Orzeczenie techniczne o stanie budynków przy ul. Piotrkowskiej 54

PB
PROJEKTY BUDOWLANE
Halina Furmańczyk - tel. 505 644 766
90 -571 Łódź, ul. Curie-Skłodowskiej 30
NIP 725 113 89 46
Regon 470863659
Temat opracowania:
Orzeczenie techniczne o stanie budynków przy
ul. Piotrkowskiej 54 / Narutowicza 1 w Łodzi
wraz z zaleceniami dotyczącymi rewitalizacji.
Adres obiektu:
Łódź, ul. Piotrkowska 54/Narutowicza 1
Inwestor:
Administracja Nieruchomościami Łódź-Śródmieście
Centrum I
Łódź, ul. Piotrkowska 86
Autorzy opracowania:
mgr inż. Halina Kierska-Furmańczyk
upr. proj. 21/75, rzecz. bud. nr wpisu 32/09/R/C
dr inż. Sędzimierz Furmańczyk
rzecz. woj. w specj. konstr.-bud. wpis 189/96
upr. proj. 619/73
Łódź, kwiecień 2011
1
Spis treści
1
1.1
1.2
1.3
2
2.1
2.2



3
Dane ogólne ......................................................................................................... 4
Przedmiot opracowania .............................................................................................. 4
Podstawa opracowania i wykorzystane materiały ...................................................... 4
Zakres i cel opracowania ............................................................................................ 4
Opis obiektu ........................................................................................................ 4
Dane ogólne ................................................................................................................ 4
Ogólna charakterystyka budynków ............................................................................ 6
Budynek A -frontowy Piotrkowska 54 ........................................................................... 6
Budynek B - ul. Narutowicza 1 ............................................................................ 7
Budynek C – prawa oficyna Piotrkowska 54 ....................................................... 8
Budynek A - frontowy ul. Piotrkowska 54 ....................................................... 8
3.1
Opis konstrukcji budynku ........................................................................................... 8
3.2
Układ funkcjonalny budynku ................................................................................... 10
3.3
Ocena stanu technicznego ........................................................................................ 11
3.3.1 Ściany budynku .................................................................................................... 11
3.3.2 Stropy.................................................................................................................... 11
3.3.3 Dach – pokrycie, obróbki, więźba dachowa ......................................................... 11
3.3.4 Klatki schodowe ................................................................................................... 11
3.3.5 Balkon ................................................................................................................... 12
3.3.6 Piwnice ................................................................................................................. 12
3.3.7 Elementy wykończenia budynku .......................................................................... 12
4 Budynek B - Narutowicza 1 - front i lewa oficyna ......................................... 13
4.1
Opis konstrukcji budynku ......................................................................................... 13
4.2
Układ funkcjonalny budynku ................................................................................... 16
4.3
Ocena stanu technicznego ........................................................................................ 16
4.3.1 Ściany nośne: ........................................................................................................ 16
4.3.2 Ściany działowe .................................................................................................... 17
4.3.3 Stropy.................................................................................................................... 17
4.3.4 Dach ...................................................................................................................... 17
4.3.5 Klatki schodowe ................................................................................................... 17
4.3.6 Piwnice ................................................................................................................. 18
4.3.7 Elementy wykończeniowe .................................................................................... 18
4.3.8 Instalacje ............................................................................................................... 19
5 Budynek C - prawa oficyna Piotrkowska 54 .................................................. 19
5.1
Opis konstrukcji budynku ......................................................................................... 19
5.2
Układ funkcjonalny budynku ................................................................................... 20
5.3
Ocena stanu technicznego ........................................................................................ 20
6 Wnioski i zalecenia ........................................................................................... 21
6.1
6.2
6.3
Budynek A ................................................................................................................ 21
Budynek B ................................................................................................................ 23
Budynek C ................................................................................................................ 27
2
ZAŁĄCZNIKI:
1. Obliczenia sprawdzające wybranych elementów konstrukcji
2. Przegląd mieszkań, poddaszy i piwnic
3. Wskazania dotyczące rewitalizacji
4. Dokumentacja fotograficzna
5. Rysunki
3
Orzeczenie techniczne
1 Dane ogólne
1.1 Przedmiot opracowania
Przedmiotem opracowania jest orzeczenie techniczne o stanie budynków mieszkalnych na
posesji w Łodzi przy ul. Piotrkowskiej 54/Narutowicza 1
1.2 Podstawa opracowania i wykorzystane materiały

Umowa nr 37/a z dnia 23.03.2011r, zawarta pomiędzy Administracją Nieruchomościami
Łódź Śródmieście Centrum I, Łódź, ul. Piotrkowska 86 a firmą „Projekty Budowlane”
Halina Furmańczyk, Łódź, ul. Skłodowskiej-Curie 30.

Dokumentacja dostarczona przez Administrację Nieruchomościami Łódź- Śródmieście
Centrum I.:
1. P.T. budowlany zabezpieczenia wschodniej ściany budynku przy
ul. Narutowicza 1 – lipiec 1990r, autor T. Marcjanek
2. Orzeczenie o stanie technicznym z analizą opłacalności remontu budynków na terenie
posesji przy ul. Narutowicza 1/Piotrkowskiej 54 w Łodzi – lipiec 1997, autor G.
Wywiał
3. Projekt wymiany stropów nad parterem, I i II piętrem w pionie mieszkań nr 3 i nr 9
(pion pomieszczeń przy II klatce schodowej) w budynku mieszkalnym przy ul.
Narutowicza 1/Piotrkowska 54 w Łodzi – styczeń 1998, autor G. Wywiał.
4. Aktualizacja orzeczenia o stanie technicznym budynków znajdujących się na terenie
połączonych posesji przy ul. Narutowicza 1/Piotrkowskiej54 w Łodzi – kwiecień
2002, autor G. Wywiał
1.3 Zakres i cel opracowania
Zakresem opracowania objęto budynki mieszkalne na posesji przy
ul. Piotrkowskiej 54/Narutowicza 1. Opracowanie ma na celu określenie stanu technicznego
budynków pod kątem ich rewitalizacji.
2 Opis obiektu
2.1 Dane ogólne
Narożna, wąska działka przy ul. Piotrkowskiej 54/ Narutowicza 1 zabudowana jest
budynkami wzdłuż granic działki. Kamienica narożna przy ul. Piotrkowskiej 54 wzniesiona
została w roku 1876 dla Franciszka Fischera wg projektu słynnego łódzkiego architekta
4
Hilarego Majewskiego. W 1889 roku wzdłuż ulicy Dzielnej (obecnie Narutowicza)
dobudowany został trzykondygnacyjny tzw. ”pałac miejski” wg projektu inż. arch. Edwarda
Kreutzburga. Oba budynki znajdowały się w zabudowie zwartej w pierzei ulicy
Piotrkowskiej i Narutowicza. W 1895 roku przebudowano pomieszczenia na parterze
budynku przy ul. Piotrkowskiej i dobudowano trzykondygnacyjny magazyn wzdłuż
południowej granicy działki. Na działce znajdują się jeszcze parterowe budynki gospodarcze
pomiędzy lewą oficyną Narutowicza 1 i prawą oficyną Piotrkowskiej 54. W latach 70-tych
ubiegłego wieku w związku z planowanym poszerzeniem ulicy wyburzono budynki
sąsiadujące z pałacem znajdujące się wzdłuż Narutowicza. Budynki przy ul. Piotrkowskiej
54/Narutowicza 1 były przeznaczone do rozbiórki w 1991 roku. Prace rozbiórkowe
wstrzymano w związku z toczącym się postępowaniem o wpis do rejestru zabytków. W
październiku 1993 do rejestru zabytków pod nr A/341 został wpisany budynek przy ul.
Piotrkowskiej 54, a w listopadzie pod nr A/340 pałac miejski położony przy
ul. Narutowicza 1. W uzasadnieniu decyzji o wpisania budynków do rejestru zabytków
napisano miedzy innymi:
Budynek Piotrkowska 54 – „ Obiekt jest jednym z niewielu w Polsce przykładów wczesnego,
o płaszczyznowej, graficznej dekoracji, neorenesansu w architekturze XIX wieku z okresu
rozwoju wielkoprzemysłowego miasta”
Budynek Narutowicza 1 – „ pałac miejski przy ul. Narutowicza 1 (d. Dzielna 1) jest
charakterystycznym przykładem rezydencji wielkomiejskiej z fasadą ustawioną w zabudowie
zwartej w pierzei ulicy. (….). Pałac posiada niezwykle ciekawie zakomponowana,
neobarokowa fasadę z zachowaną oryginalną stolarka ( w tym unikalna drewniana witryna
sklepowa z obudową na parterze), bogato dekorowaną, reprezentacyjną klatkę schodową (
neobarokowe sztukaterie i unikalna polichromia w typie iluzjonistyczno-architektonicznym)
oraz zachowany w kilku pomieszczeniach bogaty wystrój sztukatorski.”
Ze względu na przewidywaną wcześniej rozbiórkę, a później planowany remont
wykwaterowano część lokatorów i najemców lokali użytkowych. Obecnie nadal jest
zamieszkanych pięć lokali oraz wynajmowane są lokale użytkowe z wejściem od strony ulic
Piotrkowskiej i Narutowicza.
5
2.2 Ogólna charakterystyka budynków
 Budynek A -frontowy Piotrkowska 54
Budynek w rzucie ma kształt zbliżony do litery U, jest dwupiętrowy, częściowo
podpiwniczony, z użytkowym poddaszem. Od strony północnej przylega do niego budynek
przy ul. Narutowicza 1, od strony południowej budynek przy ul. Piotrkowskiej 56.
Pow. zabudowy 473,10 m2
Kubatura budynku 7715 m3
Konstrukcja budynku tradycyjna, ściany nośne murowane z cegły, stropy drewniane,
nad piwnicą odcinkowe. W budynku znajdują się dwie klatki schodowe , oznaczone na
rysunkach jako A i B. Klatka główna B dostępna jest poprzez długą sień wejściową od strony
ulicy Piotrkowskiej, ma również wyjście na podwórze. Klatka A znajduje się pomiędzy
oficyną a prawym skrzydłem budynku frontowego i obsługuje również budynek oficyny.
6
 Budynek B - ul. Narutowicza 1
Budynek został wybudowany w zwartej pierzei ulicy, pomiędzy istniejącymi budynkami bez
własnych ścian szczytowych. Od strony wschodniej przylega do niego czterokondygnacyjna
oficyna. W rzucie budynek ma kształt litery L.
Pow. zabudowy 620,0 m2
Kubatura budynku 10940 m3.
Konstrukcja budynku tradycyjna: ściany nośne murowane z cegły, stropy drewniane, nad
piwnicami ceglane odcinkowe na belkach stalowych, dach drewniany. W budynku są trzy
klatki schodowe, oznaczone literami C, D i E. Klatka C znajduje się przy bramie wjazdowej
na posesję, z wejściem od strony podwórza. Fragment budynku z prześwitem bramowym i
klatką schodową C był pierwotnie częścią budynku przy ul. Piotrkowskiej 54. W 1889 przy
budowie budynku Narutowicza 1, ta cześć budynku została przebudowana, wykonana została
loggia w poziomie II piętra i elewacja dostosowana do nowopowstającego „pałacu
miejskiego”. Główna klatka schodowa D znajduje się w środkowej części budynku, z
wejściem poprzez sień od strony ulicy Narutowicza. Klatka E jest usytuowana między
budynkiem oficyny a frontowym. Od strony budynku A znajduje się prześwit bramowy na
posesję, drugi prześwit w części wschodniej został zabudowany.
7
 Budynek C – prawa oficyna Piotrkowska 54
Pow. zabudowy 106,90 m2
Kubatura budynku 1505 m3
Budynek jest jednotraktowy, dwupiętrowy, usytuowany wzdłuż południowej granicy działki.
Budynek jest częściowo podpiwniczony, przykryty jednospadowym stropodachem. Budynek
obsługuje klatka schodowa A wspólna z budynkiem frontowym.
3
Budynek A - frontowy ul. Piotrkowska 54
3.1 Opis konstrukcji budynku

Układ konstrukcyjny
Budynek frontowy jest dwutraktowy, o układzie konstrukcyjnym podłużnym, skrzydła
oficynowe jednotraktowe, również o podłużnym układzie ścian nośnych. W poziomie
parteru pomiędzy budynkiem frontowym i prawą oficyna wykonano podciąg z belek
stalowych oparty na ścianach budynku i słupie żeliwnym. W narożniku północnym od
strony ulicy w latach 60-tych XX wieku wykonano podcienia z pozostawieniem dużych
filarów ceglanych.

Fundamenty
Fundamenty wykonane są z muru ceglanego. Ławy fundamentowe nie posiadają izolacji: ani
poziomej ani pionowej. Zagłębienie fundamentów ok. 30-40cm od poziomu posadzki piwnic.
Szerokość ścian fundamentowych waha się od 60 do 90cm.

Ściany nadziemne
Ściany zewnętrzne i wewnętrzne nośne wykonane są z cegły ceramicznej pełnej na zaprawie
wapiennej. Grubość ścian jest zróżnicowana. Ściany zewnętrzne:
- w poziomie parteru grubości 2,5 cegły
- w poziomie I i II piętra 2 cegieł
- w poziomie poddasza gub. 1-1,5 cegły
Ściany wewnętrzne grubości 1,5 – 2 cegły w poziomie parteru do grubości 1 cegły na
poddaszu

Nadproża – nad oknami i drzwiami nadproża ceglane typu Kleina i odcinkowe

Ścianki działowe
Ścianki działowe wykonane są jako murowane z cegły ceramicznej pełnej obustronnie
tynkowane grub. ½ cegły lub jako lekkie na szkielecie drewnianym obitym obustronnie
deskami i otynkowanym tynkiem wapiennym na trzcinie.
8

Stropy
Stropy międzypiętrowe drewniane, z wsuwanką i polepą. Belki drewniane mają wymiar
14(18) x 29 cm. Rozstaw osiowy belek 95- 110cm. Podłogi: parkiet grub. 2,5 cm na ślepej
podłodze grub. 3,6cm. Wsuwanka z desek grub. 3,2-2,5cm, na wsuwance polepa o grub. 810cm. Od spodu podsufitka z desek i tynk wapienny na trzcinie. W prawym skrzydle
budynku frontowego w 1998 roku stropy drewniane w pionie przy klatce schodowej A
zostały wymienione na stropy typu ŁPS.
Strop poddasza – drewniany, z wsuwanką i polepą. Belki drewniane mają wymiar 23x26cm
w rozstawie co ok. 90-93 cm.
Nad piwnicą stropy odcinkowe, ceglane na belkach stalowych i w części frontowej sklepienie
ceglane oparte na ścianach murowanych o rozpiętości 2,0m. Stropy odcinkowe na belkach
stalowych I 220 lub szynach S30 w rozstawie 90-110cm.
Nad sienią wejściową sklepienie ceglane beczułkowe.

Dach
Dach drewniany dwuspadowy, pokryty papą na deskowaniu. Konstrukcja więźby dachowej
krokwiowo- płatwiowa. Krokwie o wymiarach 13x18cm oparte są na płatwiach pośrednich i
murłatach. Belki nośne stropu nad częścią mieszkalną od podwórza, maja wymiar 17 x22cm.
Słupki maja wymiary 14x17cm i opierają się na podwalinach 16x14cm. Płatwie maja wymiar
14-16x16cm, podparte są słupkami z mieczami. Konstrukcja dachu jest usztywniona
zastrzałami o wymiarach 14x14cm. Nad jednotraktową częścią oficynową dach drewniany
jednospadowy, o konstrukcji krokwiowo- płatwiowej.

Balkony
W budynku na elewacji frontowej w poziomie I piętra znajdują się dwa porte-fenetry, z
ażurową balustradą żeliwną. Od strony podwórza w narożu ścian pomiędzy budynkiem
frontowym a prawą oficyna znajduje się w poziomie II piętra balkon, a w poziomie I piętra
taras nad pomieszczeniem parteru. Konstrukcję balkonu stanowi sklepienie odcinkowe na 2
belkach stalowych I 200. Belki stalowe opierają się na ścianie budynku i wykonanej z 2
dwuteowników belce czołowej. Belka czołowa oparta jest na ścianach budynku. Na wierzchu
balkonu wylewka cementowa. Balustrada stalowa zakotwiona w płycie balkonu i ścianach
budynku. W poziomie parteru ściana budynku jest wysunięta w stosunku do I piętra, strop
nad pomieszczeniem jest wykorzystany jako taras.

Klatka schodowa
Główna klatka schodowa „B” znajduje się w środkowej części budynku, od strony podwórza,
dostępna jest poprzez sień wejściowa od strony ulicy Piotrkowskiej i od strony podwórza.
Klatka jest dwubiegowa, prowadzi od piwnic na poddasze. Biegi do poziomu II wykonane są
jako sklepienia z cegły ceramicznej pełnej na zaprawie wapiennej, oparte na stalowych
9
belkach spocznikowych. Podesty i spoczniki wykonane jako sklepienia ceglane oparte na
belkach stalowych i ścianach zewnętrznych. Stopnie i podstopnice drewniane są wykonane z
desek grub. 4 cm. Balustrady drewniane z tralkami. Schody na poddasze drewniane na
belkach policzkowych drewnianych. Do piwnicy schody ceglane, ze stopniami drewnianymi.
Klatka schodowa „A” – wejście na klatkę z podwórza. Klatka dwubiegowa, częściowo
zabiegowa. Konstrukcja biegów w postaci sklepienia ceglanego, podesty i spoczniki
odcinkowe oparte na ścianach i belkach stalowych. Stopnie i podstopnice drewniane. Na
poddasze schody drewniane.

Elementy wykończeniowe
Wykończenie elewacji zachodniej i północnej w budynku frontowym bogate,
z rzeźbionymi pilastrami, gzymsami, ozdobnym obramowaniem okien. Tynki w poziomie
parteru w części środkowej boniowane. Otwory okienne i drzwiowe w poziomie I piętra i
częściowo parteru z nadprożami łukowymi o niewielkiej strzałce. Elewacje wschodnia,
południowa i północna od podwórka skromniejsza, otwory okienne prostokątne, dekoracje w
płycinach podokiennych, wąskie gzymsy międzykondygnacyjne. Tynki wewnętrzne głównie
wapienne, stolarka okienna i drzwiowa drewniana nietypowa. Okna drewniane skrzynkowe
oraz ościeżnicowe polskie. Cześć okien została wymieniona na okna jednoramowe z PCV.
Witryny sklepowe współczesne: metalowe i z PCV. Podłogi – parkiet na ślepej podłodze, w
niektórych lokalach na starych parkietach położono płyty pilśniowe lub paździerzowe i
wykładziny rulonowe. W części lokali zachowały się sztukaterie na suficie.

Instalacje – budynek jest wyposażony w następujące instalacje: elektryczną, wodnokanalizacyjną, gazową, ogrzewanie piecowe.
3.2 Układ funkcjonalny budynku
Parter zajmują lokale użytkowe. Na wyższych kondygnacjach, łącznie z poddaszem znajdują
się lokale mieszkalne. W piwnicach znajdują się komórki lokatorskie, część jest
nieużytkowana. Budynek od początku był zaprojektowany jako mieszkalny z
przeznaczeniem parteru na cele handlowo-usługowe. Pierwotnie mieszkania nie były
wyposażone w łazienki i ubikacje. W wyniku późniejszych podziałów powstały łazienki i
ubikacje na drewnianych stropach. Na I piętrze znajdują się 3 mieszkania,
z wejściem z klatki schodowej B, w tym jedno puste. Pomieszczenia wzdłuż ulicy
Narutowicza dostępne są z klatki schodowej C i stoją obecnie puste. Na II piętrze również
znajdują się 3 mieszkania, w tym 2 puste. Na poddaszu, w części od podwórza mieszczą się 2
mieszkania. Mieszkania mają układ pokoi amfiladowy.
10
3.3 Ocena stanu technicznego
Opis stanu technicznego poszczególnych elementów konstrukcyjnych wykonano na
podstawie oględzin udostępnionych prze lokatorów i administrację lokali oraz badań
makroskopowych elementów konstrukcyjnych w wykonanych odkrywkach.
3.3.1 Ściany budynku
Stan techniczny ścian nośnych budynku, wykonanych z cegły ceramicznej pełnej klasy ok.
od 7,5 do 10 na zaprawie wapiennej jest zadowalający. Występujące zarysowania nadproży
i podokienników opisywane w poprzednich opiniach nie powiększają się. Na skutek
zawilgoceń spowodowanych nieszczelnościami dachu i rur spustowych w wielu miejscach
odpadły tynki. Zaprawa jest skruszała na głębokość do 3 cm. Na fot. 12 i 13 widoczne są
zacieki ścian i sufitu . Tynki wewnętrzne i zewnętrzne w wielu miejscach zniszczone.
Wszystkie ściany zewnętrzne w budynku maja niewystarczającą izolacyjność cieplną.
Współczynnik przenikania ciepła dla ściany poddasza wynosi
U0 =1,44 W/(m2K), dla ściany parteru U0 =1,17 W/(m2K) wobec wymaganego dla ścian
zewnętrznych U = 0,3 W/(m2K).
3.3.2 Stropy
Stropy międzypiętrowe drewniane, belkowe, wykazują nadmierne ugięcia i drgania.
W wykonanej odkrywce przy ścianie szczytowej stwierdzono całkowicie spróchniałą
końcówkę. W wykonanych odkrywkach stropu poddasza stan belek był dobry. W
pustostanie na II piętrze stwierdzono załamanie się podłogi w pomieszczeniu kuchni i w-c.
Najbardziej zniszczone belki w prawej oficynie, grożące awarią zostały rozebrane i
zastąpione stropem ŁPS. Stan techniczny tego stropu jest dobry.
3.3.3 Dach – pokrycie, obróbki, więźba dachowa
Pokrycie dachu było naprawiane tylko w miejscach uszkodzeń. Na elementach
konstrukcyjnych więźby widoczne liczne, stare zacieki (fot. 7). Najbardziej zniszczone
elementy więźby zostały wymienione na nowe. Narożnik południowy dachu od strony ulicy
Piotrkowskiej został tymczasowo naprawiony ( fot. 8 ), gzyms został zabezpieczony poprzez
obicie papą ( fot.9). Stan więźby dachowej po naprawach zadowalający. Zniszczone są
murłaty, które wymagają wymiany. Gzymsy, obróbki blacharskie są zniszczone (fot. 6)
3.3.4 Klatki schodowe
Stan techniczny elementów konstrukcyjnych klatek schodowych – sklepień ceglanych
dostateczny. Widoczne są niewielkie spękania ceglanych spoczników, korozja belek
stalowych oraz miejscowe ubytki tynku. Stan drewnianych okładzin schodów zły. W
11
balustradach występują liczne ubytki tralek. Drewniane stopnie do piwnicy w bardzo złym
stanie.
3.3.5 Balkony
Konstrukcja balkonów jest w stanie średnim. Na spodzie ceglanych płyt odcinkowych
balkonu brak tynku, widoczne są powierzchniowo skorodowane stopki belek (fot.5) .
Obrzeże balkonu i tarasu zniszczone. Widoczne gołe cegły i wykruszona zaprawa. Spękana i
nieszczelna jest wylewka na balkonie oraz na tarasie na I piętrze. Balustrady dobrze
osadzone w murze i płycie balkonu są powierzchniowo skorodowane. Nadproże otworu
drzwiowego pod balkonem pęknięte.
3.3.6 Piwnice
Piwnica z wejściem ze sklepu od strony ul. Narutowicza – stan dobry.
Piwnica z wejściem z klatki schodowej B – dolne stopki belek stalowych skorodowane
powierzchniowo. Sklepienia nieotynkowane – cegła i zaprawa skorodowane, na głębokość
od 3 do 5cm (fot. 21). Ściany zawilgocone. Występujące uszkodzenia nie zagrażają
bezpieczeństwu użytkowania.
Piwnica z wejściem z klatki schodowej A – Nie stwierdzono nadmiernego ugięcia lub
zwichrowania belek nośnych. Sklepienia odcinkowe stan zadowalający. Belki stalowe
powierzchniowo skorodowane( fot. 20)
3.3.7 Elementy wykończenia budynku
Tynki wewnętrzne i zewnętrzne na dużych obszarach są zniszczone. W stosunku do opinii z
2002 roku widoczne są większe uszkodzenia elementów zdobniczych na elewacji.
Szczególnie ubytki tynków występują na gzymsach, filarach i nadprożach na elewacji
frontowej ( zarówno od strony ulicy Piotrkowskiej jak i Narutowicza). Ubytki tynku
występują również na elewacji do podwórza. Tynki wewnętrzne są uszkodzone na klatce
schodowej i w pustostanie na poddaszu. W niektórych pomieszczeniach na I i II piętrze
zachowały się sztukaterie ( fot. 14, 15, 16, 17) oraz oryginalna stolarka i okucia
(fot. 18). Stolarka drewniana okienna jest nieszczelna i wypaczona. Przy oknach
wymienionych na jednoramowe z PCV widoczna jest pleśń (fot.10) spowodowaną zbyt dużą
szczelnością okien i niesprawną wentylacją.
Istniejące parkiety mocno zniszczone. W części zamieszkanych lokali na zniszczonych
parkietach ułożono wykładziny PCV lub panele. W miejscu całkowicie zniszczonej podłogi
w klatce schodowej B, na parterze, przy wejściu od strony podwórza ułożono prowizoryczny
podest z desek.
12
4 Budynek B - Narutowicza 1 - front i lewa oficyna
4.1 Opis konstrukcji budynku

Układ konstrukcyjny
Budynek frontowy jest dwutraktowy o układzie podłużnym. Część oficynowa jest
jednotraktowa o podłużnym układzie ścian nośnych. W poziomie parteru przy ścianie
szczytowej wschodniej wykonany jest podciąg stalowy podtrzymujący ściany i stropy
wyższych kondygnacji. Podciąg oparty jest na ścianach budynku i środkowym słupie
żeliwnym.

Fundamenty
Fundamenty wykonane są z muru ceglanego na zaprawie wapiennej. Ławy fundamentowe i
mury piwnic nie posiadają izolacji poziomej ani pionowej.
Fundamenty piwnic są posadowione na głębokości około 30-40 cm poniżej poziomu
posadzki piwnic.

Ściany nadziemne
Ściany nośne wykonane są z cegły ceramicznej pełnej której klasę określono od „7,5” do
„10”, na zaprawie wapiennej. Grubość ścian jest zróżnicowana. Ściany piwnic mają grubość
2,5 – 3 cegieł. Ściany konstrukcyjne parteru i I piętra są grubości 2 - 2,5 cegieł. Ściany w
poziomie II piętra i poddasza mają grubość 1,5 – 2 cegieł.

Ściągi
Ściana szczytowa wschodnia jest powiązana z resztą budynku ściągami w poziomie
wszystkich kondygnacji. Budynek został wybudowany bez własnych ścian szczytowych. W
latach 70- tych ubiegłego wieku rozebrano część budynku przy ul. Narutowicza 3
pozostawiając fragment przy ul. Narutowicza 1. W roku 1990 rozebrano pozostały fragment
budynku pozostawiając ścianę szczytową zabezpieczoną ściągami i przyporami. Ściągi
wykonane z prętów Ø28 i 24 i blach oporowych założono w rozstawie co 2,5 – 3,0m w
kierunku prostopadłym do ściany szczytowej. Dodatkowo założono po 2 ściągi na każdej
kondygnacji równolegle do ściany szczytowej, jeden przy wzmacnianej ścianie, drugi przy
ścianie frontowej (zachodniej) oficyny. Ponieważ ściągi miały być zabezpieczeniem
tymczasowym na 3-5 lat, zamontowano je ok. 10 cm pod sufitem, obok ścian nośnych, bez
wkuwania w ściany.

Ściany działowe
Ścianki działowe wykonane są jako murowane z cegły ceramicznej pełnej obustronnie
tynkowane grub. ½ cegły lub jako lekkie na szkielecie drewnianym obitym obustronnie
deskami i otynkowanym tynkiem wapiennym na trzcinie.
13

Stropy
Stropy międzykondygnacyjne drewniane, z wsuwanką i polepą. Belki stropowe o wymiarach
14 x30cm ułożone są w rozstawie osiowym 80-90cm oraz 17x26 cm w rozstawie ok. 95cm.
W lewej oficynie belki nośne o wymiarach 16x25cm mają rozstaw osiowy 90-95cm.
Wypełnieniem stropów drewnianych jest polepa gliniana o grubości warstwy 7-10cm,
ułożona na deskach ślepego pułapu grub. 2,5 cm, opartych na drewnianych łatach 3,5 x7cm.
Nad piwnicami i w prześwicie bramowym występują stropy ceglane odcinkowe na belkach
stalowych I 220. W sieni sklepienie beczułkowe. Stropy pod i nad loggią wykonano w
postaci sklepień ceglanych opartych na podciągach stalowych i ścianie budynku. Podłogi:
parkiet ułożony na ślepej podłodze lub biała podłoga, w niektórych pomieszczeniach
przykryte wykładziną PCV.

Dach
Dach jednospadowy, drewniany. Spadek dachu w kierunku ulicy. Elementem
konstrukcyjnym dachu nad częścią frontową są ramy drewniane usytuowane prostopadle do
ściany frontowej, w rozstawie co 3,10m, na których opierają się krokwie 10x20cm w
rozstawie osiowym co 85-90cm. Krokwie ułożone są na ramach drewnianych prostopadle do
kierunku spadku dachu. Ramy drewniane składają się ze słupów 14x17cm ustawionych na
ścianach zewnętrznych, rygli 19x23cm opartych na słupach i ścianie wewnętrznej oraz
płatwiach. Rygle od strony ulicy Narutowicza podparte są zastrzałami o wymiarach
14x16cm.
Nad oficyną stropodach jednospadowy o konstrukcji więźby krokwiowo-płatwiowej.
Pokrycie dachu kilkoma warstwami papy na deskowaniu.

Klatka schodowa „C”
Znajduje się przy prześwicie bramowym, dostępna jest z podwórza. Klatka jest dwubiegowa,
z zabiegiem przy spocznikach międzypiętrowych. Biegi do II piętra są wykonane w postaci
płyty Kleina z cegły ceramicznej pełnej, oparte na belkach stalowych I 160 i ścianach
poprzecznych. Schody na poddasze drewniane, stopnie oparte na drewnianych belkach
policzkowych o wymiarach 7x28cm. Podest i spoczniki drewniane, nośne belki drewniane
mają wymiar 12x15cm. Schody do piwnicy ceglane z drewnianymi stopniami.

Klatka schodowa „D”
Reprezentacyjna, dostępna jest z ulicy poprzez sień wejściową. Ma również wyjście na
podwórze. Klatka schodowa jest trzybiegowa, prowadzi do II piętra. Płyty biegów ceglane
typu Kleina, oparte na belkach stalowych dwuteownikach 140. Stopnie i podstopnice
drewniane z desek grub. 4,0cm. Podesty i spoczniki międzypiętrowe również typu Kleina
14
wykonane z cegieł ceramicznych pełnych na zaprawie wapiennej, oparte na belkach
stalowych I160 i ścianach nośnych budynku. Wejście do piwnic bezpośrednio z podwórza,
pod pierwszym biegiem klatki schodowej.

Klatka schodowa „E”
Usytuowana jest na styku budynku frontowego i lewej oficyny, dostępna z podwórza.
Klatka jest dwubiegowa, o ceglanych biegach typu Kleina. Spoczniki i podesty ceglane
odcinkowe na belkach stalowych I 160. Klatka prowadzi z parteru na poddasze. Schody na
poddasze drewniane. Schody do piwnicy obecnie niedostępne, wejście zamurowane.

Dodatkowe schody do piwnicy
W trakcie długotrwałej eksploatacji budynku niektóre fragmenty zostały przebudowane.
Między innymi zabudowany został wschodni prześwit bramowy. Wykonano w nim schody
do piwnicy, łączące bezpośrednio pomieszczenia gospodarcze w piwnicy z pomieszczeniami
na parterze. Schody te są w dobrym stanie. Dodatkowe schody do piwnicy wykonane zostały
również z pomieszczenia przy ścianie szczytowej wschodniej. Schody te są zniszczone,
częściowo zarwane.

Balkony
W budynku znajdowały się kiedyś 3 balkony na elewacji frontowej w poziomie I piętra i dwa
na elewacji od podwórza w poziomie I i II piętra. Płyty ceglane balkonów od strony ulicy
Narutowicza zostały wyburzone, pozostawiono belki stalowe. W części środkowej elewacji
usytuowany był prostokątny balkon na długości dwóch otworów okiennych. Od strony
wschodniej usytuowane były dwa balkony półokrągłe, każdy na szerokości jednego otworu
okiennego. Od strony podwórza balkony zostały wyburzone łącznie z belkami, które obcięto
przy ścianie. Dwa balkony usytuowane jeden nad drugim były dość wąskie i zajmowały całą
szerokość budynku od klatki schodowej D do E.

Elementy wykończeniowe
Tynki wewnętrzne – wapienne i cementowo-wapienne zatarte na gładko.
Tynki zewnętrzne cementowo-wapienne, elewacja frontowa bogato zdobiona, boniowana,
okna zwieńczone gzymsami i ornamentami. Od strony podwórza elementy zdobnicze
skromniejsze.
Stolarka okienna i drzwiowa drewniana nietypowa. Okna skrzynkowe, drzwi drewniane
jedno i dwuskrzydłowe. W oficynie na II piętrze okna drewniane wymienione na
jednoramowe z PCV.
Witryny sklepowe zróżnicowane: aluminiowe, stalowe i drewniane, jednoszybowe.
Instalacje – w budynku występują następujące instalacje:
- elektryczna
-wodno-kanalizacyjna
15
- gazowa
- ogrzewanie piecowe i lokalne c.o. ( obecnie nieczynne) oraz elektryczne.
4.2 Układ funkcjonalny budynku
Budynek był zaprojektowany jako mieszkalny, z przeznaczeniem parterów na cele handlowe.
Na każdym piętrze znajdowały się dwa mieszkania. Poddasze od strony ulicy
wykorzystywane było jako strych, od strony podwórza i w oficynie znajdowały się
pomieszczenia dla służby. Po II wojnie światowej parter, I i częściowo II piętro zostały
przeznaczone na cele użytkowe. Mieściły się tu biura, sklepy, restauracja, magazyn
kostiumów itp. Mieszkania znajdowały się w lewej oficynie, w budynku frontowym na
poddaszu w części od podwórza i we fragmencie na II piętrze. Obecnie w lewej oficynie
znajduje się jedno mieszkanie na poddaszu, pozostałe lokale są puste. W budynku frontowym
zajęta jest większość lokali na parterze i tylko jeden na I piętrze. II piętro w całości jest puste.
4.3 Ocena stanu technicznego
Stan techniczny budynku ocenia się jako niezadawalający. Wyłączenie budynku z
eksploatacji od ponad 20 lat spowodowało znaczną degradację dachu, stropów i elementów
wykończeniowych. Strop poddasza ( nad II piętrem) w trakcie od ulicy oraz częściowo nad I
piętrem jest zużyty w ponad 70%. W stosunkowo dobrym stanie są ściany nośne. W
najlepszym stanie są lokale na parterze, które są użytkowane.
4.3.1 Ściany nośne:
Ściany murowane z cegły grubości od 3 do 1,5 cegły maja niewielkie spękania w
nadprożach, występują również miejscami spękania podokienników. W gorszym stanie są
ściany klatki schodowej C i fragment ściany nad prześwitem bramowym. Pionowe pęknięcie
o rozwartości rysy ok. 5mm występuje w ścianie klatki schodowej C przy prześwicie
bramowym. Podokienniki i nadproża w ścianie frontowej klatki schodowej są spękane, z
ubytkami cegieł. Podobne spękania i ubytki w nadprożach występują w ścianie od podwórza
nad prześwitem bramowym. Ściana szczytowa wschodnia połączona ściągami z budynkiem i
zabezpieczona przyporami jest w stanie dostatecznym. Ściana nie jest odchylona od pionu
ani wybrzuszona.
Stwierdzono szereg lokalnych zawilgoceń ścian w miejscach awarii rur wodociągowych i
kanalizacyjnych (fot. 40) oraz odparzenia, zawilgocenia i ubytki tynku w nieogrzewanych
pomieszczeniach na I i II piętrze ( fot. 49, 50, 52, 65, 66).
Ściana szczytowa wschodnia na parterze w nieogrzewanym pomieszczeniu jest zawilgocona
( fot. 37).
Zawilgocone są ściany pod loggią (fot.56).
16
Wszystkie ściany zewnętrzne w budynku maja niewystarczającą izolacyjność cieplną.
Współczynnik przenikania ciepła dla ściany poddasza wynosi
U0 =1,44 W/(m2K), dla ściany parteru U0 =1,17 W/(m2K) wobec wymaganego dla ścian
zewnętrznych U = 0,3 W/(m2K).
4.3.2 Ściany działowe
Tynk i obicie ścian działowych jest w wielu miejscach są uszkodzone mechanicznie.
Występują ubytki tynków, widoczne jest otrzcinowanie. Szczególnie mocno zawilgocone są
drewniane ściany działowe na I piętrze pod loggią ( fot. 55).
4.3.3 Stropy
Stan techniczny stropów w budynku w niewielkim stopniu uległ zmianie od czasu
wykonania ostatniej ekspertyzy z 2002 roku.
Strop nad II piętrem - w części frontowej budynku, belki na całej długości ściany północnej
są zagrzybione i zniszczone. Duże owocniki grzybów są widoczne pod sufitem w
pomieszczeniu na II piętrze ( fot.61). Na długości ściany północnej strop jest w kilku
miejscach zarwany ( fot. 62). W trakcie od podwórza belki są mniej zniszczone, widoczne są
nadmierne ugięcia podłóg.
Strop nad I piętrem – w wykonanej odkrywce od strony ulicy stwierdzono występowanie
grzybni pod deskami podłogowymi (fot. 63). Belki uszkodzone powierzchniowo.
Strop nad parterem - widoczne zniszczenie konstrukcji stropu występujące pod sanitariatami
na I piętrze ( fot. 51). W lokalu na parterze w tym miejscu zarwał się sufit i został
zabezpieczony tymczasową konstrukcją drewnianą (fot.39). Nadmierne ugięcie stropów jest
widoczne w nieużytkowanych pomieszczeniach znajdujących się w części wschodniej.
4.3.4 Dach
Stan techniczny elementów konstrukcyjnych więźby dachowej uległ w ostatnich latach
pogorszeniu. Węzły ram nośnych uległy rozluźnieniu, część zastrzałów wysunęła się z
gniazd i nie stanowi dobrego podparcia dla całej konstrukcji. (fot. 74). Powoduje to
nadmierne ugięcie płatwi, krokwi i dekowania. Nieszczelności pokrycia spowodowały
zawilgocenie i zagrzybienie stropów nad II piętrem oraz ściany frontowej II piętra.
4.3.5 Klatki schodowe
Klatka schodowa C – jest w bardzo złym stanie technicznym, została wyłączona z
użytkowania. (fot. 70, 71, 72). Na schodach, spocznikach i podestach leżą duże ilości gruzu z
odpadających tynków i fragmentów cegieł. Ceglane biegi są uszkodzone, niektóre są
17
częściowo załamane. Zdewastowane okna są zabezpieczone płytami pilśniowymi i ze sklejki.
Część zabezpieczeń okien jest zniszczona. W ceglanych łukowych nadprożach okiennych
występują duże ubytki cegieł.
Klatka schodowa D – stan techniczny takich elementów konstrukcyjnych klatki jak biegi
schodów, belki policzkowe i spocznikowe jest dobry. Drewniane stopnie zniszczone
mechanicznie. W drewnianej balustradzie występują ubytki tralek, które zastąpiono
częściowo płytą, częściowo łatami drewnianymi (fot.41, 42, 43). Stan polichromii na suficie
klatki schodowej pogorszył się w stosunku do roku 1997, widać więcej łuszczącej się farby
( fot. 45 – stan z 1997 roku, fot. 44 – stan obecny).
Klatka schodowa E – stan techniczny dostateczny. Stopnie zniszczone mechanicznie.
Stalowe belki nośne biegów i spoczników skorodowane powierzchniowo. Stan ceglanych
sklepień i biegów dobry ( fot. 77). Drewniana balustrada zniszczona, duże ubytki tralek
częściowo zastąpiono łatami i deskami.
4.3.6 Piwnice
Piwnice nie są obecnie użytkowane. Wejścia do piwnic zostały zabezpieczone przed
dostępem osób postronnych. Piwnice są zawilgocone, częściowo zagruzowane. (fot.84, 92).
Belki stropów odcinkowych są skorodowane w różnym stopniu. Cześć jest w stanie dobrym,
skorodowane tylko powierzchniowo, niektóre, szczególnie w zachodniej części piwnic
( przy klatce schodowej C) są skorodowane w większym stopniu. Mocno skorodowane są
niektóre nadproża stalowe ( fot. 82, 91). W piwnicach pozostały ślady dawnego użytkowania:
zaplecza restauracji (fot. 83) i nieczynnej kotłowni (fot. 93). Piwnice są zawilgocone, tynki
na ścianach i sufitach są zmurszałe.
4.3.7 Elementy wykończeniowe
Stan tynków wewnętrznych i zewnętrznych zły. W stosunku do opinii technicznej z 2002
roku widoczne są większe uszkodzenia elementów zdobniczych na elewacji. Ubytki tynku
występują na gzymsach, filarach i nadprożach na elewacji frontowej. W porównaniu ze
zdjęciami z 1997 i 2002 roku więcej jest odsłoniętej gołej cegły (fot.22, 26). Ubytki tynku
występują również na elewacji do podwórza.
Tynki wewnętrzne są w wielu miejscach uszkodzone i zawilgocone, szczególnie na klatkach
schodowych i we wszystkich pomieszczeniach na piętrze I, II i poddaszu. Jedynie na w
pomieszczeniach użytkowanych na parterze tynki wyremontowano.
W niektórych pomieszczeniach na I piętrze zachowały się sztukaterie ( fot. 46,47.48). Na II
piętrze zachowana sztukateria jest w dużo gorszym stanie ( fot.58,60), w niektórych
pomieszczeniach pozostały tylko ślady po sztukaterii ( fot. 59). Stolarka drewniana okienna
18
nieszczelna i wypaczona. W oficynie w poziomie II piętra okna wymienione na
jednoramowe z PCV. W klatce schodowej C i pomieszczeniu na poddaszu obok klatki
wszystkie okna całkowicie zniszczone, tymczasowe zabezpieczenia uszkodzone (fot. 71,72 i
73).
Podłogi na piętrze I, II i poddaszu w złym stanie technicznym. Parkiety zdewastowane i
załamane. Białe podłogi na poddaszu ugięte i zniszczone. Podłogi z gresu i lastrika na
parterze w użytkowanych lokalach sklepowych są w stanie dobrym.
4.3.8 Instalacje
W budynku odłączone są instalacje w pustostanach. Instalacja elektryczna w
pomieszczeniach zakładu serwisowego na I piętrze i na klatce schodowej poprowadzona po
wierzchu ścian. Instalacja centralnego ogrzewania z lokalnej kotłowni nieczynna. Instalacja
wodociągowa i kanalizacyjna w złym stanie. Awarie instalacji są naprawiane na bieżąco.
5 Budynek C - prawa oficyna Piotrkowska 54
5.1 Opis konstrukcji budynku

Układ konstrukcyjny
Budynek jest jednotraktowy, o podłużnym układzie ścian nośnych. Budynek jest
dwupiętrowy, częściowo podpiwniczony, przykryty drewnianym stropodachem.

Fundamenty
Fundamenty wykonane są z muru ceglanego na zaprawie wapiennej. Ławy fundamentowe i
mury piwnic nie posiadają izolacji poziomej ani pionowej.

Ściany nadziemne
Ściany nośne wykonane są z cegły ceramicznej pełnej na zaprawie wapiennej. Grubość ścian
jest zróżnicowana. Ściany parteru i I piętra– mają grubość 75 i 60cm, ściany piwnic 83cm.
Ściany konstrukcyjne II piętra mają grubość 54 i 30 cm.

Stropy
Stropy międzykondygnacyjne drewniane. Belki nośne mają wymiar 11(12) x 30 cm, w
rozstawie osiowym ok. 100cm, oparte są na ścianach podłużnych. Wypełnienie stropu
polepy glinianej o grub. 8cm ułożonej na wsuwance. Podłogi drewniane z desek grub. 3,6cm.
Podsufitka z desek grub. 2,5 cm otynkowana tynkiem wapiennym na trzcinie.
Na piwnicą strop odcinkowy na belkach stalowych opartych na ścianach podłużnych.
Rozstaw belek stalowych 90-95cm. Ceglane sklepienie z cegieł ceramicznych pełnych na
zaprawie wapiennej.
19

Dach
Dach jednospadowy, krokwiowo-płatwiowy. Pokrycie z kilku warstw papy na deskowaniu.
W budynku nie ma poddasza, dach jest równocześnie stropem nad II piętrem.

Elementy wykończeniowe
Budynek wyposażony jest w instalację wodociągowo- kanalizacyjną, gazową, elektryczną.
Ogrzewanie piecowe lub elektryczne.
Tynki wewnętrzne i zewnętrzne wapienne, zatarte na gładko.
Stolarka okienna i drzwiowa drewniana nietypowa.
Podłogi z desek przybitych bezpośrednio do belek nośnych stropu.
Teren wokół budynku utwardzony, odprowadzenie wody deszczowej do kanalizacji.
5.2 Układ funkcjonalny budynku
Budynek początkowo pełnił funkcję magazynową, później został adaptowany na cele
mieszkalne i użytkowe. W parterze i na I piętrze znajdowały się lokale usługowe, na II
piętrze usytuowane były mieszkania. W chwili obecnej wszystkie lokale są puste poza
jednym pomieszczeniem na parterze, w którym znajduje się zakład pantoflarski.
5.3 Ocena stanu technicznego
Stan techniczny budynku nie zmienił się od ostatniej ekspertyzy z 2002 r.
Ściany nośne – nie stwierdzono uszkodzeń w warstwie konstrukcyjnej, nadproża i
podokienniki bez spękań i zarysowań. Pęknięcie ściany szczytowej biegnące wzdłuż
krawędzi otworu okiennego poprzez II i I piętro nie powiększyło się (fot. 87, 88).
Ściany piwnic zawilgocone, cegła i zaprawa skorodowane, zaprawa w spoinach oraz cegła
kruszą się na głębokość do 3cm.
Stropy – belki drewniane nad I piętrem zniszczone powierzchniowo, w większym stopniu
przy podporach. W dwóch pomieszczeniach na II piętrze zostały zerwane podłogi i
odsłonięto belki stropowe (fot. 89). Belki stropodachu nad II piętrem zniszczone w strefie
przypodporowej. Tynk i podsufitka w pomieszczeniu przy ścianie szczytowej zniszczone
(fot. 90), w pozostałych pomieszczeniach zacieki na sufitach bez zniszczeń tynku i
podsufitki.
Strop nad parterem podłoga bez ugięć. W pomieszczeniach na parterze sufity bez spękań i
zarysowań.
Strop odcinkowy nad piwnicą – stan dostateczny. Dolne stopki belek skorodowane
powierzchniowo, wzdłuż belek nośnych spękania tynku.
Tynki zewnętrzne lokalnie zniszczone. Gzyms w poziomie dachu zniszczony, występują
ubytki w tynku, widoczne są gołe cegły. ( fot.86)
20
6 Wnioski i zalecenia
6.1 Budynek A
Na podstawie przeprowadzonych oględzin, badań makroskopowych i analiz stwierdza się, że
stopień zużycia poszczególnych elementów budynku jest nierównomierny. Budynek ma 135
lat, a przewidywany maksymalny okres trwałości budynków murowanych ze stropami
drewnianymi przyjmuje się na 150 lat. Ściany nośne są w lepszym stanie technicznym niż
wynikałoby z analiz zużycia. Występują tylko spękania i zarysowania w rejonie nadproży
i podokienników. Ogólnie stan techniczny murów nośnych oraz fundamentów jest średni.
Natomiast mocno zniszczone są warstwy wykończeniowe ścian. Widoczne są spękania i
ubytki na elementach architektonicznych dekoracji na elewacjach frontowych. Trwałość
tynków zewnętrznych przyjmuje się na 30-50 lat, a wewnętrznych na 40-60lat. Elewacje nie
były odnawiane od kilkudziesięciu lat i stan tynków określa się jako zły. Tynki wewnętrzne
w części pomieszczeń, szczególnie w lokalach użytkowych były naprawiane i te są w stanie
zadowalającym, pozostałe są w stanie złym. Stropy drewniane eksploatowane od 135 lat
przekroczyły przewidywany okres trwałości, który przyjmuje się na 80 lat. Z wykonanych
odkrywek wynika, że belki mają przede wszystkim zniszczone końcówki belek przy ścianie
szczytowej oraz mają lokalne uszkodzenia w sanitariatach i kuchniach, szczególnie w
nieużytkowanych pomieszczeniach. Stwierdza się że, wiele stropów jest nadmiernie
ugiętych. Najbardziej zniszczone stropy, grożące awarią, znajdujące się w prawym skrzydle
budynku zostały wymienione na żelbetowe typu ŁPS z prefabrykowanych płyt opartych na
belkach stalowych. Dach drewniany dawno przekroczył już swój przewidywany okres
trwałości (czyli 75 lat). Pokrycie papowe dachu i deskowanie jest stanie technicznym
niezadowalającym, a elementy konstrukcji dachu są zniszczone w około 50%. Wszystkie
instalacje (w znacznych częściach budynku zupełnie nie używane) są w złym stanie
technicznym i wymagają wymiany.
W związku z powyższym, budynek powinien być poddany remontowi modernizacyjnemu i
rewitalizacji.
Zakres remontu modernizacyjnego.
Poddasze:

Rozebranie pokrycia dachowego i deskowania. Sprawdzenie stanu krokwi, murłat i
płatwi oraz belek stropu nad częścią mieszkalną poddasza..

Wykonanie napraw w elementach konstrukcyjnych dachu. ( szacuje się, że w dachu i
stropie poddasza dokona się wymiany około 40% elementów drewnianych)

Wykonanie ocieplenie dachu w części mieszkalnej i stropu poddasza w części
strychowej. Ocieplenie ścianki działowej oddzielające strych od części mieszkalnej.
21

Wykonanie nowego pokrycie dachu z papy termozgrzewalnej na płytach OSB.
W dachu można zamontować okna połaciowe w celu doświetlenia pomieszczeń na poddaszu.
Kondygnacje mieszkalne:

Rozebranie podłóg stropów drewnianych w całym budynku, wykonanie przeglądu belek
stropowych. Należy wymienić zniszczone belki przy ścianach szczytowych i w
sanitariatach oraz belki podczas przeglądu uznane za zużyte. Ponieważ wnętrza budynku
nie są objęte ochroną konserwatorską należy rozważyć możliwość wymiany stropów
drewnianych na żelbetowe, szczególnie w kuchniach i łazienkach.

Pęknięcia muru w poziomie podokienników należy naprawić poprzez „zszycie” prętami
stalowymi ułożonymi w spoinach muru. Pęknięte nadproża wzmocnić belkami
stalowymi.

Na balkonie w poziomie II piętra należy oczyścić i zabezpieczyć antykorozyjnie belki
nośne, odtworzyć gzyms frontowy wykonać tynk na spodzie płyty, wykonać izolacje
przeciwwodne, obróbki blacharskie i nową posadzkę oraz odrestaurować balustradę. Na
tarasie na I piętrze należy wykonać nowe izolacje, posadzkę i obróbki blacharskie.

Wszystkie instalacje wewnętrzne należy rozebrać, usunąć instalacje biegnące po
ścianach. Należy wykonać nowe ukryte w ścianach instalacje wod.-kan. i elektryczne,
dostosowane do zaakceptowanych rozwiązań funkcjonalnych.

W budynku zaleca się założenie instalacji centralnego ogrzewania miejskiego.
Piwnice:
Naprawa uszkodzeń ścian i ceglanych sklepień piwnicy poprzez skucie skorodowanych
tynków i skruszałej zaprawy wapiennej w spoinach. Oczyszczenie i zabezpieczenie
antykorozyjne widocznych stopek belek stalowych. Wykonanie nowego tynku
renowacyjnego oraz zapewnienie właściwej wentylacji piwnic dla zmniejszenia
zawilgocenia.
Klatki schodowe:

Klatki schodowe należy wyremontować poprzez skucie wszystkich tynków na biegach i
spocznikach, uzupełnieniu braków w sklepieniach i ponownym otynkowaniu. Należy
wymienić drewniane stopnie i podstopnice. Zaleca się wykonanie okładzin schodów z
materiałów ceramicznych lub kamiennych. To samo dotyczy podłogi w sieni wejściowej.
Ewentualnie należy rozważyć wymianę schodów ceglanych na żelbetowe płytowe.
Klatkę schodową A w przypadku rozebrania oficyny prawej należy przebudować. Jeżeli
22
na poddaszu utrzymane zostaną mieszkania, drewniane schody ze względów ppoż. należy
wymienić na żelbetowe.
Stolarka okienna i drzwiowa:

Okna w całym budynku należy wymienić (również te wymienione na plastikowe).
Parametry okien powinny spełniać wymogi współczesnej stolarki odnośnie izolacyjności
cieplnej i szczelności. Wszystkie okna winny być ujednolicone, ich konstrukcja i wygląd
uzgodnione z Konserwatorem Zabytków.

Drzwi wewnętrzne wymagają renowacji lub odtworzenia.

Witryny sklepowe należy ujednolić, dostosować do stylu elewacji.
Elewacje:

Bogato zdobione elewacje frontowe ( północna i zachodnia) należy poddać renowacji
wykonanej przez specjalistyczną firmę wg projektu budowlano-konserwatorskiego. W
ramach remontu elewacji należy wykonać nowe gzymsy, obróbki blacharskie, rynny i
rury spustowe. Elewacje od podwórza również wymagają remontu. Ponieważ
współczynnik przenikania ciepła dla ścian w budynku wynosi U= 1,17 -1,44 W/(m2K)
wobec wymaganego Umax. = 0,3W/(m2K) zaleca się ocieplenie ścian zewnętrznych od
strony podwórza. Wszystkie instalacje biegnące na ścianach zewnętrznych od strony
podwórza należy ułożyć pod tynkami.
6.2
Budynek B
Na podstawie przeprowadzonych oględzin, badań makroskopowych i analiz stwierdza
się, że stopień zużycia poszczególnych elementów budynku jest nierównomierny.
Parter jest w zadowalającym stanie technicznym, I, II piętro i poddasze są w złym
stanie technicznym. Budynek ma 122 lata, a przewidywany maksymalny okres
trwałości budynków murowanych ze stropami drewnianymi przyjmuje się na 150 lat.
Dach drewniany w części od ulicy Narutowicza jest w złym stanie technicznym,
zużycie elementów konstrukcyjnych przekracza 70%. W części od podwórza elementy
konstrukcji dachu, , pokrycie dachu i deskowanie są zniszczone w około 50% . Ściany
poddasza i II piętra są zawilgocone, ich stan określa się jako średni i zły. Ściany I piętra
i parteru są w stanie zadowalającym. Wyjątkiem są ściany klatki schodowej C i ściana
nad prześwitem bramowym, których stan na całej wysokości określa się jako zły.
Mocno zniszczone są warstwy wykończeniowe ścian. Na elewacjach frontowych
widoczne są spękania i ubytki elementów architektonicznych dekoracji. Elewacje nie
były odnawiane od kilkudziesięciu lat i stan tynków i elementów dekoracyjnych
określa się jako zły (typowa trwałość tynków zewnętrznych to okres 30-50lat). Tynki
wewnętrzne w części pomieszczeń, szczególnie w lokalach użytkowych gdzie były
23
systematycznie naprawiane są w stanie zadowalającym. W pozostałych
pomieszczeniach są w złym stanie. Stropy drewniane eksploatowane od 122 lat
przekroczyły przewidywany statystyczny okres trwałości, który przyjmuje się na 80 lat.
Stropy nad II piętrem i częściowo nad I piętrem w trakcie od ulicy są zniszczone w
80%. Widoczne są dla wielu stropów nadmierne ugięcia.
Wszystkie instalacje wewnętrzne są zniszczone i wymagają wymiany.
Remont kapitalny połączony z modernizacją i rewitalizacją ze względu na stan
budynku powinien być przeprowadzony możliwie szybko.
W budynku występują elementy, które muszą być remontowane w pierwszej
kolejności:

Remont dachu z wymianą pokrycia, deskowania i części więźby od strony ulicy

Wymiana stropu nad II piętrem w trakcie od ulicy

Remont klatki schodowej C łącznie ze ścianami obudowy.
Zakres remontu rewitalizacyjnego
Poddasze:

Rozebranie pokrycia i deskowania, wzmocnienie i wymiana części elementów
konstrukcyjnych więźby. Elementy zagrzybione należy bezwzględnie
zdemontować, wywieźć i spalić.

Wykonanie nowego pokrycia dachu z papy termozgrzewalnej, z ewentualnym
zamontowaniem okien połaciowych w części od ulicy.

Ocieplenie stropu nad II piętrem i stropodachu w części do podwórza.

Przemurowanie uszkodzonych fragmentów ścian poddasza i gzymsów
( szczególnie w obszarze klatki schodowej C).
I i II piętro

Rozebranie podłóg stropów w całym budynku i wykonanie przeglądu belek
stropowych. Zagrzybione elementy stropów, podłóg i podsufitek należy usunąć z
budynku, wywieźć i spalić. Ściany murowane, stykające się z zagrzybionym
drewnem należy starannie oczyścić do zdrowego muru i zabezpieczyć środkami
grzybobójczymi. Gruz ze skutych tynków i polepę zaatakowane przez grzyb trzeba
wywieźć na wysypisko przeznaczone do takich celów. Belki stropowe będące w
dobrym stanie, nie zaatakowane przez grzyb, należy pozostawić po uprzednim
zabezpieczeniu ich odpowiednimi preparatami grzybobójczymi. W miejsce
24
usuniętych zamontować nowe belki o takich samych lub większych przekrojach,
umożliwiających przeniesienie w zależności od przewidywanej funkcji większych
obciążeń użytkowych. Istniejące przekroje belek pozwalają na przeniesienie
obciążeń użytkowych do 3,0 kN/m2.

Loggia – należy oczyścić podłogę loggii. Skuć wylewki, założyć ocieplenie i
odpowiednią izolację przeciwwodną. Elementy wystroju ścian należy odrestaurować
przy remoncie elewacji.

Pęknięcia muru w poziomie podokienników należy naprawić poprzez „zszycie”
prętami stalowym ze stali nierdzewnej ułożonymi w spoinach muru. Zaleca się do
wzmocnienia ścian, jak i nadproży zastosować metodę Helifix przy użyciu prętów
heliBar.

Założone tymczasowo ściągi we wschodniej części budynku należy przełożyć i ukryć
w ścianach budynku. W budynku lewej oficyny przy braku odpowiednich ścian
poprzecznych ściągi należy ukryć w stropach.

Ścianki działowe należy wykonywać typu lekkiego np. z płyt g-k na szkielecie
stalowym.

Węzły sanitarne zaleca się lokalizować w trakcie od podwórza. W węzłach
sanitarnych należy wykonać systemowe uszczelnienie przeciwwodne stropów i
ścian.

Rozebrane w przeszłości ze względu na zły stan techniczny balkony na elewacji
frontowej należy odtworzyć. Decyzję co do odtworzenia balkonów na elewacji od
podwórza i wyjść na nie (dawne wyjścia na balkony zostały zamurowane) należy
podjąć po zaprojektowaniu przyszłej funkcji pomieszczeń i uporządkowaniu otworów
na elewacji.
Parter:

Odtworzenie zabudowanego prześwitu bramowego wschodniego. Wiąże się to ze
zlikwidowaniem wtórnych schodów do piwnicy i wykonaniem nowego stropu.

Wykonanie remontu lokali handlowo-usługowych, wykonanie nowych tynków i
podłóg oraz ujednolicenie wystroju wnętrz i wystaw.
Piwnice
Oczyszczenie piwnic z zalegającego gruzu i różnego rodzaju śmieci. Skorodowane
tynki należy skuć, ze spoin usunąć zewnętrzną skruszałą warstwę zaprawy wapiennej.
Ubytki w ścianach i sklepieniach zaleca się uzupełnić, belki stropowe oczyścić i
25
zabezpieczyć antykorozyjnie, zniszczone i skorodowane nadproża wymienić.
Dopuszczalne obciążenia użytkowe przenoszone przez istniejące belki stropów
odcinkowych o rozpiętości około 5,80m w świetle ścian wynoszą 3,0 kN/m2. Dla
przypadku większych obciążeń użytkowych konieczne będzie dodatkowe podparcie
belek.
Zaleca się wykonanie zabezpieczenia przeciwwilgociowego ścian poprzez odkopanie
murów zewnętrznych i ułożenie izolacji pionowej oraz zabezpieczenie muru od
przenikania wilgoci podciąganej kapilarnie. Na ścianach i stropach piwnic należy
wykonać tynki renowacyjne.
Klatki schodowe

Rozebranie zniszczonych biegów klatki schodowej C i odtworzenie w technologii
uzgodnionej z Konserwatorem Zabytków. Naprawa ścian zewnętrznych metodą
„zszycia” oraz przemurowanie najbardziej zniszczonych ich fragmentów.

Klatka schodowa D – wymiany wymagają drewniane stopnie i podstopnice, brakujące
elementy balustrad uzupełnienia. Należy poddać konserwacji polichromię na suficie i
wystrój ścian. Odtworzyć wystrój ścian sieni i klatki schodowej od parteru do
poziomu I piętra. Drzwi wejściowe do sieni i do westybułu należy odrestaurować.
Drewniane ścianki oddzielające wejścia do mieszkań od klatki schodowej
zrekonstruować.

Klatka schodowa E – wymiany wymagają zniszczone drewniane stopnie i
podstopnice, a uzupełnienia elementy balustrady. Pomieszczenie w.c. w poziomie I
piętra, na podeście klatki schodowej należy zlikwidować.
Elementy wykończeniowe, stolarka, instalacje

Renowacja okien w budynku, odtworzenie na wzór istniejących okien całkowicie
zniszczonych. Parametry okien powinny spełniać wymogi współczesnej stolarki
odnośnie izolacyjności cieplnej i szczelności. Okna w ścianie południowej między
klatkami schodowymi D i E wymagają uporządkowania i odtworzenie wg stanu
pierwotnego.

Renowacja istniejących drzwi wejściowych i wewnętrznych. Drzwi zbyt zniszczone
lub brakujące, należy odtworzyć na wzór istniejących.

Zachowane sztukaterie na I piętrze należy poddać renowacji, a zniszczone sztukaterie
na II piętrze odtworzyć.

W całym budynku zachował się tylko jeden piec kaflowy z przełomu XIX i XX
wieku, na I piętrze w lewej oficynie (wnętrza budynku są objęte ochroną
26
konserwatorską). Pozostałe istniejące piece są współczesne (z ostatnich 40- 50 lat)
nie podlegają ochronie.

Wszystkie instalacje wewnętrzne należy rozebrać i wykonać nowe, dostosowane do
przyjętych rozwiązań funkcjonalnych. Instalacje należy ukryć w ścianach budynku,
pod tynkami.

W całym budynku należy założyć centralne ogrzewanie. Węzeł cieplny można
zlokalizować w piwnicy pod budynkiem. Istniejące rury i grzejniki po nieczynnym
lokalnym c.o. należy zdemontować.

Elewacja frontowa budynku (północna), z duża ilością elementów zdobniczych musi
być poddana renowacji wykonanej przez specjalistyczną firmę na podstawie
projektu budowlano-konserwatorskiego. W ramach remontu elewacji należy
wykonać nowe gzymsy, obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe. Elewacje od
podwórza, z mniejszą ilością elementów zdobniczych również wymagają remontu.
Wszystkie tynki należy skuć, instalacje ułożyć pod nowymi tynkami. Zaleca się
ocieplenie ściany szczytowej wschodniej i ścian zewnętrznych od strony podwórza.

Zaleca się ujednolicenie wyglądu wystaw sklepowych. Wskazane byłoby w całości
lub w części odtworzenie oryginalnych drewnianych wystaw sklepowych wg.
zachowanego wzoru.
Budynek C
6.3
Na podstawie przeprowadzonych oględzin i analiz, zaleca się rozebranie budynku C.
Stosunkowo wąski trakt (4,50 na parterze, 5,0m na II piętrze), specyficzny układ otworów
okiennych, mała powierzchnia użytkowa ( na jednym piętrze ok. 90 m2) uniemożliwiają
funkcjonalne zagospodarowanie wnętrz. Budynek nie jest wpisany do rejestru zabytków .
co świadczy o jego małej wartości historycznej i architektonicznej. Wyburzenie go
poprawiłoby przestrzenne zagospodarowanie działki. Działka jest bardzo wąska i
zabudowana wzdłuż wszystkich granic co powoduje, że pomiędzy budynkiem frontowym
Narutowicza 1 a oficyną jest ok. 4,20 m w najwęższym miejscu, a 5,20m w najszerszym.
Po wyburzeniu budynku C i parterowych komórek szerokość podwórka wzrosłaby do 1011m.
Jeżeli jednak zapadnie decyzja o zachowaniu budynku niezbędne będzie wykonanie
następujących prac remontowych:

Wymiana lub wzmocnienie elementów więźby dachowej oraz pokrycia wraz z
deskowaniem.

Wymiana zniszczonych belek w stropie nad II piętrem i uszkodzonych belek stropu
nad I piętrem. Wykonanie nowych podłóg i podsufitki na II piętrze.
27

Wymiana zniszczonych tynków wewnętrznych na II piętrze.

Wzmocnienie prętami stalowymi pęknięcia w ścianie szczytowej, zamurowanie
zbędnego otworu drzwiowego w ścianie.

Ocieplenie stropodachu i ścian budynku.

Naprawienie gzymsu w poziomie dachu, wykonanie nowe tynków na elewacji.

Wykonanie nowych instalacji elektrycznej, wod.-kan. i centralnego ogrzewania.

Wykonanie nowych tynków na ścianach i stropach w piwnicy.
Klatka schodowa „A” wspólna z budynkiem frontowym Piotrkowska 54 będzie objęta
projektem rewitalizacji.
opracowali:
dr inż. Sędzimierz Furmańczyk
mgr inż. Halina Furmańczyk
28