Raport z Rynku Nieruchomości 2010 Polska

Transkrypt

Raport z Rynku Nieruchomości 2010
Polska
Warszawa, Kraków, Katowice, Gdańsk, Poznań, Łódź
Międzynarodowe Standardy. Lokalne Rozwiązania.
Skontaktuj Się z Nami:
Warszawa: +48 22 528 54 54
[email protected];
Kraków: +48 12 428 17 00
[email protected]
Katowice: +48 32 60 90 090
[email protected]
Łódź: +48 42 637 12 25
[email protected]
Poznań: +48 61 851 90 00
[email protected]
Gdańsk: +48 58 520 40 99
[email protected]
www.ober-haus.pl
R E A L E S TAT E A D V I S O R S
Ober-Haus jest największą agencją nieruchomości działającą w czterech
krajach Europy Centralnej: Polsce, Litwie, Łotwie i Estonii. Od 1994 roku
świadczymy kompleksowe usługi w zakresie:
• Nieruchomości mieszkaniowych
• Nieruchomości komercyjnych
• Zarządzania nieruchomościami
• Doradztwa inwestycyjnego
• Wyceny nieruchomości
Łącząc nasze międzynarodowe doświadczenia z wiedzą o specyfice
rynków lokalnych, pomagamy naszym Klientom dokonywać właściwych
wyborów.
To takie proste z Ober-Haus!
Pracujemy dla Państwa satysfakcji.
Polska | Litwa | Łotwa | Estonia | www.ober-haus.com
Raport z Rynku Nieruchomości 2010 - Warszawa www.ober-haus.pl
Warszawa
Rynek powierzchni biurowych
Gdańsk
Poznań
Czynsze spadają na skutek wzrostu podaży
POLSKA
Warszawa
Łódź
Katowice
Kraków
Podaż
Warszawski rynek nieruchomości biurowych jest największy pod względem oferowanych powierzchni. W 2009 roku
w tym sektorze, w Warszawie przybyło 280 000 m2 - budowę
większości z nich rozpoczęto jeszcze przed kryzysem na rynku
nieruchomości. Poza nową powierzchnią, podaż została zasilona do 340 000 m2 dodatkowymi 60 000 m2 biur do podnajęcia, co było wynikiem wprowadzanych przez część firm
oszczędności poprzez redukcję swoich powierzchni. Obecnie
całkowita podaż powierzchni biurowej w Warszawie wynosi
3 240 000 m2. Włącznie z biurami przeznaczonymi do podnajmu współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 9%. Przewidywana ilość nowej powierzchni biurowej w 2010 roku to
160 000 m2. Najbardziej popularne warszawskie lokalizacje
biurowe to Śródmieście, Mokotów i Ochota.
Polska gospodarka
W 2009 roku Polska gospodarka rozwijała się w tempie 1,7%
PKB. W dobie ogólnoświatowego kryzysu wynik ten jest bardzo
dobry, a według OECD już w 2010 gospodarka Polski ma rosnąć
w tempie 2,5%.
Inflacja na początku 2010 roku wyniosła jedynie 3,5% co jednak
nie jest tak optymistyczne przy tym, iż realny wzrost przeciętnego wynagrodzenia w 2009 r. w stosunku do 2008 r. wyniósł
tylko 2,1%.
Od listopada 2009 obserwujemy sukcesywne umacnianie
się polskiej waluty - szczególnie widoczne jest to w stosunku
do euro. Jeszcze z końcem lutego 2009 roku euro kosztowało
4,65 PLN, a z końcem lutego 2010 już tylko 3,97 PLN, złoty nadal
się umacnia, co pogarsza konkurencyjność polskiego eksportu.
NBP w lutym 2010 roku poinformował, iż napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych wyniósł 8,38 mld euro, co oznacza 16% spadek w stosunku do 2008 r. Jednak według OECD
wzrost inwestycji osiągnie w 2010 roku 2,3% a w 2011 nawet
ponad 10%.
• Horizon Plaza, IVG Immobilien AG.
Ostatnio oddane projekty
Horizon Plaza - zlokalizowany u zbiegu ulic Wołoskiej i
Domaniewskiej, składający się z dwóch budynków: sześcio i jedenastokondygnacyjnego. Całkowita powierzchnia kompleksu
to ok. 35 000 m2. Najemcy to m.in. Pekao Bank Hipoteczny S.A.,
WestLB Bank Polska S.A.
Trinity Park III - kompleks biurowy w biznesowej części
Mokotowa, przy ul. Domaniewskiej. Całkowita powierzchnia
budynku to 32 000 m2. W budynku znajduje się trzypoziomowy
parking z 720 miejscami parkingowymi oraz lokale usługowe.
Najemcy to m.in. MTV Networks Polska, Unilever, Kaft Foods.
3
Raport z Rynku Nieruchomości 2010 - Warszawa Park Postępu - to cztery siedmiokondygnacyjne budynki
biurowe, o standardzie klasy A, przy ul. Postępu 21. Całkowita
powierzchnia kompleksu wynosi 34 000 m2, zapewniając jednocześnie ponad 817 miejsc parkingowych. Najemcy to m.in.
Echo Investment, Główny Inspektorat Transportu Drogowego,
Estee Lauder Poland.
Catalina Office Center - 10-piętrowy biurowiec o standardzie klasy A, zlokalizowany w pobliżu galerii Mokotów, przy
ul. Rzymowskiego. Całkowita powierzchnia biurowca to
14 200 m2 oraz 151 miejsc parkingowych. Najemcy to m.in.
Fiat Auto Poland, Fiat Bank.
Platinium Business Park (Platinum III) - siedmiokondygnacyjny budynek o standardzie klasy A, o powierzchni 11 600 m2,
oferujący 232 miejsca parkingowe, położony przy skrzyżowaniu ulic Domaniewskiej i Wołoskiej, w pobliżu Galerii Mokotów.
Najemcy to m.in. Peugeot, Communication Unlimited, TUI,
Bibby Financial Services.
Deloitte House - budynek klasy A, zlokalizowany w ścisłym
centrum, przy Al. Jana Pawła II. Łączna powierzchnia biurowa to
ok. 21 000 m2 oraz ponad 200 miejsc parkingowych. Głównym
najemcą jest Deloitte, a ponadto m.in. Skarbnica Narodowa,
Nordea Bank, AIG Bank.
W celu zakupu lub wynajmu ww. oraz innych nieruchomości,
prosimy o kontakt z Ober-Haus, tel. +48 22 528 54 54.
Realizowane projekty
Wolf Marszałkowska - jedenastokondygnacyjny budynek
biurowy klasy A, zlokalizowany w ścisłym centrum, przy skrzyżowaniu ulicy Marszałkowskiej i Alei Jerozolimskich. Całkowita
powierzchni biurowa wynosi 11 050 m2, oferuje również 149
miejsc parkingowych. Przewidywany termin oddania to lipiec
2010 roku.
Zebra Tower - dziewiętnastokondygnacyjny budynek biurowy klasy A, zlokalizowany przy Rondzie Jazdy Polskiej, blisko stacji metra Politechnika. Budynek oferuje 16 000 m2 powierzchni biurowej do wynajęcia oraz 124 podziemne miejsca
parkingowe. Planowany termin oddania to wrzesień 2010 roku.
BTD Office Center - jedenastokondygnacyjny budynek biurowy, usytuowany na Mokotowie, u zbiegu ulic Al. Niepodległości i Domaniewskiej, przy stacji metra Wilanowska. Budynek
będzie oferował 8 205 m2 powierzchni biurowej i 108 miejsc
parkingowych. Oddanie do użytku zaplanowano na IV kwartał 2010 roku.
New City - budynek biurowy usytuowany na Mokotowie,
przy ul. Marynarskiej, w bliskim sąsiedztwie Galerii Mokotów.
www.ober-haus.pl
Budynek oferuje 35 000 m2 powierzchni biurowej do wynajęcia
oraz 1200 podziemnych miejsc parkingowych. Planowany termin oddania to I kwartał 2010 roku.
Equator II - kolejny etap kompleksu biurowego Equator
Office zlokalizowany przy Al. Jerozolimskich. Budynek będzie
oferował 20 000 m2 powierzchni biurowej oraz 300 miejsc parkingowych. Planowany termin oddania to III kwartał 2010 roku.
Popyt
W 2009 roku warszawski rynek nieruchomości biurowych
charakteryzował się znacznie niższym popytem niż w latach
poprzednich, co jest bezpośrednim następstwem spowolnienia gospodarczego. Znaczącym trendem ubiegłego roku były
renegocjacje istniejących już umów najmu oraz podnajem powierzchni. W 2009 roku znacznie spadła ilość wynajmu dużych
powierzchni, średnia wielkość wynajmowanych powierzchni
wyniosła ok. 800 m2. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł 7,2%.
Czynsze
W wyniku wysokiej podaży i ograniczonego popytu na rynku
nieruchomości biurowych nastąpiła korekta stawek czynszowych za wynajem tego typu lokali. W centrum Warszawy korekta sięgnęła nawet 20%. Potencjalni najemcy, oprócz niższych czynszów, mogli skorzystać również z innego rodzaju
zachęt w postaci wakacji czynszowych lub aranżacji biura „pod
klucz”. Czynsze w COB oscylowały w przedziale 19 - 26 EUR/
m2 miesięcznie, w przypadku budynków klasy A. Czynsze za
powierzchnię klasy A poza COB to od 11 do 16 EUR/m2. Koszty eksploatacji za powierzchnię klasy A kształtują się od 4 do 6 EUR/m2. Opłaty za wynajem jednego miejsca parkingowego,
na parkingu podziemnym, w centrum miasta wynoszą 150 250 EUR miesięcznie, natomiast poza centrum najemcy muszą
zapłacić 85 - 100 EUR miesięcznie za miejsce na parkingu podziemnym i 40 - 75 EUR za miejsce na parkingu naziemnym.
Transakcje
W 2009 roku do największych na rynku transakcji można zaliczyć wynajem 16 500 m2 powierzchni biurowej w Poleczki
Business Park przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji
Rolnictwa na pięć lat. Kolejna taka transakcja to wynajem w
Bosch HQ, przez Bosch, 8 900 m2 powierzchni biurowej. W 2009
roku niemiecki fundusz inwestycyjny Deka Immobilien kupił
m.in. biurowiec Deloitte House 21 000 m2 za 117 mln euro oraz
biurowiec Grzybowska Park 10 000 m2 za kwotę 70 mln EUR.
4
Raport z Rynku Nieruchomości 2010 - Warszawa Rynek powierzchni handlowych
Nadal duże zapotrzebowanie
Podaż
Warszawa w 2009 roku oferowała, podobnie jak w 2008 roku,
ponad 1 400 000 m2 powierzchni handlowej, stanowiąc 20%
całkowitej powierzchni handlowej w Polsce i będąc jednocześnie wciąż największym rynkiem w skali kraju. W 2009 roku
deweloperzy budujący galerie handlowe skupili się na rynku
podwarszawskim. W samej Warszawie nie powstała żadna z galerii. Na warszawskim rynku nadal istnieje zapotrzebowanie na
powierzchnie handlowe, szczególnie w takich dzielnicach jak
Bielany, Żoliborz, Wilanów.
www.ober-haus.pl
mi najemcami są Auchan, RTV EURO AGD, C&A, H&M, ZARA,
Kappahl, Galeria Centrum, Silver Screen.
Złote Tarasy - ul. Złota. Centrum oferuje około 64 000 m2
powierzchni handlowej. Jest to kompleks handlowo - biuroworozrywkowy, ulokowany w ścisłym centrum Warszawy, tuż obok
Dworca Centralnego oraz Pałacu Kultury i Nauki. Na czterech
poziomach znajdują się m.in. Albert, Van Graaf, Zara, Royal Collection, H&M, Marks&Spencer, Saturn, Multikino.
Wolf Bracka - dom handlowy zlokalizowany w centrum
Warszawy, przy ul. Brackiej, będzie oferował przyszłym najemcom 11 838 m2 powierzchni handlowej wraz ze 187 miejscami
parkingowymi. Oddanie budynku do użytkowania planowane
jest na IV kwartał 2010 roku.
Popyt
• CH Złote Tarasy, Złote Tarasy Sp. zo.o.
Główne centra handlowe
Galeria Mokotów - Mokotów, ul. Wołoska 12, oferuje około
60 000 m2 powierzchni handlowej. Na trzech piętrach mieści
się blisko 240 sklepów, punktów handlowych i usługowych,
centrum rozrywki oraz kino. Galerię Mokotów uważa się za
najbardziej prestiżowe i popularne centrum handlowe. Główni najemcy to Carrefour, Ciemna City, EURO RTV AGD, Galeria
Centrum, Royal Collection, Marks&Spencer, Smyk.
Arkadia - Centrum/Żoliborz, AL. Jana Pawła II 82, oferuje około 110 000 m2, na której zgromadzono prawie 230 lokali handlowych. Mieszczą się tu sklepy polskich i światowych marek,
restauracje, kawiarnie i kino. Głównymi najemcami są Saturn,
Carrefour, Leroy Merlin, Peek&Cloppenburg, Royal Collection,
Cinema City.
Wola Park - Wola, ul. Górczewska 124, około 73 000 m2 powierzchni handlowej. Na dwóch poziomach galerii handlowej
znajduje się ponad 160 sklepów, kawiarnie, restauracje i punkty
usługowe, a w części rozrywkowej kino i klub fitness. Główny-
W Warszawie nadal utrzymuje się duże zapotrzebowanie na
powierzchnię handlową. Ze względu na brak nowych inwestycji, zainteresowaniem cieszą się lokale przy głównych ulicach
handlowych - Nowy Świat, Chmielna. Poziom pustostanów na
powierzchnie w centrach handlowych w 2009 roku wyniósł 1%.
Czynsze
Bardziej popularne niż w 2008 roku stały się zachęty dla najemców w postaci wakacji czynszowych czy partycypacji
w kosztach adaptacji lokali. W 2009 roku stawki czynszów
przy głównych ulicach ustabilizowały się na poziomie 80 85 EUR/m2. Podobna sytuacja kształtuje się w centrach handlowych, gdzie za wynajem lokalu trzeba zapłacić od 70 do
85 EUR/m2.
Transakcje
W 2009 roku nie odnotowano spektakularnych transakcji na
warszawskim rynku nieruchomości handlowych. W przypadku
najatrakcyjniejszych nieruchomości stopy kapitalizacji kształtują się na poziomie 7,5% - 8%.
5
Raport z Rynku Nieruchomości 2010 - Warszawa Rynek powierzchni magazynowych
www.ober-haus.pl
Znaczny spadek popytu
Panattoni Park Teresin - wybudowany przez Panattoni
Europe, powierzchnia 36 500 m2, zlokalizowany w Teresinie,
33 km od Warszawy przy trasie Warszawa - Poznań.
Podaż
Warszawski rynek powierzchni magazynowych w 2009 roku
kształtował się na poziomie ponad 2 400 000 m2 powierzchni.
Powstało 290 000 m2 nowej powierzchni magazynowej wokół
Warszawy, co było wynikiem rozpoczętych inwestycji w okresie
koniunktury. W 2009 ilość pustostanów wzrosła w porównaniu
z ubiegłym rokiem ponad dwukrotnie, osiągając 17,6%. Największe parki magazynowe w okolicach Warszawy to Prologis,
Panattoni, Europolis.
Obszar powierzchni magazynowych wokół Warszawy podzielony jest - w zależności od odległości od centrum miasta - na trzy
strefy:
I Strefa - społudniowa - do 12km od centrum Warszawy Okęcie, Służewiec, Żerań, Targówek;
II Strefa - od 12 do 30 km od centrum Warszawy - Nadarzyn,
Pruszków, Piaseczno, Ożarów Mazowiecki;
III Strefa - od 30 do 50 km od centrum Warszawy Mszczonów, Teresin, Sochaczew.
Panattoni Park Błonie II - realizowany przez Panattoni
Europe, powierzchnia magazynowo - biurowa 24 000 m2, zlokalizowany w Błoniu - 30 km od Warszawy, niedaleko autostrady
A2 łączącej Berlin z Moskwą oraz drogi ekspresowej E30. Jest
dogodnym punktem do zlokalizowania centrum dystrybucyjnego obsługującego rynki Polski i Europy. Jednym z najemców
jest Logus Sp. z o.o.
Altmaster Pęcice - zlokalizowany w miejscowości Pęcice, w
gminie Michałowice, o powierzchni całkowitej 44 380 m2. W
pierwszym etapie oddano do użytku 9 000 m2 powierzchni magazynowej.
Ideal Idea Okęcie - położony blisko portu lotniczego Okęcie,
przy ul. Działkowej, w Warszawie. Oferuje małe moduły do wynajęcia, kierując swoją ofertę do małych i średnich najemców.
Druga faza projektu powiększyła powierzchnię magazynową o
7 400 m2. Planowane oddanie obiektu do użytkowania - czerwiec 2010 roku.
Popyt
• Panattoni Park Teresin, Panattoni Europe.
Główne parki magazynowe
ProLogis Park Warsaw II - zlokalizowany przy ul.
Staniewickiej, o powierzchni 38 000 m2. Głównymi najemcami
są firmy logistyczne, z branży farmaceutycznej, papierniczej.
Tulipan Park Warszawa - zlokalizowany w odległości 18 km
od Warszawy, w Nadarzynie, przy trasie Katowice - Warszawa, o
docelowej powierzchni magazynowej 130 000 m2. Główni najemcy to Formax Polska, Logwin Air+Ocean Poland.
W 2009 roku na warszawskim rynku odnotowano znaczny,
bo aż 45-procentowy, w porównaniu z 2008 rokiem, spadek
zainteresowania wynajmem powierzchni magazynowej. Największe zainteresowanie najemcy przejawiali wynajmem
małych - nie przekraczających 2 000 m2 modułów w I strefie.
W II strefie najczęściej wynajmowane powierzchnie to te powyżej
3 000 m2. III strefa to głównie wynajem powierzchni powyżej
10 000 m2 przez operatorów logistycznych. Ostatni kwartał
2009 roku przyniósł zauważalną poprawę nastrojów wśród najemców i wzrost zainteresowania powierzchniami magazynowymi.
Czynsze
Wobec tak znacznego spadku zainteresowania wynajmem
powierzchni magazynowej, stawki wynajmu uległy korekcie, a
standardem stały się dodatkowe zachęty dla potencjalnych najemców w postaci wakacji czynszowych.
6
Raport z Rynku Nieruchomości 2010 - Warszawa Czynsze wywoławcze w zależności od lokalizacji kształtują się
następująco :
I Strefa - od 4,3 do 6,0 EUR/m2;
II Strefa - od 2,6 do 3,5 EUR/m2;
III Strefa - od 2,5 do 3,2 EUR/ m2.
Grunty
Stopniowa stabilizacja
Ceny
Ceny działek pod budownictwo indywidualne w podwarszawskich miejscowościach potaniały w 2009 roku o 20 - 30%. Takie
działki można kupić już w cenie nawet poniżej 100 PLN/m2.
Tereny inwestycyjne w związku z kryzysem i wyprzedażą gruntów przez inwestorów, którzy nie otrzymali kredytu na realizacje swoich zamierzeń, staniały jeszcze bardziej - nawet o 50%.
Ceny za metr kwadratowy PUM centrum pod budownictwo
wielorodzinne wahają się od 1 000 do 2 700 PLN, natomiast na
obrzeżach od 300 do 1 500 PLN.
Ceny terenów pod inwestycje komercyjne (biura, centra handlowe) za metr kwadratowy powierzchni najmu brutto kształtują się w zależności od położenia, od 850 PLN poza centrum do
3 000 PLN w centrum stolicy. Grunty inwestycyjne pod projekty
magazynowe oferowane były w cenach od 100 do 600 PLN/m2.
Rynek mieszkaniowy
Początek spadku podaży
Podaż
W 2009 roku w Warszawie wybudowano 18 991 mieszkań
(18 933 w 2008 roku). W 2009 roku wydano również 30,6%
mniej pozwoleń na budowę oraz rozpoczęto budowę 11 273
mieszkań, czyli aż 47,1% mniej niż w 2008 roku. Ober-Haus szacuje, że w 2010 roku przybędzie ok. 15 800 nowych mieszkań.
Najbardziej znani deweloperzy w stolicy to Dom Development,
Budimex Nieruchomości, JW Construction i Ghelamco.
www.ober-haus.pl
Ceny
Średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym spadła o 1,5% do
poziomu 7 880 PLN/m2. Ceny nowych mieszkań w centrum, oferującym przede wszystkim mieszkania z wyższej półki, kształtują się średnio na poziomie 11 220 PLN/m2. Jednak za najdroższe
mieszkania trzeba zapłacić 28 000 PLN/m2 (Grzybowska 4, inwestycja Dom Development), a nawet 40 000 PLN/m2 (Nowe
Powiśle, inwestycja Menolly Poland). Mieszkania w popularnych
dzielnicach poza centrum kosztują od 7 000 do 10 000 PLN/m2.
Natomiast mieszkania w słabiej skomunikowanych dzielnicach
takich jak: Białołęka, Włochy, Ursus ceny kształtują się w przedziale 5 000 - 6 000 PLN/m2.
Średnia cena mieszkań w stolicy, na rynku wtórnym, spadła o 3%, do poziomu 8 590 PLN/m2. Na Starym Mieście i w
Śródmieściu średnia cena to 14 080 PLN/m2, a w dzielnicach
typowo mieszkaniowych poza centrum i na obrzeżach wynosi
7 500 PLN/m2.
Adria - realizowany przez Dom Development S.A. Projekt zlokalizowany jest na Gocławiu, przy ul. Jugosłowiańskiej. Projekt
będzie realizowany w trzech etapach i powstanie w nim 656
mieszkań o powierzchni od 38 do 106 m2, w 5 budynkach od
pięciu do czternastu kondygnacji. Ceny kształtują się od 6 690
do 8 800 PLN brutto/m2. Termin zakończenia I etapu inwestycji
planowany jest na IV kwartał 2011 roku.
Grzybowska 4 - rojekt realizowany przez Dom Development,
zlokalizowany jest w centrum miasta, przy ul. Grzybowskiej. Na
projekt składa się 286 mieszkań o powierzchni od 38 do 140
m2, z możliwością zakupu mieszkania wykończonego w wysokim standardzie. Ceny kształtują się od 12 500 do 28 000 PLN
brutto/m2. Inwestycja zakończona pod koniec 2009 roku.
Nautica - realizowany przez Ronson Development Group.
Projekt zlokalizowany jest na Ursynowie, ul. Stryjeńskich. Składa się ze 147 mieszkań, o powierzchni od 32 do 125 m2, rozmieszczonych w dwóch pięciokondygnacyjnych budynkach.
Ceny kształtują się od 9 200 do 11 000 PLN brutto/m2. Termin
zakończenia inwestycji - czerwiec 2010 roku.
Wiślana Aleja - realizowany przez JW Construction. Projekt,
zlokalizowany przy ul. Odkrytej, składa się z 400 mieszkań o powierzchni od 30 do 80 m2, rozmieszczonych w 6 pięciokondygnacyjnych budynkach. Ceny pozostałych w sprzedaży mieszkań
zaczynają się od 6 000 PLN brutto/m2. Termin zakończenia inwestycji - II kwartał 2010 roku.
Klimt House - projekt apartamentowca realizowany przez
Echo Investment, zlokalizowany na Starym Mokotowie, przy
7
Raport z Rynku Nieruchomości 2010 - Warszawa ul. Kazimierzowskiej. W 6-piętrowym budynku znajdzie się 60
apartamentów, o powierzchni od 41 do 190 m2, oraz 80 miejsc
parkingowych w podziemnym garażu. Termin zakończenia inwestycji to koniec 2010 roku. Rozpoczęcie sprzedaży marzec/kwiecień 2010 roku.
Aby uzyskać więcej informacji na temat ww. lub innych nieruchomości, prosimy o kontakt z Ober-Haus, tel. +48 22 528 54 54.
www.ober-haus.pl
Sytuacja zaczyna wracać do normy - kilka banków ponownie
zaczęło udzielać kredytów walutowych, pojawiły się nawet
przypadki udzielania kredytów na ponad 100% wartości nieruchomości. Jeżeli chodzi o kredyty złotowe, to banki stopniowo
redukują wysokość marż. Najniższe oprocentowanie dla kredytu złotowego oscyluje na poziomie 5,55% przy 1,35% marży.
Kredyty w EUR, pomimo wyższej marży (od 1,90% w górę), i tak
są zdecydowanie bardziej atrakcyjne - oprocentowanie nawet
poniżej 3%. Natomiast kredyty w CHF udzielane są z oprocentowaniem od 3,15%.
Czynsze
• Klimt House, Echo Investment S.A.
Popyt
Rok 2009 jest kolejnym rokiem charakteryzującym się dużą
przewagą podaży nad popytem. Liczba sprzedanych mieszkań
szacowana jest na 7 000 jednostek. Oznacza to kolejny rok spadku popytu, przy czym poprzednio spadek wyniósł 25%, a teraz
już 40%. Podaż dostosowuje się znaczenie wolniej do spadającego popytu - sytuacja może się jednak odwrócić w 2011 roku.
W 2009 roku ceny transakcyjne odbiegały od ofertowych średnio o 15%. W czasach kryzysu największym zainteresowaniem
cieszą się mieszkania małe, do 45 - 50 m2 z tzw. segmentu popularnego. Głównym kryterium wyboru wciąż jest cena. Popularne dzielnice to Mokotów, Ochota, Żoliborz. Za dość przystępne cenowo uchodzą Białołęka, Ursus i Włochy.
Warszawski rynek wynajmu nieruchomości mieszkaniowych
w 2009 roku charakteryzował się trendem spadkowym na poziomie 4,5%. Na skutek wysokiej podaży mieszkań przeznaczonych do sprzedaży i braku zainteresowania ze strony kupujących, część sprzedających zdecydowała się na wynajem swoich
mieszkań, wobec czego rynek wynajmu został znacznie zasilony po stronie podaży. Średnie stawki wynajmu mieszkań w Warszawie kształtowały się w 2009 roku w zależności od ich wielkości na poziomie: 1-pokojowe: 1 600 PLN, 2-pokojowe: 2 500 PLN,
3-pokojowe: 3 300 PLN, 4-pokojowe: 4 700 PLN. Ceny mieszkań
w głównej mierze uzależnione są od ich lokalizacji. Najbardziej
rentowne mieszkania położone są w centrum Warszawy lub w
jego pobliżu. Pomimo spadku cen wynajmu, ich rentowność
nie uległa znacznej zmianie i wynosi 6,1%, ponieważ korekcie
zostały również poddane ceny zakupu. W 2011 roku Ober-Haus
przewiduje dalszy lekki spadek cen wynajmu ze względu na
wysoką podaż.
Rynek kredytów hipotecznych
W I półroczu 2009 roku mimo programu „Rodzina Na Swoim”
sprzedaż kredytów hipotecznych w zestawieniu z rokiem 2008
była o ponad 40% mniejsza, co spowodowało dalszą korektę
cen mieszkań. Drugie półrocze 2009 roku to stopniowy wzrost wartości przyznawanych kredytów hipotecznych - prawie
11 mld PLN w III kwartale, w zestawieniu z ponad 9 mld PLN w
II kwartale, i z ponad 7,5 mld PLN w I kwartale 2009 roku, jak
podaje Związek Banków Polskich. Efektem tego ożywienia jest
pozytywna reakcja i coraz większe zainteresowanie ze strony
potencjalnych nabywców mieszkań.
8
Raport z Rynku Nieruchomości 2010 - Kraków
Kraków
Rynek powierzchni biurowej
Przeszacowany popyt
Podaż
Nowoczesna powierzchnia biurowa w Krakowie w 2009 roku
kształtowała się na poziomie 410 000 m2. To wzrost dostępnej powierzchni, w porównaniu z rokiem ubiegłym, o 60%.
Na skutek rosnącego zapotrzebowania w poprzednich latach
na nowoczesne powierzchnie biurowe, inwestorzy skupili się
na budowaniu oferty budynków klasy A, które wobec sytuacji
gospodarczej w 2009 roku okazały się dla potencjalnych najemców zbyt drogie. Wobec potrzeb rynku na tańsze lokale,
zmodernizowano część spośród budynków klasy C i D. W 2009
roku oddano nową powierzchnię o wysokim standardzie m.in.:
Centrum Biurowe Kazimierz, Diamante Plaza, Centrum Biurowe
Lubicz II.
www.ober-haus.pl
o łącznej powierzchni 9 400 m2 , natomiast w II etapie - w 2008
roku - pięciokondygnacyjny biurowiec o powierzchni 8 000 m2.
Główni najemcy to Capgemini, Statoil i ArcelorMittal.
Centrum Biurowe Lubicz II - zlokalizowane przy ul. Lubicz,
oferuje 6 000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej i 317
miejsc parkingowych. Oddane do użytku w ostatnim kwartale
2009 roku. Głównymi najemcami są Bank Zachodni WBK, PNO
Consultants, PricewaterhouseCoopers.
Główne obiekty biurowe
Diamante Plaza - zlokalizowany na Zabłociu, przy ul.
Dekerta, czterokondygnacyjny budynek klasy A, o powierzchni
10 000 m2, oferujący 193 miejsca parkingowe. Oddany do użytku w IV kwartale 2009 roku.
Centrum Biznesu i Innowacji Copernicus - zlokalizowane na
terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej Politechniki Krakowskiej
w Krakowie Czyżynach, przy Alei Jana Pawła II. Pięciokondygnacyjny budynek oferujący 4 340 m2 powierzchni biurowej i 80
miejsc parkingowych. Najemcy to m.in. Contact Center Azsoft,
Krakowski Park Technologiczny, CAR Technology.
M65 Meduza - budynek klasy A o powierzchni 4 630 m2,
zlokalizowany na rogu ulic Mogilskiej i Cystersów. Oddany do
użytkowania w I kwartale 2009 roku. Jednym z najemców jest
firma GD&K Group.
Centrum Biurowe Kazimierz - zlokalizowane przy ul.
Podgórskiej, oferujące 12 600 m2 wysokiej klasy powierzchni
biurowej i 246 miejsc parkingowych. Oddane do użytkowania
w III kwartale 2009 roku. Głównymi najemcami są m.in. State
Street i Ernst & Young.
Rondo Business Park - nowoczesny kompleks biurowy klasy
A o powierzchni 17 400 m2. Położony jest w Krakowie u zbiegu
ulic Lublańskiej i Bora-Komorowskiego. Inwestycja została zrealizowana w dwóch etapach. W I etapie - w 2007 roku zostały oddane do użytku dwa budynki (trzy i czternastokondygnacyjny)
• Centrum Biurowe Lubicz II, Fundusz Polonia Property Fund.
Bonarka 4 Business (B4B) - centrum biurowe oferujące
32 835 m2 powierzchni biurowej klasy A w czterech budynkach
oraz 470 miejsc parkingowych. Planowane zakończenie inwestycji: budynek A - sierpień 2010 roku, budynek B - styczeń 2011
roku, budynek C i D - przełom 2011 i 2012 roku.
Avatar - budynek biurowy zlokalizowany przy ul. Lea, oferujący powierzchnię biurową klasy A o powierzchni 10 000 m2 i 252
miejsca parkingowe. Inwestycja zakończona pod koniec 2009
roku. Głównym najemcą jest BNP Paribas Polska.
Centrum Biurowe Etiuda - zlokalizowane przy ul. Pilotów.
W ofercie jest 10 600 m2, z czego wolna powierzchnia wynosi
3 200 m2. Budynek oddany do użytku we wrześniu 2009 roku.
Najemcami są m.in. Alior Bank, Bank Gospodarki Krajowej.
Quattro Business Park (QBP) - nowoczesny kompleks biurowy klasy A o powierzchni 48 800 m2 , zlokalizowany przy al. Gen.
Bora-Komorowskiego. W jego skład wchodzić będą cztery czternastokondygnacyjne budynki biurowe. Budowa kompleksu
QPB została podzielona na cztery etapy. W 2010 roku zostanie
zrealizowany pierwszy etap budowy, zakończenie całości inwestycji zaplanowano na rok 2012.
9
Centrum Biurowe Vinci - budynek biurowy Vinci, zlokalizowany przy ul. Opolskiej będzie posiadał 20 000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Termin oddania do użytku - I kwartał
2010 roku.
Popyt
Przeszacowanie zapotrzebowania na nowoczesną powierzchnię biurową w 2008 roku spowodowało dużą ilość rozpoczętych budów biurowców klasy A. Jednak w efekcie spowolnienia
gospodarczego na przełomie 2008 i 2009 roku zainteresowanie
wynajmem nowoczesnych powierzchni biurowych klasy A znacząco spadło, na korzyść biur klasy B i C. Wskaźnik niewynajętej powierzchni w Krakowie, w 2009 roku wyniósł 11% (w 2008
roku - niemal 0%). Szacuje się, że w przyszłym roku wolumen
niewynajętej powierzchni może nieznacznie ulec zmniejszeniu.
www.ober-haus.pl
Galeria Kazimierz - centrum składa się z 36 200 m2 wynajętych przez 160 sklepów, punktów usługowych i 10 sal kinowych. Galeria jest położona w popularnej dzielnicy Kazimierz
przy Wiśle - około 1,5 km od centrum. Główni najemcy to: Cinema City, Zara, H&M, C&A, Reserved, Alma Market, Empik i Smyk.
Galeria Handlowa Solvay Park - centrum handlowe zlokalizowane w południowej części Krakowa, przy ul. Zakopiańskiej,
w sąsiedztwie sklepów Carrefour i Castoramy. Powierzchnia
obiektu to 23 500 m2. Do głównych najemców należą m.in.
MediaMarkt, BOMI, Immedia, ExiSport i Americanos.
Czynsze
Rok 2009 to korekta stawek za wynajem nawet o 25%. Najem powierzchni biurowej klasy A to wydatek rzędu od 56
do 64 PLN/m2 (14 - 16 EUR), klasa B oscyluje pomiędzy 36 a
52 PLN/m2 (9 - 13 EUR). Koszty eksploatacyjne wahają się pomiędzy 12 a 24 PLN/m2 (3 - 6 EUR).
Rynek powierzchni handlowych
Spadek popytu
• Bonarka City Center, TriGranit Development Polska Sp. z o.o.
Ostatnio oddane centra handlowe
Bonarka City Center - centrum handlowo- rozrywkowe, realizowane w trzech etapach: I etap projektu Bonarka City Center
to powierzchnia 91 000 m2, oferująca 250 lokali handlowych,
została oddana do użytku w listopadzie 2009 roku.
Podaż
Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Krakowie wynosi 524 600 m2, w tym 80% to centra handlowe. W 2009 roku
główną inwestycją, która zasiliła zasoby powierzchni handlowej
w Krakowie, była Bonarka City Center oferująca 91 000 m2 powierzchni handlowej. Wskaźnik nasycenia powierzchnią centrów handlowych wynosi ok. 420 m2 na 1000 mieszkańców i
jest zaliczany do niskich.
Galeria Krakowska - przyległa do krakowskiego Dworca
Głównego. Centrum oferuje najemcom 60 000 m2 powierzchni handlowej na trzech kondygnacjach. Powierzchnia została
wynajęta w 90% na rok przed otwarciem. Główni najemcy to
Saturn, Carrefour, Peek & Cloppenburg, H&M, C&A, New Yorker i
Reserved, Intersport, Smyk.
Serenada - centrum handlowo - rozrywkowe mające powstać przy ul. Dobrego Pasterza i al. Bora-Komorowskiego.
Rozpoczęcie budowy zaplanowano na 2011 rok, a jej zakończenie na rok 2012. Powierzchnia centrum to 80 000 m2, do
dyspozycji klientów będzie ponad 140 sklepów i 1200 miejsc
parkingowych.
W celu zakupu lub wynajmu tej oraz innej nieruchomości, prosimy o kontakt z Ober-Haus, tel. +48 12 428 17 00.
10
Popyt
Popyt na nowoczesną powierzchnię handlową uległ widocznemu obniżeniu w porównaniu z rokiem 2008. Najemcy częściej
renegocjowali i dążyli do obniżenia stawek czynszu niż planowali ekspansję. Pustostany w centrach handlowych w 2009
roku wynosiły 2%.
Czynsze
Średni czynsz za powierzchnie handlowe na głównych ulicach
Starego Miasta uległ korekcie o 15% i w 2009 roku wynosił od
180 do 250 PLN/m2 (45 - 62 EUR) w porównaniu z rokiem poprzednim (160 do 350 PLN/m2 czyli 40 - 88 EUR). Stawki czynszu w centrach handlowych wyniosły w 2009 roku od 80 do
192 PLN/m2 (20 - 48 EUR) z kosztami eksploatacyjnymi od 12
do 24 PLN/m2 (3 - 6 EUR). Stawki czynszowe w nowoczesnych
centrach handlowych określane są w EUR.
www.ober-haus.pl
Logistic Center Kraków II - jeden z największych i najbardziej nowoczesnych parków magazynowych zlokalizowanych
na Rybitwach, obejmuje 11 000 m2.
Panattoni Park Kraków - zlokalizowany w Skawinie, docelowo 17 000 m2, oferuje powierzchnię magazynową oraz biurową. Inwestycja oddana do użytku w grudniu 2008 roku. Główni
najemcy to Społeczny Instytut Wydawniczy ZNAK, OSG Polska
oraz DSV Road.
Rynek powierzchni magazynowej
Duże zapotrzebowanie
• Panattoni Park Kraków, Panattoni Europe.
Podaż
W 2009 roku całkowita powierzchnia magazynowa wyniosła
68 000 m2 , w tym nowoczesna 42 000 m2. W porównaniu z rokiem poprzednim to 89-procentowy wzrost zasobów tego typu
nieruchomości. Wśród aktywnych deweloperów logistycznych
wymienić należy Biuro Inwestycji Kapitałowych posiadające w
Krakowie dwie inwestycje na wynajem (Logistic Center Kraków
I i II) oraz Panattoni, które rozszerzyło swoje zasoby w Skawinie
o 17 000 m2 powierzchni magazynowej.
Popyt
W 2009 roku popyt na powierzchnię magazynową kształtował
się na poziomie 12 000 m2. Stan pustostanów wyniósł 4%. W
najbliższym roku zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową powinien utrzymać się na dotychczasowym poziomie.
Czynsze
Kraków Airport Logistics Center - zlokalizowany w Modlniczce, 300 m od planowanej obwodnicy Krakowa S7. Inwestycja położona jest na około 31,5 ha. Wyjątkowo elastyczne i budowane zgodnie z wytycznymi przyszłego najemcy magazyny,
których docelowa powierzchnia wynosi 150 000 m2. Jednym z
najemców jest operator logistyczny KMC Services.
Stawki czynszowe za nowoczesną powierzchnię magazynową
plasują się od 16 do 20 PLN/m2 (4 – 5 EUR), natomiast niski standard, przeważnie nieogrzewanych magazynów to przedział od
8 do 16 PLN/m2 (2 - 4 EUR). Stawki czynszowe w nowoczesnych
centrach magazynowych określane są w EUR.
Alstar Centrum Logistyczne - nowoczesna powierzchnia
magazynowo-biurowa w Krakowie, przy ul. Zawiłej. Całkowita
powierzchnia magazynowa wynosi 6 000 m2 – obecnie w całości jest wynajęta. W skład nieruchomości wchodzi 2 100 m2
wybudowanych dla firmy komputerowej Veracomp. Inwestycja
zakończona w 2001 roku.
11
www.ober-haus.pl
Grunty
Rynek mieszkaniowy
Spadek popytu
Korekta cen
Podaż
Podaż
Słaba koniunktura na rynku mieszkań wpłynęła na dalsze spowolnienie również w tym sektorze nieruchomości. Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną również odczuły zastój
na rynku - w wyniku chwiejnej sytuacji gospodarczej nie podejmowano działań inwestycyjnych, a w związku z tym zainteresowanie zakupem gruntów było na znikomym poziomie. Reakcją
właścicieli gruntów na taką sytuację było wycofywanie ofert w
oczekiwaniu na lepszą koniunkturę.
W 2009 roku w Krakowie wybudowano 9 720 mieszkań. Podaż
nadal znacznie przewyższała popyt. To efekt mieszkań oferowanych do sprzedaży, zakupionych na fali boomu, a także tych
oddanych w latach 2008 i 2009. W 2010 roku przewidujemy oddanie 8 260 mieszkań.
Ceny
Ceny gruntów budowlanych w Krakowie w 2009 roku utrzymały
tendencję spadkową i zostały skorygowane o 5,5%. Największą,
bo 12%, korektę odnotowano w częściach peryferyjnych miast,
które mimo że znajdują się poza miastem, administracyjnie należą do niego, stąd poziom cen został tam utrzymany na dotychczasowym poziomie. Koszt gruntu kształtował się w zależności od jego lokalizacji i przeznaczenia:
• ceny działek z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe w centrum ustabilizowały się w przedziale od 2 500 do
4 500 PLN/m2 (625 - 1 125 EUR), w rejonach pośrednich - na poziomie 1 100 PLN/m2 (275 EUR), natomiast na obrzeżach miasta
po około 850 PLN/m2 (212 EUR);
Ceny
W 2009 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań w
Krakowie spadła o 3% i obecnie wynosi 6 994 PLN/m2 na rynku pierwotnym i 7 585 PLN/m2 na rynku wtórnym. W centrum
miasta, w przypadku wyjątkowo atrakcyjnych lub luksusowych
nieruchomości położonych w okolicy Rynku Głównego ceny
osiągają poziom 33 000 PLN/m2. W 2010 roku Ober-Haus przewiduje wzrost cen 2-pokojowych mieszkań, dobrze zlokalizowanych, nie starszych niż 10 lat, o powierzchni nie przekraczającej 45 m2, a także korektę cen mieszkań o dużej powierzchni
i utrzymanie dotychczasowego poziom cen apartamentów zlokalizowanych w unikalnych lokalizacjach.
• ceny działek z przeznaczeniem pod komercję w centrum
kształtowały się na poziomie 1 800 PLN/m2 (450 EUR), natomiast na obrzeżach miasta 600 PLN/m2 (150 EUR).
Popyt
W 2009 roku rynek gruntów, zwłaszcza tych pod zabudowę wielorodzinną, odnotował drastyczny spadek popytu. W Krakowie
zapotrzebowanie na grunt w największym stopniu jest uzależniony od popytu na mieszkania. W 2009 roku sytuacja na rynku
nie sprzyjała wzrostowi popytu na grunty z funkcją mieszkaniową, w związku z czym znacząco spadło zainteresowanie tymi
działkami. Na nieco lepszym poziomie kształtował się popyt
na grunty przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, był on
również na niskim poziomie, choć ze względu na transakcje
małej skali - bardziej dynamiczny. Wśród nielicznych nabywców
gruntów popularnością cieszyły się głównie lokalizacje położone na północ od Krakowa, takie jak Zielonki, Węgrzce, Bibice, i
na południe - Libertów, Mogilany.
• Krakowskie Kamienice Herbowe, KCI.
Ostatnio oddany projekt
Krakowskie Kamienice Herbowe - inwestycja realizowana przez KCI, zlokalizowana w dzielnicy Krowodrza, przy ul.
Poznańskiej. Projekt oferuje lokale mieszkalne od 30 metrowych studio po 113 metrowe penthousy. Ceny zawierają się w
przedziale od 8 913 PLN/m2 do 13 317 PLN/m2. Inwestycja składa się z trzech budynków: „Wrocław” (72 mieszkania), „Gdańsk”
(80 mieszkań) i „Poznań” (94 mieszkania). Inwestycja została od-
12
dana do użytkowania w październiku 2009 roku. Ober-Haus jest
wyłącznym agentem sprzedaży.
Osiedle Malinowe - inwestycja realizowana przez firmę
Perfect Home Development, oferująca 87 mieszkań w dwóch
etapach, w cenach od 4 819 PLN/m2 do 4 999 PLN/m2. Wszystkie mieszkania zostały sprzedane. W 2010 roku deweloper rozpocznie sprzedaż kolejnego etapu inwestycji.
www.ober-haus.pl
Najbardziej prestiżowe dzielnice, oferujące jednocześnie
mieszkania w najwyższych cenach, to Stare Miasto, Śródmieście, Wola Justowska, Salwator, Krowodrza, Bronowice. Czynsz
za 2-pokojowe mieszkanie w centrum wynosi obecnie ponad
2 500 PLN, za apartament w Starym Mieście trzeba zapłacić nawet 7 200 PLN. W nowym budownictwie, w dzielnicach takich
jak Ruczaj lub Dębniki wynajem 3-pokojowego mieszkania to
koszt od 1 850 PLN do 3 000 PLN. W najbardziej oddalonych
dzielnicach takich jak Bieżanów czy Nowa Huta wynajem 3 lub
4-pokojowego mieszkania to koszt od 1 500 PLN do 2 000 PLN
miesięcznie.
Lea Residence - projekt budowany przez Tętnowski
Development, w skład którego wchodzą trzy sześciokondygnacyjne budynki. Projekt oferuje 288 mieszkań w cenach od
8 800 PLN/m2 do 10 000 PLN/m2. Planowany termin zakończenia inwestycji - II kwartał 2010 roku.
Garden Residence - kompleks 451 mieszkań realizowany przez Alpha Kraków Development sp. z o.o. w dzielnicy
Zabłocie, przy ul. Przemysłowej. Ceny zawierają się w przedziale
od 7 000 PLN/m2 a 13 000 PLN/m2. Inwestycja będzie oddana
do użytku w całości, w czerwcu 2010 roku.
Popyt
W 2009 roku najczęściej nabywano mieszkania 1 i 2 pokojowe o powierzchniach od 30 do 45 m2. Ważnym dla klientów
kryterium wyboru były takie układy mieszkań, które przy stosunkowo niewielkiej powierzchni oferują maksymalną ilość
pomieszczeń mieszkalnych. Najbardziej popularne dzielnice w
Krakowie to - ze względu na swoją atrakcyjność pod względem
lokalizacji, bliskiej odległości do centrum, dobrej komunikacji,
infrastruktury - Krowodrza, Bronowice, Dębniki, Salwator, Śródmieście, Stare Miasto. Najbardziej popularne w 2009 roku lokalizacje oferujące najbardziej atrakcyjne ceny, to te zlokalizowane
w znacznej odległości od centrum miasta - Opatkowice, Ruczaj,
Prądnik Biały, Prądnik Czerwony.
Czynsze
Krakowski rynek nieruchomości mieszkaniowych przeznaczonych do wynajmu w 2009 roku charakteryzował się 12-procentową korektą wysokości czynszów. Niski popyt, wysoka podaż
mieszkań oferowanych do wynajmu, zakupionych inwestycyjnie w latach 2005 - 2007 zdecydowały, że czynsze uległy
obniżce.
13
Raport z Rynku Nieruchomości 2010 - Katowice
Katowice
www.ober-haus.pl
Millenium Plaza - zlokalizowany blisko autostrady A4, naprzeciwko Centrum Handlowego 3 Stawy. 10 500 m2 powierzchni jest w pełni wynajęte, a głównymi najemcami są Raiffeisen Bank, PricewaterhouseCoopers, PZU i Era.
Oczekiwanie na wzrost podaży
Green Park - park biurowy klasy B+. Kilka budynków przy
ul. Murckowskiej. 10 000 m2 zostało oddanych w 2008 roku.
Podaż
Obecny zasób nowoczesnej powierzchni biurowej (klasy A, B+
i B) wynosi 200 000 m2. Dominują biurowce klasy B - oferują
około 95 000 m2. W 2010 i 2011 roku planowane jest oddanie
kolejnych 60 000 m2 , jednak część inwestycji jest odkładana na
kolejne lata. Znane firmy na rynku katowickim to GTC, Ghelamco, TriGranit, Reinhold czy Holdimex.
CB Francuska - inwestycja firmy GTC przy ul. Francuskiej, budynek A i B, odpowiednio 11 048 i 10 423 m2 nowoczesnej powierzchni. I etap ma zostać zakończony w I kwartale 2010 roku.
Katowice Business Point - inwestycja firmy Ghelamco przy ul.
Chorzowskiej/Ściegiennego, oferująca 17 200 m2 nowoczesnej
powierzchni. Termin zakończenia inwestycji to lipiec 2010 roku.
Silesia Towers - inwestycja Trigranitu. Dwie wieże, jedna
54-kondygnacyjna. Zaoferuje 60 000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej przy ul. Chorzowskiej - tuż obok Silesia City
Center. Oddanie I etapu o powierzchni 20 000 m2 przewidziane
jest na koniec 2010 roku.
•Atrium, Arkad-Invest Sp. zo.o.
Ostatnio zrealizowany obiekt biurowy
Atrium - biurowiec klasy A o pow. 16 000 m2, zlokalizowany w
rejonie ul. Górnośląskiej, przy A4. Budynek skomercjalizowany
w 80%. Głównym najemcą jest UPC i Deutsche Bank. Inwestycja
oddana w maju 2009 roku.
Reinhold Center - realizowane przez Reinhold przy ul. Korfantego - ok. 8 000 m2 powierzchni klasy A. I etap zakończony;
planowane oddanie do użytkowania to styczeń 2010 roku.
Francuska - Echo Investment - inwestycja polskiego dewelopera Echo. Zlokalizowana na rogu Francuskiej i Górnośląskiej,
dostarczy 70 000 m2 powierzchni biurowej. Rozpoczęcie inwestycji to połowa 2008 roku. Zakończenie pierwszych budynków
- koniec 2009 r.
W celu zakupu lub wynajmu ww. oraz innej nieruchomości, prosimy o kontakt z Ober-Haus, tel. +48 32 609 00 90.
Brynów Center - inwestycja firmy Holdimex przy ul.
Gawronów - 5 600 m2, powierzchni najmu klasy A, planowane
ukończenie w 2011 roku.
Altus - 13 000 m2, zlokalizowany w centrum Katowic. Wciąż
jeden z najnowocześniejszych biurowców w mieście. Obecnie
największym najemcą jest Kredyt Bank.
Chorzowska 50 - wyróżniający się architektonicznie budynek oferujący 15 000 m2 powierzchni biurowej do wynajęcia.
Główni najemcy to Ernst & Young, Mentor Graphics, Kancelaria
Prawna Sołtysiński Kawecki & Szlęzak, GEMI. Chorzowska 50 jest
prawie w całości wynajęta.
Popyt
Popyt znacznie się zmniejszył. Potencjalni najemcy, którzy
jeszcze w 2008 roku wykazywali zainteresowanie nowymi powierzchniami biurowymi, w 2009 roku powstrzymywali się z
decyzjami. Stan pustostanów utrzymuje się na niskim poziomie ok. 4%. Można zaobserwować renegocjacje umów, obniżki
czynszów. Pojawiły się powierzchnie biurowe na podnajem.
14
Czynsze
Czynsze utrzymują się na stałym poziomie, ale można spodziewać się nieznacznych spadków w kolejnych miesiącach.
Ceny powierzchni klasy A wahają się w granicach 16 20 EUR/m2. Ceny powierzchni klasy B+ kształtują się na średnim
poziomie 11 - 15 EUR/m2, a klasy B oscylują wokół 9 EUR/m2.
Ze względu na duże zróżnicowanie i liczbę budynków zaliczanych do tej klasy, odchylenie wysokości cen wynosi niejednokrotnie 30% średniej ceny uzyskiwanej za daną powierzchnię.
Wciąż miejsce do rozwoju
Podaż
W regionie aglomeracji śląskiej (konurbacja Katowicka) podaż
nowoczesnej powierzchni handlowej w 2009 roku wyniosła
805 000 m2. Rynek ten wciąż jest nienasycony, jednakże w dobie kryzysu nie wszystkie nowe projekty są wdrażane w życie,
czego przykładem może być dwuletnie przesunięcie w czasie
realizacji Galerii Handlowej Focus Mall w Gliwicach.
www.ober-haus.pl
Silesia City Centre Katowice - największe centrum handlowe
na Śląsku - 65 000 m2 zrealizowane przez Trigranit. Ukończone
w listopadzie 2005 roku, składające się z Tesco (15 000 m2), kilku
restauracji, kina i centrum rekreacji oraz z 250 sklepów m.in. Saturn, Zara, C&A, Empik, Reserved, Maks Sport, Royal Collection,
Smyk i Almi Décor. Obecnie Trigranit realizuje inwestycję mieszkaniową na 1 000 mieszkań zaraz za SCC.
AKS Chorzów - otwarte w kwietniu 2005 roku, oferujące
21 000 m2 w Chorzowie. Największym najemcą jest Carrefour
zajmujący 10 000 m2 , a pozostała część wynajęta jest przez 50
sklepów w tym Reserved, Bata i Cropp Town. Centrum jest w
pełni wynajęte.
Plejada Bytom - otwarte w listopadzie 2000 roku, składa się z
80 sklepów i punktów usługowych, z hipermarketem Carrefour
i takimi najemcami jak Promod, Vero Moda, Empik, Jysk, EURO
RTV AGD, Vision Express, Maks Sport, Reserved i Bata.
Dolina 3 Stawów Katowice - centrum handlowe o powierzchni 45 000 m2 , położone przy jeziorach i lesie, w pobliżu
autostrady A4. Główni najemcy to Real, EURO RTV AGD, Conforama i Go Sport.
Platan Zabrze - otwarte w październiku 2003 roku, kompleks
oferuje 33 000 m2 powierzchni handlowej z 83 sklepami i punktami usługowymi. Główni najemcy to Real, Deichmann, RTV
EURO AGD, Carry, CCC, Sephora, Reserved i Go Sport.
Focus Park Rybnik - o całkowitej powierzchni 42 000 m2,
składa się z 85 sklepów, licznych restauracji i kina wielocalowego. Zostało otwarte i w pełni wynajęte we wrześniu 2007 roku.
Plaza Sosnowiec - centrum handlowe w budynku o powierzchni 33 000 m2 , otwarte na początku 2007 roku w centrum Sosnowca. Jest w pełni wynajęte.
Forum Gliwice - o całkowitej powierzchni 46 000 m2. Forum
zostało otwarte w 2007 roku i jest w pełni wynajęte.
• M1 Centrum Handlowe.
M1 Czeladź - pierwsze centrum M1 w Polsce otwarte w 1998
roku. Położone blisko drogi Katowice - Warszawa w Czeladzi.
Centrum jest w pełni wynajęte, a główni najemcy to Real i
Praktiker. Centrum handlowe zostało powiększone w 2008 roku
o 14000 m2, co łącznie daje obecną powierzchnię - 68 250 m2.
CH Pogoria Dąbrowa Górnicza - inwestycja zlokalizowana w
centrum Dąbrowy Górniczej, oferująca 30 000 m2, zrealizowana
przez Casino Group Development. Otwarta pod koniec 2008
roku.
Nowe projekty
Galeria AGORA - 25 000 m2 nowoczesnej powierzchni najmu
w Bytomiu – 120 sklepów. Główni najemcy to H&M, Cinema
City, Martes Sport. Planowane otwarcie w 2010 roku.
Focus Park (Focus Mall) Gliwice - Parkridge Retail Polska kompleks o całkowitej powierzchni 140 000 m2 (powierzchnia
najmu 65 000 m2) - 220 lokali usługowych i wielosalowe kino.
Główni najemcy to Multikino, Reserved, Alma, Saturn. Projekt
15
został wstrzymany. Data otwarcia została przesunięta z połowy
2010 na lipiec 2012 roku.
Park Handlowy Europa Centralna Gliwice - Helical Poland
- 67 000 m2 nowoczesnej powierzchni handlowej zlokalizowanej przy autostradowym węźle Sośnica nieopodal Gliwic.
Podpisane umowy z pierwszymi najemcami (m.in. Castorama,
Media Export). Blisko połowa powierzchni jest wynajęta. Otwarcie planowane w połowie 2011 roku.
Popyt
Wskaźnik pustostanów wzrósł nieznacznie do poziomu 1,5%.
Popyt na nowoczesną powierzchnię w centrach handlowych
utrzymuje się na wysokim poziomie. Niewielki wzrost pustostanów, przy dalszym spowolnieniu wzrostu podaży, spowodowany był m.in. kłopotami finansowymi niektórych najemców
i rezygnacji z dotychczas zajmowanych powierzchni.
Niewielkie lokale (50 - 100 m2) na głównych ulicach handlowych cieszą się niezmiennie wysokim zainteresowaniem wśród
potencjalnych najemców.
Czynsze
Średni czynsz w centrach handlowych wynosi 10 30 EUR/m2, za najlepsze lokalizacje trzeba jednak zapłacić
nawet 50 EUR/m2. Opłaty serwisowe, podobnie jak w roku
poprzednim, wahają się od 10 do 14 PLN/m2 miesięcznie.
Średni czynsz na głównych ulicach handlowych, tj. na ul.
Staromiejskiej, wynosi 110 - 140 PLN/m2, natomiast za lokal
przy ul. 3 Maja trzeba zapłacić nawet 220 PLN/m2 miesięcznie.
Rynek powierzchni magazynowych
Dynamiczny wzrost
Podaż
W 2009 roku całkowita powierzchnia w nowoczesnych parkach
magazynowych wzrosła do 900 000 m2, a kolejne 400 000 jest
w w trakcie przygotowania do realizacji. Inwestorzy ostrożnie
podejmują decyzje o budowie, zatem obecnie wszystkie rozbudowy w centrach logistycznych odbywają się na zasadzie
wcześniej już podpisanych umów najmu.
www.ober-haus.pl
Główni inwestorzy na tym rynku to Panattoni, ProLogis, Segro i
Millennium Logistic Park.
ProLogis Park Będzin I, II - Park Będzin I - 34 100 m2 istniejącej powierzchni blisko autostrady A4 i międzynarodowej trasy E75. Głównym najemcą jest Carrefour. W planie jest kolejne
22 000 m2. Park Będzin II składa się z trzech budynków o łącznej
powierzchni 48 000 m2.
ProLogis Park Chorzów - inwestycja oferująca 145 700 m2
powierzchni magazynowo-biurowej w siedmiu budynkach w
Chorzowie. Planowana jest dalsza rozbudowa do 330 000 m2.
ProLogis Park Dąbrowa Górnicza - prawie 144 000 m2 istniejącej powierzchni magazynowo-biurowej, w pobliżu dróg
E40 i E75.
ProLogis Park Sosnowiec - dwa budynki o powierzchni
47 000 m2 przy E40 i 12 km od autostrady A4.
Ślaskie Centrum Logistyczne Alliance - inwestycja Menard
Doswell o planowanej powierzchni 86 500 m2, 20 km od Dąbrowy Górniczej, na tyłach centrum handlowego M1 w Czeladzi.
Tulipan Park Gliwice - docelowo 150 000 m2 nowoczesnej
powierzchni magazynowej zlokalizowanej przy autostradzie
A4 i w pobliżu planowanej A1.nned A1, with 150,000 sqm planned modern warehouse space.
Diamond Business Park Gliwice - inwestycja AIG/Lincoln o
powierzchni 45 000 m2. Fazy I i II zrealizowane w latach 2006 2008. Jednym z najemców jest Giobert.
Segro Business Park Gliwice - położony w Katowickiej
Specjalnej Strefie Ekonomicznej, 6 km od centrum Gliwic, w
pobliżu drogi krajowej 88 prowadzącej do autostrady A4. Park
oferuje 10 000 m2 przeznaczonych zarówno na biura, jak i na
małe magazyny oraz lekką produkcję. Dostępne moduły od
300 do 3 000 m2.
Silesian Logistic Centre Sosnowiec - inwestycja zlokalizowana w Sosnowcu przy trasie S1, oddalona tylko 4 km od autostrady A4.
Terminal Logistyczny Promont Tychy - 70 000 m2 przy drodze krajowej 44, naprzeciwko fabryki Fiata. Pod koniec 2008
roku dostępne było 4 600 m2 powierzchni magazynowej wraz
z aneksami biurowymi.
16
Park Logistyczny Millenium Tychy - park magazynowy o
planowanej powierzchni 85 000 ( z dodatkową powierzchnią
5 000 m2 na biura) w katowickiej SSE, w pobliżu drogi krajowej 44 i międzynarodowej E75. Głównymi najemcami są:
Logpol, BOS Automotive, Navo Polska Grupa Dystrybucyjna,
Aweco Appliance Polska.
Panattoni Bielsko-Biała - położony kilka kilometrów od centrum Bielska, w pobliżu międzynarodowej trasy E75, oferuje
26 000 m2. Planowana jest jego rozbudowa do ponad
100 000 m2. Park Logistyczny Millennium Tychy - park magazynowy o planowanej powierzchni 85000 m2 (z dodatkową
powierzchnią 5 000 m2 na biura) w Katowickiej SSE, w pobliżu drogi krajowej 44 i międzynarodowej E75. Głównymi
najemcami są Logpol, BOS Automotive, Navo Polska Grupa
Dystrybucyjna, Aweco Appliance Polska.
www.ober-haus.pl
nych niż w centrach logistycznych wyrażane są w PLN i wraz z
opłatą eksploatacyjną wahają się pomiędzy 14 - 19 PLN/m2.
Grunty
Tanieją grunty komercyjne
Podaż
W 2009 roku w wyniku pogorszenia koniunktury budowlanej
nastąpił wzrost podaży działek. Dodatkowo na sprzedaż działki
wystawili deweloperzy oraz osoby, które nabywały wcześniej
grunty inwestycyjnie oraz fundusze inwestycyjne.
Ceny
Inwestycje w obiekty biurowe czy handlowe nie są obecnie
pewne, więc ceny spadły o blisko 20%. Grunty przemysłowe
potaniały nawet o 30%. Część inwestorów, nie mogąc otrzymać
zakładanej ceny ze sprzedaży, wycofuje swoje oferty z rynku.
Średnie ceny ofertowe gruntów komercyjnych kształtują się w
granicach od 500 do 1 000 PLN/m2.
Ceny atrakcyjnie położonych działek budowlanych w Katowicach wielkości od 600 do 1 000 m2 utrzymują się na poziomie
powyżej 300 PLN/m2. Spadek cen o 15% nastąpił wśród działek
położonych w dzielnicach oddalonych od centrum i z gorszym
dostępem do komunikacji miejskiej.
• Panattoni Bielsko-Biała, Panattoni Europe.
Popyt
Popyt
Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową na Górnym
Śląsku zdecydowanie zmniejszył się , co sprowadza wskaźnik
niewynajętej powierzchni do 10%. Głównymi najemcami powierzchni magazynowych są operatorzy logistyczni i przedsiębiorcy z przemysłu motoryzacyjnego i budowlanego, oraz
spożywczego szybko zbywalnego (FMCG). Wciąż brakuje nowoczesnej powierzchni magazynowej o powierzchniach pomiędzy 400 - 800 m2, która obecnie cieszy się największym
zainteresowaniem.
Zmniejszył się popyt na działki pod inwestycje komercyjne. W
czasie kryzysu coraz trudniej o potencjalnych kupców na grunt,
gdyż nowe projekty komercyjne zostały wstrzymane.
Nie zmienił się natomiast popyt na mniejsze działki budowlane pod zabudowę jednorodzinną. W dalszym ciągu atrakcyjne
działki stosunkowo szybko zdobywają nabywców.
Rynek mieszkaniowy
Kontynuacja rynku kupującego
Czynsze
Podaż
Stawki czynszu na początku 2010 roku wynosiły 3,2 - 3,9 EUR/
m2, dotyczy to stawek czynszowych w centrach logistycznych,
do kosztów wynajmu należy doliczyć opłatę eksploatacyjną w
wysokości 3,5 - 4,5 PLN/m2. Natomiast ceny w magazynach in-
Według szacunków, w 2009 roku przekazano do użytkowania w
Katowicach 968 mieszkań (I-IX.2009 - 726 dane GUS), co oznacza spadek o blisko 26% w stosunku do roku poprzedniego.
Najwięcej projektów mieszkaniowych powstaje w południo-
17
wych dzielnicach Katowic (Kostuchna, Ligota, Piotrowice,
Panewniki), są to jednak projekty rozpoczęte ponad rok temu.
Brakuje inwestycji w centrum miasta. W 2009 roku na rynku
nie pojawiały się nowe projekty, od ponad roku sprzedawane
są te same. Nie odbywają się targi mieszkaniowe, co świadczy
o tym, że chwilowo nie ma dużego zainteresowania inwestowaniem w Katowicach (brakuje wystawców).
www.ober-haus.pl
Ligota Park - zespół dziewięciu pięciokondygnacyjnych budynków. Razem 360 mieszkań położonych w zielonej okolicy
pomiędzy Ligotą a Brynowem. Projekt realizuje Atal. Ceny od
5 140 do 5 700 PLN/m2. I etap zakończony w sierpniu 2009
roku, II i III etap ma być gotowy pod koniec 2010 roku.
Aby uzyskać więcej informacji na temat ww. lub innych
nieruchomości, prosimy o kontakt z Ober-Haus,
tel. +48 32 609 00 90.
Ceny
Średnia cena mieszkań spadła w 2009 roku o 6% do poziomu
3 850 PLN/m2, co po 9% spadku z 2008 roku rokuje na dalszą
stabilizację i wyhamowanie spadków w 2010 roku.
Mieszkania do remontu, zlokalizowane w dalszej odległości
od centrum, kosztują od 2 900 do 3 500 PLN/m2. W centrum
ceny takich mieszkań wahają się od 3200 do 4 500 PLN/m2.
Na rynku pierwotnym w większości sprzedawane są projekty gotowe lub z niedługim czasem realizacji. Średnia cena
nowych mieszkań wynosi 5 000 PLN/m2, a 16,5-procentowy
spadek jest m.in. wynikiem przesunięcia w czasie realizacji
niektórych droższych projektów, jak np. Dolina Trzech Stawów
- Grupy Bryksy. Ceny w 2010 roku powinny się ustabilizować
bez znaczących spadków.
Osiedle Książęce - inwestycja realizowana przez Centrum
Kapitałowe MODUS, w dzielnicy Ligota, przy ul. Piotrowickiej.
W I etapie 220 mieszkań w cenach od 5 200 do 5 990 PLN/m2.
Termin realizacji koniec 2009 roku (I etap).
Dębowe Tarasy - ponad 1000 mieszkań, budowane w
czterech etapach, przy Silesia City Center, realizowane przez
Trigranit. Pierwszy etap (250 mieszkań) został sprzedany przez
Ober-Haus w 2006 roku. Ceny w II etapie wynoszą od 5 000 do
6 650 PLN/m2. Etap II został ukończony w październiku 2008
roku. Ostateczne daty oddania III i IV etapu nie zostały jeszcze
ogłoszone.
Popyt
Sytuacja w 2009 roku, w stosunku do 2008, roku uległa pogorszeniu. Sprzedawane były tylko mieszkania w bardzo atrakcyjnych cenach, często poniżej ceny ofertowej (głównie w centrum i południowych dzielnicach), 2-pokojowe i 3-pokojowe
(mniejsze metraże).
W stosunku do 2009 roku przewidujemy niewielki wzrost popytu w 2010 roku. Natomiast nie przewyższy on poziomu z
2008 roku.
Czynsze
Ceny wynajmu uległy obniżce o 5% - dotyczy to ofert w wyższym standardzie. Ceny nieruchomości w średnim lub niskim
standardzie utrzymują się na stałym poziomie.
Czynsz za wynajem nowego 3-pokojowego mieszkania
(70 m2) w centrum miasta wynosi 2 900 - 3 300 PLN/m2, natomiast za podobne mieszkanie poza centrum należy zapłacić
2 300 - 3 000 PLN/m2.
Największym zainteresowaniem cieszą się Dębowe Tarasy,
mieszkania 2-pokojowe (38 - 52 m2) - 1 800 - 2 500 PLN/m2 i
3 pokojowe (67 - 72 m2) - 2 900 - 3 300 PLN/m2. W większości
mieszkania wynajmowane są przez pracowników firm, którzy
najczęściej podpisują umowę na siebie, a nie na firmę
Osiedle Kameralne - siedem budynków w zabudowie szeregowej, dwa budynki typu bliźniak (po cztery mieszkania),
realizowane przez DOMBUD, w dzielnicy Kostuchna, przy ul.
Wantuły i Smugowej, w cenach 3 740 - 3 858 PLN/m2. Termin
realizacji to czerwiec 2010 roku.
Apartamenty Borsall - 14 apartamentów realizowanych
przy ul. Franciszkańskiej/Smolnej przez BD Inwestor, w cenach
od 7 900 - 10 200 PLN/m2. Zakończenie inwestycji planowane
jest na kwiecień 2010 roku.
18
Raport z Rynku Nieruchomości 2010 - Gdańsk-Gdynia-Sopot
Gdańsk - Gdynia - Sopot
www.ober-haus.pl
Niski popyt powodem opóźnień realizacji
Podaż
Szacuje się, że podaż powierzchni biurowej łącznie w Gdańsku,
Gdyni i Sopocie to ok. 300 000 m2. Z tego nowoczesna powierzchnia biurowa to ok. 189 000 m2. Zdecydowana większość
nowoczesnej powierzchni biurowej oferowana jest w Gdańsku
(ok. 97 500 m2) i w Gdyni ( ok. 78 000 m2). Sopot posiada tylko ok. 14 000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. W 2009
roku na rynek dostarczono około 32 800 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej klasy A, B+, B zarówno w nowopowstałych
obiektach, jak i odnawianych.
• Centrum Majkowskiego Sopot, NDI S.A.
W 2009 roku można było zaobserwować, że ogólny kryzys dotknął powierzchni biurowych. Nie rozpoczęto realizacji czterech
zaplanowanych dużych obiektów biurowych, których realizacja
przeniesiona zostanie na lata 2010 - 2012.
Euro Office Park - realizacja biurowca o powierzchni 12,5 tys.
m2 powierzchni biurowej, w standardzie B+, na sprzedaż i wynajem. Inwestycja zlokalizowana jest w Gdańsku, przy ul. Armii
Krajowej, przy trasie W - Z. Deweloper - firma Euro-Styl. Planowane oddanie do użytku to rok 2010.
Tryton - realizowane przez Echo Investment nowoczesne budynki biurowe w Gdańsku, przy Placu Solidarności. Planowana
powierzchnia najmu to ok. 23 000 m2, oddanie do użytku nastąpi w 2010 roku.
Arkońska Business Park - w Gdańsku, przy ul. Arkońskiej, realizowany przez trójmiejska firmę Torus Sp. z o.o. I etap dostarczył 11 000 m2 powierzchni w latach 2007/2008. II etap dostarczył w 2009 roku na rynek 16 566 m2. Głównymi najemcami są
GE Money Bank oraz First Data Globar Services.
Łużycka Office Park - w Gdyni, przy ul. Łużyckiej. Deweloper firma Allcon zrealizowała I etap inwestycji, w której skład
wchodzi 9 300 m2 powierzchni biurowej klasy A. Planowana
powierzchnia całego projektu to około 30 000 m2, która ma być
oddana do użytku do końca marca 2010 roku.
Hynka - w Gdańsku Wrzeszczu, przy ul. Hynka. Powstaje tu
budynek o powierzchni 11 000 m2. Inwestorem jest Inpro S.A.
Sea Towers – Gdynia - najwyższy zrealizowany budynek
mieszkaniowo-usługowy w Polsce. Inwestor Invest Komfort S.A.
Oddana do użytku powierzchnia biurowa to 4 100 m2.
Centrum Majkowskiego - budynek biurowo-parkingowy,
realizowany w ramach dużego projektu, pod nazwą Centrum
Sopotu. Budynek wynosi 3 700 m2 powierzchni biurowej. Głównym najemcą jest spółka NDI i jej spółki zależne.
Alfa - Gdańsk Oliwa - budynek biurowy o powierzchni ok.
5 000 m2, realizowany jest przez Alfa Investment. Oddanie do
użytkowania planuje się na przełomie 2010/2011 roku.
Hanza Business Park - największy planowany kompleks
biurowo-hotelowo-handlowy, zlokalizowany przy ul. Sucharskiego/Lenartowicza. Planowana powierzchnia to 10 800 m2.
Inwestor - Elektromontaż Gdańsk.
Popyt
Ogólnoświatowy kryzys gospodarczy wyraźnie wyhamował
plany rozwojowe wielu firm. Dlatego w 2009 roku popyt na
duże, nowoczesne powierzchnie biurowe wyraźnie zmalał. Szacuje się, że w 2009 roku wynajęto tylko ok. 18 000 m2 .
Platanowa I - Sopot ul. Platanowa - inwestor ODDK. Oddana
do użytku powierzchnia biurowa to 5 150 m2.
19
Czynsze
Stawki czynszu w ciągu 2009 roku miały wyraźny trend spadkowy i wróciły do poziomu z roku 2007.
Powierzchnie klasy A wynajmowane były na poziomie czynszu
44 - 75 PLN/m2 (11,25 - 18,75 EUR), natomiast za powierzchnie klasy B trzeba było zapłacić 40 - 60 PLN/m2 (10 - 15 EUR),
przy dodatkowych kosztach eksploatacyjnych na poziomie
12 PLN/m2 - 24 PLN/m2 (3 - 6 EUR). W niektórych lokalizacjach osiągały nawet wartość poniżej 35 PLN/m2 (8,75 EUR).
Ober-Haus przewiduje, że w 2010 roku czynsze się utrzymają,
ponieważ popyt na powierzchnie biurowe wzrośnie.
Większa podaż zmniejszyła czynsze
Podaż
Całkowita powierzchnia handlowa w trójmiejskich centrach
handlowych szacowana jest na 641 000 m2. W 2009 roku oddano do użytku około 65 000 m2 nowej powierzchni handlowej.
www.ober-haus.pl
Park Handlowy Matarnia - zlokalizowany w Gdańsku
Matarni, przy ul. Złota Karczma, o powierzchni 68 000 m2. Głównymi najemcami są OBI, Electro World, C&A, BOMI, EMPIK.
Centrum Handlowe Oliwa - zlokalizowane w Gdańsku
Oliwie, powierzchnia całkowita centrum to 27 500 m2, natomiast powierzchnia handlowa wynosi 16 500 m2. Głównymi
najemcami są: Leroy Merlin, Awans oraz sieć BOMI
Port Rumia Centrum Handlowe Auchan - w Rumi, ul.
Grunwaldzka, o powierzchni handlowej 11 000 m2. W całości
wynajęte jest głównie przez Auchan, Leroy Merlin, C&A.
Galeria Przymorze - centrum handlowe w gdańskiej dzielnicy Przymorze zostało otwarte w marcu 2009 roku. Obiekt
położony jest przy skrzyżowaniu ul. Chłopskiej i Obrońców
Wybrzeża. W budynku o powierzchni ok. 23 000 m2 znajduje się
ok. 100 sklepów, min. hipermarket E.Leclerc.
Centrum Handlowe Wzgórze - nowy właściciel Mayland Real
Estate przystąpi do realizacji rozbudowy. Planowana rozbudowa miała opiewać na 150 000 m2, jednak obiekt nie będzie tak
duży, jak zakładano w pierwotnych planach. Przewidywane zakończenie inwestycji to 2011 rok.
Gdańsk Retail Park Kowale - w 2010 roku zaoferuje
52 000 m2 najwyższej klasy powierzchni handlowej na gdańskich Szadółkach. Obecnie prowadzone są prace budowlane.
Inwestor - Liebrecht & Wood.
• Galeria Bałtycka, ECE Projektmanagement Polska Sp. z o.o.
Popyt
Galeria Bałtycka - zlokalizowana w Gdańsku Wrzeszczu. Powierzchnia całkowita wynosi 123 000 m2, z czego 45 000 m2
to powierzchnia handlowa. Głównymi najemcami są Saturn,
Carrefour, Peek & Clopenburg.
Centrum Handlowe Klif - w Gdyni Orłowie, które po rozbudowie, zakończonej w 2009 roku, oferuje ok. 30 000 m2
powierzchni handlowej - ponad 160 sklepów. Głównymi najemcami są MaxMara, United Colors of Benetton, H&M, Mothercare, Mark&Spencer, Deni Cler, Marlboro Classics, Salamander,
Hexeline, Simple, Emanuel Berg.
W 2009 roku wyraźnie odczuwalny był na rynku spadek zainteresowania powierzchniami handlowymi. Wskaźnik niewynajętej powierzchni wzrósł w ostatnim roku do poziomu 6%.
Czynsze
W 2009 roku wysokość stawek czynszów wyraźnie spadła. Szacuje się, że był to 15-procentowy spadek. Skala stawek czynszów za lokale handlowe o powierzchniach ok. 100 m2 wynosiła od 100 do 200 PLN/m2 (25 EUR/m2 - 50 EUR/m2). Za najem
większych powierzchni trzeba było liczyć się z czynszem na
poziomie od 70 do 120 PLN/m2 (17,50 - 30 EUR/m2). Podobne
20
www.ober-haus.pl
stawki uzyskiwane były za lokale handlowe położone wzdłuż
głównych ulic, gdzie najem lokali o powierzchni 100 - 150 m2
wiązał się z wydatkowaniem 100 - 200 PLN/m2 (25 EUR/m2 50 EUR/m2).
ProLogis Park Gdańsk - przy ul. Bysewskiej, w sąsiedztwie
obwodnicy. Oferuje najemcom 92 000 m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. Główni najemcy to Emperia Holding,
Solid Logistics, Marcopol, Lekkerland, DSV, C.Hartwig Gdynia,
Iron Mountain, DHL/Exel, Schenker. Obiekt oddany został w
2007 roku.
Centrum Magazynowe Hutnicza - w Gdyni, przy ul.
Hutniczej, oferuje ok. 12 000 m2 powierzchni magazynowej i
1 653 m2 powierzchni biurowej. Obiekt został oddany do użytku w 2007 roku.
Niewielkie zmiany w sektorze magazynowym
Podaż
W 2009 roku na trójmiejskim rynku nie przybyło nowoczesnej
powierzchni magazynowej. Trójmiasto oferuje najemcom ok.
180 000 m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. Niemal
wszystkie parki logistyczne, ze względów komunikacyjnych,
zlokalizowano poza aglomeracją. Na terenie Trójmiasta istnieją
obecnie trzy nowoczesne parki magazynowe oraz kilka nowoczesnych obiektów magazynowych o mniejszej powierzchni.
Parki logistyczne położone są przy obwodnicy trójmiejskiej
lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie. Na terenie Trójmiasta istnieje dość duża liczba starych obiektów magazynowych na terenach postoczniowych oraz na obszarach portów morskich.
• Panattoni Park Gdańsk, Panattoni Europe.
Najważniejsze parki magazynowe
Panattoni Park Gdańsk - zlokalizowany jest 4 km od centrum Gdańska, przy obwodnicy południowej Trójmiasta i
drodze krajowej nr 7. Odległość od Portu Gdańskiego wynosi
2 km. Oferuje średnim i dużym najemcom łącznie 43 000 m2
powierzchni magazynowej i produkcyjnej.
Torus - w Gdańsku, ul. Energetyczna, nowoczesna powierzchnia magazynowa, I etap to 6 000 m2, w kolejnym etapie ma powstać druga hala magazynowa o powierzchni 1 325
m2, I etap zrealizowano w 2007 roku, a kolejny ma powstać do
I kwartału 2010 roku.
Popyt
Popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe w
Trójmieście wyraźnie osłabł w porównaniu z poprzednim rokiem. W połowie 2009 roku nie odnotowano zawarcia istotnych umów z nowymi najemcami. Szacuje się, że w 2009 roku
wynajęto ok. 25 000 m2. Nadal maleje zainteresowanie starymi obiektami magazynowymi. Z szacunków wynika, że obecnie pozostaje jeszcze do wynajęcia ok. 20 % powierzchni magazynowej w nowoczesnych parkach. Rok 2010 nie przyniesie
zasadniczych zmian, choć jak wynika z analiz Ober-Haus, zapotrzebowanie na takie powierzchnie w 2010 roku powinno
kształtować się w granicach 60 000 m2.
Czynsze
Stawki czynszu na nowoczesne powierzchnie magazynowe utrzymały się na dotychczasowym poziomie i wahały się
w granicach 10 PLN/ m2 - 30 PLN/ m2 (2,50 - 7,50 EUR), przy
czym najmniejsze powierzchnie do wynajęcia to 1 000 m2.
W starych budynkach te stawki są znacznie niższe i wynoszą
5 PLN/m2 - 12 PLN/m2 (1,25 - 3 EUR). W 2009 roku stawki czynszu utrzymały się na niezmienionym poziomie z 2008 roku.
Logistic Center - zlokalizowany w Pruszczu Gdańskim, przy
ul. Zastawnej, oferujący powierzchnię 10 000 m2. Główni najemcy to Nagle Polska, LPP, Crown Packaging. Obiekt został
zrealizowany w 2007 roku.
21
Grunty
Deweloperzy nie kupują gruntów pod
inwestycje mieszkaniowe
Podaż
Padaż gruntów inwestycyjnych w 2009 roku na terenie Trójmiasta nie odbiegała zasadniczo od sytuacji, jaka miała miejsce się
rok temu. W dalszym ciągu wyraźnie odczuwalny był brak gruntów z przeznaczeniem na obiekty handlowe wielkopowierzchniowe. Wciąż wyraźnie widoczna jest nadpodaż oferty gruntów
przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Deweloperzy nie byli zainteresowani zakupem działek w
zawyżonych cenach.
Ceny
W 2009 roku ceny działek spadły z powodu niskiego popytu.
Ceny gruntów z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową w najlepszych lokalizacjach uległy obniżce o 7%, natomiast
ceny mniej atrakcyjnie położonych działek spadły nawet o 30 %.
Działki przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne osiągały następujące ceny:
W lokalizacjach centralnych:
• Gdańsk 370 - 3 200 PLN/m2 (92,50 - 800 EUR)
• Sopot 1 100 - 6 300 PLN/m2 (275 - 1 575 EUR)
• Gdynia 380 - 3 300 PLN/m2 (95 - 825 EUR)
Na obrzeżach miast:
• Gdańsk 100 - 600 PLN/m2 (25 - 150 EUR)
• Sopot 500 - 1 300 PLN/m2 (125 - 325 EUR)
• Gdynia 100 - 680 PLN/m2 (25 - 170 EUR)
www.ober-haus.pl
ceny osiągały grunty zlokalizowane w Gdańsku, na Starym
Mieście i jego bezpośrednim sąsiedztwie. Wysokie ceny odnotowały też działki o przeznaczeniu komercyjnym. Sprzedający
uzyskiwali od 1 000 PLN/m2 do 1 800 PLN/m2 (250 - 450 EUR)
w przypadku działek pod działalność handlową oraz biurową.
Popyt
W 2009 roku zauważalny był zdecydowany spadek zainteresowania nabywaniem gruntów pod inwestycje mieszkaniowe
wielorodzinne. Również dość niewielkie zainteresowanie nabywaniem działek wykazywały sieci handlowe. Zmniejszył się
również popyt na działki pod budownictwo jednorodzinne.
Rynek mieszkaniowy
Stabilne ceny mieszkań
Podaż
W 2009 roku, wg danych szacunkowych, oddano do użytkowania 5 300 mieszkań. Ober-Haus prognozuje, że w 2010 roku oddanych zostanie 4 850 mieszkań.
Na trójmiejskim rynku dominują rodzime firmy deweloperskie: Invest-Komfort, Allcon, Hossa, Ekolan, Panorama, Eurostyl.
Spośród wielu deweloperów zagranicznych, którzy planowali realizację swoich inwestycji na terenie Trójmiasta utrzymało
się bardzo niewielu. Należą do nich Pirelli Development, izraelski Vitania Ltd ze swym projektem Water Line czy też Mill-Yon
Sp. z o.o. z projektem Aura-Island. Zdecydowana większość deweloperów wycofała się z rynku lub wstrzymała się z inwestycjami.
Działki przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne:
W lokalizacjach centralnych:
• Gdańsk 600 - 1 200 PLN/m2 (150 - 300 EUR)
• Sopot 1 600 - 5 600 PLN/m2 (400 - 1 400 EUR)
• Gdynia 620 - 1 600 PLN/m2 (155 - 400 EUR)
Na obrzeżach miast:
• Gdańsk 60 - 900 PLN/m2 (15 - 225 EUR)
• Sopot 1 100 - 4 200 PLN/m2 (275 - 1 050 EUR)
• Gdynia 80 - 900 PLN/m2 (20 - 225 EUR)
W 2009 roku zdecydowanie najwyższe ceny osiągały działki
zlokalizowane w pasie nadmorskim. W Gdańsku były to działki położone w dzielnicach Jelitkowo i Brzeźno, w Gdyni - w
Orłowie Morskim, oraz w Sopocie Dolnym. Równie wysokie
Ceny
W 2009 roku ceny mieszkań spadły o średnio 12 %, ceny na
rynku pierwotnym wahały się od 4 300 PLN/m2 do 6 500 PLN/
m2. Najwyższe ceny utrzymywały się w pasie nadmorskim (Sopot, Gdynia Orłowo, Gdańsk Brzeźno i Jelitkowo) i na Starym
Mieście w Gdańsku. Mieszkania w tych rejonach osiągały ceny od
7 900 PLN/m2 do 20 000 PLN/m2. Na terenie Trójmiasta rekordzistami, ze względu na ceny są, podobnie jak przed rokiem,
projekty Symfonia Residence w Gdańsku, nad brzegiem Motławy, oraz Orłowska Riwiera w Gdyni Orłowie, których ceny wynoszą od niemal 14 000 PLN/m2 do 30 000 PLN/m2. Na rynku
wtórnym ceny mieszkań utrzymywały się na stabilnym poziomie znacznie dłużej niż na rynku pierwotnym. W pierwszej połowie roku nie odnotowywano istotnych spadków. Natomiast
22
drugie półrocze przyniosło spadki na poziomie nawet do 20%.
W dzielnicach położonych na przedmieściach ceny kształtowały się na poziomie od 3800 PLN/m2 do 5800 PLN/m2, w
centrum odpowiednio od 5 000 PLN/m2 do 6 500 PLN/m2, natomiast ceny w dzielnicach nadmorskich i na Starym Mieście
wynosiły 7 000 PLN/m2 do 12 000 PLN/m2.
• Apartamenty Przy Plaży, NDI S.A.
www.ober-haus.pl
tel. +48 58 520 40 99.
Popyt
W 2009 roku największym zainteresowaniem cieszyły się
mieszkania 2 i 3- pokojowe, o średnim metrażu 50 - 60 m2. W
porównaniu z poprzednim rokiem ta tendencja została utrzymana i zdecydowana większość klientów nabywała mieszkania
mniejsze oraz zlokalizowane na obrzeżach miast, w dzielnicach
znacznie tańszych. Jest to wynik zmniejszenia się zdolności
kredytowych klientów, i co się z tym wiąże, obiektywnych trudności w uzyskaniu kredytu oraz z wyższym ich kosztem. Dość
znaczący udział w ilości transakcji na rynku pierwotnym nieruchomości mieszkaniowych miał program „Rodzina na Swoim”,
którego próg wynosił w 2009 roku, w II kwartale 5 634 PLN/m2,
a w III kwartale wzrósł do poziomu 5 744 PLN/m2, co sprawiło,
że 30% ofert sprzedaży na rynku mieszkaniowym spełniło te
kryterium. Realny popyt utrzymał się na zbliżonym poziomie
sprzed roku.
Gdańsk, Jelitkowo, Apartamenty Przy Plaży - nowoczesny
kompleks apartamentów, składający się z budynków położonych w bliskiej odległości od morza, ok. 150 m., na granicy
Gdańska i Sopotu. Niska, trzykondygnacyjna zabudowa zawierać będzie mieszkania o zróżnicowanej powierzchni od 35 do
180 m2, budowa ma zostać zakończona w październiku 2010
roku. Ceny wynoszą od 9 000 - 12 200 PLN/m2.
Czynsze
Ceny wynajmu w 2009 roku utrzymywały się na stałym, niskim
poziomie. Wynajęcie mieszkania 1-pokojowego wiązało się z
wydatkiem od 800 PLN do 1 400 PLN miesięcznie, mieszkania
2-pokojowego od 1 200 PLN do 1 900 PLN, natomiast 3-pokojowego od 1 500 PLN do 3 200 PLN.
Gdynia, Suchy Dwór - osiedle domów jednorodzinnych
wolnostojących oraz w zabudowie bliźniaczej, zlokalizowane
w miejscowości Suchy Dwór oddalonej zaledwie o 10 km od
centrum Gdyni. Powstanie tam ponad 100 domów, tereny rekreacyjne oraz zaplecze usługowe dla osiedla. Są to domy w
zabudowie bliźniaczej o powierzchni 160, 190 i 215 m2. Ceny
domów w zabudowie bliźniaczej wynoszą od 968 874 PLN (242
218 EUR). Domy wolnostojące o powierzchni 250 m2 na działkach o powierzchni od 1 000 m2 kosztują od 1 469 923 PLN.
Gdańsk, Jasień - nowe osiedle, które tworzy zespół pięciu
budynków wielorodzinnych. Budynki z windami, cztero i pięciopiętrowe, z podziemnymi halami garażowymi. W ofercie
mieszkania od 33 do 125 m2. Termin oddania mieszkań to
marzec 2010 roku. Ceny mieszkań wynoszą od 4 500 PLN/m2
brutto.
Gdańsk, Morena - osiedle składa się z dwóch bloków
siedmiopiętrowych położonych na polanie otoczonej z
trzech stron lasem. Termin wydania mieszkań planowany
jest na lipiec 2010 roku. Ceny mieszkań wynoszą od 4 655 14 600 PLN brutto/m2.
23
Raport z Rynku Nieruchomości 2010 - Poznań
www.ober-haus.pl
Poznań
m.in. Ernst & Young, Grafton Recruitment, IKB Leasing Polska.
W budynku znajduje się również 4 - gwiazdkowy hotel sieci IBB.
Rynek powierzchni biurowej
Cytadela Office Center - tworzą dwa nowoczesne, czterokondygnacyjne budynki o łącznej powierzchni ok. 1 700 m2 ,
zlokalizowane u zbiegu ulic Szelągowska i Winogrady. Obiekt w
90% jest wynajęty, najemcami są m.in. Deloitte, Nutrimix, Sigma
Aldrich, Allianz.
Stabilny rynek
Podaż
Rynek powierzchni biurowej w Poznaniu stopniowo wzrasta.
W 2009 roku podaż wyniosła ok. 185 000 m2, z czego 20 000
m2 zostało oddane w tym właśnie roku. Ober-Haus przewiduje
oddanie kolejnych 40 000 m2 nowej powierzchni biurowej w
2010 roku. Podaż nowych inwestycji jest ograniczona głównie
ze względu na brak miejscowych planów zagospodarowania
terenu oraz trudności w uzyskiwaniu źródła finansowania.
Ostatnio oddane obiekty biurowe
Malta Office Park - w 2009 roku do użytku zostały oddane kolejne trzy budynki, inwestycja Echo Investment będąca jeszcze
w realizacji, składać się będzie docelowo z sześciu niezależnych
budynków, położonych przy jednej z głównych arterii komunikacyjnych Poznania - ul. Arcybiskupa Baraniaka. Projekt realizowany w trzech etapach, dostarczy łącznie 28 100 m2 powierzchni wynajmowalnej. Termin realizacji kompleksu zaplanowany
jest na 2010 rok. Ober-Haus współpracuje przy komercjalizacji.
W celu zakupu lub wynajęcia ww. lub innej nieruchomości,
skontaktuj się z Ober-Haus, tel. +48 61 851 90 00.
Globis - 13 000 m2 powierzchni biurowej klasy A, inwestycja
zrealizowana w 2003 roku przez GTC, zlokalizowana w ścisłym
centrum miasta, przy ul. Roosevelta. Budynek jest w 95% wynajęty. Głównym najemcą jest BPH, Bertelsmann i inni.
PGK I and II - bliźniacze budynki biurowe zostały oddane do
użytku w 2002 roku i 2003 roku przez firmę GE Capital Golub, o
łącznej powierzchni 19 000 m2. Inwestycja znajduje się na zachodzie Poznania, w pobliżu Lotniska „Ławica”. Główni najemcy
to Pekao, AKB Marketing Services, Deloitte and Touche, Raiffeisen Bank. Budynki zostały w całości wynajęte.
Andersia Tower - biurowiec o łącznej powierzchni 42 518 m2,
zlokalizowany jest przy Pl. Andersa, obok Poznańskiego Centrum Finansowego i Starego Browaru. Inwestorem jest firma
Von der Heyden Development. Projekt powstał w Pracowni Architektonicznej Ewy i Stanisława Sipińskich. Głównym najemcą
Andersia Tower jest Grupa Franklin Templeton. Inni najemcy to
• Centrum Biurowe Cytadela, EA Poland Management.
Stary Browar - odrestaurowany, nowoczesny kompleks klasy
A, o powierzchni biurowej 6 000 m2, z 2003 roku. Obiekt zlokalizowany jest w centrum miasta, przy ulicy Półwiejskiej. Najemcy
to BRE Bank, Fortis, Pramerica Financial oraz Centrum Medyczne
LIM.
Poznańskie Centrum Finansowe - pierwszy w Poznaniu budynek biurowy klasy A, o powierzchni 16 600 m2. Obiekt zlokalizowany jest przy pl. Andersa 5. Ukończony został w 2001
roku. Budynek jest w całości wynajęty. Głównym najemcą jest
BZ WBK.
Nowe Garbary Office Centre - budynek biurowy firmy
Property Group Meermann Chamartin. Sześciokondygnacyjny, nowoczesny budynek, zlokalizowany jest w centrum miasta. Powierzchnia całkowita to 8 000 m2, z czego 1 080 m2 to
powierzchnia handlowo - usługowa usytuowana na parterze,
a 6 850 m2 to powierzchnia biurowa. Budynek w 95% jest wynajęty, głównym najemcą jest Carlsberg, Millennium Bank, Allianz
Bank, Fielmann, Carry Sp. z o.o. Inwestycja została zakończona
w sierpniu 2008 roku. Ober-Haus komercjalizował budynek jako
agent wyłączny.
Westpoint Business Centre - biurowiec o powierzchni ponad 4 700 m² firmy WEST PUNKT Sp. z o.o., zlokalizowany jest
przy ul. Wichrowej, przy głównym wjeździe do Poznania, 15 min
od centrum miasta i 7 min od lotniska „Ławica”. Budynek klasy
A. Głównymi najemcami są TU Warta, Lux-Med., s.Oliver, Sushi
24
Sapporo. Oddany do użytku w grudniu 2008 roku. Do wynajmu pozostały jeszcze wolne lokale.
W celu zakupu lub wynajęcia ww. oraz innych nieruchomości,
Szyperska - budynek biurowy klasy A, realizowany przez
firmę Wechta, zlokalizowany przy ul. Szyperskiej. Oferuje ok.
19 000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Niewielka
część budynku została oddana do użytku w 2009 roku takim
najemcom jak Sąd Okręgowy, Rejonowy oraz Alior Bank. W
2010 roku inwestor planuje oddać do użytku pozostałą część
budynku.
Skalar Office Center - to nowoczesny, czteropiętrowy budynek biurowo-usługowy, zlokalizowany u zbiegu ulic Hetmańskiej i Góreckiej. Do dyspozycji najemców oddanych zostanie
ponad 20 000 m2 powierzchni użytkowej. Biurowiec będzie się
charakteryzował wysokim standardem: nowoczesny system
klimatyzacji i wentylacji, podłoga techniczna, podwieszany sufit, telewizja przemysłowa, całodobowa ochrona, inteligentny
system zarządzania budynkiem BMS.
Okrąglak - obiekt po odnowieniu dostarczy na rynek ponad
5 000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej przeznaczonej
na wynajem. Budynek będzie wyposażony w system BMS,
podłogi techniczne, nowoczesną klimatyzację, kontrolę dostępu i inne udogodnienia. Inwestycja ma zostać zakończona
jeszcze w 2010 roku.
www.ober-haus.pl
Nowe otwarcia
Podaż
W Poznaniu w 2009 roku w funkcjonujących obiektach było
510 000 m2 powierzchni handlowej. Ubiegły rok przyniósł
również otwarcie dwóch nowych galerii - Malta oraz Green
Point. Zgodnie z przewidywaniami w kolejnych latach przybędzie kolejne 228 000 m2.
Ostatnio oddane centra handlowe
Galeria Malta - inwestycja hiszpańskiego dewelopera firmy
Neinver, zlokalizowana przy skrzyżowaniu ulic Abp. Baraniaka
i Katowickiej. Powierzchnia całkowita to 162 000 m2, z czego
54 000 m2 przeznaczone jest na handel i rozrywkę. W galerii
znajduje się 170 sklepów i punktów usługowych, wielosalowe
kino i inne. Najemcami są m.in. delikatesy Piotr i Paweł, Zara,
C&A, Marks & Spencer. Galeria Malta została oddana do użytku
wiosną 2009 roku.
Green Point - inwestorem całego przedsięwzięcia jest kapitałowo powiązana z poznańską spółką Poz-Bruk sp. z o.o., firma
Monoblok sp. z o. o. Nieruchomości sp. k. Obiekt położony jest
na poznańskiej Wildzie, u zbiegu ulic Hetmańskiej, Fabrycznej
i Pamiątkowej. Green Point jest budynkiem mieszkalno - biurowo - handlowym. Część handlowa zajmuje około 6 tys. m2.
Znajdują się w niej m.in: delikatesy Piotr i Paweł, Alior Bank,
biuro turystyczne. Galeria Green Point została oddana do użytku w kwietniu 2009 roku.
Popyt
Popyt na nowoczesną powierzchnię biurową jest stabilny. Biura o powierzchni od 150 do 300 m2 są najbardziej popularne
wśród najemców. Na początku 2010 roku wskaźnik niewynajętej powierzchni wzrósł do 5%, w stosunku do 2% w roku poprzednim. W 2010 roku popyt na nowoczesną powierzchnię
biurową powinien być stabilny z tendencją wzrostową.
Czynsze
Czynsz za nowoczesną powierzchnię biurową na początku
2010 roku wynosił od 11 do 17 EUR/m2. Opłaty serwisowe wahały się od 2 do 5 EUR/m2.
Centrum Handlowe Łacina - obiekt zlokalizowany będzie
na prawym brzegu warty, tuż przy Rondzie Rataje. Powierzchnia całkowita to 108 000 m2. Głównymi najemcami będą między innymi Carrefour, Zara, Empik, ponadto 20 restauracji,
Multikino z 16 salami. Inwestorem projektu jest francuska firma APSYS Groupe. Otwarcie obiektu planowane jest w drugiej
połowie 2013 roku.
Galeria Metropolis - inwestycja będzie realizowana
przez Echo Investment na skrzyżowaniu ulic Dmowskiego,
Krauthofera i Dusznej. Powierzchnia całkowita obiektu to
340 000 m2 , z czego 76 000 m2 to powierzchnia wynajmowalna. W centrum handlowo-rekreacyjnym Metropolis będzie
25
mieściło się 280 sklepów, w tym hipermarket spożywczy, market RTV AGD, wielosalowe kino, kręgielnia. W części rekreacyjnej będą mieściły się: plac zabaw dla dzieci, puby, kluby, restauracje i kawiarnie. W galerii przewidziany jest parking na 3 000
miejsc. Inwestycja będzie otwarta w 2010 roku.
www.ober-haus.pl
Rynek powierzchni magazynowej
Stabilny wzrost
Podaż
Zasoby powierzchni magazynowej na koniec 2009 roku wzrosły o blisko 100 000 m2, do ponad 800 000 m2. Hale magazynowe w regionie Poznania zlokalizowane są wzdłuż autostrady
A2 oraz DK2 i 11.
• Galeria Metropolis, Echo Investment S.A.
• Panattoni Park Poznań II, Panattoni Europe.
Popyt
Popyt, generowany przez duże sieci handlowe, jest wciąż stabilny. Wskaźnik pustostanów w galeriach handlowych jest na
stosunkowo niskim poziomie i wynosi ponad 2%, w stosunku
do niemal 0% w 2008 roku. Jednak możemy zaobserwować coraz więcej wolnych lokali na najatrakcyjniejszych ulicach handlowych. W 2010 roku popyt powinien być stabilny z niewielką
tendencją wzrostową.
Czynsze
Panattoni Park Poznań I, II - ulokowany na skrzyżowaniu dwóch węzłów komunikacyjnych: drogi krajowej 11
Poznań - Wrocław oraz autostrady A2, ok. 12 km od centrum
Poznania. Całkowita powierzchnia magazynowa będzie wynosiła
120 000 m2 (H&M wciąż jest największym operatorem i zajmuje
70 000 m2).
Czynsze w centrum miasta, na głównych ulicach handlowych,
odnotowały w 2009 roku spadek do poziomu 100 - 150 zł/m2,
ale wciąż istnieją firmy, które za najlepsze punkty w mieście są
w stanie zapłacić nawet 250 zł/m2.
Za najlepsze lokale w galeriach handlowych trzeba zapłacić 30
- 45 EUR/m2. W 2010 roku czynsze nie powinny ulec znaczącej
zmianie.
ProLogis Park Poznań I, II - 15 km na zachód od centrum
Poznania, usytuowane naprzeciwko siebie, po obu stronach
drogi E30. ProLogis Park Poznań składa się z czterech budynków o łącznej powierzchni magazynowej i biurowej 44 000 m2.
ProLogis Park Poznań II to siedem budynków o powierzchni
122 600 m2 (etap I - 45 000 m2).
Tulipan Park Poznań - w Komornikach, w pobliżu drogi
krajowej nr 5 i autostrady A2, znajduje się nowoczesny park,
zrealizowany przez brytyjską firmę Slough Estates. Całkowita
powierzchnia magazynowa to 250 000 m2 powierzchni magazynowej. Minimalne moduły do wynajęcia zaczynają się od
2 500 m2. Układ komunikacyjny w parku uwzględnia szerokie
drogi wewnętrzne, place manewrowe oraz parkingi dla ciężarówek.
CLIP Centrum Logistyczno-Inwestycyjne - ulokowane w
Swarzędzu, przy międzynarodowej drodze E30 Warszawa- Po-
26
znań - Berlin. Całkowita powierzchnia dwóch magazynów
dostarcza 75 000 m2 powierzchni (włączając 2 000 m2 powierzchni biurowej).
Popyt
Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową w 2009
roku w znaczącym stopniu zmalał. Przeszkodą w kontynuacji
pozytywnego trendu rozwojowego, który obserwowaliśmy
przez kilka ostatnich lat, jest kryzys gospodarczy w Europie i
na świecie wpływający bezpośrednio na plany rozwojowe największych koncernów. Wskaźnik niewynajętej powierzchni na
koniec 2009 roku w regionie Poznania wzrósł do 14 %.
Czynsze
Oferowane stawki czynszu za nowoczesną powierzchnię
magazynową wynoszą 3 - 4 EUR/m2 (efektywne - około
3 EUR/m2) w zależności od lokalizacji i standardu. W 2009 roku
widoczna była duża rozbieżność pomiędzy stawkami czynszu
nominalnego a efektywnego, co jest rezultatem stosowania
przez większość wynajmujących różnego rodzaju zachęt wobec najemców (np. wakacji czynszowych).
www.ober-haus.pl
ny, Smochowice - od 600 do 900 PLN/m2, Szczepankowo,
Morasko - od 280 do 450 PLN/m2.
Ceny terenów komercyjnych kształtują się pomiędzy 1 000 a
3 500 PLN/m2, z wyjątkiem gruntów przemysłowych, które
kosztują od 200 do 400 PLN/m2.
Popyt
Największy popyt jest na działki przeznaczone na hotele (w
związku ze zbliżającym się EURO 2012) i nieco mniejszy w
ostatnim czasie na biura (komercjalizacja nowych biurowców
trwa dłużej niż w latach ubiegłych). Większość działek nie jest
objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że inwestor musi starać się o decyzję o warunkach zabudowy terenu, który chce nabyć. Mimo wszystko
inwestycja w grunty wciąż jest opłacalna.
Inwestycje
Jedną z najbardziej spektakularnych transakcji na poznańskim
rynku była w 2009 roku sprzedaż ponad 60 000 m2 gruntu w
okolicach ulicy Marcelińskiej. Cena ofertowa wynosiła 44 mln
PLN, natomiast ostateczną cenę sprzedaży strony ustaliły na
kwotę ok. 40 mln PLN. Przedmiotowy grunt był objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje dla tego terenu funkcję mieszkaniową,
biurową oraz handlową.
Grunty
Potrzeba miejscowych planów zagospodarowania
Rynek mieszkaniowy
Podaż
Podaż
Podaż gruntów inwestycyjnych zarówno pod inwestycje komercyjne, jak i mieszkaniowe, podobnie jak w poprzednim
roku, jest niewystarczająca. Szczególnie brakuje gruntów komercyjnych, przeznaczonych pod inwestycje biurowe i hotelowe. Sytuacja wiąże się z brakiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Rok 2009 można uznać za okres spowolnienia, wręcz zastoju
na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych. Liczba
mieszkań oddanych do użytkowania w Poznaniu jest szacowana w 2009 roku na 3 180 i jest mniejsza w porównaniu z rokiem
2008 o 4,9%. Ponadto około 15% liczby mieszkań oddanych do
użytkowania stanowią mieszkania niesprzedane.
Ceny
Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w centrum
miasta spadły średnio o 10% i wahają się obecnie od 900
do 2 800 PLN/m2 i więcej. W najbliższym czasie oczekujemy stabilizacji cen. Kilka przykładów cen za metr kwadratowy działek pod budownictwo jednorodzinne: Podola-
Niewielka korekta
Ceny
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym spadły w 2009 roku o
4%, do średniej 5 990 PLN/m2. Średnie ceny nowych mieszkań
w poszczególnych dzielnicach Poznania nie są bardzo zróżnicowane i kształtują się od 4 950 do 6 200 PLN/m2.
27
Natomiast na rynku wtórnym, podobnie jak w ubiegłym roku,
najpopularniejsze wśród klientów są 2 i 3-pokojowe mieszkania o powierzchni do 60 m2. Cena za takie mieszkanie, w zależności od lokalizacji i jego standardu, waha się od 4 500 na
obrzeżach do nawet 13 000 PLN/m2 w centrum miasta. Średnia cena za 2-pokojowe mieszkanie w kilkuletnim budynku
wynosi 6 800 PLN/m2, a za 3-pokojowe 7 500 PLN/m2.
www.ober-haus.pl
Osiedle Pod Kasztanami - Konimpex - Invest S.A., inwestycja realizowana przy ul. Górki/Głogowska, w dzielnicy Górczyn,
oferuje mieszkania o pow. 33 - 89 m2 w cenie 5 890 PLNł/m2.
Ilość wolnych mieszkań - 141. Termin realizacji - 2011 rok.
Zespół mieszkaniowy Marcelin - inwestycja Ataner Sp. z
o.o., realizowana przy ul. Marcelińska - Wałbrzyska - Świerzawska, oferuje mieszkania o powierzchni od. 31 - 87 m2 , w cenach od 6 400 PLN/m2. Ilość wolnych mieszkań - 187. Termin
realizacji I etapu - połowa 2011 roku.
Żurawiniec - inwestycja firmy TRUST S.A., realizowana przy
ul Błażeja, oferuje mieszkania o powierzchni 31 - 114 m2, w
cenach od 6 300 do 6 800 PLN/m2. Ilość mieszkań - 104. Termin
realizacji - grudzień 2010 roku.
Arena Dom - realizowany przez Meblopol Deweloper,
przy ul. Morawskiego 2, oferuje mieszkania o powierzchni
40,16 - 73,51 m2 , w cenach od 6 206 do 7 918 PLN/m2. Ilość
mieszkań - 104. Zakończenie inwestycji - kwiecień 2010 roku.
tel. +48 61 851 90 00.
Popyt
• Czartoria Apartamenty, D&D Investment Sp. z o.
Ostatnio oddane projekty
Czartoria Apartments - 32 apartamenty zlokalizowane przy
ul. Czartoria, w dzielnicy Chwaliszewo, realizowane przez D&D
Investment, o powierzchni od 35 do 127 m2, w cenach od
9 630 do 11 240 PLN/m2. Oddanie inwestycji to trzeci kwartał
2009 roku.
Złote Ogrody II - kolejny etap inwestycji realizowanej przez
EkonBud, przy ul. Mateckiego, mieszkania o powierzchni 31 78 m2 , w cenie 4 300 PLN/m2 mieszkania na parterach oraz
bez balkonów, pozostałe w cenie 5 000 PLN/m2. Ilość wolnych
mieszkań: 205. Termin realizacji grudzień 2009 roku.
Najpopularniejsze wśród klientów na rynku pierwotnym są
2-pokojowe mieszkania o powierzchni do 55 m2.
Najchętniej kupowanymi mieszkaniami na rynku wtórnym
były 2-pokojowe (około 42% zawieranych transakcji) i mniejsze 3-pokojowe (około 33%) mieszkania, o przeciętnej powierzchni mieszczącej się w zakresie 48 - 65 m2 .
Czynsze
Na początku 2010 roku średni czynsz dla mieszkań wynajmowanych w Poznaniu wynosił 1 720 PLN, co w porównaniu
z 2008 rokiem oznacza spadek o 5%. Najbardziej taniały wynajmy mieszkań małych 1-pokojowych oraz dużych 4-pokojowych (odpowiednio o ponad 6% i 7,5%). Natomiast najstabilniej prezentował się wynajem mieszkań 2-pokojowych.
tel. +48 61 851 90 00.
28
Raport z Rynku Nieruchomości 2010 - Łódź
Łódź
Przewaga podaży
Podaż
W 2009 roku w Łodzi udostępniono 27 000 m2 nowopowstałej powierzchni biurowej klasy A i B do wynajęcia, co w sumie
daje poziom 167 000 m2. Kryzys, który rozpoczął się jesienią
2008 roku nie ominął tej branży, co spowodowało spowolnienie trwających inwestycji oraz zawieszenie planowanych. Do
obiektów oddanych w 2009 roku należą Synergia, Zenit, Reform
Office. Łódzki rynek oferował nowoczesne powierzchnie klasy A, B+ i B skoncentrowane głównie w ścisłym centrum miasta przy ulicach Piotrkowskiej, Piłsudskiego, Kościuszki oraz
Sienkiewicza. Powierzchnia do wynajęcia znacznie wzrośnie w
2010 roku ze względu na kolejne duże obiekty planowane do
oddania – University Business Park o powierzchni 37 500 m2,
Cross Point o powierzchni 12 500 m2, Sterlinga Business Centre
o powierzchni 13 300 m2, Aviator o powierzchni 8 000 m2, co w
sumie dostarczy ponad 75 000 m2.
www.ober-haus.pl
Textorial Park - zlokalizowany przy ul. Fabrycznej, to zespół
trzech niezależnych budynków biurowych klasy A, połączonych
przeszklonym atrium, które stanowi 11 600 m2 powierzchni do
wynajęcia. Obiekt jest wynajęty w 45%.
Fabryka - inwestor Agraf, budynek położony przy ul. Żeromskiego. Jest to rewitalizacja dawnych zakładów jedwabniczych.
Oferuje standard klasy B+, powierzchnia całkowita 3 600 m2.
Gdańska 47 - inwestor Tekum, budynek zlokalizowany przy
ul. Gdańskiej, w niewielkiej odległości od hotelu Andel’s i
Manufaktury. Obiekt oferuje 7 500 m2 powierzchni klasy B.
prosimy o kontakt z Ober- Haus, tel. +48 42 637 12 25.
University Business Park A, B - inwestor GTC, budynek przy
ul. Wólczańskiej, 37 500 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej
klasy A. Oddanie do użytku I etapu nastąpi w I kwartale 2010
roku.
Sterlinga Business Centre - inwestor Hines, obiekt realizowany przy ul. Sterlinga, w pobliżu Teatru Wielkiego, oferujący
13 300 m2 powierzchni klasy A. Zakończenie inwestycji planowane jest na koniec 2010 roku.
Fabryka Dziembora - budynek przy al. Kopcińskiego, rewitalizacja fabryki wyrobów dzianych, powstanie 2 400 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej.
Aurus - Echo Investment S.A. planuje realizację 28 000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej klasy A, przy al. Piłsudskiego
86. Obecnie wstrzymano prace budowlane.
• Centrum Biurowe Zenit, Zenit Sp. zo.o.
Zenit - inwestor Zenit Sp. z o.o., przy ul. Sienkiewicza 82/84,
wysokiej klasy obiekt biurowy łączący nowoczesność z produkcyjną historią miasta. Oferuje 4 000 m2 powierzchni klasy A.
Obiekt wynajęty jest w 65%.
Cross Point - inwestor Mermaid Properties, przy al. Piłsudskiego 20, obiekt biurowy powstały w wyniku rewitalizacji i nadbudowy budynku dawnych zakładów odzieżowych “Próchnik”. Rynek komercyjny zyska 12 500 m2 powierzchni biurowej „open
space”, 1 500 m2 na jednej kondygnacji. Obiekt nie jest jeszcze
wynajęty.
Popyt
W 2009 roku oddano do użytku około 27 000 m2 powierzchni biurowej. W ścisłym centrum miasta wskaźnik powierzchni
niewynajętej dla budynków klasy A, B+ sięga blisko 20 %. Natomiast dla budynków klasy C, które w Łodzi stanowią dość
duży odsetek istniejącej powierzchni, wynosi tylko 5%. Lokalni
przedsiębiorcy w 2009 roku chętnie wynajmowali powierzchnie, których cena nie przekracza 40 PLN/m2 (bez opłat serwisowych). W I kwartale 2009 roku popyt na powierzchnie biurowe
wysokiej klasy był niemal równy zero. Inwestorzy w trudnej sytuacji na rynku spowolnili budowy będące nawet w zaawansowanej fazie - np. GTC. Również Echo Investment podjęło decyzję o wstrzymaniu budowy projektu Aurus.
29
www.ober-haus.pl
Czynsze
Skala stawek czynszów wywoławczych za powierzchnię klasy
A na koniec 2009 roku wahała się od 50 do 69 PLN/m2 (12,5 - 17,25 EUR). Efektywne czynsze były średnio o 8 % niższe od wywoławczych. Czynsze za najem obiektów klasy B w porównaniu
z 2008 rokiem nieznacznie spadły i kształtowały się na poziomie
od 40 do 50 PLN/m2 (10 - 12,50 EUR), natomiast powierzchnie
klasy C - od 25 do 40 PLN/m2 (6,25 - 10 EUR). Przewidujemy,
że w 2010 roku nastąpi osłabienie popytu, dlatego stawki czynszów efektywnych mogą jeszcze ulec obniżeniu. Skala opłat
serwisowych w 2009 roku wynosiła od 10 do 16 PLN/ m2 (2,50 - 4 EUR). Ten składnik kosztu najmu biura uzależniony jest od poziomu cen dostawców mediów oraz firm serwisujących nieruchomości.
Manufaktura - centrum handlowo - rozrywkowe, zrealizowane przez Apsys. Jedno z największych centrów handlowych w Polsce, zlokalizowane w centrum Łodzi, dysponuje
110 000 m2 powierzchni handlowej oraz restauracjami, muzeami, galeriami. Główni najemcy to Leroy Merlin, Cinema City, Go
Sport, Electro World, Real, H&M i Jysk. W maju 2009 roku nastąpiło oficjalne otwarcie 4-gwiazdkowego hotelu Andel’s przy ul.
Ogrodowej. Była to kolejna spektakularna rewitalizacja obiektu
poprodukcyjnego.
Dalsze zapotrzebowanie na nowe powierzchnie handlowe
Podaż
W Łodzi istnieje dwanaście dużych centrów handlowych z
Manufakturą oraz Galerią Łódzką na czele. W 2009 roku podaż
powierzchni handlowych wzrosła do 403 000 m2. Wskaźnik intensywności powierzchni handlowych w Łodzi wynosił 630 m2
na 1000 mieszkańców. Jesienią 2009 roku oddano do użytku
część centrum handlowego Port Łódź z największym w Polsce
sklepem IKEA, o powierzchni 33 000 m2, który docelowo ma dostarczyć na rynek 100 000 m2 nowoczesnej powierzchni handlowej z 200 sklepami i punktami usługowymi. Głównymi najemcami będą Leroy Merlin, H&M, C&A, Reserved, Cropptown,
House, Mohito, Home&You, Esotiq, Cubus, Benetton, ExiSport,
RTV EURO AGD, Douglas.
Galeria Łódzka - centrum handlowe oddane w 2002 roku,
zrealizowane przez ECE, zlokalizowane przy al. Piłsudskiego.
Całkowita powierzchnia handlowa wynosi 45 000 m2 . Główni
najemcy to Media Markt, Tesco i Go Sport.
W celu zakupu lub wynajmu ww. oraz innych powierzchni, prosimy o kontakt z Ober- Haus, tel: +48 42 637 12 25.
Fabryka Biznesu -zlokalizowany przy Politechniki 5 kompleks
biznesowo - handlowo-rozrywkowy. Planowany termin rozpoczęcia budowy tego obiektu to 2010 rok. Docelowo będzie miał
powierzchnię 57 000 m2. Zakończenie budowy przewidywane
jest na rok 2013.
Plaza Łódź - deweloper Plaza Centers, przy ul. Rzgowskiej,
na działce o powierzchni 55 000 m2 wybuduje nowoczesne
centrum handlowe z częścią rozrywkową, w której znajdzie się
park rozrywki i kompleks kinowy. Nowopowstała powierzchnia
handlowa wyniesie 45 000 m2. Otwarcie planowane jest w 2012
roku.
Popyt
W 2009 roku wskaźnik pustostanów powierzchni w centrach
handlowych utrzymywał się na niskim poziomie , co wskazuje na stały, dość stabilny popyt na tego rodzaju nieruchomości. Przy ogólnym zahamowaniu inwestycji i kryzysie w wielu
sektorach ten segment nie odczuł w ubiegłym roku wyraźnego
załamania. Największą popularnością w 2009 roku cieszyły się
powierzchnie w centrach handlowych o wielkości od 100 do
200 m2 oraz lokale zlokalizowane przy głównych ulicach handlowych, głównie przy ul. Piotrkowskiej i Piłsudskiego.
• Port Łódź, Inter IKEA Centre Polska S.A.
30
Czynsze
Czynsze w galeriach handlowych w 2009 roku, w porównaniu
z rokiem ubiegłym, spadły o 6% i osiągnęły poziom od 140 do
160 PLN/m2 (35 - 40 EUR). Opłaty serwisowe kształtowały się
na poziomie od 20 do 25 PLN/m2 (5 - 6,25 EUR). Natomiast w
przypadku najmu lokali usługowo - handlowych, zlokalizowanych na głównych ulicach i w centrum miasta, np. przy ul.
Piotrkowskiej, czynsze wynosiły średnio 120 PLN/m2 (30 EUR),
jednak przy dużych powierzchniach ceny kształtowały się na
nieznacznie niższym poziomie. Szacuje się, że w 2010 roku ceny
pozostaną na niezmienionym poziomie.
Spadek zapotrzebowania
Podaż
Łódź jest dużym ośrodkiem nieruchomości magazynowych
w Polsce głównie dzięki centralnemu położeniu oraz dobrej i
stale poprawiającej się infrastrukturze komunikacyjnej. Podaż
nowoczesnej powierzchni magazynowej koncentruje się głównie w parkach logistycznych w Łodzi, Strykowie, Piotrkowie
Trybunalskim oraz Rawie Mazowieckiej i w 2009 roku oferowała
w sumie 860 000 m2. Polska Centralna to 15% udział w rynku
powierzchni magazynowych w Polsce.
www.ober-haus.pl
Tulipan Park Stryków - inwestycja firmy SEGRO, położona
około 16 km od centrum Łodzi. Docelowo będzie dostępne
400 000 m2 powierzchni magazynowej. Główni najemcy to
Komfort, Azymut, Corning, Investa.
ProLogis Park Stryków - park magazynowy, zrealizowany
przez ProLogis, około 14 km od centrum Łodzi. Docelowo powierzchnia magazynowa wyniesie 115 500 m2.
Panattoni Park Łódź East - zlokalizowany na Widzewie Olechów, w bezpośrednim sąsiedztwie planowanego węzła
autostrady A1 Andrespol. Oferuje 157 000 m2 najwyższej klasy
powierzchni magazynowej. Park został uhonorowany prestiżową nagrodą CEE Quality Award and The Cepif & International
Herold Tribune CEE Best Project Awards.
ProLogis Park Piotrków, ProLogis Park Piotrków II - projekt
realizowany przez ProLogis. Park magazynowy zlokalizowany
jest na skrzyżowaniu tras A1 i E-67, docelowa powierzchnia to
109 000 m2 (I) i 125 000 m2 (II). Główni najemcy to Ahold, NOMI,
Unilever.
W 2009 roku deweloperzy decydowali się głównie na realizację inwestycji magazynowych pod wymogi konkretnych najemców. Wiele realizacji zostało wstrzymanych ze względu na
osłabienie rynku najmu oraz trudności w pozyskiwaniu finansowania. Pod koniec roku zauważalne były symptomy poprawy
tendencji w tym sektorze.
• Panattoni Park Łódź East, Panattoni Europe.
Parkridge Business Centre Łódź - inwestycja firmy
Parkridge Central & Eastern Europe – zlokalizowana w Łodzi, 5
km od centrum, przy ul. Dostawczej 5. Projekt docelowo składa się z sześciu budynków magazynowo-biurowych klasy A. I
etap z trzech został oddany do użytku w 2009 roku. Docelowo powierzchnia całkowita obiektów to 22 550 m2, z czego
17 420 m2 to powierzchnia magazynowa. Najemca oddanej
sekcji to firma Immergas.
Tulipan Park Łódź - inwestycja firmy SEGRO, u zbiegu ulic
Hetmańskiej i Rokicińskiej, powierzchnia magazynowa to
30 000 m2. Główni najemcy to Pol Fret - francuska grupa
Clement, JasFBG, Rohlig, Dyrup oraz firma Sercom Solution. Została wynajęta w całości.
Popyt
Nowoczesne powierzchnie magazynowe w rejonie Łodzi zmalał i w 2009 roku utrzymywał się na poziomie prawie 3,5-krotnie niższym niż w roku ubiegłym. W 2009 roku wynajęto ok.
75 000 m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. Wskaźnik
niewynajętej powierzchni wzrósł do poziomu 18,5% istniejącego zasobu.
Czynsze
2009 rok można określić jako rok najemcy. To deweloperzy wychodzili naprzeciw oczekiwaniom najemców, oferując dogodne
czynsze oraz warunki najmu.
31
Poziom stawek czynszów w 2009 roku wahał się od 12 do
20 PLN/m2 (3 - 5 EUR). W Piotrkowie Trybunalskim i Strykowie
odnotowano stawki nieco niższe od 12 do 15,2 PLN/m2 (3 3,8 EUR). W starych obiektach magazynowych lub w obiektach
rewitalizowanych stawki wywoławcze wahały się od 10 do
15 PLN (2,5 - 3,75 EUR), natomiast zawierane w umowach były
średnio 10% niższe. W związku z ogólnym zahamowaniem i
kryzysem stawki czynszów ulegały znacznym negocjacjom.
Bardzo popularne stały się tzw. wakacje czynszowe w celu zachęty najemców do podpisywania długoterminowych umów
najmów.
Grunty
Osłabiony popyt
Podaż
W 2009 roku podaż gruntów pod zabudowę wielorodzinną utrzymywał się na wysokim poziomie. Pod koniec 2009 roku
można było zauważyć wzmożone zainteresowanie gruntami o
niewielkiej powierzchni 2 000 - 3 000 m2. Deweloperzy ostrożnie planując, stawiali na małe, kameralne projekty mieszkaniowe.
Dostępność gruntów pod zabudowę jednorodzinną w minionym roku utrzymywała się na wysokim poziomie, jednak ze
względu na wysokie ceny, w najbardziej pożądanych lokalizacjach klienci decydowali się na zakup gotowych domów.
Łódź ma dość zwartą zabudowę w centrum, dlatego ofert
nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę
biurową jest niewiele. Większość ofert stanowią nieruchomości zabudowane obiektami do wyburzenia lub obiekty poprodukcyjne wymagające rewitalizacji. Wielu przedsiębiorców zauważyło tutaj perspektywę zysków, co zaowocowało wieloma
rewitalizacjami - Zenit, Synergia, Textorial Park.
Ceny
W 2009 roku ceny działek z przeznaczeniem pod budownictwo jednorodzinne indywidualne kształtowały się od 80 do
nawet 400 PLN/m2 (19 - 100EUR). Średnio za metr kwadratowy
działki w granicach administracyjnych miasta trzeba zapłacić
150 PLN/m2 (37,50 EUR). W najpopularniejszych, prestiżowych
lokalizacjach ceny kształtowały się odpowiednio: w Smulsku
od 200 do 300 PLN/m2 (50 - 75 EUR), w Złotnie od 220 do
320 PLN/m2 (55 - 80), oraz w Julianowie od 300 do 400 PLN/m2
(75 - 100 EUR).
www.ober-haus.pl
Za działki z przeznaczeniem pod zabudowę biurową w centrum, trzeba było ponieść koszt od 2 000 do 5 000 PLN/m2
(500 - 1 250 EUR,) a na obrzeżach od 300 do 1 200 PLN/m2
(73 - 300 EUR).
Ceny gruntów pod zabudowę magazynową w okolicy Strykowa, gdzie zlokalizowane są centra logistyczne, kształtowały się
w minionym roku na poziomie 60 - 80 PLN/m2 (15 - 20 EUR).
Najwyższe ceny pod zabudowę magazynową oferowane były
w zachodniej Łodzi (tzw. Nowy Józefów) od 200 do 250 PLN/m2
(50 - 62,50 EUR). Ze względu na utrzymujący się w 2009 roku
brak popytu, można się spodziewać dalszych spadków cen w
tym sektorze.
Popyt
W 2009 roku popyt na grunty z przeznaczeniem pod budownictwo wielorodzinne był na bardzo niskim poziomie. Osłabienie popytu na mieszkania i domy spowodowało również
obniżoną chęć zakupu działek. Zainteresowaniem cieszyły się
działki pod budownictwo indywidualne, jednorodzinne. Najbardziej poszukiwane były działki zlokalizowane w spokojnych,
bezpiecznych okolicach, najlepiej w otoczeniu zieleni, dobrze
skomunikowane z centrum miasta. Indywidualni inwestorzy
w zdecydowanej większości wyrażali chęć zakupu gruntów o
powierzchni od 700 do 2 000 m2. Najpopularniejsze lokalizacje to zachodnia część Łodzi - Smulsko, północna część Łodzi Julianów.
Działki pod inwestycje magazynowe, w związku z dużą niewynajętą powierzchnią istniejącego zasobu, nie były obiektem
zainteresowań inwestorów w minionym roku.
Rynek mieszkaniowy
Spadki cen
Podaż
W 2009 roku, w Łodzi oddano do użytku 1 796 mieszkań, podczas gdy w całym województwie łódzkim 6 415. Największe
firmy deweloperskie, aktywnie działające na rynku łódzkim
w 2009 roku, to Varitex, Polnord, BRE locum, SGI Balist, Opal
Property Developments S.A., TOM-BUD, MGM Development.
Wiele nowych projektów mieszkaniowych powstało głównie
w dzielnicy Górna, Polesie oraz w centrum.
32
Ceny
W 2009 roku ceny mieszkań na łódzkim rynku pierwotnym
spadły o 5,7% do poziomu ceny średniej 4 950 PLN/m2, podczas gdy ceny mieszkań na rynku wtórnym spadły do średniego poziomu 4 050 PLN/m2. Ceny mieszkań do remontu na
przedmieściach Łodzi osiągnęły nawet poziom 3 200 PLN/m2.
www.ober-haus.pl
od 4 700 PLN/m2 brutto. Inwestycja zostanie zakończona wiosną 2009.
tel: +48 42 637 12 25.
Popyt
W 2009 roku popyt na mieszkania znacznie się zmniejszył w
stosunku do 2008 roku. Powodem tego były przede wszystkim coraz trudniej dostępne kredyty hipoteczne, zwłaszcza w
pierwszej połowie 2009 roku. Jednak najbardziej popularny
sektor mieszkań o powierzchni 45 - 60 m2, znajdujących się w
dzielnicach Widzew i Retkinia, nadal znajdował swoich nabywców. Na rynku pierwotnym sprzedawały się prawie wyłącznie
lokale ukończone lub te, których termin odbioru przewidywany był na najbliższe trzy miesiące.
• City Park, Polnord.
Czynsze
City Park - inwestycja Polnord S.A. przy ul. Żeligowskiego,
w spokojnej części centrum miasta. Kompleks obejmuje 464
mieszkania o łącznej powierzchni około 30 000 m2. Mieszkania
oferowane są w cenach od 4 300 do 5 500 PLN/m2 brutto. Zakończenie inwestycji planowane było na koniec 2009 roku, ale
proces realizacji został spowolniony.
Miesięczny czynsz za 1-pokojowe mieszkanie o powierzchni
25 - 35 m2 wynosi 600 - 1 100 PLN. Najem mieszkania 2-pokojowego 37 - 50 m2 to koszt od 1 100 do 1 700 PLN, głównie w
dzielnicy Retkinia i Widzew. Bliżej centrum, w nowszych budynkach, za mieszkanie o powierzchni 50 - 60 m2 trzeba zapłacić
od 1 800 do 2 400 PLN. Natomiast w ścisłym centrum za apartament 70 - 90 m2 cena najmu kształtuje się na poziomie od
2 500 do 3 500 PLN.
Karolewska 27 - Hirny BD - inwestycja przy ul. Karolewskiej,
pomiędzy ul. Łąkową a al. Włókniarzy, składająca się z czterech
budynków wielorodzinnych, 6-piętrowych. Ceny ofertowe wynoszą od 4 400 - 4 900 PLN/m2. Planowane zakończenie to I
kwartał 2010 roku.
Nautilus 2 - deweloper MC Kontrakty Budowlane - inwestycja
na Radogoszczu, przy ul. Okoniowej, składa się z dwóch budynków wielorodzinnych - 24 mieszkania w każdym budynku z garażami i miejscami naziemnymi. Cena ofertowa 5 600 PLN/m2.
Nowe Polesie - inwestycja przy ul. Pienistej, w okolicy lotniska „Lublinek”. W dziesięciu budynkach powstały 347 mieszkania o powierzchni od 50 m2 - 120 m2 , z tarasami lub ogrodami zimowymi. Ceny mieszkań wahają się między 5 000 a
5 600 PLN/m2 brutto. Inwestycja została zakończona w 2009
roku.
Słoneczne Tarasy - Opal Property Developments realizuje
inwestycję mieszkaniową przy ul. Tymienieckiego, obecnie dostępne są gotowe apartamenty od 30 - 100 m2, ceny wynoszą
33
Aspekty prawne dotyczące
nieruchomości mieszkaniowych
Tytuł prawny
nieruchomości
do
nieruchomości.
www.ober-haus.pl
Hipoteka
Rejestr
Główne formy własności nieruchomości mieszkaniowych w
Polsce są następujące:
• Odrębna własność lokalu (prawo własności lokalu związane
z prawem współwłasności części nieruchomości wspólnej np.
dach, klatka schodowa, zewnętrzne ściany, windy);
• Prawo własności lub współwłasności nieruchomości gruntowej, zabudowanej lub niezabudowanej;
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki jest składane przez
właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego. Jeżeli jednak hipoteka jest ustanawiana na rzecz banku, to wtedy
wystarczy, że właściciel nieruchomości złoży to oświadczenie
w zwykłej formie pisemnej. Każda hipoteka powstaje z chwilą
dokonania przez Sąd rejonowy wpisu do księgi wieczystej. Wierzyciel, którego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką ma
pierwszeństwo w zaspokojeniu się z nieruchomości przed innymi osobami trzecimi będącymi także wierzycielami właściciela
nieruchomości. Nieruchomość będąca współwłasnością kilku
osób może być obciążona hipoteką tylko po uzyskaniu zgody
wszystkich współwłaścicieli, względnie hipoteką może zostać
obciążony udział w nieruchomości.
W polskim systemie prawnym można wyróżnić następujące rodzaje hipotek:
Ponadto prawo polskie przewiduje jeszcze jedną formę władania nieruchomością w zakresie zbliżonym do prawa własności
to jest prawo użytkowania wieczystego ustanawiane na nieruchomościach należących do gmin lub do Skarbu Państwa.
Prawo to jest przedmiotem obrotu, daje możliwość władania
nieruchomością jak właściciel ale łączy się z koniecznością ponoszenia opłat na rzecz gminy lub Skarbu Państwa.
• Hipoteka umowna - ustanowiona pomiędzy wierzycielem a
dłużnikiem, który jest właścicielem nieruchomości;
Domniemanie prawdziwości wpisów w księdze
wieczystej
• Hipoteka kaucyjna - zabezpiecza wierzytelności istniejące
lub przyszłe o wysokości jeszcze nieustalonej.
Prawo własności nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego i prawa z nimi powiązane takie jak: prawo pierwokupu,
hipoteka, użytkowanie, najem mogą być wpisywane do ksiąg
wieczystych prowadzonych przez sądy, które stanowią publiczny i ogólnodostępny rejestr prowadzony w formie elektronicznej.
Co do zasady w polskim systemie prawnym, każda strona, która
w dobrej wierze zawiera umowę kupna-sprzedaży nieruchomości w zaufaniu do treści wpisu w księdze wieczystej może
założyć, że są one prawdziwe i jest chroniona przez prawo na
wypadek, gdyby się okazało, że wpis w księdze wieczystej jest
nieprawdziwy.
Obciążenia nieruchomości
Nieruchomość może zostać obciążona służebnością, użytkowaniem, użytkowaniem wieczystym, prawem pierwokupu,
hipoteką. Co do zasady wskazane obciążenia są skuteczne wobec osób trzecich, jeżeli zostały wcześniej ujawnione w księdze
wieczystej.
• Hipoteka przymusowa - powstaje bez zgody właściciela
nieruchomości, na podstawie postanowienia sądu lub decyzji
organu administracyjnego (np. urzędu skarbowego);
• Hipoteka łączna - obciąża kilka nieruchomości i wierzyciel
może się zaspokoić z którejkolwiek z nich;
Nabycie nieruchomości
Przejście prawa własności
Prawo własności przechodzi na nabywcę w chwili zawarcia
umowy (sprzedaży, darowizny, zamiany itp.). Jednakże wpis
prawa własności nieruchomości do księgi wieczystej jest obowiązkowy i tylko jego dokonanie gwarantuje skuteczne powoływanie się na to prawo wobec osób trzecich. Inaczej jest
w przypadku użytkowania wieczystego, które przechodzi na
nabywcę dopiero z chwilą wpisu tegoż prawa do ksiąg wieczystych a nie z chwilą zawarcia umowy.
Forma umowy
Nabycie prawa własności nieruchomości we wszystkich formach a także nabycie prawa użytkowania wieczystego wymaga
zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Także umowa przedwstępna dotycząca przeniesienia prawa własności powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, bowiem jedynie taka forma pozwala skutecznie dochodzić
wobec drugiej strony zawarcia umowy przenoszącej własność.
Prawo własności nieruchomości jest ujawniane w księdze wieczystej w ciągu kilku tygodni od złożenia stosownego wniosku,
do złożenia którego zobligowany jest notariusz.
34
Język umowy
Umowy sprzedaży nieruchomości są sporządzane przez notariusza w języku polskim. W przypadku, gdy strony sobie tego
zażyczą, a notariusz jest jednocześnie tłumaczem przysięgłym,
to taki notariusz może sporządzić akt notarialny w języku obcym, a w sytuacji, gdy nie ma uprawnień tłumacza przysięgłego, to może sporządzić akt notarialny w języku obcym w
obecności takiego tłumacza. Obcokrajowcy mogą także zlecić
tłumaczowi przysięgłemu dokonanie tłumaczenia umowy sporządzonej w języku polskim na język obcy.
Ponieważ księgi wieczyste są prowadzone w języku polskim,
wszystkie dokumenty w języku obcym, które mają być złożone
do ksiąg wieczystych, muszą być wcześniej przetłumaczone na
język polski przez tłumacza przysięgłego.
Prawo pierwokupu
Prawo pierwokupu może być ustawowe lub umowne. Zgodnie
z polskim kodeksem cywilnym ustawowe prawo pierwokupu
jest przyznane tylko współwłaścicielom nieruchomości rolnych.
Prawo to może być przez uprawnionego współwłaściciela skutecznie dochodzone niezależnie od tego, czy zostało ujawnione w księdze wieczystej czy nie. Umowne prawo pierwokupu
musi być ujawnione w księdze wieczystej, inaczej nie będzie
skuteczne wobec osób trzecich nabywających nieruchomość
w dobrej wierze.
www.ober-haus.pl
Restrykcje
w
nabywaniu
nieruchomości
przez
cudzoziemców
Generalnie nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca wymaga uzyskania zgody Ministra Spraw Wewnętrznych
pod rygorem nieważności nabycia. Jednakże są od tej zasady
liczne wyjątki najważniejsze z nich to takie:
• Nie jest wymagana zgoda na nabycie lokalu mieszkalnego
oraz garażu;
• Obywatele lub osoby prawne z państw będących stronami
porozumienia o utworzeniu Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) do 1 maja 2016 roku muszą mieć zgodę wyłącznie
na nabycie nieruchomości rolnych i leśnych.
Płatność ceny sprzedaży nieruchomości
Prawo własności nieruchomości może zostać przeniesione niezależnie od tego, czy cena zakupu została przez kupującego
zapłacona czy nie, ale w praktyce cena nabycia nieruchomości
jest płacona przez nabywcę jeszcze przed sporządzeniem aktu
notarialnego przenoszącego własność nieruchomości lub płacona do depozytu u notariusza, co oznacza, że kupujący składa
do depozytu u notariusza pieniądze o wartości ceny nabycia,
a notariusz przekazuje je sprzedającemu zaraz po podpisaniu
umowy sprzedaży nieruchomości.
Jeżeli właściciel nieruchomości dokona jej sprzedaży z pominięciem osoby, której przysługiwało umowne prawo pierwokupu tej nieruchomości, wówczas taka osoba może żądać od
właściciela wyłącznie odszkodowania za wyrządzoną szkodę.
Jeżeli osobie uprawnionej przysługuje ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości, to wówczas może ona skutecznie dochodzić zawarcia umowy sprzedaży.
Bardzo popularną formą kupna nieruchomości jest obecnie
dokonanie jej zakupu ze środków pieniężnych pochodzących
z kredytu bankowego. W takiej sytuacji strony podpisują najpierw umowę przedwstępną przeniesienia własności nieruchomości, po czym kupujący stara się o udzielenie mu kredytu
przez bank. Po podpisaniu umowy kredytowej z bankiem przez
kupującego, strony zawierają umowę przyrzeczoną - przenoszącą własność nieruchomości. Po jej podpisaniu bank, który
udzielił kredytu kupującemu przelewa środki pieniężne bezpośrednio na rachunek bankowy sprzedającego.
Gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu w takich
sytuacjach jak: nabycie użytkowania wieczystego, nabycie nieruchomości, która poprzednio należała do Skarbu Państwa lub
gminy, nabycie nieruchomości, która została przeznaczona na
cele publiczne. Gmina jest uprawniona do skorzystania z prawa
pierwokupu w ciągu 1 miesiąca od momentu dowiedzenia się
o zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
Inne koszty związane z nabyciem nieruchomości
Strony mają swobodę w ustaleniu zasad ponoszenia przez nie
kosztów taksy notarialnej od umowy przeniesienia własności
nieruchomości, ale w praktyce wszystkie koszty z tym związane
są ponoszone przez kupującego i pobierane przez notariusza.
Podatek od czynności cywilno-prawnych płaci kupujący.
Koszty przeniesienia własności nieruchomości są następujące:
Dzierżawca nieruchomości rolnej ma ustawowe prawo pierwokupu wydzierżawionej nieruchomości po spełnieniu dodatkowych warunków określonych w ustawie. Prawo pierwokupu
nieruchomości rolnych przysługuje także Agencji Nieruchomości Rolnych, która działa na rzecz Skarbu Państwa na warunkach
określonych w ustawie. Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje także pierwszeństwo nabycia nieruchomości rolnej w
sytuacji, gdy nieruchomość jest nabywana na podstawie umowy innej niż umowa sprzedaży.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 %
ceny nabycia. Kupujący nie płaci tego podatku, jeżeli sprzedający sprzedaje nieruchomość w ramach prowadzonej przez
siebie działalności gospodarczej. W takiej sytuacji płaci się podatek VAT;
• Opłaty sądowe związane z wpisem prawa własności do księgi
wieczystej w wysokości 150 - 200 PLN, opłaty sądowe za wpis
obciążeń w wysokości 150 - 200 PLN;
35
www.ober-haus.pl
• Taksa notarialna zależna od ceny nabycia nieruchomości. W
każdym razie nie może ona przekroczyć 10 000 PLN.
kalu, dopuszczalności podwyżki czynszu, rozwiązania umowy
najmu, eksmisji lokatora.
W przypadku nabycia nieruchomości strony mogą ponieść
inne jeszcze koszty uzależnione od korzystania przez nie z
usług takich jak: usługi brokerskie, wycena nieruchomości, analiza finansowa.
Forma umowy
Umowa najmu nie wymaga dla swej ważności zachowania
szczególnej formy, może być zawarta nawet ustnie. Umowy
najmu lokali mieszkalnych zawarte przez poprzedniego właściciela lokali wiążą nabywcę lokalu nawet, jeżeli nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.
Zarządzanie nieruchomością
W przypadku nieruchomości zabudowanych, w których wydzielono lokale mieszkalne (np. kamienica) wszyscy właściciele
lokali, tworzą z mocy prawa Wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota jest ułomną osobą prawną, tzn., że może nabywać prawa
i zaciągać zobowiązania oraz być stroną postępowania sądowego.
Zarząd nieruchomością wspólną w tzw. małych wspólnotach
(do 7 lokali) jest zazwyczaj wykonywany przez wszystkich właścicieli lub przez profesjonalną firmę zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami.
Natomiast zarządzanie nieruchomością wspólną we wspólnotach mieszkaniowych powyżej 7 wyodrębnionych lokali jest
możliwe na dwa sposoby:
• Zebranie Właścicieli Lokali może dokonać wyboru zarządu,
który będzie odpowiedzialny za zawieranie umów z dostawcami mediów (np. prądu, wody, ścieków, ogrzewania) i za utrzymanie budynku będącego nieruchomością wspólną (np. wykonywanie napraw, dbanie o windy, zewnętrzną i wewnętrzną
czystość w budynku);
• Powołany we wskazany powyżej sposób zarząd może powierzyć zarządzanie nieruchomością profesjonalnej firmie
zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami. W takim przypadku rola zarządu sprowadza się do nadzorowania tej firmy i
rozwiązywania okazjonalnych problemów, które nie mogą być
efektywnie rozwiązane przez tą firmę (takich jak: spory pomiędzy właścicielami lokali dotyczące płatności) lub renegocjacja
warunków umowy z firmą, której powierzony został zarząd nieruchomością.
Umowy najmu
Główne kwestie
Ogólne warunki umów najmu są uregulowane w Kodeksie
cywilnym. Strony mogą jednak w większości spraw uregulować swoje stosunki inaczej. Ze względu na ochronę interesów
najemców lokali będącymi osobami fizycznymi, zawieranie
umów najmu lokali mieszkalnych zostało uregulowane w ustawie bardziej szczegółowo niż zawieranie umów najmu lokali
użytkowych. Regulacje te dotyczą m.in.: prawa członków rodziny najemcy do zamieszkania wraz z nim w wynajmowanym lo-
Czas trwania i wygaśnięcie umowy najmu
Umowa najmu lokalu może zostać zawarta na czas określony
lub nieokreślony. Umowa najmu zawarta na czas określony
wygasa w zasadzie tylko w przypadku upływu okresu czasu
na jaki została zawarta lub z powodu spełnienia się przesłanek
określonych przez strony w tej umowie. Nadzwyczajne rozwiązanie umowy jest możliwe w przypadku istotnego naruszenia
jej postanowień, niezależnie od tego, czy była zawarta na czas
określony czy nie.
Jeżeli najemca po zakończeniu umowy najmu nadal używa
lokalu, a właściciel się temu wyraźnie nie sprzeciwia, to wtedy
uważa się, że umowa najmu została pomiędzy nimi przedłużona na czas nieokreślony.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego może zostać rozwiązana
przez najemcę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, ale wynajmujący może ją wypowiedzieć tylko
w przypadkach wyraźnie określonych w ustawie np.: jeżeli
najemca: niszczy lokal lub budynek, w którym on się znajduje,
zwleka z zapłatą czynszu lub innych płatności, podnajął lokal
bez zgody wynajmującego - wtedy wynajmujący jest uprawniony do pisemnego wypowiedzenia umowy z zachowaniem
jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca
kalendarzowego.
Dodatkowo, rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego
jest dozwolone w przypadku kapitalnego remontu lokalu lub
konieczności dokonania rozbiórki budynku, w którym lokal się
znajduje. W takiej jednak sytuacji właściciel musi zapewnić najemcy inny lokal mieszkalny.
Wynajmujący jest uprawniony do żądania od najemcy złożenia kaucji w kwocie nie wyższej niż 12 krotność miesięcznego
czynszu za lokal, ale w praktyce kaucja jest żądana w kwocie
równej jedno lub dwumiesięcznemu czynszowi. Jeżeli wynajmujący nie wykorzysta kaucji na pokrycie ewentualnych należności przysługujących mu wobec najemcy, to wtedy zalicza
kaucję na poczet zapłaty ostatniej raty czynszu lub ma obowiązek zwrócić jej wysokość w ciągu jednego miesiąca od zakończenia stosunku najmu.
36
www.ober-haus.pl
Eksmisja
Po zakończeniu stosunku najmu były najemca ma obowiązek
opuścić zajmowany lokal. Najemca nie jest odpowiedzialny za
normalne zużycie lokalu będące następstwem prawidłowego
używania, ale ustawa nigdzie nie standaryzuje pojęcia normalnego zużycia.
Jeżeli były najemca nie opuści lokalu, to wtedy właściciel nie
jest uprawniony do dochodzenia zapłaty kary, może jednak żądać od niego odszkodowania w wysokości wartości niepłaconego czynszu. Eksmisja jest dozwolona tylko na mocy wyroku
sądowego, a właściciel lub gmina mają obowiązek dostarczenia
lokatorowi lokalu zamiennego lub pomieszczenia tymczasowego. To powoduje, że sądowa eksmisja jest długa, kosztowna i
czasem niemożliwa do wykonania. Stanowi to silny bodziec dla
właściciela lokalu do szukania polubownego i pozasądowego
rozwiązania sprawy.
Aby uniknąć długiej procedury sądowej eksmisji, parlament
przyjął niedawno nową ustawę, która pozwala właścicielom na
szybką eksmisję bez wyroku sądowego i konieczności zapewnienia lokatorowi lokalu zamiennego. Aby właściciel mógł z
tego skorzystać, to muszą być spełnione następujące warunki:
umowa najmu musi być zawarta pomiędzy osobami fizycznymi, wynajmujący nie może jej zawrzeć w ramach prowadzonej
przez siebie działalności gospodarczej, umowa musi zostać
zawarta na piśmie na czas określony (maksymalnie na 10 lat),
najemca musi złożyć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu
się egzekucji w formie aktu notarialnego, a wynajmujący musi
zgłosić zawarcie tej umowy do urzędu skarbowego. To ostatnie
wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od
dochodów z najmu w wysokości 8,5 % dochodów.
Media
Polskie prawo nie określa w sposób wiążący sposobu płacenia
przez najemcę za czynsz i media. Media są płacone przez najemcę albo do rąk wynajmującego albo bezpośrednio odpowiednim dostawcom mediów w zależności od treści umowy
łączącej strony.
37
Aspekty prawne dotyczące
nieruchomości komercyjnych
Listy intencyjne
Listy intencyjne nie są powszechnie stosowane w Polsce. Należy pamiętać, że jakiekolwiek zobowiązanie do kupna lub
sprzedaży nieruchomości zawarte w liście intencyjnym nie jest
prawnie wiążące dopóki nie zostanie sporządzone w formie
aktu notarialnego oraz, że list intencyjny zawiera pewne założenia, co do warunków, na których zostanie zawarta przyszła
transakcja. Inne jednak zastrzeżenia, takie jak np. kara umowna
za wycofanie się z zawarcia umowy sprzedaży zawarte w formie
pisemnej wiążą strony nawet, jeżeli nie została zachowana forma aktu notarialnego. W sytuacji, gdy strony nie chcą, aby list
intencyjny był prawnie wiążący, powinny zawrzeć taki zapis w
samym liście intencyjnym.
Przeniesienie prawa własności
Ponieważ większość nieruchomości użytkowych przeznaczonych na cele inwestycyjne jest w posiadaniu spółek celowych,
najpopularniejszą formą inwestycyjnej sprzedaży nieruchomości jest sprzedaż 100 % akcji spółki celowej - sprzedaż udziałów.
Większość nieruchomości użytkowych będących w posiadaniu
końcowych użytkowników jest sprzedawana jako nieruchomości - transakcja składnika majątku. Ober-Haus jest w stanie
sporządzić umowy kupna-sprzedaży, które będą odpowiadać
każdej z tej form nabycia nieruchomości.
Są istotne różnice pomiędzy transakcją sprzedaży udziałów i
transakcją sprzedaży nieruchomości, ale prawie we wszystkich
aspektach prawo polskie nie różni się od prawa w innych państwach. Najbardziej istotne fakty, o których warto pamiętać,
zostały wymienione poniżej.
Tytuł prawny do nieruchomości przechodzi na kupującego w
chwili podpisania umowy. Jednakże właściciel może powoływać się na przysługujące mu prawo własności nieruchomości
wobec osób trzecich tylko w przypadku, gdy prawo to zostało
ujawnione w księdze wieczystej.
Przeniesienie prawa własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Strona, która nie zawarła umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości w formie aktu notarialnego, nie może skutecznie
dochodzić zawarcia umowy przenoszącej własność tej nieruchomości. Prawo własności nieruchomości jest ujawniane w
www.ober-haus.pl
księdze wieczystej w ciągu kilku tygodni od złożenia stosownego wniosku.
Umowy sprzedaży nieruchomości są sporządzane przez notariusza w języku polskim. W przypadku, gdy strony sobie tego
zażyczą notariusz, który jest jednocześnie tłumaczem przysięgłym, może sporządzić akt notarialny w języku obcym, a w
sytuacji, gdy nie ma uprawnień tłumacza przysięgłego, może
sporządzić akt notarialny w języku obcym w obecności takiego
tłumacza.
Strony mają swobodę w ustaleniu zasad ponoszenia przez nie
kosztów taksy notarialnej od umowy przeniesienia własności
nieruchomości, ale w praktyce wszystkie koszty z tym związane
są ponoszone przez kupującego i pobierane przez notariusza.
Podatek od czynności cywilno-prawnych płaci kupujący.
Koszty przeniesienia własności nieruchomości są następujące:
• Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 %
ceny nabycia;
• Opłaty sądowe związane z wpisem prawa własności do księgi
wieczystej w wysokości 150 - 200 PLN, opłaty sądowe za wpis
obciążeń prawa własności w wysokości 150 - 200 PLN;
• Taksa notarialna zależna od ceny nabycia nieruchomości. W
każdym razie nie może ona przekroczyć 10 000 PLN.
Analiza finansowa jest ograniczona tylko do badania nieruchomości i nie jest potrzebna analiza prawna i finansowa sprzedającej spółki, tak jak wymaga tego nabycie udziałów w spółce.
Jednakże ze względu na przepisy podatkowe Spółka powinna przedstawić zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami na
dzień zawarcia umowy
Umowy najmu lokalu, które wiązały poprzedniego właściciela
nieruchomości, wiążą także jej nabywcę.
Domniemanie prawdziwości wpisów w księdze wieczystej
Co do zasady w polskim systemie prawnym, każda strona, która
w dobrej wierze zawiera umowę kupna-sprzedaży nieruchomości w zaufaniu do treści wpisu w księdze wieczystej może
założyć, że są one prawdziwe i jest chroniona przez prawo na
wypadek, gdyby się okazało, że wpis w księdze wieczystej jest
nieprawdziwy.
Sprzedaż udziałów
Sprzedaż udziałów może być dokonywana niemal natychmiast
i nie wymaga tak długiego procesu jak nabycie prawa własności nieruchomości. Umowa sprzedaży udziałów spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wymaga formy aktu notarialnego.
Ta forma nie jest wymagana w przypadku zawarcia umowy
sprzedaży akcji.
38
Nabycie udziału przez cudzoziemca w spółce, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w Polsce wymaga wcześniejszego uzyskania zezwolenia
Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Nabywca udziału ma obowiązek zapłacić podatek od czynności
cywilnoprawnych w wysokości 1 % ceny nabycia.
Analiza finansowa jest w przypadku nabycia udziałów o wiele
bardziej rozbudowana i obejmuje nie tylko badanie nieruchomości będących własnością spółki celowej, ale także analizę
prawną i finansową samej spółki.
W większości przypadków spółka celowa nie zatrudnia pracowników. Jeżeli jest inaczej, to wówczas analiza finansowo-ekonomiczna spółki musi dodatkowo także obejmować ten aspekt.
W zasadzie kupujący wymaga od sprzedającego oświadczenia
i gwarancji, że złożone zapewnienia dotyczące sytuacji spółki
są prawdziwe. Kary zawarte w umowie za złożenie fałszywych
zapewnień powinny być na tyle wysokie, aby mogły pokryć
ewentualne szkody wyrządzone kupującemu z tego powodu.
Kupujący powinni być świadomi odłożonych w czasie obowiązków podatkowych wspólników (akcjonariuszy) spółki, ponieważ obowiązek zapłaty przez nich podatku dochodowego powstaje z chwilą wypłaty dywidendy. Z tego powodu obowiązek
zapłaty podatku dochodowego przez wspólników (akcjonariuszy) może być odraczany w spółce przez wiele lat.
www.ober-haus.pl
Umowa najmu zawarta na czas określony rozwiązuje się w
zasadzie tylko po upływie okresu, na jaki została zawarta lub
po spełnieniu się przesłanek jej rozwiązania określonych w tej
umowie. Nadzwyczajne rozwiązanie umowy jest możliwe w
przypadku istotnego naruszenia jej postanowień, niezależnie
od tego, czy była zawarta na czas określony, czy nieokreślony.
Maksymalny okres czasu, na jaki może zostać zawarta umowa,
wynosi 10 lat.
Umowa najmu nie wymaga żadnej szczególnej formy i może
być zawarta nawet ustnie, co jednak nie jest rekomendowane.
Umowa najmu lokalu użytkowego zawarta przez byłego właściciela wiąże także nowego nabywcę nawet, jeśli nie została
ujawniona w księdze wieczystej.
Zgodnie z polskim prawem, postanowienia umowne zobowiązujące strony do przedłużenia w przyszłości istniejącego
stosunku najmu są dopuszczalne, ale raczej rzadko spotykane.
Jeżeli najemca po zakończeniu umowy najmu nadal korzysta z
nieruchomości, a właściciel się temu wyraźnie nie sprzeciwia,
to wtedy uważa się, że umowa najmu została przedłużona na
czas nieokreślony.
Bez uprzedniej zgody wynajmującego, najemca lokalu nie jest
uprawniony do podnajmowania lokalu. Dlatego też prawo do
podnajmowania lokalu nie jest często udzielane.
Analiza ekonomiczno-finansowa
Niezależnie do formy nabycia nieruchomości, wszystkim kupującym doradza się dokonanie gruntownej analizy ekonomiczno-finansowej nieruchomości, którą mają zamiar kupić.
Ober-Haus jest w stanie wykonać dla kupujących kompletną
analizę ekonomiczno-finansową zawierającą: sprawdzenie tytułu prawnego do nieruchomości, obciążeń nieruchomości
prawami osób trzecich, otrzymanych pozwoleń, a za pomocą
swoich podwykonawców wykonać analizę kwestii związanych
z prawem budowlanym i ochroną środowiska.
Umowy najmu
Polski kodeks cywilny pozostawia stronom dużą swobodę w
umownym uregulowaniu istniejącego pomiędzy nimi stosunku najmu.
Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub nieokreślony. W przypadku, gdy umowa najmu jest zawarta na
czas nieokreślony, każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.
39
www.deloitte.com
Podatki
Wynajem nieruchomości
Zakup nieruchomości
VAT - Wynajem powierzchni komercyjnych podlega opodatkowaniu standardową 22% stawką podatku VAT. Wynajem
nieruchomości mieszkalnych niezwiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą jest zwolniony z podatku VAT.
VAT - Co do zasady, dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Opodatkowane są natomiast dostawy dokonywane przed lub w ramach
pierwszego zasiedlenia jak również dostawy dokonywane w
okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Jednak
zwolnienie będzie miało zastosowanie także w przypadku tych
dostaw, z wyżej wymienionej grupy, w stosunku do których
dostawca nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego,
a także nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
których miał prawo do odliczenia podatku naliczonego, a jeżeli
ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 proc. wartości
początkowej tych obiektów. Jeśli transakcja sprzedaży jest
dokonywana w okresie późniejszym niż 2 lata po pierwszym
zasiedleniu, to chociaż co do zasady podlega ona zwolnieniu
z VAT, strony umowy, po spełnieniu wymogów określonych w
ustawie, mogą wybrać opodatkowanie transakcji podatkiem
VAT. W takim przypadku zastosowanie będzie miała podstawowa 22% stawka.
Podatek dochodowy - Dochód osiągany przez osobę prawną z wynajmu nieruchomości podlega opodatkowaniu stawką
19%. Osoby fizyczne, osiągające dochody z wynajmu, płacą
podatek dochodowy ustalony wg progresywnej stawki podatkowej - 18%, 32%, lub po spełnieniu pewnych wymogów mogą
rozliczać się ryczałtowo wg stawki 8,5%. Osoby fizyczne osiągające dochody z najmu w ramach prowadzonej działalności
gospodarczej rozliczają je podobnie jak pozostałe - wg progresywnej stawki podatkowej (18% i 32%) lub stałej w wysokości
19%. W przypadku wyboru opodatkowania dochodu z wynajmu stałą stawką, podatnik traci prawo do korzystania z korzystnej metody kalkulacji podatku oraz dokonywania odliczeń od
podstawy opodatkowania, za wyjątkiem opłat ponoszonych na
rzecz ZUS. Budynki i budowle, co do zasady, podlegają amortyzacji podatkowej. Zapłacone odsetki od pożyczek (zwrócić trzeba jednak uwagę na zasady cienkiej kapitalizacji) i wydatki na
modernizację traktowane są jako koszt uzyskania przychodu.
Jednak, gdy właścicielem nieruchomości jest osoba fizyczna,
rzeczona nieruchomość musi mieć związek z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Stawka podatku VAT obowiązująca w bieżącym roku przy sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych wynosi 7%, w związku z
obowiązywaniem społecznego programu mieszkaniowego.
Społeczny program mieszkaniowy, umożliwiający zastosowanie zredukowanej 7% stawki podatku VAT obejmuje: budynki
mieszkalne jednorodzinne, których powierzchnia nie przekracza 300 metrów kwadratowych oraz lokale mieszkalne, których
powierzchnia nie przekracza 150 metrów kwadratowych. Co
do zasady, nieruchomości, których powierzchnia przekracza
ograniczenia określone dla społecznego programu mieszkaniowego, podlegają opodatkowaniu 22% stawką podatku VAT,
w części przekraczającej odpowiednio 150/300 metrów kwadratowych. Z uwagi jednak na wynegocjowany okres przejściowy, do 31 grudnia 2010 r. Polska może stosować obniżoną 7%
stawkę w odniesieniu do wszystkich lokali mieszkalnych, również tych przekraczających określony powyżej metraż.
Optymalizacje podatkowe - Istnieje szereg możliwości optymalizacyjnych pozwalających na podniesienie wartości nieruchomości do wartości rynkowej dla celów podatkowych. W
konsekwencji bez konieczności wydatkowania środków pieniężnych można zwiększyć wysokość ponoszonych kosztów
podatkowych oraz zmniejszyć, a nawet całkowicie wyeliminować opodatkowanie przy sprzedaży nieruchomości. Przedstawiona powyżej optymalizacja może zostać zaimplementowana
na przykład poprzez zastosowanie: step-up likwidacyjnego lub
wniesienie aportem przedsiębiorstwa.
Jedną z metod optymalizacji podatkowej może być inwestowanie poprzez zamknięty fundusz inwestycyjny. Główną zaletą
prowadzenia działalności poprzez zamknięty fundusz inwestycyjny jest brak opodatkowania zysków osiąganych przez fundusz, do momentu ich dystrybucji do uczestników funduszu.
Należy jednak zauważyć, iż odpowiednie planowanie podatkowe oraz zastosowanie właściwej struktury holdingowej może
zminimalizować, a w niektórych przypadkach nawet wyeliminować opodatkowanie środków transferowanych z funduszu
do jego uczestników. Zwolnienie podmiotowe przewidziane
dla funduszy inwestycyjnych oznacza, iż opodatkowaniu nie
podlegają m.in. przychody uzyskiwane z nieruchomości jak
również zyski kapitałowe powstające na sprzedaży nieruchomości. Zaprezentowana struktura może zostać zaimplementowana zarówno przez nowych inwestorów oraz właścicieli nieru-
PCC - W wypadku transakcji zakupu nieruchomości, która nie
podlega opodatkowaniu VAT, zastosowanie znajdzie podatek
od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości.
Inne opłaty - Wysokość opłat notarialnych zależy bezpośrednio od wartości transakcji i może wynieść maksymalnie
10 000 PLN. Opłata sądowa wynosi 200 PLN. Standardowa opłata dla pośrednika wynosi około 3% wartości transakcji. Opłaty
notarialne oraz wynagrodzenie pośredników obłożone są 22%
podatkiem VAT, który jest w pełni odliczany.
41
www.deloitte.com
przedmiotowa nieruchomość została wybudowana lub zakupiona.
chomości, którym zależy na zmniejszeniu zysków kapitałowych
powstających przy ich sprzedaży (lub zapobieganiu zmniejszenia ceny w przypadku sprzedaży udziałów).
Prowizja
Podatek od nieruchomości
Wynagrodzenie agencji nieruchomości podlega 22% podatkowi VAT. Podatek VAT w przypadku osób prawnych może być
jednak, co do zasady, odliczony. Dla osób fizycznych, jeśli nie
mają możliwości odliczenia naliczonego podatku VAT, kwota
podatku stanie się efektywnie (ekonomicznie) kosztem.
Grunty, budynki oraz budowle używane w celu prowadzenia
działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Stawki podatku różnią się w zależności
od tego czy grunty i budynki przeznaczone są wyłącznie dla celów mieszkaniowych czy też związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. W 2010 roku poziom stawek kształtuje
się następująco: od 0,39 PLN do 4,04 PLN w przypadku gruntów
i od 0,65 PLN do 20,51 PLN w przypadku budynków. Przedstawione powyżej stawki podatku od nieruchomości kalkulowane
są w skali rocznej i dotyczą metra kwadratowego powierzchni
budynku lub gruntu. Są to maksymalne stawki, jakie mogą zostać przyjęte przez gminę, na terenie której położona jest nieruchomość. Roczna wysokość podatku dla budowli stanowi 2%
ich wartości początkowej.
Ograniczenia
Obywatele Unii Europejskiej mogą dowolnie nabywać oraz
sprzedawać nieruchomości w Polsce, za wyjątkiem gruntów
zaklasyfikowanych jako rolne. W przypadku pozostałych podmiotów, każdorazowe nabycie nieruchomości powinno być
poprzedzone uzyskaniem odpowiedniej zgody Ministra Spraw
Wewnętrznych i Administracji - od tej reguły istnieją pewne wyjątki (np. nabycie mieszkań).
Grunt może również być przedmiotem użytkowania wieczystego. W takim wypadku roczna opłata jest kalkulowana na poziomie od 0,3 do 3% wartości gruntu, w zależności od klasyfikacji.
W razie pytań na temat opodatkowania w Polsce prosimy
o kontakt:
Dominik Stojek - Dyrektor, Deloitte, Tel. +48 22 511 0854,
lub
Aleksander Kot - Menadżer, Deloitte, Tel. +48 22 511 0421,
lub
Michał Siekierzyński - Menadżer, Deloitte, Tel. +48 22 511 0763.
Sprzedaż
W przypadku sprzedaży nieruchomości, podatek dochodowy
od osób prawnych wynosi 19% od dochodu uzyskanego na tej
transakcji.
Osoby fizyczne co do zasady również płacą 19% podatek od
dochodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości. Dochód
ten jest jednakże zwolniony z opodatkowania jeżeli w przeciągu dwóch lat od transakcji przychód z niej zostanie przeznaczony przez podatnika na własne cele mieszkaniowe. Przepis
ten dotyczy nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 roku.
W przypadku nieruchomości nabytych pomiędzy 1 stycznia
2007 a 31 grudnia 2008 sprzedaż ich jest obciążona 19% podatkiem od dochodu z możliwością zwolnienia w opodatkowania
w przypadku, gdy podatnik był zameldowany w danym mieszkaniu przez okres co najmniej 12 miesięcy.
Natomiast nieruchomości zakupione lub oddane do użytku
przed 1 stycznia 2007, podlegają regulacjom podatkowym
obowiązującym do 31 grudnia 2006. Tym samym, sprzedaż
tych nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu w wysokości 10% osiągniętego przychodu ze zwolnieniem w przypadku wydatkowania przychodów na własne cele mieszkaniowe w
okresie dwóch lat od transakcji lub jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpiła po okresie 5 lat liczonych od końca roku, w którym
42
www.ober-haus.pl
43
www.ober-haus.pl
44
Tallinn
Jõhvi
Narva
www.ober-haus.pl
ESTONIA
Pärnu
Ventspils
Jelgava
Liepāja
Šiauliai
Palanga
Klaipėda
Valmiera
Ryga
ŁOTWA
Panevėžys
Kaunas
Wilno
Druskininkai
Gdańsk
Poznań
LITWA
Tartu
POLSKA
Warszawa
Łódź
Katowice
Kraków
Ober-Haus Biura Główne
ESTONIA:
Narva mnt 53
10152 Tallinn
Estonia
Tel.: +372 665 9700
Fax: +372 665 9701
[email protected]
www.ober-haus.ee
ŁOTWA:
Ropažu iela 10
LV-1039 Ryga
Łotwa
Tel.: +371 6 728 4544
Fax: +371 6 728 4526
[email protected]
www.ober-haus.lv
www.ober-haus.com
LITWA:
Geležinio Vilko g. 18A
LT-08104 Wilno
Litwa
Tel.: +370 5 210 97 00
Fax: +370 5 210 97 01
[email protected]
www.ober-haus.lt
Biura Deloitte
POLSKA:
Marszałkowska 111
00-102 Warszawa
Polska
Tel.: +48 22 528 54 54
Fax: +48 22 528 54 55
[email protected]
www.ober-haus.pl
www.deloitte.com
POLSKA I KRAJE BAŁTYCKIE:
Al. Jana Pawła II 19
00-854 Warszawa
Polska
Tel.: +48 22 511 08 11
Fak: +48 22 511 08 13
UKRAINA:
Pushkinska 42/4
01004 Kijów
Ukraina
Tel.: +380 44 490 9000
Fax: +380 44 490 9001
45

Raport z Rynku Nieruchomości 2010 Polska

Transkrypt

Podobne dokumenty