czyt. dalej - FD Consulting NIERUCHOMOŚCI

FD Consulting NIERUCHOMOŚCI
ul. Zwycięska 6A, 20-554 Lublin
tel. 606 277 397 tel. 501 040 597
tel/fax 81 525 29 68
e-mail: [email protected]
www.fdnieruchomosci.pl
Zarząd Wspólnoty
Naturalnym jest, że w codziennym życiu mieszkańcy korzystają ze wspólnej
infrastruktury, dostawy mediów czy wywozu nieczystości. Nieruchomość jest
sprzątana, a o sprawy administracyjne dba np. wykwalifikowana firma. Trudno sobie
wyobrazić, by każdy mieszkaniec należący do wspólnoty musiał podpisać osobiście
umowę np. na dostawy mediów do części wspólnych czy wywóz nieczystości, dlatego
Wspólnota Mieszkaniowa musi posiadać reprezentanta. Reprezentantem tym jest
Zarząd, który w imieniu reszty mieszkańców dba o części wspólne. Jeżeli w skład
wspólnoty mieszkaniowej wchodzi więcej niż 7 lokali, to wspólnota zobowiązana jest
do wybrania Zarządu nieruchomości wspólnej lub do powierzenia zarządzania
wyznaczonym osobom.
Ustawa o własności lokali przewiduje następujące typu zarządów:
Zarząd właścicielski – jest to grupa osób wyłoniona przez członków wspólnoty
poprzez podjęcie uchwały o powołaniu Zarządu. W skład Zarządu właścicielskiego
(wbrew nazwie) mogą wchodzić nie tylko osoby będące właścicielami lokalu we
wspólnocie ale także "osoby z zewnątrz". Członkiem zarządu może być także osoba
fizyczna nie posiadająca lokalu we wspólnocie. Liczbę członków Zarządu ustala
Wspólnota. Najczęściej spotyka się Zarządy 3-5 osobowe.
Zarząd powierzony – jest wtedy, kiedy właściciele decydują się, by funkcje
Zarządu pełniła np. profesjonalna firma zajmująca się zarządzaniem
nieruchomościami. Firma taka musi zatrudniać wówczas osoby posiadające licencje
zawodowe Zarządcy Nieruchomości.
FD Consulting NIERUCHOMOŚCI s.c. ul. Zwycięska 6a (GALERIA ZONE obok TESCO)
Kontakt: Adrianna Franczewska- Krupa, tel. 81 525 29 68 [email protected]
www.fdnieruchomosci.pl
Istnieje także trzeci typ zarządu, który spotyka się w sytuacjach wyjątkowych, tzw.
zarząd przymusowy. Jest on powoływany przez sąd np. na skutek braku
możliwości wyłonienia zarządu w sposób przewidziany w ustawie.
Zakres kompetencji zarządu, władza czy obowiązek?
W przeciwieństwie do spółdzielni mieszkaniowych, we wspólnotach ustawa o
własności lokali nie określa dodatkowych funkcji takich jak prezes czy wiceprezes
zarządu. Każda osoba wchodząca w skład zarządu jest jego członkiem i ma zarówno
taki sam zakres kompetencji jak i obowiązków. Z punktu widzenia codziennych zadań
i sprawności działania zarządu dobrze jest jednak, jeśli wewnątrz zarządu
kompetencje są podzielone. Podział taki pozostaje jednak sprawą jedynie
wewnętrznych ustaleń pomiędzy poszczególnymi członkami.
Zarząd podejmuje samodzielnie czynności tzw. "zwykłego zarządu", czyli robi
wszystko, co wiąże się z załatwieniem bieżących spraw np.




zawiera umowy o dostawę usług dla nieruchomości wspólnej, dba o ciągłość
dostaw mediów (woda, gaz itp.) czy usuwanie nieczystości,
prowadzi ewidencję przychodów i kosztów oraz rozliczenia związane z
nieruchomością wspólną,
przygotowuje roczne sprawozdania i plany gospodarcze, organizuje i zwołuje
zebrania członków wspólnoty,
realizuje uchwały wspólnoty.
Szereg czynności związanych z działaniem wspólnoty wykracza jednak poza
kompetencje "zwykłego zarządu". W takich przypadkach decyzje muszą być
podejmowane na mocy uchwał wspólnoty. Z reguły decyzje takie podejmuje się
podczas zebrań - w trakcie głosowania nad uchwałami. Decyzje przekraczające
"zwykły zarząd" to np.



ustalenie wynagrodzenia dla członków zarządu,
przyjęcie planu finansowo-gospodarczego
ustalenie wysokości zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości
wspólnej
FD Consulting NIERUCHOMOŚCI s.c. ul. Zwycięska 6a (GALERIA ZONE obok TESCO)
Kontakt: Adrianna Franczewska- Krupa, tel. 81 525 29 68 [email protected]
www.fdnieruchomosci.pl

zmiana przeznaczenia części wspólnej, zgoda wspólnoty na rozbudowę czy
przebudowę części wspólnej.
Osoba pełniąca funkcję w zarządzie nie posiada żadnej dodatkowej władzy czy
kompetencji w stosunku do innych właścicieli. Błędnym jest zatem przekonanie, że
funkcja taka związana jest z władzą. Członek zarządu nie może nikomu niczego
nakazać, nie pełni roli organów ścigania ani roli mediatora pomiędzy skłóconymi
sąsiadami. Na zarządzie ciąży natomiast odpowiedzialność za rzetelność
wykonywania obowiązków określonych w ustawie.
Zarządca vs zarząd, kiedy współpraca jest najbardziej owocna?
Wybór profesjonalnego zarządcy to poważna decyzja. Decydując się na zatrudnienie
zewnętrznej firmy zarząd wspólnoty powinien kierować się wieloma kryteriami, ale
przede wszystkim powinien zwrócić uwagę na jej profesjonalizm. Warto jest też
wykonać badanie rynku poprzez zebranie referencji w rozmowach z członkami
zarządów innych wspólnot. Nie należy kierować się tylko powierzchownymi i
nierzadko przekłamanymi opiniami spotykanymi na forach internetowych. Dobrym
pomysłem jest zebranie wszelkich możliwych informacji na temat potencjalnego
partnera i zweryfikowanie prawdziwości sloganów reklamowych u osób, które
współpracują z danym zarządcą na co dzień. Członkowie zarządów muszą mieć
świadomość, że zarządca jest wykonawcą woli zarządu i musi działać profesjonalnie
oraz kompleksowo.
FD Consulting NIERUCHOMOŚCI stosuje taktykę strategicznych decyzji, kiedy to
Zarząd właścicielski podejmuje decyzje strategiczne takie jak np. wytoczenie sporu
sądowego przeciwko deweloperowi, a FD Consulting NIERUCHOMOŚCI jest
wykonawcą owej decyzji, realizując taktykę opracowaną przez FD Consulting
NIERUCHOMOŚCI, ale zaakceptowaną przez zarząd. Będąc we wspólnocie należy
mieć świadomość, że w często spotykanych sporach pomiędzy wspólnotą a
deweloperem, zatrudniony na mocy umowy handlowej Zarządca nie jest stroną.
Większość firm zarządzających w takich sytuacjach ogranicza się do sfery
organizacyjnej i doradczej, natomiast prawdziwą władzę posiadają zawsze i tylko
właściciele.
FD Consulting NIERUCHOMOŚCI s.c. ul. Zwycięska 6a (GALERIA ZONE obok TESCO)
Kontakt: Adrianna Franczewska- Krupa, tel. 81 525 29 68 [email protected]
www.fdnieruchomosci.pl