CZĘŚĆ I: RYNEK KREDYTÓW HIPOTECZNYCH

RAPORT
Szybko.pl i Expandera - Niezależnego Doradcy Finansowego
Analiza wtórnego rynku nieruchomości
październik 2009 r.
WA R S Z AW A , K R A K Ó W, G D A Ń S K , P O Z N A Ń , W R O C Ł AW,
K AT O W I C E , Ł Ó D Ź , O L S Z T Y N , T O R U Ń , O P O L E , B I A Ł Y S T O K ,
LUBLIN, GDYNIA, SZCZECIN, SOPOT
11kkkk2
W SKRÓCIE
Rynek kredytów mieszkaniowych wykazuje coraz więcej oznak ożywienia.
Kolejne banki wprowadzają promocyjne oferty. Nowością jest poprawa
przeciętnych warunków kredytowania
W listopadzie, po raz pierwszy od marca br., spadła przeciętna marża dla
kredytu w złotych. Obecnie wynosi 2,6% wobec 2,8% średnio w ostatnich
siedmiu miesiącach. Na korzystniejszych warunkach można też zaciągnąć
kredyt w euro
Rata nowego kredytu w złotych na kwotę 300 tys. zł (30 lat) jest w listopadzie
o 34 zł niższa niż w październiku. Rata nowego kredytu w euro spadła o 57 zł
Rozbieżność w racie między najdroższym i najtańszym kredytem w złotych na
kwotę 300 tys. zł (30 lat) wynosi 651 zł (36%). W przypadku oferty w euro
różnica wynosi 705 zł (47%)
Październikowe dane nie potwierdzają tezy o definitywnym zatrzymaniu
spadku cen nieruchomości. W 7 polskich miastach, z cenami powyżej 5 500
za metr kwadratowy, w ciągu ostatniego miesiąca, ceny spadły średnio o 0,4%
Podaż mieszkań w porównaniu ze średnią podażą w 2009 r. i 2008 r. jest
większa o 66%
Działki budowlane o powierzchni 5 000 metrów kwadratowych w III kwartale
tego roku były tańsze niż kwartał wcześniej. Najbardziej spadły średnie ceny w
Warszawie (o 15,2%), w Krakowie (o 5,6%), Poznaniu (o 4,8%) i we
Wrocławiu (o 3,4%)
11kkkk3
RYNEK KREDYTÓW HIPOTECZNYCH
Rynek kredytów hipotecznych wykazuje coraz więcej oznak ożywienia – wskazują dane Expandera –
Niezależnego Doradcy Finansowego. Kolejne banki decydują się na wprowadzenie promocji.
Nowością jest spadek marż.
W listopadzie przeciętna marża kredytu w zł na kwotę 300 tys. zł (30 lat, 25% wkładu własnego)
spadła do 2,6%. To pierwsza większa obniżka od marca br. Przez siedem miesięcy przeciętna marża
utrzymywała się bowiem w okolicach 2,8%. Dzięki spadkowi marż, zmniejszyło się oprocentowanie
kredytów (stopa WIBOR utrzymuje się na stabilnym poziomie od czterech miesięcy). Obecnie wynosi
średnio 6,79% wobec 6,96% w październiku. W efekcie rata nowego kredytu w złotych dla
powyższych parametrów spadła do 1954 zł z 1988 zł w poprzednim miesiącu, zatem o 34 zł.
Na rynku wciąż utrzymują się znaczące dysproporcje w ofercie banków. Najniższa marża dla naszego
przykładu wynosi 1,8%, a najwyższa aż 4,8%. Oprocentowanie nowych kredytów wynosi natomiast od
5,98% do 9,15%. Taka dysproporcja przekłada się na 651 zł (36%) różnicy w racie (1795 zł dla
minimalnego oprocentowania i 2446 zł dla maksymalnego).
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN w bankach
Bank
Alior Bank
Allianz Bank Polska*
Bank BGŻ
Bank BPH
Bank Millennium
Bank Pekao**
Bank Pocztowy
Bank Polskiej Spółdzielczości
Bank Zachodni WBK
BOŚ Bank
Citi Handlowy
Deutsche Bank PBC
DnB Nord
DomBank
Euro Bank
Fortis Bank Polska
GE Money Bank
Gospodarczy Bank Wielkopolski
ING Bank Śląski
Invest Bank
Kredyt bank
Lukas Bank
Oprocentowanie
6,19% - 8,54%
6,59%
7,25%
7,51%
6,18%
6,68%
7,29%
5,98%
5,54%
6,90%
6,78%
6,49%
6,55%
8,50%
6,96%
8,08%
9,15%
6,58%
6,31%
7,89%
7,08%
6,57%
Marża
2 - 4,35%
3,20%
2,95%
3,20%
2,00%
2,40%
3,10%
1,80%
1,35%
2,60%
2,60%
2,30%
2,25%
4,34%
2,80%
3,90%
4,80%
2,40%
2,00%
3,70%
2,90%
2,40%
11kkkk4
Mazowiecki Bank Regionalny
mBank
MultiBank
Nordea Bank Polska
Pekao Bank Hipoteczny
PKO Bank Polski
Polbank EFG
Raiffeisen Bank Polska
7,30%
7,97%
7,97%
6,79%
6,90%
6,53%
6,69%
6,78%
3,00%
3,80%
3,80%
2,60%
2,60%
2,34%
2,50%
2,60%
Mediana
6,79%
2,60%
* Dla posiadaczy konta
** Przykładowo
Podobnie sytuacja wygląda z kredytami w euro. Najniższe na rynku oprocentowanie wynosi 3,72% (w
tym 2,85% marży; najniższa na rynku marża to 2,85%), a najwyższe 7,56% (w tym 6,84% marży). W
pierwszym przypadku rata z uwzględnieniem spreadu walutowego wynosi 1513 zł, a w drugim 2218
zł. Daje to różnicę na poziomie aż 705 zł (47%).
Przeciętne warunki udzielania kredytów w euro, podobnie, jak w zł, są dziś korzystniejsze niż w
październiku. Przeciętna marża spadła do 3,35% z 3,5%, a przeciętne oprocentowanie do 4,15% z
4,49%. Z tego powodu, a także ze względu na dodatkową korzyśd w postaci spadku kursu euro, rata
zmniejszyła się w ciągu miesiąca do 1569 zł z 1626 zł, czyli o 57 zł.
Przeciętne oprocentowanie i marże dla kredytów we frankach utrzymują się w listopadzie na tym
samym poziomie co w październiku (odpowiednio 3,8% i 4,09%).
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR w bankach
Bank
Alior Bank
Allianz Bank Polska*
Bank BGŻ
Bank BPH ***
Bank Millennium
Bank Pekao**,***
Bank Pocztowy
Bank Polskiej Spółdzielczości
Bank Zachodni WBK
BOŚ Bank
Citi Handlowy
Deutsche Bank PBC
DnB Nord
DomBank
Euro Bank
Oprocentowanie
6,58%
n/d
n/d
4,69%
n/d
4,20%
n/d
n/d
n/d
5,30%
n/d
3,92%
3,85%
n/d
n/d
Marża
5,90%
n/d
n/d
3,70%
n/d
3,50%
n/d
n/d
n/d
4,30%
n/d
3,20%
2,85%
n/d
n/d
11kkkk5
Fortis Bank Polska
GE Money Bank
Gospodarczy Bank Wielkopolski
ING Bank Śląski
Invest Bank
Kredyt bank
Lukas Bank
Mazowiecki Bank Regionalny
mBank
MultiBank
Nordea Bank Polska
Pekao Bank Hipoteczny
PKO Bank Polski
Polbank EFG
Raiffeisen Bank Polska
n/d
4,25%
n/d
n/d
n/d
n/d
n/d
n/d
4,05%
4,00%
3,92%
n/d
7,56%
3,72%
4,15%
n/d
3,50%
n/d
n/d
n/d
n/d
n/d
n/d
3,30%
3,30%
3,20%
n/d
6,84%
3,00%
3,40%
Mediana
4,15%
3,40%
* Dla posiadaczy konta
** Przykładowo
*** Dla zarabiających w EUR
Obniżenie kosztów zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego może też byd pochodną wysypu promocji,
jakie pojawiły się na rynku w ostatnich miesiącach. Promocyjne oferty przygotowały m.in. Polbank,
Fortis Bank, Pekao Bank Hipoteczny, Alior Bank, Millennium, Lukas Bank, BGŻ, BZ WBK, DnBNord i
mBank. Promocje polegają na obniżeniu, a nawet zniesieniu prowizji za udzielenie kredytu, obniżeniu
marży, a także liberalizacji wymagao dotyczących minimalnego wkładu własnego. n/d
Przykładowo, w Polbanku można zaciągnąd kredyt bez prowizji. Dodatkowo, jeżeli kredytobiorca
będzie przelewad wynagrodzenie na rachunek w tym banku, może obniżyd marżę o 1 pkt. proc. Bez
prowizji i z niższą marżą można też zaciągnąd kredyt w Alior Banku, pod warunkiem, że kredytobiorca
skorzysta z jednego z pakietów ubezpieczeniowych. Promocję polegająca na obniżeniu lub zniesieniu
prowizji wprowadził też Lukas Bank. W BGŻ oplata została zmniejszona.
Obniżkę marży w zamian za skorzystanie z innych produktów banku zaoferowały poza już
wymienionymi bankami, jeszcze DnBNord, BZ WBK, Fortis Bank czy mBank. Millennium Bank oraz
Pekao bank Hipoteczny w ramach promocji zaoferowały możliwośd finansowania zakupu całego
mieszkania na kredyt.
Jeżeli chodzi o przeciętne wymagania banków w zakresie wkładu własnego, sytuacja jest zbliżona do
tej z października. Bez wkładu własnego najłatwiej zaciągnąd kredyt w złotych. Obecnie taką ofertę
ma 14 na 30 banków ujętych w zestawieniu Expandera – Niezależnego Doradcy Finansowego. W
przypadku kredytów w euro jest to 6 na 15 banków.
11kkkk6
Maksymalny wskaźnik LTV (stosunek kwoty do wartości nieruchomości) w
poszczególnych bankach (%)
Bank
Alior Bank
Allianz Bank Polska
Bank BGŻ
Bank BPH
Bank Millennium
Bank Pekao
Bank Pocztowy
Bank Polskiej Spółdzielczości
Bank Zachodni WBK
BOŚ Bank
Citi Handlowy
Deutsche Bank PBC
DnB Nord
DomBank
Euro Bank
Fortis Bank Polska
GE Money Bank
Gospodarczy Bank Wielkopolski
ING Bank Śląski
Invest Bank
Kredyt bank
Lukas Bank
Mazowiecki Bank Regionalny
mBank
MultiBank
Nordea Bank Polska
Pekao Bank Hipoteczny
PKO Bank Polski
Polbank EFG
Raiffeisen Bank Polska
PLN CHF EUR
100
105
90
80
100
100
100
80
85
100
90
100
85
90
100
90
80
80
80
70
100
100
85
100
100
90
100
100
95
85
100
n/d
n/d
70
n/d
n/d
n/d
n/d
n/d
n/d
n/d
100
n/d
n/d
n/d
n/d
80
n/d
n/d
n/d
n/d
n/d
80
100
100
80
n/d
75
85
n/d
100
n/d
n/d
70
n/d
70
n/d
n/d
n/d
100
n/d
100
85
n/d
n/d
n/d
80
n/d
n/d
n/d
n/d
100
80
100
100
80
n/d
75
90
80
W listopadzie nie zmieniła się też przeciętna zdolnośd kredytowa, zarówno dla kredytów w zł, jak i w
euro. 4-osobowa rodzina osiągająca dochód na poziomie 3500 zł netto, mieszkająca w mieście
średniej wielkości, może dziś liczyd średnio na 210 tys. zł kredytu w zł oraz 142 tys. zł w przypadku
zaciągania kredytu w euro. Rozbieżności między ofertą banków nadal są ogromne. Dla kredytu w zł
widełki wynoszą 105-403 tys. zł, a dla kredytu w euro 105-388 tys. zł.
11kkkk7
Maksymalna zdolność kredytowa 4-os. rodziny w PLN, CHF, EUR
Bank
Alior Bank
Allianz Bank Polska
Bank BGŻ
Bank BPH
Bank Millennium
Bank Pekao
Bank Pocztowy
Bank Polskiej Spółdzielczości
Bank Zachodni WBK
BOŚ Bank
PLN
EUR
CHF
243,6
172,6
233,7
149,4
239,0
223,0
161,1
333,3
244,6
197,9
203,0
n/d
n/d
124,5
n/d
n/d
n/d
n/d
n/d
387,9
203,0
n/d
n/d
124,5
n/d
n/d
n/d
n/d
n/d
n/d
Citi Handlowy
brak zdolności
n/d
n/d
DnB Nord
DomBank
Euro Bank
Fortis Bank Polska
GE Money Bank
Gospodarczy Bank Wielkopolski
ING Bank Śląski
Invest Bank
Kredyt bank
Lukas Bank
Mazowiecki Bank Regionalny
mBank
MultiBank
Nordea Bank Polska
Pekao Bank Hipoteczny
PKO Bank Polski
Polbank EFG
Raiffeisen Bank Polska
brak zdolności brak zdolności brak zdolności
245,0
n/d
n/d
278,4
n/d
n/d
181,9
n/d
n/d
105,0
175,0
183,0
180,0
n/d
n/d
279,5
n/d
n/d
153,0
n/d
n/d
137,0
n/d
n/d
210,0
n/d
n/d
403,0
335,0
335,0
162,7
125,1
125,1
162,0
125,0
125,0
115,0
104,6
104,6
260,0
n/d
n/d
224,4
118,3
123,5
326,0
279,0
279,0
195,0
142,0
n/d
Mediana
210,0
142,0
125,1
11kkkk8
Średnia maksymalna zdolność kredytowa 4-os. rodziny kwiecień 2007- listopad 2009
Źródło: Expander banki
Autor: Katarzyna Siwek
Expander – Niezależny Doradca Finansowy
OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI NA RYNKU WTÓRNYM
Październik nie przyniósł zmian, które potwierdziłyby tezę o definitywnym zatrzymaniu spadków cen
nieruchomości. Mimo pewnego ożywienia na rynku nieruchomości, o którym informują deweloperzy
i pośrednicy i łatwiejszym dostępie do kredytów hipotecznych, popyt na mieszkania nie wzrósł. Co
więcej podaż mieszkao w porównaniu ze średnią podażą w 2009 i 2008 roku jest większa o 66%.
Także w III kwartale 2009 roku w porównaniu z II kwartałem 2009 liczba ofert sprzedaży zwiększyła
się bardzo znacznie. We Wrocławiu ogłoszeo jest o 124% więcej niż w II kwartale, w Łodzi o 108%
więcej, w Krakowie o 93% a w Warszawie o 124%. Tak znaczny wzrost podaży, przy jednoczesnym
występowaniu szeregu czynników ograniczających popyt, wpływa na spadek cen.
W 7 polskich miastach, z najwyższymi cenami mieszkao (powyżej 5 500 za metr kwadratowy), w ciągu
ostatniego miesiąca, ceny spadły średnio o 0,4%, przy czym w przypadku dwóch lokalizacji, w
październiku ceny nieznacznie wzrosły (1% w Poznaniu i 0,1% w Gdyni), a w pozostałych miastach
obniżyły się, w tym we Wrocławiu i Katowicach o 1,5%.
W ostatnich miesiącach znacznie szybciej niż w pozostałych miastach spadały ceny we Wrocławiu i
Gdyni. Skutkiem tego, w skali roku ceny we Wrocławiu obniżyły się o 8,3%, a w Gdyni o 7,5%.
Najmniejszy spadek ceny w ciągu 12 miesięcy nastąpił w Poznaniu - 2,7%, co wynika w znacznej
11kkkk9
mierze ze znacznie niższego niż w pozostałej szóstce poziomu cen (jedyne miasto z omawianej
siódemki z ceną poniżej 6 000).
Średnie ceny na rynku wtórnym październik 2008 - październik 2009
11 000
10 750
10 500
10 250
10 000
9 750
9 500
9 250
9 000
8 750
8 500
8 250
8 000
7 750
7 500
7 250
7 000
6 750
6 500
6 250
6 000
5 750
5 500
październik 09
GDYNIA
wrzesień 09
GDAŃSK
sierpień 09
lipiec 09
POZNAŃ
czerwiec 09
maj 09
WARSZAWA
kwiecień 09
marzec 09
KRAKÓW
luty 09
styczeń 09
grudzień 08
listopad 08
październik 08
WROCŁAW
SOPOT
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Średnie ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym w największych
polskich miastach (zł)
WROCŁAW KRAKÓW
październik 08
6 916
7 385
listopad 08
6 763
7 390
grudzień 08
6 623
6 980
styczeń 09
6 580
6 990
luty 09
6 540
6 930
marzec 09
6 580
6 900
kwiecień 09
6 500
6 850
maj 09
6 430
6 911
czerwiec 09
6 450
6 920
lipiec 09
6 475
6 800
sierpień 09
6 435
6 893
wrzesień 09
6 440
6 900
październik 09
6 345
6 860
Źródło "Raport Szybko.pl i Expandera"
WARSZAWA POZNAŃ
8 763
5 938
8 812
5 825
8 760
5 900
8 600
5 864
8 515
5 930
8 433
5 810
8 300
5 720
8 260
5 700
8 200
5 686
8 335
5 565
8 260
5 695
8 250
5 720
8 230
5 780
GDAŃSK GDYNIA
6 578
6 798
6 481
6 790
6 450
6 800
6 370
6 780
6 300
6 700
6 200
6 540
6 189
6 580
6 152
6 511
6 150
6 650
5 996
6 550
6 010
6 232
6 130
6 280
6 060
6 285
SOPOT
10 693
10 517
10 190
10 100
9 870
9 995
9 700
9 770
10 060
9 900
10 062
10 192
10 115
11kkkk10
Procentowa zmiana średniej ceny mieszkania na rynku wtórnym.
-0,44%
1,3%
SOPOT
2,2%
-5,4%
-0,64%
GDYNIA
0,8%
-4,0%
-7,5%
-0,68%
GDAŃSK
2,0%
1,1%
-7,9%
-0,21%
0,4%
POZNAŃ
-2,7%
3,9%
-0,52%
-0,1%
-1,3%
WARSZAWA
-6,1%
-0,60%
KRAKÓW
-7,1%
-0,71%
WROCŁAW
-2,0%
-8,3%
-8,5%
-7,5%
w ciągu roku
-6,5%
-5,5%
w ciągu 3 miesięcy
-4,5%
-3,5%
-2,5%
w ostatnim miesiącu
-1,5%
-0,5%
0,1%
0,9%
0,1%
0,5%
1,5%
2,5%
3,5%
4,5%
średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12m-cy
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
W ośmiu miastach, w których przedział cenowy zamyka się pomiędzy 4 a 5 tys. zł, zmiana ceny metra
kwadratowego mieszkania jest dodatnia i wynosi 0,1%. Największy spadek miał miejsce w przypadku
Katowic -1,5%, skutkiem czego Katowice są najtaoszą spośród 15 analizowanych lokalizacji. Szósty
miesiąc z rzędu rosła natomiast średnia cena w Opolu, w październiku o 80 zł. Nie wydaje się, aby
średnia cena w Opolu osiągnęła w najbliższych miesiącach poziom wyższy niż 4 500 zł. W tej grupie
lokalizacji, w skali roku ceny spadły średnio o niecałe 4%. W ostatnich miesiącach spadki były niższe
niż w pierwszej połowie roku, można więc spodziewad się utrzymania zbliżonego do obecnego
poziomu cen, co najmniej do kooca bieżącego roku.
11kkkk11
Średnie ceny na rynku wtórnym październik 2008 - październik 2009
5 400
5 200
5 000
4 800
4 600
4 400
4 200
4 000
3 800
październik
09
wrzesień 09
BIAŁYSTOK
sierpień 09
OPOLE
lipiec 09
czerwiec 09
OLSZTYN
maj 09
TORUŃ
kwiecień 09
marzec 09
SZCZECIN
luty 09
LUBLIN
styczeń 09
grudzień 08
listopad 08
październik
08
ŁÓDŹ
KATOWICE
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym
ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE
październik 08
4 399
4 873
5 067
4 747
5 148
4 215
4 733
4198
listopad 08
4 377
4 898
5 133
4 753
4 970
4 164
4 788
4190
grudzień 08
4 095
4 805
5 050
4 600
4 625
4 085
4 520
4200
styczeń 09
4 100
4 860
4 900
4 570
4 900
4 080
4 680
4150
luty 09
4 158
4 817
4 911
4 500
4 895
4 090
4 530
4050
marzec 09
4 150
4 785
4 930
4 493
4 900
4 121
4 470
4040
kwiecień 09
4 150
4 820
4 780
4 430
4 770
4 150
4 478
3960
maj 09
4 135
4 885
4 765
4 435
4 721
4 080
4 352
3955
czerwiec 09
4 210
4 900
4 670
4 530
4 880
4 050
4 360
4015
lipiec 09
4 322
4 953
4 785
4 560
4 741
4 065
4 329
3997
sierpień 09
4 217
4 941
4 780
4 580
4 719
4 215
4 372
4045
wrzesień 09
4 300
4 900
4 810
4 470
4 819
4 275
4 330
4020
październik 09
4 280
4 888
4 805
4 500
4 820
4 355
4 350
3 960
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
11kkkk12
Procentowa zmiana średniej ceny mieszkania na rynku wtórnym
-0,48%
-1,5%
KATOWICE
-0,9%
-5,7%
-0,67%
BIAŁYSTOK
0,5%
-8,1%
0,5%
0,28%
1,9%
OPOLE
OLSZTYN
7,1%
3,3%
-0,49%
0,0% 1,7%
-6,4%
-0,43%
TORUŃ
0,7%
-1,3%
-5,2%
-0,43%
-0,1%
SZCZECIN
-5,2%
0,4%
0,03%
-0,2%
-1,3%
0,3%
LUBLIN
-0,20%
-0,5%
ŁÓDŹ
-2,7%
-1,0%
-9,0% -8,0% -7,0% -6,0% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0%
w ciągu roku
w ciągu 3 miesięcy
w ostatnim miesiącu
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12m-cy
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
STRUKTURA CEN NA RYNKU WTÓRNYM W III KWARTALE 2009
WARSZAWA: w porównaniu z II kwartałem 2009 struktura cenowa ofert publikowanych w
Szybko.pl nie uległa znacznym zmianom. Najwięcej mieszkao, niemal 30%, dostępnych jest w
cenach 8-9 tys. zł za metr kwadratowy. 27,8% stanowią oferty 7-8 tys. zł, a prawie 20% od 9
do 10 000. O 5,7 punktów procentowych zwiększyła się ilośd ofert do 7 tys. zł za metr.
KRAKÓW: w Krakowie zwiększa się udział ofert w cenie od 6 do 8 tys. – stanowią one 66,2%
całości podaży. Sukcesywnie spada udział ogłoszeo w cenie powyżej 10 tys.. Przed rokiem
było ich 8,6%, w II kwartale tylko 2,5%, a w III kwartale 2009 tylko 1,7%
WROCŁAW: Najłatwiej jest kupid mieszkanie w cenie od 6 do 7 000 zł za metr kwadratowy –
stanowią 63,3% oferty. Z 6,5% do 25,15% wzrosła natomiast liczba ogłoszeo do 6 000 za
metr.
GDAOSK: Niemal 5% ofert w Gdaosku można kupid za mniej niż 5 000 za metr; 39% mieści się
w widełkach od 5 do 6 000, a kolejne 38,8% od 6 do 7 000.
POZNAO: Struktura cenowa oferty nie zmieniła się znacznie, chod oczywiście przybyło ofert w
niższych przedziałach cenowych. Z 9,6% do 15,2% zwiększyła się liczba ofert w cenie od 4 do
5 000 za metr, natomiast z 48,5 do 52,4% wzrosła liczebnośd ogłoszeo między 5 a 6 000.
11kkkk13
KATOWICE: Ofert w Katowicach jest dwa razy więcej niż przed rokiem. Z 1% do 6% wzrosła
liczba ofert poniżej 3 tys. za metr kwadratowy. Niemal 2 razy więcej ogłoszeo posiada cenę
ofertową od 3 do 4 000 za metr.
ŁÓDŹ: w 2008 roku 73% mieszkao kosztowało między 4 a 5 000 zł za metr kwadratowy,
obecnie jest to 57%, natomiast z 16 punktów procentowych do 40 zwiększyła się liczba
mieszkao za 3 do 4 tys..
ŚREDNIE CENY W DZIELNICACH NAJWIĘKSZYCH POLSKICH MIAST
WARSZAWA
Średnia cena ofertowa na koniec października wynosi 8 230 zł i jest o 6,1% niższa niż w
październiku 2008.
W ciągu ostatnich 12 miesięcy w Warszawie średnia cena obniżała się w tempie 0,5%
miesięcznie, w październiku spadła zaś o 0,2% w porównaniu z wrześniem.
W III kwartale liczba ofert sprzedaży wzrosła o 83% w porównaniu z II kwartałem. Tak duży
wzrost podaży sprzyja obniżkom cen.
W III kwartale ponad 35% oferowanych mieszkao miało cenę ofertową poniżej 8 000 zł za
metr. W III kwartale 2008 było to nieco ponad 23%.
Najtaosze obecnie dzielnice to Białołęka ze średnią ceną na poziomie 6812 oraz Tarchomin,
gdzie średnia jest również poniżej 7 000 za metr.
Od października 2008 najbardziej spadły ceny na Saskiej Kępie i Tarchominie o 11% i na
Białołęce o10%.
Najdroższą lokalizacją pozostaje Centrum i Śródmieście ze średnią ceną 11 300 zł za metr.
Średnie ceny metra kwadratowego mieszkania w dzielnicach Warszawy
WARSZAWA
Bemowo
Białołęka
Bielany
Bródno
Centrum/Śródmieście
Gocław
Kabaty
Mokotów
Ochota
Praga Północ
Praga Południe
Saska Kępa
Tarchomin
Ursus
Ursynów
VII
7 676
7 050
8 080
7 010
11 120
7 150
9 990
9 850
8 890
7 390
7 900
9 300
6 800
7 430
8 800
VIII
7 500
7 100
7 920
6 980
11 200
7 090
10 080
9 750
8 930
7 480
7 800
9 050
6 890
7 200
8 730
IX
7 700
6 830
7 960
7 025
11 380
7 100
9 900
9 855
8 900
7 445
7 700
8 900
6 920
7 380
8 750
X
7 680
6 812
7 930
7 050
11 300
7 200
9 800
9 750
9 100
7 400
7 940
8 840
6 985
7 340
8 670
11kkkk14
Wawer
Wilanów
Włochy
Wola
Żoliborz
Targówek
7 400
8 800
7 830
8 430
9 380
6 900
7 500
8 720
7 650
8 470
9 310
7 000
7 440
8 700
7 700
8 380
9 390
7 030
7 400
8 870
7 770
8 500
9 250
7 175
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
KRAKÓW
Średnia cena na koniec października wyniosła 6 860 i jest niższa o 7,1% niż w 2008 roku
W październiku cena spadła o 0,6% i jest to spadek równy średniemu spadkowi z ostatnich 12
miesięcy.
W III kwartale 2009 było niemal dwa razy tyle ofert co w II kwartale i 72% więcej niż przed
rokiem.
W cenie do 7 000 zł, obecnie, dostępnych jest 53% wszystkich mieszkao, podczas gdy przed
rokiem było ich 37%.
Najtaosze dzielnice Krakowa to Nowa Huta (5 550), Prokocim-Bieżanów (5 650) i Wola
Duchacka (5 820).
W ciągu roku najbardziej spadła średnia cena w Bronowicach – o 16% - chod i tak jest o
prawie 500 zł wyższa od średniej dla całego Krakowa. O 10% spadła średnia cena w
Łagiewnikach i o 9% na Starym Mieście.
Najmniejsze spadki dotyczą lokalizacji, gdzie ceny są zbliżone do średniej: -2% Mistrzejowice;
-3% Prądnik Biały i Łobzów.
Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w dzielnicach Krakowa
KRAKÓW
Stare Miasto
Grzegórzki
Prądnik Czerwony
Prądnik Biały
Łobzów
Bronowice
Zwierzyniec
Dębniki
Łagiewniki
Podgórze
Wola Duchacka
Prokocim-Bieżanów
Czyżyny
Mistrzejowice
III kwartał 2009
9 764
7 445
6 726
6 975
7 950
7 347
9 300
7 300
6 490
6 540
5 820
5 650
6 260
6 090
11kkkk15
Bieńczyce
Nowa Huta
5 980
5 550
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
GDAŃSK
W październiku średnia cena wynosi 6 060 za metr kwadratowy i jest o niemal 8% niższa niż
przed rokiem. W ostatnim miesiącu spadła o 1,1%.
Również w Gdaosku ilośd ofert w III kwartale była zdecydowanie większa niż w II kwartale 60%, i o 126% większa niż przed rokiem.
Najtaoszą dzielnicą Gdaoska jest Orunia, gdzie cena wynosi 5 650 zł za metr kwadratowy.
Jeszcze w 6 innych dzielnicach cena jest niższa niż 6 000.
W ciągu roku najbardziej spadła cena na Brzeźnie o 12%, w Oliwie, Śródmieściu, Wrzeszczu i
Żabiance o 10%.
Najdroższe gdaoskie dzielnice to Śródmieście, Przymorze i Oliwa.
Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w dzielnicach Gdańska
GDAŃSK
Brzeźno
Chełm
Oliwa
Orunia
Osowa
Piecki
Przymorze
Siedlce
Śródmieście
Suchanino
Wrzeszcz
Zaspa
Żabianka
III kwartał 2009
6 020
5 900
6 840
5 650
5 950
5 850
6 860
5 890
7 070
5 955
6 290
5 860
6 114
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
WROCŁAW
Średnia cena we Wrocławiu na koniec października wynosi 6 345 zł za metr i jest o 8,3%
niższa niż przed rokiem.
Podaż mieszkao jest o 124% większa niż w II kwartale.
W ostatnim miesiącu średnia cena spadła o 1,5%, podczas gdy średni miesięczny spadek dla
ostatnich 12 miesięcy wynosi 0,7%. Na tej podstawie można prognozowad, iż w przypadku
Wrocławia prawdopodobne są dalsze spadki.
11kkkk16
Najdroższą wrocławską dzielnicą jest Stare Miasto, chod cena spadła w tym przypadku
najbardziej, bo o 16%.
Najtaniej można kupid mieszkanie w dzielnicy Psie Pole, poniżej 6 000 za metr. Zresztą ¼
wszystkich ofert mieści się w przedziale do 6 tys. zł za metr. Zdecydowanie najłatwiej można
kupid mieszkanie między 6 a 7 000 – 63,3% ogłoszeo zamieszczonych w www.szybko.pl
mieści się w tym przedziale.
Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w dzielnicach Wrocławia
WROCLAW
Fabryczna
Krzyki
Psie Pole
Stare Miasto
Śródmieście
III kwartał 2009
6 140
6 360
5 925
6 800
6 450
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
POZNAŃ
Metr kwadratowy mieszkania w październiku kosztował 5 780 i był taoszy o 2,7% w
porównaniu z rokiem 2008. Jest to najniższy spadek pośród 7 najdroższych polskich miast
W ostatnim miesiącu średnia cena ofertowa w Poznaniu wzrosła o 1%, a w ciągu ostatnich 3
miesięcy o 3,9%
Najtaoszymi dzielnicami Poznania są Wilda i Winiary – średnia cena jest tu bliska granicy
5 000 zlotych.
W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnie ceny najbardziej spadły na Nowym Mieście i Sołaczu o
11% i w dzielnicy Wilda o 10%.
W dwóch dzielnicach: Grunwald i Jeżyce ceny pozostały na podobnym do zeszłorocznego
poziomie
Ponad 19% mieszkao w Poznaniu jest dostępnych w cenie do 5 000 zł za metr, a prawie 62%
kosztuje od 5 do 6 000 za metr i jest to o 14 punktów procentowych więcej niż w zeszłym
roku.
Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w dzielnicach Poznań
POZNAŃ
Centrum
Górczyn
Grunwald
Jeżyce
III kwartał 2009
6 560
5 920
5 720
5 780
11kkkk17
Łazarz
Nowe Miasto
Piątkowo
Rataje
Sołacz
Stare Miasto
Wilda
Winiary
Winogrady
5 300
5 770
5 700
5 330
5 420
6 400
5 030
5 050
5 500
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
KATOWICE
W Katowicach w październiku cena spadła poniżej 4 000 za metr i jest niższa o 5,7% niż przed
rokiem.
W ciągu ostatniego roku cena w Katowicach spadała średnio o 0,5% miesięcznie, a w
ostatnim miesiącu spadła o 1,5%.
Podaż jest ponad dwukrotnie większa niż przed rokiem.
52% ofert ma cenę poniżej 4 000, kolejne 42% mieszczą się w przedziale między 4 a 5 000 zł.
Najtaoszą dzielnicą Katowic jest Dąbrówka Mała, ze średnia ceną 3 215 zł za metr. W ośmiu
dzielnicach cena jest niższa niż 4 000 za metr.
Największy spadek w porównaniu z III kwartałem 2008 roku nastąpił w dzielnicy Bogucice 18%, Koszutka -12% oraz Piotrkowie-Ochojec -11%.
Najwyższa cena metra wynosi 4 330 i dotyczy dzielnicy Centrum.
Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w dzielnicach Katowic
KATOWICE
Bogucice
Brynów
Centrum
Dąbrówka Mała
Giszowiec
Koszutka
Ligota-Panewki
Os. Paderewskiego
Os. Tysiąclecia
Os. Witosa
Piotrkowice-Ochojec
Śródmieście
Wełnowiec-Józefowiec
Zawodzie
III kwartał 2009
3 430
4 140
4 330
3 215
3 820
4 020
4 000
4 005
3 960
3 465
3 830
4 280
3 830
3 780
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
11kkkk18
ŁÓDŹ
Średnia cena w październiku wynosi 4 280 zł za metr kwadratowy i jest o 2,7% niższa niż
przed rokiem.
Od lipca 2009 cena pozostaje dosyd stabilna, na poziomie zbliżonym do 4 300 zł za metr.
Na łódzkim rynku dostępnych jest dwukrotnie więcej ofert niż w II kwartale 2009.
W chwili obecnej w zasadzie nie ma ofert w cenie powyżej 5 000 zł za metr; 40% mieści się w
granicach od 3 do 4 000, a 57,2% między 4 a 5 000 zł.
Najdroższą dzielnicą jest Centrum, chod właśnie w tej lokalizacji mieszkania w ciągu roku
najwięcej – 15%.
Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w dzielnicach Łodzi
ŁÓDŹ
Bałuty
Centrum
Górna
Polesie
Śródmieście
Widzew
III kwartał 2009
4 033
4 160
3 940
4 080
4 400
4 220
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
CENY DZIAŁEK BUDOWLANYCH O POWIERZCHNI DO 5 000 METRÓW KWADRATOWYCH
Według danych GUS w 2008 roku dokonano 138 782 transakcje nieruchomościami gruntowymi, co
stanowiło ponad 50% wszystkich transakcji na rynku nieruchomości w ujęciu ilościowym. Wartośd
transakcji nieruchomościami gruntowymi przekroczyła 33% wartości obrotów całego rynku
nieruchomości w 2008 roku i osiągnęła kwotę 15,7 mld zł. Od 2003 roku rocznie dokonuje się
porównywalnej ilości transakcji gruntowych i liczba ta oscyluje to wokół 140 tys. Znacząco wyróżniał
się rok 2007, czyli rok boomu na rynku nieruchomości, kiedy transakcji tych było ponad 169 tys. ( o
ponad 20% więcej niż średnio). W 2008 roku nastąpił 18% spadek liczby transakcji w stosunku do
roku 2007, podobny trend utrzymuje się w roku 2009.
W 2008 roku 27 190 transakcji dotyczyło gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, z
czego 41,6% znajdowało się w granicach miast, a 58% poza miastami.
Działki budowlane o powierzchni 5000 metrów kwadratowych w III kwartale w 4 na 5 miast były
taosze niż W II kwartale 2009. Najbardziej spadła średnia cena w Warszawie o 15,2%, w Krakowie o
5,6%, Poznaniu o 4,8% i we Wrocławiu o 3,4%. Nie zmieniła się średnia cena w Gdaosku. W skali roku
sytuacja jest już nieco inna. Jedynie w Warszawie średnia cena jest o 16,8% niższa niż w III kwartale
2008 roku. Jednak we wszystkich miastach w III kwartale 2009 ceny minimalne za metr kwadratowy
działki budowlanej były niższe niż przed rokiem. Różnice te są szczególnie jaskrawe w przypadku
Warszawy, gdzie w III kwartale 2008 najtaosza działka kosztowała 190 zł za metr, a obecnie ceny
11kkkk19
zaczynają się od 70 zł. Podobna sytuacja ma miejsce w Gdaosku, gdzie cena minimalna jest obecnie
trzykrotnie niższa niż przed rokiem.
Przykładowe ceny działek w III kwartale 2009 roku
WARSZAWA
od 70 do 3150
KRAKÓW
od 40 do 1540
WROCŁAW
od 45 do 1380
GDAŃSK
od 40 do 1240
POZNAŃ
od 60 d0 1330
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
średnia cena
metra
średni metraż
kwadratowego
działki
830
1 448
340
1 450
280
1 350
280
1 250
400
1 020
zmiana %
w ciągu
kwartału
-15,2%
-5,6%
-3,4%
0,0%
-4,8%
zmiana %
w ciągu
roku
-16,8%
1,5%
4,1%
3,7%
7,5%
Zakres cenowy metra kwadratowego działki budowlanej
III KW 2008
IV KW 2008
I KW 2009
II KW 2009
WARSZAWA
od 190 do 4400 od 125 do 4112 od 130 do 4000 od 120 do 3280
KRAKÓW
od 50 do 2251 od 54 do 1860 od 50 do 1900 od 45 do 1900
WROCŁAW
od 71 do 1750 od 60 do 1500 od 68 do 1400 od 60 do 1460
GDAŃSK
od 125 do 670 od 75 do 1200 od 75 do 1550 od 70 do 1200
POZNAŃ
od 100 do 1300 od 80 do 1500 od 79 do 1500 od 67 do 1550
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
III KW 2009
od 70 do 3150
od 40 do 1540
od 45 do 1380
od 40 do 1240
od 60 d0 1330
ZMIANY PODAŻY I STRUKTURY CENOWEJ DZIAŁEK BUDOWLANYCH
Zmiany cen i ich spadek widoczny jest w zmianach struktury cenowej. W Warszawie przed rokiem
zaledwie 0,6% ofert miało cenę niższą niż 250 zł. Obecnie jest to niemal 9%. Zmniejszyła się
natomiast liczba działek w najdroższym segmencie, w III kwartale 2009 za zaledwie kilkanaście działek
w Warszawie żądano więcej niż 1500 zł za metr kwadratowy. W przypadku działek w Warszawie
nastąpiło jeszcze jedno zjawisko, różne od tego, co zdarzyło się na rynku sprzedaży mieszkao, domów
czy też wynajmu. Właściciele gruntów wycofali ze sprzedaży częśd ofert. W III kwartale 2009 ogłoszeo
w serwisie www.szybko.pl było o prawie 80% mniej niż w analogicznym okresie 2008 roku.
W Krakowie podaż jest o 22% mniejsza niż rok temu. Dostępnych jest znacznie więcej działek w cenie
do 200 zł za metr. Stanowią one w III kwartale 2009 niemal 50% wszystkich ofert, podczas gdy w
zeszłym roku było to 33%. Jedynie pojedyncze oferty kosztowały więcej niż 1500 zł za metr, a w III
kwartale 2008 było to ponad 5%.
We Wrocławiu w III kwartale 2009 jest o 50% mniej ofert niż w 2008. Struktura cenowa nie zmieniła
się znacznie, w cenie do 200 zł za metr jest ponad 55% ofert, natomiast w zeszłym roku było to 53%.
W Gdaosku jest o 17% mniej ogłoszeo dotyczących sprzedaży działek budowlanych niż w III kwartale
2008 roku. Drastycznie zwiększyła się natomiast liczba ofert w cenie do 150 zł za metr. Rok temu było
ich 9,1%, a obecnie 34%. Z 49% do 19% zmniejszyła się liczba ofert w cenie od 200 do 400 zł.
W Poznaniu ani podaż ani struktura cen nie uległa większym zmianom.
11kkkk20
DZIAŁKI BUDOWLANE W OKOLICACH DUŻYCH MIAST
W 2007 i 2008 roku w wyniku gwałtownego wzrostu cen mieszkao zwiększył się popyt na działki
budowlane ze strony deweloperów a także inwestorów indywidualnych. Spowodowało to szybki
wzrost cen zarówno w dużych miastach jak i wokół aglomeracji. Jak obecne spadki cen na rynku
mieszkaniowym odbiły się na cenach gruntów na terenach podmiejskich?
Zestawienie cen z 2008 i 2009 roku z wybranych podmiejskich miejscowości pozwala wysnud
wniosek, iż w tych lokalizacjach ceny w ciągu ostatnich 12 miesięcy uległy większym obniżkom niż w
granicach miast. W Krakowie ceny w III kwartale 2008 były o 1,5% niższe od obecnych, a w
okolicznych miejscowościach obniżyły się o 6 do 13%. We Wrocławiu również nie mamy do czynienia
z obniżkami cen gruntów, a w okolicznych miejscowościach ceny są niższe o 14 do 17% w porównaniu
z 2008 rokiem. Podobnie jest w przypadku Warszawy, Gdaoska czy Poznania. Sytuację tę łatwo
wytłumaczyd. Główną przyczyną większych spadków ceny ziemi wokół miast jest większa podaż
działek budowlanych i możliwośd przekształcenia działek rolnych w budowlane. Trudno również nie
wspomnied o fakcie nadmiernego windowania cen, w miejscowościach, które stawały się modne i
prestiżowe w roku 2007 i 2008. Na skutek znacznego ograniczenia popytu właśnie tam działki
potaniały najbardziej.
Michałowice
Skawina
Niepołomice
Kąty Wrocławskie
Okolice Wrocławia
Kobierzyce
Jelcz-Laskowice
Oborniki
Murowana Goślina
Okolice Poznania
Komorniki
Czerwonak
Piaseczno
Izabelin
Okolice Warszawy
Otowck
Babice Stare
Józefów
Pruszcz Gdański
Kartuzy
Okolice Gdańska
Kościerzyna
Żukowo
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Okolice Krakowa
III kwartał 2008
III kwartał 2009
Ceny
Ceny
Zakres cenowy średnie Zakres cenowy średnie
od 81 do 330
190
od 70 do 240
165
od 50 do 300
150
od 55 do 325
140
od 40 do 245
125
od 80 do 160
117
od 60 do 350
155
od 40 do 270
130
od 80 do 450
205
od 50 do 350
177
od 56 do 255
144
od 50 do 214
120
od 45 do 250
115
od 37 do 150
94
od 60 do 250
165
od 70 do 170
130
od 90 do 370
230
od 140 do 400
220
od 100 do 300
200
od 110 do 265
190
od 66 do 800
300
od 100 do 600
240
od 350 do 1200
840
od 250 do 1250
820
od 100 do 465
270
od 70 do 430
220
od 85 do 830
490
od 55 do 715
350
od 200 do 900
568
od 150 do 650
470
od 50 do 350
180
od 40 do 350
160
od 40 do 190
110
od 35 do 195
100
od 40 do 150
95
od 30 do 95
90
od 80 do 300
160
od 70 do 320
160
Autor:
Marta Kosioska - analityk rynku nieruchomości portalu www.szybko.pl
zmiana % w
ciągu roku
-13%
-7%
-6%
-16%
-14%
-17%
-18%
-21%
-4%
-5%
-20%
-2%
-19%
-29%
-17%
-11%
-9%
-5%
0%
11kkkk21
EXPANDER – NIEZALEŻNY DORADCA FINANSOWY
Expander jest największym na rynku niezależnym doradcą finansowym. Na sied Expandera składa się
51 oddziałów w całej Polsce, w których pracuje ponad 180 doradców finansowych. Expander nie jest
częścią grupy kapitałowej, która realizowałaby swoją politykę sprzedażową poprzez tę firmę.
Fundamentalne znaczenie w budowaniu relacji z klientem ma system premiowania doradców, który
jest tak skonstruowany, aby dla doradcy Expandera nie miało znaczenia, do jakiego banku skieruje
wniosek o kredyt hipoteczny. Expander współpracuje w zakresie oferty kredytowej z 23 bankami, a
ponadto łącznie z 30 TFI, towarzystwami ubezpieczeo na życie i innymi partnerami w zakresie
produktów oszczędnościowych, inwestycyjnych, emerytalnych i ochronnych. W oddziałach
Expandera można zaciągnąd kredyt hipoteczny, kredyt oferowany w ramach programu „Rodzina na
swoim”, a także kredyt refinansowy, konsolidacyjny i pożyczkę gotówkową. Dostępnośd wszystkich
tych produktów w jednym miejscu pozwala stworzyd pełny model finansów osobistych. Każdy klient
po przyjściu do oddziału Expandera, w przyjaznej atmosferze, otrzyma rekomendację najlepszych
ofert i wybierze produkt najlepiej dostosowany do swoich potrzeb. Właścicielem 60% udziałów w
Expanderze jest konsorcjum funduszy private equity zarządzane przez Innova Capital, a pozostałych
40% GE Money.
SERWIS SZYBKO.PL
Od momentu powstania serwisu www.szybko.pl na polskim rynku nieruchomości zaszło wiele zmian.
Mieliśmy do czynienia z trwającą ponad rok galopadą cen mieszkao, następnie przyszła moda
na domy a wraz z nią wzrosty cen domów oraz działek budowlanych. Obecnie rynek wraca
do normalności, a wraz z nim zmieniają się potrzeby i wymagania kupujących oraz sprzedających
nieruchomości. Poszukiwane są przede wszystkim łatwo dostępne i precyzyjne informacje.
W dziedzinie obrotu nieruchomościami wszystkim tym dysponuje serwis www.szybko.pl.
Skala możliwości, jaką daje Internet jest nieporównywalna z żadnym innym medium. Dostęp do
milionów Internatów przy jednoczesnym braku ograniczeo czasowych stawia Internet na lepszej
pozycji niż telewizję.
Szybko.pl jako jeden z największych polskich serwisów nieruchomości nieustannie pracuje nad
zwiększeniem liczby osób, które zapoznają się z ofertami sprzedaży i wynajmu nieruchomości oraz
11kkkk22
danymi i analizami rynku. W chwili obecnej istnieje sied portali tematycznych, specjalizujących się w
obrocie różnymi typami nieruchomości czy też skierowanych do określonych grup osób. Są to:
www.szybko.pl
www.szybkowynajem.pl
www.szybkokomercyjne.pl
www.bezpośrednio-nieruchomości.pl
www.szybkostancje.pl
www.dom.money.pl
www.nieruchomosci.zumi.pl
www.students.pl, www.studentnews.pl
W październiku 2009 uruchomione zostały dwa portale anglojęzyczne: www.property-in-poland.pl
oraz www.commercial-realestate.pl. Oferty z szybko.pl są bez żadnych dodatkowych kosztów są
tłumaczone i umieszczane w obu tych portalach. W ten sposób oferty dotrą do zagranicznych
inwestorów, osób przyjeżdżających do pracy w Polsce, studentów zagranicznych, turystów. Po kilku
miesiącach działalności spodziewamy się około 50-60 tys. użytkowników miesięcznie.