operat szacunkowy

Transkrypt

operat szacunkowy

OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI
JAKO PRZEDMIOTU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU
OZNACZONEGO W EWIDENCJI JAKO DZIAŁKI
nr 279/1, 279/2 (KW nr KS1E/00014783/0) – OBRĘB OLSZANICA,
POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI OLSZANICA, GMINA OLSZANICA,
POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE
ORAZ PRAWA WŁASNOŚCI BUDYNKÓW, BUDOWLI I URZĄDZEŃ
USYTUOWANYCH NA TYM GRUNCIE, A STANOWIĄCYCH ODRĘBNY
OD GRUNTU PRZEDMIOT PRAWA WŁASNOŚCI
OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 340/15 KOMORNIKA SĄDOWEGO
PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU – TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA
DŁUŻNIK: TADEUSZ GUZENDA (OLSZANICA 5/1, 38-722 OLSZANICA),
MAŁGORZATA GUZENDA (OLSZANICA 5/1, 38-722 OLSZANICA),
SANOK, dnia 21 stycznia 2016 roku
Sporządził: Maciej Lorenc
tel. 696 46 20 30
ul. Krzywa 5/34, 38-500 Sanok
www.promerit.pl
Nieruchomość gruntowa, działki nr 279/1, 279/2 (KW nr KS1E/00014783/0), obręb Olszanica,
jednostka ewidencyjna Olszanica, powiat leski, województwo podkarpackie
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015 poz. 782 z późniejszymi zmianami)
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami)
Przedmiot wyceny
nieruchomość gruntowa
Cel wyceny
określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków, budowli i urządzeń
usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot
prawa własności, jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych –
opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku,
Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 340/15
prawo własności w udziale 1/1: SKARB PAŃSTWA
Rodzaj praw
użytkownik wieczysty w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej
majątkowej małżeńskiej: TADEUSZ GUZENDA S. ZYGMUNTA I ZOFII ORAZ
MAŁGORZATA GUZENDA C. ZDZISŁAWA I HELENY
Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów
Nr księgi
wieczystej
KS1E/00014783/0
Jedn.
ewidencyjna
Olszanica
Obręb
Olszanica
Arkusz
Numer
działki
Pow. (m2)
13
279/1
65143
13
279/2
5819
Użytki gruntowe, klasa
Oznaczenie
Pow. (m2)
Bi
16130
Tr
49013
B
5819
Nr działki
Przeznaczenie nieruchomości
279/1
MPZP: brak; Studium: ok. 50% - tereny przemysłu, bazy, składy istn./potenc.;
ok. 50% - tereny rolnictwa zintegrowanego i ekologicznego, w tym ok. 5% - korytarze
ekologiczne wzdłuż dolin rzecznych i potoków, ostoja flory i fauny
279/2
MPZP: brak; Studium: tereny rolnictwa zintegrowanego i ekologicznego, w tym
ok. 20% - korytarze ekologiczne wzdłuż dolin rzecznych i potoków, ostoja flory i fauny
Opis
nieruchomości
Działka ewidencyjna nr 279/1 – obręb Olszanica
Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 279/1 z obrębu Olszanica, umiejscowiona
jest bezpośrednio wśród gruntów wykorzystywanych rolniczo oraz lasów. Dalsze
sąsiedztwo tworzą pojedyncze obiekty handlowo – usługowe, magazynowo – produkcyjne
oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Południowo – wschodnią granicę wyznaczaj
tereny kolejowe wraz z linią 108 łącząca stację Stróże ze stacją Krościenko i z przejściem
granicznym w tej miejscowości (zarówno pobliski dworzec kolejowy jak i sama linia
na odcinku Zagórz – Ustrzyki Dolne, wykorzystywane są jedynie w ramach projektu
Bieszczadzkie Drezyny Rowerowe). Droga krajowa nr 84 relacji Sanok – Krościenko
(przejście graniczne z Ukrainą) przebiega w odległości około 0,1km. Dojazd możliwy
utwardzoną drogą gruntową, pod wąskim wiaduktem kolejowym. Działka posiada kształt
nieforemny, występuje nieregularny przebieg granic. Nieruchomość przecina linia
elektroenergetyczna. Wzdłuż wschodniej granicy przepływa mały ciek wodny, za którym
biegnie utwardzona droga gruntowa. Teren o zróżnicowanym ukształtowaniu, znaczną
cześć obszaru zajmuje nieczynne już wyrobisko gliny – występują istotne spadki oraz
pofałdowania, widoczne zastoiska wodne, wypłaszczona część południowo – wschodnia
jest zabudowana. Grunt zaniedbany, porośnięty wysokimi trawami, zakrzewiony oraz
zadrzewiony. Na gruncie posadowiono obiekty byłej cegielni wraz z głównymi
i pomocniczymi urządzeniami, których ogólny stan techniczny ogółu jest zadowalający,
średnie zużycie techniczne i funkcjonalne przekracza 70% – poszczególne elementy
wykazują uszkodzenia i ubytki zagrażające bezpieczeństwu publicznemu, wskazana
rozbiórka (między innymi: braki lub ugięcia stropów, braki lub odchylenia od pionu ścian,
Opracował:
Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy
Strona 2 z 35
Sanok, dnia 21 stycznia 2016 roku
braki lub istotne zużycie podłóg i posadzek, brak stolarki i ślusarki, brak lub ubytki
w tynkach oraz okładzinach ścian, ubytki w elewacjach, ogólne zawilgocenie
i zagrzybienie). Powierzchnia działki wynosi 65143 m 2. Zgodnie z zapisami Studium
Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Olszanica, obszar
przeznaczony na cele budowlane stanowi 50% powierzchni działki, tj. 32571m2.
Lokalizacja zadowalająca. Studium wskazuje ponadto, iż 50% obszaru przedmiotowej
działki (użytek Tr) oznaczona jest jako tereny rolnictwa zintegrowanego i ekologicznego,
w tym około 5% stanowią korytarze ekologiczne wzdłuż dolin rzecznych i potoków,
ostoja flory i fauny. Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych.
Opis
nieruchomości
Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 279/2 z obrębu Olszanica, umiejscowiona
jest bezpośrednio wśród gruntów wykorzystywanych rolniczo oraz lasów. Dalsze
sąsiedztwo tworzą pojedyncze obiekty handlowo – usługowe, magazynowo – produkcyjne
oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Południowo – wschodnią granicę wyznaczaj
tereny kolejowe wraz z linią 108 łącząca stację Stróże ze stacją Krościenko
i z przejściem granicznym w tej miejscowości (zarówno pobliski dworzec kolejowy jak
i sama linia na odcinku Zagórz – Ustrzyki Dolne, wykorzystywane są jedynie w ramach
projektu Bieszczadzkie Drezyny Rowerowe). Droga krajowa nr 84 relacji Sanok –
Krościenko (przejście graniczne z Ukrainą) przebiega w odległości około 0,1km. Dojazd
możliwy utwardzoną drogą gruntową, pod wąskim wiaduktem kolejowym, a dalej przez
przyległą działkę nr 279/1. Działka posiada kształt zbliżony do trapezu. Teren
w przewadze wypłaszczony, miejscowo pochyły i podmokły. Grunt zaniedbany, częściowo
ogrodzony. Powierzchnia działki wynosi 5819m2. Lokalizacja zadowalająca. Na gruncie
posadowiono budynek administracyjno – socjalny przeznaczonym dla pracowników byłej
cegielni usytuowanej na działce nr 279/1. Obiekt dwukondygnacyjny wzniesiono w 1960
roku w technologii tradycyjnej, fundamenty oraz schody zewnętrzne i wewnętrzne
żelbetowe, stropodach z płyt stalowych i drewnianych kryty papą. Przyziemie stanowią
pomieszczenia warsztatowo – magazynowe zaadoptowane częściowo na garaż. Fragment
budynku został zaadaptowany na lokal mieszkalny, pozostała część jest opuszczona
i ulega niszczeniu. W północno – wschodnim rogu działki usytuowano budynek
niemieszkalny o powierzchni zabudowy 12m2. Ogólny stan techniczny jest zadowalający,
zużycie zawiera się w przedziale 31 – 50, poszczególne elementy wykazują uszkodzenia
i ubytki niezagrażające bezpieczeństwu publicznemu, wskazany jest kompleksowy
remont, brak przeprowadzanych bieżących prac konserwacyjnych (między innymi: istotne
zużycie podłóg i posadzek, ubytki stolarki i ślusarki, ubytki w tynkach oraz okładzinach
ścian, ubytki w elewacjach, ogólne zawilgocenie i zagrzybienie widoczne również
w mieszkaniu). Nieruchomość posiada prowizoryczne uzbrojenie w energię elektryczną,
wodę z ujęcia własnego, kanalizację sanitarną. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi
416m2.
Wartość rynkowa praw do nieruchomości,
działka ewidencyjna nr 279/1
Data
określenia wartości
84900 zł
OSIEMDZIESIĄT CZTERY TYSIĄCE DZIEWIĘĆSET zł
121000 zł
STO DWADZIEŚCIA JEDEN TYSIĘCY zł
07 stycznia 2016 roku
Podpis
i pieczęć
autora operatu
Data
sporządzenia operatu
21 stycznia 2016 roku
Opracował:
Strona 3 z 35
SPIS TREŚCI
1. CZĘŚĆ OGÓLNA ............................................................................................................................................... 5
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ........................................................................................................... 5
1.1.1. Przedmiot wyceny ............................................................................................................................ 5
1.1.2. Zakres opracowania ........................................................................................................................ 5
1.2. CEL WYCENY ............................................................................................................................................... 5
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................... 5
1.3.1. Podstawy formalne .......................................................................................................................... 5
1.3.2. Podstawy materialno – prawne .................................................................................................. 5
1.3.3. Podstawy metodologiczne ............................................................................................................ 6
1.3.4. Źródła danych merytorycznych .................................................................................................. 6
1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................................... 6
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA ................................................................................................................................ 7
2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI........................................................................................................................... 7
2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny............................................................................................... 7
2.1.2. Lokalizacja nieruchomości .......................................................................................................... 10
2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości .................................................................... 10
2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości .................................................................................................... 12
2.2. SPOSÓB WYCENY ................................................................................................................................... 12
2.2.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości ................................................................................. 12
2.2.2. Zastosowana procedura określenia wartości ....................................................................... 13
2.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...................................................... 15
2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH
RYNKOWYCH ...................................................................................................................................................... 17
2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU ......................................................................... 20
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................................................................................ 21
2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości
przyjętych do wyceny ................................................................................................................................ 21
2.6.2. Ustalenie stopy kapitalizacji....................................................................................................... 25
2.6.3. Określenie współczynnika korygującego, wyniki obliczeń .............................................. 27
2.6.4. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń ....... 28
2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE ................................................................................................. 34
3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ........................................................................................... 34
4. ZAŁĄCZNIKI ................................................................................................................................................... 35
Opracował:
Strona 4 z 35
1. CZĘŚĆ OGÓLNA
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
1.1.1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ewidencyjne
nr 279/1, 279/2, położone w miejscowości Olszanica, gmina Olszanica, powiat leski,
województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta
nr KS1E/00014783/0 przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku.
1.1.2. Zakres opracowania
Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu
prawa użytkowania wieczystego działek nr 279/1, 279/2, położonych w miejscowości
Olszanica, gmina Olszanica, powiat leski, województwo podkarpackie oraz prawa własności
budynków, budowli i urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny
od gruntu przedmiot prawa własności.
1.2. CEL WYCENY
Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej
nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego działek nr 279/1, 279/2,
obręb Olszanica oraz prawa własności budynków, budowli i urządzeń usytuowanych na tym
gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot prawa własności, będącej podstawą
do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia w sprawie Komornika Sądowego przy
Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 340/15.
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
1.3.1. Podstawy formalne
Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego
przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia
26 listopada 2015 roku, dotyczące sygn. akt KM 340/15.
1.3.2. Podstawy materialno – prawne
Podstawę materialno – prawną operatu szacunkowego stanowią:
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. 2015 poz. 782 z późniejszymi zmianami);
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami).
Opracował:
Strona 5 z 35
1.3.3. Podstawy metodologiczne
Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią:
 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej









Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia
operatu;
Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters
Kluwer, Warszawa 2006 rok;
E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN,
Warszawa 2004 rok;
M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego –
wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego,
Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok;
J. Dydenko, J. Hernik, E. Kijania, Prawo użytkowania wieczystego (problemy
przekształceń i wyceny), Mirdruk, Olsztyn 2004;
W. Baranowski, M. Cyran, Wycena budynków, poradnik, WACETOB Sp. z o.o.,
Warszawa 1998 rok;
W. Baranowski, Zużycie obiektów budowlanych oraz podstawowe nazewnictwo
budowlane, WACETOB Sp. z o.o., Warszawa 2000 rok;
Podstawy rolnictwa i wycena nieruchomości rolnych, pod redakcją
R. Cymermana, Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2011 rok;
Kwartalnik WYCENA – wartość – obrót – zarządzanie nieruchomościami,
Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn 2010 – 2015 rok;
Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych, Warszawa 2010 – 2015 rok.
1.3.4. Źródła danych merytorycznych
Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą:
 wypis z rejestru gruntów;
 wypis z rejestru budynków;
 kopia mapy ewidencyjnej;
 księga wieczysta nr KS1E/00014783/0;
 Zaświadczenie znak RRG.6724.02.2016.JM z dnia 14 stycznia 2016 roku,
wydane przez Urząd Gminy Olszanica;
 Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony
przez Ministerstwo Sprawiedliwości;
 informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane
ze Starostw Powiatowych;
 publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych;
 informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu
i celu wyceny;
 oględziny nieruchomości;
 wyliczenia własne.
1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO




Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące:
data sporządzenia operatu szacunkowego: 21 stycznia 2016 roku;
data określenia wartości przedmiotu wyceny: 07 stycznia 2016 roku;
data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 07 stycznia 2016 roku;
data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 07 stycznia 2016 roku.
Opracował:
Strona 6 z 35
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA
2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI
2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny
Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/00014783/0 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg
Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość gruntowa oznaczona
w ewidencji jako działki nr 279/1, 279/2 z obrębu Olszanica, jednostki ewidencyjnej
Olszanica, stanowi własność w udziale 1/1: Skarb Państwa. Użytkownikiem wieczystym
gruntu w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej są:
Tadeusz Guzenda s. Zygmunta i Zofii oraz Małgorzata Guzenda c. Zdzisława i Heleny.
Nr księgi wieczystej
KS1E/00014783/0
Działka ewidencyjna
Lp. 1
Nr 279/1
Obręb: Sposób korzystania:
Przyłączenie (numer
Lp. 2
Nr 279/2
Obręb: Sposób korzystania:
Przyłączenie (numer
DZIAŁKA ZABUDOWANA
księgi wieczystej, z której odłączono działkę): /00003066/
DZIAŁKA ZABUDOWANA
księgi wieczystej, z której odłączono działkę): /00003066/
Obszar całej nieruchomości: 7,0962 HA
Dział I KW – Oznaczenie
Budynki
Lp. 1
Przeznaczenie budynku: BUDYNEK SOCJALNO - ADMINISTRACYJNY
Odrębność (budynek stanowi odrębną nieruchomość): TAK
Lp. 2
Przeznaczenie budynku: SUSZARNIA
Lp. 3
Przeznaczenie budynku: WYROBOWNIA CEGŁY
Lp. 4
Przeznaczenie budynku: KOTŁOWNIA
Położenie
Miejscowość: OLSZANICA
Gmina: OLSZANICA
Powiat: LESKI
Województwo: PODKARPACKIE
Dział I KW – Spis praw
Prawo użytkowania wieczystego
Okres użytkowania: 2089-12-04
Sposób korzystania: DZIAŁKA GRUNTU W UŻYTKOWANIU WIECZYSTYM
Prawo własności w udziale 1/1: SKARB PAŃSTWA
Dział II KW – Własność
Użytkownik wieczysty w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej
majątkowej małżeńskiej: TADEUSZ GUZENDA S. ZYGMUNTA I ZOFII
ORAZ MAŁGORZATA GUZENDA C. ZDZISŁAWA I HELENY
Opracował:
Strona 7 z 35
Dział III KW – Obciążenia
Lp. 1.
Numer wpisu: 1
Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI
BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ
Rodzaj wpisu: INNY WPIS
Treść wpisu: WSZCZĘŚCIE POSTĘPOWANIA EGZEKUCYJNEGO
DO TEJ NIERUCHOMOŚCI.
Rodzaj zmiany:
Lp. 1.
PRZYŁĄCZENIE SIĘ WIERZYCIELA DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI
W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 1091/10
Lp. 2.
PRZYŁĄCZENIE SIĘ WIERZYCIELA DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI
W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 340/15
Skarb Państwa (Nazwa, siedziba): WOJEWODA PODKARPACKI, RZESZÓW
Rola instytucji: ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną
(nazwa, siedziba, REGON) : ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ
JASŁO INSPEKTORAT W BRZOZOWIE, WARSZAWA, 00001775600499
Lp. 2.
Numer wpisu: 2
Treść wpisu: WSZCZĘŚCIE POSTĘPOWANIA EGZEKUCYJNEGO
DO TEJ NIERUCHOMOŚCI.
Lp. 3.
Numer wpisu: 3
Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI.
Lp. 4.
Numer wpisu: 4
Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI.
Dział IV KW – Hipoteka
Lp. 1.
Numer hipoteki (roszczenia): 1
Lp. 2.
Napis
WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI
Lp. 3.
Napis
Lp. 4.
Napis
Lp. 5.
Napis
Lp. 6.
Napis
Lp. 7.
Napis
Lp. 8.
Napis
Opracował:
Strona 8 z 35
Lp. 9.
Napis
WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO
Lp. 10.
Napis
Lp. 11.
Napis
Lp. 12.
Napis
Lp. 13.
Napis
Lp. 14.
Napis
Lp. 15.
Napis
Dział IV KW – Hipoteka
I WŁASNOŚCI
I WŁASNOŚCI
I WŁASNOŚCI
I WŁASNOŚCI
I WŁASNOŚCI
I WŁASNOŚCI
I WŁASNOŚCI
Księga wieczysta nie zawiera informacji nt. obszarów poszczególnych działek,
niemniej jednak wskazany został obszar całej nieruchomości wynoszący 7,0962ha.
W procesie wyceny przyjęto łączną również miarę 7,0962ha, zgodną z aktualną ewidencją
gruntów. Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotami ewidencyjnymi są: Skarb
Państwa (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1) oraz Tadeusz Guzenda s.
Zygmunta i Zofii i Małgorzata Guzenda c. Zdzisława i Heleny (charakter własności /
władania: użytkowanie wieczyste; udział: 1/1, małżeństwo).
Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów
Nr księgi
wieczystej
KS1E/00014783/0
Jedn.
ewidencyjna
Olszanica
Obręb
Olszanica
Arkusz
Numer
działki
Pow. (m2)
13
279/1
65143
13
279/2
5819
Użytki gruntowe, klasa
Oznaczenie
Pow. (m2)
Bi
16130
Tr
49013
B
5819
Stan prawny ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa
Powiatowego w Lesku, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi wieczystej
w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez
Ministerstwo Sprawiedliwości.
Prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, z mocy
samego prawa z dniem 05 grudnia 1990 roku nabyło Rzeszowskie Przedsiębiorstwo
Ceramiki Budowlanej w Rzeszowie, na podstawie decyzji Urzędu Wojewódzkiego w Krośnie
znak GP-II-GG-8225/4/91.
Tadeusz Guzenda i Małgorzata Guzenda, na zasadzie wspólności majątkowej
małżeńskiej, nabyli prawo użytkowania wieczystego oraz budynków i budowli stanowiących
odrębny od gruntu przedmiot własności (działka wraz ze stanowiącymi odrębną
nieruchomość zabudowaniami obejmującymi budynek socjalno-administracyjny, suszarnię,
wytwórnię cegły oraz kotłownię wraz z urządzeniami produkcyjnymi) na podstawie umowy
sprzedaży aktem notarialny Rep. A nr 7023/91 z dnia 15 października 1991 roku
od Rzeszowskiego Przedsiębiorstwa Ceramiki Budowlanej w Rzeszowie.
Stawka opłaty rocznej określona jest na poziomie 3%.
Opracował:
Strona 9 z 35
2.1.2. Lokalizacja nieruchomości
Działki ewidencyjne nr 279/1, 279/2 usytuowane są w peryferyjnej części
miejscowości Olszanica, w gminie Olszanica, w powiecie leskim.
Powiat leski znajduje się w południowo – wschodniej części województwa
podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy
z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony
południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię 83494 ha, którą na 2013 rok zamieszkiwało
26783 osoby. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do
Wschodniobeskidzkiego
Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną
większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe
należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki
budżetowe).
Gmina wiejska Olszanica położona jest w województwie podkarpackim, powiecie
leskim na pograniczu Bieszczadów i Pogórza Przemyskiego przy głównych bieszczadzkich
arteriach komunikacyjnych: dużej i małej obwodnicy, w pobliżu samochodowego przejścia
granicznego z Ukrainą w Krościenku. Zajmuje powierzchnię 9354ha. Lesistość gminy
dochodzi do 55% jej ogólnej powierzchni. Gmina ma charakter zdecydowanie rolniczy.
Podstawowym działem gospodarki jest przemysł wydobywczy, a dokładnie eksploatacja ropy
naftowej, głównie na terenie kopalni Ropienka. W 2013 roku zarejestrowanych było 407
podmiotów gospodarki, z czego: około 10,8% w sektorze przemysłowym, około 13%
w budowlanym i blisko 7,6% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 5005
osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 54 osoby na km 2. Wskaźnik ten dla
województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2,
a w powiecie leskim 32 osoby na km2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych
w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy wiejskiej Olszanica wynosił 18%
(powiat leskim – 16,8%). W 2013 roku na terenie gminy oddano do użytkowania
na 10 tys. ludności 20 mieszkań (powiat leski – 23 mieszkania). Dane opracowane na
podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2014, opublikowanego przez Urząd
Statystyczny w Rzeszowie.
2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości
Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 279/1 z obrębu Olszanica,
umiejscowiona jest bezpośrednio wśród gruntów wykorzystywanych rolniczo oraz lasów.
Dalsze sąsiedztwo tworzą pojedyncze obiekty handlowo – usługowe, magazynowo –
produkcyjne oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Południowo – wschodnią granicę
wyznaczaj tereny kolejowe wraz z linią 108 łącząca stację Stróże ze stacją Krościenko
projektu Bieszczadzkie Drezyny Rowerowe). Droga krajowa nr 84 relacji Sanok – Krościenko
utwardzoną drogą gruntową, pod wąskim wiaduktem kolejowym. Działka posiada kształt
nieforemny, występuje nieregularny przebieg granic. Nieruchomość przecina linia
elektroenergetyczna. Wzdłuż wschodniej granicy przepływa mały ciek wodny, za którym
biegnie utwardzona droga gruntowa. Teren o zróżnicowanym ukształtowaniu, znaczną
cześć obszaru zajmuje nieczynne już wyrobisko gliny – występują istotne spadki oraz
pofałdowania, widoczne zastoiska wodne, wypłaszczona część południowo – wschodnia jest
zabudowana. Grunt zaniedbany, porośnięty wysokimi trawami, zakrzewiony oraz
zadrzewiony.
Na gruncie posadowiono obiekty byłej cegielni wraz z głównymi i pomocniczymi
urządzeniami, których ogólny stan techniczny ogółu jest zadowalający, średnie zużycie
techniczne i funkcjonalne przekracza 70% – poszczególne elementy wykazują uszkodzenia
i ubytki zagrażające bezpieczeństwu publicznemu, wskazana rozbiórka (między innymi:
Opracował:
Strona 10 z 35
braki lub ugięcia stropów, braki lub odchylenia od pionu ścian, braki lub istotne zużycie
podłóg i posadzek, brak stolarki i ślusarki, brak lub ubytki w tynkach oraz okładzinach
ścian, ubytki w elewacjach, ogólne zawilgocenie i zagrzybienie). Powierzchnia działki wynosi
65143 m2.
Zgodnie z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania
Przestrzennego Gminy Olszanica, obszar przeznaczony na cele budowlane stanowi 50%
powierzchni działki, tj. 32571m2. Lokalizacja zadowalająca.
Ocena cech nieruchomości gruntowej
(obszar przeznaczony na cele budowlane, powierzchnia 32571m2)
Lokalizacja
Dojazd
Ukształtowanie terenu
Powierzchnia
Kształt
zadowalająca
zadowalający
zadowalające
zadowalająca
zadowalający
Studium wskazuje ponadto, iż 50% obszaru przedmiotowej działki (użytek Tr)
oznaczona jest jako tereny rolnictwa zintegrowanego i ekologicznego, w tym około 5%
stanowią korytarze ekologiczne wzdłuż dolin rzecznych i potoków, ostoja flory i fauny.
Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych.
(obszar przeznaczony na cele rolne, powierzchnia 3,2572ha)
Lokalizacja
Dojazd
Bonitacja
Ukształtowanie
terenu
Kształt
Utrudnienia
w uprawie
b. dobra
zadowalający
zadowalająca
zadowalające
zadowalający
duże
Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 279/2 z obrębu Olszanica,
umiejscowiona jest bezpośrednio wśród gruntów wykorzystywanych rolniczo oraz lasów.
Dalsze sąsiedztwo tworzą pojedyncze obiekty handlowo – usługowe, magazynowo –
produkcyjne oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Południowo – wschodnią granicę
wyznaczaj tereny kolejowe wraz z linią 108 łącząca stację Stróże ze stacją Krościenko
projektu Bieszczadzkie Drezyny Rowerowe). Droga krajowa nr 84 relacji Sanok – Krościenko
utwardzoną drogą gruntową, pod wąskim wiaduktem kolejowym, a dalej przez przyległą
działkę nr 279/1. Działka posiada kształt zbliżony do trapezu. Teren w przewadze
wypłaszczony, miejscowo pochyły i podmokły. Grunt zaniedbany, częściowo ogrodzony.
Powierzchnia działki wynosi 5819m2. Lokalizacja zadowalająca.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
zadowalająca
zadowalający
dobre
zadowalająca
dobry
Na gruncie posadowiono budynek administracyjno – socjalny przeznaczonym
dla pracowników byłej cegielni usytuowanej na działce nr 279/1. Obiekt dwukondygnacyjny
wzniesiono w 1960 roku w technologii tradycyjnej, fundamenty oraz schody zewnętrzne
i wewnętrzne żelbetowe, stropodach z płyt stalowych i drewnianych kryty papą. Przyziemie
stanowią pomieszczenia warsztatowo – magazynowe zaadoptowane częściowo na garaż.
Fragment budynku został zaadaptowany na lokal mieszkalny, pozostała część jest
opuszczona i ulega niszczeniu. W północno – wschodnim rogu działki usytuowano budynek
niemieszkalny o powierzchni zabudowy 12m2. Ogólny stan techniczny jest zadowalający,
Opracował:
Strona 11 z 35
zużycie zawiera się w przedziale 31 – 50, poszczególne elementy wykazują uszkodzenia
i ubytki niezagrażające bezpieczeństwu publicznemu, wskazany jest kompleksowy remont,
brak przeprowadzanych bieżących prac konserwacyjnych (między innymi: istotne zużycie
podłóg i posadzek, ubytki stolarki i ślusarki, ubytki w tynkach oraz okładzinach ścian, ubytki
w elewacjach, ogólne zawilgocenie i zagrzybienie widoczne również w mieszkaniu).
Nieruchomość posiada prowizoryczne uzbrojenie w energię elektryczną, wodę z ujęcia
własnego, kanalizację sanitarną. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 416m2.
Ocena cech nieruchomości
Lokalizacja
Stan techniczny
obiektu
Dojazd
Powierzchnia działki
Otoczenie
zadowalająca
zadowalający
zadowalający
zadowalająca
dobre
2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości
Działki ewidencyjne nr 279/1, 279/2 z obrębu Olszanica, jednostki ewidencyjnej
Olszanica, objęte są Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego
Gminy Olszanica zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Olszanica Nr XXVIII/210/2001 z dnia
31 grudnia 2001 roku. Plan Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Olszanica stracił
ważność z dniem 01 stycznia 2003 roku. Na powyższe nieruchomości nie zostały złożone
żadne wnioski oraz nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu. Na powyższych nieruchomościach nie są prowadzone prace nad zmianą planu
i studium.
Nr działki
Przeznaczenie nieruchomości
279/1
MPZP: brak; Studium: ok. 50% - tereny przemysłu, bazy, składy istn./potenc.;
ok. 50% - tereny rolnictwa zintegrowanego i ekologicznego, w tym ok. 5% - korytarze
ekologiczne wzdłuż dolin rzecznych i potoków, ostoja flory i fauny
279/2
MPZP: brak; Studium: tereny rolnictwa zintegrowanego i ekologicznego, w tym
ok. 20% - korytarze ekologiczne wzdłuż dolin rzecznych i potoków, ostoja flory i fauny
Na potrzebę określenia wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego gruntu stanowiącego działki ewidencyjne nr 279/1, 279/2 z obrębu Olszanica
jednostki ewidencyjnej Olszanica, w procesie wyceny uwzględniono zapisy § 28 ust. 5
Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109
z późniejszymi zmianami). Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości odpowiada
przeznaczeniu określonemu w akcie notarialnym Rep. A nr 7023/91, tj. prawo użytkowania
wieczystego oraz budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności
(działka wraz ze stanowiącymi odrębną nieruchomość zabudowaniami obejmującymi
budynek socjalno – administracyjny, suszarnię, wytwórnię cegły oraz kotłownię wraz
z urządzeniami produkcyjnymi).
2.2. SPOSÓB WYCENY
2.2.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości
Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi
w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień
wyceny przepisami prawa:
Opracował:
Strona 12 z 35
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości
nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny);
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV – Wycena
Nieruchomości, Rozdział I – określenie wartości nieruchomości).
Zgodnie
z
obowiązującymi
przepisami
prawa,
postanowieniami
umowy
ze
Zleceniodawcą,
celem
sporządzenia
wyceny,
stanem
rynku
nieruchomości
porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie
wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona
wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą
do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:
 strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają
stanowczy zamiar zawarcia umowy;
 upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku
i do wynegocjowania warunków umowy.
2.2.2. Zastosowana procedura określenia wartości
Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych
Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego
zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości.
Określenie wartości działki ewidencyjnej nr 279/1 zostanie wykonane w podejściu
mieszanym, metodą kosztów likwidacji, techniką elementów scalonych. Zastosowanie
metody kosztów likwidacji jest podyktowane stanem technicznym i funkcjonalnym
budynków, budowli i urządzeń, których średnie zużycie techniczne przekracza 70%
(poszczególne elementy wykazują uszkodzenia i ubytki zagrażające bezpieczeństwu
publicznemu). Wartość nieruchomości zostanie określona według wzoru:
WRN = WRpr.uw – KR + WM + WB + WD
gdzie:
WRN
wartość rynkowa nieruchomości
WRpr.uw
koszt nabycia gruntu (wartość rynkowa)
KR
koszt likwidacji części składowych gruntu
WM
wartość materiałów z odzysku
WB
wartość budowli
WD
Wartość drzewostanu
Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie
wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109
z późniejszymi zmianami):
§ 17
1. Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia
gruntu, o którym mowa w § 21 ust. 1, (Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się
koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii
i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych)
pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.
2. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik, o których mowa
w § 23. ( Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu
techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej)
Opracował:
Strona 13 z 35
3. Wartość nieruchomości, o której mowa w ust. 1, powiększa się o wartość materiałów
pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania.
4. Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do
rozbiórki.
5. Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości
wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.
§ 29
1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa
użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne
uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu
prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat
rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego.
2. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej
nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa
użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako
przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu
prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy
cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami
nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach
dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.
3. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa
użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których
mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej
niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego
według wzoru:
Wk =(1-
Sr
t
T-t
)× +0,25×
R
T
T
gdzie:
Wk
współczynnik korygujący
Sr
stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3%
t
liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego
T
liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste
R
przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę
majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12
§ 30
Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę określa
się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa
własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w § 29
ust. 3.
WR pr.uw = WR pr.wl ×Wk
gdzie:
WRpr.uw
wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego
WRpr.wl
wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa własności
Wk
współczynnik korygujący
Opracował:
Strona 14 z 35
Określenie wartości działki ewidencyjnej nr 279/2 wraz zabudową oraz wartości
przedmiotowych działek z wykluczeniem części składowych zostanie wykonane w podejściu
porównawczym z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody
porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno
z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość
określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy
nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.
Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami
jest następująca:
 utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych
i cechach, stanowiącego podstawę wyceny;
 aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny;
 ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na
rynku nieruchomości;
 ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych;
 ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych;
 wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech
nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości
stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką;
 charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do
przyjętej skali cech rynkowych;
 przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami
wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen
nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań;
 obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań
przy użyciu określonych poprawek;
 obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej
z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań
w poszczególnych
parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest
zróżnicowana;
 określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości
jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku
czy lokalu).
2.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Południowo – wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której
obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują
działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku
gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym
posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części
wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione.
Biorąc po uwagę cel wyceny oraz charakter przedmiotowej nieruchomości,
w procesie wyceny uwzględniono transakcje nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi
obiektami o funkcji użytkowej. Lokalny rynek, tj. obszar powiatu leskiego jest słabo
rozwinięty, rocznie notuje się tutaj do kilku transakcji. Z powodu braku wystarczających
danych, poszerzono obszar badania o powiaty: sanocki, bieszczadzki oraz brzozowski. Ceny
jednego m2 powierzchni użytkowej podobnych nieruchomości kształtują się na poziomie
od kilkuset zł do blisko tysiąca zł.
Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano również badania poziomu cen rynkowych
uzyskiwanych na obszarach powiatów: leskiego, sanockiego, bieszczadzkiego oraz
brzozowskiego, w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych
niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę o charakterze użytkowym. Rynek ten
charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo
własności. Transakcje są zróżnicowane, ceny jednego m 2 powierzchni podobnych gruntów
kształtują się na poziomie od około 20 zł do około 60 zł.
Opracował:
Strona 15 z 35
Nieruchomości rolne są szczególnym rodzajem nieruchomości, których definicja
prawna zawiera, w stosunku do ogólnej definicji nieruchomości, dodatkowe kryterium
przeznaczenia do produkcji rolnej. W porównaniu do gruntów o innym przeznaczeniu, grunty
rolne, oprócz funkcji obszaru, stanowią środek produkcji i mają tzw. siłę wytwórczą. Dlatego
o atrakcyjności gruntów rolnych na rynku nieruchomości decyduje szereg czynników,
które nie mają znaczenia w przypadku innego rodzaju nieruchomości. Rolnictwo podlega
zmianom związanym z biologicznym charakterem produkcji rolniczej, w tym wpływowi
warunków atmosferycznych, często bardzo niekorzystnych i dynamicznych. Opracowanie
pt. Charakterystyka gospodarstw rolnych, Powszechny Spis Rolny 2010 – Warszawa 2012,
przygotowane przez Główny Urząd Statystyczny, prezentuje wyniki Powszechnego Spisu
Rolnego. Wskazuje ono, iż w ostatnich latach na koniunkturę w rolnictwie światowym
i krajowym wpłynęły rosnące wymogi jakościowe, zmieniające się nawyki żywieniowe ludzi
oraz nowoczesne sposoby żywienia i utrzymania zwierząt gospodarskich, jak również
poszukiwanie nowych źródeł energii. Gospodarstwa rolne przeszły proces adaptacji do
zmieniających się warunków. W części gospodarstw nastąpiło zintensyfikowanie procesu
specjalizacji i modernizacji. Dzięki temu są one w stanie efektywnie konkurować na rynku
europejskim i światowym, a nierzadko osiągają rezultaty porównywalne do najbardziej
nowoczesnych podmiotów z Zachodniej Europy. Z drugiej strony wielu użytkowników,
szczególnie najmniejszych i najsłabszych ekonomicznie gospodarstw, albo całkowicie
zrezygnowało z prowadzenia produkcji rolniczej, sprzedało grunty rolne lub wykorzystuje je
na cele nierolnicze, w tym rekreacyjne, czy też traktuje jako lokatę kapitału albo wytwarza
produkty rolne tylko na potrzeby gospodarstwa domowego. Należy przy tym zaznaczyć, że
istnieją gospodarstwa domowe, dla których prowadzona tylko na samozaopatrzenie
działalność rolnicza jest głównym źródłem dochodów. Pojawiła się też grupa gospodarstw
rolnych, w których działalność rolnicza sprowadza się przede wszystkim do utrzymywania
gruntów w dobrej kulturze rolnej, a uzyskane dopłaty stanowią uzupełnienie dochodów
gospodarstwa domowego z pracy najemnej czy działalności pozarolniczej.
Lokalny rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne
na terenie powiatu bieszczadzkiego jest dobrze rozwinięty. Najniższe ceny osiągają
nieruchomości zakrzewione i częściowo zadrzewione, położone z dala od siedlisk,
usytuowane na stromych zboczach lub terenach podmokłych – wykorzystanie ich pod
uprawy jest utrudnione, bądź wymagają poniesienia znacznych nakładów na doprowadzenie
do stanu umożliwiającego zagospodarowanie zgodnie z przeznaczeniem. Najwyższe ceny
osiągają natomiast nieruchomości na bieżąco uprawiane oraz stanowiące łąki i pastwiska
położone w terenie równym, w niewielkiej odległości od zabudowy siedliskowej oraz
w lokalizacji modnej i atrakcyjnej pod względem przyrodniczym.
Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki
całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne
i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa.
Przyjęto do analizy transakcje przekraczające nieznacznie okres 2 lat, z uwagi na cechy
nieruchomości podobnych oraz ich ograniczoną ilość. Badaniem objęto:
 zbiory cen transakcyjnych Starostw Powiatowych;
 informacje uzyskane od zarządców nieruchomości;
 informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami.
Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości

Rodzaj rynku


rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych
obiektami o funkcji użytkowej;
rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych
przeznaczonych pod budownictwo o charakterze użytkowym;
rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych
na cele rolne
Obszar rynku
powiaty: leski, bieszczadzki, sanocki, brzozowski
Okres badania cen
od 2013 roku do dnia opracowania operatu
Opracował:
Strona 16 z 35
2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI
W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH
Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników
lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na
podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców
majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku.
Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy
danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się
tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech)
zamieszczono w niniejszym podrozdziale.
Opracował:
Strona 17 z 35
Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów
niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane
Cecha rynkowa
Waga
cechy
Lokalizacja
30%
Dojazd
20%
Ukształtowanie
terenu
15%
Powierzchnia
20%
Kształt
15%
Podział
na oceny
w obrębie
cechy
Opis
b. dobra
Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo
– usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej.
Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane
za modne i atrakcyjne do zagospodarowania.
dobra
Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo
– usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej.
Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości
z niewielką odległością do najbliższego miasta.
zadowalająca
Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów
handlowo – usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności
publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości
z dużą odległością do najbliższego miasta.
b. dobry
Dojazd publiczną drogą asfaltową.
dobry
Dojazd publiczną drogą asfaltową, krótkie odcinki drogą gruntową.
Położenie przy drodze asfaltowej – brak urządzonego zjazdu.
zadowalający
Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne
o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu.
b. dobre
Teren płaski, brak spadków, nie występują
uciążliwości dot. zagospodarowania.
dobre
Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne
utrudnienia dot. zagospodarowania.
zadowalające
Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia
dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe.
b. dobra
Powierzchnia pomiędzy 2000m2 a 4000m2.
dobra
Powierzchnia pomiędzy 1000m2 a 2000m2 oraz 4000m2 a 5000m2.
zadowalająca
Powierzchnia do 1000m2 oraz powyżej 5000m2.
b. dobry
Regularny przebieg granic, kształt dający
możliwość optymalnego wykorzystania.
dobry
Regularny przebieg granic, kształt dający
możliwość dobrego wykorzystania.
zadowalający
Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone,
kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie.
Opracował:
Strona 18 z 35
Określenie wag cech rynkowych
dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne
Cecha rynkowa
Waga
cechy
[%]
Lokalizacja
25%
Dojazd
15%
Bonitacja
20%
Ukształtowanie
terenu
15%
Kształt
10%
Utrudnienia
w uprawie
15%
Podział
na oceny
w obrębie
cechy
Opis
b. dobra
Centralne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych,
ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno – gospodarczym.
Brak zagrożeń środowiskowych.
dobra
Pośrednie położenie nieruchomości względem działek siedliskowych,
Brak zagrożeń środowiskowych.
zadowalająca
Peryferyjne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych,
Możliwość wystąpienia zagrożeń środowiskowych.
b. dobry
Dojazd drogą asfaltową lub utwardzoną gruntową.
dobry
Dojazd nieutwardzoną drogą gruntową. Służebności.
zadowalający
Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym.
Brak dojazdu. Dojazd poprzez bród.
b. dobra
Klasa bonitacyjna (lub klasa w przewadze) I, II, III, IIIa, IIIb.
dobra
Klasa bonitacyjna (lub klasa w przewadze) IV, IVa, IVb.
zadowalająca
Klasa bonitacyjna (lub klasa w przewadze) V, VI.
Nieużytki lub nieoznaczone użytki Ls, Lz. Pozostałe użytki.
b. dobre
Teren niemal płaski, brak spadków. Nie występują uciążliwości
dot. zagospodarowania i możliwości produkcji, zwłaszcza
przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych.
dobre
Niewielkie nachylenie terenu. Grunty miejscowo podmokłe.
Występują nieznaczne utrudnienia
dot. zagospodarowania i możliwość produkcji, zwłaszcza
zadowalające
Znaczny spadek terenu. Zastoiska wodne, tereny zalewowe.
Występują istotne utrudnienia
dot. zagospodarowania i możliwość produkcji, zwłaszcza
b. dobry
Regularny przebieg granic, korzystny kształt. Przestrzenne
uformowanie pola wpływające na niższy koszt uprawy.
dobry
Regularny przebieg granic, przeciętny kształt. Przestrzenne
uformowanie pola wpływające na średni koszt uprawy.
zadowalający
Nieregularny przebieg granic, działki bardzo wąskie, mocno wydłużone.
Przestrzenne uformowanie pola wpływające na wyższy koszt uprawy.
brak
Brak utrudnień w uprawie.
małe
Grunty odłogowane, nieznacznie zakrzewione i zadrzewione.
Grunty ze słupami i sieciami technicznymi nieznacznie ograniczającymi
możliwość zagospodarowania i produkcji.
duże
Grunty istotnie lub w całości zakrzewione i zadrzewione. Kamienistość.
Grunty ze słupami i sieciami technicznymi znacznie ograniczającymi
możliwość zagospodarowania i produkcji.
Opracował:
Strona 19 z 35
Określenie wag cech rynkowych dot. nieruchomości
zabudowanych obiektami o charakterze przemysłowo – produkcyjnym i magazynowym
Cecha rynkowa
Waga
cechy
Lokalizacja
30%
Stan
techniczny
obiektów
25%
Dojazd
20%
Powierzchnia
działki
15%
Otoczenie
10%
Podział
na oceny
w obrębie
cechy
Opis
b. dobra
Bardzo dobry dostęp do centrum miasta lub miejscowości, optymalny
dostęp do komunikacji. Sąsiedztwo zabudowy o podobnym przeznaczeniu.
Tereny uznawane za atrakcyjne do zagospodarowania.
dobra
Dobry dostęp do centrum miasta lub miejscowości, przeciętny dostęp
do komunikacji. Sąsiedztwo zabudowy mieszanej, w tym o podobnym
przeznaczeniu. Tereny uznawane za dobre do zagospodarowania.
zadowalająca
Utrudniony dostęp do centrum miasta lub miejscowości, niekorzystny
dostęp do komunikacji lub jej brak. Sąsiedztwo zabudowy mieszanej.
Tereny uznawane za zadowalające do zagospodarowania.
b. dobry
Obiekty nowe lub kilkuletnie. Zużycie techniczne do 15%.
dobry
Obiekty dobrze utrzymane, nie wymagające poniesienia dużych nakładów
na cele remontowe lub adaptacji. Zużycie techniczne między 15% a 30%.
zadowalający
Obiekty w stanie zadowalającym, wymagające poniesienia
znacznych nakładów na cele remontowe lub adaptacji.
Zużycie techniczne powyżej 30%.
b. dobry
Dojazd publiczną drogą asfaltową, optymalny dostęp do dróg
wlotowych i krajowych lub wojewódzkich. Brak trudności
w lokalizacji nieruchomości na mapie, nieskomplikowany dojazd.
dobry
Dojazd publiczną drogą asfaltową, korzystny dostęp do dróg
wlotowych i krajowych lub wojewódzkich. Brak trudności
w lokalizacji nieruchomości na mapie, nieskomplikowany dojazd.
zadowalający
Dojazd uciążliwy, publiczne drogi asfaltowe lub drogi gruntowe,
utrudniony dostęp do dróg wlotowych i krajowych lub wojewódzkich.
Problematyczna lokalizacja nieruchomości
na mapie, możliwy skomplikowany dojazd.
b. dobra
Powierzchnia optymalna w stosunku do zabudowy
i opcji wykorzystania, dająca możliwość bardzo dobrego
zagospodarowania terenu części niezabudowanej.
dobra
Powierzchnia przeciętna w stosunku do zabudowy
i opcji wykorzystania, dająca możliwość dobrego
zagospodarowania terenu części niezabudowanej.
zadowalająca
Powierzchnia zbyt duża lub zbyt mała w stosunku
do zabudowy i opcji wykorzystania, uniemożliwiająca lub utrudniająca
zagospodarowanie terenu części niezabudowanej.
b. dobre
Otoczenie makro oraz mikroekonomiczne wpływające
w bardzo dobrym stopniu na prowadzoną działalność gospodarczą,
występują optymalne warunki funkcjonowania i rozwoju.
dobre
Otoczenie makro oraz mikroekonomiczne wpływające
w dobrym stopniu na prowadzoną działalność gospodarczą,
występują korzystne warunki funkcjonowania i rozwoju.
zadowalające
Otoczenie makro oraz mikroekonomiczne wpływające w zadowalającym
lub negatywnym stopniu na prowadzoną działalność gospodarczą,
mogą występować niekorzystne warunki funkcjonowania i rozwoju.
2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU
Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen
transakcyjnych. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko
ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych.
Opracował:
Strona 20 z 35
Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen
nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane
Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcje porównywalne
do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod
budownictwo) dokonane w latach 2010 – 2015, na terenie powiatów: leskiego, sanockiego
bieszczadzkiego i brzozowskiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m2 powierzchni
działki). Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała tendencję wzrostową na
poziomie 2,14% w skali roku (tj. 0,18% w skali miesiąca).
Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen
dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne
Trend czasowy dla gruntów przeznaczonych na cele rolne z terenu powiatu
bieszczadzkiego, został uśredniony i przyjęty na podstawie: zbiorów cen transakcyjnych
Starostwa Powiatowego w Ustrzykach Dolnych, ogólnodostępnych danych Agencji
Nieruchomości Rolnych, Głównego Urzędu Statystycznego oraz Agencji Restrukturyzacji
i Modernizacji Rolnictwa. Trend został określony na wzrostowym poziomie 6,00% w skali
roku, tj. 0,50% w skali miesiąca.
Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości
gruntowych zabudowanych budynkami o funkcji użytkowej
W
związku
z
niewielką
liczbą
transakcji
nieruchomościami
podobnymi
na lokalnym rynku ustalenie trendu czasowego jest niemożliwe, a próba jego ustalenia
mogłaby być obciążona dużym błędem statystycznym. Przyjęto trend czasowy dla
podobnych nieruchomości z rynków równoległych, który to trend ustalono na poziomie
2,00% w skali roku (tj. 0,17% w skali miesiąca).
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi
oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny
Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele budowlane
Cena transakcyjna
(zł)
Cena transakcyjna
1m2 (zł)
Lesko
2013-12-23
2980
83778
28,11
29,37
2–B
Ustrzyki Dolne - M
Ustrzyki Dolne
2013-06-19
1813
80000
44,13
46,59
3–C
Brzozów – M
Brzozów
2015-04-09
8828
356700
40,41
41,06
4
Ustrzyki Dolne - M
Ustrzyki Dolne
2014-10-23
82
4159
50,72
52,00
5
Sanok - M
Olchowce
2013-12-19
80
4440
55,50
58,00
Opracował:
Cena / m2
zaktualizowana
na datę wyceny
(zł)
Pow. działki (m2)
Lesko - M
Data transakcji
Jednostka
ewidencyjna
1–A
Obręb
Lp.
Wykaz transakcji przyjętych do analizy:
Strona 21 z 35
Opis nieruchomości przyjętych do wyceny:
Nieruchomość A – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 2980m2
umiejscowiona jest w sąsiedztwie obiektów handlowo – usługowych, magazynowych oraz
gruntów niezabudowanych. Działka posiada kształt nieforemny, jednak dający możliwość
dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski, obniżony w stosunku do poziomu
przyległej publicznej drogi asfaltowej – brak urządzonego zjazdu. Lokalizacja bardzo dobra.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
b. dobra
dobry
b. dobre
b. dobra
dobry
Nieruchomość B – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1813m 2
umiejscowiona jest w sąsiedztwie obiektów handlowo – usługowych, magazynowych oraz
gruntów niezabudowanych. W pobliżu widoczna zabudowa mieszkaniowa. Działka posiada
kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd publiczną drogą asfaltową.
Lokalizacja bardzo dobra.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
b. dobra
b. dobry
b. dobre
dobra
b. dobry
Nieruchomość C – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 8828m2
umiejscowiona jest w sąsiedztwie obiektów o charakterze handlowo – usługowym,
magazynowym i produkcyjnym. Bliskie otoczenie tworzy również zabudowa mieszkaniowa
oraz grunty niezabudowane. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal
płaski. Dojazd drogą gruntową, w nieznacznej odległości przebiega publiczna droga
asfaltowa. Lokalizacja bardzo dobra.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
b. dobra
dobry
b. dobre
zadowalająca
b. dobry
Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele rolne
Cena transakcyjna
(zł)
Cena
zaktualizowana na
datę wyceny / ha
(zł)
Powierzchnia
nieruchomości
(ha)
Bezmiechowa G.
2013-09-03
0,9700
10000
10309,28
11752,58
2–A
Olszanica
Olszanica
2014-08-11
0,7950
15000
18867,92
20471,69
3–B
Olszanica
Rudenka
2014-08-07
2,1294
35000
16436,55
17833,66
4
Olszanica
Stefkowa
2014-03-20
0,3434
3500
10192,20
11313,34
5–C
Olszanica
Rudenka
2014-03-12
2,8267
20000
7075,39
7853,68
Data transakcji
Jednostka
ewidencyjna
Lesko - G
Obręb
Lp.
1
Opracował:
Cena transakcyjna
1ha (zł)
Strona 22 z 35
Nieruchomość A - nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 0,7950ha
umiejscowiona jest w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a także działek
poddanych uprawie i lasu. Grunt o nieforemnym kształcie, jednak dającym możliwość
bardzo dobrego zagospodarowania, położony jest w terenie znacznie pochyłym
i pofałdowanym, klasa bonitacyjna IV. Dojazd utwardzoną drogą gruntową. Działka gruntu
porośnięta trawą, koszona. Położenie bardzo dobre w odniesieniu do terenów siedliskowych.
Lokalizacja
Dojazd
Bonitacja
Ukształtowanie
terenu
Kształt
Utrudnienia
w uprawie
b. dobra
b. dobry
dobra
zadowalające
b. dobry
brak
Nieruchomość B - nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 2,1294ha
umiejscowiona jest w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a także działek
poddanych uprawie, odłogowanych i zadrzewionych. Bliskie sąsiedztwo tworzy pojedyncza
zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Grunt o nieforemnym kształcie, dającym jednak
możliwość dobrego zagospodarowania, położony jest w terenie nieznacznie pochyłym,
przeważająca klasa bonitacyjna IV. Dojazd częściowo utwardzoną drogą gruntową. Działka
gruntu poddana uprawie, porośnięta jest również koszoną trawą. Południową granicę
wyznacza ciek wodny. Położenie bardzo dobre w odniesieniu do terenów siedliskowych.
Lokalizacja
Dojazd
Bonitacja
Ukształtowanie
terenu
Kształt
Utrudnienia
w uprawie
b. dobra
b. dobry
dobra
dobre
dobry
brak
Nieruchomość C – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 2,8267ha
umiejscowiona jest wśród gruntów odłogowanych, zakrzewionych i zadrzewionych, a także
działek poddanych uprawie. Bliskie sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa
jednorodzinna. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta położony jest w terenie
nieznacznie pochyłym, przeważająca klasa bonitacyjna IV. Dojazd drogą gruntową. Działka
gruntu odłogowana, porośnięta niewysoką trawą, częściowo zakrzewiona. Położenie bardzo
dobre w odniesieniu do terenów siedliskowych.
Lokalizacja
Dojazd
Bonitacja
Ukształtowanie
terenu
Kształt
Utrudnienia
w uprawie
b. dobra
dobry
dobra
dobre
b. dobry
małe
Opracował:
Strona 23 z 35
Nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami o funkcji użytkowej
Jednostka
ewidencyjna
Data transakcji
Pow. działki (m2)
Powierzchnia
użytkowa
(m2)
Cena transakcyjna
(zł)
Cena / m2
zaktualizowana
na datę wyceny
(zł)
1-A
Brzozów - G
Humniska
2014-06-16
1060
171,00
70000
422,58
2-B
Lesko - M
Lesko
2014-03-28
2361
750,00
852000
1178,49
3
Lesko – M
Lesko
2014-04-25
913
315,00
232000
762,80
4
Bukowsko
Bukowsko
2014-05-12
1385
151,00
185730
1271,82
Obręb
Lp.
5-C
Brzozów - G
Górki
2013-10-05
700
102,00
30000
307,62
6
Ustrzyki Dolne - M
Ustrzyki Dolne
2014-05-05
1261
321,00
363000
1171,21
Nieruchomość A – nieruchomość gruntowa zabudowana jest budynkiem o powierzchni
użytkowej 171,00m2. Obiekt o funkcji użytkowej znajduje się w zadowalającym stanie
technicznym, nieużytkowany. Teren niemal płaski. Dojazd wąską drogą gruntową
utwardzoną żwirem i płytami betonowymi. Własny parking, w odległości około 90m
przebiega droga wojewódzka. Nieruchomość usytuowana w bezpośrednim sąsiedztwie
zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz użyteczności publicznej. Lokalizacja
zadowalająca.
Lokalizacja
Stan techniczny
obiektu
Dojazd
Otoczenie
zadowalająca
zadowalający
dobry
dobra
dobre
Nieruchomość B – nieruchomość gruntowa zabudowana jest budynkiem o powierzchni
użytkowej 750,00m2. Obiekt o funkcji użytkowej znajduje się w dobrym stanie technicznym.
Teren niemal płaski. Dojazd możliwy z drogi krajowej, własny parking. Nieruchomość
usytuowana w bezpośrednim sąsiedztwie podobnej zabudowy o funkcji użytkowej oraz
obiektów użyteczności publicznej. Lokalizacja dobra.
Lokalizacja
Stan techniczny
obiektu
Dojazd
Otoczenie
dobra
dobry
b. dobry
b. dobra
b. dobre
Opracował:
Strona 24 z 35
Nieruchomość C – nieruchomość gruntowa zabudowana jest budynkiem o powierzchni
użytkowej 102,00m2. Obiekt o funkcji użytkowej znajduje się w dobrym stanie technicznym.
Teren niemal płaski. Położenie bezpośrednio przy wąskiej, gminnej drodze asfaltowej,
urządzony zjazd. Brak wystarczającego parkingu dla klientów. Nieruchomość usytuowana
w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej i gruntów niezabudowanych. Lokalizacja
zadowalająca.
Lokalizacja
Stan techniczny
obiektu
Dojazd
Otoczenie
zadowalająca
dobry
dobry
zadowalająca
dobre
2.6.2. Ustalenie stopy kapitalizacji
Z powodu braku danych z rynku nieruchomości podobnego typu do wycenianej,
stopę kapitalizacji określono zgodnie z dyspozycją zawartą w § 13 Rozporządzenia Rady
Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami). Stopa ta
wyznaczana jest na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian
w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. Stopa dyskontowa określana jest na
podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym,
z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne
do nieruchomości wycenianej. Powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez
nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu
stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) pn. Nota Interpretacyjna Nr 2 (NI2) –
Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości precyzują:
(…)
4.3.5. Dyskontowania dokonuje się przy użyciu stopy dyskontowej (r) na dzień określenia
wartości nieruchomości.
4.3.6. Stopę dyskontową wyznaczyć można poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji,
uwzględniając spodziewane zmiany dochodów (czynszów) i (lub) cen nieruchomości po
okresie prognozy. Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej bierze się pod uwagę
różnice w poziomie ryzyka osiągania dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem
wyceny oraz z nieruchomości, dla których wyznaczono odpowiednie stopy dyskontowe.
Podstawowymi czynnikami wpływającymi na poziom ryzyka są między innymi: lokalizacja,
stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki zawartych umów
najmu, wielkość i rodzaj funkcji budynku, ochrona konserwatorska. Czynniki te uwzględnia
się w przyjętym poziomie stopy dyskontowej.
4.3.7. W przypadku, gdy na analizowanym rynku nieruchomości brakuje wystarczających
danych, stopę dyskontową ustala się na podstawie stóp dyskontowych z długoterminowych
inwestycji charakteryzujących się porównywalnym ryzykiem. Należy przy tym zaznaczyć, iż
określenie stopy dyskontowej na podstawie wyników analizy poziomu stóp zwrotu
z inwestycji wolnych od ryzyka na rynku kapitałowym nie oznacza, że pomiędzy stopami
zwrotu na rynku kapitałowym oraz na rynku nieruchomości występuje silna korelacja.
Przyjęcie jako podstawy wyznaczenia stopy dyskontowej stopy zwrotu z inwestycji wolnych
od ryzyka oznacza jedynie to, że poziom wymaganych stóp zwrotu na rynku nieruchomości
powinien być w długim okresie czasu wyższy od poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych
od ryzyka o poziom wymaganej premii za wyższe ryzyko inwestowania na rynku
nieruchomości i w wycenianą nieruchomość.
4.3.8. Przyjęty do określenia wartości rynkowej poziom stopy dyskontowej odzwierciedla,
podobnie jak dochody, jej poziom w ujęciu realnym, a nie nominalnym.
Opracował:
Strona 25 z 35
Uwzględniając założenia procedury wyceny oraz bazując na zjawiskach ekonomiczno –
gospodarczych występujących na rynku, stopę dyskontową obliczono według następującego
wzoru:
r = r 1 + r 2 + r3
gdzie:
r
stopa dyskontowa
r1
stopa realna określona na podstawie danych z rynku kapitałowego
r2
premia za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości
r3
premia za ryzyko inwestowania w daną nieruchomość
Ustalenie realnej stopy określonej na podstawie rynku kapitałowego rentowności
ryzyka obliczono według następującej formuły:
r1 = ((1 + r4)/(1+r5))-1
gdzie:
r1
r4
średnia, nominalna stopa określona na podstawie danych z rynku kapitałowego
r5
stopa inflacji – przyjęta zgodnie z komunikatem Głównego Urzędu
Statystycznego, na podstawie danych za rok poprzedni
Ryzyko inflacyjne wiąże się z nieprzewidywalnymi niekorzystnymi zmianami cen,
zostało ono ustalone na poziomie -0,9%, na podstawie danych Głównego Urzędu
Statystycznego za 2015 rok. Kształtowanie się podstawowych stóp procentowych na rynku
kapitałowym przedstawia kolejna tabela.
Wyszczególnienie
Stopa
procentowa
NBP – kredyt lombardowy
2,50%
NBP – redyskonto weksli
1,75%
Bony 52-tygodniowe
4,47%
Bony 20-tygodniowe
3,47%
ŚREDNIA, nominalna stopa z rynku kapitałowego
3,05%
Realna stopa określona na podstawie danych z rynku kapitałowego wynosi:
r1 = ((1+0,0305)/(1-0,009))-1 = 3,99%
Premię za ryzyko inwestowania w nieruchomości szacować można kilkoma
sposobami, które należy rozpatrywać łącznie, by ostatecznie określić jej wielkość. Jednym
ze sposobów przyjmowania poziomu ryzyka systematycznego jest odwołanie się do
zewnętrznych instytucji, które także dla potrzeb inwestorów, określają ryzyko dla różnych
rynków i krajów. Biorąc pod uwagę stan naszego rynku oraz ze względu na liczbę
Opracował:
Strona 26 z 35
przedsiębiorstw, a także inflację, aktualną przeciętną premię za ryzyko można przyjmować
na poziomie ok. 6,0%. Ryzyko inwestowania w daną nieruchomość zostało określone na
poziomie 1,00%.
W związku z zebranymi danymi, stopa dyskontowa wynosi:
r = 3,99% + 6,00% + 1,00% = 10,99%
Przy określeniu stopy kapitalizacji obliczoną powyżej stopę dyskontową powiększa się
o 0,5% - 3,0% z uwagi na niepewność wielkości osiąganych dochodów w przyszłych
okresach względnie utraty dochodów oraz ze względu na stan techniczno – funkcjonalny
nieruchomości i konieczność podjęcia przez właściciela prac remontowo – modernizacyjnych
(utrata dochodów po okresie prognozy). Mając na uwadze powyższe, stopę kapitalizacji
ustalono wg wzoru:
R = r + r6
gdzie:
R
stopa kapitalizacji
r
stopa dyskontowa
r6
Stopa kapitalizacji obliczona na potrzeby wyceny wynosi:
R = 10,99% + 0,50% = 11,49%
2.6.3. Określenie współczynnika korygującego, wyniki obliczeń
Wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego określono jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako
przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego.
Dla przedmiotowej nieruchomości ustalono:
stawka procentowa opłaty rocznej
3%
liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego
73
liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste
99
stopa kapitalizacji
11,49%
Współczynnik korygujący wynosi:
Wk = (1-(0,03/0,1149)) x 73/99 + 0,25 x ((99-73)/99) = 0,611
Opracował:
Strona 27 z 35
2.6.4. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości,
wyniki obliczeń
 Działka ewidencyjna nr 279/1 - obręb Olszanica
Wartość nieruchomości w części przeznaczonej pod budownictwo
(z wykluczeniem części składowych, powierzchnia: 32571m2)
Charakterystyka nieruchomości
w aspekcie cech rynkowych:
Lp.
Cechy rynkowe
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
zadowalająca
b. dobra
b. dobra
b. dobra
2
Dojazd
zadowalający
dobra
b. dobra
dobra
3
zadowalające
b. dobra
b. dobra
b. dobra
4
Powierzchnia
zadowalająca
b. dobra
dobra
zadowalająca
5
Kształt
zadowalająca
dobra
b. dobra
b. dobra
Dla analizowanego rynku lokalnego określono:
Cmax = 58,00 zł/m2
Cmin = 29,37 zł/m2
∆C = 28,63 zł/m2
Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
8,59
-8,59
-8,59
-8,59
Dojazd
20%
5,73
-2,87
-5,73
-2,87
15%
4,29
-4,29
-4,29
-4,29
Powierzchnia
20%
5,73
-5,73
-2,87
0,00
Kształt
15%
4,29
-2,15
-4,29
-4,29
Suma
100%
28,63
-23,63
-25,77
-20,04
29,37
46,59
41,06
5,74
20,82
21,02
Cecha rynkowa
Cena
zł/m2
Wartość po poprawkach
Średnia wartość 1m2
15,86
W związku z faktem, iż powierzchnia nieruchomości znacznie odbiega od powierzchni
nieruchomości przyjętych do porównania wprowadzono współczynnik korekcyjny „K”
zgodnie z Notą Interpretacyjną Nr 1 (NI 1) Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, który
to współczynnik ustalono na poziomie 0,90.
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej (z wykluczeniem części
składowych) w części przeznaczonej pod budownictwo, stanowiącej działkę ewidencyjną
nr 279/1 z obrębu Olszanica, jednostki ewidencyjnej Olszanica, wynosi:
WRpr.wl = 15,86 zł/m2 x 32571 m2 x 0,90 = 464918,45 zł
Opracował:
Strona 28 z 35
Wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego
gruntu w części przeznaczonej pod budownictwo, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 279/1
z obrębu Olszanica, jednostki ewidencyjnej Olszanica, wynosi:
WRpr.uw = 464918,45 zł x 0,611 = 284065,17 zł ≈ 284100,00 zł
Wartość nieruchomości w części przeznaczonej na cele rolne
(z wykluczeniem części składowych, powierzchnia: 3,2572ha)
Lp.
Cechy rynkowe
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
b. dobra
b. dobra
b. dobra
b. dobra
2
Dojazd
zadowalający
b. dobry
b. dobry
dobry
3
Bonitacja
zadowalająca
dobra
dobra
dobra
4
zadowalające
zadowalające
dobre
dobre
5
Kształt
zadowalający
b. dobry
dobry
b. dobry
duże
brak
brak
małe
6
Utrudnienia w uprawie
Cmax = 20471,69 zł/ha
Cmin = 7853,68 zł/ha
∆C = 12618,01 zł/ha
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
25%
3154,51
0,00
0,00
0,00
Dojazd
15%
1892,70
-1892,70
-1892,70
-946,35
Bonitacja
20%
2523,60
-1261,80
-1261,80
-1261,80
15%
1892,70
0,00
-946,35
-946,35
Kształt
10%
1261,80
-1261,80
-630,90
-1261,80
Utrudnienia w uprawie
15%
1892,70
-1892,70
-1892,70
-946,35
Suma
100%
12618,01
-6309,00
-6624,45
-5362,65
Cena zł/ha
20471,69
17833,66
7853,68
14162,69
11209,21
2491,03
Cecha rynkowa
Średnia wartość 1ha
9287,64
składowych) w części przeznaczonej na cele rolne, stanowiącej działkę ewidencyjną
nr 279/1 z obrębu Olszanica, jednostki ewidencyjnej Olszanica, wynosi:
WRpr.wl = 9287,64 zł/m2 x 3,2572 ha = 30251,70 zł
Opracował:
Strona 29 z 35
gruntu dla części przeznaczonej na cele rolne stanowiącej działkę ewidencyjną nr 279/1
z obrębu Olszanica, jednostki ewidencyjnej Olszanica, wynosi:
WRpr.uw = 30251,70 zł x 0,611 = 18483,79 zł ≈ 18500,00 zł
Wartość nieruchomości gruntowej (z wykluczeniem części składowych)
stanowiącego działkę ewidencyjną 279/1 z obrębu Olszanica, jednostki ewidencyjnej
Olszanica, wynosi:
WRpr.uw 279/1 = 284100,00 zł + 18500,00 = 302600,00 zł
Koszt rozbiórki, wartość materiałów
Wartość rynkowa kosztu likwidacji części składowych zostanie określona na
podstawie cennika budowlanego wydawnictwa Orgbud Serwis - Informacyjny zestaw
średnich cen robót rozbiórkowych wyburzeniowych, IV kwartał 2015 roku. Koszt rozbiórki
będzie stanowił sumę kosztu rozbiórki pozostałości po budynkach, budowlach oraz kosztu
wywiezienia gruzu, który zostanie pomniejszony o cenę jego sprzedaży. Ilość m 3 gruzu
przyjęto na podstawie między innymi: powierzchni zabudowy wszystkich budynków,
obiektów oraz ich powierzchni całkowitej, a także średniej wysokości i grubości murów.
Lp.
Podstawa
wyceny
Opis robót
Jednostka
obmiarowa
Ilość
jednostek
obmiarowych
Cena
jednostki
[zł]
Wartość
kosztorysowa
robót
[zł]
a
b
c
d
e
f
g
1
404060306
burzenie przy użyciu młotów
pneumatycznych podłoży betonowych
ponad 5-10 cm
m3
165
351,26
57957,90
2
404030501
rozebranie stropów żelbetowych, płyt,
wieńców, belek, żeber z ręcznym cięciem
zbrojenia
m3
150
297,85
44677,50
3
404010301
przewracanie murów z cegły za pomocą
liny i zblocza bez względu na rodzaj
zaprawy o wysokości do 9m
(2 kondygnacji)
m3
570
23,78
13554,60
4
404030201
rozebranie betonowych ław,
stóp oraz fundamentów
m3
230
273,12
62817,60
404110301
wywiezienie gruzu z terenu rozbiórki
przy mechanicznym załadowaniu
i wyładowaniu - załadowanie koparko ładowarką o pojemności łyżki 0,6m3
samochodów samowyładowczych przy
obsłudze na zmianę przez 3 samochody,
wywiezienie gruzu na odległość do 5km
m3
1115
46,77
52148,55
5
RAZEM
4
rynek lokalny
231156,15
zakup m3 gruzu betonowego
Opracował:
m3
1115
10,00
11150,00
Strona 30 z 35
Koszt rozbiórki wynosi:
KR = 231156,15 zł ≈ 231200,00 zł
Wartość materiałów uzyskanych w trakcie rozbiórki, wynosi:
WM = 11150,00 zł ≈ 11200,00 zł
Wartość nieruchomości – ogółem
Na przedmiotowej nieruchomości obecny jest drzewostan, do określenia jego
wartości posłużono się metodą szacunkową oraz cennikiem drewna Nadleśnictwa Lesko.
Brak przeprowadzonych zabiegów pielęgnacyjnych wpłynął na niską jakość drzewostanu.
Szczegółowe zestawienie wartości miąższości drzewostanu na gruncie znajduje się
w kolejnej tabeli.
Sortyment, klasa
Gatunek
Miąższość (m3)
Cena netto
loco las (zł/m3)
Suma (zł)
S4
So
8
82,00
656,00
S4
Brz
5
77,00
385,00
S4
Bk
4
87,00
348,00
S4
Ol
4
72,00
288,00
poz. liściaste
S4
5
57,00
285,00
trzebionka
M2
6
55,00
330,00
Razem
2292,00
Koszt drzewostanu wynosi:
WD = 2292,00 zł ≈ 2300,00 zł
gruntu, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 279/1 z obrębu Olszanica, jednostki
ewidencyjnej Olszanica oraz prawa własności budynków, budowli i urządzeń usytuowanych
na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot prawa własności, wynosi:
WRN = WRpr.uw – KR + WM + WD =
= 302600,00 zł - 231200,00 zł + 11200,00 zł + 2300,00 zł = 84900,00 zł
Opracował:
Strona 31 z 35
 Działka ewidencyjna nr 279/2 – obręb Olszanica
Wartość nieruchomości w części przeznaczonej pod budownictwo
(z wykluczeniem części składowych, powierzchnia: 5819m2)
Lp.
Cechy rynkowe
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
zadowalająca
b. dobra
b. dobra
b. dobra
2
Dojazd
zadowalający
dobra
b. dobra
dobra
3
dobre
b. dobra
b. dobra
b. dobra
4
Powierzchnia
zadowalająca
b. dobra
dobra
zadowalająca
5
Kształt
dobry
dobra
b. dobra
b. dobra
Cmax = 58,00 zł/m2
Cmin = 29,37 zł/m2
∆C = 28,63 zł/m2
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
8,59
-8,59
-8,59
-8,59
Dojazd
20%
5,73
-2,87
-5,73
-2,87
15%
4,29
-2,15
-2,15
-2,15
Powierzchnia
20%
5,73
-5,73
-2,87
0,00
Kształt
15%
4,29
0,00
-2,15
-2,15
Suma
100%
28,63
-19,34
-21,49
-15,76
29,37
46,59
41,06
10,03
25,10
25,30
Cecha rynkowa
Cena zł/m2
Średnia wartość
1m2
20,14
składowych), stanowiącej działkę ewidencyjną nr 279/2 z obrębu Olszanica, jednostki
ewidencyjnej Olszanica, wynosi:
WRpr.wl = 20,14 zł/m2 x 5819 m2 = 117194,66 zł
gruntu stanowiącej działkę ewidencyjną nr 279/2 z obrębu Olszanica, jednostki
ewidencyjnej Olszanica, wynosi:
WRpr.uw = 117194,66 zł x 0,611 = 71605,94 zł ≈ 71600,00 zł
Opracował:
Strona 32 z 35
Wartość nieruchomości – ogółem
Lp.
1
2
Cechy rynkowe
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
zadowalająca
zadowalająca
dobra
zadowalająca
zadowalający
zadowalający
dobry
dobry
Lokalizacja
Stan techniczny obiektów
3
Dojazd
zadowalający
dobry
b. dobry
dobry
4
zadowalająca
dobra
b. dobra
zadowalająca
5
Otoczenie
dobre
dobre
b. dobre
dobre
Cmax = 1271,82 zł/m2
Cmin = 307,62 zł/m2
∆C = 964,20 zł/m2
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
289,27
0,00
-144,64
0,00
Stan techniczny obiektów
25%
241,05
0,00
-120,53
-120,53
Dojazd
20%
192,84
-96,42
-192,84
-96,42
15%
144,63
-72,32
-144,63
0,00
Otoczenie
10%
96,41
0,00
-48,21
0,00
100%
964,20
-168,74
-650,85
-216,95
Cena zł/m2
422,58
1 178,49
307,62
253,84
527,64
90,67
Cecha rynkowa
Suma
Średnia wartość 1m2
290,72
gruntu, stanowiącego działkę ewidencyjną nr 279/2 z obrębu Olszanica, jednostki
ewidencyjnej Olszanica oraz prawa własności budynku i innych urządzeń usytuowanych
WN = 290,72 zł/m2 x 416,00 m2 = 120939,52 zł ≈ 121000,00 zł
Opracował:
Strona 33 z 35
2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE
gruntu, stanowiącego działki ewidencyjne nr 279/1, 279/2 z obrębu Olszanica, jednostki
ewidencyjnej Olszanica oraz prawa własności budynków, budowli i urządzeń usytuowanych
84900 zł
OSIEMDZIESIĄT CZTERY TYSIĄCE DZIEWIĘĆSET zł
121000 zł
STO DWADZIEŚCIA JEDEN TYSIĘCY zł
Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględniono cechy przedmiotu wyceny,
które wpływają na jego wartość użytkową oraz uwzględniono stan prawny i faktyczny
gruntu. Określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowej mieści się
w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też
względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie
rynkowym.
3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE
 Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami
Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny.
 Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu.
 Stan techniczny nie stanowi ekspertyzy, został określony podczas oględzin






dla celów wyceny.
Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy
w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości.
Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na
informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zamawiającego i pozyskanych
z urzędów i sądów.
Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności
mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości.
Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów
transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu.
Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części
bez pisemnej zgody autora.
Opracował:
Strona 34 z 35
4. ZAŁĄCZNIKI
1.
2.
3.
4.
5.
Dokumentacja fotograficzna.
Wypis z rejestru gruntów.
Wypis z rejestru budynków.
Kopia mapy ewidencyjnej.
Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/00014783/0 z Podsystemu Dostępu
do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo
Sprawiedliwości.
6. Zaświadczenie znak RRG.6724.02.2016.JM z dnia 14 stycznia 2016 roku,
wydane przez Urząd Gminy Olszanica.
Opracował:
Strona 35 z 35

operat szacunkowy

Transkrypt

Podobne dokumenty

nieruchomość gruntowa o pow. 21 200 m2, Stare Pieścirogi

Wykaz nieruchomości

Oferta numer: 03/49/11 Typ oferty: Sprzeda Lokalizacja

DZIAŁKA na SPRZEDAŻ 45/4623/OGS Opis

Dom jednorodzinny 300 m2 / Legionowo

Warszawa, ul. Stępińska 39 - Nieruchomości Orange Polska.