Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Polska
Transkrypt
Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Polska
Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Polska Warszawa, Kraków, Katowice, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź Raport z Rynku Nieruchomości 2008 www.ober-haus.pl do końca 2008 roku planowane jest oddanie ponad 500 000 m2 powierzchni biurowych. Rynek powierzchni biurowej w Warszawie jest obecnie rynkiem wynajmującego. ������ Ostatnio oddane projekty ������ ������� ������ �������� ���� �������� ������ Lumen – budynek klasy A+ położony w Centrum Warszawy, przy ul. Złotej, stanowi część Złotych Tarasów. Całkowita powierzchnia do wynajęcia to ok. 23.500 m2. Powierzchnię biurową w Lumenie wynajęły m.in. firmy: AMGEN, Discovery Polska, DTZ, Gleiss Lutz, ING Real Estate, ProLogis, Solidex oraz Vattenfall. Skylight – biurowiec klasy A+. Wieża od strony ul. Emilii Plater w Centrum, przy ul. Złotej. Stanowi część Złotych Tarasów i oferuje powierzchnie biurowe na osiemnastu piętrach od poziomu 5 do 22, łącznie prawie 20.000 m2. Nowe Projekty Ekonomia W 2007 roku w Polsce odnotowano wzrost PKB (rok do roku) wynoszący 6,4 %. Szacuje się, że w 2008 wyniesie 5,5 %. Stopa bezrobocia w 2007 roku spadła do poziomu 11,4 %, a inflacja wyniosła blisko 3,6 %. Bezpośrednie inwestycje zagraniczne na mieszkańca w 2007 roku osiągnęły 1 050 PLN (291 EUR). Warszawa Rynek powierzchni biurowych Ogromne zapotrzebowanie Podaż Podaż nieruchomości biurowych na koniec 2007 roku wzrosła o 197 000 m2 i osiągnęła blisko 2 700 000 m2. Nadal jednak popyt znacznie przewyższa podaż (wskaźnik wolnych powierzchni spadł w 2007 roku do poziomu 3,6%) co daje wynajmującym dość silną pozycję. W związku z niskim poziomem nowej podaży powierzchni biurowej w centrum Warszawy taka tendencja nadal się utrzyma. W lokalizacjach poza centrum przewidywana jest zmiana na korzyść najemców, ponieważ Nefryt – projekt realizowany przez GTC, w sąsiedztwie Galerii Mokotów, oferujący 15 200 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Zakończenie inwestycji planowane jest na koniec I kwartału 2008 roku. Platinium II – druga faza kompleksu biurowego Platinium Business Park realizowanego przez GTC (docelowo 5 budynków klasy A o łącznej powierzchni biurowej - 45 000 m2) przy ul. Domaniewskiej o powierzchni ponad 3 700 m2, której oddanie nastąpi w 2008 r. Zephirus – to drugi nowoczesny biurowiec w ramach kompleksu biurowego Okęcie Business Park, przy ul. 17 – go Stycznia. Docelowo powstanie 7 budynków biurowych oferujących docelowo 61 000 m2 powierzchni biurowej. To kolejna inwestycja GTC S.A, której oddanie nastąpi w sierpniu 2008 r. Całkowita powierzchnia biurowa to 9 600 m2. Horizon Plaza – realizowane przez Curtis Development, przy ul. Domaniewskiej i Wołoskiej, dwa budynki – łącznie powierzchnia biurowa 34 800 m2. Planowane zakończenie inwestycji – wrzesień 2008. Wolf Marszałkowska – biurowiec klasy A, przy ul. Marszałkowskiej realizuje Wolf Immobilien Polen. Całkowita powierzchnia obiektu o 17 kondygnacjach wyniesie 31 707 m2, powierzchnia użytkowa będzie wynosiła 25 000 m2, w tym 11 052 m2 powierzchni biurowej. Budynek będzie oddany w I kwartale 2010 r. New City – 35 000 m2 powierzchni biurowej realizowanej przez ECI Group w bezpośrednim sąsiedztwie Galerii Mokotów. 1205 Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 3 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 www.ober-haus.pl podziemnych miejsc parkingowych. Kompleks będzie oddany na przełomie 2009 i 2010 r. odnotowano ożywienie poza strefą Centralnego Obszaru Biznesowego, gdzie dokonano 45% transakcji. Atrium City – realizowany przez Skanska Property Poland, przy Rondzie ONZ, docelowo trzy budynki (w tym 36 – piętrowa wieża o wysokości 140 m), I etap - 18 500 m2 powierzchni biurowej będzie gotowy na początku 2009. Wieża zostanie oddana na przełomie 2010 i 2011 roku. Jedną z największych transakcji na rynku biurowym w Warszawie było podpisanie umowy przez Canal+ Cyfrowy na wynajem 7600 m2 w biurowcu wybudowanym przez firmę Hochtief. Inne transakcje dotyczą budynków w centrum Warszawy Business Center I i II – firmy, które podpisały umowy, to PricewaterhouseCoopers i Provident. W drugim kwartale największą transakcją było podpisanie umowy o wynajem ponad 22 000 m2 w Harmony Office Center przez Bank Millennium. Rynek powierzchni handlowych Nowi inwestorzy Podaż • Nefryt, Globe Trade Centre S.A. Popyt Aktualnie na rynku warszawskim mamy do czynienia z bardzo wysokim poziomem popytu, który prawdopodobnie utrzyma się w najbliższym czasie. Świadczyć o tym może kilka znaczących przedwstępnych umów najmu na budynki, które będą oddane z początkiem 2008 roku. Wskaźnik pustostanów w 2007 roku wyniósł 3,5%. Aktualnie w Warszawie istnieje ponad 1 300 000 m2 powierzchni handlowej umieszczonej w ponad 30 centrach handlowych w zróżnicowanej postaci: hipermarkety, ogromne centra handlowe, outlety, fabryki i detaliczne parki handlowe. W ostatnich miesiącach zostało otwarte Centrum Familijne Skorosze w Ursusie (12 000 m2), które będzie rozbudowywane o kolejne 7000 m2. W nadchodzących miesiącach planowane jest rozpoczęcie budowy Hali Koszyki (ok. 35 000 m2) w samym centrum Warszawy przy ul. Koszykowej. Czynsze W 2007 roku czynsze za najlepsze biura klasy A wzrosły o 50% nawet do poziomu 108 PLN/m2 (30 EUR), co jest bezpośrednim wynikiem ograniczonej powierzchni biurowej dostępnej dla potencjalnych najemców. Czynsze w najbardziej prestiżowych obiektach usytuowanych centralnie kształtują się średnio na poziomie 96 PLN – 135 PLN (27-38 Euro) za m2 miesięcznie w zależności od wielkości wynajmowanej powierzchni. Poza centrum miasta stawki utrzymują się na nieco niższym poziomie 57 PLN – 64 PLN ( 16 – 18 Euro)/m2 Inwestycje W pierwszym kwartale 2007 na rynku warszawskim zawarto transakcje obejmujące około 144 000 m2, w drugim na nieco niższym poziomie, bo 116 000 m2. Pierwszy kwartał to aż prawie połowa, bo 48% transakcji, które zostały zrealizowane w Centralnym Obszarze Biznesu, natomiast w drugim kwartale Główne Galerie Handlowe Złote Tarasy – zlokalizowane w centrum miasta, przy ul. Złotej 59, około 64 000 m2 powierzchni handlowo – biurowo – rozrywkowej w bezpośrednim sąsiedztwie Dworca Centralnego i Pałacu Kultury i Nauki. Główni najemcy to: Albert, Van Graaf, Zara, Royal Collection, H&M, Marks&Spencer, Saturn i Multikino. Wola Park - Wola, ul. Górczewska 124, około 73 000 m2. Na dwóch poziomach galerii handlowej znajduje się ponad 160 sklepów, kawiarnie, restauracje i punkty usługowe, a w części rozrywkowej kino i klub fitness. Głównymi najemcami są: Auchan, RTV EURO AGD, C&A, H&M, ZARA, Kappahl, Galeria Centrum, Silver Screen Arkadia - Centrum/Żoliborz, AL. Jana Pawła II 82, około 110 000 m2, na których zgromadzono prawie 230 lokali handlowych. Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 4 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Mieszczą się tu sklepy polskich i światowych marek, restauracje i kawiarnie, kino. Głównymi najemcami są: Saturn, Carrefour, Leroy Merlin, Peek&Cloppenburg, Royal Collection, Cinema City. Galeria Mokotów - Mokotów, ul. Wołoska 12, około 60 000 m2. Na trzech piętrach mieści się blisko 240 sklepów, punktów handlowych i usługowych, centrum rozrywki oraz kino. Galerię Mokotów uważa się za najbardziej prestiżowe i popularne centrum handlowe. Główni najemcy to: Carrefour, Cinema City, EURO RTV AGD, Galeria Centrum, Royal Collection, Marks&Spencer, Smyk. www.ober-haus.pl Nowe projekty Centrum Familijne Skorosze - z początkiem 2008 roku zostanie zakończony kolejny etap budowy i zostanie oddanych do użytku kolejnych 7 000 m2. Za projekt odpowiada IIC Group, spółka zależna Giron Development & Building. Libretto Park – spółka Mayland Real Estate planuje wybudowanie na Mokotowie, u zbiegu ul. Czerniakowskiej i Trasy Siekierkowskiej, kompleksu biurowo-hotelowo – mieszkaniowego o powierzchni 190 000 m2, w tym również zawarta będzie powierzchnia handlowa. Zakończenie całej inwestycji planowane jest na rok 2012. Fort Wola – Mayland Real Estate chce powiększyć Fort Wola do 45 000 m2 powierzchni handlowej. W centrum pojawi się wielu najemców z branży „wszystko dla domu”: sklepy z materiałami wykończeniowymi, dekoracyjnymi, meblami, itp. Prace ruszą w 2008 roku. Zakończenie inwestycji planowane jest na 2009 rok. Popyt • Galeria Mokotów, Globe Trade Centre S.A. Blue City - Ochota, Al. Jerozolimskie 179, około 65 000 m2. Część handlowa to ponad 200 lokali: handlowych, usługowych, gastronomicznych, położonych na trzech poziomach. Największymi najemcami są: Piotr i Paweł, Smyk, Megasklep Dziecko, Home City, Centrum Medycznego ENEL-MED, Magic City, Skate Park. Promenada - Praga Południe ul. Ostrobramska 75 C, około 110 000 m2 - jest jednym z największych centrów handlowych w Warszawie. Od 1996 roku stopniowo rozbudowywane. Główni najemcy to: Alma, Cinema City, Electro World, Zara, H&M, Young Polish Designers Foundation. Ostatnio oddane projekty Centrum Familijne Skorosze - to centrum osiedlowe, familijne o nowej formule. Pierwsze w Polsce centrum handlowe typu convenience shopping centre, czyli centrum wygodnych zakupów. Powierzchnia najmu to 12 000 m2, ok. 60 sklepów i punktów usługowych. Inwestorem i deweloperem obiektu jest firma IIC Group, należąca do izraelskiego koncernu Giron Development & Building Ltd. Zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie handlowe utrzymuje się niezmiennie na wysokim poziomie, w szczególności w obiektach handlowych w centrum miasta. W najbliższym czasie spodziewane jest wejście na rynek nowych, międzynarodowych sieci handlowych oraz sieci luksusowych sklepów. O dużym popycie świadczy również pełne wykorzystanie powierzchni lub bardzo niski wskaźnik pustostanów, który wynosi ok. 3%. W przypadku głównych ulic handlowych obserwujemy dynamiczny rozwój tego sektora, szczególnie za sprawą renowacji kamienic i przystosowaniu ich do funkcji handlowych. Czynsze W roku 2007 roku odnotowano wzrost czynszów w lokalach handlowych. Czynsze kształtowały się na poziomie od 198 – 234 PLN za m2 (55 - 65 EUR) dla 100 m2 wynajmowanej powierzchni. Stawki są zróżnicowane w zależności od lokalizacji na terenie centrum handlowego, powierzchni i przeznaczenia. Czynsz za najem powierzchni handlowej około 100 m2 wzdłuż głównej ulicy to od około 90 do 324 PLN (25 - 90 EUR) za m2 miesięcznie, przy uwzględnieniu takich aspektów jak: natężenie ruchu pieszego, widoczność lokalu, standard lokalu, długości umowy najmu, branża i marka najemcy. Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 5 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 W 2008 roku przewidywany jest dalszy wzrost stawek czynszów za najem lokali handlowych. Powodem są ograniczone możliwości budowy nowych powierzchni handlowych w centrum miasta i jednoczesny wzrost zainteresowania naszym rynkiem przez istniejące bądź nowe marki. www.ober-haus.pl • 219 640 m2 w II strefie, w tym 69 180 m2 posiadających już najemców • 105 100 m2 w III strefie, w tym 51 100 m2 posiadających już najemców Inwestycje Jedną z największych transakcji na rynku powierzchni handlowych była sprzedaż centrum Wola Park przez Ivanhoe Cambridge dla francuskiego funduszu IXIS AEW Europe za kwotę 525,6 mln PLN (146 mln EUR). Rynek powierzchni magazynowych Wciąż największy rynek w Polsce Podaż Warszawski rynek nieruchomości magazynowych – największy pod względem podaży - oferuje około 1,7 mln m2, z czego współczynnik wolnej powierzchni to 8%, w tym najwięcej w Strefie III. Stołeczny rynek nieruchomości magazynowych można podzielić na trzy główne obszary: Strefa I - w granicach miasta do 12 km od centrum, dzielnice południowo – zachodnie takie jak Okęcie czy Służewiec, oraz północne – np. Targówek, Żerań. Głowni najemcy to przedstawiciele takich branż jak: farmaceutyka, elektronika, kosmetyka. Średnia wielkość wynajmowanej powierzchni mieści się w przedziale od 300 do 3000 m2. Łączna podaż strefy w III kwartale 2007 r. wynosiła 475 550 m2. Strefa II – w odległości od 12 do 30 km od centrum Warszawy w Nadarzynie, Pruszkowie, Piasecznie, Ożarowie Mazowieckim. Najczęściej wynajmowane przez firmy logistyczne oraz branże takie jak w strefie I. Średnia wielkość wynajmowanej powierzchni mieści się w przedziale od 2000 do 10 000 m2. Łączna podaż strefy wynosiła w III kwartale 2007 r. 907 460 m2. Strefa III - obszar od 30 do 50 km od centrum miasta – Mszczonów, Teresin, Sochaczew. Łączna podaż strefy w III kwartale 2007 r. wyniosła 331 900 m2. Wciąż rosnące zapotrzebowanie na nowe powierzchnie magazynowe sprawia, że powstają kolejne. Nowopowstające, będące w budowie powierzchnie magazynowe na początku IV kwartału 2007 to: • 64 570 m2 w I strefie, w tym 24 370 m2 posiadające już najemców • ProLogis Park Nadarzyn, ProLogis Nowe powierzchnie magazynowe Panattoni Park Teresin – 40 km od centrum Warszawy, docelowa wielkość parku to 140 000 m2. Obecnie 36 500 m2 wynajętych dla operatora logistycznego DSV. ProLogis Park Nadarzyn – 20 km od centrum Warszawy, docelowa wielkość projektu to około 65 000 m2. Dostępne 16 000 m2 – realizacja do 7 miesięcy od podpisania umowy. Najemcy to, m.in.: Toyota, Michelin, Hellman Worldwide Logistics. Alliance Logistics Center – 30 km od centrum Warszawy, docelowa wielkość projektu to około 200 000 m2. Obecnie dostępne jest 21 000 m2. Najemcy to, m.in.: Wella, Danone, McLANE POLSKA, Pekaes, Helio, Stacipol. Ożarów Business Center – 15 km od centrum Warszawy, całkowita wielkość projektu to 36 000 m2. Dostępne 11 190 m2. Najemcy to: Nokia Poland Sp. z o.o., Kameleon S.A., Summit Motors Poland Sp. z o.o., Giraud Polska sp. z o.o. Łopuszańska Business Park – 7 km od centrum Warszawy, docelowa wielkość projektu to około 25 000 m2. Obecnie brak wolnej powierzchni. Najemcy to: Triumph, Biovena, Nestle. Popyt W pierwszych trzech kwartałach 2007 roku podpisano umowy najmu na 340 000 m2. W porównaniu z rokiem 2006 (w ciągu całego roku wynajęto 285 000 m2) daje to co najmniej 20% wzrost popytu na powierzchnie magazynowe w rejonie Warszawy. Popyt na nowoczesne powierzchnie w pobliżu Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 6 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 www.ober-haus.pl Warszawy generują przede wszystkim operatorzy logistyczni oraz sieci sklepów z branży papierniczej i spożywczej. W centrum wynajmują głównie firmy farmaceutyczne, handlowe, mające rynek zbytu w samej stolicy. Prognozy na najbliższy rok przewidują wzrost zarówno podaży, jak i popytu w tej branży. 2007 roku było ich wciąż za mało. Sytuacja nieznacznie zmieniła się w ostatnim kwartale 2007 roku. W ofercie pojawiło się więcej gruntów, jednak ich ceny były zbyt wysokie do tych, jakie mógł zaakceptować rynek. W 2008 roku prognozuje się zwiększenie podaży gruntów i korektę ich cen. Czynsze Ceny W związku ze wzrastającym popytem rosną też czynsze najmu. Przewiduje się, że będą one miały tendencję wzrostową również w roku 2008, przy czym nie jest to jedynie efekt dużego zapotrzebowania na nowe magazyny, lecz również wzrostu cen gruntów oraz kosztów siły roboczej i materiałów. Ceny działek zarówno w Warszawie, jak i w innych polskich miastach kształtują się przede wszystkim w zależności od ich położenia i przeznaczenia. I tak przykładowo; • Strefa I – średni czynsz wywoławczy: 18 PLN/m2 (5 EUR) • Strefa II – średni czynsz wywoławczy: 10.5 PLN/m2 (2,9 EUR) • Strefa III – średni czynsz wywoławczy: 10 PLN/m2 (2,7 EUR) Grunty Brak planów • ceny w centrum pod budownictwo wielorodzinne wahają się od 4 500 PLN/m2 (1 250 EUR) do 16 000 PLN/m2 (4 440 EUR), plomby nawet do 30 000 PLN/m2 (8 330 EUR) • ceny gruntów na obrzeżach pod budownictwo wielorodzinne mieszkaniowe od 1 200 PLN/m2 do 2 500 PLN/m2 (330 – 690 EUR) • ceny gruntów z przeznaczeniem pod budownictwo komercyjne w centrum od 1 500 PLN/m2 do 15 000 PLN/m2 (420 – 4 170 EUR) • ceny gruntów z przeznaczeniem pod budownictwo komercyjne na obrzeżach od 700 PLN/m2 do 1 200 PLN/m2 (190 – 330 EUR) Podaż Głównym problemem warszawskich gruntów jest ich nieuregulowany stan prawny z powodu wielu roszczeń byłych właścicieli. Brak ustawy reprywatyzacyjnej, która rozwiązałaby ten problem, ma istotny wpływ na podaż gruntów w Warszawie, a zwłaszcza w jej centralnych lokalizacjach. Ważne jest również w tej sytuacji przeznaczenie gruntu – określają je plany miejscowe. Ze względu jednak na ich częsty brak konieczne jest występowanie o warunki zabudowy WZ. Czas oczekiwania na WZ to teoretycznie 30 dni, w praktyce trwa to od 3 do 6 miesięcy. Dodatkowo do otrzymania WZ niezbędne jest wykonanie koncepcji zagospodarowania terenu, co wiąże się z kosztem w przedziale od 25 000 PLN do 100 000 PLN. Dostępność gruntów jest wciąż niewystarczająca, a te, które są w zasięgu często są nieprzygotowane pod inwestycje. Z tego powodu wielu deweloperów decyduje się na trudne przedsięwzięcia, np. na inwestycje na terenach w pasach nadrzecznych, które mimo swojej atrakcyjności są trudne i bardzo kosztowne w przystosowaniu do funkcji mieszkalnej, lub na terenach poprzemysłowych, które z kolei wymagają dużych nakładów finansowych dla podniesienia atrakcyjności samej inwestycji, jak również całego otoczenia. Rośnie intensywność zabudowy, gruntów nie przybywa. W Cena, po jakiej inwestor zakupi grunt, ma znaczny wpływ na późniejsze ceny wybudowanych mieszkań czy powierzchni komercyjnej. Dodatkowo dochodzą do tego również inne koszty, jakie deweloper musi wkalkulować w cenę, m.in.: koszt projektu, koszt budowy i koszt uzyskania kredytu na inwestycję. Rok 2007 ponosi pewne konsekwencje roku poprzedniego, w którym miał miejsce dosyć dynamiczny wzrost cen gruntów – wielu właścicieli, zauważając wzrost popytu, zdecydowało się na sprzedaż ziemi. Jeszcze wiosną 2007 roku obserwowano wzrost cen na poziomie 15%, od lata – już tylko na poziomie inflacji, w rezultacie z końcem roku mamy nadpodaż gruntów. Popyt Poziom, jaki osiągnęły ceny działek budowlanych w Warszawie, oraz ich ciągły wzrost spowodował, że wzrosło zainteresowanie terenami oddalonymi od centrum Warszawy, w granicach miasta oraz w promieniu 30 km od stolicy. Poza lokalizacją istotne znaczenie ma również przeznaczenie gruntu. Poza popytem na grunty przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, zainteresowaniem cieszą się również obszary pod budownictwo komercyjne, tj. biurowe, Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 7 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 handlowe wielkopowierzchniowe, magazyny. W związku z wysokimi cenami mieszkań w Warszawie, zainteresowaniem cieszą się również grunty pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, przy uwzględnieniu pułapu cen akceptowalnego przez potencjalnych nabywców. Nadal utrzymuje się tendencja inwestowania w nieruchomości, również w grunty w promieniu do 30 km od centrum Warszawy. Poza zakupem spekulacyjnym, w wyniku wysokich cen mieszkań w centrum Warszawy, coraz więcej osób decyduje się na zamieszkanie w domu jednorodzinnym na obrzeżach miasta. W zależności od indywidualnych gustów i możliwości nabywczych zamieszkują w Konstancinie, Powsinie, Milanówku, Czarnym Lesie, Zalesiu Górnym lub Dolnym czy Aninie. Inwestycje Jedną z największych transakcji w 2007 roku był zakup działki o powierzchni 6,7 ha przez Dom Development od TESCO w dzielnicy Praga Południe, w bezpośrednim sąsiedztwie jeziorka Goławskiego. Deweloper zapłacił za ten grunt 92 mln PLN (25,5 mln EUR). Cena za m2 to ok. 1 370 PLN (380 EUR). Inna transakcja to zakup działki pomiędzy ulicami Grzybowską, Towarową i Wronią za cenę 85 mln PLN (23,6 mln EUR), cena za m2 gruntu to 4 200 PLN (1 170 EUR). Kolejna transakcja to zakup 10 ha działki przy ul. Ostrobramskiej należącej do Przemysłowego Centrum Optyki przez firmę Pirelli Pekao Real Estate, cena to ponad 100 mln PLN (27,8 mln EUR). www.ober-haus.pl Rozwój Warszawy w północnym kierunku umożliwi lotnisko w Modlinie, które otrzymało dofinansowanie z UE (85 mln PLN) i zostanie uruchomione w 2009 roku. Szansę na rozwój ma również Praga Północ ze względu na zaprojektowany tam Stadion Narodowy. Rynek mieszkaniowy Stabilny wzrost Ceny W ciągu 2007 roku średnia cena metra kwadratowego za mieszkanie na rynku wtórnym w stolicy wzrosła o 15% do 8 700 PLN (2,420 EUR). Ceny nowych mieszkań wzrosły o 10% do poziomu 8 870 PLN (2,465 EUR). Ober-Haus przewiduje, że do końca 2008 roku średnia cena nie przekroczy 10 000 PLN/m2 (2,780 EUR). Warszawa jest nadal najdroższym polskim miastem. Nowe mieszkania w centrum kosztują średnio 15 000 PLN/m2 (4 170 EUR). Średnia cena starszych lokali z rynku wtórnego w dzielnicy Śródmieście wynosi 12 250 PLN/m2 (3 400 EUR). W bardziej odległych dzielnicach, tj. Targówek, Ursus, Rembertów i Wawer mieszkania są tańsze, a cena nowego mieszkania wynosi od 4 500 PLN/m2 (1 200 EUR) do 5 950 PLN/m2 (1 550 EUR). Podaż Informacje W Warszawie obowiązuje studium zagospodarowania przestrzennego przyjęte uchwałą rady miasta Warszawy nr LXXXII/2746/2006 z dn. 10.10.2006 roku i obejmuje on całe miasto. Studium zawiera wytyczne do sporządzania planów miejscowych. Ilość planów miejscowych jest wciąż niewystarczająca i bardzo przeciąga się w czasie, np. plan miejscowy dla Natolina nie jest jeszcze uchwalony, pomimo rozpoczęcia nad nim pracy już w 1995 r. Brak jest planów miejscowych dla terenów poprzemysłowych, np. Żoliborza Przemysłowego, co powoduje utrudnienia w kwestii zabudowy tych terenów miasta. Deweloperzy zabudowują te tereny na podstawie WZ. Zmiany natomiast dotyczą terenu Pl. Defilad i PKiN. W 2006 roku uchwalono dla tego terenu plan miejscowy, obecnie przystąpiono do jego zmiany – ma ona polegać na powrocie do koncepcji bulwaru wokół PKiN oraz dopuszczenie wysokiej zabudowy o większej intensywności. W całym 2007 roku oddano 12 922 mieszkań. Szacuje się, że w 2008 roku zostanie zakończona budowa kolejnych 19 200 lokali. Prawie wszystkie nowe mieszkania oferowane są w stanie deweloperskim (do wykończenia). Największa liczba obecnie prowadzonych inwestycji jest w południowo - zachodniej, zachodniej i północno – wschodniej części miasta. Najwięcej nowych mieszkań buduje się w dzielnicach takich jak: Wilanów, Wola, Ursynów, Targówek, Ursus, Wawer, jak również w podwarszawskim Żyrardowie, gdzie rewitalizowany jest zabytkowy budynek pofabryczny, który zyskuje swój nowy wygląd jako „Lofty de Girarda”. Podaż nowych mieszkań wciąż nie zaspokaja popytu. Sytuacja ulega poprawie dzięki licznym oddanym inwestycjom, jak również dużej liczbie mieszkań będących aktualnie w realizacji. Starsze budynki często są w bardzo złym stanie. Klasa średnia przenosi się z budynków z lat 60, 70 i 80-tych do nowowybudowanych kompleksów, gdzie standardem jest ochrona, Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 8 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 monitoring 24h, a w niektórych przypadkach nawet basen. Do najaktywniejszych deweloperów na lokalnym rynku realizujących najwięcej inwestycji - należą: Dom Development, J.W. Construction, Budimex Nieruchomości, GTC, Echo Investment i Prokom. Kolejne inwestycje realizują, bądź będą realizować w najbliższym czasie również deweloperzy zagraniczni: AFI Europe, Orco Property, Reinhold Polska, czy Ronson Development. www.ober-haus.pl zostanie zbudowane w trzech etapach. Pierwsze trzy budynki zostaną oddane za dwa lata, a kolejne dwa – pół roku później. Ceny kształtują się od 9 000 PLN/m2 (2 500 EUR) do ponad 14 500 PLN/m2 (4 030 EUR). Do końca 2007 roku sprzedano 90% oferowanych w tym czasie mieszkań. Złota 44 – ekskluzywny wieżowiec w centrum miasta realizowany przez Orco Property Group. Wysoki na 192 metry, 54 piętrowy budynek oferujący 251 apartamentów będzie znakiem rozpoznawczym w mieście. Ceny wahają się od 26 600 do 34 200 PLN/m2 (7 390 – 9 500 EUR) w zależności od piętra i standardu wykończenia. Budowa zaczęła się w trzecim kwartale 2007 roku. Zakończenie planowane jest na pierwszą połowę 2010 roku. Wilanów One – B.S.R. Polska Wilanów. Przy ul. Przyczółkowej w Wilanowie w sześciu etapach od 2008 do 2012 roku powstanie 2 500 mieszkań. Ceny kształtują się od 7 000 - 14 000 PLN/m2 (1 940 – 3 890 EUR). Pierwsze budynki zostaną oddane do końca 2008 roku. • Lofty De Girarda, Green Development Sp. z o.o. Popyt W dalszym ciągu obserwujemy przewagę popytu nad podażą w każdym segmencie rynku. Najpopularniejsze są 2, 3-pokojowe mieszkania o powierzchni 55 - 80 m2. 28% klientów zgłasza chęć zakupu mieszkań 41 – 50 m2, 20% mieszkań o pow. 51 – 60 m2, a 30% lokali o pow. 61 m2 i większe. Najliczniejszą grupę nabywców stanowią osoby w wieku 25 do 40 lat, preferujący takie lokalizacje jak: Mokotów, Bemowo, Ursynów, Wola, Bielany, Wilanów. Nowe Projekty Lofty de Girarda – realizowane przez Green Development. Projekt zlokalizowany jest w Żyrardowie – mieście oddalonym tylko 26 minut jazdy pociągiem od centrum Warszawy. Na projekt składa się 200 loftów o powierzchni od 35 do 100 m2, 30 luksusowych penthouse’ów (wszystkie lofty wewnątrz wysokie na 4,70 m) i powierzchnie komercyjne w rewitalizowanym budynku dawnej Nowej Przędzalni, który jest znakiem rozpoznawczym miasta. Sąsiedni budynek zostanie przeznaczony na wielopoziomowy garaż z dużym ogrodem na dachu dostępnym dla przyszłych mieszkańców Loftów de Girarda. Ober-Haus jest wyłącznym agentem sprzedaży tego projektu. Osiedle Galeria Park na Służewcu Przemysłowym – realizowane przez Park Projects. Całe osiedle - 970 mieszkań Atelier Residence – luksusowy projekt 200 apartamentów, realizowany przez SRF Polska. Ceny bez opcji pełnego wykończenia zaczynają się od 12 500 PLN/m2 (3 470 EUR) do 23 000 PLN/m2 (6 390 EUR) za te najlepsze mieszkania z klimatyzacją. Około 60% lokali zostało sprzedane w roku 2007. Wilanów One – B.S.R. Polska Wilanów. Przy ul. Przyczółkowej w Wilanowie w sześciu etapach od 2008 do 2012 roku powstanie 2 500 mieszkań. Ceny kształtują się od 7 000 - 14 000 PLN/m2 (1 940 – 3 890 EUR). Pierwsze budynki zostaną oddane do końca 2008 roku. Człuchowska/Świetlików – 200 apartamentów o powierzchni od 33 to 117m2 realizowane przez Wawel-Service, na Bemowie. Ceny zaczynają się już od 6 420 PLN/m2. Do końca 2007 roku sprzedano 30% oferowanych mieszkań. Oddanie projektu planowane jest na drugi kwartał 2009 roku. Do innych interesujących projektów można zaliczyć: Capital Art Apartments przy ul. Giełdowej; Mokotowska 59; Króla Olbrachta na Woli oraz kolejny etap inwestycji Ostoja Wilanów. Rynek Kredytów Hipotecznych Banki w zakresie udzielania kredytów mieszkaniowych zabiegają o klienta, oferując mu coraz dłuższy okres kredytowania – nawet do 50 lat, oraz proponują kwoty kredytu nie tylko na zakup mieszkania, ale również wyższe niż jego wartość (np. na jego wykończenie). Jednocześnie instytucje oferujące kredyty na zakup nieruchomości są coraz bardziej ostrożne w przyznawaniu kredytów, szczegółowo szacując zdolności kredytowe kredytobiorców. Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 9 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 www.ober-haus.pl Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych na koniec 2007 roku wahało się od 4,33% w CHF do 6,60% w PLN. W 2007 roku przyznano 140 bilionów PLN (około 39 bilionów EUR) kredytów i oczekuje się dalszego, 20% wzrostu. Aktualne zadłużenie w kredytach hipotecznych wynosi 10% PKB Czynsze Typowy miesięczny czynsz za wynajem dwupokojowego mieszkania o powierzchni 50-60m2 w centrum miasta wynosi od 2 500 – 5 000 PLN (690 – 1,390 EUR). Jednocześnie na rynku wynajmów ekskluzywnych apartamentów odnotowano 20% wzrost. Ceny wynajmu za takie mieszkania sięgały w 2007 roku 10 000 PLN (2,780 EUR). Najwyższą rentowność generują mieszkania w centrum miasta, waha się ona od 4 do 6%. Warszawski rynek wynajmów jest dosyć zróżnicowany. Poza zwykłymi mieszkaniami dużym powodzeniem cieszą się apartamenty o wysokim standardzie, których klientami są zazwyczaj duże korporacje, wynajmujące lokum dla swoich pracowników. Najbardziej popularnymi lokalizacjami w kwestii wynajmów są: centrum miasta, Mokotów i Usynów oraz niewątpliwie Wilanów. Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 10 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 www.ober-haus.pl Kraków Krakow Business Park Zabierzów – zlokalizowany w Zabierzowie przy zachodniej granicy Krakowa, przy autostradzie A4 i porcie lotniczym w Balicach. 30 000 m2 jest w całości wynajęte. Głównymi najemcami są: Shell, Delphi i Capgemini. Rynek powierzchni biurowej Rondo Business Park – najnowsza inwestycja Grupy Buma. Nowoczesny park biznesowy zlokalizowany przy Rondzie Polsadu oferuje 9 400 m2, obecnie wynajęty w całości przez Capgemini. Bardzo aktywny rynek Podaż Obecny zasób nowoczesnej powierzchni biurowej na wynajem w Krakowie wynosi prawie 200 000 m2. Ponad 40 000 m2 zostało oddane w 2007 roku, głównie dzięki ukończeniu inwestycji Newton realizowanej przez GTC, kolejnych etapów KBP w Zabierzowie, Rondo Business Park zrealizowanego przez Buma i obiektu Wielicka 72 zrealizowanego przez MIX. W 2008 przewidujemy oddanie dodatkowych 40 000 m2 wysokiej klasy powierzchni biurowej. Główne inwestycje, które będą oddane w 2008 to: trzeci budynek realizowany przez GTC – Edison (10 300 m2), CB Kazimierz również GTC (12 600 m2) i kolejne etapy KBP. Główne obiekty biurowe: Centrum Lubicz – biurowiec klasy A, w ścisłym centrum Krakowa, charakteryzuje się bardzo wysokim standardem. Budynek 6-kondygnacyjny z dwu poziomowym podziemnym parkingiem, oferujący 13 800 m2. Nowe projekty CB Kazimierz – najnowsza oferta GTC w wyjątkowej lokalizacji przy ul. Podgórskiej, bezpośrednio przy Galerii Kazimierz. 12 600 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej z dwupoziomowym podziemnym parkingiem zostanie oddane w drugim kwartale 2009 (dodatkowo na parterze budynku - 2 700 m2 powierzchni handlowo-usługowej). Edison – po Galileo i Newtonie to trzeci budynek GTC zrealizowany przy ul. Armii Krajowej w Krakowie. 11kondygnacyjny biurowiec oferuje 10 000 m2 wysokiej klasy powierzchni, razem ze 125-miejscowym parkingiem. Zakończenie planowane na wiosnę 2008 roku. Pascal – czwarty biurowiec GTC zlokalizowany na rogu ulic Lea i Przybyszewskiego. W 2009 roku do dyspozycji oddanych zostanie 5 200 m2 najwyższej klasy powierzchni biurowej z parkingiem podziemnym. Buma Square – nowoczesne, wielofunkcyjne obiekty położone w południowej części Krakowa. Cała powierzchnia (36 000 m2) kompleksu obecnie jest wynajęta. Główni najemcy to: Motorola, Tesco, BZ WBK, Provident, Electrolux, Slovnaft i Capgemini. Euromarket – 12 000 m2 położone w zachodniej części Krakowa. Budynek jest wynajęty w całości. Główni najemcy to: OPEL, BP i Fortis Bank. Galileo – 10 000 m2 zrealizowane przez GTC jako część zespołu biurowców w zachodniej części Krakowa przy ul. Armii Krajowej. Budynek jest obecnie w całości wynajęty dla IBM Consulting, Raiffeisen Bank, KPMG, Grupa Lotos. • Pascal, Globe Trade Centre S.A. Newton – drugi oddany przy ul. Armii Krajowej biurowiec GTC. 10 300 m2 jest wynajęte głównie przez IBM, Deloitte, Fortis i Hewitt. Galeria Kazimierz Office – 2 000 m2 powierzchni biurowej klasy A, będące kontynuacją obiektu centrum handlowego Galeria Kazimierz. Powierzchnia dostępna będzie wiosną 2008 roku. Cracovia Business Center – jeden z pierwszych nowoczesnych krakowskich budynków, jest również najwyższym budynkiem w mieście. Większość z 14 000 m2 jest wynajmowane przez bank Pekao S.A. Awatar – nowy biurowiec realizowany przez Echo Development z terminem zakończenia do końca 2009 roku. 12 000 m2 z parkingiem podziemnym powstanie przy ul. Lea. Jest już w Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 11 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 www.ober-haus.pl całości wynajęty w całości przez Fortis Bank. Onyx – 6 000 m2 powierzchni klasy B+ zostanie zrealizowane przez Buma na ul. Powstańców Śląskich. M65 Meduza – biurowiec klasy A przy ul. Mogilskiej, realizowany przez GD&K Group. Termin zakończenia przewidziany jest na koniec 2008 roku. Budynek zaoferuje 4 600 m2 powierzchni biurowej. Wielicka 72 – drugi etap inwestycji realizowanej przez MIX przy ul. Wielickiej, zaoferuje 3 000 m2 na koniec 2008 roku. • Galeria Kazimierz, Globe Trade Centre S.A. Popyt Najważniejsze centra handlowe: Kraków jest coraz popularniejszym miastem dla zagranicznych inwestorów. Miasto oferuje wykwalifikowaną kadrę, wsparcie naukowe, niskie koszty zatrudnienia i zalety Specjalnej Strefy Ekonomicznej, w której można skorzystać z dodatkowych zwolnień podatkowych. Rezultatem tej sytuacji jest stały wzrost popytu. Galeria Krakowska – przyległa do krakowskiego Dworca Głównego jest I etapem rozległego założenia inwestycyjnego – Nowego Miasta, które za kilka lat będzie oferować hotele, apartamenty i 2 500 m2 powierzchni biurowej. Centrum warte 250 milionów EUR (zrealizowane przez ECE) zostało otwarte we wrześniu 2006, oferując najemcom 60 000 m2 powierzchni handlowej na trzech kondygnacjach. Powierzchnia była wynajęta w 90 % na rok przed otwarciem. Główni najemcy to: Alma, Saturn, Peek & Cloppenburg, H&M, C&A, New Yorker i Reserved, Intersport, Smyk. W 2007 roku zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię biurową wyniosło 50 000 m2. Ober-Haus przewiduje, iż w najbliższych latach popyt będzie wzrastać i bazując na naszych analizach dotychczasowych trendów, uważamy, że zwiększoną aktywność będą wykazywać firmy z branży finansowej i IT. Czynsze Rok 2007 przyniósł niewielki wzrost czynszów. Cena wynajmu powierzchni klasy A waha się pomiędzy 50 a 61 PLN/m2 (14 17 EUR) miesięcznie. Powierzchnia klasy B jest wynajmowana w cenie od 40 do 54 PLN/m2 (11 - 15 EUR). Koszty eksploatacyjne w zależności od standardu budynku kształtują się na poziomie od 7 do 22 PLN/m2 (2 – 6 EUR). Rynek powierzchni handlowych Nadchodzą nowe projekty Podaż Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Krakowie wynosi 420 000 m2. Zwykle centra handlowe sytuowane są w pewnej odległości od centrum, ostatnio duże nowoczesne centra realizowane są znacznie bliżej lub wręcz w ścisłym centrum Krakowa. Galeria Kazimierz – centrum zrealizowane przez GTC w marcu 2005 roku. Inwestycja warta jest około 70 milionów EUR, składa się z 36 200 m2 wynajętych przez 160 sklepów, punktów usługowych i 10 sal kinowych. Galeria jest położona w popularnej dzielnicy Kazimierz przy Wiśle – około 1,5 km od centrum. Główni najemcy to: Cinema City, Zara, H&M, C&A, Reserved, Alma Market, Empik i Smyk. Galerię w pierwszych trzech miesiącach odwiedziło ponad milion klientów. M1 – centrum handlowe o powierzchni 52 000 m2 położone przy Alei Pokoju. Otwarte w 2001 roku jest w całości wynajęte. Główni najemcy centrum to: Real, Media-Markt, Praktiker i H&M. Kraków Plaza – zlokalizowana przy Alei Pokoju, w pobliżu M1. Oferuje 40 000 m2 powierzchni handlowej. Główni najemcy to: Carrefour, Reserved, Zara, Maks Sport, Smyk i House of Colours, jak również Cinema City i Fantasy Park. CH Zakopianka – 50 000 m2 powierzchni handlowej na południu Krakowa. Główni najemcy to Carrefour, Decathlon, Maks Sport i Bata. W sąsiedztwie zlokalizowane są: Castorama i inne firmy oferujące materiały wykończeniowe i meble. CH Krokus – otwarte w 1997 roku jako jedno z pierwszych nowoczesnych centrum handlowych w Krakowie. 29 000 Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 12 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 m2 jest wynajętych m.in. przez Real, Euro RTV AGD i Epik. W bezpośrednim sąsiedztwie są OBI, Multikino i Aqua Park. Ostatnio oddane projekty Galeria Handlowa Solvay Park – centrum otwarte na początku 2007 roku, zlokalizowane w południowej części Krakowa, zrealizowane przez WP Investment w sąsiedztwie Carrefour i Castoramy. Powierzchnia 23 500 m2 wynajęta jest m.in. przez MediaMarkt, BOMI, Immedia, ExiSport i Americanos. Nowe projekty Krakow Retail Park – nowa inwestycja firmy Neinver. Centrum zostanie zrealizowane w Modlniczce na zachodnich krańcach Krakowa przy Leroy Merlin. W dwóch etapach oddane zostanie 19 000 m2, na które składać się będzie 100 sklepów zarówno polskich, jak i międzynarodowych marek, a także 7 wielkopowierzchniowych najemców, dla których przeznaczone jest 16 600 m2. Bonarka City Center – inwestycja realizowana przez firmę Trigranit wspólnie z austriackim Immoeast. Będzie to największe centrum handlowo-rozrywkowe – prawie 90 000 m2 z 250 sklepami w rozwijającej się obecnie dzielnicy – Podgórzu. Otwarcie planowane jest na koniec 2008 (w następnym etapie powstanie hotel i biurowiec). Mayland Retail Park – zlokalizowany w dzielnicy Olsza wzdłuż drogi łączącej Stare Miasto z Nową Hutą, sąsiadujące z istniejącym CH Krokus, Aqua Parkiem i Multikinem. Park zaoferuje wysokiej klasy powierzchnię wynoszącą 40 000 m2 (przeznaczoną na powierzchnie handlową, biura i hotel). www.ober-haus.pl Rynek powierzchni magazynowych Wciąż niewystarczająca podaż Podaż W Krakowie, jak na obecnie obowiązujące standardy, większość istniejącej powierzchni magazynowej jest przestarzała i niskiej jakości. Bardzo wyszukane zapotrzebowania i napływ inwestorów zmusza właścicieli przestarzałych magazynów do remontów i rozbudowy w celu utrzymania dotychczasowych najemców i pozyskiwania nowych. Najważniejsze tego typu inwestycje zlokalizowane są na Rybitwach, Zabłociu i w Nowej Hucie. Obecny zasób nowoczesnej powierzchni magazynowej wynosi 19 000 m2, który w porównaniu do innych regionów Polski jest bardzo niewielki. Główne parki magazynowe Kraków II Centrum Logistyczne – inwestycja zakończona we wrześniu 2006 roku to jeden z największych i najbardziej nowoczesnych parków magazynowych zlokalizowanych na Rybitwach, obejmuje 11 000 m2. ANWA Baza magazynowa – nowoczesna powierzchnia magazynowa ukończona w latach 2000 – 2005. Całkowita powierzchnia to 13 000 m2. Jest to kompleks pięciu hal magazynowych. Popyt Pomimo szerokiej oferty powierzchni handlowych, popyt na nowoczesną powierzchnię wciąż przewyższa podaż. W 2008 przewidujemy dalszy wzrost zasobów, ponieważ deweloperzy starają się odpowiedzieć na zwiększone zapotrzebowanie klientów. Najbardziej pożądane są lokalizacje przy głównych ulicach handlowych w centrum i na Rynku Głównym, gdzie prawie nie ma wolnych powierzchni. Czynsze Średni czynsz za powierzchnie handlowe na głównych ulicach na Starym Mieście jest stały i waha się między 108 a 288 PLN/m2 (30 - 80 EUR). Stawki czynszu w centrach handlowych wynoszą od 65 do 180 PLN/m2 (18 – 50 EUR) z kosztami eksploatacyjnymi od 11 do 22 PLN/m2 (3 - 6 EUR). • Alstar Logistic Centre, Alstar Centrum Logistyczne – nowoczesna powierzchnia magazynowo-biurowa w zachodniej części Krakowa. Całkowita powierzchnia magazynowa wynosi 6 000 m2 – obecnie w całości jest wynajęta. W skład nieruchomości wchodzi 2 100 m2 wybudowanych dla firmy komputerowej Veracomp. Inwestycja zakończona w 2001 roku. Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 13 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Baza magazynowa BIK Rybitwy – 1 710 m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, z wysokością pomieszczeń 8 m oraz czterema regulowanymi rampami. GMG Baza magazynowa – powierzchnia magazynowobiurowa na południowym-wschodzie Krakowa. Otwarta do użytku w 1999 roku. Baza składa się z 1 050 m2 wysokiego składowania, 460 m2 niskiego składowania oraz 850 m2 zaplecza biurowo-administracyjnego. www.ober-haus.pl Kraków plasuje się w czołówce niechlubnego rankingu na brak Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego. Dużo lepiej wygląda to w gminach i miastach w okolicy, gdzie w większości uchwalone są już MPZP. Nawet, jeśli spowoduje to zwiększenie podaży, to podobnie jak na rynku mieszkaniowym, będzie ona nieznaczna, z uwagi na to, że ziemia od zawsze była i jest nadal postrzegana jako świetna inwestycja. Brak MPZP powoduje, że ziemia nadal będzie w Polsce towarem, który w najatrakcyjniejszych punktach miast będzie leżał odłogiem. Ceny Nowe projekty Kraków Airport Logistics Center – zlokalizowane w Modlniczce, 300 m od planowanej obwodnicy Krakowa S7. Inwestycja położona jest na około 31,5 ha. Wyjątkowo elastyczne i budowane zgodnie z wytycznymi przyszłego najemcy magazyny, których docelowa powierzchnia wynosi 150 000 m2. Pierwsze powierzchnie będą dostępne od października 2008 roku. Popyt Roczny wynajem powierzchni magazynowej w 2007 roku kształtował się na poziomie 4 900 m2. Znaczny i ciągle zwiększający się popyt powoduje wzrost wydatków inwestycyjnych na nowoczesną powierzchnię magazynową w Krakowie i okolicach – szczególnie wzdłuż obwodnicy przy porcie lotniczym w Balicach, w Skawinie, Opatkowicach, jak również w rejonie Wieliczki. Czynsze Na koniec 2007 roku, czynsze za powierzchnie magazynową w wyższym standardzie wyniosły od 13,70 do 21,60 PLN/m2 (3,8 - 6 EUR), z dodatkowymi kosztami eksploatacyjnymi od 7,20 do 14,40 PLN/m2 (2 - 4 EUR) miesięcznie. Ober-Haus przewiduje nieznaczny wzrost czynszów w ciągu 2008 roku jako odpowiedź na relatywnie niską podaż i gwałtownie rosnący popyt. W 2007 roku w Krakowie ceny metra kwadratowego gruntu wzrosły nawet o 100%, a w najlepszych lokalizacjach nawet 200%. Prawdopodobne jest, że w 2008 roku nastąpi stabilizacja i wzrost cen w dobrych miejscach. Możliwa jest mała korekta cen w słabszych lokalizacjach. Niezmienną popularnością cieszą się małe działki pod zabudowę plombową w centrum miasta, jednak odstraszające dla potencjalnych inwestorów mogą być ich ceny. Coraz większa grupa przedsiębiorców musi się przygotować na to, że kupują nie metr kwadratowy działki, ale metr kwadratowy mieszkania, które da się na tej działce wybudować, gdzie ceny dochodzą nawet do 5 000 PLN/m2 (1 390 EUR). Wpływa to na ceny mieszkań w nowych inwestycjach w centrum miasta, nierzadko przekraczających 20 000 PLN/m2 (5 550 EUR). Średnia cena metra kwadratowego gruntu pod budownictwo jednorodzinne w aglomeracji krakowskiej rozumianej jako miasto i gminy przyległe: Libertów, Mogilany, Liszki, Czernichów, Zabierzów, Wielka Wieś, Zielonki i Michałowice, wynosi obecnie około 200 PLN/m2 (55 EUR). Średnie ceny w najlepszych lokalizacjach Krakowa takich jak Wola Justowska, Salwator, Dębniki, Bronowice wynoszą obecnie odpowiednio: 1 000 PLN/m2 (280 EUR), 1 500 PLN/m2 (420 EUR) i 850 PLN/m2 (240 EUR). Najniższe ceny działek nieuzbrojonych utrzymują się na obszarze południowo - wschodnim: Prokocim, Bieżanów, Rybitwy, Płaszów, gdzie średnia wynosi 250 PLN/m2 (70 EUR). Spowodowane jest to bliskim sąsiedztwem terenów przemysłowych i relatywnie słabą komunikacją z centrum miasta i innymi dzielnicami. Grunty Popyt Podkrakowskie gminy na topie Inwestorzy zarówno indywidualni, jak i deweloperzy poszukują działek w promieniu 20 km od centrum miasta, uzbrojonych, z lokalnymi drogami, z dobrym dojazdem do centrum. Deweloperzy wiedzą, że środki finansowe zainwestowane w grunty, w niedalekiej przyszłości się zwrócą. Wartość gruntów co rok systematycznie wzrasta. W dalszym ciągu inwestowanie w ziemię jest opłacalną formą lokaty kapitału, zwłaszcza w wielu Podaż Podaż gruntów zarówno pod budownictwo mieszkaniowe jedno i wielorodzinne, jak i komercyjne jest wciąż niewystarczająca. Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 14 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 pięknych, a do tej pory troszkę zapomnianych, lokalizacjach – okolice Liszek, Wołowic, Kryspinowa, Bolechowic i Tyńca. Są to miejsca, gdzie jest dobra infrastruktura, świetny dojazd, panoramiczne widoki na góry, zieleń i malownicze skałki. www.ober-haus.pl zachodniej i północnej części miasta. Największa liczba nowych inwestycji mieszkaniowych realizowana jest w Podgórzu, na Ruczaju, w Bronowicach, na Prądniku Białym i Czerwonym. Podaż nowych mieszkań wciąż nie zaspokaja popytu. Sytuacja jednak ulega zmianie. Wzrasta liczba oddawanych mieszkań, jak również liczba inwestycji będących obecnie w realizacji. Rynek mieszkaniowy Stabilizacja rynku Ceny W 2007 roku średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wzrosła o 4% i obecnie wynosi 7 500 PLN/m2 (2 080 EUR). W centrum miasta średnia cena osiąga poziom 15 000 PLN/m2 (4 170 EUR), a w przypadku wyjątkowo atrakcyjnych lub luksusowych nieruchomości położonych w okolicy Rynku Głównego 25 000 PLN/m2 (6 940 EUR). W roku 2008 przewiduje się dalszy wzrost cen na poziomie 4-5%. Popyt Aktualnie na rynku jest coraz więcej transakcji, w których klienci kupują nieruchomości już będące w budowie lub nawet wybudowane. Najszybciej sprzedają się mieszkania w bardzo dobrych lokalizacjach, niekoniecznie w ścisłym centrum, ale z dobrą komunikacją miejską takie jak: Bronowice, Krowodrza. 50% nabywców poszukuje mieszkań o powierzchniach z przedziału 40 – 60 m2. Nowe projekty Salwator City – inwestycja realizowana przez lokalnego dewelopera Salwator przy ul. Zapolskiej w Bronowicach. Ceny zawierają się w przedziale od 8 000 PLN/m2 (2 220 EUR) do 11 200 PLN/m2 (3 110 EUR). Firma planuje wybudować 1 000 mieszkań w czterech etapach. Wciąż dostępne jest około 11 % mieszkań (z oferowanych do tej pory 690) • Szlacheckie Wzgórze, MZMS Inwestycje Sp. z o.o. Podaż W 2007 roku do użytku oddano 4 921 nowych mieszkań. Przewiduje się, że w roku 2008 w Krakowie oddanych zostanie ponad 7 000 nowych mieszkań. Liczba takich mieszkań może być większa, lecz brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego spowalniają inwestycje. Najaktywniejszymi deweloperami na lokalnym rynku są: Salwator, Budomat, Dom-Bud, Proins, Inter-Bud, Leopard, Fronton. Kolejne inwestycje realizują również deweloperzy zagraniczni: Invest-House, Verona Building, Novo Maar, Maylane Polska, Angel, Maexpa. Nowymi deweloperami na rynku krakowskim są: Atal, MZMS Inwestycje i Nowe Mieszkania. Prawie wszystkie nowe mieszkania oferowane są w stanie deweloperskim (do wykończenia). Największa liczba obecnie prowadzonych inwestycji jest w południowo - zachodniej, Valley Golf Village – zespół 166 ekskluzywnych apartamentów (I etap), zlokalizowanych w okolicy Krakowa, przy polu golfowym w Paczółtowicach. Projekt realizowany jest przez Maexpa Polska. Cena wynosi 8 350 PLN/m2 (2 320 EUR). Projekt oferuje komfortowe 2, 3 i 4-pokojowe apartamenty. W pobliżu znajdują się takie atrakcje jak: driving range, stadnina koni ze szkółką jeździecką, strzelnica sportowa oraz w okresie zimowym wyciąg narciarski. Szlacheckie Wzgórze – osiedle 47 domów jednorodzinnych budowanych w technologii tradycyjnej w miejscowości Wołowice, 15 km na zachód od centrum Krakowa. Wszystkie oferowane domy są wolnostojące ze zintegrowanymi garażami, zagospodarowanymi ogródkami i zewnętrznym wykończeniem w wysokim standardzie. Domy oferowane są w powierzchniach od 147 do 235 m2. Ceny zaczynają się od 4 000 PLN/m2 (1 110 EUR). Część domów jest obecnie zarezerwowana. Atrium Residence – nowoczesny kompleks mieszkaniowy składający się z 242 mieszkań (I etap) realizowany przez Acar Developer w dzielnicy Grzegórzki, na rogu ul. Cystersów i Al. Pokoju. Ceny kształtują się od 7 000 PLN/m2 (1 940 EUR) do 10 000 PLN/m2 (2 780 EUR). Do końca 2007 sprzedano około 30% mieszkań. Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 15 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 www.ober-haus.pl Wiślane Tarasy – zespół 900 mieszkań w sześciu budynkach zlokalizowanych na 5 ha w dzielnicy Grzegórzki, przy Wiśle i moście Kotlarskim. Ceny są zróżnicowane i zawierają się pomiędzy 8 000 PLN/m2 (2 220 EUR) a 11 000 PLN/m2 (3 060 EUR). Obecnie w sprzedaży oferowane są dwa budynki, w których jest 250 mieszkań, z czego do końca 2007 około 60% znalazło nabywców. Apartmenty Bronowice – 152 mieszkania realizowane przez, nowego na krakowskim rynku, dewelopera Atal w dzielnicy Bronowice przy ul. Nowosłowiczej. Wszystkie mieszkania oferowane są w cenie 6 740 PLN/m2 (1 870 EUR). Od początku października do końca 2007 roku sprzedano około 6% inwestycji. Do innych interesujących projektów można zaliczyć: Torre Verona, Garden Residence i II etap inwestycji realizowanej przez Mieszkaniowy As przy ul. Poznańskiej. Czynsze W 2007 roku ceny wynajmu wzrosły o 8%. W związku ze wzrostem cen mieszkań, rentowność wynosi poniżej 5%. Czynsz za 2-pokojowe mieszkanie w centrum wynosi obecnie ponad 2 500 PLN (700 EUR), a za najbardziej prestiżowe apartamenty na Starym Mieście trzeba zapłacić nawet 9 000 PLN (2 500 EUR). Wynajem typowego, najbardziej popularnego 3-pokojowego mieszkania o powierzchni 70 m2 zlokalizowanego na przedmieściach to obecnie koszt od 1 500 PLN (420 EUR) do 2 000 PLN (560 EUR) miesięcznie. Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 16 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 www.ober-haus.pl Katowice Dodatkowe trzy budynki (5 000 m2) zostaną ukończone w roku 2008. Rynek powierzchni biurowej Kompleks Atal – dwa budynki biurowe oferujące 1 800 m2 powierzchni klasy B. Podaż gwałtownie wzrośnie w nadchodzących latach Podaż Rok 2007 na Katowickim rynku powierzchni biurowych był czasem pozyskiwania najemców na istniejące zasoby. Obecny zasób powierzchni biurowej jest szacowany na 160 000 m2, z czego ponad połowa jest klasy A. Pozostałe to głównie starsze budynki, w których właściciele podnajmują niewykorzystane powierzchnie innym firmom. W roku 2007 do użytku zostało oddane 11 000 m2 w Green Park w Dolinie Trzech Stawów i w biurowcu klasy B+ Ligocka 103. Kolejne lata przyniosą znaczący wzrost podaży, głównie dzięki dużej skali inwestycji. Korfantego 2 – 12 500 m2 powierzchni klasy B ze średnim czynszem 36 PLN/m2 (10 EUR). Ostatnio została ukończona modernizacja wnętrz, a w 2008 roku budynek zyska nową fasadę. Obiekt jest wynajęty blisko w 100 %. Nowe projekty GTC Francuska – 10 500 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej przy Ul. Francuskiej będzie zrealizowane przez GTC do końca 2008 roku. GTC Mikołowska – w wyjątkowej lokalizacji w centrum Katowic, przy ul. Mikołowskiej, na początku 2009 roku oddanych zostanie 17 000 m2 w dwóch budynkach. Silesia Towers – nowa inwestycja realizowana przez Trigranit zakłada powstanie dwóch wieżowców. Jeden 54-kondygnacyjny budynek zaoferuje 60 000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej przy ul. Chorzowskiej, zaraz przy Silesia City Center. Zakończenie inwestycji planowane jest na II kwartał 2010. Francuska – Echo Investment – ogromna inwestycja polskiego dewelopera Echo, zlokalizowana na rogu ulic Francuskiej i Górnośląskiej, zaoferuje 70 000 m2 powierzchni biurowej. Budowa powinna rozpocząć się w połowie 2008 roku, a pierwsze budynki oddane zostaną do końca 2009 roku. • Francuska, Globe Trade Centre S.A. Główne obiekty biurowe: Altus – 13 000 m2 w centrum Katowic. Większość powierzchni pozostaje nadal bez najemcy. Średni czynsz (bez kosztów eksploatacyjnych) wynosi 43 PLN/m2 (12 EUR) miesięcznie. Obecnie główny najemca to Kredyt Bank. Chorzowska 50 – charakterystyczny biurowiec o powierzchni 22 000 m2. Głównym najemcą jest Mittal Steel Polska. Chorzowska 50 jest prawie w całości wynajęta. Millenium Plaza – zlokalizowany przy autostradzie A4, naprzeciwko CH Trzy Stawy. Powierzchnia budynku to 10 500 m2 i jest w całości wynajęta. Głównym najemcą jest Raiffeisen Bank, PricewaterhouseCoopers, PZU i Era. Green Park – zespół powierzchni biurowej klasy B+. W czterech oddanych budynkach oferowanych jest 6 000 m2 powierzchni. Silesia Business Park – naprzeciwko Silesia Towers, Skanska Property Poland zrealizuje cztery 11-kondygnacyjne budynki, po 10 000 m2 każdy. Dwa pierwsze budynki będą ukończone do końca 2009 roku. Silesia Atrium – nowa inwestycja realizowana przez Reinhold w północnej części Katowic przy ul. Korfantego. Modernizacja dawnego budynku drukarni zaowocuje 11 200 m2 powierzchni biurowej klasy A. Pierwszy etap zostanie ukończony w maju 2008 roku. Jupiter – biurowiec klasy A zostanie zrealizowany przy ul. Sokolskiej w samym centrum Katowic. Zaoferuje 5 000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Popyt Popyt na powierzchnie biurowe w Katowicach ciągle rośnie. Altus jest dobrym wskaźnikiem dynamiki rynku: w 2007 Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 17 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 zostało wynajęte jedynie 35 % powierzchni, a obecnie budynek wynajęty jest w całości. Roczne zapotrzebowanie wynoszące 40 000 m2, dynamiczny rozwój gospodarczy regionu oraz intensyfikacja inwestycji w infrastrukturę stwarza silne podstawy do inwestycji na tym rynku. Wskaźnik pustostanów wynosi 4,9 %. Czynsze Ceny wynajmu powierzchni biurowej w 2007 roku w dużej mierze pozostały na stałym poziomie. Czynsze za powierzchnie w budynkach o najwyższym standardzie wahają się od 36 do 61 PLN/m2 (10 – 17 EUR), podczas gdy te w budynkach o niższym standardzie wahają się pomiędzy 25 a 36 PLN/ m2 (7 – 10 EUR). Koszty eksploatacyjne także pozostały na niezmienionym poziomie od 7 do 11 PLN/m2 (2 – 3 EUR) w budynkach najwyższej klasy, a w pozostałych od 3,60 do 7 PLN/ m2 (1 – 2 EUR). Ober-Haus nie przewiduje znaczących zmian poziomu czynszów w 2008 roku. Rynek powierzchni handlowych Nowe obiekty w mniejszych miastach Podaż Dwa nowo otwarte w 2007 roku centra handlowe, zwiększyły zasób katowickiej powierzchni handlowej do 280 000 m2. Nowoczesne centra handlowe nie są zlokalizowane wyłącznie w Katowicach, lecz również w wielu sąsiadujących ze sobą miastach regionu. Od początku 2007 r. mniejsze miejscowości Górnego Śląska zyskują realizacje licznych projektów. OberHaus przewiduje, że ten trend będzie się umacniać w dwóch kolejnych latach, jako perspektywa dla rozwoju handlu w regionie. www.ober-haus.pl Główne centra handlowe: Silesia City Center – inwestycja Trigranit o powierzchni całkowitej (65 000 m2) otwarta w listopadzie 2005 roku. Powierzchnia handlowa wynosząca 40 000 m2 jest największą na Śląsku. Główni najemcy to Tesco (15 000 m2), kilka restauracji, kino i centrum rozrywkowe, jak również 250 sklepów takich jak: Saturn, Zara, C&A, Empik, Reserved, Maks Sport, Royal Collection, Smyk i Almi Décor. Zaraz za SCC Trigranit realizuje również zespół mieszkaniowy z 1 000 mieszkań. CH AKS – 21 000 m2 otwarte w kwietniu 2005 roku w Chorzowie. 10 000 m2 wynajmuje Carrefour, a pozostałe 50 sklepów to m.in. Reserved, Bata i Cropp Town. Centrum jest w całości wynajęte. Dolina 3 Stawów – 45 000 m2 położone w wyjątkowej lokalizacji otoczonej jeziorami i lasem, w pobliżu autostrady A4. Główni najemcy to Real, Euro RTV AGD, Conforama i Go Sport. M1 – pierwsze centrum M1 w Polsce, otwarte w 1998 roku, przy trasie Katowice – Warszawa w Czeladzi. Centrum jest w całości wynajęte, a główni najemcy to Real i Praktiker. Platan Zabrze – otwarte w październiku 2003 roku, 33 000 m2 powierzchni handlowej z 83 sklepami i punktami usługowymi. Główni najemcy to: Real, Deichmann, RTV EURO AGD, Carry, CCC, Sephora, Reserved i Go Sport. Plejada Bytom – otwarte w listopadzie 2000 roku, oferuje 80 sklepów i punktów usługowych, włączając Carrefour i innych ważnych najemców, tj. Promod, Vero Moda, Empik, Jysk, Euro RTV AGD, Vision Express, Maks Sport, Reserved i Bata. Ostatnio oddane inwestycje Focus Park Rybnik – całkowita powierzchnia 42 000 m2 oferuje 85 sklepów, liczne restauracje i wielosalowe kino. Centrum zostało otwarte w całości wynajęte we wrześniu 2007 roku. Plaza Sosnowiec – 33 000 m2 zostało otwarte na początku 2007 w centrum Sosnowca. Plaza Sosnowiec jest w 100 % wynajęta. Forum Gliwice – 46 000 m2 zostało otwarte w 2007 roku. Centrum jest w całości wynajęte. Nowe projekty • Silesia City Centre, TriGranit Development Polska Sp. z o.o. Focus Park Gliwice – kompleks 140 000 m2 ze 140 sklepami i kinem wielosalowym. Obecnie trwa proces komercjalizacji inwestycji z otwarciem zaplanowanym na początek 2010 roku. Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 18 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 CH Pogoria – wiosną 2008 roku planowane jest otwarcie inwestycji Casino Group. Główne ulice katowickiego centrum również odgrywają ważną rolę na rynku powierzchni handlowych. Najatrakcyjniejsze spośród nich są ul. 3 Maja (popularne sklepy odzieżowe dla młodych), ul. Stawowa (gastronomia) i ul. Staromiejska z Pasażem Monopol, znane z luksusowych sklepów. Inny znany pasaż handlowy jest zlokalizowany w budynku biurowym Altus. Popyt Z populacją 4,8 miliona, rosnącym zatrudnieniem i stale poprawiającymi się wskaźnikami ekonomicznymi, popyt na powierzchnie handlowe w Katowicach i na Śląsku nadal dominuje nad podażą. Siła nabywcza w regionie ustępuje jedynie Warszawie. Wskaźnik pustostanów wynosi 0,5%. OberHaus nie przewiduje spadku popytu w najbliższej przyszłości, można spodziewać się, że nowe zapotrzebowania będą przekierowane na mniejsze miasta regionu. www.ober-haus.pl Główne parki magazynowe: Parkridge Centrum Dystrybucyjne Dąbrowa Górnicza – 64 000 m2 istniejącej powierzchni w pobliżu trasy E40 i międzynarodowej E75 z 61 000 m2 powierzchni planowanej. Główni najemcy to Saint Gobain, Valeo, DHL Fiege. Terminal Logistyczny Promont Tychy – 48 000 m2 w pobliżu drogi krajowej 92 z 23 500 m2 planowanej powierzchni w budowie. Główny najemca to Welz. ProLogis Park Chorzów – 145 000 m2 jest planowane do oddania w 6 budynkach w Chorzowie. ProLogis Park Sosnowiec – 47 000 m2 przy E40 i 12 km od autostrady A4. Główni najemcy to Milo, JAS FBG, ABC Data, Distriland, Delta Plus Wincanton. Popyt w dużej mierze przewyższa podaż, szczególnie na głównych ulicach handlowych miasta, a najbardziej poszukiwane są powierzchnie od 50 do 100 m2. Czynsze Ceny wynajmu wzrosły bardzo nieznacznie w roku 2007 i OberHaus przewiduje, że pozostaną na niezmienionym poziomie w roku 2008. Średnie czynsze w centrach handlowych wynoszą od 90 do 126 PLN/m2 (25 – 35 EUR) z opłatami eksploatacyjnymi dodającymi od 9 do 13 PLN/m2 (2.50 - 3.50 EUR). Czynsze na głównych ulicach wynoszą od 108 i 144 PLN/m2 (30 – 40 EUR). Rynek powierzchni magazynowych Silny i rozwijający się rynek Podaż Katowice i Górny Śląsk plasuje się na drugim miejscu (po Warszawie), jeżeli chodzi o rynek powierzchni magazynowych w Polsce. W 2007 roku całkowita powierzchnia w nowoczesnych parkach magazynowych szacowana była na 440 000 m2 z kolejnymi 256 000 m2 w trakcie budowy. Dzięki dobrze rozwiniętej sieci drogowej i kolejowej parki logistyczne lokują się w całym regionie, poza ścisłym centrum. • ProLogis Park Chorzów, ProLogis ProLogis Park Będzin – 34 100 m2 istniejącej powierzchni blisko autostrady A4 i międzynarodowej trasy E75. Głównym najemcą jest Ahold Polska. W planie jest kolejne 22 000 m2 Panattoni Bielsko – Biała – położone kilka kilometrów od centrum Bielska w pobliżu międzynarodowej trasy E75. Do oddania planowane jest ponad 100 000 m2. Śląskie Centrum Logistyczne Alliance – położone 20 km od Dąbrowy Górniczej, a realizowane przez Menard Doswell. Do wybudowania zaplanowano 86 500 m2 Śląskie Centrum Logistyczne – 65 000 m2 będzie zrealizowane w Sosnowcu, w pobliżu drogi ekspresowej S1 i autostrady A4. Diamond Business Park Gliwice – AIG/Lincoln zrealizuje 46 000 m2 przy autostradzie A4. Popyt Na Górnym Śląsku popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową jest bardzo wysoki i stale rosnący. Region Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 19 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 charakteryzuje się nie tylko dobrą infrastrukturą drogową i centralnym położeniem, ale także mocnym popytem wewnętrznym, rozwojem gospodarczym, Specjalnymi Strefami Ekonomicznymi oraz licznymi perspektywicznymi gruntami inwestycyjnymi. Powierzchnia wynajęta w 2007 roku jest szacowana na 220 000 m2. Głównymi najemcami na powierzchnie logistyczne i magazynowe są operatorzy logistyczni z branży motoryzacyjnej i budowlano-montażowej. Wskaźnik pustostanów jest bardzo niski i wynosi 4,7 % z perspektywami dalszego obniżenia. Czynsze Ceny wynajmu utrzymują się na poziomie 11,50 PLN/m2 (3,2 EUR) z efektywnymi czynszami od 9 do 10 PLN/m2 (2,5 – 2,8 EUR). Grunty Rynek ogromnych możliwości Podaż W Katowicach najbardziej atrakcyjne działki pod inwestycje przemysłowe i logistyczne znajdują się wzdłuż autostrady A4 oraz na terenie Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Oferowane na rynku tereny to głównie działki o powierzchni 5 000 – 60 000 m2, przy czym na obrzeżach Aglomeracji oraz przy głównych trasach wylotowych regionu (także przy autostradzie A4) przekraczają 150 000 m2. Podaż terenów przeznaczonych na obiekty handlowe (powyżej 2 000 m2) jest ograniczona, ponieważ najlepsze zostały już pozyskane przez inwestorów. Sieci supermarketów (np. Lidl, Plus, Biedronka) interesują się działkami w miejscowościach do 50,000 mieszkańców. Pod budownictwo mieszkaniowe oferowane są działki o powierzchniach od 10 000 – 50 000 m2. W 2008 roku można oczekiwać większej podaży gruntów ze względu na postępujące prace nad uchwaleniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Działek inwestycyjnych z koncepcją przeznaczenia pod budynki biurowe lub hotele jest w ofercie dość dużo, głównie o powierzchniach pomiędzy 2 000 a 8 000 m2. www.ober-haus.pl Ceny Działki przemysłowe i pod logistykę przy zjazdach z autostrady lub drogach szybkiego ruchu w Katowicach, Gliwicach czy Sosnowcu osiągają wartości powyżej 300 PLN/m2 (83 EUR), jednak możliwe jest też nabycie bardzo atrakcyjnego terenu już za 150 PLN/m2 (42 EUR). Niżej wyceniane są działki zlokalizowane w pobliżu ważniejszych tras komunikacyjnych, jednak niestanowiące „osi transportowych” regionu, tam ceny osiągają wartość poniżej 100 PLN/m2 (28 EUR). Uzbrojone działki znajdujące się w odległości kilkuset metrów od autostrady, z dobrym dojazdem, osiągają wartość 50 - 100 PLN/ m2 (14 – 28 EUR). Tereny pod inwestycje handlowe zlokalizowane w centrach miast lub przy dużych osiedlach osiągają ceny powyżej 500 PLN/m2 (139 EUR). Przy trasach przelotowych, np. Zabrze Gliwice, Rybnik - Gliwice, ceny wynoszą średnio 160 PLN/m2 (44 EUR). W mniej dynamicznie rozwijających się miejscowościach regionu, takich jak Czeladź czy Bytom, ceny nie rosną tak szybko - niektóre działki można nabyć nawet za 100 PLN/m2 (28 EUR). Tereny pod budownictwo mieszkaniowe, zlokalizowane w południowych i zachodnich dzielnicach Katowic, wyceniane są na poziomie 180 - 350 PLN/m2 (50 – 97 EUR). Koszt zakupu działki w Mysłowicach, Tychach, Mikołowie, w południowych dzielnicach Rudy Śląskiej oraz okolicy Gliwic to kwota ok. 100 - 150 PLN/m2 (28 – 42 EUR). Ceny za najmniej atrakcyjne działki nie przekraczają 90 PLN/m2 (25 EUR). Ceny małych atrakcyjnych działek w centrum (do 5 000 m2) przekraczają 1 400 PLN/m2 (389 EUR). Ober-Haus szacuje, że średni wzrost cen w roku 2008 wyniesie 20%. Najlepiej zlokalizowane działki w centrach miast mogą zdrożeć nawet o 200%. Najwyższą wartość, jeżeli chodzi o grunty pod budowę biur i hoteli, osiągają tereny zlokalizowane w centrum Katowic i Gliwic. Ceny przekraczają tu 2 000 PLN/m2 (556 EUR). W mniejszych miejscowościach ceny nie przekraczają 300 PLN/ m2 (83 EUR). Ceny wzdłuż tras łączących Chorzów i Katowice, Katowice i Sosnowiec wynoszą 200 - 500 PLN/m2 (56 – 139 EUR). Popyt Stałym zainteresowaniem cieszą się tereny pod działalność przemysłową i logistyczną zlokalizowane w pobliżu autostrady A4 (Gliwice) oraz trasy Warszawa - Cieszyn (przede wszystkim okolice, Sosnowca, Tychów, Czechowic-Dziedzic), jak również lokalizacje przy projektowanej autostradzie A1 i przy planowanym jej skrzyżowaniu z autostradą A4 oraz w pobliżu lotniska w Pyrzowicach. Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 20 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Popyt na działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe utrzymuje się na wysokim poziomie, w szczególności w dwóch najprężniej rozwijających się miastach: Katowicach i Gliwicach. Rynek mieszkaniowy Rynek szybkiego rozwoju Ceny Ceny mieszkań wzrosły w 2007 roku o 56 % do średniego poziomu 4 540 PLN/m2 (1 260 EUR). W 2008 roku przewidujemy dalsze wzrosty cen, ponieważ różnica pomiędzy podażą a popytem stale się powiększa. Podaż W roku 2007 do użytku zostało oddanych jedynie 325 nowych mieszkań, ale oczekujemy około 50% wzrostu liczby nowo oddanych mieszkań w roku 2008. Z powodu niskiej podaży – nie ma zbyt wiele mieszkań do kupienia, a te dobre zwykle sprzedają się w kilka dni – jest ogromny potencjał na nowe inwestycje. Głównymi czynnikami ograniczającymi nowe projekty są: brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i ograniczona ilość terenów z rozwiniętą infrastrukturą. www.ober-haus.pl Inwestycja Lotnisko – u splotu ulicy Francuskiej i ulicy Lotnisko w pobliżu Katowickiego Parku oraz Centrum Handlowego „Trzy Stawy” powstanie Projekt Lotnisko, który zakłada wybudowanie 12 budynków mieszkalnych mających od 6 do 12 kondygnacji. W pierwszej fazie realizowana będzie budowa 7 obiektów z ponad 900 lokalami mieszalnymi. Projekt zarówno osiedla, jak i poszczególnych mieszkań został stworzony z dużą dbałością o funkcjonalność, wygodę oraz komfort dla przyszłych mieszkańców. Dębowe Tarasy – to ponad 1 000 mieszkań budowane w czterech etapach. Projekt zostanie zrealizowany przy Silesia City Center przez Trigranit. Pierwszy etap (250 mieszkań) został sprzedany w lecie 2006 roku przez Ober-Haus. Ceny drugiego etapu wahają się pomiędzy 5 842 PLN/m2 (1 623 EUR) a 7 522 PLN/m2 (2 089 EUR). Rezydencja Parkowa – jeden z pierwszych luksusowych projektów apartamentowych w Katowicach. Rezydencja Parkowa to 11-kondygnacyjny budynek z 47 przestronnymi apartamentami, podziemnym parkingiem, klimatyzacją i salą fitness z sauną. Lokalizacja, przy ul. Jesionowej w północnej części miasta, jest bardzo atrakcyjna dzięki dużej dostępności komunikacji zbiorowej, pięknym widokom oraz spokojnemu zielonemu sąsiedztwu. Ceny od 5 700 PLN/m2 (1 500 EUR) do 8 968 PLN/m2 (2 360 EUR). Ligota Park – jest to zespół 9 pięciokondygnacyjnych budynków mieszkalnych. Kompleks składa się z 360 mieszkań. Inwestycja zlokalizowana jest na terenach zielonych pomiędzy dzielnicą Ligota i Brynów. Developer Atal S.A. oferuje sprzedaż mieszkań w cenie 5 000 PLN/m2 (1 388 EUR). Osiedle Bażantów – to dalszy rozwój projektu firmy MilleniumInwestycje w Kostuchnie. Deweloper oferuje mieszkania, apartamenty w luksusowym inteligentnym budynku oraz domy z zabudowie szeregowej. Zrealizowany zostanie również mały budynek rekreacyjny i handlowy. Popyt • Apartamenty Moderna, Globe Trade Centre S.A. Nowe projekty Apartamenty Moderna – nowoczesny kompleks mieszkalny realizowany przez GTC. Osiedle trzech nowych budynków o wysokości od 5 do 9 kondygnacji znajduje się w ścisłym centrum Katowic. Powstanie tu około 450 mieszkań o podwyższonym standardzie – duże okna, z widokiem na dwie a nawet trzy strony świata, balkony, tarasy i loggie przy każdym mieszkaniu. Łączny PUM inwestycji to około 26.000 PUM. Dzięki dynamicznemu wzrostowi gospodarczemu Śląska, wzrostowi pensji, spadkowi bezrobocia, wysokiej zdolności kredytowej ludności, dobrej sieci dróg, niskiemu standardowi i postępującej degradacji obecnych zasobów mieszkaniowych oraz licznym inwestycjom zagranicznym popyt na nowe lokale wciąż jest bardzo wysoki. Czynsze Rynek wynajmu może być określony jako rozwojowy z rentownością wynoszącą blisko 5%, z ograniczoną podażą Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 21 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 www.ober-haus.pl wysokiej klasy apartamentów. Średnie czynsze: 930 PLN (259 EUR) za mieszkanie 1-pokojowe, 2 i 3-pokojowe mieszkania wyceniane są od 1 240 PLN (344 EUR) do 1 660 PLN (461 EUR), natomiast apartamenty o wysokim standardzie do 4 405 PLN (1 160 EUR). Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 22 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Trójmiasto www.ober-haus.pl Allianz oraz Genfer Lloyd. Powierzchnia biurowa w REAL – 4 300 m2 powierzchni w centrum handlowym REAL. Rynek powierzchni biurowych Wyraźne ożywienie Podaż W trójmieście (Gdańsk, Gdynia oraz Sopot) nowoczesna powierzchnia biurowa szacowana jest na 226 000 m2. W 2007 roku na rynek dostarczono tylko około 11 400 m2, z czego większość w budynkach poddanych procesowi rewitalizacji. Powierzchnia biurowa w Manhattan – 4 000 m2 powierzchni w centrum handlowym Manhattan. Centrum Biurowe Heweliusza – 2 500 m2 powierzchni biurowej wcześniej nie oferowanej na rynku. Budynek biurowy przy ul Białej w Gdańsku - 4 000 m2 powierzchni całkowicie zmodernizowanej w 2007 roku. ANCORA - 4 000 m2 powierzchni biurowej w budynku z 1948 roku. w 2007 roku ukończono renowację budynku. Do największych biurowców na rynku zaliczane są: Budynek Prokom – obiekt o powierzchni 21 000 m2, zbudowany w 2005 roku dla czołowej firmy branży IT (jako główna siedziba firmy) Alfa Plaza Business Center – obiekt klasy A o powierzchni 13 300 m2, położony w Gdyni. Centrum Biurowe Hossa – jest to obiekt klasy B o powierzchni 9 300 m2, zlokalizowany w Gdyni przy ul. Władysława. Głównym najemcą jest Grupa Inwestycyjna Hossa S.A. • Grunwaldzka, Torus Sp. z o.o. Balic Business Center – 14 000 m2 powierzchni klasy B w Gdyni. Głównym najemcą jest Bank PKO S.A. Inwestycje planowane Allcon Dmowskiego – 4 900 m2 powierzchni w Gdańsku Wrzeszczu. W latach 2008/2009 zostanie oddana do użytku nowoczesna powierzchnia biurowa o wielkości ok. 120 000 – 130 000 m2. Większa cześć tej powierzchni przypadnie na trzy parki biurowe oraz duże budynki biurowe (np. TRYTON) i kilka budynków średniej wielkości (np. ALFA). Centromor – 8 000 m2 powierzchni w Gdańsku Głównym przy ul. Okopowej. Arkońska Business Park - Gdańsk, ul. Arkońska, Torus, 50,000 m2 till 2009 Chipolbrook – Investment – 4 900 m2 na ulicy Śląskiej w Gdyni. Główny najemca to Chińsko – Polskie Towarzystwo Okrętowe. Łużycka Office Park - Gdynia, ul. Łużycka, Allcon, 22,000 m2 Vigo – 7 000 m2 powierzchni biurowej w Gdańsku Wrzeszczu. Główni najemcy to Energobudowa, Hempel i Ergo Hestia. Gdańsk,ul.Grunwaldzka - Hossa, 20,000-30,000 m2 Allcon Centrum Słowackiego – obiekt ma 6 000 m2 powierzchni biurowej. Położony jest w Gdańsku Rębiechowo. Główny najemca to Intel S.A. Alfa - Gdańsk, ul. Piastowska, Alfa Investment, 5,000 m2 Torus – oferuje 7 090 m2 powierzchni przy ul. Grunwaldzkiej w Gdańsku Przymorze. Głównymi najemcami są Gdańskie Wydawnictwo Oświatowe,Transcom,Towarzystwo Ubezpieczeń Tryton - Gdańsk, ul.Jana z Kolna, Echo Investment, 23,000 m2 Ka5 - Gdańsk, ul. Kartuska, Mart, 3,800 m2 Barracks - Gdańsk, ul. Grunwaldzka, Hossa, 9,000 m2 Gdańsk, ul. Abrahama - Konsultant, 7,000 m2 Gdańsk, ul. Hynka - Inpro, 1,100 m2 Gdańsk, ul. Reja - TON, 22,500 m2 Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 23 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Polnord - Centrum Uphagen - Gdańsk, ul. Uphagena, POLNORD, 13,000 m2 Sopot, ul.Powstańców Warszawy - NDI, 3,700 m2 Gdynia, Al. Zwycięstwa - AD Inwestycja, 2,000 m2 Popyt W 2007 roku wyraźnie odczuwalny był wzrost zainteresowania powierzchniami biurowymi wśród najemców. Szacuje się, że popyt na najbliższe lata to około 115 000 m2. Na koniec 2007 roku wskaźnik nie wynajętej powierzchni w budynkach: - klasy A zmalał do średniego poziomu 2,5 %, podczas gdy 12 miesięcy wcześniej wynosił 15 % - klasy B i B+ zmalał do poziomu ok. 7%, podczas gdy 12 miesięcy wcześniej wynosił 16,5 % Czynsze Czynsze najmu w budynkach biurowych Trójmiasta wynoszą ok. 45-65 PLN/m2 (12,5-18 EUR). Większość wynajmujących podaje stawki w walucie polskiej w przeciwieństwie do początków roku 2007, kiedy stawki były podawane jako równowartość EUR. Wysokość czynszów w roku 2007 wzrosła z 38 PLN/m2 (10,5 EUR) na początku roku do 65 PLN/m2 (18 EUR) na koniec roku. Wysokość opłat za powierzchnię klasy A nie zmieniła się na przestrzeni ostatniego roku i wynosi 14 PLN/m2 (4 EUR). www.ober-haus.pl Powierzchnie handlowe Wciąż miejsce dla nowych inwestycji Podaż W 2007 roku oddano do użytku ponad 140 000 m2 powierzchni handlowej. Całkowita powierzchnia handlowa w centrach handlowych trójmiasta to ponad 517 000 m2. 40 000 m2 z ostatnio oddanej powierzchni przypada na hiper- i supermarkety. Najważniejsze centra handlowe: Galeria Bałtycka – położona w Gdańsku Wrzeszczu, o powierzchni całkowitej 123 000 m2 , w tym 45 000 m2 powierzchni handlowej w całości wynajętej. Główni najemcy to Saturn, Carrefour, Peek & Clopenburg. Retail Park Matarnia – zlokalizowany w Gdańsku przy ulicy Słowackiego. Pierwszy etap inwestycji obejmuje 33 000 m2. Całkowita powierzchnia projektu to 72 000 m2. Do wynajęcia pozostaje około 5 000 m2 powierzchni na piętrze. Głównymi najemcami są Ikea, Obi, Electro World. W 2008 roku Ober-Haus przewiduje wzrost stawek czynszu do poziomu 65-70 PLN/m2 (18-19,50 EUR) za małe powierzchnie do 250m2 i do 50-60 PLN/m2 (14-16,50 EUR) za powierzchnie od 250 do 5000 m2. Prognozowany dalszy wzrost stawek czynszu dla małych najemców (do 250m2) związany jest z bardzo ograniczoną podażą powierzchni w istniejących budynkach oraz granicą wynajmu w nowych budynkach, określaną przez wynajmujących na co najmniej 250m2. Ponadto na rynku obserwuje się rekomercjalizację budynków biurowych, tj. rozwiązywanie umów (na czas nieokreślony) lub nie przedłużanie umów małym najemcom i oferowanie powierzchni biurowej dla najemców większych. W 2007 roku w Trójmieście pojawili się najemcy poszukujący powierzchni biurowej klasy A dla firm typu BPO, BPN, oraz R&D o wielkości od kilku do kilkunastu tysięcy m2 (średnio 5000m2). Można się spodziewać napływu kolejnych zagranicznych najemców tego typu w latach 20082010, ponieważ trójmiejski rynek pracy wciąż oferuje znaczny potencjał wysoko wykwalifikowanej i wyszkolonej kadry pracowników. • Retail Park Matarnia, Inter IKEA Centre Group Port Rumia Centrum handlowe AUCHAN – położony w Rumi przy ul. Grunwaldzkiej tuż obok Gdyni. Całkowita powierzchnia handlowa to 11 000 m2, w całości wynajęta, główni najemcy AUCHAN, Leroy Merlin, C&A. Gdańskie Centrum Handlowe Manhattan – zlokalizowane we Wrzeszczu przy ulicy Grunwaldzkiej o powierzchni 53 000 m2. H&M, Reserved, Kolporter, Ahold oraz Awans są głównymi najemcami. Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 24 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Popyt W 2007 roku wyraźnie odczuwalny jest wzrost zainteresowania powierzchniami handlowymi wśród najemców, a co za tym idzie, w ciągu 2007 roku wskaźnik nie wynajętej powierzchni zmalał do poziomu ok. 4 %, 12 miesięcy wcześniej wynosił 11 %. Można przypuszczać, że w 2008 roku wzrośnie zainteresowanie mniejszymi obiektami handlowymi w osiedlowych lokalizacjach. Może to wynikać z ograniczonej podaży gruntów w centrach miast lub nawet na ich obrzeżach, z przeznaczeniem na wielkopowierzchniowe obiekty handlowe, a także coraz większej liczby projektów łączących w sobie wiele funkcji, przede wszystkim funkcję mieszkaniową z handlowo-usługową. Wynika to z zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla wielu lokalizacji. Ponadto włączenie niewielkiej powierzchni handlowej i usługowej w projekty mieszkaniowe podnoszą atrakcyjność tych drugich. Malejąca w 2008 roku podaż powierzchni handlowych w nowych dużych centrach handlowych może prowadzić do zwiększenia zainteresowania już istniejącymi obiektami, a to będzie prowadzić do wzrostu stawek czynszu. www.ober-haus.pl Kowale I i II. W planach na 2008 rok jest wybudowanie około 80 000 m2 na terenie Trójmiasta. Do najważniejszych budynków magazynowych należą: ProLogis Park Gdańsk - Gdańsk Kokoszki, ul. Bysewska, zlokalizowany w przemysłowej dzielnicy Gdańska, w sąsiedztwie Obwodnicy Trójmiasta. Magazyny mają wolną powierzchnię prawie 27 000 m2. Główni najemcy - Emperia Holding, Solid Logistics, Marcopol, Lekkerlan, DSV, C.Hartwig Gdynia, Iron Mountain, DHL/Exel, Schenker. Czynsze Czynsze najmu w głównych centrach handlowych Trójmiasta wynoszą 43 - 144 PLN/m2 (12 – 40 EUR) i wzrosły w 2007 roku o 20%. Koszty serwisowe w głównych centrach handlowych Trójmiasta wynoszą 11 - 25 PLN/m2 (3-7 EUR) i utrzymują się na bardzo podobnym poziomie jak przed rokiem. Na głównych ulicach handlowych stawki czynszu wzrosły w 2007 o 35% i wynoszą na koniec 2007 roku 133 - 198 PLN/m2 (37 – 55 EUR) za lokal o powierzchni najmu około 100 m2. Wpływ na taki wzrost w 2007 roku miały przede wszystkim banki, które bardzo chętnie wynajmowały na swoje oddziały i punkty obsługi klienta powierzchnie przy głównych ulicach handlowych, niejednokrotnie zgadzając się na wyższe stawki czynszowe niż dotychczasowi najemcy z innej branży. • ProLogis Park Gdańsk, ProLogis Centrum Magazynowe Hutnicza - Gdynia, ul. Hutnicza. przemysłowa dzielnica Gdyni, sąsiedztwo portu gdyńskiego, terminal kontenerowy, powierzchnia 12 000 m2 ,w tym około 4 000 m2 wolnej powierzchni. Główni najemcy WKT Polska, Onninen Polska. Logistic Center Pruszcz Gdański - Pruszcz Gdański, ul. Zastawna, 500 m od Obwodnicy Trójmiasta, część autostrady A1, powierzchnia około 11 000 m2. Główni najemcy - Nagel Polska, LPP, Crown Packaging. Rynek powierzchni magazynowych Popyt Ogromny potencjał W 2007 roku wynajęto 73 000 m2 powierzchni. Zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową w roku 2008 szacuje się na 108 420 m2. Budowa nowoczesnych powierzchni magazynowych w Trójmieście i okolicach rozpoczęła się w 2007 r. Na początku 2008 roku wskaźnik nie wynajętej powierzchni wynosił 15%. Podaż Całkowita nowoczesna powierzchnia magazynowa w mieście: 84 000 m2 ProLogis Park Gdańsk, Centrum Magazynowe Hutnicza, Kowale I i II, oraz poza miastem 10 000 m2 Logistic Center Pruszcz Gdański. Przed rokiem 2007 nie było nowoczesnej powierzchni magazynowej w Trójmieście. W roku 2007 oddano około 94 000 m2 powierzchni ProLogis Park Gdańsk, Centrum Magazynowego Hutnicza, Logistic Center Pruszcz Gdański, Czynsze W 2007 roku stawki czynszu nie ulegały znaczącym zmianom i wynosiły od 11 - 20 PLN/m2 (3 - 5,5 EUR). Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 25 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Grunty Podaż wciąż niewystarczająca Podaż Trójmiasto posiada bardzo zróżnicowany poziom pokrycia terenu aktualnymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Podaż gruntów przeznaczonych zarówno na inwestycje mieszkaniowe, jak i komercyjne jest zdecydowanie poniżej oczekiwań potencjalnych inwestorów. Szacuje się, że na terenie Trójmiasta tylko ok. 35 % potrzeb potencjalnych inwestorów zostało zaspokojonych w 2007 roku. Powodem była hossa panująca na rynku nieruchomości w 2007 roku, a szczególnie w jego pierwszej połowie oraz bardzo duży napływ inwestycji. Największą liczbę atrakcyjnych działek posiadają gminy. Zarówno w Gdańsku, jak i Gdyni czy Sopocie, chcąc wykorzystać stale rosnące zainteresowanie gruntami, trójmiejskie urzędy przygotowały w 2007 roku sprzedaż ok. 35 atrakcyjnych działek, w tym kilkanaście w Gdańsku. Do najciekawszych należą sąsiadujące z Halą Olivia dwie działki o łącznej powierzchni 34 500 m2. Nieruchomość ta wyceniona została przez rzeczoznawców na ponad 50 000 000 PLN (13 888 000 EUR). Popyt Warto zaznaczyć, że zdecydowana większość klientów nie ma wyraźnie sprecyzowanych oczekiwań. Ważne jest, aby grunt miał taką lokalizację, która może przynieść zakładane zyski. Jeszcze dwa, trzy lata temu inwestorzy w zasadzie nie byli zainteresowani działkami z nieaktualnym planem lub też bez wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Rok 2007 przyniósł zmiany. Inwestorzy byli gotowi kupować działki z planem w trakcie uchwalania lub też sami występowali o warunki zabudowy po podpisaniu umów przedwstępnych warunkowych. Na terenie Trójmiasta brak jest podaży działek, na których można realizować obiekty handlowe o skali sprzedaży przekraczającej 2000 m2. Tereny, na których realizuje się takie obiekty zostały zakupione kilka lat temu. Szczególnym zainteresowaniem cieszyły się lokalizacje w centrach miast i w pasie nadmorskim. W takich lokalizacjach nie miała większego znaczenia powierzchnia działki. www.ober-haus.pl W lokalizacjach centralnych: Gdańsk 500-3 500 PLN (140-970 EUR) Sopot 1 200–7 000 PLN (330- 1 940 EUR) Gdynia 480–3 700 PLN (130-1 030 EUR) Na obrzeżach miast: Gdańsk 150-700 PLN (40-190 EUR) Sopot 560–1 500 PLN (155-415 EUR) Gdynia 180–800 PLN (50-220 EUR) Działki przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne: W lokalizacjach centralnych: Gdańsk 700-1 500 PLN (190-415 EUR) Sopot 1 900–6 500 PLN (570-1 805 EUR) Gdynia 680–1 800 PLN (190-500 EUR) Na obrzeżach miast: Gdańsk 90–1 000 PLN (25-280 EUR) Sopot 1 200–4 500 PLN (330-1 250 EUR) Gdynia 120–1 200 PLN (30-330 EUR) Warto podkreślić, że zdecydowanie najwyższe ceny osiągały działki zlokalizowane w pasie nadmorskim w takich dzielnicach Gdańska jak Jelitkowo, Brzeźno w Sopocie czy też w gdyńskiej dzielnicy Orłowo. Również bardzo wysokie ceny osiągały grunty zlokalizowane na Starym Mieście w Gdańsku, czy też w jego bezpośrednim sąsiedztwie. Jedną z najwyższych cen na rynku osiągnęła działka zlokalizowana w pasie nadmorskim w gdyńskim Orłowie. Cena transakcyjna wynosiła blisko 12 000 PLN/m2 (3 330 EUR). Rosnące ceny gruntów nie pozostały bez wpływu na wzrost kosztów budowy zarówno w projektach mieszkaniowych, jak i komercyjnych. W I półroczu 2007 roku średnio cena m2 gruntu stanowiła 8-12% kosztów budowy. Na koniec roku wskaźnik ten szacuje się na ok. 15-20% budowy. W ciągu 12 miesięcy 2007 roku ceny gruntów na terenie Trójmiasta wzrosły średnio o ok. 30%. Dalszy wzrost popytu na grunty przy stosunkowo niskiej podaży uprawnia twierdzenie, że będzie to nadal jedna z najbardziej opłacalnych inwestycji. Opłacalność inwestowania w grunty powoduje, że coraz większa liczba funduszy jest zainteresowana zakupem dużych areałów nawet przy braku na nich miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ceny Ceny gruntów zależne są przede wszystkim od lokalizacji, przeznaczenia i jego wielkości. Działki przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne osiągały następujące ceny za m2: Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 26 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 www.ober-haus.pl Rynek mieszkaniowy Popyt Stabilizacja W roku 2007, w Trójmieście (podobnie jak np. w Krakowie i Wrocławiu), deweloperzy musieli dokładać coraz więcej starań, aby sprzedać mieszkania (w porównaniu do roku 2006). Największe zapotrzebowanie jest na mieszkania 2 i 3-pokojowe o powierzchniach 40 - 60 m2 . Blisko 50% klientów poszukuje tego typu mieszkań, szczególnie w takich dzielnicach jak: Wrzeszcz, Śródmieście, Zaspa i Przymorze. Ceny W roku 2007 ceny mieszkań wzrosły o 20%. W Gdańsku nowe mieszkania kosztują od 5 500 PLN/m2 (1 530 EUR) do 13 000 PLN/m2 (3 610 EUR) i osiągają średnią 7 300 PLN/m2 (2 030 EUR). Na rynku wtórnym ceny metra kw. wynoszą od 4 900 PLN (1 360 EUR) do 14 000 PLN (3 890 EUR). Najwyższe ceny są osiągane w dzielnicach Jelitkowo, Brzeźno, Wrzeszcz i Śródmieście ze Starym Miastem, gdzie koszt metra kwadratowego wynosi od 9 000 PLN (2 500 EUR) do 19 000 PLN (5 280 EUR) W pobliskim Dolnym Sopocie ceny są wyższe niż w Gdańsku i wynoszą od 9 500 PLN/m2 (2 640 EUR) do nawet 21 000 PLN/m2 (5 830 EUR). W pozostałych dzielnicach Sopotu ceny wynoszą od 6 800 PLN/m2 (1 890 EUR) do 12 500 PLN/m2 (3,470 EUR). Ceny mieszkań w Gdyni są na podobnym poziomie jak w Gdańsku. Najdroższymi dzielnicami Gdyni są Kamienna Góra i Orłowo Morskie, gdzie za metr kw. trzeba zapłacić od 7 800 PLN (2 170 EUR) do nawet 17 500 PLN (4 860 EUR). Nowe projekty Brętowska Brama – inwestycja Przedsiębiorstwa Budowlanego Inpro Sp. z o.o., zlokalizowana w Gdańsku Wrzeszczu, przy ul. Słowackiego. Ceny kształtują się od 6 850 PLN/m2 (1,900 EUR) do 10 700 PLN/m2 (2,970 EUR). W 2007 roku z 207 mieszkań sprzedano 72%. Morena Park – Invest Komfort S.A w Gdańsku (Piecki - Migowo), przy ul. Wołkowyskiej. Ceny metra kwadratowego wynoszą od 6 850 PLN (1 900 EUR) do 8 130 PLN (2 260 EUR). Do końca 2007 roku blisko 95 % z 90 mieszkań zostało sprzedanych. Królewskie Wzgórze – Allcon Osiedla Sp. z o.o., Gdańsk (Piecki –Migowo), przy ul. Myśliwskiej. 680 mieszkań w 21 budynkach jest realizowane w kilku etapach. Ceny od 6 260 PLN/m2 (1 740 EUR) to 6 920 PLN/m2 (1 920 EUR). Sześć budynków (I etap) jest już sprzedanych. Sea Towers – Invest Komfort S.A., Gdynia, ul. Hryniewieckiego. Ceny od 6 960 PLN/m2 (1 930 EUR) do 24 000 PLN/m2 (6 670 EUR). Inwestycja oferuje 538 apartamentów w dwóch wieżowcach. Do końca 2007 sprzedano 75%. • Sea Towers, Invest Komfort S.A. fot. archiwum Invest Komfort S.A. Podaż W 2007 roku, w Gdańsku, Gdyni i Sopocie oddano 3 960 nowych mieszkań, jednak podaż jest znacznie ograniczona z powodu braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla bardzo wielu lokalizacji, głównie w Gdyni i Sopocie. W Gdańsku tylko 46 % powierzchni miasta posiada MPZP. W Gdyni i Sopocie pokrycie planem wynosi tylko 10%. Najbardziej aktywni na rynku deweloperzy to: Hossa, Ekolan, Allcon, Inpro, Invest Komfort. Ober-Haus przewiduje, że w 2008 roku zostanie oddanych 4 500 nowych mieszkań. Apartamenty na Polanie – Ekolan S.A., Gdynia, ul. Żniwna, 370 apartamentów. Ceny od 6 960 PLN/m2 (1 930 EUR) do 10 700 PLN/m2 (2 970 EUR). Do końca 2007 roku z I etapu sprzedano 37% apartamentów. W 2008 roku firma Neinver rozpocznie realizację ekskluzywnego kompleksu mieszkaniowego w Gdańskiej dzielnicy Wrzeszcz. Całkowita powierzchnia mieszkalna projektu o nazwie Puerta Del Sol wyniesie 160 000 m2 i realizowana będzie w kilku etapach. Czynsze Rentowność w centrum miasta wynosi 6%. Czynsze za apartamenty w wysokim standardzie w centrum wynoszą od 2 500 do 4 000 PLN (690 – 1110 EUR), a wynajem typowego 2-pokojowego, nowego mieszkania na przedmieściach, to wydatek 1 000 – 1 500 PLN (280 – 420 EUR). Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 27 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Wrocław Rynek powierzchni biurowych Nowoczesne powierzchnie w cenie Podaż W 2007 roku zasób nowoczesnej powierzchni biurowej podwoił się w wyniku nowopowstałych obiektów i wyniósł około 170 000 m2. Do najlepszych lokalizacji we Wrocławiu, poza ścisłym centrum, zalicza się południowe rejony miasta wzdłuż osi ulicy Powstańców Śląskich (Krzyki) oraz tereny na zachód od centrum, wzdłuż ulic: Legnickiej i Strzegomskiej (Fabryczna). Lokuje się tu coraz więcej centrów biznesu. Całkowita powierzchnia biurowa w mieście to ponad 180 000 m2. Nowo oddana do użytku powierzchnia biurowa w 2007 r. to ponad 80 000 m2, planowana na rok 2008 – 90 000 m2. Inwestycje we Wrocławiu realizowane są przez największych deweloperów: GTC, Skanska, Ghelamco, a także przez lokalnych inwestorów. Lokuje się tu coraz więcej centrów BPO a polityka tutejszych władz sprzyja nowym inwestycjom. Dotychczas swoje centra otworzyły we Wrocławiu Volvo, Capgemini, Siemens i inni. www.ober-haus.pl największy, 13 piętrowy biurowiec w mieście o powierzchni 30 000 m2 klasy A. Skanska Property Poland przewiduje termin realizacji I etapu: III/IV kw. 2008 roku. Kompleks Legnicka – Park – Popowice - część biurowa to około 6 000 m2 powierzchni użytkowej w standardzie B+. Termin oddania: V-VI 2008 roku. W trakcie komercjalizacji. Inwestor: spółka VICA INCEST Wrocławski Park Biznesu 2 - zlokalizowany przy trasie wylotowej na Poznań, przy ulicy Wołoskiej. Są to nowoczesne obiekty komercyjne z powierzchnią biurową klasy A. Łączna powierzchnia w 4 budynkach wyniesie 22 000 m2. Termin zakończenia I etapu 2007/2008 r. oraz II etapu-IV 2008 roku. Inwestor: Devco Sp. z o.o. Zachodnie Centrum Biurowe – zlokalizowane przy ulicy Strzegomskiej. W ciągu 5 lat ma powstać kompleks 5 – 8 biurowców o powierzchniach od 15 000 do 20 000 m2 przypadające na jeden budynek - w sumie około 100 000 m2. Inwestor: Archicom. Termin realizacji I etapu – 2008 roku. Główne budynki biurowe KGHM CUPRUM - 11 000 m2 powierzchni biurowej klasy „B”, zlokalizowany u zbiegu ulic Podwale, Sikorskiego w ścisłym Centrum Wrocławia. Inwestor: KGHM Cuprum. Końcowy etap komercjalizacji. Silver Forum - budynek położony jest w zachodniej części Wrocławia przy ulicy Strzegomskiej i zawiera powierzchnie biurowe klasy A i niewielką część usługową o łącznej powierzchni 13 500 m2. Powierzchnia biurowa jest w całości wynajęta. Inwestor: AD Management Sp. z o.o. (grupa Archicom). ARKADY WROCŁAWSKIE - część biurowa to powierzchnia 9 000 m2. Inwestor: LC Copr. Lokalizacja: Powstańców Śl./ Swobodna. Obiekt w całości wynajęty. • Globis, Globe Trade Centre S.A. Popyt Wynajęta powierzchnia wyniosła około 165 000 m2, co powoduje, że współczynnik pustostanów wynosi 2,5%. Z uwagi na planowane realizacje – w 2008 roku przybędzie podobnie jak w roku 2007 – ok. 90 000 m2, na które zapotrzebowanie jest niemalże 100%. Popyt na powierzchnię biurową jest głównie generowany zarówno przez dużych inwestorów zagranicznych, jak i instytucje finansowe obecne na polskim rynku. Nowe projekty GLOBIS Wrocław – usytuowany jest w centrum miasta, przy ul. Powstańców Śląskich, Powierzchnie biurowe klasy A zajmą w sumie 14 500 m2. Termin realizacji inwestycji: I-II kwartał 2008r. inwestor: Globe Trade Center S.A. We Wrocławiu jest duże zapotrzebowanie na lokale w biurowcach klasy A i B o powierzchniach od 20 – 60 m2, niestety dostępność takich powierzchni jest znikoma. Grunwaldzki Center - przy ulicy M.C. Skłodowskiej powstanie Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 28 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Czynsze Popyt na biura klasy A i B+ przewyższa podaż, co jest przyczyną nieznacznego wzrostu cen czynszów dla tego standardu. Stawki czynszów mieszczą się w przedziałach 43 – 65 PLN/m2 (12 –18 EUR) dla klasy A i B+, oraz 27 – 36 PLN/m2 (7,5 – 10 EUR) dla klasy B. Opłata eksploatacyjna: w granicach 11 - 15 PLN/m2 (3-4 EUR). Z uwagi na szybko rosnącą ilość powierzchni – ceny utrzymają się na tym samym poziomie lub nieznacznie wzrosną w skali roku. Zdecydowanie stracą na wartości czynszów budynki starsze, które nie mogą zaoferować tak bogatej infrastruktury i standardu. Rynek powierzchni handlowych www.ober-haus.pl Powstańców Śląskich. Powierzchnia handlowa 30 000 m2, około 130 sklepów, punktów usługowych, restauracji, kawiarni. Głównymi najemcami są: Delikatesy Alma, H&M, Royal Collection • Magnolia Park, Dynamiczny rozwój Podaż Całkowita powierzchnia w centrach handlowych Wrocławia wzrosła o około 60% do poziomu 490 000 m2. Nowe powierzchnie handlowe oddane do użytku w 2007 roku to: Pasaż Grunwaldzki, Arkady Wrocławskie, Magnolia Park. W planach oddania na 2008 rok są powierzchnie w centrach handlowych w Idylli Wrocławskiej przy ul. Horbaczewskiego około 80 000 m2, w rozbudowanej Galerii Strzegomskiej – 8 000 m2, w Parku Handlowym Bielany – 90 000 m2 oraz rozbudowanym obiekcie Renomy około 36 000 m2. Główne obiekty handlowe: Galeria Dominikańska – zlokalizowana przy Placu Dominikańskim, to powierzchnia handlowa 28 500 m2. Zlokalizowane jest tam ponad 100 sklepów oraz punktów usługowych m. in.: Media Markt, van Graaf, Cubus CH KORONA – to 65 sklepów oraz punktów usługowych, na powierzchni 31 000 m2. Głównymi najemcami są EURO TV AGD, GO SPORT. W obrębie tego centrum dodatkowo znajdują się Real, Castorama. Ostatnio oddane obiekty handlowe Pasaż Grunwaldzki – 51 000 m2 powierzchni handlowej, na którą składa się ponad 200 sklepów. Najwięksi najemcy: Delikatesy „Tradycja I Jakość”, ZARA, H&M, C&A, SATURN, MULTIKINO Magnolia Park – ul. Legnicka - powierzchnia handlowa około 75 000 m2, na których znajduję się 250 sklepów, restauracji, kawiarni i punktów usługowych takich jak: Tesco, Saturn, Peem &Cloppenburg, Smyk, C&A Centrum Handlowe Factory Outlet - powierzchnia handlowa około 10 000 m2 z 80 sklepami, których głównymi najemcami są: Mango Outlet, Nike, Reebok, Vero Moda Nowe Projekty Idylla Wrocławska – inwestycja planowana do realizacji przez Mayland, kompleks handlowy o powierzchni 50 000 m2 z 145 sklepami i punktami usługowymi, będzie położony w zachodniej części miasta, w pobliżu przyszłej obwodnicy. Otwarcie planowane jest na 2010 rok. Renoma – budynek przy ul. Świdnickiej pochodzący z 1928 roku, obecnie odnawiany i przebudowywany, aby osiągnął najwyższe standardy i nowoczesny wygląd. Docelowo 100 000 m2 powierzchni, z czego 36 000 m2 zajmie 120 sklepów. Zakończenie planowane na koniec 2008 roku. Popyt Popyt na wrocławskie, nowoczesne powierzchnie handlowe pozostaje na stabilnym, wysokim poziomie, koncentrując się wokół centrów handlowych. Rynek inwestycji w nieruchomości handlowe przyciąga głównie kapitał z Niemiec, Austrii, Holandii, Francji, Wielkiej Brytanii i Irlandii. Liczba pustostanów jest na poziomie 2,7% ARKADY WROCŁAWSKIE – obiekt zlokalizowany przy ulicy Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 29 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Czynsze Na przestrzeni roku 2007 stawki czynszu za wynajem powierzchni handlowych we Wrocławiu wzrosły o 30 %, z około 140 do 200 PLN/m2 (40 – 55 EUR). Opłaty dodatkowe, serwisowe dla tych powierzchni wynosiły w ubiegłym roku średnio od 11 - 15 PLN/m2 (3-4 EUR). Czynsze lokali handlowych na głównych ulicach handlowych wahały się w przedziale od 150 do 235 PLN/ m2 (42 – 65 EUR). Wskaźnik metrażu powierzchni handlowej na 1000 mieszkańców wzrósł z 380 m2 do 630 m2, z tego powodu prognozuje się w 2008 roku niewielką korektę cen wynajmu. Jedynie ceny w najlepszych lokalizacjach pozostaną bez zmian lub będą nieznacznie rosły. www.ober-haus.pl działalność produkcyjną. Docelowa wielkość projektu ok. 80 000 m2. Panattoni Park Wrocław - nowoczesne centrum dystrybucyjne o aktualnej powierzchni 84 000 m2 oraz dużym potencjale na dalszą rozbudowę. Popyt Dynamiczny rozwój rynku Zainteresowanie regionem Dolnego Śląska nie słabnie i przewiduje się, że w nadchodzących 2 latach popyt na wynajem nowoczesnej powierzchni magazynowej wyniesie ok. 150 000 m2, stąd liczne inwestycje w budowy magazynów. Wskaźnik pustostanów wynosi około 4%. Popyt generują głównie operatorzy logistyczni. Udział w rynku operatorów logistycznych od lat systematycznie rośnie, ponieważ coraz więcej firm decyduje się na outsourcing usług związanych z magazynowaniem, logistyką oraz transportem. Podaż Czynsze Wrocławski rynek powierzchni magazynowych rozwija się bardzo dynamicznie. Nabrał rozpędu ze względu na bliskość kilku dużych specjalnych stref ekonomicznych. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że to miasto sąsiaduje z autostradą i posiada dobrze rozwiniętą ogólnokrajową infrastrukturę komunikacyjną. Obecnie zasób nowoczesnych powierzchni magazynowych wynosi już prawie 185 000 m2. Kolejne 160 000 m2 powierzchni magazynowej jest w budowie. Są to głównie powierzchnie w parkach magazynowych, zlokalizowane w bezpośrednim sąsiedztwie autostrady A4. Najemcy to głównie firmy obsługujące lokalny rynek konsumencki, a także znaczący operatorzy logistyczni oraz firmy z kapitałem zagranicznym, które głównie eksportują swoje produkty do Czech i Niemiec. Średni czynsz za powierzchnię magazynową, w okolicach miasta kształtuje się w granicach od 12 PLN/m2 (3.3 EUR) do 20 PLN/ m2 (4,5 EUR). Natomiast cena za powierzchnię magazynową poza miastem na koniec roku 2007 oscylowała w granicach od 10 PLN/m2 (2.8 EUR) do 12 PLN/m2 (3.3 EUR). Rynek powierzchni magazynowych Nowe projekty ProLogis Park Wrocław I - 160 000 m2, centrum logistyczne zlokalizowane na Bielanach Wrocławskich. Zakończenie: około 5 lat. • ProLogis Park Wrocław, ProLogis ProLogis Park Wrocław II - 45 000 m2 magazynów na wynajem położonych przy ulicy Kępińskiej. Parkridge Distribution Centre (Kąty Wrocławskie) - 85 000 m2, Centrum Logistyczne Parkridge CE Developments. Lokalizacja: węzeł A4 w rejonie Kątów Wrocławskich, zakończenie: kilka lat. Tiner Logistics Center - jest nowoczesnym parkiem magazynowym, zaprojektowanym z myślą o średnich i dużych najemcach, z przeznaczeniem na centra dystrybucyjne lub Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 30 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Grunty Popyt dominuje nad podażą Podaż Zasób gruntów w okolicach Wrocławia zarówno pod budownictwo mieszkaniowe, biurowe jak i magazynowe nie zaspokaja zapotrzebowania klientów indywidualnych i instytucjonalnych. Wrocław w 32% jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, co znacznie przyspiesza procesy inwestycyjne. Dostępność gruntów na tym obszarze jest ograniczona, ale pomimo wzrostu cen na przestrzeni ostatnich dwóch lat obserwuje się niesłabnące zainteresowanie zakupem. Ceny W ubiegłym roku ze względu na zwiększone zainteresowanie gruntami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe jedno i wielorodzinne ceny gruntów zaskakująco rosły. W pierwszych dwóch kwartałach 2007 roku ceny wzrosły dwukrotnie. Ceny gruntów w granicach administracyjnych Wrocławia wahały się od 200 PLN/m2 (56 EUR) na północy miasta, do 4 000 PLN/m2 (1,110 EUR) głównie w Centrum miasta. Prognozuje się, że w 2008 roku ceny gruntów mogą wzrosnąć maksymalnie o 15-20%. Cieszące się największą popularnością wśród transakcji zakupu działki w Centrum i na Krzykach charakteryzowały się cenami w przedziale od 1 000 PLN/m2 (280 EUR) do 2 700 PLN/m2 (750 EUR). W ościennych Gminach Wrocławia - Kobierzyce, Tyniec, Bielany - ceny gruntów wahały się od 350 PLN/m2 (100 EUR) – 1 200 PLN/m2 (330 EUR). Część zachodnia Wrocławia cieszy się ostatnio bardzo dużym zainteresowaniem wśród inwestorów ze względu na budowę stadionu, nowych tras i infrastruktury na Euro 2012 np. Ratyń – ceny tu kształtują się od 300 PLN/m2 (80 EUR) do 500 PLN/m2 (140 EUR). Popyt Największym zainteresowaniem cieszą się działki pod budownictwo jednorodzinne o powierzchni około 1000 m2, w pełni uzbrojone w media, najchętniej łącznie z kanalizacją, utwardzoną drogą, w bliskim sąsiedztwie terenów zielonych, w niewielkiej odległości od Wrocławia, ale z dogodnym dojazdem do Centrum. W przypadku działek pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne największy popyt występuje www.ober-haus.pl w rejonie dzielnicy Krzyki oraz w ścisłym Centrum, gdzie przeważnie budowane są luksusowe apartamenty. Ze względu na wzmożony napływ turystów do stolicy Dolnego Śląska bardzo poszukiwane są działki pod zabudowę hotelową w centrum jak również na trasie od Centrum w stronę lotniska. Rynek mieszkaniowy Miasto wież Ceny W 2007 roku średnia cena wzrosła o 10 % do 7 350 PLN/m2 (2 040 EUR). Wysokie ceny utrzymują się na Starym Mieście, Biskupinie i południowych dzielnicach Wrocławia – Ołtaszynie, Partynicach, Wojszycach, Krzykach, Borku. Jednak najwyższe ceny, jak w większości dużych miast, są w centrum, gdzie wynoszą od 8 000 PLN/m2 (2 220 EUR) do 16 000 PLN/m2 (4 440 EUR) za wyjątkowo atrakcyjne apartamenty w najlepszych lokalizacjach. Podaż W 2007 roku zakończono budowę 3 327 nowych mieszkań. Najaktywniejsi deweloperzy na lokalnym rynku to: Archicom, Atal, Dach-Bud, WPBM Mój Dom, Euro-dom, Pathway Plaza, Temar, Verona Buildings, Profit Development i Verity Development. W 2008 roku Ober-Haus przewiduje oddanie do użytku 5 000 mieszkań. Popyt Popyt jest napędzany przez powstawanie nowych miejsc pracy i napływ studentów. Największe zapotrzebowanie jest na 2 i 3-pokojowe mieszkania o powierzchniach od 40 - 70 m2. Takich lokali poszukuje blisko 65% klientów. Najważniejszym czynnikiem decydującym o zakupie jest lokalizacja (najlepsze to wciąż te w południowej części centrum), cena, funkcjonalność. W 2007 roku można było zaobserwować, że niektóre z ofert rynku pierwotnego wciąż nie są wyprzedane w 100%, a klienci mają jeszcze duży wybór. Sytuacja zmieni się na korzyść deweloperów wiosną 2008. Nowe projekty Słoneczna Aleja – Brzeg, ul. Słoneczna nowoczesny kompleks 23 domów w zabudowie bliźniaczej. Powierzchnia każdego domu to około 200 m2 na działce o pow. około 500 m2. Możliwość podzielenia każdego domu na dwa niezależne Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 31 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 www.ober-haus.pl mieszkania. Ceny zawierają się w przedziale od 3 900 do 4 300 PLN/m2. 2 baseny, centrum SPA, kawiarnie i restauracje. Przewidywane zakończenie inwestycji - wiosna 2010. Wileńska – Brzeg, dwie kameralne kamienice z mieszkaniami od 38 do 78 m2. Jedna to nowoczesny budynek z garażem podziemnym, a druga to adaptacja i modernizacja dawnego budynku koszarowego na cele mieszkalne. Ceny już od 3 700 PLN/m2. Centrum Południowe – GP Investment Sp. z o.o. zrealizuje 1 250 mieszkań w nowoczesnym centrum mieszkaniowobiurowo-handlowym przy ul. Gwieździstej i Powstańców Śląskich. Całkowita powierzchnia użytkowa projektu wyniesie 180 000 m2. Centrum ma być ukończone na koniec 2011 roku. Riverview Apartamenty – nowoczesny, ekskluzywny kompleks oferujący 134 wysokiej klasy apartamenty z widokiem na Odrę. Projekt zlokalizowany jest przy ul. Sikorskiego na Starym Mieście. Inwestycja jest realizowana przez Pathway Plaza. Ceny kształtują się od 9 000 PLN/m2 (2 500 EUR) do 16 000 PLN/m2 (4 440 EUR). Czynsze Wzrastające zapotrzebowanie generowane przez pracowników firm lokujących swoją działalność we Wrocławiu i okolicach powoduje wzrost cen wynajmu. Obecnie poziom czynszów jest porównywalny z krakowskim. Rentowność wynosi 6%. Najwyższe ceny wynajmu osiągają luksusowe apartamenty na Starym Mieście. Średni czynsz w centrum zaczyna się od 3 420 PLN (950 EUR) i dochodzi do 6 650 PLN (1 850 EUR), natomiast apartamenty w najbardziej prestiżowych dzielnicach, wykończone w wysokim standardzie osiągają czynsze na poziomie 8 000 PLN (2 220 EUR). Ceny wynajmu poza centrum wynoszą od 950 PLN (260 EUR) za mieszkanie 1 pokojowe, do 3 000 PLN (830 EUR) za 4-pokojowy apartament w nowym lub wyremontowanym budynku o wysokim standardzie. Podobnie, jak w innych miastach, małe 1, 2-pokojowe mieszkania są najbardziej popularne. • Riverview Apartamenty, Pathway Plaza Andaluzja – 1 200 mieszkań w dzielnicy Muchobór Wielki, przy ul. Granicznej, realizowanych przez Neinver Polska. Ceny zawierają się w przedziale od 6 100 PLN/m2 (1 690 EUR) do 6 900 PLN/m2 (1 920 EUR). Sprzedaż pierwszej puli 78 mieszkań zaczęła się na początku października 2007 roku (projekt wstrzymany). Platinum – projekt realizowany przez Archicom Development, przy ul. Inowrocławskiej. Nowoczesny budynek oferujący 115 mieszkań o powierzchniach od 30 do 116 m2. Średnia cena wynosi 9 000 PLN/m2 (2 500 EUR). Projekt jest prawie w całości sprzedany. Angel Wings – kompleks mieszkaniowy oferujący 1 200 mieszkań, zlokalizowanych przy ul. Traugutta i rzece Oławie. Inwestycję realizuje Angel. Ceny od 8 000 PLN/m2 (2 220 EUR) do 21 000 PLN/m2 (5 830 EUR). Sky Tower – 850 apartamentów realizowanych przez LC Corp., zlokalizowane w kwartale ulic Powstańców Śląskich, Wielkiej, Gwiaździstej i Szczęśliwej. Będzie to najwyższej klasy budynek mieszkaniowy w Polsce z 55-kondygnacyjną wieżą, biurami i częścią handlową. Wewnątrz kompleksu powstaną Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 32 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Poznań Rynek powierzchni biurowych www.ober-haus.pl powierzchni 19 000 m2. Inwestycja znajduje się na zachodzie Poznania, w pobliżu Lotniska „Ławica”. Główni najemcy to: Piotr i Paweł, Pekao, CC-Bank, PTF, Marketing Services, Softlab, Deloitte and Touch, Raiffeisen Bank oraz Allegro. Oba budynki są w całości wynajęte. Podaż Stary Browar – odrestaurowany, nowoczesny kompleks klasy A o powierzchni biurowej 6 000 m2 z 2003 roku. Obiekt zlokalizowany jest w centrum miasta przy ulicy Półwiejskiej. Najemcy to BRE Bank, Fortis Sp. z o.o., Pramerica Financial oraz Centrum Medyczne LIM. Budynek jest w całości wynajęty. Rynek powierzchni biurowej w Poznaniu zmienia się powoli. W 2006 roku podaż wyniosła około 121 000 m2, a w 2007 zwiększyła się o jedyne 12 000 m2. Około 60% budynków biurowych znajduje się w centrum miasta. Podaż nowych inwestycji jest ograniczana głównie poprzez brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Poznańskie Centrum Finansowe – pierwszy budynek biurowy klasy A o powierzchni 16 600 m2 w Poznaniu. Obiekt zlokalizowany jest przy pl. Andersa 5. Ukończony został w 2001 roku. Budynek jest w całości wynajęty. Głównymi najemcami są BZ WBK S.A., Pricewaterhousecoopers, Polkomtel. Ostatnio oddane budynki biurowe Kupiec Poznański – budynek klasy A o powierzchni 10 000 m2, położony w ścisłym centrum miasta, przy ul. Pl. Wiosny Ludów. Głównymi najemcami są: Bank Millennium, BNP Paribas, Berlitz, ING i firma doradcza HLB Frąckowiak i Wspólnicy Sp. z o.o. Podaż nowych projektów stopniowo rośnie Andersia – budynek firmy Von der Heyden Group, zlokalizowany przy pl. Andersa 5, został oddany do użytku w lipcu 2007 roku. Powierzchnia biurowa to 10 000 m2. Na niższych kondygnacjach znajdować się będzie również czterogwiazdkowy hotel hiszpańskiej sieci IBB (171 pokoi) oraz część usługowa na parterze budynku. Budynek jest w 97% wynajęty, główni najemcy to: Franklin Templeton Investments (6 500 m2), Ernst & Young, Grafton Recruitment Polska Sp. z o.o. i G.I. Probuild Sp. z o.o. Biurowiec przy Kaliskiej - biurowiec z powierzchnią usługowo – wystawienniczą w centrum Poznania. Powierzchnia użytkowa tego 3-kondygnacyjnego budynku wynosi 2 090 m2, z czego biura zajmą 813 m2, część usługowo-wystawiennicza 773 m2, a część magazynowa 505 m2. • Malta Office Park; Echo Investment S.A. Główne budynki biurowe Nowe projekty Globis – 12 000 m2 powierzchni biurowej klasy A, zrealizowanych w roku 2003 przez GTC, zlokalizowanych w ścisłym centrum miasta przy ul. Roosevelta. Budynek jest w całości wynajęty, główni najemcy to: BPH, Centertel, Bertelsmann, Lux Med i KPMG. Nowe Garbary Office Center - budynek biurowy firmy Property Group Meermann Chamartin - cały czas w trakcie realizacji. Sześciokondygnacyjny, nowoczesny budynek zlokalizowany jest w centrum miasta. Powierzchnia całkowita to: 8 000 m2, z czego 1 080 m2 to powierzchnia handlowo – usługowa usytuowana na parterze, a 6 850 m2 to powierzchnia biurowa. Budynek w 75% wynajęty, głównym najemcą jest Carlsberg, bank Millennium, firma Carry Sp. z o.o. Planowane oddanie budynku - maj 2008 roku. Delta - budynek biurowy oddany w 2003 roku, o łącznej powierzchni 11 000 m2 zlokalizowany w centrum Poznania przy ulicy Towarowej. Wybudowany i w większości wynajmowany przez lokalnego dewelopera firmę Ataner oraz Automobilklub Wielkopolski. W całości wynajęty. PGK I i II – bliźniacze budynki biurowe oddane do użytku w 2002 i 2003 roku przez firmę GE Capital Golub o łącznej Biurowiec Omega – nowoczesny, 15 – kondygnacyjny biurowiec przy ul. Dąbrowskiego buduje firma Ataner. Powierzchnia biurowa to 9 000 m2. Planowane oddanie budynku - połowa roku 2008. Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 33 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Malta Office Park - planowana inwestycja składa się z kompleksu sześciu niezależnych budynków, położonych przy jednej z głównych arterii komunikacyjnych Poznania – ul. Arcybiskupa Baraniaka. Budynek dostarczy 24 000 m2 powierzchni biurowej i 2 000 m2 powierzchni magazynowej. Planowane zakończenie inwestycji: I etap (6 900 m2) – wrzesień 2008, II etap (14 900 m2) - marzec 2009, III etap (6 300 m2) - kwiecień 2010. Popyt W 2007 roku powierzchnia wynajęta wyniosła około 127 000 m2. Popyt na nowoczesną powierzchnię biurową ciągle wzrasta, a najbardziej poszukiwane są biura wielkości 150 – 300 m2. Zapotrzebowanie rośnie głównie za sprawą banków i innych instytucji finansowych, jak również firm z branży marketingowej i consultingowej. Wskaźnik pustostanów ciągle spada i wynosi obecnie mniej niż 5 %. Bardzo prawdopodobne jest, że udział powierzchni, która pozostanie bez najemcy w 2008 roku, wyniesie blisko 0 %. Czynsze Stawki czynszu za powierzchnię biurową klasy A w ciągu roku rosły wolno od poziomu 43 – 47 PLN/m2 (12 – 13 EUR) do 50 – 54 PLN/m2 (14 – 15 EUR) na koniec 2007 roku. Opłaty serwisowe oscylują pomiędzy 7 a 18 PLN/m2 (2 – 5 EUR). Popyt na nowe powierzchnie biurowe nadal przewyższa podaż i taki stan będzie się utrzymywać także w przyszłym roku, co przełoży się na dalszy stopniowy wzrost czynszu. www.ober-haus.pl Plaza. Według planowanych na najbliższe lata inwestycji, w Poznaniu przybędzie wkrótce ponad 180 tys. m2 nowej powierzchni w centrach usługowo-handlowych. Ostatnio oddane obiekty handlowe Centrum Handlowe Factory Outlet - otwarte we wrześniu 2007 roku. Zlokalizowane jest w Luboniu przy autostradzie A2. Powierzchnia oddanego do użytku I etapu wynosi 10 000 m2. Zajmuje ją obecnie 70 sklepów. Centrum będzie jeszcze rozbudowywane. Docelowo przewidziano 120 sklepów ( w sumie 15 200 m2 powierzchni użytkowej). W centrum znajdują się m.in. sklepy: House, Diverse, Atlantic, Doramafi, Gino Rossi, Puma, Nike, Sphinx, Vip Collection, Próchnik, Wrangler/Lee. Polskie Meble - centrum wystawiennicze o powierzchni 12 500 m2 zlokalizowane przy al. Solidarności na Winogradach (północna dzielnica Poznania). Znajduje się tam 26 salonów meblowych o powierzchni od 200 do 700 m2. Galeria Pestka - projekt Centrum Pestka ma powierzchnię ponad 40 000 m2. W galerii znajduje się ok. 80 sklepów. Pierwszymi najemcami powierzchni handlowych są Praktiker (12 500 m2), Saturn (6 500 m2) i Carrefour (9 000 m2). Centrum znajduje się przy skrzyżowaniu al. Solidarności i ul. Mieszka I. Investycje Transakcje, jakie miały miejsce na rynku powierzchni biurowych w 2007 roku, to m.in. zakup biurowca przy ul. 27 Grudnia 3 przez firmę Grudnia Investment Sp. z o.o. od Weda Plus Sp. z o.o. Stopa zwrotu, w przypadku tej inwestycji, wynosi 6,4%. Kolejna transakcja to zakup biurowca przy ul. Ratajczaka przez brytyjski fundusz inwestycyjny. Rynek powierzchni handlowych Dynamiczny rynek Podaż W 2007 roku w Poznaniu, w działających już galeriach handlowych dostępne było około 407 000 m2 powierzchni. Do największych (ponad 40 000 m2) obiektów handlowych w mieście należą: Stary Browar (I i II etap), King Cross oraz Poznań • Poznań Plaza Nowe projekty Galeria Metropolis – centrum handlowo – rozrywkowo - rekreacyjne będzie realizowane przez Echo Investment, u zbiegu ulic Dmowskiego, Krauthofera i Dusznej. Całkowita powierzchnia centrum wyniesie około 122 000 m2. Oprócz 220 sklepów, powstaną tu także restauracje, kawiarnie i cześć rekreacyjna z wielosalowym kinem. Podpisane zostały już umowy najmu z operatorem kina - Centrum Filmowym HELIOS, a także firmą BC CLUB – operatorem centrum rozrywki. Termin zakończenia inwestycji to przełom 2008 i 2009 roku. Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 34 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 www.ober-haus.pl Galeria Malta - inwestycja hiszpańskiej firmy Neinver, zlokalizowana przy zbiegu ul. Abp. Baraniaka, Kaliskiej i Jana Pawła II. Planowana powierzchnia handlowa to 52 000 m2. W sumie na 153 000 m2 powstanie 200 sklepów i punktów usługowych, wielosalowe kino i food-court. Około 80 % powierzchni jest już zarezerwowane, m.in. dla delikatesów Piotr i Paweł, H&M, centrum fitness i Spa Reinhold Lifestyle. Otwarcie galerii planowane jest na IV kwartał 2008 roku. centrum handlowego Galeria Pestka. Obiekt sprzedała firma Walther Beheer, spółka zależna od niemieckiego Moebel Walther. Budowa Galerii została ukończona, obiekt został otwarty w lutym 2008 roku. Centrum Handlowe Łacina - realizowane przez Grupę Apsys, zlokalizowane przy rondzie Rataje. Całkowita powierzchnia centrum ma wynieść 120 000 m2, a powierzchnia użytkowa aż 57.000 m2 (Carrefour - 9 000 m2). W obiekcie powstanie market typu dom i ogród, 200 butików, 8 restauracji oraz kino z 10 salami. Do najemców centrum należą m.in. Empik, Zara i Sephora. Rozwój dzięki autostradzie A2 Popyt Zapotrzebowanie na powierzchnie w centrach handlowych oraz na głównych ulicach miasta jest bardzo duże i oczekujemy, że w dalszym ciągu będzie rosło. Obecna podaż nie zaspokaja dużego popytu, a dostępne powierzchnie handlowe wynajęte są w około 100 %. Do najbardziej poszukiwanych lokali należą te o powierzchniach 250 – 500 m2 w centrach handlowych i mniejsze 50 – 250 m2 na głównych ulicach handlowych miasta. Czynsze W roku 2007 czynsze w galeriach handlowych były stabilne i kształtowały się w Poznaniu na średnim poziomie 108 – 144 PLN/m2 (30 - 40 EUR) i są porównywalne do stawek najczęściej osiąganych w przypadku najmu lokali usługowo - handlowych na najpopularniejszych ulicach śródmieścia. W centrum miasta w Starym Browarze czynsze oscylują między 126 a 162 PLN/m2 (35 – 45 EUR). Natomiast w centrach poza centrum czynsze wynoszą 90 – 115 PLN/m2 (25 – 32 EUR). Opłaty serwisowe dla powyższych powierzchni stanowią odpowiednio 18 PLN/m2 (5 EUR) plus koszty reklamy 7 PLN/m2 (2 EUR) oraz 14 PLN/ m2 (4 EUR). Stawki najmu na najważniejszych ulicach miasta wzrosły o około 10% i wahają się pomiędzy 60 a 180 PLN/m2 (17 – 50 EUR). Wraz ze wzrastającym popytem - szczególnie na atrakcyjne lokale w głównych centrach handlowych miasta i na najważniejszych ulicach, jak np. Półwiejska, stawki najmu w roku 2008 mogą zostać podniesione. Inwestycje PBW II Real Estate Fund zawarł transakcję typu „forward purchase” dotyczącą przejęcia za 85 mln EUR poznańskiego Rynek powierzchni magazynowych Podaż Poznań wciąż rozwija swoją sieć nowoczesnych parków magazynowych, szczególnie w rejonie autostrady A2. Obecnie miasto oferuje prawie 669 000 m2 powierzchni magazynowej, z czego blisko 170 000 m2 jest w trakcie realizacji, a około 186 000 m2 czeka na najemcę. Głównymi deweloperami działającymi na lokalnym rynku są Panattoni, ProLogis i SEGRO. Ważne parki magazynowe: ProLogis Park Poznań, ProLogis Park Poznań II – 15 km na zachód od centrum Poznania, usytuowane naprzeciw siebie, po obu stronach drogi E30. ProLogis Park Poznań składa się z 4 budynków o łącznej powierzchni magazynowej i biurowej 44 000 m2. ProLogis Park Poznań II to 7 budynków o powierzchni 122 600 m2 (etap I – 45 000 m2). Panattoni Park Poznań – zlokalizowany na skrzyżowaniu dwóch ważnych arterii drogowych: krajowej Poznań – Wrocław nr 11 i autostrady A2, około 12 km od centrum Poznania. Łącznie około 93 000 m2 powierzchni magazynowej (największym operatorem jest H&M – 70 000 m2). W trakcie realizacji jest kolejny III etap inwestycji. •ProLogis Park Poznań, ProLogis Centrum Dystrybucyjne Parkridge Poznań – zlokalizowane przy autostradzie A2 we Wrześni, około 49 km od centrum Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 35 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Poznania. Docelowo inwestycja ma oferować około 138 000 m2, inwestorem jest Parkridge CE Developments. Prace budowlane prowadzone są w oparciu o umowę typu pre-let (czas realizacji około 8 miesięcy). CLIP Centrum Logistyczno - Inwestycyjne – zlokalizowane w Swarzędzu, przy międzynarodowej trasie E-30 Warszawa – Poznań – Berlin. Łącznie w dwóch budynkach magazynowych jest ponad 75 000 m2 (włączając około 2 000 m2 powierzchni biurowej). Tulipan Park Poznań – w Komornikach, w pobliżu drogi krajowej nr 5 i autostrady A2, realizowany przez Slough Estates. Docelowo park będzie dysponował 110 000 m2 powierzchni magazynowej. Na początku 2007 roku oddano I etap inwestycji liczący 24 500 m2. Kolejne etapy to 22 500 m2 i 63 000 m2. Jednym z najemców jest producent sprzętu medycznego Huntleigh Healthcare. Popyt Popyt jest wciąż na wysokim poziomie i znacznie przewyższa podaż. W związku z tym w kolejnych latach przewidywany jest dynamiczny rozwój tego sektora rynku nieruchomości w rejonie Poznania (głównie wzdłuż rozbudowywanej autostrady A2). Szacuje się, że w 2007 roku w rejonie Poznania wynajęto 140 000 m2 powierzchni magazynowej. Nowi najemcy to przede wszystkim operatorzy logistyczni oraz sieci sklepów (np. Piotr i Paweł). Czynsze Stawki najmu są obecnie na poziomie około 11 PLN/m2 (3 EUR) i prawdopodobnie wzrosną w 2008 roku z powodu coraz droższych gruntów inwestycyjnych. Natomiast wskaźnik pustostanów dla istniejącej powierzchni magazynowej utrzymuje się na poziomie około 6%. Grunty Rynek sprzedającego www.ober-haus.pl on nieznaczny. Ziemia nadal będzie w Polsce towarem, którego jest niedobór. Ceny Ceny mieszkań ustabilizowały się, a grunty drożeją w dość dynamicznym tempie. Od początku tego roku w lepszych lokalizacjach w Poznaniu ceny wzrosły nawet o 100%. Prognozuje się, że do połowy 2008 roku ceny gruntów mogę wzrosnąć o kolejne 20%. Średnia cena gruntów pod budownictwo jednorodzinne w aglomeracji poznańskiej, rozumianej jako miasto i gminy przyległe: Swarzędz, Kórnik, Komorniki, Dopiewo, Puszczykowo, Luboń, Tarnowo Podgórne, Suchy Las, Mosina, wynosi obecnie około 250 PLN/m2 (70 EUR). Średnie ceny w najlepszych lokalizacjach takich jak Sołacz, Stary Grunwald i Puszczykowo wynoszą obecnie odpowiednio: 1 500 PLN/m2 (420 EUR), 1 300 PLN/m2 (360 EUR) i 850 PLN/m2 (240 EUR). Najniższe ceny działek nieuzbrojonych utrzymują się na obszarze południowym: Luboń, Starołęka, Wiry, Czapury, Borowiec i wynoszą średnio 90 PLN/m2 (25 EUR).Spowodowane jest to bliskim sąsiedztwem lotniska NATO w Krzesinach. Popyt Inwestorzy poszukują działek w granicach miasta, uzbrojonych, z lokalnymi drogami, z dobrym dojazdem do centrum oraz z co najmniej ostateczną decyzją o warunkach zabudowy. Deweloperzy mają na uwadze, że środki finansowe zainwestowane w grunty, w niedalekiej przyszłości się zwrócą, ponieważ rocznie ich wartość wzrasta o kilkadziesiąt procent. W dalszym ciągu inwestowanie w ziemię jest opłacalną formą lokaty kapitału. Inwestycje Do największych transakcji na rynku gruntów można zaliczyć sprzedaż działki w dzielnicy Grunwald o powierzchni 4 079 m2 z przeznaczeniem pod budownictwo wielorodzinne za cenę 12 300 000 PLN (3 417 000 EUR). Inną znaczącą transakcją była sprzedaż 560 m2 terenu przy ul. Ostrówek na Śródce z przeznaczeniem pod budownictwo wielorodzinne za 3 600 000 PLN (1 000 000 EUR). Podaż Podaż gruntów, zarówno pod inwestycje mieszkaniowe jak i o charakterze komercyjnym, jest wciąż niewystarczająca. Nawet, kiedy w gminach i miastach zostaną uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, podaż działek wzrośnie jedynie chwilowo. Może to spowodować chwilowy spadek cen, ale podobnie jak na rynku mieszkaniowym będzie Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 36 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 www.ober-haus.pl Rynek mieszkaniowy Ożywienie Ceny Poznań jest obecnie jednym z najszybciej rozwijających się rynków mieszkaniowych w Polsce. Ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły w 2007 roku o 31 % do średniej 7 150 PLN/m2 (1 990 EUR), a nowe mieszkania zdrożały o 37 % do średniej 7 650 PLN/m2 (2 120 EUR). Na przedmieściach (Plewiska, Luboń) ceny nowych mieszkań wynoszą od 6 000 PLN/m2 (1 670 EUR) do 6 700 PLN/m2 (1,860 EUR). Ceny uzależnione są głównie od wieku budynku (ceny mieszkań w starych budynkach są niższe niż ceny młodszych mieszkań z rynku wtórnego; nie dotyczy to budynków młodszych niż 10 lat). Segment luksusowych apartamentów rozwija się dynamicznie. Ceny najbardziej atrakcyjnych apartamentów sięgają 12 000 PLN/m2 (3,330 EUR). Podaż W 2007 roku w Poznaniu wybudowanych zostało ponad 4 100 mieszkań, a w 2008 roku przewiduje się oddanie około 5 200 lokali. Największa podaż jest na przedmieściach, w dzielnicach niezbyt oddalonych od centrum Poznania. W tych lokalizacjach najłatwiej o działkę inwestycyjną. W centrum jest bardzo mało działek na sprzedaż, a brak planów zagospodarowania oraz inne przeszkody natury prawnej znacznie utrudniają procesy inwestycyjne. Popyt Popyt wciąż jest dużo wyższy niż podaż. Powoduje to wzrost cen. Rośnie zapotrzebowanie na duże mieszkania o powierzchniach od 80 m2 i większej (16 % klientów poszukuje takiego lokum). Jednakże 55 % z pośród potencjalnych nabywców jest zainteresowana mieszkaniem 2, 3-pokojowym o powierzchni 40 – 70 m2. • Parkowa Aleja, Maexpa Polska Willa Wierzbowa II – kolejny etap projektu Willa Wierzbowa. 63 apartamenty o powierzchni 48 – 81 m2. Ceny zawierają się od 8 560 PLN/m2 (2 380 EUR) do 9 420 PLN/m2 (2 620 EUR). Inwestycja jest zlokalizowana przy ul. Mostowej. Oddanie inwestycji planowane jest na koniec 2009 roku. City Park – realizacja City Park Sp. z o.o. w dzielnicy Grunwald (212 mieszkań w trzech budynkach). Charakterystyczny wygląd inwestycji nadają istniejące historyczne obiekty, a nowe budynki do nich nawiązują. Inwestor gwarantuje wysoką jakość dzięki połączeniu elegancji z funkcjonalnością. Do końca 2007 roku sprzedano blisko 65 % apartamentów. Ceny kształtują się od 7 700 PLN/m2 (2 140 EUR) do 10 600 PLN/m2 (2 940 EUR). Kasztanowa Aleja – 282 apartamenty o metrażach od 30 do 84 m2. Inwestycja realizowana jest przy ul. Wojskowej przez Echo Investment. Ceny od 8 900 PLN/m2 (2 470 EUR) do 11 500 PLN/ m2 (3 190 EUR). Do końca 2007 roku sprzedano 10% mieszkań z I etapu inwestycji. Casa Verona – projekt (117 apartamentów) realizowany przez Verona Building na Starym Mieście, przy ul. Garbary. Ceny od 8 350 PLN/m2 (2 320 EUR) do 12 840 PLN/m2 (3 570 EUR). W roku 2007 sprzedano jedynie kilka apartamentów. Zakończenie inwestycji planowane jest na rok 2010. Czynsze Nowe Projekty Parkowa Aleja – 40 apartamentów o powierzchni 32 – 117 m2, realizowanych przez Maexpa Polska przy ul. Mostowej w niewielkiej odległości od Starego Miasta. Ceny kształtują się od 8 240 PLN/m2 (2 290 EUR) do 10 910 PLN/m2 (3 030 EUR). Prawie 50 % mieszkań z inwestycji sprzedano do końca 2007 roku. Realizacja całego projektu przewidziana jest do końca 2008 roku. Średni czynsz za 3-pokojowe (70 m2) mieszkanie w centrum wynosi od 2 500 PLN (690 EUR) do 4 500 PLN (1 250 EUR). Stopa zwrotu inwestycji w centrum miasta wynosi 5%. Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 37 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Łódź Rynek powierzchni biurowych Dynamiczny rozwój Podaż W 2007 roku podaż powierzchni biurowej wyniosła 110 000 m2. Natomiast w roku 2008 przewidywane jest oddanie dodatkowo około 85 000 m2. W Łodzi stosunkowo mało jest biurowców klasy A i B, co zmieni się w perspektywie najbliższych dwóch lat wraz z oddaniem kolejnych inwestycji. Atutem miasta jest bardzo dobrze rozwinięta Łódzka Specjalna Strefa Ekonomiczna. Główne budynki biurowe Armada Business Park – biurowiec klasy B+ zrealizowany przez spółkę Copernicus Księży Młyn. Biurowiec zlokalizowany jest przy ul. Tymienieckiego i oferuje ponad 1 000 m2 powierzchni biurowej. Główni najemcy to: Bankowy Fundusz Leasingowy, Armada, Insights. Centrum Biurowe Faktoria – inwestycja firmy Inter-Mar. Zlokalizowana przy ul. Dowborczyków. Obecnie oferowane jest 2 800 m2 powierzchni biurowej, a w przyszłości planuje się jego rozbudowę. www.ober-haus.pl klasy A. W marcu 2008 roku, w I etapie oddane zostanie 10 000 m2. FORUM 76 – centrum biurowe klasy A, realizowane przez spółkę Faktoria, powstaje przy ul. Piłsudskiego. Docelowa powierzchnia wyniesie 12 000 m2. Zakończenie inwestycji planowane jest na IV kwartał 2008. Textorial Park – kompleks 3 budynków klasy A, realizowany przez St. Paul’s Developments Polska przy ul. Tymienieckiego w centrum miasta. Do końca 2008 roku, do użytku oddane zostanie około 11 000 m2. Popyt Popyt, szczególnie na nowoczesną powierzchnię biurową, będzie wzrastać. Najbardziej poszukiwane są biura wielkości 100 – 200 m2 dla mniejszych regionalnych firm oraz około 1 000 m2 dla dużych międzynarodowych korporacji. Wskaźnik pustostanów wynosi około 8%. Do końca 2008 roku Ober-Haus przewiduje spadek pustostanów do poziomu 5%. Czynsze W roku 2007 stawki czynszu za powierzchnię biurową klasy A/B wynosiły od 47 – 54 PLN/m2 (13 – 15 EUR). Opłaty serwisowe oscylują pomiędzy 7 a 14 PLN/m2 (2 – 4 EUR). W wyniku wzrastającego popytu czynsze będą rosły szczególnie za nowoczesną powierzchnię w centrum. ORION – biurowiec położony przy ul. Sienkiewicza, ukończony w 1978, a przebudowany w roku 2004. Całkowita powierzchnia biurowa wynosi 9 150 m2. Centrum Biznesu N&R – nieruchomość Awiator, zrealizowana przez spółkę N.R. przy ul. Kopcińskiego. Łączna powierzchnia biurowa to 8 000 m2. Nowe projekty University Business Park (GTC) – jedna z największych firm deweloperskich w Europie Środkowej. Realizuje dwa budynki biurowe (27 000 m2) na terenie pomiędzy al. Kościuszki a ul. Wólczańską. Zakończenie inwestycji planowane jest do końca 2008 roku. Fabryka Biznesu – inwestycja spółki o tej samej nazwie, zlokalizowana przy al. Politechniki. Centrum obejmie rewitalizację starej fabryki oraz nowo wybudowane budynki. Docelowo w roku 2009 ma powstać 58 000 m2 powierzchni • University Business Park, Globe Trade Centre S.A. Inwestycje Łódzkie Centrum Usług Philipsa – zlokalizowane przy ul. Sienkiewicza. W październiku 2007 przejęte zostało przez indyjski koncern Infosys Technologies, który będzie świadczył usługi finansowo-księgowe dla Philipsa. Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 38 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Rynek powierzchni handlowych Rynek „Manufaktury” Podaż Obecnie w Łodzi jest 370 000 m2 powierzchni handlowej. Największym obiektem w mieście jest słynne centrum handloworozrywkowe Manufaktura, której łączna powierzchnia wynosi około 200 000 m2 (w tym ponad 100 000 m2 przeznaczone dla handlu). W 2008 roku nie przybędzie znaczącej dodatkowej powierzchni. www.ober-haus.pl Czynsze Czynsze w galeriach handlowych dochodzą do poziomu 145 PLN/m2 (40 EUR). Natomiast w przypadku najmu lokali usługowo - handlowych zlokalizowanych na głównych ulicach w centrum miasta czynsze wynoszą średnio 110 PLN/m2 (30 EUR), a za najlepsze lokalizacje trzeba zapłacić nawet 220 PLN/ m2 (60 EUR). Rynek powierzchni magazynowych Rozwój dzięki centralnemu położeniu Główne obiekty handlowe Manufaktura – centrum handlowo – rozrywkowe, zrealizowane przez Apsys. Jedno z największych w Polsce, zlokalizowane w centrum Łodzi, dysponuje ponad 100 000 m2 powierzchni handlowej oraz restauracjami, muzeami, galeriami. Główni najemcy to: Leroy Merlin, Cinema City, Go Sport, H&M. Podaż Wykorzystując swoje centralne położenie w kraju, bliskość przyszłego skrzyżowania dwóch ważnych autostrad A1 i A2 oraz niedużą odległość od Warszawy, Łódź rozwija swoją bazę parków magazynowych. Powierzchnia magazynowa istniejąca oraz aktualnie w budowie, w Łodzi i okolicach (Stryków, Piotrków Trybunalski) wynosi około 511 000 m2. W tym rejonie w kolejnych 3 latach planowane jest oddanie dodatkowych 470 000 m2. Ważne parki magazynowe: • Manufaktura, Apsys Diamond Business Park – inwestycja zrealizowana przez AIG/ Lincoln, zlokalizowana 6 km od centrum miasta. Łącznie park dysponuje 60 000 m2 powierzchni magazynowej, z czego blisko 100 % jest wynajęte. Główni najemcy to: TPD, DHL Logistics, Hartwig Warszawa, Gillette i Kaufland. Galeria Łódzka – centrum handlowe oddane w 2002, zrealizowane przez ECE, zlokalizowane przy Al. Piłsudskiego. Całkowita powierzchnia handlowa to 40 000 m2. Główni najemcy to: Media Markt, Tesco, Go Sport. Tulipan Park Stryków – inwestycja firmy Slough Estates Polska (SEGRO), położona około 16 km od centrum Łodzi i tylko 3 km od przyszłego skrzyżowania autostrad A1 i A2. Obecnie jest to 76 000 m2, docelowo ma być 400 000 m2. Główni najemcy to Komfort, Azymut, Corning, Investa. Centrum Handlowe M1 – zlokalizowane przy ul. Brzezińskiej. Jest to inwestycja firmy Metro AG. Oferuje zarówno powierzchnie handlową w galerii jak i dla sklepów wielkopowierzchniowych. Główni najemcy to: Real, Media Markt, New Yorker. ProLogis Park Stryków – park magazynowy zrealizowany przez ProLogis, około 14 km od centrum Łodzi. Docelowo powierzchnia magazynowa wyniesie 115 500 m2. Popyt ProLogis Park Piotrków, ProLogis Park Piotrków II – projekt realizowany przez Prologi. Park magazynowy zlokalizowany jest na skrzyżowaniu tras A1 i E-67, docelowo 109 000 m2 i 125 000 m2 (II). Główni najemcy to Ahold, NOMI, Unilever. Zapotrzebowanie na powierzchnie handlowe utrzymuje się na stałym poziomie, przy podaży, która prawie w 100 % je zaspokaja. Najbardziej poszukiwane są lokale o powierzchniach 50 – 200 m2. Wskaźnik pustostanów jest bliski 0%. Panattoni Park Łódź – inwestycja Panattoni Poland. Planowana powierzchnia to 55 000 m2 (dostępna od września 2008). Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 39 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Inwestycja zlokalizowana jest w dzielnicy Widzew, w odległości około 6 km od centrum. www.ober-haus.pl dla inwestycji jest mała wydolność urzędów w rozpatrywaniu wniosków i wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego), na które często trzeba czekać prawie rok. Magistrat planuje w przyszłym roku wydzielić specjalną jednostkę, która będzie odpowiedzialna za wydawanie decyzji. Ceny Ceny gruntów wzrosły w ciągu roku 2007 nawet o około 30%. Zdecydowanie podrożały działki na granicach miasta i poza nim. Średnie ceny gruntów budowlanych wynoszą od 50 – 100 PLN/m2 (15 – 30 EUR) w Lublinku do 250 - 400 PLN/m2 (70 – 110 EUR) w Julianowie. Przewiduje się, że ceny w 2008 roku dalej będą rosły o około 20 %. • Diamond Business Park, AIG/Lincoln Popyt Popyt utrzymuje się na wysokim poziomie i dzięki dogodnej lokalizacji na przecięciu autostrad A1 i A2 będzie wzrastać. Powierzchnia wynajęta w 2007 roku wyniosła około 410 000 m2. W kolejnych latach szacowany popyt na powierzchnie magazynowe w rejonie Łodzi i Piotrkowa Trybunalskiego może wynieść około 440 000 m2. Nowi najemcy to przede wszystkim operatorzy logistyczni oraz firmy z branży elektronicznej. Czynsze Stawki najmu są obecnie na poziomie około 11 PLN/m2 (3 EUR) i prawdopodobnie w roku 2008 z powodu szybko rosnącej podaży nowych powierzchni utrzymają się na podobnym poziomie. Wskaźnik pustostanów dla istniejącej powierzchni magazynowej utrzymuje się na poziomie poniżej 5%. Popyt Liczni inwestorzy zagraniczni tacy jak Opal Property Developments czy St. Paul’s Development stanowią o sile popytu na grunty w Łodzi. Inwestycja w tereny pofabryczne jest bardzo opłacalną formą lokaty środków finansowych. Rynek mieszkaniowy Dominujący rynek pierwotny Ceny Ceny mieszkań na łódzkim rynku wtórnym wzrosły w 2007 roku o 18% do średniej 4 700 PLN/m2 (1 300 EUR), podczas gdy ceny mieszkań nowych o 25% do 6 250 PLN/m2 (1 740 EUR). OberHaus przewiduje dalszy 20% wzrost cen w roku 2008. Grunty Podaż Rewitalizacja centrum W roku 2007 w Łodzi oddano do użytku 754 nowych mieszkań. W roku 2008 przewiduje się realizację kolejnych 980. Do najbardziej aktywnych deweloperów w Łodzi należą: Opal Property Developments, SGI Komfort, J.W. Construction, Urbanica, BRE.locum, Profit Development i Maxbud. Obecnie najbardziej popularną i prestiżową inwestycją w Łodzi jest zakup apartamentów, zwanych loftami, w okazałych zabytkowych budynkach pofabrycznych. Podaż Podaż atrakcyjnych gruntów szczególnie pod zabudowę mieszkaniową jest niewystarczająca, co ma znaczący wpływ na ich cenę. Specyfiką łódzkiego rynku nieruchomości są liczne działki zabudowane starymi, zabytkowymi budynkami pofabrycznymi zlokalizowane w centrum miasta. W ostatnich latach takie grunty szybko znajdują inwestorów, którzy rewitalizują istniejące budynki przeznaczając je na mieszkania – lofty, bądź też centra handlowe czy biurowe. Ograniczeniem Popyt Potencjalni nabywcy szukają 2 i 3-pokojowego mieszkania Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 40 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 o powierzchni od 45 do 65 m2 w lokalizacjach z dobrym połączeniem komunikacyjnym i w sąsiedztwie terenów zielonych. Najbardziej popularne dzielnice do zamieszkania to: Retkinia, Widzew, Olechów i Radogoszcz. www.ober-haus.pl – 170 EUR). Najem mieszkania 2-pokojowego 37-50 m2 to koszt 700 – 900 PLN (190 – 250 EUR), głównie w dzielnicy Retkinia i Widzew. Bliżej centrum w nowszych budynkach za mieszkanie o powierzchni 50-60 m2 trzeba zapłacić 1 200 – 1 500 PLN (330 – 420 EUR). Natomiast w ścisłym centrum za apartament 70-90 m2 cena najmu kształtuje się na poziomie 2 500 do 4 000 PLN (690 - 1110 EUR). •U Scheiblera, Opal Property Developments Nowe projekty U Scheiblera – 420 loftów realizowanych przez Opal Property Developments w zabytkowym budynku pofabrycznym przy ul. Tymienieckiego. I etap tej inwestycji cieszył się ogromnym zainteresowaniem i został sprzedany w całości w krótkim czasie. Ostatnie apartamenty z I etapu osiągnęły cenę blisko 8 000 PLN/m2 (2,200 EUR). Obecnie w sprzedaży jest kolejny etap oferujący 200 apartamentów. Barciński Park – zrealizowany przez SGI Komfort przy ul. Tylnej. W projekcie jest 1 000 apartamentów. Ostatnie mieszkania z I etapu osiągnęły cenę 5 283 PLN/m2 (1 390 EUR). Zakończenie I etapu inwestycji (cztery budynki) to grudzień 2007. Plejada – 106 mieszkań przy ul. Przybyszewskiego realizowane przez Profit Development. Ceny metra kw. wahają się między 5 250 PLN (1 450 EUR) a 6 700 PLN (1 860 EUR). Do końca 2007 roku sprzedano około 40% mieszkań. Osiedle Szlacheckie – 200 mieszkań realizowanych przez BRE.locum przy ul. Podbipięty w dzielnicy Janów. Ceny metra kwadratowego zaczynają się od 5 960 PLN (1 660 EUR) do 6 100 PLN (1 690 EUR). Oddanie I etapu inwestycji planowane jest na początek 2009 roku. Czynsze Rentowność dla nowych mieszkań wynosi 7%. Ceny wynajmu są stabilne. Typowy miesięczny czynsz za 1-pokojowe mieszkanie o powierzchni 27-35 m2 wynosi 400 – 600 PLN (110 Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 41 ����������������������������� �������������������� Czego oczekują Państwo od swojego doradcy w biznesie? Dogłębnej znajomości całego rynku nieruchomości … … czy doświadczenia w rozwiązywaniu szczegółowych problemów Państwa branży? Adekwatnych porad opartych o długoletnie doświadczenie w branży … … czy nowatorskich rozwiązań pojawiających się problemów? … W Deloitte mamy to wszystko. Nasz zespół stanowi część ściśle współdziałającej, międzynarodowej grupy doradców, dostarczających lokalne rozwiązania dla działalności i transakcji o charakterze międzynarodowym. Dysponujemy doświadczeniem niezbędnym do wspierania naszych klientów, niezależnie od skali i skomplikowania prowadzonej przez nich działalności. Działamy w oparciu o dogłębną znajomość sektora nieruchomości na każdym rynku. Oferowane przez nas usługi umożliwiają klientom: identyfikację możliwości biznesowych oraz ryzyk na najwcześniejszym etapie procesu biznesowego; kontrolę kosztów transakcji; oszczędność czasu i zasobów przy realizacji złożonych transakcji. Niech nasze doświadczenie zacznie dla Państwa pracować. Więcej informacji na stronie www.deloitte.com/pl/nieruchomosci Audyt Podatki Konsulting Doradztwo Finansowe ul. Piękna 18, 00-549 Warszawa, Polska Tel.: +48 22 511 08 11, Fax: +48 22 511 08 13 www.deloitte.com/pl Nazwa Deloitte odnosi się do Deloitte Touche Tohmatsu, podmiotu prawa szwajcarskiego, jego firm członkowskich, a także ich właściwych spółek zależnych i stowarzyszonych. Jako podmiot prawa szwajcarskiego (stowarzyszenie), Deloitte Touche Tohmatsu ani żadna z firm członkowskich Deloitte Touche Tohmatsu nie ponosi odpowiedzialności wzajemnej za jakiekolwiek czyny lub zaniedbania. Każda firma członkowska jest oddzielnym i niezależnym podmiotem prawnym działającym pod nazwą „Deloitte”, „Deloitte & Touche”. Real Estate Market Reports 2008 www.deloitte.com Podatki ci prawo do korzystania z korzystnej metody kalkulacji podatku oraz dokonywania odliczeń od podstawy opodatkowania, za wyjątkiem opłat ponoszonych na rzecz ZUS. Budynki i budowle co do zasady podlegają amortyzacji podatkowej. Zapłacone odsetki od pożyczek (zwrócić trzeba jednak uwagę na zasady cienkiej kapitalizacji) i wydatki na modernizację traktowane są jako koszt uzyskania przychodu. Jednak, gdy właścicielem nieruchomości jest osoba fizyczna, rzeczona nieruchomość musi mieć związek z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zakup nieruchomości VAT – Co do zasady sprzedaż nieruchomości komercyjnej objęta jest standardową - 22% stawką podatku VAT. W przypadku sprzedaży budynku używanego, w stosunku do którego sprzedający nie miał prawa do odliczenia podatku VAT, transakcja taka jest zwolniona z opodatkowania VAT. Należy jednak zauważyć, że w praktyce takie przypadki zdarzają się rzadko i dotyczą głównie budynków wybudowanych przed 1993. Stawka podatku VAT obowiązująca w bieżącym roku przy sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych wynosi 7%, w związku z wprowadzeniem społecznego programu mieszkaniowego. Społeczny program mieszkaniowy, umożliwiający zastosowanie zredukowanej 7% stawki podatku VAT obejmuje: budynki mieszkalne jednorodzinne, których powierzchnia nie przekracza 300 metrów kwadratowych oraz lokale mieszkalne, których powierzchnia nie przekracza 150 metrów kwadratowych. Nieruchomości, których powierzchnia przekracza ograniczenia nakreślone dla społecznego programu mieszkaniowego, podlegają opodatkowaniu 22% stawką podatku VAT, ale tylko w części przekraczającej odpowiednio 150 / 300 metrów kwadratowych. Optymalizacje podatkowe – Od niedawna nowa metoda optymalizacji podatkowej zyskuje na popularności. Jej podstawą jest REIT tzn. zamknięty fundusz inwestycyjny. Główną zaletą prowadzenia działalności poprzez zamknięty fundusz inwestycyjny jest brak opodatkowania zysków osiąganych przez fundusz, do momentu ich dystrybucji do uczestników funduszu. Należy jednak zauważyć, iż odpowiednie planowanie podatkowe oraz zastosowanie właściwej struktury holdingowej może zminimalizować, a w niektórych przypadkach nawet wyeliminować opodatkowanie środków transferowanych z funduszu do jego uczestników. Zwolnienie podmiotowe przewidziane dla funduszy inwestycyjnych oznacza, iż opodatkowaniu nie podlegają m.in. przychody uzyskiwane z nieruchomości jak również zyski kapitałowe powstające na sprzedaży nieruchomości. Zaprezentowana struktura może zostać zaimplementowana zarówno przez nowych inwestorów oraz właścicieli nieruchomości, którym zależy na zmniejszeniu zysków kapitałowych powstających przy ich sprzedaży (lub zapobieganiu zmniejszenia ceny w przypadku sprzedaży udziałów). PCC – W wypadku transakcji zakupu nieruchomości, która nie podlega opodatkowaniu VAT (np. przy zakupie ziemi rolnej), zastosowanie znajdzie podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości. Ponadto, istnieje szereg możliwości optymalizacyjnych pozwalających na podniesienie wartości nieruchomości do wartości rynkowej dla celów podatkowych. W konsekwencji bez konieczności wydatkowania środków pieniężnych można zwiększyć wysokość ponoszonych kosztów podatkowych oraz zmniejszyć, a nawet całkowicie wyeliminować opodatkowanie przy sprzedaży nieruchomości. Przedstawiona powyżej optymalizacja może zostać zaimplementowana poprzez zastosowanie: step-up likwidacyjnego, wniesienie aportem przedsiębiorstwa lub zastosowania struktury ze spółkami osobowymi. Inne opłaty – Wysokość opłat notarialnych zależy bezpośrednio od wartości transakcji i może wynieść 10 000 zł. Opłata sądowa wynosi 200 PLN. Standardowa opłata dla pośrednika wynosi około 3% wartości transakcji. Opłaty notarialne oraz wynagrodzenie pośredników obłożone są 22% podatkiem VAT, który jest w pełni odliczany. Wynajem nieruchomości VAT – Wynajem powierzchni komercyjnych podlega opodatkowaniu standardową 22% stawką podatku VAT. Wynajem nieruchomości mieszkalnych nie podlega podatkowi VAT. Podatek od nieruchomości - Grunty, budynki oraz budowle używane w celu prowadzenia działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Stawki podatku różnią się w zależności od tego czy grunty i budynki przeznaczone są wyłącznie dla celów mieszkaniowych czy też związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. W 2008 roku poziom stawek kształtuje się następująco: od 0,71 zł do 3,71 zł w przypadku gruntów i od 0,59 zł do 19,01 zł w przypadku budynków. Przedstawione powyżej stawki podatku od nieruchomości kalkulowane są w skali rocznej i dotyczą Podatek dochodowy – Dochód osiągany przez osobę prawną z wynajmu nieruchomości podlega opodatkowaniu stawką 19%. Osoby fizyczne, osiągające dochody w wynajmu, płacą podatek dochodowy ustalony wg progresywnej stawki podatkowej - 19%, 30%, 40% lub jako przedsiębiorcy w stałej wysokości tj. 19% od wartości dochodu. W przypadku wyboru opodatkowania dochodu z wynajmu stałą stawką, podatnik tra- 43 Real Estate Market Reports 2008 www.deloitte.com W razie pytań na temat opodatkowania w Polsce prosimy o kontakt: metra kwadratowego powierzchni budynku lub gruntu. Roczna wysokość podatku dla budowli stanowi 2% ich wartości początkowej. Piotr Żarski – Partner, Deloitte, +48 22 511 0859, Grunt może również być przedmiotem użytkowania wieczystego. W takim wypadku roczna opłata jest kalkulowana na poziomie od 0,3 do 3% wartości gruntu, w zależności od klasyfikacji. Dominik Stojek – Senior Manager, Deloitte, +48 22 511 0854, or Marek Szczepanik – Manager, Deloitte, +48 22 511 0321. Sprzedaż W przypadku sprzedaży nieruchomości, podatek dochodowy od osób prawnych wynosi 19% od dochodu uzyskanego na tej transakcji. Osoby fizyczne co do zasady również płacą 19% podatek od dochodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości. Przepis ten dotyczy nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 roku. Jednak obowiązek podatkowy może nie zaistnieć w przypadku sprzedaży mieszkania, jeżeli sprzedawca był w nim zameldowany przez okres co najmniej 12 miesięcy. Nieruchomości zakupione lub oddane do użytku przed 1 stycznia 2007, podlegają regulacjom podatkowym obowiązującym do 31 grudnia 2006. Tym samym, sprzedaż nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu w wysokości 10% osiągniętego przychodu. Ówczesne regulacje przewidywały zwolnienie z opodatkowania osiągniętego przychodu, jeżeli jest on wydatkowany na konkretne cele wskazane w Ustawie (np. zakup mieszkania) w okresie 2 lat od dnia sprzedaży lub jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpiła po okresie 5 lat liczonych od końca roku , w którym przedmiotowa nieruchomość została wybudowana lub zakupiona. Prowizja Wynagrodzenie agencji nieruchomości podlega 22% podatkowi VAT. Podatek VAT w przypadku osób prawnych może być jednak w pełni odliczony. Dla osób fizycznych, jeśli nie mają możliwości odliczenia naliczonego podatku VAT, kwota podatku stanie się efektywnie (ekonomicznie) kosztem. Ograniczenia Obywatele Unii Europejskiej mogą dowolnie nabywać oraz sprzedawać nieruchomości w Polsce, za wyjątkiem gruntów zaklasyfikowanych jako rolne. W przypadku pozostałych podmiotów, każdorazowe nabycie nieruchomości powinno być poprzedzone uzyskaniem odpowiedniej zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji – od tej reguły istnieją pewne wyjątki (np. nabycie mieszkań). 44 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 www.ober-haus.pl ������������������������������� ����������������������� ������������������������� ���������������������������� �� ��� �� ��� �� ��� ��� �� �� �� �� �� �� �� �� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� �������� ������ ������ ������ ������� �������� ���� �������� ������ ������ ������ ������� �������� ���� ���������������������������������� ������������������ ������������������������������������������������� ��������� ��������� ������� ������� ������� ������� � ������ ������ ������ ������ ����� � ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� �������� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ������ ������ ������ ������� �������� ���� ������������������������������������������������ ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� �������� ������ ������ ������ ������� �������� ���� ������������������������������������������������� ��� ��� ����� ��� ����� ��� ����� ��� ����� ����� �� ��� �� � �� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� �������� ������ ������ ������ ������� �������� ���� �������� ������������������������������������������� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ������ ������ ������ ������� �������� ���� ����������������������������������� ��� ��� �� ��� �� � ��� � ��� � ��� �� �������� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� �������� ������ ������ ������ ������� �������� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ������ ������� ���� ������ �������� ������ ���� Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 45 Raport z Rynku Nieruchomości 2008 www.ober-haus.pl ����������������������������������������� �� �� �� �� �� �� �� �� ��������������������������������������������� ��� ��� ��� ��� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� � ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� �������� ������ ������� ������ �������� ������ ������ ���� ������������������������������������ ����������������������� �� �� �� �� �� �� �� �� ���������� ��������� �������� � �������� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ������ ������ ������ ������� �������� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ������ ���� ����������������������������������������� �������������������������������� ����� ����� ����� ����� ����� ���� ���� ���� ������ ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� � ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� �������� ������ ������� ������ �������� ������ ������ ���� ��������������������������������������������� ���������������������������������������������� ���� ����� ���� ����� ���� ����� ���� ���� ���� ���� ���� ���� �������� ���� ���� ������ ���� ������ ���� ���� ������ ���� ���� ����� ���� ������� �������� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ������ ���� Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 46 ������� Raport z Rynku Nieruchomości 2008 ����� ��������� ������� �������� ������� �������� ������ ������� ����� ����� �������� ���� ����� ��������� ������ ����� ������������ ������ ������ www.ober-haus.pl ������� ����� ������� ����� �������� ���� ����� �������� ������� ������ Ober-Haus Biura Główne ESTONIA: Narva mnt 53 10152 Tallinn Estonia Tel.: +372 665 9700 Fax: +372 665 9701 [email protected] www.ober-haus.ee ŁOTWA: Cēsu 31/1 LV-1012 Ryga Łotwa Tel.: +371 6 728 4544 Fax: +371 6 728 4526 [email protected] www.ober-haus.lv www.ober-haus.com LITWA: Geležinio Vilko g. 18A LT-08104 Wilno Litwa Tel.: +370 5 210 97 00 Fax: +370 5 210 97 01 [email protected] www.ober-haus.lt POLSKA: Marszałkowska 111 00-102 Warszawa Polska Tel.: +48 22 528 54 54 Fax: +48 22 528 54 55 [email protected] www.ober-haus.pl Deloitte Offices ESTONIA: Roosikrantsi 2 10119 Tallinn Estonia Tel.: +372 6406 500 Fax: +372 6406 503 UKRAINA: Gorkogo 19/21 01004 Kijów Ukraina Tel.: +38 044 2878770 Fax: +38 044 2878771 [email protected] www.ober-haus.com.ua www.deloitte.com ŁOTWA: Grēdu iela 4a LV-1019 Ryga Łotwa Tel.: +371 6 707 4100 Fax: +371 6 707 4103 LITWA: Jogailos g. 4 LT-01116 Wilno Litwa Tel.: +370 5 2553000 Fax: +370 52 126 844 POLSKA: ul. Piękna 18 00-549 Warszawa Polska Tel.: +48 22 511 08 11 Faks: +48 22 511 08 13 UKRAINA: Pushkinska 42/4 01004 Kijów Ukraina Tel.: +380 44 490 9000 Fax: +380 44 490 9001 Pracujemy dla Państwa satysfakcji. 47