Dostawa mieszkań i budynków wraz z garażem lub

Dostawa mieszkań i budynków wraz z garażem lub miejscem postojowym – stawka VAT
Zasadniczo dostawa lokalu oraz budynku może podlegać opodatkowaniu stawką 8% albo stawką 23%
podatku od towarów i usług - brak spełnienia warunków dla zastosowania obniżonej stawki podatku
(8%) wiąże się z koniecznością zastosowania podstawowej stawki podatku VAT (23%). Aby dostawa
tych obiektów mogła korzystać z preferencyjnej stawki podatku VAT, powinny one spełniać kryteria
zakwalifikowania ich do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Zgodnie
bowiem z art. 41 ust. 12 u.p.t.u, obniżoną stawkę podatku (8%) stosuje się do „dostawy, budowy,
remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części
zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”.
Pojęcie to zostało bliżej objaśnione w ust. 12 art. 41 u.p.t.u., który stanowi, że przez budownictwo
objęte społecznym programem mieszkaniowym „rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego
lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach
niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a
także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 –
wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i
pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. Do
budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się natomiast (art. 41 ust
12b u.p.t.u.):
budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.
Podstawowe znaczenie przy dokonywaniu klasyfikacji danego obiektu budowlanego ma Polska
Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia
30 grudnia 1999 r., stanowiąca usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych pogrupowanych w
działy. Dział 11 PKOB obejmuje następujące grupy budynków: 111 – budynki mieszkalne
jednorodzinne, 112 - budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 – budynki zbiorowego
zamieszkania; zgodnie z wyżej przywołanymi przepisami dostawa tych obiektów - jako obiektów
budownictwa mieszkaniowego – może korzystać z 8-procentowej stawki podatku VAT. Z
preferencyjnej stawki podatku nie może natomiast korzystać dostawa lokalu użytkowego, niezależnie
od tego czy lokal znajduje się w wyżej wymienionych budynkach, określonych w dziale 11 PKOB.
Szeroką grupę obiektów, co do których zastosowanie znajduje obniżona stawka podatku stanowią
lokale mieszkalne. Dla zastosowania 8-procentowej stawki VAT przy ich dostawie nie jest konieczne
by stanowiły one część budynków mieszkalnych. Ustawa wskazuje na możliwość preferencyjnego
GACH, HULIST, MIZIŃSKA, WAWER – ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI SP.P.
opodatkowania lokali mieszkalnych, znajdujących się również w budynkach niemieszkalnych
sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.
Dostawa garaży, piwnic, miejsc postojowych
Zgodnie z obecnie przeważającą linią interpretacyjną organów podatkowych, korzystanie z obniżonej
stawki podatku od towarów i usług możliwe jest w przypadku dostawy mieszkania wraz z miejscami
postojowymi i garażami objętych jedną księgą wieczystą i w ramach zawarcia jednej umowy.
Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z dnia 2 stycznia 2014 r., IPTPP2/443-842/13-4/IR
stwierdził, że „dokonując dostawy lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym
(pomieszczenie gospodarcze), prawem do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego lub garażu
podziemnego oznaczonego konkretnym numerem oraz udziałem we współwłasności nieruchomości
wspólnej, Wnioskodawca dokonuje czynności, w której występuje jeden przedmiot umowy sprzedaży.
W związku z powyższym, w sytuacji gdy w ramach jednej transakcji następuje sprzedaż lokalu
mieszkalnego o powierzchni poniżej 150 m2 wraz ze stosownym udziałem w częściach wspólnych
nieruchomości, w ramach której określono sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej w ten
sposób, że przydzielono nabywcy prawo do korzystania z pomieszczenia gospodarczego oraz
określonego miejsca parkingowego lub określonego garażu podziemnego, to sprzedaż ta ma
charakter jednej transakcji i na podstawie art. 41 ust. 2, w związku z art. 146a oraz z art. 41 ust. 12
ustawy będzie podlegać opodatkowaniu 8% stawką podatku VAT, o ile będzie objęta jedną księgą
wieczystą”.
Warto zaznaczyć, że w latach ubiegłych ukształtowało się dość jednolite stanowisko organów
podatkowych, że do sprzedaży garażu czy miejsca postojowego (nawet w przypadku gdy
sprzedawany był lokal mieszkalny wraz z garażem/miejscem postojowym znajdującym się w
podziemnej części budynku) należy stosować podstawową stawkę VAT. Pogląd taki został wyrażony
przez Ministerstwo Finansów np. w pismach nr PP3-8217/1155/96 z 23 sierpnia 1996 r. oraz nr PP1811/705/2002/JW/953 z 26 lipca 2002 r. Stanowisko to ewoluowało jednak pod wpływem
orzecznictwa sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 czerwca
2010, I FSK 967/09, stwierdził, że „(…) za prawidłowe należy uznać stanowisko, że jeżeli wraz z
prawem własności lokalu mieszkalnego przedmiotem sprzedaży będzie prawo do wyłącznego
korzystania z miejsca parkingowego o konkretnej powierzchni (miejsce postojowe) lub garaż, który
nie został wyodrębniony jako samodzielny lokal użytkowy i jest integralnie związany z prawem
własności konkretnego lokalu mieszkalnego, to sprzedaż tego lokalu wraz z prawem do korzystania z
wyodrębnionego miejsca parkingowego lub garażu znajdującego się w danym budynku (jak i poza
jego obrębem, lecz w ramach tej samej nieruchomości gruntowej) podlegać będzie jednej stawce
podatku od VAT, która jest właściwa dla lokalu mieszkalnego”.
GACH, HULIST, MIZIŃSKA, WAWER – ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI SP.P.
Dostawa garażu/miejsca postojowego będzie natomiast opodatkowana 23-procentową w przypadku,
gdy dojdzie na przykład do wyodrębnienia garażu jako odrębną własność, a następnie sprzedaży
udziałów we współwłasności tego garażu. Stanowisko to wyrażone zostało w wyroku NSA z dnia 11
maja 2010 r., I FSK 724/09, w którym sąd stwierdził, że „gdy sprzedaż obejmuje dwa przedmioty:
lokal mieszkalny oraz udział w wyodrębnionym na odrębną własność lokalu niemieszkalnym
(użytkowym) w budynku mieszkaniowym, stawką opodatkowania 7 % [obecnie 8% przyp.] objęta jest
jedynie dostawa lokalu mieszkalnego, a sprzedaż udziału w lokalu niemieszkalnym (użytkowym,
garażowym), z określeniem sposobu korzystania z miejsc postojowych w ramach podziału quoad
usum - opodatkowana jest stawką 22 % [obecnie 23% przyp.]”.
Autor: Krzysztof Smach, Kancelaria GACH, HULIST, MIZIŃSKA, WAWER – adwokaci i radcowie
prawni sp.p.
(www.ghmw.pl)