„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków

„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone PGNK.pl
1
Poradnik pod patronatem
Polskiej Giełdy Nieruchomości Komercyjnych
www.PGNK.pl
Praktyczny poradnik
szybkiej i skutecznej sprzedaży działki
budowlanej, rolnej oraz inwestycyjnej
metodą 3 kroków
Jeżeli w tej chwili czytasz przygotowany przez nas poradnik, to znaczy, że zamierzasz
sprzedać swoją działkę budowlaną, rolną lub teren inwestycyjny. Ten poradnik
przeprowadzi Cię krok po kroku przez cały ten proces. Podamy Ci informacje jak dokładnie
możesz określić przedmiot sprzedaży i jego stan prawny. Wyjaśnimy Ci jakie dokumenty
powinieneś przygotować do sfinalizowania transakcji. Podamy Ci również różne sposoby
na wycenę Twojej nieruchomości oraz podpowiemy, jak przygotować ją do sprzedaży.
Przeanalizujemy z Tobą w jaki sposób, w jakiej formie i gdzie umieścić Twoją ofertę
sprzedaży aby Twoja nieruchomość szybko znalazła nabywcę. Dodatkowo podpowiemy Ci w
jakich przypadkach warto skorzystać z pomocy agencji obrotu nieruchomościami.
Życzymy szybkiej transakcji i zadowalającej ceny!
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
2
Krok 1
A w nim: dokładne określenie przedmiotu sprzedaży, czyli Twojej nieruchomości, jej stanu
prawnego oraz dokumentów wymaganych do sprzedaży.
Co sprzedajesz?
Choć pozornie, pytanie to może się wydawać niezrozumiałe – bo każdy dobrze wie co chce
sprzedać – mieliśmy okazję niejednokrotnie się przekonać, że jednak nie każdy wie, co dokładnie
sprzedaje (np. granice i wielkości działek).
Oferując do sprzedaży nieruchomość musisz mieć świadomość, że potencjalny kupujący dokładnie
sprawdzi informacje i stan prawny Twojej działki oraz posadowionych na niej budynków. W
związku z tym, to Ty jako pierwszy powinieneś wiedzieć o niej wszystko, gdyż to może pomóc Ci
w ustaleniu atrakcyjnej ceny Twojej nieruchomości, udanych negocjacjach oraz szybkim jej zbyciu.
W końcu przecież po to zamówiłeś ten poradnik!
Po pierwsze, musisz dokładnie ustalić stan faktyczny swojej nieruchomości, czyli wielkość,
położenie, granice, itp. oraz wszystkie sprawy dotyczące własności i ewentualnych obciążeń
hipoteki. Powyższe informacje (aktualny stan, również prawny) ustalisz dzięki Ewidencji Gruntów i
Budynków oraz w Księdze Wieczystej. Potem zapoznaj się z Miejscowym Planem
Zagospodarowania Przestrzennego (a w przypadku jego braku ze studium).
Kompletowanie dokumentacji oraz ustalenie stanu prawnego
Różnica między Księgami Wieczystymi a Ewidencją Gruntów i Budynków sprowadza się do tego,
że Księgi Wieczyste prowadzone są w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, natomiast w
EGiB uwidacznia się stan rzeczywisty. Wpis do EGiB ma przede wszystkim znaczenie
informacyjne.
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
3
Ewidencja Gruntów i Budynków to prowadzony w jednolity sposób dla całego kraju zbiór
informacji o gruntach, budynkach i lokalach oraz ich właścicielach i władających. Tak zwany
operat ewidencyjny składa się z rejestrów, map i dokumentów uzasadniających wpisy do rejestrów.
Ewidencja gruntów obejmuje m.in. informacje dotyczące położenia, granic i powierzchni gruntów,
rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych. Można w nich również znaleźć
oznaczenie ksiąg wieczystych lub innego zbioru dokumentów, jeżeli zostały założone dla
nieruchomości, w skład której wchodzą grunty. Ponadto w ewidencji gruntów wskazuje się także
właściciela nieruchomości.
Ewidencja budynków zawiera m.in. informacje dotyczące położenia, przeznaczenia, funkcji
użytkowych i ogólnych danych technicznych budynku. Tu również, jak w przypadku ewidencji
gruntów wskazuje się właściciela nieruchomości, jego miejsce zamieszkania lub siedzibę oraz
informacje o ewentualnym wpisaniu do rejestru zabytków. W przypadku ewidencji lokali,
podawane są informacje o ich położeniu, funkcji oraz powierzchni użytkowej.
Informacje z ewidencji gruntów, czyli tzw. wypis (dane o nieruchomości) i wyrys (kopia mapy z
granicami działek, obrysem budynków, itp.)
można uzyskać w Starostwie Powiatowym lub
Urzędzie Miasta na prawach powiatu. Są one jawne i udzielane odpłatnie – wypis i wyrys może
otrzymać właściciel lub władający oraz osoba, która wykaże interes prawny w pozyskaniu danych z
ewidencji.
! RADA ! Bardzo często potencjalnych nabywców niepokoi brak mediów doprowadzonych do
nieruchomości, czyli wody, prądu, gazu i kanalizacji. Obawiają się tutaj wysokich kosztów i
długiego czasu oczekiwania. Jeżeli do sprzedawanej działki nie są doprowadzone media, to istnieje
sposób, aby „uspokoić” kupującego. Możesz zaproponować mu przejrzenie tzw. mapy zasadniczej,
na której przyszły właściciel zobaczy jak daleko od działki znajdują się wszystkie media. Dostępna
jest ona w miejscu, gdzie otrzymuje się wypisy i wyrysy w Starostwie lub Urzędzie Miasta.
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
4
Księgi Wieczyste – przedstawiają stan prawny nieruchomości. Dzięki nim możemy ustalić komu i
jakie przysługują prawa do danej nieruchomości.
Księga wieczysta składa się z 4 działów w których wpisuje się:
dział I:
dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów,
pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem
własności wpisanej nieruchomości,
dział II – oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego,
dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu
nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na
nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek),
dział IV – hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i
ewentualnych innych cech hipoteki.
Tak brzmi to urzędowo, a poniżej opiszę Ci na co warto zwrócić uwagę w poszczególnych działach:
dział I - sprawdź, czy przygotowywana do sprzedaży nieruchomość (konkretna działka czy
budynek), jest właśnie tutaj umieszczona
dział II – tutaj możesz sprawdzić, czy figurujesz w księdze jako jedyny właściciel sprzedawanej
nieruchomości
dział III - sprawdź czy nie jest wpisana służebność, prawo pierwokupu lub inne prawo wynikające
z wcześniejszych umów które podpisałeś (np. przedwstępna umowa sprzedaży), o których być
może zapomniałeś
dział IV – sprawdź, czy nie wykorzystałeś kiedyś swojej nieruchomości jako zabezpieczenia
kredytu (lub innych zobowiązań finansowych) a po ich spłacie nie przypilnowałeś usunięcia wpisu
(„brak wpisów” należy rozumieć jako brak obciążeń Twojej nieruchomości)
! SKORZYSTAJ ! Aby zapoznać się z zawartością Księgi Wieczystej Twojej nieruchomości (bez
udawania się do odpowiedniego sądu), możesz skorzystać z wygodnego, interaktywnego
formularza
zamieszczonego
na
stronach
Ministerstwa
Sprawiedliwości
pod
adresem:
https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
5
Kolejnym zbiorem informacji z którym koniecznie musisz się zapoznać jest Miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego (nazywany potocznie „planem miejscowym”) a w przypadku
jego braku - studium.
Plan miejscowy ustanawia przepisy powszechnie obowiązujące na danym terenie (nie większym niż
gmina), będące podstawą wydawania decyzji administracyjnych.
To właśnie z planu miejscowego będą korzystali Twoi potencjalni, żeby sprawdzić, jakie są plany
gminy odnośnie oferowanej przez Ciebie nieruchomości (i czy są one zgodne z tym, o czym
informujesz potencjalnych kupujących), a także co w przyszłości będzie mogło znajdować się w jej
pobliżu, np. zabudowa mieszkaniowa, czy trasa szybkiego ruchu lub supermarket! Miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego może w ogromnym stopniu wpłynąć na cenę Twojej
nieruchomości. Sprawdź go więc koniecznie i to przed rozpoczęciem rozmów z potencjalnym
kupującym! Musisz mieć czas, aby odpowiednio wyeksponować walory swojej nieruchomości.
Spraw, aby był Twoim atutem w walce o najwyższą cenę!
! RADA ! „Na szybko” możesz przejrzeć miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego na
stronach
internetowych Twojej
gminy,
gdyż
większość
gmin
publikuje
swoje
plany
zagospodarowania w internecie. Jeżeli jednak w Twoim przypadku tak nie jest, to udaj się do
właściwego Urzędu Gminy i tam zapoznaj się z jego aktualną zawartością.
A co, jeżeli nie ma Miejscowego Planu zagospodarowania przestrzennego?
Niestety może to działać zniechęcająco na kupującego, gdyż przy braku planu będzie musiał
opierać się na informacjach z ewidencji gruntów, zebrać odpowiednie dokumenty i wystąpić o
decyzję o warunkach zabudowy. Wprawdzie decyzja o warunkach zabudowy w tej sytuacji
zastępuje miejscowy plan, ale oczekiwanie na nią może potrwać nawet kilka miesięcy a do jej
otrzymania niezbędne jest spełnienie określonych ustawą warunków, m. in. takich jak niewielka
odległość do zabudowań, drogi oraz mediów.
W sytuacji, gdy Twoja nieruchomość jest gruntem rolnym, musisz się dowiedzieć, czy uzyskanie
decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe i jak można ją wyłączyć z produkcji rolnej, co również
może być długotrwałym procesem.
Obie powyższe sytuacje nie wpływają niestety korzystnie na nasze negocjacje z potencjalnym
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
6
nabywcą. W takiej sytuacji podczas procesu wyceny nieruchomości oraz samych negocjacji z
kupującym musimy skupić się na innych walorach naszej nieruchomości!
Dokumenty wymagane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych
Zależnie od rodzaju sprzedawanej nieruchomości, potrzebne będą różne dokumenty. Mimo, że
część z nich omówiłem w poprzedniej części, tutaj przedstawię spis dokumentów niezbędnych
podczas finalizacji transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych, czyli działek budowlanych,
rolnych i terenów inwestycyjnych. Poniższy zestaw jest najczęściej wymagany, jednak w celu
uniknięcia sytuacji, w której notariusz może zażądać dodatkowego dokumentu lub zaświadczenia,
najlepszym rozwiązaniem jest wcześniejszy kontakt z wybraną kancelarią notarialną – jeszcze
przed umawianiem terminu podpisania ostatecznej umowy sprzedaży.
! RADA ! Pamiętaj, sprawdź opinie o notariuszu (Twoi znajomi, fora internetowe), gdyż zdarza się,
że drobny błąd notariusza wynikający z niedopatrzenia, bądź braku odpowiedniej dbałości może
dostarczyć Ci sporo nerwów i sporo kosztować.
Do sprzedaży nieruchomości gruntowej (również zabudowanej) potrzebne będą następujące
dokumenty:
a. dokumenty podstawowe
•
odpis zwykły z księgi wieczystej,
•
wypis z rejestru gruntów,
•
wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu w
planie lub zaświadczenie o jego braku,
•
dokumenty tożsamości stron umowy (ważny dowód osobisty lub paszport)
b. dokumenty dodatkowe
•
w przypadku osób prawnych odpis z KRS oraz uchwały odpowiednich organów tych osób
(jeżeli z przepisów prawa albo z dokumentów statutowych wynika obowiązek uzyskania
takich uchwał),
•
opis i mapa albo wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla działki
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
7
nowo wydzielonej, w sytuacji gdy przedmiotem umowy będzie działka wydzielana do
nowej księgi wieczystej,
•
ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału wraz mapą (w przypadku podziału
działki),
•
wykaz zmian gruntowych albo wykaz synchronizacyjny (w przypadku innych zmian
geodezyjnych, np.: zmiana powierzchni, zmiana numeru działki),
•
wypis z kartoteki budynków albo wyrys z mapy ewidencyjnej w przypadku konieczności
ujawnienia budynku w księdze wieczystej,
•
podstawa nabycia nieruchomości (jeden z wymienionych dokumentów: wypis aktu
notarialnego,
prawomocne
postanowienie
sądu
o
stwierdzeniu
nabycia
spadku,
zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia lub inny dokument),
c. informacje dodatkowe
•
cena i sposób sprzedaży oraz termin zapłaty,
•
warunki i termin wydania działki,
•
numer rachunku bankowego, na który ma nastąpić zapłata ceny,
•
przy ustanowieniu hipoteki zabezpieczającej kredyt bankowy – do wglądu umowa
kredytowa,
•
w przypadku osób prawnych oraz osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą
wpisaną do ewidencji działalności gospodarczej – REGON, NIP
W przypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej z trwającą budową (w trakcie budowy),
potrzebne będą dodatkowo:
•
pozwolenie na budowę (z klauzulą ostateczności nadaną przez właściwy organ),
•
dziennik budowy,
• projekt budowlany (w celu weryfikacji braku odstępstw dotychczasowych prac
budowlanych z projektem)
Uwaga: w przypadku nieruchomości zabudowanej korzystniejsza jest sytuacja, w której
wymeldujesz się z lokalu przed zawarciem aktu notarialnego. Jeżeli tego nie zrobisz, to nowy
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
8
właściciel może być zmuszony do przeprowadzenia procedury administracyjnej związanej z
wymeldowaniem osób. Jednak ze względów formalnych wymeldowanie nie jest konieczne do
zawarcia umowy sprzedaży. Jeśli nabywcy wyrażają zgodę na późniejsze wymeldowanie, nie ma
przeszkód, aby taki zapis znalazł się w akcie notarialnym. Podobnie co do rozliczenia kosztów
eksploatacyjnych – jest to kwestia umowna między stronami.
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
9
Krok 2
A w nim: jak i gdzie wycenić swoją nieruchomość.
3 sposoby wyceny Twojej nieruchomości
Ustalenie ceny Twojej działki jest jednym z ważniejszych etapów procesu sprzedaży
nieruchomości, gdyż to właśnie cena w dużej mierze będzie decydowała o czasie (a często i
możliwości) sprzedaży Twojej działki. To tutaj właśnie zderzają się Twoje oczekiwania z
możliwościami (lub założeniami) Twojego przyszłego klienta.
Możesz to zrobić na 3 sposoby:
Sposób 1
Najczęściej stosowany, gdyż jest sposobem najszybszym i praktycznie bezkosztowym. Wyceny
dokonujesz sam, na podstawie metody porównawczej. Polega to na tym, że szukasz w najbliższej
okolicy sprzedanych (lub wystawionych do sprzedaży) działek, które w największym stopniu
odpowiadają przeznaczeniu i cechom Twojej działki. Tak jak wspomniałem wcześniej jest to
metoda najprostsza, ale w niektórych przypadkach najmniej dokładna (mała ilość lub brak danych).
W przypadku działek niezabudowanych (tak budowlanym, jak i rolnych, czy leśnych) metoda
ta sprawdza się bardzo dobrze, gdyż „powtarzalność” cech tego typu nieruchomości jest wysoka.
Problem pojawia się jednak, gdy w ten sposób zamierzasz wycenić nieruchomość gruntową
zabudowaną, a komplikuje całkowicie w przypadku gdy na Twojej działce znajdują się
nieruchomości w trakcie budowy (nie odebrane). W tym przypadku polecamy sposób 2 i 3.
Sposób 2
Drugim, równie często stosowanym sposobem jest zgłoszenie posiadanej nieruchomości do agencji
obrotu nieruchomościami, która specjalizuje się (lub chociaż posiada doświadczonych agentów) w
obrocie nieruchomościami gruntowymi. Agent mając w swojej ofercie wiele podobnych działek
pomoże ustalić cenę Twojej nieruchomości. Dodatkowo, agent zna (a bynajmniej powinien) obecne
tendencje cen podobnych terenów oraz posiada wiedzę jak ceny w Twojej okolicy kształtowały się
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
10
wcześniej. Zwróci Ci również uwagę na wszystkie wady i zalety Twojej działki (np. dojazd,
uciążliwość lub atrakcyjność sąsiedztwa, itp.) oraz jej otoczenia (również w przyszłości, poprzez
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), na które Ty być może nie zwróciłbyś uwagi.
Doświadczony (i uczciwy) agent podpowie również jaki jest najlepszy moment na sprzedaż Twojej
działki oraz sprawdzi posiadane przez Ciebie dokumenty. Ten sposób jest optymalny dla osób
posiadających do sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych oraz części
nieruchomości gruntowych zabudowanych w trakcie budowy (nie odebrane).
Sposób 3
Trzeci sposób jest sposobem najdroższym, ale w niektórych przypadkach jedynym możliwym.
Chodzi o rzeczoznawcę majątkowego. Dotyczy to sytuacji, gdy posiadasz do sprzedaży działkę
zabudowaną nieruchomością specjalistyczną (np. produkcyjną, magazynową, gastronomiczną
czy hotelową), zabytkową oraz dla większości działek zabudowanych obiektami w trakcie
budowy (nie odebranymi). Po wykonaniu wyceny otrzymasz operat, który w dużym stopniu
wpłynie na podwyższenie zaufania Twojego potencjalnego klienta co do zaproponowanej ceny.
Nim jednak zaczniesz poszukiwać rzeczoznawcy sprawdź, czy agencje nieruchomości działające na
Twoim terenie nie zatrudniają osób z takimi uprawnieniami, gdyż jest to coraz częstszą praktyką.
Możesz wówczas negocjować z agencją koszty sporządzenia takiej wyceny, a w niektórych
przypadkach część tych kosztów (lub nawet całość) wliczyć do przyszłej prowizji agencji. Musisz
się jednak liczyć z tym, że w takiej sytuacji agencja najczęściej wymaga, aby Twoja nieruchomość
reprezentowana była wyłącznie przez nią (tzw. umowa na wyłączność).
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
11
Krok 3
A w nim: w jaki sposób przygotować działkę do sprzedaży, jak i gdzie prezentować ofertę oraz kiedy
warto korzystać z usług agencji obrotu nieruchomościami.
Przygotuj swoją działkę do sprzedaży
Zanim spotkasz się z kupującym u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego, kupujący
kilkukrotnie odwiedzi Twoją nieruchomość. Warto więc zadbać o jej atrakcyjne przedstawienie.
Niby każdy o tym wie, ale większość tego nie robi!
Oglądając często swoją działkę, po pewnym czasie przestajemy zauważać rzeczy, które na
przyszłym właścicielu mogą nie zrobić najlepszego wrażenia. A wszyscy wiemy – pierwsze
wrażenie w dużym stopniu decyduje o zakupie nieruchomości (oczywiście w akceptowalnej
przez kupującego cenie).
W przypadku nieruchomości gruntowych najczęściej spotykane są różnego rodzaju odpady, gruz
czy drewno pozostałe po innej budowie. Czasami spotykaliśmy zarośnięte trawą stare maszyny czy
urządzenia. Może to być również stara, rozpadająca się szopa lub barak. A czasami są to zwykłe
śmieci - oczywiście nie dla nas, lecz dla kupującego. Uprzątnij to!
Warto też zwrócić uwagę na rośliny. Na działce warto wyciąć porastające ją krzaki (nie drzewa i
wieloletnie krzewy) oraz skosić trawy sugerujące, że teren może być podmokły.
Wszystkie te czynności warto również wykonać w przypadku działek częściowo lub w całości
zabudowanych, ale tu należy dodatkowo zadbać o wygląd i wnętrze samych zabudowań. Jeżeli to
możliwe umyj lub pomaluj elewacje, naprawiając drobne pęknięcia w murach – Ty wiesz, że nie
mają one większego znaczenia, ale Twój kupiec patrzy na to zupełnie inaczej. Wymień w oknach
popękane szyby, wymień przepalone żarówki, napraw/wyreguluj drzwi i bramy – może warto
bramę wjazdową pomalować? Zadbaj o to, aby w samych pomieszczeniach panował porządek a
wszystkie pomieszczenia były wywietrzone, korytarze czyste i nie walały się na nich żadne śmieci.
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
12
! RADA ! Kiedy wykonasz powyższe czynności, warto jeszcze raz spojrzeć na swoją działkę, ale w
trochę inny sposób - „oczyma” przyszłego klienta. Dobrym rozwiązaniem jest poproszenie osoby
która nie zna Twojej nieruchomości lub nie bywa tam na co dzień, aby przyjechała i zasugerowała
Ci co jeszcze można poprawić/posprzątać/usunąć, tak aby pierwsze wrażenie zainteresowanego
klienta pomogło Ci w dalszych rozmowach, a w efekcie, doprowadziło do szybkiego zbycia
działki!
W jakiej formie i gdzie prezentować swoją ofertę sprzedaży działki tak, aby
szybko znalazła nabywcę?
Nawet w przypadku działek ogromną rolę w procesie sprzedaży odgrywają emocje. Dlatego
właśnie, po przygotowaniu swojej nieruchomości należy wykonać dobrej jakości zdjęcia. Wbrew
pozorom, ma to duże znaczenie również w przypadku działek inwestycyjnych. Jeżeli nie czujesz się
na siłach, to zleć to zadanie profesjonaliście lub – nawiązują współpracę z agencją nieruchomości –
fotografowi agencji. To się naprawdę opłaca!
! RADA ! Dla potencjalnego klienta bardzo ważne są zdjęcia, gdyż zobaczy je zanim obejrzy Twoją
działkę. Pamiętaj jednak, aby nie przesadzić z retuszem ani obróbką zdjęć w programach
graficznych, gdyż po zobaczeniu Twojej nieruchomości - znacznie odbiegającego od
rzeczywistości, klient może się poczuć oszukany, co będzie miało negatywny wpływ na Wasze
dalsze rozmowy.
Głównym zdjęciem oferty, powinno być zdjęcie, które najbardziej będzie eksponowało zalety
Twojej działki i jednocześnie przyciągnie największą uwagę przeglądających dużą ilość podobnych
ofert klientów. Dobrze więc zastanów się nad jego wyborem. Niezmiernie ważnym elementem
oferty jest również rzut lub plan Twojej działki oraz okolicy (np. z Google Earth). Pamiętaj dołącz go do oferty.
! SKORZYSTAJ ! Możesz szybko sam przygotować zdjęcie satelitarne Twojej działki korzystając
z darmowego narzędzia Google Eatrh. Znajdź swoją działkę na mapce klikając (lub kopiując) ten
link: https://www.google.pl/maps/@51.5509538,18.7053289,673650m/data=!3m1!1e3
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
13
Samą treść oferty napisz w sposób jasny i przejrzysty. Poza doskonale dobranym zdjęciem
głównym oferty ogromnie ważną rolę odgrywa tytuł Twojej oferty, który tak jak główne zdjęcie,
powinien zwrócić na siebie uwagę. Pamiętaj o szczegółach (słowach kluczowych oferty), które
będą ważne dla potencjalnego nabywcy. Przemawiaj do potencjalnego klienta językiem korzyści, a
nie cech sprzedawanej działki – określ więc wcześniej, kim będzie Twój potencjalny klient i co
dla niego w przypadku Twojej działki będzie ważne! W treści unikaj ogólnych, długich i
niewiele znaczących opisów. Używaj krótkich, zrozumiałych zdań.
! RADA ! Zamieść w ofercie co najmniej 2 sposoby kontaktu z Tobą: telefon i mail. Jeżeli nie jesteś
w stanie na bieżąco odbierać telefonu lub odpowiadać na maile, wyznacz dokładne godziny
kontaktu! Niech informacje te będą prezentowane w sposób czytelny i łatwy do odnalezienia w
ofercie.
Co dalej?
Masz do wyboru 3 drogi:
1. samodzielna promocja swojej oferty w mediach – regionalna prasa, radio, portale z ofertami
nieruchomościach
2. zlecenie poszukiwania klienta agencji obrotu nieruchomościami
3. połączenie dwóch powyższych rozwiązań: Twoje działania + działania agencji nieruchomości
Z doświadczenia wiemy, że osoby poszukujące nabywców na swoje działki najpierw same
poszukują potencjalnego klienta (rozwiązanie nr 1) a w przypadku, gdy zależy im na czasie,
bądź oferowana nieruchomość należy do nieruchomości trudno zbywalnych (np. specyficzne
położenie, przeznaczenie, itp.) korzystają z rozwiązania nr 3 (własna promocja + agencja),
gdyż dzięki temu zwielokrotnione zostają kanały dotarcia do potencjalnych klientów.
Samodzielne poszukiwanie nabywcy
Czas skupić się nad własnymi sposobami promocji Twojej nieruchomości, gdyż nawet jeżeli
wybierzesz rozwiązanie nr 3, to na działania agencji nieruchomości i tak w większości przypadków
nie będziesz miał wpływu.
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
14
Biorąc pod uwagę obecne ceny reklamy w prasie czy radiu (nawet tych lokalnych) i ich słabej
skuteczności (kontakt reklamy z potencjalnym klientem przez krótki okres czasu) skupimy się nad
portalami z ofertami nieruchomości. Jest to dzisiaj największy a jednocześnie najtańszy i
najskuteczniejszy kanał promocji ofert sprzedaży nieruchomości (agencje również z niego
korzystają).
Poniżej pokażę Ci, jak szybko i w dobrej cenie sprzedać swoją działkę właśnie dzięki nim. Jak w
prosty sposób dotrzeć przez internet do 91% Twoich potencjalnych klientów poszukujących
działek, gruntów rolnych czy terenów inwestycyjnych.
Jak myślisz, w jaki sposób większość sprzedających działki szuka potencjalnych klientów w
internecie?
Otóż większość z nich popełnia błąd, tracąc swój czas (i pieniądze), gdyż swoje oferty umieszcza
wyłącznie na ogólnych serwisach o nieruchomościach!
Spójrz na rysunek poniżej (Rys.1.). Zobacz co by się stało, gdybyś tak zrobił.
Rys.1. Publikacja oferty sprzedaży działki na ogólnym portalu z ofertami nieruchomości - ilość
potencjalnych klientów oznaczono linią koloru czerwonego
ogólne portale nieruchomości
! TWOJA DZIAŁKA !
klienci poszukujący
mieszkań i domów
B
SPRZEDAŻ
specjalistyczne portale
nieruchomości
- zapytania o mieszkania i domy
klienci poszukujący
działek budowlanych,
rolnych, inwestycyjnych
- zapytania o działki budowlane, rolne, inwestycyjne
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
15
Umieszczając swoją ofertę sprzedaży działki wyłącznie na ogólnych portalach z ofertami
nieruchomości tylko z nich możesz spodziewać się telefonów i maili od zainteresowanych klientów.
A jak widzisz na schemacie zapytań o działki (wąska linia koloru czerwonego) przychodzi z
nich niewiele i to pomimo tego, że jest tam dużo tego typu ofert!
Dlaczego tak się dzieje?
Według naszych badań, obecnie 69% zainteresowanych nieruchomościami komercyjnymi,
działkami i terenami inwestycyjnymi szuka ich głównie na
specjalistycznych portalach
nieruchomości.*
Zobacz na kolejnym rysunku (Rys.2), do jakiej ilości potencjalnych klientów dotrzesz, gdy
umieścisz swoją ofertę sprzedaży działki na portalach specjalistycznych.
Rys.2. Publikacja oferty sprzedaży działki na specjalistycznym portalu z ofertami nieruchomości ilość potencjalnych klientów oznaczono linią koloru czerwonego
ogólne portale nieruchomości
klienci poszukujący
mieszkań i domów
B
SPRZEDAŻ
specjalistyczne portale
nieruchomości
! TWOJA DZIAŁKA !
- zapytania o mieszkania i domy
klienci poszukujący
działek budowlanych,
rolnych, inwestycyjnych
- zapytania o działki budowlane, rolne, inwestycyjne
Specjalistyczne portale nieruchomości dadzą Ci dużą ilość konkretnych klientów (szeroka
linia koloru czerwonego). Zyskasz klientów z grupy do której wcześniej nie miałeś dostępu.
Wybierz więc 2-3 portale specjalistyczne i tam zamieść swoją ofertę.
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
16
! RADA ! Jeżeli chcesz szybko, skutecznie i w dobrej cenie sprzedać swoją działkę, to zamieść
swoją ofertę tam, gdzie są Twoi potencjalni klienci!
___________
* - 69% (225 ) firm poszukujących nieruchomości komercyjnych, działek oraz terenów inwestycyjnych w internecie w
pierwszej kolejności przeszukuje serwisy specjalistyczne, pozostałe 31% (102 firmy) serwisy ogólne - badania własne
przeprowadzone przez PGNK.pl w pierwszej połowie bieżącego roku na grupie 327 przedsiębiorców, którzy w 2014
roku kupili bądź wynajęli nieruchomość komercyjną lub nieruchomość gruntową.
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
17
Nota:
Informacje zamieszczone w niniejszym poradniku mają w najlepszym przypadku charakter ogólny i nie mogą stanowić
zamiennika w stosunku do porady prawnika, profesjonalisty, czy urzędnika o odpowiedniej wiedzy, będącego w stanie
zastosować posiadaną wiedzę w określonym przypadku. Żadna treść poradnika nie może być uznana za próbę
udzielenia porady, również prawnej. W niniejszym poradniku nie udzielamy gwarancji na skuteczność zamieszczonych
w nim metod, informacji, ich dokładność, aktualność i odpowiedniość do konkretnego przypadku.
„Jak szybko i skutecznie sprzedać działkę – metoda 3 kroków” - wszelkie prawa zastrzeżone
18