskać informację o tym kto jest właścicielem
nieruchomości czy też jej użytkownikiem wieczystym. W księdze znajduje się również szczegółowy opis
nieruchomości tj. zarówno samej działki jak i znajdujących się na niej budynków. W księdze znajduje się
również spis praw związanych z własnością, oczywiście jeżeli takie występują. Z kolejnych części księgi
można dowiedzieć się o prawach przysługujących osobom trzecim względem przedmiotowej
nieruchomości, o roszczeniach i ograniczeniach oraz o ewentualnych hipotekach, które mogą obciążać
nieruchomość.
W tym miejscu należy jednak podkreślić, że przeprowadzając audyt prawny nieruchomości w żadnym
razie nie można poprzestać na analizie samej treści ksiąg wieczystych. Mimo niewątpliwego znaczenia
tych dokumentów, istnieje jeszcze szereg innych informacji, które mogą zaważyć na decyzji zakupu
nieruchomości. Może się bowiem zdarzyć, że w międzyczasie złożone zostały wnioski o zmianę danych
zawartych w księdze wieczystej, czy też wszczęte zostało postępowania sądowe lub administracyjne
mające za przedmiot interesującą nas nieruchomość. Dlatego też przedmiotem analizy musi być nie
tylko sama księga wieczysta ale i akta księgi wieczystej. Analiza dokumentów zawartych w tych aktach
pozwoli bowiem na uzyskanie dokładniejszych informacji co do informacji ujawnianych w księgach
wieczystych.
JP Weber Accounting & Tax sp. z o.o.
Rynek 39/40
PL 50-102 Wrocław
NIP: PL 8971707054
REGON: 020117301
Sąd Rejonowy we Wrocławiu
Wydział VI Gospodarczy Krajowego
Rejestru Sądowego
KRS: 0000240671
Kapitał zakładowy: 100.000,00 zł
Source: JP Weber | Audyt prawny nieruchomości
JP Weber Dudarski Sp.k.
Rynek 39/40
PL 50-102 Wrocław
NIP: PL 8971733169
REGON: 020582080
Sąd Rejonowy we Wrocławiu
Wydział VI Gospodarczy Krajowego
Rejestru Sądowego
KRS: 0000286389
www.jpweber.com
1
Nie tylko księga wieczysta
Niestety nawet zapoznanie się z pełnymi aktami ksiąg wieczystych nie daje nam pewności, że zawarte
w niej informacje pokrywają się z rzeczywistym stanem prawnym i faktycznym nieruchomości. Dlatego
też kolejnymi dokumentami, które powinny zostać poddane analizie są wypis i wyrys z ewidencji
gruntów. Dzięki nim można bowiem potwierdzić informacje dotyczące m.in. powierzchni, położenia czy
przeznaczenia gruntów. Przedmiotem analizy powinny być również wszelkie dokumenty dotyczące
nieruchomości, a posiadane np. przez dotychczasowego właściciela, takie jak umowy, decyzje czy
orzeczenia sądowe.
W tym miejscu należy podkreślić, że analiza dokumentów, czy to znajdujących się w sądzie
wieczystoksięgowym czy w posiadaniu innych osób, nie powinna ograniczać się do zapoznania się z
treścią tych dokumentów ale powinna służyć również ocenie czy nabycie prawa własności przez
poprzednich właścicieli było skuteczne, czy skuteczne było ustanowienie ograniczonych praw
rzeczowych na nieruchomości.
Poza dokumentami dobrze jest również uwzględnić w analizie niektóre stany faktyczne, które mogą
mieć znaczenie. Może się bowiem zdarzyć, że z danej nieruchomości ktoś korzysta bez jakiegokolwiek
tytułu prawnego, a mimo to będzie to miało daleko idące skutki prawne, ponieważ może np.
doprowadzić do zasiedzenie, które w sposób znaczący zmieni charakter danej nieruchomości. Dobrze
jest również ustalić z dotychczasowym właścicielem czy wobec niego bądź innych osób kierowane są
jakiekolwiek roszczenia związane z daną nieruchomością, czy prowadzone są jakieś postępowania
administracyjne i cywilne, mogące mieć znaczenie na stan prawny nieruchomości, czy może odnośnie
nieruchomości wydane zostały jakieś orzeczenie lub decyzji administracyjne.
Kłopotliwy budynek
Jeszcze większą ostrożność przy zakupie nieruchomości należy zachować jeżeli mamy do czynienia z
nieruchomością zabudowaną. Z samego faktu, że taki budynek już stoi na danym gruncie nie należy
bowiem wyciągać wniosku, że tak już na pewno zostanie. Może się bowiem zdarzyć, że będziemy mieć
do czynienia z samowolą budowlaną, której skutki obciążają nowego właściciela, mimo iż to poprzedni
właściciel postawił budynek niezgodnie z obowiązującymi przepisami. To samo dotyczy użytkowania
budynku bez pozwolenia lub zgłoszenia, jak również korzystania z budynku niezgodnie z jego
przeznaczeniem. Kwestia ta jest tym bardziej istotna, że na nabywcę nieruchomości nie tylko mogą być
nałożone kary pieniężne, ale może zdarzyć się i tak, że organ nakaże mu doprowadzić do stanu
zgodnego z prawem, a prościej mówić nakaże rozebrać budynek stanowiący samowolę budowlaną.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
W przypadku osób planujących zakup nieruchomości przedmiotem analizy prawnej powinny być
również zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach
zabudowy jeżeli takiego planu jeszcze nie ma. W szczególności dotyczy to osób planujących
przepowadzenie określonych inwestycji budowlanych na nowonabytych gruntach. Analiza ta nie może
jednak ograniczać się jedynie do obowiązujących zapisów, lecz powinna obejmować swym zakresem
także toczące się postępowania w przedmiocie zmiany czy to miejscowego planu czy studium pod
kątem potencjalnych skutków, które mogą mieć miesce w przyszłości.
Raport końcowy
Ostatnim elementem procedury przeprowadzania audytu prawnego nieruchomości jest sporządzenie
raportu, który będzie szczegółowym opisem stanu prawnego nieruchomości z jednoczesnym
wskazaniem jakiego rodzaju ryzyka związane są z nabyciem przedmiotowej nieruchomości i
Source: JP Weber | Audyt prawny nieruchomości
www.jpweber.com
2
przeprowadzeniem na niej określonej inwestycji. Oczywiście w zależności od okoliczności, zarówno
zakres audytu, jak i ostateczna forma raportu mogą być różne, tak jak różne są nieruchomości i
przedsięwzięcia, którym mogą one służyć.
Rafał Gołąb
Associate, Attorney at Law
+48 (71) 36 99 544
[email protected]
Source: JP Weber | Audyt prawny nieruchomości
www.jpweber.com
3