zgodnie z przepisami Jak daleko od sąsiada?

zgodnie z przepisami
Jak daleko od sąsiada?
Z
najomość przepisów regulujących
usytuowanie budynków względem
granic działki i sąsiednich budynków jest wręcz niezbędna i konieczna
dla inwestora indywidualnego w dwóch
przypadkach. Po pierwsze, kiedy jesteśmy
dopiero na etapie kupna działki oraz w kolejnej fazie procesu budowlanego, czyli
przy wyborze projektu domu.
W przypadku dużych działek nie musimy się zbytnio martwić o precyzyjne
usytuowanie budynku. Możemy bowiem
usytuować nasz dom w nieco większej odległości od reszty zabudowań, zachowując
narzucone wymogi ze sporą nadwyżką.
Nie musimy się też martwić o wybór projektu. Jeżeli tylko pozwalają nam na to
warunki finansowe, możemy się zdecydować na projekt domu o dużym metrażu
i o dużej powierzchni zabudowy, przez co
zapewnimy sobie i innym mieszkańcom
odpowiednio dużo przestrzeni życiowej.
Sprawa się komplikuje, jeżeli działka, którą dysponujemy jest niewielka.
Jesteśmy wówczas zmuszeni dokładnie
przeanalizować każdy centymetr terenu
i projektowanego domu. Co prawda polska oferta projektów gotowych (jak dotąd
największa w Europie) pozwala na znalezienie projektu dopasowanego prawie
do każdej działki, jednak zawsze do tego
dochodzą jeszcze wymagania samego zainteresowanego inwestora. Dlatego też część
osób decyduje się na projekt indywidualny
— dostosowany nie tylko do ograniczeń
działki, ale również do osobistych wymagań. Należy jednak pamiętać, że tego
typu projekt jest o ok. 4–5 razy droższy od
projektu typowego. Jeżeli zatem liczymy
się z kosztami budowy, najlepiej dobrać
odpowiedni projekt gotowy.
Mimo że wspomniane rozporządzenie
określa warunki usytuowania wszystkich
rodzajów budynku (łącznie z garażami
i budynkami gospodarczymi) my zajmiemy się wyłącznie domami jednorodzinnymi, wykonanymi w różnych technologiach
budowlanych.
Wszystkie wymogi dotyczące minimalnych odległości pomiędzy budynkami
mieszkalnymi jednorodzinnymi mają ścisły
związek z bezpieczeństwem pożarowym.
Przepisy rozporządzenia wprowadzają podział budynków ze względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania na tzw.
kategorie zagrożenia ludzi. Jednorodzinne
budynki mieszkalne zalicza się do kategorii
IV oznaczanej symbolem ZL (w skrócie:
ZL IV).
W rozporządzeniu ustanowiono również
pięć klas odporności pożarowej budynku
lub ich części, podanych w kolejności od
najwyższej do najniższej i oznaczonych
literami: A, B, C, D i E. W każdej z klas
wymaga się odpowiedniej odporności
ogniowej dla poszczególnych elementów
składowych budynku: głównej konstrukcji
nośnej, konstrukcji i przykrycia dachu,
stropów, ścian zewnętrznych i wewnętrznych. Wszystkie te elementy, zakwalifikowane do jednej z pięciu klas, powinny
być nierozprzestrzeniające ognia, czyli
wykonane z materiałów niepalnych lub
niezapalnych. Istnieje bowiem podział wyrobów budowlanych na palne i niepalne.
Materiały palne to takie, które dodatkowo
Każdy inwestor
jest zmuszony do
przestrzegania
przepisów budowlanych
określających minimalne
odległości między
sąsiednimi budynkami
jednorodzinnymi.
Wartości te są określone
w „Rozporządzeniu
Ministra Infrastruktury
z dnia 12 kwietnia
2002 roku w sprawie
warunków technicznych,
jakim powinny
odpowiadać budynki i ich
usytuowanie”. Jednak
w wielu przypadkach
zachowanie odpowiednich
odległości jest bardzo
kłopotliwe, a czasem
wręcz niemożliwe.
Budując dom, możemy
być bowiem ograniczeni
wymiarami lub kształtem
działki, wymiarami
zaprojektowanego budynku
lub gminnymi warunkami
zabudowy.
dzielimy na: niezapalne, trudno zapalne
i łatwo zapalne. Podział ten możemy odnieść do poszczególnych elementów budynku. Ustanowiono umowną klasyfikację
materiałów, określającą ich zachowanie
pod wpływem ognia i rozprzestrzenianie
się płomieni po powierzchni lub we wnętrzu tworzywa. Tak więc wśród materiałów
budowlanych możemy wyróżnić:
• elementy nierozprzestrzeniające ognia
— wykonane z materiałów niepalnych
i niezapalnych;
• elementy rozprzestrzeniające ogień
— wykonane z materiałów łatwo zapalnych.
Do elementów budynku nierozprzestrzeniających ogień możemy zaliczyć:
• ściany murowane i elementy wykonane
z betonu, cegieł, pustaków ceramicznych, betonu komórkowego, keramzytobetonu;
• pokrycia dachowe wykonane z dachówki ceramicznej, cementowej, blachodachówki;
• wewnętrzne ściany z płyt gipsowo-kartonowych.
Elementy rozprzestrzeniające ogień to:
• elementy łatwo zapalne — wykonane
z drewna miękkiego (sosny, świerku
i jodły) lub materiałów drewnopochodnych;
• elementy trudno zapalne — wykonane
z drewna twardego (dębu, buku, klonu)
lub materiały drewnopochodne zabezpieczone środkami ognioochronnymi.
Do materiałów łatwo zapalnych zalicza się również pokrycie dachu wykonane
z gontów bitumicznych lub trzciny.
W przypadku budownictwa jednorodzinnego ważne jest, że § 213 rozporządzenia zwalnia z wymagań dotyczących
klasy odporności pożarowej następujące
obiekty:
• domy jednorodzinne do trzech kondygnacji (mieszkalne, zagrodowe i rekreacji
indywidualnej);
• wolno stojące budynki gospodarcze do
dwóch kondygnacji naziemnych w zabudowie jednorodzinnej;
• garaże wolno stojące do dwóch stanowisk garażowych.
W praktyce oznacza to możliwość zastosowania do budowy wyżej wymienionych
obiektów drewna lub innych materiałów
nie mających odporności ogniowej. Zastosowanie tych materiałów ma jednak bezpośredni wpływ na zwiększenie wymaganej
odległości budynku mogącego rozprzestrzeniać ogień od budynków zlokalizowanych
na sąsiednich działkach budowlanych.
Jeżeli nie bierzemy pod uwagę sąsiednich budynków jednorodzinnych, ponieważ są one daleko usytuowane lub po
prostu nie ma jeszcze żadnej zabudowy
na ościennej działce, minimalna odległość
ściany budynku zwróconej do granicy terenu wynosi 4 m w przypadku ściany
z otworem okiennym lub drzwiowym
i 3 m — w przypadku ściany bez otworów
okiennych i drzwiowych.
Co prawda odległość ta może być zmieniona przez ustalenia zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale większość gmin jest jeszcze na
etapie jego ustalania i bazują na wydawaniu decyzji WZiZT (warunków zabudo-
wy i zagospodarowania terenu). Niemniej
jednak, jeżeli odległość od sąsiedniej, niezabudowanej działki nie jest zmieniona
miejscowymi przepisami planistycznymi,
musimy się podporządkować omawianemu
rozporządzeniu.
Odległości te łatwo zmierzyć przy
ścianach prostych, równoległych do granicy działki. W przypadku ścian nierównoległych odległość 4 m mierzy się do
najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu
drzwiowego lub okiennego w ścianach
zwróconych w stronę tej granicy, zaś 3 m
— do najbliższego narożnika, ryzalitu lub
wykuszu budynku.
W przypadku dachu odległość tę mierzy się w poziomie. Od najbliższej krawędzi otworu okiennego umieszczonego na
dachu lub w połaci dachowej do granicy
działki budowlanej nie może być mniej
niż 4 m.
Wystające elementy budynku, takie
jak okapy i gzymsy, nie mogą pomniejszać
wymaganych odległości do granicy działki
o więcej niż 0,5 m, a detale architektoniczne, takie jak balkony, galerie, werandy,
tarasy lub schody zewnętrzne — nie więcej
niż o 1 m.
W przypadku, kiedy na sąsiedniej działce znajdują się już zabudowania, należy
przestrzegać nie tylko usytuowania domu
odpowiednio daleko od granicy działki,
ale musimy wziąć pod uwagę minimalne
odległości pomiędzy ścianami zewnętrznymi sąsiadujących budynków. Mianowicie,
w zależności od rodzaju budynków rozporządzenie narzuca obowiązek przestrzegania odpowiedniego dystansu pomiędzy
BUDYNEK MUROWANY.
BUDYNEK DREWNIANY.
Minimalna odległość ściany bez okien do granicy
Minimalna odległość projektowanego budynku
sąsiedniej, niezabudowanej działki wynosi minimum 3 m.
drewnianego do granicy sąsiedniej, niezabudowanej
działki wynosi minimum 6 m, bez względu na okna
i drzwi.
BUDYNEK MUROWANY.
Minimalna odległość ściany
z otworami okiennymi lub
drzwiowymi do granicy sąsiedniej,
niezabudowanej działki wynosi
minimum 4 m.
36
KREATOR – PROJEKTY • 6/2007
6/2007 • KREATOR – PROJEKTY
37
zgodnie z przepisami
dwoma domami. Mówiąc o rodzaju budynku, mamy na myśli technologię, w której
sąsiednie budynki mają być wybudowane.
Bowiem w zależności od zastosowanych
materiałów (rozprzestrzeniających lub nierozprzestrzeniających ogień) musimy się
podporządkować odpowiednim przepisom
rozporządzenia.
Odległość ściany budynku murowanego od ściany innego domu murowanego znajdującego się na sąsiedniej
działce wynosi 8 m. Dotyczy to również
odległości od budynków gospodarczych,
inwentarskich i garażowych. Podana
wartość obejmuje obiekty wybudowane
w technologii tradycyjnej ze ścianami
murowanymi, które nie są przegrodami
oddzielenia przeciwpożarowego. Dodatkowo, zgodnie z rozporządzeniem na powierzchni ponad 65 proc. ściany muszą
mieć klasę odporności ogniowej E, odpowiednią do przeznaczenia i wysokości
budynku. Oznacza to, że przynajmniej
w 65 proc. powierzchni ściana budynku powinna być wykonana z elementów
nierozprzestrzeniających ognia, takich
jak cegły czy pustaki. Takie elementy
składowe zapewniają odpowiednią klasę
odporności ogniowej ściany wymaganą
przez rozporządzenie (co najmniej E 30).
W przypadku dwóch budynków położonych na tej samej działce nie wymaga się
zachowania określonych odległości między
ich ścianami zewnętrznymi.
Odległość między budynkami murowanymi położonymi na sąsiednich
działkach może być zmniejszona do
6 m, jeżeli obydwa budynki będą skierowane do siebie ścianami i połaciami dachowymi nierozprzestrzeniającymi ognia
oraz nie mającymi otworów okiennych
i drzwiowych. W sytuacji, kiedy sąsiednia
działka jest już zabudowana, a my po-
38
KREATOR – PROJEKTY • 6/2007
Minimalna odległość między domami murowanym
Minimalna odległość między dwoma domami
i drewnianym położonymi na sąsiednich działkach nie
drewnianymi położonymi na sąsiednich działkach nie
może być mniejsza niż 12 m, bez względu na to,
może być mniejsza niż 16 m, bez względu na to,
czy w ścianach zwróconych ku granicy są okna, czy
czy w ścianach zwróconych ku granicy są okna, czy
nie. Jeżeli dom drewniany sąsiada stoi w odległości
nie. Jeżeli dom drewniany sąsiada stoi w odległości
6 m od granicy, nasz murowany nie może stanąć
6 m od granicy, nasz dom drewniany musimy
bliżej.
usytuować co najmniej 10 m od granicy.
trzebujemy się przybliżyć do granicy na
mniej niż 4 m, możliwe jest zatwierdzenie
tego przez gminę na podstawie pisemnej
zgody sąsiada. Oczywiście przy założeniu,
że ściana naszego domu zwrócona do niego
będzie pozbawiona otworów.
Kolejnym sposobem na zdobycie tego
metra odległości na działce jest zamurowanie otworów pustakami szklanymi
lub coraz rzadziej stosowanymi już dziś
luksferami. Taka ściana jest traktowana
jako ściana bez okien. Jest to często dopuszczane przez urząd przy staraniach
o pozwolenie na budowę.
Większość polskich domów buduje
się w technologii tradycyjnej, murowanej, aczkolwiek na terenach wiejskich,
rekreacyjnych czy w specyficznych regionach kulturowych często buduje się domy
drewniane lub z zastosowaniem materiałów drewnopochodnych. Zarówno ściany
z bala drewnianego, ściany w konstrukcji
szkieletu drewnianego, jak i murowane
z zewnętrznym wykończeniem drewnianym są traktowane jako przegrody rozprzestrzeniające ogień. Dlatego też wymogi dotyczące minimalnej odległości między
sąsiednimi budynkami są zaostrzone.
Jeżeli pokrycie dachowe lub ściana
jednego z sąsiadujących domów jednorodzinnych nie ma odporności ogniowej
i jest zbudowana z materiałów rozprzestrzeniających ogień, należy zachować
minimalną odległość 12 m między budynkami.
W sytuacji, kiedy obydwa sąsiadujące budynki mają ściany lub dachy rozprzestrzeniające ogień, odległość między nimi powinna wynosić minimum
16 m. Dotyczy to dwóch sąsiadujących
budynków wybudowanych w technologii
bala drewnianego, szkieletu drewnianego
lub z wykończeniem drewnianym.
W związku z tym, że przepisy określające prawidłowe usytuowanie budynku
na działce mają ścisły związek z bezpieczeństwem pożarowym, narzucają również
minimalną odległość obiektów od granicy
lasu. Najmniejsza dopuszczalna odległość od lasu budynku jednorodzinnego, gospodarczego lub garażu wynosi
12 m. Ważne jest, że dystans ten należy
liczyć od granicy terenu przeznaczonego
pod gospodarkę leśną, a nie od istniejącej
w danej chwili linii drzewostanu. Linia
drzewostanu może bowiem ulec zmianie
w wyniku np. wyrębu lasu.
Oczywiście są przypadki, kiedy usytuowanie budynku w mniejszej odległości od
granicy działki jest możliwe. W szczególnych przypadkach dopuszcza się przybliżenie budynku poniżej 3 m od granicy, jednak nie bliżej niż 1,5 m. Do tych
szczególnych sytuacji możemy zaliczyć:
1) wymagające ustalenia lokalnych dokumentów planistycznych — „decyzji
o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu” lub „miejscowego planu
zagospodarowania terenu”;
2) przypadek, kiedy na sąsiedniej działce
istnieje już budynek ze ścianą usytuowaną w odległości mniejszej niż 3 m od
granicy;
3) nieduże wymiary naszej działki, które
uniemożliwiają zachowanie wymaganych 3 m odległości od granicy działki.
Jeżeli któryś z powyższych warunków
jest spełniony, sąsiadujący budynek może
być postawiony w takiej samej odległości
pod warunkiem że od strony granicy działki
będzie mieć ścianę oddzielenia przeciwpożarowego, oczywiście pozbawioną otworów
okiennych i drzwiowych. Ściana oddzielenia przeciwpożarowego w budownictwie
jednorodzinnym oznacza przegrodę wykonaną z elementów o odpowiedniej klasie
odporności ogniowej (według przepisów
minimum REI 60). W ścianie oddzielenia
przeciwpożarowego mogą się znajdować
otwory wypełnione materiałem przepuszczającym światło, ale musi być to tworzywo
o klasie odporności ogniowej nie niższej niż
E 30. Tego typu materiałem mogą być już
wcześniej wspomniane pustaki szklane lub
luksfery. Całkowita powierzchnia otworów
nie może być jednak większa niż 10 proc.
powierzchni całej przegrody.
Ściana oddzielenia przeciwpożarowego
jest również konieczna w przypadku domów
w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej.
Wyłącznie w takim przypadku możliwe jest
usytuowanie domu jednorodzinnego bezpośrednio przy granicy działki. Sytuacja
taka musi być jednak podparta ustaleniami
decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub miejscowego planu
zagospodarowania terenu, które przewidują
na danej działce właśnie taką zabudowę.
Jeżeli nasza działka leży na takim obszarze,
a na sąsiedniej stoi już budynek ze ścianą
usytuowaną bezpośrednio przy granicy,
dostawiany budynek powinien spełniać
następujące warunki:
• musi przylegać do istniejącego całą długością swojej ściany i to na szerokości
nie mniejszej niż 3 m,
• musi mieć wysokość i szerokość (równoległe do tej granicy) nie większe niż
w budynku istniejącym na sąsiedniej
działce.
Jeżeli podczas adaptacji spełnimy wszystkie wymienione tu warunki, nie musimy się
bać o pozytywną decyzję na złożony wniosek o pozwolenie na budowę. Zachęcam
jednak, by przed wyborem odpowiedniego
projektu zapoznać się z podstawowymi
przepisami dotyczącymi usytuowania budynku na działce: „Rozporządzeniem ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2003 r.
w sprawie warunków technicznych, jakim
powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie” oraz „Rozporządzeniem ministra
spraw wewnętrznych i administracji z 16
czerwca 2003 r. w sprawie uzgadniania projektu budowlanego pod względem ochrony
przeciwpożarowej”.
Dawid Tamàs
obok: jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania
przewidziano zabudowę bliźniaczą albo zwartą
— szeregową, projektowane budynki muszą mieć
przegrodę oddzielenia przeciwpożarowego na granicy
działki.
poniżej: jeżeli na sąsiedniej działce znajduje się
dom ze ścianą bez otworów w odległości od 1,5 do
3 m od granicy, projektowany budynek może stanąć
w takiej samej odległości, pod warunkiem że od
strony granicy działki będzie mieć ścianę oddzielenia
przeciwpożarowego.
6/2007 • KREATOR – PROJEKTY
39