Lipnik - Burkat

Transkrypt

Lipnik - Burkat

32-400 Myślenice, Rynek 28
Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 13/2015
wycena prawa własności nieruchomości gruntowej,
objętej KW nr KR2Y/00019939/5 Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych
Sądu Rejonowego w Myślenicach, z siedzibą w Dobczycach, położonej w
Lipniku, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki, składającej się z
niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 191/1 o powierzchni 3,88 ha
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina
Łącka, sygn. akt Kmp 42/12
autor opracowania:
Myślenice, styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 191/1, KR2Y/00019939/5 – Lipnik, gm. Wiśniowa
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 2/18
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rep. nr 13/2015
Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 191/1, obręb Lipnik, gmina
Wiśniowa, powiat Myślenice, księga wieczysta numer KR2Y/00019939/5
Zamiejscowy Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach,
z siedzibą w Dobczycach
Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa, niezabudowana
Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 191/1 o powierzchni 3,88 ha;
w planie miejscowym w przeważającej części tereny rolne – R1 oraz
częściowo tereny leśne – ZL1
Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
Właściciel: Marcin Burkat syn Jana i Janiny
Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej
Data określenia wartości rynkowej: 21 stycznia 2015 r.
Wartość rynkowa nieruchomości (WR):
85 000 zł
słownie złotych: osiemdziesiąt pięć tysięcy
Opracował:
Data sporządzenia operatu: 21 stycznia 2015 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice styczeń 2015 r.
strona 3/18
Spis treści
I. Część ogólna ......................................................................................... 4
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 4
2. Stan prawny ..................................................................................... 4
3. Zleceniodawca ................................................................................ 5
4. Cel wyceny ...................................................................................... 5
5. Daty wyceny .................................................................................... 5
6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 5
7. Źródła informacji .............................................................................. 6
8. Metodyka wyceny ............................................................................ 6
II. Opis nieruchomości ............................................................................ 8
1. Lokalizacja ...................................................................................... 8
2. Przeznaczenie w planie miejscowym .............................................. 8
3. Działka gruntu .................................................................................. 11
III. Wycena wartości nieruchomości ...................................................... 11
1. Analiza rynku ................................................................................... 11
2. Arkusz wyceny nieruchomości ……….…………………................... 15
IV. Wynik końcowy .................................................................................. 17
V. Klauzule i zastrzeżenia ........................................................................ 18
VI. Załączniki ............................................................................................. 18
strona 4/18
I. CZĘŚĆ OGÓLNA.
I.1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości
Lipnik, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Nieruchomość
objęta jest księgą wieczystą nr KR2Y/00019939/5 prowadzoną przez Zamiejscowy
Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, z siedzibą w Dobczycach,
składa się niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 191/1.
Zgodnie z zakresem zlecenia wyceną objęto prawo własności nieruchomości w granicach
działki ewidencyjnej nr 191/1.
I.2. Stan prawny.
Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą
nr KR1Y/00019939/5 dla nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości Lipnik,
gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się z działki
ewidencyjnej numer 191 o powierzchni 3,8300 ha.
Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Marcin
Burkat syn Jana i Janiny, na podstawie umowy darowizny z dnia 19.04.1994 r.,
Rep. A 1723/94.
Dział I Sp. i IV - wolne od wpisów.
Dział III zawiera następujące wpisy:
•
Służebność przechodu, przejazdu i przegonu bydła przez pgr. 1029/2, 1026/2 na
rzecz pgr. 1023/1, 1022, 1024/1, 1025, 1026/1, 1029/3.
•
Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości dłużnika Marcina Burkat na
rzecz wierzycieli: Jacka Burkat, Janiny Burkat, Wiktorii Burkat reprezentowanych
przez przedstawiciela ustawowego Katarzynę Burkat.
strona 5/18
Zgodnie z opinią geodezyjną z dnia 3 grudnia 2014 r., sporządzoną przez geodetę
uprawnionego, biegłego sądowego mgr inż. Kazimierza Cyrek, działka nr 191 zmieniła
konfigurację, powierzchnię i oznaczenie na działkę nr 191/1.
Parcele gruntowe pgr. 1029/2 i 1026/2, po których przebiega służebność gruntowa,
wchodzą m. in. w skład działki ewidencyjnej nr 191/1. Parcele gruntowe 1023/1, 1022,
1024/1, 1025, 1026/1, 1029/3, na rzecz których ustanowiono służebność drogi, wchodzą
m. in. w skład działki ewidencyjnej nr 474. Zgodnie z w/w opinią, służebność wykonywana
jest wzdłuż południowej granicy pgr 1029/2. Jej przebieg zaznaczono na załączonej do
operatu szacunkowego mapie.
I.3. Zleceniodawca.
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie
Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, 32-400 Myślenice, ul. Piłsudskiego 9,
postanowienie z dnia 22 lipca 2014 r.
I.4. Cel wyceny.
Opis i oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość
rynkowa (WR) nieruchomości.
I.5 Daty wyceny.
Data sporządzenia wyceny: 21 stycznia 2015 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 21 stycznia 2015 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 26 sierpnia 2014 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości: 26 sierpnia 2014 r.
I.6. Podstawa formalno - prawna.
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z dnia
23 kwietnia 2014 r. poz. 518 wraz z późniejszymi zmianami),
strona 6/18
2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z
późniejszymi zmianami),
3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43
poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z
późniejszymi zmianami),
5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w
sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52),
6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
I.7. Źródła informacji.
1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości Lipnik.
2. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości.
3. Dane ewidencji gruntów, gmina Wiśniowa, obręb Lipnik.
4. Oględziny nieruchomości.
5. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości
w Krakowie.
I.8. Metodyka wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy
zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki
zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości
podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych
cechach tych nieruchomości.
strona 7/18
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku
lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych,
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),
- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
 Cmin Cmax 
,


 Cśr Cśr 
- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W X = C ŚR ∗ ∑ ui
i =1
gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na
wartość nieruchomości,
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
nieruchomości.
Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość działki gruntu
oraz wartość służebności drogi.
Wartość służebności gruntowej określana jest w relacji do wartości rynkowej jednostki
powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej tą służebnością, z uwzględnieniem innych
elementów mających wpływ na wartość wycenianego prawa. Określenie tej wartości
następuje według poniższego wzoru:
Ws = C x K x P
w którym:
Ws - wartość prawa służebności drogowej
C – wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej
K – współczynnik uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego
prawa (np. czy z pasa służebności korzysta tylko właściciel nieruchomości władnącej, czy
również właściciel nieruchomości obciążonej oraz inne osoby; jaka jest częstotliwość
strona 8/18
przejazdu i przechodu, rodzaj pojazdów korzystających z drogi, uciążliwości związane z
ustanowieniem służebności)
P – powierzchnia nieruchomości obciążonej zajęta pod służebność.
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
II.1. Lokalizacja.
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Lipnik, gmina Wiśniowa,
powiat myślenicki, województwo małopolskie.
Nieruchomość położona jest w północno-zachodniej części Gminy Wiśniowa, w odległości
ok. 1,1 km od centrum miejscowości, ok. 3,5 km od centrum gminy i ok. 16 km od
Myślenic.
Działka o słabej dostępności komunikacyjnej – brak prawnego dostępu do drogi
publicznej, dojazd po działkach prywatnych utwardzoną drogą gruntową, z utrudnionym
przejazdem. Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowią w większości tereny rolne,
poza tym, w części północnej tereny leśne, natomiast w części południowej zabudowa
zagrodowa. Od strony północno – zachodniej oraz południowo – wschodniej działka
dochodzi do cieku wodnego. Ciek wodny przecina także centralną część przedmiotowej
działki gruntu.
II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi
Lipnik uchwalonym Uchwałą Nr XIV/87/08 Rady Gminy Wiśniowa z dnia 16 czerwiec
2008 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego Nr 508 z dnia
31 lipiec 2008 r.) działka ewidencyjna nr 191/1 znajduje się w przeważającej części w
terenie oznaczonym symbolem R1 tj. terenie rolnym oraz w mniejszym stopniu w terenie
ZL1 tj. terenie leśnym.
R1 - tereny rolne.
1) przeznaczenie podstawowe:
a) grunty orne,
strona 9/18
b) łąki i trwałe użytki zielone,
c) sady i ogrody;
2) przeznaczenie dopuszczalne:
a) obiekty małej architektury oraz urządzenia terenowe służące turystyce i rekreacji,
b) obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej,
c) drogi wewnętrzne, ciągi piesze, pieszo – jezdne, ścieżki rowerowe,
d) zieleń urządzona i zadrzewienia,
e) wody powierzchniowe i urządzenia wodne.
W granicach terenów R1 utrzymuje się istniejącą zabudowę mieszkalną i gospodarczą, z
możliwością jej rozbudowy i przebudowy w obrębie działki siedliskowej, z zachowaniem
warunków określonych w ust. 7 i 8.
W granicach terenów R1 obowiązuje zakaz budowy obiektów służących hodowli
bezściółkowej.
W granicach terenów R1 obowiązuje zakaz lokalizacji nowej zabudowy mieszkaniowej,
usługowej, produkcyjnej i gospodarczej.
Ustala się następujące zasady zagospodarowania terenów R1:
1) utrzymuje się istniejące obiekty budowlane i dopuszcza się ich rozbudowę i
przebudowę, z zachowaniem warunków określonych w ust. 8,
2) warunkiem realizacji nowej zabudowy oraz rozbudowy i przebudowy istniejących
obiektów budowlanych jest uzyskanie dostępu do drogi publicznej.
Ustala się następujące zasady kształtowania zabudowy w przypadku budowy, przebudowy
i rozbudowy zabudowy, o której mowa w ust. 2, 3:
1) budynki mogą być realizowane jako jedno lub wielofunkcyjne,
2) wysokość budynków mieszkalnych i gospodarczych nie może być większa niż 11,5 m,
3) dachy nowych oraz nadbudowywanych i przebudowywanych budynków mieszkalnych i
gospodarczych należy wznosić jako dwuspadowe, o jednakowym kącie na-chylenia połaci
350-500, z dopuszczeniem dachów wielospadowych; w przypadkach uzasadnionych
utrzymaniem ładu przestrzennego na danym terenie dopuszcza się stosowanie innych
rozwiązań, które muszą nawiązywać do parametrów dachów budynków o tym samym lub
zbliżonym sposobie użytkowania, zlokalizowanych na sąsiednich działkach,
4) w przypadku dobudowy budynku do budynku istniejącego dopuszcza się stosowanie
dachów pulpitowych o spadku mniejszym od spadku dachu głównego,
strona 10/18
5) zakazuje się stosowania nad jedną bryłą budynku połaci dachowych przesuniętych
wzajemnie w płaszczyźnie pionowej lub poziomej,
6) w przypadku nadbudowywanych i przebudowywanych budynków mieszkalnych i
gospodarczych dopuszcza się kontynuację istniejącej formy dachu,
7) kolorystyka dachów powinna być utrzymana w kolorze czerwonobrązowym, czerwonoceglastym, brązowym, ciemnozielonym, szarym, grafitowym lub czarnym; wykończenie
elewacji w kolorach stonowanych,
8) poddasza mogą być doświetlone oknami połaciowymi lub za pomocą lukarn nakrytych
daszkami dwuspadowymi,
ZL1 - tereny leśne w obszarach nie objętych formami ochrony przyrody zgodnie z
przepisami o ochronie przyrody:
1) przeznaczenie podstawowe:
a) lasy;
2) przeznaczenie dopuszczalne:
a) zalesienia stanowiące uzupełnienie drzewostanu w terenach leśnych,
b) obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej,
c) drogi wewnętrzne, ciągi piesze, ścieżki rowerowe,
d) wody powierzchniowe i urządzenia wodne.
W granicach terenów ZL1 obowiązuje zakaz lokalizowania zabudowy, za wyjątkiem
obiektów małej architektury służących turystyce i rekreacji oraz urządzeń służących
obsłudze gospodarki leśnej i wodnej.
Ustala się następujące zasady zagospodarowania terenów ZL1:
a) zachowanie pokrywy leśnej,
b) zagospodarowanie zgodne z zasadami określonymi w planach urządzania lasów,
z uwzględnieniem funkcji ochronnych lasów.
Ustala się następujące zasady kształtowania zabudowy w terenach ZL1:
a) dopuszcza się indywidualną formę architektoniczną obiektów i urządzeń
związanych z obsługą gospodarki leśnej i wodnej,
b) dopuszcza się indywidualną formę architektoniczną urządzeń służących turystyce
i rekreacji.
Zgodnie z rysunkiem planu
przez teren działki przebiega strefa techniczna wzdłuż
istniejącej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia 110 kV oraz strefa techniczna
wzdłuż istniejących i projektowanych linii elektroenergetycznych średniego napięcia 15 kV.
strona 11/18
II.3. Działka gruntu
Działka nr 191/1 o powierzchni 3,88 ha wg rejestru gruntów stanowi w przeważającej
części grunty orne IV i V klasy (RIVb - 0,84 ha, RV - 1,60 ha), a oprócz tego łąki trwałe IV i
V klasy (ŁIV – 0,15 ha, ŁV- 0,47 ha), częściowo zadrzewione i zakrzewione pastwiska
trwałe IV i V klasy (PsIV – 0,15 ha, PsV- 0,05 ha, Lz-PsV - 0,04 ha), pozostałą część
stanowi las klasy IV (LsIV – 0,31 ha), grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi
(Wp – 0,04 ha) oraz tereny użytkowane jako drogi (dr-RV – 0,16 ha, dr–ŁIV – 0,04 ha, drPsIV – 0,03 ha).
Działka ma kształt nieregularny, wydłużonym, teren nachylony w kierunku wschodnim.
Stan zagospodarowania działki słaby – wschodnia części działki jest zadrzewiona,
pozostała część - zachwaszczona. W części zadrzewionej występuje około 50-letni
drzewostan leśny – głównie sosna, jodła, buk.
Przez przedmiotową nieruchomość, w części północnej oraz centralnej, przebiegają
napowietrzne linie energetyczne średniego napięcia.
Nieruchomość obciążona jest służebnością przechodu, przejazdu i przegonu bydła przez
pgr. 1029/2, 1026/2 na rzecz pgr. 1023/1, 1022, 1024/1, 1025, 1026/1, 1029/3. Z opinii
geodezyjnej opisanej w punkcie II.1. i załączonej do niniejszego operatu szacunkowego
wynika, iż w dokumentacji geodezyjnej brak jest opisu sposobu i szerokości wykonywania
służebności, natomiast zgodnie z danymi z ortofotomapy, wynika, iż służebność
wykonywana jest wzdłuż południowej granicy pgr 1029/2. Jej przebieg zaznaczono na
załączonej do operatu szacunkowego mapie. Z rysunku wynika, iż szlak służebny ma
szerokość około 4 - 5 m (średnio około 4,5 m), długość około 65 m, stąd łączna
powierzchnia gruntu obciążonego służebnością drogi wynosi 292,5 m².
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
III.1. Analiza rynku.
Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono i zbadano:
∗ rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne,
o powierzchni od 1 do 5 ha
strona 12/18
∗ obszar powiatu myślenickiego – okres analizy styczeń 2012 – styczeń 2014 r. oraz
powiatów sąsiednich – wielickiego oraz wadowickiego z lat 2014 – 2015, z uwagi na
niewielką
liczbę
transakcji
nieruchomościami
podobnymi
na
obszarze
powiatu
myślenickiego
Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują,
że Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony
potencjalnych nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym
położona jest na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w
skład pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi
w skład krain górskich – Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i
Beskidu Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy
regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty
wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą
zabudowę.
Miejscowość Lipnik to wieś w gminie Wiśniowa, w dolinie potoku o tej samej nazwie,
rozłożona pod wschodnimi stokami Kamiennika. Lipnik zamieszkuje około 1600
mieszkańców. Gmina Wiśniowa położona jest na Pogórzu Wielickim, oddalona od
Krakowa o 40 km. Główny szlak komunikacyjny to droga biegnąca z Krakowa przez
Wieliczkę, Dobczyce, Wiśniową i dalej w kierunku południowym do Mszany Dolnej. Od
zachodu prowadzi droga do Myślenic. Gmina graniczy terytorialnie z gminą Pcim,
Myślenice, Dobczyce, Raciechowice, Jodłownik, Dobra i Mszana Dolna.
Gmina Wiśniowa zajmuje obszar 67,3 km² , w jej skład wchodzi siedem wsi - Wiśniowa,
Wierzbanowa,
Poznachowice
Dolne,
Węglówka,
Glichów,
Lipnik
i
Kobielnik
-
zamieszkałych przez 6,5 tys. mieszkańców. W ewidencji działalności gospodarczej
prowadzonej
przez
Urząd
Gminy
zarejestrowanych
jest
około
160
podmiotów
gospodarczych. Gmina Wiśniowa dysponuje powierzchnią 5672 ha użytków rolnych, z
czego 4720 ha stanowią grunty orne.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (powiat myślenicki oraz powiaty
sąsiednie – wielicki i wadowicki), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące
przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć
znaczny wpływ na cenę), funkcję użytkową i sposób wykorzystania (nieruchomości
strona 13/18
niezabudowane, przeznaczone na cele rolne) oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Pojęcie nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne
cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub
identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe
do
skorygowania
w
procesie
szacowania,
poprzez
zastosowanie
odpowiednich
współczynników korygujących i poprawek.
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej
w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli.
Powiat
Gmina
Data
transakcji
Obręb
Nr repertorium
21/2014
1 sie 14
1929/2014
19890 ROLNE, zieleń, komunikacja
50 000
2,51
31 lip 14
4004/14
2798/2014
30100
14000
ROLNE, komunikacja
80 000
30 000
2,66
2,14
1577/14
14337
ROLNE, zieleń
40 000
2,79
16 cze 14
2440/14
10000
ROLNE, zieleń
17 000
1,70
10 cze 14
1651/2014
10324
ROLNE, komunikacja
9 maj 14
812/14
7479/14
50 000
33 000
22 950
25 000
62 280
20 000
29 200
30 000
33 800
50 000
42 400
24 400
30 000
50 000
60 000
4,84
3,00
2,25
2,17
2,15
1,82
2,00
2,72
2,00
2,90
2,00
2,00
2,46
2,78
4,03
15 paź 14
4062/2014
Bachowice
22 sie 14
4604/2014
Wadowicki
Lanckorona
14 sie 14
Stanisław Dolny
Myślenicki
Lanckorona
Kalwaria
Zebrzydowska
Dobczyce
Kędzierzynka
Wadowicki
Brzeźnica
Tłuczań
23 lip 14
Wadowicki
Wadowice
Stanisław Górny
23 cze 14
Niepołomice
Wadowicki
Brzeźnica
Wielicki
Gdów
Wiatowice
Cena
jednostkowa
1,87
1,76
3,11
Nowe Dwory
Spytkowice
Wielicki
Cena
transakcyjna
20 000
20 000
36 850
Brzeźnica
Wadowicki
Wola
Zabierzowska
Nowe Dwory
Przeznaczenie
rolne
11372
las, ROLNE, zieleń
11845
Wadowicki
Wadowicki
Pow.
Wielicki
Gdów
Wiatowice
15 kwi 14
Myślenicki
Wiśniowa
Wiśniowa
27 mar 14
1121/14
Wadowicki
Brzeźnica
Marcyporęba
18 mar 14
5276/2014
Wielicki
Gdów
Pierzchów
5 mar 14
1029/14
Wielicki
Gdów
Szczytniki
3 mar 14
954/14
Wadowicki
Brzeźnica
Tłuczań
12 lut 14
915/2014
Wielicki
Gdów
Szczytniki
7 lut 14
542/14
Wielicki
Gdów
Książnice
28 sty 14
443/14
Wadowicki
Spytkowice
Spytkowice
28 sty 14
1668/2014
Myślenicki
Tokarnia
Tokarnia
23 gru 13
6807/13
Myślenicki
Tokarnia
Skomielna Czarna
11 paź 13
3093/13
Myślenicki
Myślenice
Jawornik
29 kwi 13
1757/2013
Myślenicki
Siepraw
Siepraw
28 lut 13
1530/13
pow. min.:
pow. max.:
las, rolne
ROLNE, zieleń
11000
rolne
10200
rolne
11500
rolne
11000
rolne
14600
rolne
16900
rolne
17250
ROLNE, zieleń
21167
las, ZIELEŃ
12200
zieleń
12200
las, ROLNE, zieleń
18000
las, ROLNE
14900
10000
30100
cena śr.:
cena min.:
cena max.:
Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny.
Nieruchomość o cenie minimalnej
Lokalizacja: Wola Zabierzowska, gmina Niepołomice, powiat wielicki
Data transakcji: czerwiec 2014 r.
Repertorium A nr: 2440/2014
2
Powierzchnia działki: 10000 m
Cena transakcyjna: 17 000 zł
Przeznaczenie w planie miejscowym: tereny rolnicze i zieleni nieurządzonej,
tereny wód powierzchniowych śródlądowych. Kształt nieregularny, ale korzystny
do zagospodarowania. Teren jest płaski. Nieruchomość przecina napowietrzna
linia energetyczna. Działka z trzech stron ograniczona rowami. Dojazd
nieurządzoną służebnością drogi, kilkadziesiąt metrów od drogi utwardzonej.
Otoczenie - tereny użytkowane rolniczo, zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa.
Użytki: RIIIb - 0,31 ha, RIVa - 0,61 ha, W - 0,08 ha.
2,51
1,70
4,84
strona 14/18
Nieruchomość o cenie maksymalnej
Lokalizacja: Nowe Dwory, gmina Brzeźnica, powiat wadowicki
Data transakcji: czerwiec 2014 r.
Repertorium A nr: 1651/2014
Powierzchnia działki: 10324 m²
Cena transakcyjna: 50 000 zł
Przeznaczenie w planie miejscowym: 4.16R - tereny rolnicze; 4.24KDGI - tereny
dróg publicznych. Działka ma kształt zbliżony do równoległoboku o szerokości
około 47 - 62 m, długości około 190 m. Teren jest płaski. Otoczenie - grunty
użytkowane rolniczo, zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa. Od strony północno
- zachodniej nieruchomość dochodzi do cieku wodnego. Dojazd drogą gruntową.
Przez nieruchomość przechodzi linia energetyczna wysokiego napięcia. Użytek:
RIVa.
Wybór cech rynkowych mających wpływ na ceny na rynku lokalnym podaje poniższa
tabela.
Cechy rynkowe
Waga
cechy
Wartość cechy
2 - dobra (korzystne sąsiedztwo, bliskość miast, głównych
Lokalizacja – położenie,
otoczenie
szlaków komunikacyjnych)
25 %
1 – przeciętna
0 – słaba (niekorzystne sąsiedztwo, z dala od głównych
szlaków komunikacyjnych)
2 – bardzo dobre (rolne, z ewentualną możliwością
Przeznaczenie – funkcja w
planie miejscowym
10 %
częściowej zabudowy, po spełnieniu określonych
warunków)
1 – dobre (w całości lub w przeważającej części tereny rolne,
w części zieleń, bez możliwości zabudowy)
0 – słabe (w przeważającej części zieleń, w niewielkiej części
tereny rolne, bez możliwości zabudowy)
2 – korzystna (kształt regularny, prostokątny, teren płaski lub
o nieznacznych deniwelacjach)
Konfiguracja – kształt działki
i topografia terenu
15 %
1 – przeciętna (kształt nieregularny, teren lekko nachylony)
0 – niekorzystna (kształt niekorzystny, działka wąska lub
nieforemna, teren mocno nachylony, o znacznych
deniwelacjach)
2 – dobry (dojazd drogą publiczną, asfaltową)
1 – przeciętny (dojazd drogą publiczną lub wewnętrzną,
Dojazd – stan prawny i jakość
drogi dojazdowej
15 %
utwardzoną)
0 – słaby (brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp
drogą wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku
nieurządzoną)
Jakość bonitacyjna – klasa,
struktura użytków, stan
2 – dobre (grunt orny wysokiej jakości, o dobrej kulturze
15 %
zagospodarowania
Powierzchnia nieruchomości
10 %
rolnej)
1 – przeciętne (grunty przeciętnej jakości)
0 – słabe (grunty słabszej jakości, złej kulturze rolnej)
1 – duża (do 2 ha )
0 – bardzo duża (powyżej 2 ha)
strona 15/18
2 – korzystne (brak ograniczeń w użytkowaniu, wysoka
ocena innych cech, nie uwzględnionych wyżej)
Inne – w tym ograniczenia
1 – przeciętne (brak ograniczeń w użytkowaniu lub niewielkie
w możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
10 %
SUMA
ograniczenia, przeciętna ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej)
0 – niekorzystne (istotne ograniczenia w użytkowaniu, niska
ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej)
100%
III.2. Arkusz wyceny nieruchomości.
Na
podstawie
zebranych
informacji,
dokonano
określenia
wartości
rynkowej
przedmiotowej nieruchomości, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się
w podejściu porównawczym. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest
proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób
proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy
ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością
średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników korygujących:
cena minimalna
1,70
cena maksymalna
4,84
u min
cena średnia
2,51
u max
Atrybuty
Wagi
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
0,6781
1,9319
Zakres zmienności
skal atrybutów
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Lokalizacja
0,25
0,1695
0,4830
0
2
1
0,2500
Przeznaczenie
0,10
0,0678
0,1932
0
2
1
0,1000
Konfiguracja
0,15
0,1017
0,2898
0
2
1
0,1500
Dojazd
0,15
0,1017
0,2898
0
2
0
0,1017
Jakość bonitacyjna
0,15
0,1017
0,2898
0
2
0
0,1017
Powierzchnia
0,10
0,0678
0,1932
0
2
0
0,0678
Inne
0,10
0,0678
0,1932
0
2
1
0,1000
1,00
0,6781
1,9319
0,8712
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
Vj =
2,51
V = 38800
*
0,8712
=
2,19
*
2,19
=
84 972
≈ 85 000 zł
strona 16/18
Wartość służebności gruntowej, po przedmiotowej nieruchomości wyliczono według wzoru
opisanego w pkt. I.8.:
Ws= P x C x K
Współczynnik K, uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego
prawa przyjęto w wysokości 0,5 ze względu na to, iż z gruntu objętego służebnością
korzystać
będzie
zarówno
właściciel
nieruchomości
władnącej,
jak
i
właściciel
nieruchomości obciążonej.
Wartość służebności gruntowej po działce nr 191/1 (4,5 m * 65 m = 292,5 m²) wynosi:
Ws= 292,5 m² x 2,19 zł/m² x 0,5 = 320 zł
strona 17/18
IV. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkowa (WR) przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą numer
KR2Y/00019939/5 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg
Wieczystych z siedzibą w Dobczycach, którą stanowi niezabudowana działka ewidencyjna
nr 191/1, położona w miejscowości Lipnik, gmina Wiśniowa, wynosi w zaokrągleniu do
pełnych tysięcy złotych:
85 000 zł
słownie złotych: osiemdziesiąt pięć tysięcy
w tym:
•
Wartość gruntu bez prawa służebności:
84 680 zł
•
Wartość służebności drogi po dz. nr 191/1:
320 zł
Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się
w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości
o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych
w toku badania rynku lokalnego
Myślenice, 21 stycznia 2015 r.
strona 18/18
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor
nie
ponosi
odpowiedzialności
za
wady ukryte nieruchomości będącej
przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość
nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji
kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego
urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Protokół badania księgi wieczystej
2. Informacja z rejestru gruntów
3. Kopia mapy zasadniczej
4. Przeznaczenie nieruchomości – załącznik graficzny
5. Opinia geodezyjna
6. Dokumentacja fotograficzna
7. Postanowienie o powołaniu biegłego

Lipnik - Burkat

Transkrypt

Podobne dokumenty

OGŁOSZENIE O WYBORZE OFERTY Instytut Metalurgii i Inżynierii

Wystąpienie do Ministra Zdrowia

Biuro Podrozy "Go-Travel" Dawid Sosnicki, Myslenice, Reja 7 a

O Firmie - Dachy - okna dachowe, pokrycia dachowe, dachówka

HERB W polu błękitnym święty Marcin na koniu srebrnym, w zbroi

Plan imprez na miesiąc kwiecień 2013

Muzyka przestrzenna Mariusza Żółkiewki

Propozycje Ośrodka Kultury na wakacje 2015

pisanka wielkanocna 2011

wyceny nieruchomosci - Kompleksowe usługi projektowe InPro