Rynek magazynowy na ścieżce dalszego rozwoju

RAPORT – RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH W 3 KW. 2015 R.
POPYT BRUTTO
POPYT NETTO
NOWA PODAŻ
W BUDOWIE
PUSTOSTAN
544 000 mkw.
272 000 mkw.
380 000 mkw.
600 000 mkw.
5,3%
CZYNSZE
D a n e w p o rów n a n i u do p o p r ze d ni e go k war t ał u
RYNEK MAGAZYNOWY W POLSCE NA ŚCIEŻCE DALSZEGO ROZWOJU
– STABILNY WZROST POPYTU I NOWE J PODAŻY
Wynik i p o stronie p opytu i p o daż y na r ynku p owier zchni magaz ynow ych p ok azują, że 2015 może
być kolejnym rekordow ym rok iem. Popyt pr zek ro cz ył 540 000 mk w., z czego 50% stanowiły nowe
umow y najmu i ekspansje. Od lip c a do wr ześnia br. p o daż wzrosła o 380 000 mk w., z czego najwięcej w regionie Wro cławia i G órnego Śląsk a. W budowie jest kolejne 600 000 mk w., w t ym p onad
150 000 mk w. w regionie Warszaw y. W trakcie nego cjacji znajduje się k ilk a duż ych projektów, któ re p owinny zamk nąć się w ostatnim k war tale, któr y z reguły jest najlepsz ym ok resem p o d wzglę dem p opytu w ciągu roku.
POPYT
Popyt w 3 kw. osiągnął poziom 540 000 mkw.
z czego najwięcej w okolicach Warszawy: ponad
180 000 mkw. i na Górnym Śląsku: 100 000 mkw.
W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego
roku wynik ten jest o 13% wyższy. Najwięcej nowych umów najmu wraz z rozszerzeniami zostało
podpisanych w okolicach Warszawy: 98 000 mkw.
W strukturze popytu nie nastąpiły znaczące zmiany;
nadal dominują firmy logistyczne (30%), następnie
sieci handlowe (20%) i lekka produkcja (13%).
P O PY T W R E G I O N AC H W M K W.
2 0 0 0 00
1 0 0 0 00
PODAŻ
W 3 kw. br. deweloperzy oddali do użytku 390 000
mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej; jest
to o 20% mniej w porównaniu do analogicznego
okresu roku ubiegłego, ale należy zaznaczyć, że
we wrześniu 2014 r. ponad połowę nowej podaży
stanowiły dwa projekty dla firmy Amazon. Aktualnie
rozkład nowej podaży jest bardziej proporcjonalny. Najwięcej nowych powierzchni magazynowych
zostało ukończonych we Wrocławiu (109 000 mkw)
w ramach czterech inwestycji i na Górnym Śląsku
(61 000 mkw.) w ramach 2 projektów. Blisko 80 000
mkw. to podaż na mniejszych rynkach, takich jak
Rzeszów, Lublin i Szczecin.
aw
a
M
ia
st
o
ów
o
ak
Kr
ia
m
W
ar
sz
Tr
ój
os
dg
By
ń/
st
zc
z
ia
in
ec
dn
ru
To
ls
ka
W
sc
ho
cz
aw
Sz
Po
ań
cł
ro
W
k
ąs
zn
Po
Śl
y
Gó
rn
ko
O
a
aw
ar
W
Po
ls
sz
ka
Ce
nt
ra
lic
ln
e
a
0
Wśród największych nowych kontraktów możemy
wymienić projekty BTS Sonoco w ramach Panattoni
Park Stryków II (26 600 mkw.), BTS Bombardier we
Wrocławiu (19 400 mkw.), który również realizowany
jest przez Panattoni, czy ekspansję Euro–net w Prologis Park Janki o blisko 15 000 mkw.
Źród ło: AX I IMMO, III k w. 2 0 1 5
Aktywność deweloperska pozostaje wysoka. Aktualnie w budowie jest ponad 600 000 mkw., z czego
42% to inwestycje spekulacyjne lub częściowo
A xi I mmo G ro u p Sp. z o. o. | C z a c k i e g o 7 /9 | 0 0 – 0 4 3 Wa r s z awa
t : + 48 1 1 1 0 0 0 1 | e – ma i l : o f f i ce @ a x i i mmo. co m | w w w. a x i i m m o. co m
CZYNSZE
spekulacyjne. Najwięcej nowych projektów jest
realizowana w okolicach Warszawy: 155 000 mkw.,
następnie na Górnym Śląsku: 98 000 mkw. Warto też
zaznaczyć obecność deweloperów na mniejszych
rynkach, gdzie realizują inwestycje częściowo spekulacyjne. Nowe projekty są uruchamiane w Szczecinie, Bydgoszczy czy Lublinie.
Pomimo niskiego poziomu pustostanów obserwujemy tendencję spadku czynszów efektywnych przy
nowych, uruchamianych inwestycjach na Górnym
Śląsku, w regionie Poznania i Warszawy. Ponadto
coraz bardziej pogłębia się różnica pomiędzy oferowanymi stawkami czynszów bazowych i efektywnych. Stabilne stawki utrzymują się w istniejących
projektach.
Wśród największych inwestycji oddanych w tym
kwartale możemy wymienić: II etap Panattoni Park
Wrocław III (50 700 mkw.), BTS dla GE w Bielsko–Białej (45 000 mkw.) czy Goodman Wrocław IV Logistics
Centre (39 500 mkw.).
S TAW K I C Z Y N S ZÓ W W R E G I O N AC H
W I I I K W. 2 01 5 R . ( E U R / M K W. )
POZIOM PUSTOSTANÓW
Na koniec III kw. 2015 r. współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 5,3%. Jest to wzrost o 0,3%
względem II kw. br. We wszystkich regionach dostępność powierzchni jest poniżej 10%. Podobnie jak w II
kw. najwięcej wolnych modułów pozostaje w Warszawie (9,8%) oraz okolicach (8,5%), następnie we
Wrocławiu (7,2%) w wyniku oddania do użytku blisko
30 000 mkw. bez zabezpieczonych umów najmu.
P O W I E R ZC H N I A I S T N I E J ĄC A
I W S K A Ź N I K P U S TO S TA N Ó W
2 5 0 0 0 00
12%
REGION
C Z YN S Z
B A ZO W Y
C Z YN S Z
E F E K T Y W NY
Warszawa M iasto
4,00 – 5,50
3,40 – 4,80
Warszawa Okolice
2,50 – 3,60
1,90 – 3,00
Górny Śląsk
2,80 – 3,50
2,00 – 2,90
Polsk a Centralna
2,20 – 3,60
2,00 – 2,90
Poz n a ń
2,80 – 3,50
2,00 – 2,90
Wrocław
2,90 – 3,60
2,20 – 3,00
Trójmiasto
2,50 – 3,40
2,30 – 3,00
Szczecin
3,00 – 3,90
2,40 – 3,50
Kraków
3,60 – 4,90
2,90 – 3,50
Toruń/Bydgoszcz
2,80 – 3,30
2,20 – 2,80
Polska Wschodnia
3,10 – 3,90
2,70 – 2,90
Ź ró dł o : AX I IMMO, I I I k w. 2 0 1 5
10%
2 0 0 0 0 00
8%
1 5 0 0 0 00
6%
1 0 0 0 0 00
4%
z
zc
ia
os
dn
By
ń/
ru
To
Po
W
Powier zc hnia
od d ana w III k w.
w mk w.
dg
ho
W
ka
ls
sz
ar
ls
Po
Pow i er zch n i a
i stn i ej ą ca w mk w.
sc
Sz
cz
ec
ów
Kr
ak
st
o
ia
st
ój
m
ia
M
a
aw
Tr
a
W
ro
cł
ln
ań
ka
Ce
nt
ra
zn
Po
e
ąs
Śl
lic
y
ko
rn
O
a
Gó
aw
sz
ar
W
in
0%
o
0
aw
2%
k
5 00 0 00
Poziom
p ustost anów w %
Źród ło: AX I IMMO, III k w. 2 0 1 5
Największe problemy z dostępnością powierzchni
od zaraz występują w Poznaniu i Polsce Centralnej,
gdzie współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi 3%. W I kw. przyszłego roku sytuacja powinna się
poprawić w regionie Poznania; w przypadku Łodzi
niska dostępność może utrzymać się na tym samym
poziomie w perspektywie najbliższych 6–7 miesięcy.
PROGNOZY
Aktualnie na rynku duża liczba projektów jest
w fazie zaawansowanych negocjacji, co pozwala stawiać optymistyczne prognozy na kolejne miesiące.
Siłą napędową po stronie popytu będą ekspansje
i relokacje najemców, związane z potrzebą powiększenia zajmowanej powierzchni magazynowej
i produkcyjnej oraz nowe inwestycje bezpośrednie
firm krajowych i zagranicznych.
Po stronie podaży będziemy obserwować rozwój
nowych lokalizacji wzdłuż kolejnych węzłów autostradowych i dróg ekspresowych, jak ma to miejsce
w Warszawie (Grodzisk Maz.), w Poznaniu (Wysogotowo) czy Wrocławiu (północno–zachodnia część
miasta).
W Y B R A N E T R A N S A KC J E N A J M U W I I I K W. 2 0 1 5 R .
NA JEMCA
N A Z WA PA R K U
RODZA J UMOWY
REGION
POW. W MKW.
Moto Profil
Prologis Park Chorzów
Przedłużenie
Górny Śląsk
33 100
Schenker
Prologis Park Teresin
Przedłużenie
Warszawa
27 300
Sonoco
Panattoni Park Str yków II
Nowa umowa BTS
Polsk a Centralna
26 600
Bombardier
Panattoni BTS
Nowa umowa BTS
Wrocław
19 400
Spedimex
Logicor Łódź I
Przedłużenie
Polsk a Centralna
24 700
Ź ró dł o : AX I IMMO, I I I k w. 2 0 1 5
KO N TA K T
Renat a Osieck a
Pa r tn er Za r zą dza j ą c a
+ 48 22 50 58 440
ren ata .o s iec k a @ a xiim m o.co m
M on ik a R ykowsk a
PR & M ar keti ng D i rec tor
+ 48 22 50 58 445
moni k a.r ykowsk a@axi i mmo.com
B arb ara S z ym ań sk a–Wieczo rek
I nd ustr i al & R esearch Coo rd in ato r
+48 32 357 43 15
b.sz ymansk a–wi eczorek@ax iim m o. co m