operat szacunkowy

Transkrypt

operat szacunkowy

OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI
JAKO PRZEDMIOTU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU
OZNACZONEGO W EWIDENCJI JAKO DZIAŁKI
nr 1685, 1686, 1687, 1688, 1689, 1690
(KW nr KS2E/00023798/1) – OBRĘB USTRZYKI DOLNE,
POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI USTRZYKI DOLNE, GMINA USTRZYKI DOLNE,
POWIAT BIESZCZADZKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE
ORAZ PRAWA WŁASNOŚCI BUDYNKÓW, BUDOWLI I URZĄDZEŃ
USYTUOWANYCH NA TYM GRUNCIE, A STANOWIĄCYCH ODRĘBNY
OD GRUNTU PRZEDMIOT PRAWA WŁASNOŚCI
OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 656/14 KOMORNIKA SĄDOWEGO
PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU – TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA
DŁUŻNIK: „UNIPROFIL” SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ
(UL. ZŁOTA 197, 42-200 CZĘSTOCHOWA)
SANOK, dnia 05 października 2015 roku
Sporządził: Maciej Lorenc
tel. 696 46 20 30
ul. Krzywa 5/34, 38-500 Sanok
www.promerit.pl
Nieruchomość gruntowa zabudowana, działki nr 1685, 1686, 1687, 1688, 1689, 1690 (KW nr KS2E/00023798/1),
obręb Ustrzyki Dolne, jednostka ewidencyjna Ustrzyki Dolne - miasto, powiat bieszczadzki
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015 poz. 782 z późniejszymi zmianami)
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami)
Przedmiot wyceny
nieruchomość gruntowa zabudowana
Cel wyceny
określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków, budowli i urządzeń
usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot
prawa własności, jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych –
opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku,
Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 656/14
prawo własności w udziale 1/1: SKARB PAŃSTWA
Rodzaj praw
użytkownik wieczysty w udziale 1/1: „UNIPROFIL” SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ
ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W CZĘSTOCHOWIE
Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów
Nr księgi
wieczystej
KS2E/00023798/1
Jedn.
ewidencyjna
Ustrzyki
Dolne miasto
Obręb
Ustrzyki
Dolne
Arkusz
44
45
Numer
działki
Pow. (m2)
1685
Użytki gruntowe, klasa
Oznaczenie
Pow. (m2)
10319
dr
10319
1686
1446
dr
1446
1687
1488
Ba
1488
1688
73576
Ba
73576
1689
16608
Tk
16608
1690
1149
Ba
1149
Przeznaczenie nieruchomości
MPZP: brak; Studium: strefa przemysłowa, tereny istniejącego zagospodarowania
Opis
nieruchomości
Nieruchomość gruntowa stanowiąca działki nr 1685, 1686, 1687, 1688, 1689, 1690
z obrębu Ustrzyki Dolne, umiejscowiona jest wśród typowej dla tej części miejscowości
zabudowy o charakterze przemysłowo – usługowym, magazynowym i produkcyjnym.
Bliskie otoczenie tworzą grunty wykorzystywane na cele rolne oraz pojedyncza zabudowa
mieszkaniowa jednorodzinna. W odległości około 0,8km przebiega droga krajowa nr 84
relacji Sanok – Krościenko (przejście graniczne z Ukrainą), dojazd możliwy bezpośrednio
z ulicy Przemysłowej. Centrum miasta znajduje się w odległości około 3km, linia
kolejowa (trasa nieczynna) usytuowana w odległości około 0,3km. Nieruchomość
zabudowana jest kompleksem hal i budowli byłej wytwórni płyt wiórowych wraz
z głównymi i pomocniczymi urządzeniami, które znajdują się w zadowalającym stanie
technicznym, średnie zużycie przekracza 70%, poszczególne elementy wykazują
uszkodzenia i ubytki zagrażające bezpieczeństwu publicznemu, wskazana rozbiórka
(między innymi: braki lub ugięcia stropów, braki lub odchylenia od pionu ścian, braki lub
istotne zużycie podłóg i posadzek, brak stolarki, brak lub ubytki w tynkach oraz
okładzinach ścian, ubytki w elewacjach, ogólne zawilgoconie i zagrzybienie, materiały
mogące być sprzedane na złomie praktycznie nie istnieją).
Opracował:
Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy
Strona 2 z 26
Sanok, dnia 05 października 2015 roku
Opis
nieruchomości
Wykaz obiektów wg umowy przeniesienia własności z dnia 29 grudnia 1999
roku, akt notarialny Rep. A nr 6111/99: hala przemysłowo – produkcyjna
o konstrukcji słupowo – węglowej (pow. zabudowy 16204m2, pow. użytkowa
15960,60m2,
kubatura
148792m3),
budynek
socjalny
jednopiętrowy
z elementów prefabrykowanych (pow. zabudowy 633m2, pow. użytkowa
997,40m2), dwa budynki przepompowni mazutu ze zbiornikami mazutu, stacja
filtrów o konstrukcji stalowej krytej blachą (pow. zabudowy 673,92m2), budynek
magazynu żywicy (pow. zabudowy 108m2), budynek przepompowni (pow.
zabudowy 24m2), dwa budynki przepompowni mazutu i żywicy ze zbiornikami,
murowanych połączonych rurociągami, budynek gospodarczy murowany (pow.
zabudowy 150,90m2), murowany budynek przepompowni wody (pow. zabudowy
55,25m2), murowany budynek składu surowca (pow. zabudowy 242,60m2),
budynek rębalni o konstrukcji murowanej – przeszklonej (pow. zabudowy
414m2), budynek suszarni, betonowy basen przeciwpożarowy, bocznica kolejowa
z rampą oraz kominy, drogi i place. W stosunku do aktualnie prowadzonej
ewidencji budynków, istnieją rozbieżności co do ilości i powierzchni zabudowy.
Obiekty opuszczone, od wielu lat nieużytkowane, brak przeprowadzanych prac
konserwacyjnych i remontowych. Działki o łącznej powierzchni 104586m2 leżą
w obszarze niemal płaskim, występują dziury i zagłębienia, a także nieznaczne
uskoki. Biorąc pod uwagę utrudnienia, przyjęto dobrą cechę ukształtowania
terenu. Przebieg granic jest nieregularny, jednak kształt daje możliwość dobrego
zagospodarowania. Całość okala własna, wewnętrzna droga o nawierzchni
asfaltowej. Lokalizacja dobra.
Wartość rynkowa
praw do nieruchomości
Data
określenia wartości
1847200 zł
JEDEN MILION OSIEMSET CZTERYSTA SIEDEM TYSIĘCY DWIEŚCIE zł
24 lipca 2015 roku
Podpis
i pieczęć
autora operatu
Data
sporządzenia operatu
05 października 2015 roku
Opracował:
Strona 3 z 26
SPIS TREŚCI
1. CZĘŚĆ OGÓLNA ............................................................................................................................................... 5
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ........................................................................................................... 5
1.1.1. Przedmiot wyceny ............................................................................................................................ 5
1.1.2. Zakres opracowania ........................................................................................................................ 5
1.2. CEL WYCENY ............................................................................................................................................... 5
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................... 5
1.3.1. Podstawy formalne .......................................................................................................................... 5
1.3.2. Podstawy materialno – prawne .................................................................................................. 5
1.3.3. Podstawy metodologiczne ............................................................................................................ 6
1.3.4. Źródła danych merytorycznych .................................................................................................. 6
1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................................... 6
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA ................................................................................................................................ 7
2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................................................... 7
2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny............................................................................................... 7
2.1.2. Lokalizacja nieruchomości .......................................................................................................... 11
2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości .................................................................... 12
2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości .................................................................................................... 13
2.2. SPOSÓB WYCENY ................................................................................................................................... 13
2.2.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości ................................................................................. 13
2.2.2. Zastosowana procedura określenia wartości ....................................................................... 14
2.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...................................................... 17
2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH
RYNKOWYCH ...................................................................................................................................................... 18
2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU ......................................................................... 19
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................................................................................ 19
2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości
przyjętych do wyceny ................................................................................................................................ 19
2.6.2. Ustalenie stopy kapitalizacji....................................................................................................... 20
2.6.3. Określenie współczynnika korygującego, wyniki obliczeń .............................................. 22
2.6.4. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń ....... 23
2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE ................................................................................................. 26
3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ........................................................................................... 26
4. ZAŁĄCZNIKI ................................................................................................................................................... 26
Opracował:
Strona 4 z 26
1. CZĘŚĆ OGÓLNA
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
1.1.1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana stanowiąca działki
ewidencyjne nr 1685, 1686, 1687, 1688, 1689, 1690 – obręb Ustrzyki Dolne, położone
w miejscowości Ustrzyki Dolne, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki, województwo
podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS2E/00023798/1
przez Sąd Rejonowy w Lesku, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą
w Ustrzykach Dolnych.
1.1.2. Zakres opracowania
Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu
prawa użytkowania wieczystego działek nr 1685, 1686, 1687, 1688, 1689, 1690 – obręb
Ustrzyki Dolne, położonych w miejscowości Ustrzyki Dolne, gmina Ustrzyki Dolne, powiat
bieszczadzki, województwo podkarpackie oraz prawa własności budynków, budowli
i urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot
prawa własności.
1.2. CEL WYCENY
Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej
nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego działek nr 1685, 1686,
1687, 1688, 1689, 1690 – obręb Ustrzyki Dolne oraz prawa własności budynków, budowli
i urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot
prawa własności, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia
w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik
Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 656/14.
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
1.3.1. Podstawy formalne
Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego
przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia
15 czerwca 2015 roku, dotyczące sygn. akt KM 656/14.
1.3.2. Podstawy materialno – prawne
Podstawę materialno – prawną operatu szacunkowego stanowią:
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. 2015 poz. 782 z późniejszymi zmianami);
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami).
Opracował:
Strona 5 z 26
1.3.3. Podstawy metodologiczne
Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią:
 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej







Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia
operatu;
Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters
Kluwer, Warszawa 2006 rok;
E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN,
Warszawa 2004 rok;
M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego –
wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego,
Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok;
J. Dydenko, J. Hernik, E. Kijania, Prawo użytkowania wieczystego (problemy
przekształceń i wyceny), Mirdruk, Olsztyn 2004;
W. Baranowski, M. Cyran, Wycena budynków, poradnik, WACETOB Sp. z o.o.,
Warszawa 1998 rok;
Kwartalnik WYCENA – wartość – obrót – zarządzanie nieruchomościami,
Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn 2010 – 2015 rok;
Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych, Warszawa 2010 – 2015 rok.
1.3.4. Źródła danych merytorycznych
Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą:
 wypis z rejestru gruntów;
 wypis z rejestru budynków;
 kopia mapy ewidencyjnej;
 księga wieczysta nr KS2E/00023798/1;
 Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy






Ustrzyki Dolne zatwierdzone Uchwałą Nr XXVII/204/2000 Rady Miejskiej
w Ustrzykach Dolnych z dnia 27 czerwca 2000 roku z późniejszymi zmianami;
Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony
przez Ministerstwo Sprawiedliwości;
informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane
ze Starostw Powiatowych;
publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych;
informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu
i celu wyceny;
oględziny nieruchomości;
wyliczenia własne.
1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO




Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące:
data sporządzenia operatu szacunkowego: 05 października 2015 roku;
data określenia wartości przedmiotu wyceny: 24 lipca 2015 roku;
data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 24 lipca 2015 roku;
data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 24 lipca 2015 roku.
Opracował:
Strona 6 z 26
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA
2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI
2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny
Zgodnie z księgą wieczystą nr KS2E/00023798/1 prowadzoną przez Sąd Rejonowy
w Lesku, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Ustrzykach Dolnych,
wyceniana nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona w ewidencji jako działki nr 1685,
1686, 1687, 1688, 1689, 1690 z obrębu Ustrzyki Dolne, jednostki ewidencyjnej
Ustrzyki Dolne – miasto, stanowi własność w udziale 1/1: Skarb Państwa. Użytkownikiem
wieczystym gruntu w udziale 1/1 jest: „Uniprofil” Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością
z siedzibą w Częstochowie.
Nr księgi wieczystej
KS2E/00023798/1
Działka ewidencyjna
Lp. 1
Nr 1686
Obręb: -, Obszar: Sposób korzystania: Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę): /00023531/
Lp. 2
Nr 1685
Lp. 3
Nr 1687
Lp. 4
Nr 1688
Dział I KW – Oznaczenie
Lp. 5
Nr 1689
Lp. 6
Nr 1690
Obszar całej nieruchomości: 10,4586 HA
Położenie
Miejscowość: USTRZYKI DOLNE
Gmina: USTRZYKI DOLNE
Powiat: BIESZCZADZKI
Województwo: PODKARPACKIE
Budynki
Lp. 1
Przeznaczenie budynku: BUDYNEK BIUROWY O POW. ZABUDOWY 234 M2
Odrębność: TAK
Przyłączenie - numer księgi wieczystej, z której odłączono budynek: /00023531/
Lp. 2
Przeznaczenie budynku: BUDYNEK O POW. ZABUDOWY 16761 M2
Odrębność: TAK
Lp. 3
Odrębność: TAK
Opracował:
Strona 7 z 26
Lp. 4
Odrębność: TAK
Lp. 5
Odrębność: TAK
Lp. 6
Odrębność: TAK
Dział I KW – Oznaczenie
Lp. 7
Odrębność: TAK
Lp. 8
Odrębność: TAK
Lp. 9
Odrębność: TAK
Komentarz do migracji: W ŁAMIE 5 WIDNIEJĄ NASTĘPUJĄCE SPOSOBY KORZYSTANIA: DROGA, TERENY PRZEMYSŁOWE, TERENY KOLEJOWE
Dział I KW – Spis praw
Prawo użytkowania wieczystego
Okres użytkowania: 2089-12-04
Sposób korzystania: GRUNT W UŻYTKOWANIU WIECZYSTYM
Prawo własności w udziale 1/1: SKARB PAŃSTWA
Dział II KW – Własność
Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU
STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY
PRZEDMIOT WŁASNOŚCI
Użytkownik wieczysty w udziale 1/1: „UNIPROFIL” SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ
ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, CZĘSTOCHOWA
Lp. 3.
Numer wpisu: 3
Rodzaj wpisu: OGRANICZONE PRAWO RZECZOWE ZWIĄZANE Z INNĄ NIERUCHOMOŚCIĄ
Treść wpisu: NIEODPŁATNA SŁUŻEBNOŚĆ NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH UŻYTKOWNIKÓW
WIECZYSTYCH DZ. NR 1694 PRZEJAZDU I PRZECHODU OBCIĄŻAJĄCA PRAWO
UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZ. NR 1685 ORAZ PRAWO KORZYSTANIA Z TORFOWISKA
POŁOŻONEGO NA DZ. NR 1689 Z TYM, ŻE PRAWO KORZYSTANIA Z TORFOWISKA
USTANOWIONE JEST DO CZASU KIEDY UŻYTKOWNIKIEM WIECZYSTYM DZIAŁKI BĘDZIE
"UNIPROFIL" SPÓŁKA Z O.O. W CZĘSTOCHOWIE.
Dział III KW – Obciążenia
Lp. 4.
Numer wpisu: 4
Rodzaj wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI
Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ NIERUCHOMOŚCI
MAJĄCE NA CELU WYEGZEKWOWANIE NASTĘPUJĄCYCH NALEŻNOŚCI: PRETENSJA GŁÓWNA
W WYSOKOŚCI 60 010,06 ZŁ, ODSETKI WYLICZONE NA DZIEŃ 26.08.2009R. W
WYSOKOŚCI 75 987,42 ZŁ I DALSZE ODSETKI W KWOCIE 21,38 ZŁ DZIENNIE AŻ DO DNIA
ZAPŁATY, KOSZTY PROCESU W WYSOKOŚCI 4 665,20 ZŁ ORAZ KOSZTY WNIOSKU
ADWOKACKIEGO W WYSOKOŚCI 1 050,00 ZŁ.
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba):
FINSA POLSKA SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, GDYNIA
Opracował:
Strona 8 z 26
Dział III KW – Obciążenia
Lp. 5.
Numer wpisu: 5
Rodzaj wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI
Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ NIERUCHOMOŚCI
MAJĄCE NA CELU WYEGZEKWOWANIE NASTĘPUJACYCH NALEŻNOŚCI: PRETENSJA GŁÓWNA
W KWOCIE 30 346,05 ZŁ, ODSETKI WYLICZONE NA DZIEŃ 04.04.2012 R. W WYSOKOŚCI
26 811,41 ZŁ I DALSZE ODSETKI W KWOCIE 10,78 ZŁ ZA KAŻDY DZIEŃ AŻ DO DNIA
ZAPŁATY, KOSZTY PROCESU W KWOCIE 3 037,10 ZŁ, KOSZTY WNIOSKU ADWOKACKIEGO
W KWOCIE 1 200,00 ZŁ.
Rodzaj zmiany:
Lp. 1 PRZYŁĄCZENIE SIĘ NOWEGO WIERZYCIELA DO TOCZĄCEJ SIĘ
EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI
Lp. 2. PRZYŁĄCZENIE SIĘ NOWEGO WIERZYCIELA DO TOCZĄCEJ SIĘ EGZEKUCJI Z
NIERUCHOMOŚCI.
NIERUCHOMOŚCI.
NIERUCHOMOŚCI
NIERUCHOMOŚCI
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba)
Lp. 1 FENIKS SP. Z O.O., WRZEŚNIA
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba,
REGON) Lp. 2. RAWIBOX S.A., RAWICZ, 41036080100000
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba,
REGON) Lp. 3. JD BETON SP. Z O.O., OPOLE, 53129102900000
Lp. 4. TREND J. LISOWSKA SPÓŁKA JAWNA, CZĘSTOCHOWA
Lp. 5. OŚRODEK BADAWCZO ROZWOJOWY PRZEMYSŁU PŁYT
DREWNOPOCHODNYCH SP. Z O.O., CZARNA WODA
Lp. 6. TAURON SPRZEDAŻ SP. Z O.O., KRAKÓW
Lp. 6.
Numer wpisu: 6
Rodzaj wpisu: OSTRZEŻENIE
Treść wpisu: OSTRZEŻENIE O NIEZGODNOŚCI STANU PRAWNEGO UJAWNIONEGO W
KSIĘDZE WIECZYSTEJ Z RZECZYWISTYM STANEM PRAWNYM, PRZECIWKO UJAWNIONEMU
W KSIĘDZE WIECZYSTEJ WSZCZĘCIU EGZEKUCJI W SPRAWIE KM 506/09 Z UWAGI NA
ZAKOŃCZENIE POSTĘPOWANIA EGZEKUCJNEGO PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY
SĄDZIE REJONOWYM W LESKU.
Lp. 1.
Numer hipoteki (roszczenia): 1
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA
Suma (słownie), waluta: 3580901,93 (TRZY MILIONY PIĘĆSET OSIEMDZIESIĄT TYSIĘCY
DZIEWIĘĆSET JEDEN 93/100) ZŁ
Dział IV KW – Hipoteka
Lp. 2.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA
Suma (słownie), waluta: 170022,09 (STO SIEDEMDZIESIĄT TYSIĘCY DWADZIEŚCIA DWA
09/100) ZŁ
Lp. 3.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA
Suma (słownie), waluta: 2464260,00 (DWA MILIONY CZTERYSTA SZEŚĆDZIESIĄT CZTERY
TYSIĄCE DWIEŚCIE SZEŚĆDZIESIĄT) ZŁ
Odsetki (wysokość) 8,525
Opracował:
Strona 9 z 26
Lp. 4.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA ZWYKŁA
Suma (słownie), waluta: 346015,69 (TRZYSTA CZTERDZIEŚCI SZEŚĆ TYSIĘCY PIĘTNAŚCIE
69/100) ZŁ
Lp. 5.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA ZWYKŁA
Suma (słownie), waluta: 64397,34 (SZEŚĆDZIESIĄT CZTERY TYSIĄCE TRZYSTA
DZIEWIĘĆDZIESIĄT SIEDEM 34/100) ZŁ
Lp. 6.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA
Suma (słownie), waluta: 60595,46 (SZEŚĆDZIESIĄT TYSIĘCY PIĘĆSET DZIEWIĘĆDZIESIĄT
PIĘĆ 46/100) ZŁ
Dział IV KW – Hipoteka
Lp. 7.
Suma (słownie), waluta: 55213,05 (PIĘĆDZIESIĄT PIĘĆ TYSIĘCY DWIEŚCIE TRZYNAŚCIE
05/100) ZŁ
Lp. 8.
Suma (słownie), waluta: 178400,49 (STO SIEDEMDZIESIĄT OSIEM TYSIĘCY CZTERYSTA
49/100) ZŁ
Lp. 9.
Suma (słownie), waluta: 3700473,48 (TRZY MILIONY SIEDEMSET TYSIĘCY CZTERYSTA
SIEDEMDZIESIĄT TRZY 48/100) ZŁ
Lp. 10.
Suma (słownie), waluta: 880437,96 (OSIEMSET OSIEMDZIESIĄT TYSIĘCY CZTERYSTA
TRZYDZIEŚCI SIEDEM 96/100) ZŁ
Księga wieczysta nie zawiera informacji nt. obszarów poszczególnych działek,
niemniej jednak wskazany został obszar całej nieruchomości wynoszący 10,4586ha.
W procesie wyceny przyjęto łączną miarę 10,4586ha, zgodną z aktualną ewidencją gruntów.
Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotami ewidencyjnymi są: Skarb Państwa
(charakter własności / władania: własność; udział: 1/1) oraz „Uniprofil” Spółka z o.o.
z siedzibą w Częstochowie (charakter własności / władania: użytkowanie wieczyste; udział:
1/1).
Opracował:
Strona 10 z 26
Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów
Nr księgi
wieczystej
KS2E/00023798/1
Jedn.
ewidencyjna
Ustrzyki
Dolne miasto
Obręb
Arkusz
44
Ustrzyki
Dolne
45
Numer
działki
Pow. (m2)
1685
Użytki gruntowe, klasa
Oznaczenie
Pow. (m2)
10319
dr
10319
1686
1446
dr
1446
1687
1488
Ba
1488
1688
73576
Ba
73576
1689
16608
Tk
16608
1690
1149
Ba
1149
Stan prawny ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa
Powiatowego w Ustrzykach Dolnych, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi
wieczystej w Sądzie Rejonowym w Lesku oraz Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy
Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
Prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, z mocy
samego prawa, nabyło Przedsiębiorstwo Przemysłu Drzewnego „Ustjanowa” w Ustrzykach
Dolnych, na podstawie decyzji Urzędu Wojewódzkiego w Krośnie.
Henryk Moskalik i Elżbieta Moskalik, na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej,
nabyli prawo użytkowania wieczystego oraz budynków i budowli stanowiących
odrębny od gruntu przedmiot własności (nieruchomość zabudowana kompleksem hal
i budowli wytwórni płyt wiórowych wraz z głównymi i pomocniczymi urządzeniami
technologicznymi) na podstawie umowy sprzedaży aktem notarialny Rep. A nr 669/96
z dnia 28 marca 1996 roku od Przedsiębiorstwa Produkcji Drzewnej „Ustjanowa” Spółka
z o.o. w Ustrzykach Dolnych.
„UNIPROFIL” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Częstochowie
prawo użytkowania wieczystego oraz budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu
przedmiot własności nabyła na podstawie umowy przeniesienia własności z dnia
29 grudnia 1999 roku od Henryka Moskalika oraz Elżbiety Moskalik (akt notarialny Rep. A
nr 6111/99 – Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników „Uniprofil” Spólki z o.o. z siedzibą
w Częstochowie postanowiło, aby Henryk Moskalik i jego żona Elżbieta Moskalik objęli na
zasadach współwłasności łącznej 6870 udziałów i pokryli je aportem w postaci prawa
użytkowania wieczystego działek gruntu położonych w Ustrzykach Dolnych oddanych
w użytkowanie wieczyste do dnia 04 grudnia 2089 roku oraz budynków i budowli
stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, dla których Sąd Rejonowy w Lesku
IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr 23798).
Stawka opłaty rocznej określona jest na poziomie 3%.
2.1.2. Lokalizacja nieruchomości
Działki ewidencyjne nr 1685, 1686, 1687, 1688, 1689, 1690 – obręb Ustrzyki Dolne,
usytuowane są w miejscowości Ustrzyki Dolne, w gminie Ustrzyki Dolne, w powiecie
bieszczadzkim.
Powiat bieszczadzki jest najbardziej wysuniętą na południowy – wschód częścią
Polski. Sąsiaduje zatem, od wschodu z Ukrainą, od południa ze Słowacją, od zachodu
z powiatem leskim i sanockim, od północy natomiast z powiatem przemyskim. Zajmuje
powierzchnię 113907ha. Tworzą go gmina miejsko – wiejska Ustrzyki Dolne oraz 2 gminy
wiejskie: Czarna i Lutowiska. Środowisko tego regionu jest zróżnicowane pod względem
walorów krajobrazowych i przyrodniczych. Obszar powiatu bieszczadzkiego jest
urozmaicony, od łagodnych, falistych wzgórz, rozległych dolin, po wysokie, strome pasma
górskie. Klimat regionu ma charakter górski. Powiat należy do obszarów turystyczno –
rolniczych. Atrakcyjność turystyczna powiatu jest wynikiem m.in. znacznego rozproszenia
przestrzennego ludności.
Opracował:
Strona 11 z 26
Gmina miejsko – wiejska Ustrzyki Dolne zajmuje powierzchnię 47867ha, leży na
wysokości ok. 480m n.p.m., na trasie małej i dużej pętli bieszczadzkiej. Region ten jest
atrakcyjnym miejscem dla aktywnego wypoczynku: jeździectwa, wędkarstwa, turystyki
pieszej, rowerowej a także innych dyscyplin sportowych. Lesistość wynosi 61,1%.
Gospodarka oparta jest głównie na rolnictwie indywidualnym oraz małych zakładach
produkcyjnych zajmujących się produkcją drzewną, usługami w zakresie budownictwa,
usługami sprzętowo – transportowymi, obsługą ruchu turystycznego oraz lokalnym handlem
detalicznym. W 2013 roku zarejestrowanych było 1627 podmiotów gospodarki, z czego:
ok. 7,7% w sektorze przemysłowym, ok. 13,6% w budowlanym, a blisko 9,9% w rolniczym.
W tym samym roku gminę zamieszkiwało 17698 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła
37 osób na km2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie
119 osób na km2, a w powiecie bieszczadzkim 19 osób na km2. Udział bezrobotnych
zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy Ustrzyki Dolne wynosił
13,3% (powiat bieszczadzki – 14%). W 2013 roku na terenie gminy oddano do użytkowania
na 10 tys. ludności 20 mieszkań (powiat bieszczadzki – 23 mieszkania). Dane opracowane
na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2014, opublikowanego przez
Urząd Statystyczny w Rzeszowie.
2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości
Działki ewidencyjne nr 1685, 1686, 1687, 1688, 1689, 1690 – obręb Ustrzyki Dolne
Nieruchomość gruntowa stanowiąca działki nr 1685, 1686, 1687, 1688, 1689, 1690
z obrębu Ustrzyki Dolne, umiejscowiona jest wśród typowej dla tej części miejscowości
zabudowy o charakterze przemysłowo – usługowym, magazynowym i produkcyjnym. Bliskie
otoczenie tworzą grunty wykorzystywane na cele rolne oraz pojedyncza zabudowa
mieszkaniowa jednorodzinna. W odległości około 0,8km przebiega droga krajowa nr 84
relacji Sanok – Krościenko (przejście graniczne z Ukrainą), dojazd możliwy bezpośrednio
z ulicy Przemysłowej. Centrum miasta znajduje się w odległości około 3km, linia kolejowa
(trasa nieczynna) usytuowana w odległości około 0,3km. Nieruchomość zabudowana
jest kompleksem hal i budowli byłej wytwórni płyt wiórowych wraz z głównymi
i pomocniczymi urządzeniami, które znajdują się w zadowalającym stanie technicznym,
średnie zużycie przekracza 70%, poszczególne elementy wykazują uszkodzenia i ubytki
zagrażające bezpieczeństwu publicznemu, wskazana rozbiórka (między innymi: braki lub
ugięcia stropów, braki lub odchylenia od pionu ścian, braki lub istotne zużycie podłóg
i posadzek, brak stolarki, brak lub ubytki w tynkach oraz okładzinach ścian, ubytki
w elewacjach, ogólne zawilgoconie i zagrzybienie, materiały mogące być sprzedane na
złomie praktycznie nie istnieją). Wykaz obiektów wg umowy przeniesienia własności z dnia
29 grudnia 1999 roku, akt notarialny Rep. A nr 6111/99: hala przemysłowo – produkcyjna
o konstrukcji słupowo – węglowej (pow. zabudowy 16204m2, pow. użytkowa 15960,60m2,
kubatura 148792m3), budynek socjalny jednopiętrowy z elementów prefabrykowanych
(pow. zabudowy 633m2, pow. użytkowa 997,40m2), dwa budynki przepompowni mazutu ze
zbiornikami mazutu, stacja filtrów o konstrukcji stalowej krytej blachą (pow. zabudowy
673,92m2), budynek magazynu żywicy (pow. zabudowy 108m2), budynek przepompowni
(pow. zabudowy 24m2), dwa budynki przepompowni mazutu i żywicy ze zbiornikami,
murowanych połączonych rurociągami, budynek gospodarczy murowany (pow. zabudowy
150,90m2), murowany budynek przepompowni wody (pow. zabudowy 55,25m2), murowany
parterowy budynek składu surowca (pow. zabudowy 242,60m2), budynek rębalni
o konstrukcji murowanej – przeszklonej (pow. zabudowy 414m2), budynek suszarni,
betonowy basen przeciwpożarowy, bocznica kolejowa z rampą oraz kominy, drogi i place.
W stosunku do aktualnie prowadzonej ewidencji budynków, istnieją rozbieżności co do ilości
i powierzchni zabudowy. Obiekty opuszczone, od wielu lat nieużytkowane, brak
przeprowadzanych prac konserwacyjnych i remontowych. Działki o łącznej powierzchni
104586m2 leżą w obszarze niemal płaskim, występują dziury i zagłębienia, a także
nieznaczne uskoki. Biorąc pod uwagę utrudnienia, przyjęto dobrą cechę ukształtowania
terenu. Przebieg granic jest nieregularny, jednak kształt daje możliwość dobrego
Opracował:
Strona 12 z 26
zagospodarowania. Całość okala własna, wewnętrzna droga o nawierzchni asfaltowej.
Lokalizacja dobra.
Ocena cech nieruchomości
Lokalizacja
Dojazd
Ukształtowanie terenu
Powierzchnia
Kształt
dobra
b. dobry
dobre
zadowalająca
dobry
2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości
Działki ewidencyjne nr 1685, 1686, 1687, 1688, 1689, 1690 z obrębu
Ustrzyki Dolne, jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne – miasto, objęte są Studium
Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Ustrzyki Dolne
zatwierdzonym Uchwałą Nr XXVII/204/2000 Rady Miejskiej w Ustrzykach Dolnych z dnia
27 czerwca 2000 roku z późniejszymi zmianami. Brak miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego dla tego terenu.
Przeznaczenie nieruchomości
MPZP: brak; Studium: strefa przemysłowa, tereny istniejącego zagospodarowania
Na potrzebę określenia wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego gruntu, w procesie wyceny uwzględniono zapisy § 28 ust. 5 Rozporządzenia
Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi
zmianami).
2.2. SPOSÓB WYCENY
2.2.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości
Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi
w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień
wyceny przepisami prawa:
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości
nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny);
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV – Wycena
Nieruchomości, Rozdział I – określenie wartości nieruchomości).
Zgodnie
z
obowiązującymi
przepisami
prawa,
postanowieniami
umowy
ze
Zleceniodawcą,
celem
sporządzenia
wyceny,
stanem
rynku
nieruchomości
porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie
wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona
wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą
do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:
 strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają
stanowczy zamiar zawarcia umowy;
 upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku
i do wynegocjowania warunków umowy.
Opracował:
Strona 13 z 26
2.2.2. Zastosowana procedura określenia wartości
 Określenie wartości nieruchomości
Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych
Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego
zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Określenie wartości nieruchomości
zostanie wykonane w podejściu mieszanym, metodą kosztów likwidacji, techniką elementów
scalonych. Zastosowanie metody kosztów likwidacji jest podyktowane stanem technicznym
i funkcjonalnym budynków, budowli i urządzeń, których średnie zużycie techniczne
przekracza 70% (poszczególne elementy wykazują uszkodzenia i ubytki zagrażające
bezpieczeństwu publicznemu). Wartość nieruchomości zostanie określona według wzoru:
WRN = WRpr.uw – KR + WM + WB
gdzie:
WRN
wartość rynkowa nieruchomości
WRpr.uw
koszt nabycia gruntu (wartość rynkowa)
KR
koszt likwidacji części składowych gruntu
WM
wartość materiałów z odzysku
WB
wartość budowli
Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku
w
sprawie
wyceny
nieruchomości
i
sporządzania
operatu
szacunkowego
(Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami):
§ 17
1. Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia
gruntu, o którym mowa w § 21 ust. 1, (Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się
koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i
materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych)
pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.
2. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik, o których mowa
w § 23. ( Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu
techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej)
3. Wartość nieruchomości, o której mowa w ust. 1, powiększa się o wartość materiałów
pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania.
4. Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do
rozbiórki.
5. Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości
wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.
§ 29
1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa
użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne
uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu
Opracował:
Strona 14 z 26
prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat
rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego.
2. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej
nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa
użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako
przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu
prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy
cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami
nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach
dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.
3. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa
użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których
mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej
niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego
według wzoru:
Wk =(1-
Sr
t
T-t
)× +0,25×
R
T
T
gdzie:
Wk
współczynnik korygujący
Sr
stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3%
t
liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego
T
liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste
R
przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę
majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12
§ 30
Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę określa
się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa
własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w § 29
ust. 3.
WR pr.uw = WR pr.wl ×Wk
gdzie:
WRpr.uw
wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego
WRpr.wl
wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa własności
Wk
współczynnik korygujący
§ 38.
1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości
ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.
Opracował:
Strona 15 z 26
Zgodnie z Tymczasową Notą Interpretacyjną IV.4 - Wybrane ograniczone prawa
rzeczowe i zobowiązaniowe:
3.1.1. W przypadku, gdy służebność drogowa nie wpływa na zmianę walorów
użytkowych nieruchomości, wartość tej służebności, stanowić może iloczyn powierzchni
wykorzystywanego gruntu i wartości rynkowej jednostki powierzchni gruntu
nieruchomości obciążonej, z uwzględnieniem innych elementów mających wpływ na
wartość wycenianego prawa. Określenie tej wartości następuje według poniższego wzoru:
WS = P x C x K ,
w którym:
Ws
P
wartość prawa służebności drogowej
powierzchnia gruntu zajętego na drogę w m2
C
wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej
K
współczynnik uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa
(np. czy z drogi objętej służebnością korzysta tylko właściciel nieruchomości władnącej
czy również właściciel nieruchomości obciążonej oraz inne osoby; jaka jest częstotliwość
przejazdu i przychodu np. dojazd do domu jednorodzinnego lub motelu, rodzaj
pojazdów korzystających z drogi np. samochody i pojazdy rolnicze, uciążliwości
związane z ustanowieniem służebności np. dojazd do zbiornika bezodpływowego –
szamba). (Wartość tego współczynnika może wynosić od 0 do 1)
 Określenie wartości wybranych części składowych nieruchomości
Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych
gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano
do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Przy użyciu techniki elementów
scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości
scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. Za
koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy,
przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia,
pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.
 Określenie wartości nieruchomości gruntowej
Ponieważ znaleziono kilka transakcji dotyczących nieruchomości podobnych,
zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy
stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą
o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach
transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze
względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami
podobnymi.
Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami
jest następująca:
 utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych
i cechach, stanowiącego podstawę wyceny;
 aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny;
 ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na
rynku nieruchomości;
 ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych;
 ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych;
Opracował:
Strona 16 z 26
 wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech





nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości
stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką;
charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do
przyjętej skali cech rynkowych;
przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami
wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen
nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań;
obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań
przy użyciu określonych poprawek;
obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej
z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań
w poszczególnych
parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest
zróżnicowana;
określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości
jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku
czy lokalu).
Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości
zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW).
2.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Południowo – wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której
obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują
działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku
gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym
posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części
wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione.
Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych
uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze powiatu bieszczadzkiego, leskiego
i sanockiego, w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych
niezabudowanych o podobnym przeznaczeniu do nieruchomości wycenianej. Ceny jednego
m2 kształtują się na poziomie od około 20 zł do około 60 zł. Do obliczeń wybrano transakcje
najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono
nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem
atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Przyjęto do analizy transakcję
przekraczającą nieznacznie okres 2 lat, z uwagi na cechy nieruchomości podobnych oraz ich
ograniczoną ilość. Badaniem objęto:
 zbiory cen transakcyjnych Starostw Powiatowych;
 informacje uzyskane od zarządców nieruchomości;
 informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami.
Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości

rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych
przeznaczonych pod budownictwo przemysłowe
lokalny rynek cen robót rozbiórkowych z wykorzystaniem wskaźnika
regionalnego oraz cennika budowlanego ICRW 3/2015 - ceny robót
wyburzeniowych
Rodzaj rynku

Obszar rynku
powiaty: leski, bieszczadzki, sanocki
Okres badania cen
od września 2013 roku do dnia opracowania operatu
Opracował:
Strona 17 z 26
2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI
W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH
Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników
lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na
podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców
majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku.
Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy
danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się
tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech)
zamieszczono w niniejszym podrozdziale.
Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów
niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane
Cecha rynkowa
Waga
cechy
Lokalizacja
30%
Dojazd
20%
Ukształtowanie
terenu
15%
Powierzchnia
20%
Kształt
15%
Podział
na oceny
w obrębie
cechy
Opis
b. dobra
Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo
– usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej.
Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane
za modne i atrakcyjne do zagospodarowania.
dobra
Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo
– usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej.
Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości
z niewielką odległością do najbliższego miasta.
zadowalająca
Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów
handlowo – usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności
publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości
z dużą odległością do najbliższego miasta.
b. dobry
Dojazd publiczną drogą asfaltową.
dobry
Dojazd publiczną drogą asfaltową, krótkie odcinki drogą gruntową.
Położenie przy drodze asfaltowej – brak urządzonego zjazdu.
zadowalający
Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne
o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu.
b. dobre
Teren płaski, brak spadków, nie występują
uciążliwości dot. zagospodarowania.
dobre
Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne
utrudnienia dot. zagospodarowania.
zadowalające
Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia
dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe.
b. dobra
Powierzchnia pomiędzy 2000m2 a 4000m2.
dobra
Powierzchnia pomiędzy 1000m2 a 2000m2 oraz 4000m2 a 5000m2.
zadowalająca
Powierzchnia do 1000m2 oraz powyżej 5000m2.
b. dobry
Regularny przebieg granic, kształt dający
możliwość optymalnego wykorzystania.
dobry
Regularny przebieg granic, kształt dający
możliwość dobrego wykorzystania.
zadowalający
Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone,
kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie.
Opracował:
Strona 18 z 26
2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU
Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen
transakcyjnych. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko
ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych.
Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen
nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane
Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcje porównywalne
do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod
budownictwo) dokonane w latach 2010 – 2015, na terenie powiatów: leskiego, sanockiego
i bieszczadzkiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki).
Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała tendencję wzrostową na
poziomie 2,14% w skali roku (tj. 0,18% w skali miesiąca).
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi
oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny
Cena transakcyjna
(zł)
Cena transakcyjna
1m2 (zł)
Lesko - M
Lesko
2013-12-23
2980
83778
28,11
29,07
2–B
Ustrzyki Dolne - M
Ustrzyki Dolne
2013-06-19
1813
80000
44,13
46,12
3–C
Ustrzyki Dolne - M
Ustrzyki Dolne
2014-08-06
2409
135500
56,25
57,47
Obręb
Lp.
Cena / m2
zaktualizowana
na datę wyceny
(zł)
Pow. działki (m2)
1–A
Jednostka
ewidencyjna
Data transakcji
Wykaz transakcji przyjętych do analizy:
Opis nieruchomości przyjętych do wyceny:
Nieruchomość A – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 2980m2
umiejscowiona jest w sąsiedztwie obiektów handlowo – usługowych, magazynowych oraz
gruntów niezabudowanych. Działka posiada kształt nieforemny, jednak dający możliwość
dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski, obniżony w stosunku do poziomu
przyległej publicznej drogi asfaltowej – brak urządzonego zjazdu. Lokalizacja dobra.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
dobra
dobry
b. dobre
b. dobra
dobry
Nieruchomość B – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1813m 2
umiejscowiona jest w sąsiedztwie obiektów handlowo – usługowych, magazynowych oraz
gruntów niezabudowanych. W pobliżu widoczna zabudowa mieszkaniowa. Działka posiada
kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd publiczną drogą asfaltową.
Lokalizacja dobra.
Opracował:
Strona 19 z 26
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
dobra
b. dobry
b. dobre
dobra
b. dobry
Nieruchomość C – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 2409m2
umiejscowiona jest w sąsiedztwie obiektów o charakterze handlowo – usługowym
i magazynowym. Bliskie otoczenie tworzy również zabudowa mieszkaniowa oraz grunty
niezabudowane. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd
publiczną drogą asfaltową. Lokalizacja dobra.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
dobra
b. dobry
b. dobre
b. dobra
b. dobry
2.6.2. Ustalenie stopy kapitalizacji
Z powodu braku danych z rynku nieruchomości podobnego typu do wycenianej,
stopę kapitalizacji określono zgodnie z dyspozycją zawartą w § 13 Rozporządzenia Rady
Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami). Stopa ta
wyznaczana jest na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian
w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. Stopa dyskontowa określana jest na
podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym,
z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne
do nieruchomości wycenianej. Powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez
nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu
stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) pn. Nota Interpretacyjna Nr 2 (NI2) –
Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości precyzują:
(…)
4.3.5. Dyskontowania dokonuje się przy użyciu stopy dyskontowej (r) na dzień określenia
wartości nieruchomości.
4.3.6. Stopę dyskontową wyznaczyć można poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji,
uwzględniając spodziewane zmiany dochodów (czynszów) i (lub) cen nieruchomości po
okresie prognozy. Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej bierze się pod uwagę
różnice w poziomie ryzyka osiągania dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem
wyceny oraz z nieruchomości, dla których wyznaczono odpowiednie stopy dyskontowe.
Podstawowymi czynnikami wpływającymi na poziom ryzyka są między innymi: lokalizacja,
stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki zawartych umów
najmu, wielkość i rodzaj funkcji budynku, ochrona konserwatorska. Czynniki te uwzględnia
się w przyjętym poziomie stopy dyskontowej.
4.3.7. W przypadku, gdy na analizowanym rynku nieruchomości brakuje wystarczających
danych, stopę dyskontową ustala się na podstawie stóp dyskontowych z długoterminowych
inwestycji charakteryzujących się porównywalnym ryzykiem. Należy przy tym zaznaczyć, iż
określenie stopy dyskontowej na podstawie wyników analizy poziomu stóp zwrotu
z inwestycji wolnych od ryzyka na rynku kapitałowym nie oznacza, że pomiędzy stopami
zwrotu na rynku kapitałowym oraz na rynku nieruchomości występuje silna korelacja.
Przyjęcie jako podstawy wyznaczenia stopy dyskontowej stopy zwrotu z inwestycji wolnych
od ryzyka oznacza jedynie to, że poziom wymaganych stóp zwrotu na rynku nieruchomości
powinien być w długim okresie czasu wyższy od poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych
Opracował:
Strona 20 z 26
od ryzyka o poziom wymaganej premii za wyższe ryzyko inwestowania na rynku
nieruchomości i w wycenianą nieruchomość.
4.3.8. Przyjęty do określenia wartości rynkowej poziom stopy dyskontowej odzwierciedla,
podobnie jak dochody, jej poziom w ujęciu realnym, a nie nominalnym.
Uwzględniając założenia procedury wyceny oraz bazując na zjawiskach ekonomiczno
– gospodarczych występujących na rynku, stopę dyskontową obliczono według
następującego wzoru:
r = r 1 + r 2 + r3
gdzie:
r
stopa dyskontowa
r1
stopa realna określona na podstawie danych z rynku kapitałowego
r2
premia za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości
r3
premia za ryzyko inwestowania w daną nieruchomość
Ustalenie realnej stopy określonej na podstawie rynku kapitałowego rentowności
ryzyka obliczono według następującej formuły:
r1 = ((1 + r4)/(1+r5))-1
gdzie:
r1
r4
średnia, nominalna stopa określona na podstawie danych z rynku kapitałowego
r5
stopa inflacji – przyjęta zgodnie z komunikatem Głównego Urzędu
Statystycznego, na podstawie danych za rok poprzedni
Ryzyko inflacyjne wiąże się z nieprzewidywalnymi niekorzystnymi zmianami cen,
zostało ono ustalone na poziomie 0,0%, na podstawie danych Głównego Urzędu
Statystycznego za 2014 rok – ceny pozostały na takim samym poziomie. Kształtowanie się
podstawowych stóp procentowych na rynku kapitałowym przedstawia kolejna tabela.
Wyszczególnienie
Stopa
procentowa
NBP – kredyt lombardowy
2,50%
NBP – redyskonto weksli
1,75%
Bony 52-tygodniowe
4,47%
Lokaty 24-miesięczne
4,45%
ŚREDNIA, nominalna stopa z rynku kapitałowego
3,29%
Realna stopa określona na podstawie danych z rynku kapitałowego wynosi:
r1 = ((1+0,0329)/(1+0,000))-1 = 3,29%
Opracował:
Strona 21 z 26
Premię za ryzyko inwestowania w nieruchomości szacować można kilkoma
sposobami, które należy rozpatrywać łącznie, by ostatecznie określić jej wielkość. Jednym
ze sposobów przyjmowania poziomu ryzyka systematycznego jest odwołanie się do
zewnętrznych instytucji, które także dla potrzeb inwestorów, określają ryzyko dla różnych
rynków i krajów. Biorąc pod uwagę stan naszego rynku oraz ze względu na liczbę
przedsiębiorstw, a także inflację, aktualną przeciętną premię za ryzyko można przyjmować
na poziomie ok. 6,0%. Ryzyko inwestowania w daną nieruchomość zostało określone na
poziomie 1,00%.
W związku z zebranymi danymi, stopa dyskontowa wynosi:
r = 3,29% + 6,00% + 1,00% = 10,29%
Przy określeniu stopy kapitalizacji obliczoną powyżej stopę dyskontową powiększa się
o 0,5% - 3,0% z uwagi na niepewność wielkości osiąganych dochodów w przyszłych
okresach względnie utraty dochodów oraz ze względu na stan techniczno – funkcjonalny
nieruchomości i konieczność podjęcia przez właściciela prac remontowo – modernizacyjnych
(utrata dochodów po okresie prognozy). Mając na uwadze powyższe, stopę kapitalizacji
ustalono wg wzoru:
R = r + r6
gdzie:
R
stopa kapitalizacji
r
stopa dyskontowa
r6
Stopa kapitalizacji obliczona na potrzeby wyceny wynosi:
R = 10,29% + 0,50% = 10,79%
2.6.3. Określenie współczynnika korygującego, wyniki obliczeń
Wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego określono jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako
przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego.
Dla przedmiotowej nieruchomości ustalono:
stawka procentowa opłaty rocznej
3%
liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego
74
liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste
99
stopa kapitalizacji
10,79%
Współczynnik korygujący wynosi:
Wk = (1-(0,03/0,1079)) x 74/99 + 0,25 x ((99-74)/99) = 0,603
Opracował:
Strona 22 z 26
2.6.4. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości,
wyniki obliczeń
Wartość gruntu (z wykluczeniem części składowych)
Charakterystyka nieruchomości
w aspekcie cech rynkowych:
Lp.
Cechy rynkowe
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
dobra
dobra
dobra
dobra
2
Dojazd
b. dobry
dobry
b. dobry
b. dobry
3
dobre
b. dobre
b. dobre
b. dobre
4
Powierzchnia
zadowalająca
b. dobra
dobra
b. dobra
5
Kształt
dobry
dobry
b. dobry
b. dobry
Dla analizowanego rynku lokalnego określono:
Cmax = 57,47 zł/m2
Cmin = 29,07 zł/m2
∆C = 28,40 zł/m2
Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
8,52
0,00
0,00
0,00
Dojazd
20%
5,68
2,84
0,00
0,00
15%
4,26
-2,13
-2,13
-2,13
Powierzchnia
20%
5,68
-5,68
-2,84
-5,68
Kształt
15%
4,26
0,00
-2,13
-2,13
Suma
100%
28,40
-4,97
-7,10
-9,94
Cena zł/m2
29,07
46,12
57,47
Wartość po poprawkach
24,10
39,02
47,53
Cecha rynkowa
Średnia wartość 1m2
36,88
Wartość służebności drogowej odpowiada jednostkowej wartości rynkowej
nieruchomości z uwzględnieniem rodzaju, położenia, przeznaczenia, itp., pomnożonej przez
powierzchnię gruntu, na której ustanowiona jest służebność z uwzględnieniem
współczynnika korekcyjnego (K). Odnosząc się do zapisów działu III księgi wieczystej
prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, przyjęty współczynnik korekcyjny
uwzględnia fakt korzystania z drogi stanowiącej działkę nr 1685 przez właściciela
nieruchomości obciążonej.
WS = 10319 m2 x 36,88 zł/m2 x 0,1 = 38056,47 zł
Opracował:
Strona 23 z 26
W związku z faktem, iż powierzchnia nieruchomości znacznie odbiega od powierzchni
nieruchomości przyjętych do porównania wprowadzono współczynnik korekcyjny „K”
zgodnie z Notą Interpretacyjną Nr 1 (NI 1) Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, który
to współczynnik ustalono na poziomie 0,90.
Wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa własności gruntu
(z wykluczeniem części składowych), stanowiącego działki ewidencyjne nr 1685, 1686,
1687, 1688, 1689, 1690 z obrębu Ustrzyki Dolne, jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne miasto, wynosi:
WRpr.wl = (36,88 zł/m2 x 104586 m2 - 38056,47) x 0,90 = 3437167,69 zł
Wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego
gruntu, stanowiącej działki ewidencyjne nr 1685, 1686, 1687, 1688, 1689, 1690 z obrębu
Ustrzyki Dolne, jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne - miasto, wynosi:
WRpr.uw = 3437167,69 zł x 0,603 = 2072612,12 zł ≈ 2072600,00 zł
Wartość budowli
Określenie wartości budowli w postaci drogi asfaltowej umiejscowionej w obrębie
przedmiotowej nieruchomości, zostało wykonane na podstawie specjalistycznego cennika
budowlanego Scalone normatywy do wycen budynków i budowli nr 109, wyd. WACETOB
Sp. z o.o., z uwzględnieniem wskaźnika regionalnego dla województwa podkarpackiego.
Biorąc pod uwagę koszty robocizny, zysku, koszty ogólne prac budowlanych oraz koszty
zakupu materiałów dla lokalnego rynku, przyjęto wskaźnik na poziomie 0,7031.
W. Baranowski wskazuje w opracowaniu Zużycie obiektów budowlanych oraz podstawowe
nazewnictwo budowlane, wyd. WACETOB Sp. z o.o., iż ulice i place maja przewidywany
okres trwałości 30-45 lat. Wartość budowli została skorygowana o jej zużycie techniczne.
Obiekt
Element
Jedn.
obmiaru
Obmiar
Cena jedn.
[zł/jedn.]
Mnożnik
Wartość
w stanie
nowym [zł]
Stopień
zużycia
technicznego
Wartość
bieżąca
[zł]
2
1
3
4
5
6
7
8
9
72
drogi i place
o nawierzchni
z asfaltu
lanego
100m2
9725
17273,68
0,7031
1181113,35
70%
354334,00
87
oświetlenie
ulicy na
słupach WZ,
kabel, oprawa,
wysięgniki
1 słup
20
7286,06
0,7031
102456,58
70%
30736,97
Razem
385070,97
Wartość budowli, tj. drogi o nawierzchni asfaltowej, wynosi:
WB = 385070,97 zł ≈ 385100,00 zł
Opracował:
Strona 24 z 26
Koszt rozbiórki, wartość materiałów
Wartość rynkowa kosztu likwidacji części składowych zostanie określona na
podstawie cennika budowlanego wydawnictwa Orgbud Serwis - Informacyjny zestaw
średnich cen robót rozbiórkowych wyburzeniowych, III kwartał 2015 roku. Koszt rozbiórki
będzie stanowił sumę kosztu rozbiórki pozostałości po budynkach, budowlach oraz kosztu
wywiezienia gruzu, który zostanie pomniejszony o cenę jego sprzedaży. Ilość m3 gruzu
przyjęto na podstawie między innymi: powierzchni zabudowy wszystkich budynków,
obiektów oraz ich powierzchni całkowitej, a także średniej wysokości i grubości murów.
Lp.
Podstawa
wyceny
Opis robót
Jednostka
obmiarowa
Ilość
jednostek
obmiarowych
Cena
jednostki
[zł]
Wartość
kosztorysowa
robót
[zł]
a
b
c
d
e
f
g
404060302
burzenie przy użyciu młotów
pneumatycznych ścian, ław i filarów
betonowych z usunięciem gruzu o
grubości 20-30 cm
m3
840,00
690,04
579633,60
2
404110301
wywiezienie gruzu z terenu rozbiórki
przy mechanicznym załadowaniu
i wyładowaniu - załadowanie koparko ładowarką o pojemności łyżki 0,6m3
samochodów samowyładowczych przy
obsłudze na zmianę przez 3 samochody,
wywiezienie gruzu na odległość do 5km
m3
840,00
46,77
39286,80
3
rynek lokalny
zakup m3 gruzu betonowego
m3
840,00
10,00
8400,00
1
Razem
4
rynek lokalny
618920,40
zakup m3 gruzu betonowego
m3
840,00
10,00
8400,00
Koszt rozbiórki, wynosi:
KR = 618920,40 zł ≈ 618900,00 zł
Wartość materiałów uzyskanych w trakcie rozbiórki, wynosi:
WM = 8400,00 zł
Wartość nieruchomości – ogółem
gruntu, stanowiącej działki ewidencyjne nr 1685, 1686, 1687, 1688, 1689, 1690 z obrębu
Ustrzyki Dolne, jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne - miasto oraz prawa własności
budynków, budowli i urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny
od gruntu przedmiot prawa własności, wynosi:
WRN = WRpr.uw – KR + WM + WB =
= 2072600,00 zł - 618900,00 zł + 8400,00 zł + 385100,00 zł = 1847200,00 zł
Opracował:
Strona 25 z 26
2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE
gruntu, stanowiącego działki ewidencyjne nr 1685, 1686, 1687, 1688, 1689, 1690 z obrębu
Ustrzyki Dolne, jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne - miasto oraz prawa własności
budynków, budowli i urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny
od gruntu przedmiot prawa własności, wynosi:
Wartość rynkowa
praw do nieruchomości
1847200 zł
JEDEN MILION OSIEMSET CZTERYSTA SIEDEM TYSIĘCY DWIEŚCIE zł
Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględniono cechy przedmiotu wyceny,
które wpływają na jego wartość użytkową oraz uwzględniono stan prawny i faktyczny
gruntu. Określona wartość rynkowa budowli mieści się w granicach cen rynkowych jakie
należy ponieść przy wykonaniu wykazanych prac. Biorąc pod uwagę powyższe, otrzymany
wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym.
3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE
 Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami
Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny.
 Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu.
 Stan techniczny nie stanowi ekspertyzy, został określony podczas oględzin
dla celów wyceny.
 Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy
w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości.
 Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na




informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zamawiającego i pozyskanych
z urzędów i sądów.
Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności
mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości.
Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów
transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu.
Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części
bez pisemnej zgody autora.
4. ZAŁĄCZNIKI
1.
2.
3.
4.
5.
Dokumentacja fotograficzna.
Wypis z rejestru gruntów.
Wypis z rejestru budynków.
Kopia mapy ewidencyjnej.
Wydruk księgi wieczystej nr KS2E/00023798/1 z Podsystemu Dostępu
do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo
Sprawiedliwości.
Opracował:
Strona 26 z 26

operat szacunkowy

Transkrypt

Podobne dokumenty

ASTERIA, urok, magia, czar i blask, poprzez relaks

Wyprawa do Schroniska Chata Socjologa - Eko

Koty szukają domu

Konkurs na projekt rzeźby plenerowej

W Arłamowie połączy nas piłka! - Serwis Informacyjny ustrzyki.pl

Pożegnanie Starego Roku w górach

Pobierz ofertę - Eko

GOSPODARSTWA RYBACKIE - REGION WODNY DNIESTRU