raport Cenatorium 0,53 MB • typ pliku

Warszawa
największy rynek w Polsce
Warszawski rynek nieruchomości jest największym w Polsce, wskazuje dobrą
kondycję rynkową i najszybciej reaguje na czynniki makroekonomiczne.
W ostatnim czasie znaczenie rynku pierwotnego w całym sektorze systematycznie
zwiększa się, na proces ten wpłynęło kilka czynników. W obecnym - 2015 - roku
ich rola może wzrosnąć jeszcze bardziej.
Ceny transakcyjne lokali mieszkalnych zarówno na rynku pierwotnym, jak
i wtórnym podlegały niewielkim wahaniom. W 2014 roku w porównaniu
kwartalnym nie przekroczyły granicy 3,5%. Średnia cena za 1m2 mieszkania
z rynku pierwotnego wyniosła 7 256 zł, natomiast rynek wtórny był droższy o
ok. 3%. W ubiegłym roku według danych GUS zauważalnie rosła podaż nowych
mieszkań (budowy rozpoczęte, wydane pozwolenia na budowę), zarówno w
porównaniu do 2013 r., jak i 2012 roku. Na marginesie warto zauważyć, że
w 2013 roku pula nowych inwestycji była niższa, ponieważ intensyfikacja podaży
przypadła na rok 2012, kiedy zaczęła obowiązywać „ustawa deweloperska”* .
Dlatego, o ile interpretacja 30-procentowego wzrostu podaży w 2013 r. może być
nieco skrzywiona, to wzrost produkcji w 2014 roku w porównaniu do rekordowego
2012 roku jest zauważalnym dowodem na wysoki poziom podaży.
Mimo wysokiej podaży sprzedaż mieszkań pozostaje na stabilnym poziomie,
co oznacza, że firmy deweloperskie efektywnie dopasowują podaż do popytu
na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Udział rynku pierwotnego w ogólnej
sprzedaży mieszkań w stolicy wzrasta umiarkowanie od pięciu lat. Rok 2014
w Warszawie zakończył się wynikiem 37-procentowego udziału transakcji
zawartych na rynku pierwotnym w całkowitej strukturze obrotu. Zauważalne
jest przesuwanie się popytu w stronę rynku pierwotnego. Pokazuje to, że
rynek nowych mieszkań staje się bardziej konkurencyjny w stosunku do rynku
wtórnego, który często jest przeceniany.
Podaż nowych mieszkań z sektora deweloperskiego zgodnie z danymi
statystycznymi Głównego Urzędu Statystycznego
I kw. 2014 r.
I kw. 2015 r.
Procentowa zmiana r/r
budowy rozpoczęte
4 331
1 961
-55%
wydane pozwolenia
na budowę mieszkań
3 402
5 483
61%
*ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
2
:Warszawa // lokale mieszkalne
9 000
5 000
7 651
7 486
7 622
7 326
7 598
6 000
7 076
7 130
7 000
7 523
8 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
2014
Struktura obrotu
lokalami mieszkalnymi w Warszawie
do 35 m 2
85-100
8%
7%
65-75
10%
27 899
25 000
22 220
20 000
m2
35-45
19%
15 000
cena MAX
10 000
5 000
15%
32 205
30 000
13%
5%
75-85
35 000
cena MIN
0
17 456
7 130
7 076
7 326
2 884
2 660
3 254
45-55
Struktura obrotu lokalami mieszkalnymi
w podziale na rynek pierwotny i wtórny
40 000
35 000
cena MAX
36 450
30 000
25 000
rynek
wtórny
63%
2 637
2014
22%
55-65
7 486
37%
rynek
pierwotny
26 967
27 969
26 817
7 598
7 622
7 651
2 646
2 515
2 801
20 000
15 000
10 000
5 000
0
7 523
cena MIN
2 698
2014
Badanie Cen Nieruchomości / Warszawa
3
45
38
40
35
31
30
25
25
20
20
13
15
10
5
10
8
5
6
3
6
8
5
3
3
4
3
3
0
Wśród największych miast
w Polsce ponad 40%
rozpoczynanych inwestycji
ma miejsce w stolicy.
W skali kraju rynek
pierwotny w Warszawie
stanowi 25% całego rynku
nowych mieszkań.
7%
3%
8%
25%
5%
11%
Kraków
6 000
5 000
Warszawa
4 000
3 000
Kraków
2 000
1 000
0
4
2014
Warszawa
100%
90%
80%
10%
12%
70%
9%
60%
15%
14%
9%
12%
16%
20%
7%
7%
14%
30%
Kraków
38%
46%
42%
Warszawa
7%
2%
2%
11%
50%
5%
17%
40%
30%
45%
20%
10%
0%
8%
2014
Liczba inwestycji w ofercie wybranych do analizy firm deweloperskich (w podziale na dzielnice)
Rynek pierwotny
najprężniej rozwija
się na warszawskiej
Woli, aż 16%
inwestycji wybranych
deweloperów jest
zlokalizowanych w tej
dzielnicy.
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Rynek pierwotny
/ analiza sytuacji
Badanie rynku pierwotnego zostało oparte na
analizie oferty i aktywności 10 firm deweloperskich
wyróżniających się na warszawskim rynku
nieruchomości mieszkaniowych.
Wybrane spółki:
Dom Development
Robyg
Dolcan
Ronson
Bouygues Immobilier Polska
Marvipol Development
LC Corp
Budimex Nieruchomości
J.W. Construction
Polnord
Liczba inwestycji wybranych firm deweloperskich
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Badanie Cen Nieruchomości / Warszawa
5
:Warszawa // lokale użytkowe
79%
46%
38%
35%
21%
lokale biurowe
lokale handlowe
54%
okale handlowo-
12000
10000
9 483
4000
9 410
9 526
10 888
8000
6000
2000
0
2014
12 512
10 815
10 000
8 000
6 000
9 794 10 204
m2
m2
m2
m2
m2
2 000
6
10 540
9 760
7 989 7 683
m2
4 000
0
9 764
lokale biurowe
lokale handlowe
okale handlowo-
m2
m2
m2
9 074
m2
r. wtórny
12 000
r.pierwotny
14 000
35%
65%
r. wtórny
42%
rynek
wtórny
65%
63%
58%
r.pierwotny
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
rynek
pierwotny
:Warszawa // mała komercja
Zgodnie z danymi transakcyjnymi Cenatorium mała komercja
w Warszawie najprężniej rozwija się na rynku pierwotnym. Do małej
komercji zaliczono lokale o powierzchni do 500 m2 przeważnie o funkcji
handlowo-usługowej, są to np. gabinety medyczne, apteki, sklepy, małe
biura i inne punkty usługowe. Lokale te najczęściej kupowane były na
rynku pierwotnym - aż 65% transakcji w minionym roku zawarto na
tym rynku. Przeciętna cena 1m2 lokali użytkowych utrzymywała się na
stabilnym poziomie i mieściła się w przedziale od 9 500 do 11 000 zł.
Poziom cen lokali użytkowych z rynku wtórnego jest zbliżony do cen
lokali z rynku pierwotnego, dlatego też nie stanowi zbyt dużej konkurencji
w stosunku do lokali użytkowych w stanie deweloperskim.
rynek
pierwotny
9733
rynek
wtórny
m 2 9876
foto: materiały prasowe Marvipol
7