Ryszard Podsiadło - Przegląd Budowlany
Transkrypt
Ryszard Podsiadło - Przegląd Budowlany
R E W I TA L I Z A CJA Rewitalizacja starych budynków wielopiętrowych Dr inż. Ryszard Podsiadło 1. Wprowadzenie Budowane, bez należytej dbałości o jakość, budynki z minionej epoki, szybko zestarzały się i wymagają obecnie gruntownych remontów i modernizacji. Przy powszechnym braku funduszy na ten cel, degradacja tzw. „substancji mieszkaniowej” postępuje nadal w szybkim tempie. Nowi właściciele, w przeważającej części Wspólnoty Mieszkaniowe, borykają się z dużymi kłopotami, z naprawą niespodziewanych awarii i nadmiernymi stratami ciepła w źle zaizolowanych domach. Przywrócenie „witalności” tym starym budynkom stało się naglącą potrzebą. Rozwiązanie tego problemu napotyka na duże trudności z powodu braku funduszy. Samodzielne sfinansowa- PRZEG L Ą D B U D O W L A N Y 4/2006 Korzyści ekologiczne: • zmniejszenie emisji substancji szkodliwych; • zmniejszenie zużycia energii (nawet do 50%); • oszczędności terenów poprzez wykorzystanie już zabudowanych; • wykorzystanie energii odnawialnych (solary) Wartości estetyczne: • poprawa architektury i proporcji budynku; • poprawa mikroklimatu mieszkań; • lepsze samopoczucie mieszkańców; • uporządkowanie małej architektury wokół budynku. Mimo tak wielu korzyści płynących z nadbudowy, nadal ten sposób pozyskiwania funduszy na modernizacje budynków jest mało wykorzystywany przez Wspólnoty Mieszkaniowe, a znalezienie odpowiedniego budynku dla dokonania nadbudowy nie jest rzeczą ani łatwą, ani prostą. A R T Y K U ŁY P R O B L E M O W E Rewitalizacja (łac. re+vita – dosłownie: przywrócenie życia, ożywienie) – działanie skupione na zdegradowanym obiekcie, którego celem jest przywrócenie jego pierwotnego stanu i funkcji, bądź też doprowadzenie do stanu, w którym obiekt ten staje się wartościowy i funkcjonalny. nie przez Wspólnotę, ze składek na fundusz remontowy, zajęłoby (jak wynika z szacunkowych wyliczeń) około 40 lat. Po tylu latach budynek uległby takiej degradacji, że remont jego byłby bezzasadny. Szacuje się, że około 80% budynków wielorodzinnych wymaga pilnych prac remontowych. Skąd wziąć kapitał remontowy? Jednym z rozwiązań jest dokonanie nadbudowy nad ostatnim piętrem tych budynków, niekiedy zlokalizowanych w bardzo atrakcyjnych miejscach. Nadbudowa to samofinansująca się inwestycja. Pozyskanie dodatkowej, taniej powierzchni mieszkaniowej, a następnie wynajem lub sprzedaż, umożliwia sfinansowanie rewitalizacji całego budynku. Dla starych budynków, jedyną szansą na wykonanie modernizacji jest zgoda wszystkich mieszkańców na zmianę przeznaczenia części wspólnej, jaką jest dach nad ostatnią kondygnacją. Korzyści z takiej decyzji są wielorakie i to zarówno dla mieszkańców, jak i samego budynku. Korzyści ekonomiczne: • nowe atrakcyjne powierzchnie mieszkaniowe w atrakcyjnych lokalizacjach; • zasilenie budżetu Wspólnoty Mieszkaniowej, poprzez wynajem lub sprzedaż; • podniesienie wartości rynkowej mieszkań i całego budynku; • obniżenie kosztów eksploatacyjnych i utrzymania budynku; • samofinansująca się inwestycja bez angażowania własnych środków; • obniżenie kosztów administrowania i utrzymania części wspólnej 2. Formalności Niewątpliwie, czynnikiem odstraszającym są obecnie obowiązujące przepisy administracyjne. Nawet, jeżeli uda nam się przekonać właścicieli o płynących dla nich korzyściach, to czeka nas istna „droga przez mękę” biurokracji. Formalności wymagane przy tego typu inwestycjach są rozliczne, wystarczy je wymienić, aby ochłodzić najgorętsze zamiary: 1. Opinia Wydziału Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu Gminnego o warunkach przebudowy na podstawie koncepcji architektonicznej. 23 A R T Y K U ŁY P R O B L E M O W E REWITALIZAC J A 2. Opinia konstrukcyjna o stanie technicznym budynku i istniejących przyłączach (jako część projektu). 3. Inwentaryzacja – sprawdzenie zgodności z pierwotnym projektem. 4. Aktualny wypis z Księgi Wieczystej. 5. Ekspertyza wielkości udziału we własności nieruchomości. 6. Pisemna zgoda współwłaścicieli. 7. Akt Notarialny sprzedaży wyodrębnionej hipotecznie części budynku. 8. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z U.G. 9. Projekt Architektoniczno-Budowlany z branżami. 10. Pozwolenie na budowę. 11. Zaświadczenie organu budowlanego o samodzielności lokalu. 12. Wyodrębnienie lokali i założenie dla nich Księgi Wieczystej. Oczywiście nie są to wszystkie formalności, a problem, jak sprawnie je załatwić, nie jest przedmiotem naszych dociekań. Należy podkreślić, że najistotniejszymi warunkami, decydującymi o powodzeniu przedsięwzięcia są: pisemna zgoda większości współwłaścicieli (do 7 lokali – wszystkich mieszkańców) oraz uzyskanie pozwolenia na budowę. Zaangażowanie finansowe w przygotowanie inwestycji można rozpocząć dopiero po uzyskaniu uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej. Natomiast prace budowlane przy nadbudowie można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. 3. Finansowanie Uzyskane pozwolenie na budowę uprawnia do rozpoczęcia marketingu na sprzedaż planowanych, nowych mieszkań. Można ustalić wysokości i harmonogram przedpłat w taki sposób, aby zapewnić płynność finansową prowadzonej nadbudowy. Taki sposób samofinansowania inwestycji jest możli- 24 wy, dla budynków położonych w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, na które istnieje duży popyt na rynku nieruchomości. Nie zawsze właściciel budynku znajdzie tak komfortową sytuację. Na ogół jednak istnieje potrzeba korzystania z kredytu. Obecnie kredyty inwestycyjne są powszechnie dostępne, a różne banki ustalają swoje warunki umów kredytowych. W przypadku korzystania z premii termomodernizacyjnej, spłacane raty i odsetki są od 75% całości wykorzystanego kredytu. Jeżeli zabezpieczenie kredytu jest uzależnione od ustanowienia hipoteki na nieruchomości, to niezbędna jest solidarna zgoda wszystkich właścicieli – co praktycznie jest niemożliwe do załatwienia. Jedną z form pomocy na rewitalizacje budynków mieszkalnych, są dotacje unijne. Jeżeli modernizacja i nadbudowa budynku, znalazła się w gminnym programie rewitalizacji większego obszaru zabudowy, to możemy rozpocząć starania o środki z funduszy strukturalnych. Jak powszechnie wiadomo, otrzymanie tych środków nie jest proste, ale może warto spróbować sięgnąć po 75% faktycznej wartości inwestycji, które zrefunduje Unia. Najkorzystniejszą formą realizacji nadbudowy jest zlecenie jej inwestorowi. Wówczas wspólnota zawiera umowę z inwestorem, w której dokładnie określa, ile i za co inwestor płaci wspólnocie. A Wspólnocie pozostaje tylko nadzór nad skrupulatnym realizowaniem zawartej umowy. 4. System nabdudowy Współczesna technologia budownictwa pozwala na wykorzystanie istniejących budynków do nadbudowania, bez ryzyka utraty ich stabilności. Wieloletnie obciążenie przekazywane na grunt spowodowało jego komprymację, a co za tym idzie zwiększenie wytrzymałości. Normy zezwalają na zwiększenie do 15% dotychczasowego obciążenia podłoża gruntowego. A więc, z technicznego punktu widzenia, decydującym czynnikiem będzie ciężar własny nadbudowywanej części budynku. Najbardziej wskazaną do wykonania nadbudowy jest technologia lekkiego szkieletu stalowego. To rozwiązanie konstrukcyjne powstało, dzięki zaistniałym możliwościom produkcji wysokiej jakości cienkościennych profili zimnogiętych ze stali ocynkowanej o grubości ok. 1 mm. Praktycznie dowolne kształtowanie profili pozwala na optymalne dostosowanie ich przekrojów do wymogów wytrzymałościowych konstrukcji. Parametry wytrzymałościowe stali oraz optymalny dobór przekrojów prętów zapewnia lekkość konstrukcji, a więc oszczędne zużycie materiałów, co w konsekwencji znacznie obniża, w porównaniu z klasycznymi rozwiązaniami, nie tylko koszty inwestycji, ale i ciężar własny nadbudowy. Jak wykazują dotychczasowe doświadczenia, ciężar szkieletu stalowego na dom o powierzchni 130 m2 waży 2200 kg, a więc mniej niż 1 m3 betonu. Nie bez znaczenia jest znaczne skrócenie, w stosunku do tradycyjnego budownictwa, czasu realizacji nadbudowy. Z doświadczeń wynika, że dom o powierzchni ok. 80 m2 jest możliwy do postawienia pod dachem w ciągu 3 (słownie: trzech) dni. Ten niewiarygodnie krótki czas był możliwy do uzyskania dzięki prefabrykacji elementów ścian i dachu. Prefabrykacja oznacza przeniesienie części procesu budowlanego do hali fabrycznej, minimalizując w ten sposób zakres robót na placu PRZEGLĄD BUDOWLANY 4/2006 R E W I TA L I Z A CJA Tym bardziej, że prace rozbiórkowe istniejącego dachu, możemy prowadzić już pod zmontowanym nowym dachem, bez ryzyka zalania niżej położonych pomieszczeń. Powyższe zalety pozwalają na stwierdzenie, że lekka konstrukcja stalowa jest idealną technologią do nadbudowy istniejących obiektów. 5. Wnioski Zalety tej technologii rewitalizacji starych budynków wielopiętrowych: 1. Uzyskanie dodatkowych powierzchni mieszkaniowych po cenach konkurencyjnych (ok. 25% taniej). 2. Krótki czas realizacji. 3. Lekkość konstrukcji nie obciąża nadmiernie ścian i gruntu. 4. Uniknięcie konieczności wzmacniania fundamentów. 5. Duża dokładność wykonania. DANE FIRMY PP ZAKPOL Jerzy Zakonek 55-200 Oława, ul. Portowa 1 e-mail: [email protected] www.zakpol.wroc.pl Tel. (71) 303 90 00 Faks (71) 303 90 01 6. Uniknięcie uciążliwych hałasów i robót na „mokro”. 7. Dowolność w wypełnieniu przegród i doboru elewacji. 8. Umożliwienie prowadzenia prac rozbiórkowych bez ryzyka zalania budynku opadami atmosferycznymi. 9. Uniknięcie składowania materiałów budowlanych wokół budynku. 10. Duża odporność na biodegradacje i trwałość czasowa konstrukcji. Powyższe zalety pozwalają na stwierdzenie, że ta technologia rozwiązuje wiele dylematów współczesnego budownictwa. A R T Y K U ŁY P R O B L E M O W E budowy. Dodatkową zaletą prefabrykacji jest precyzja wymiarowa, co zapewnia wysoką jakość zmontowanych obiektów. Zmontowany z prefabrykatów szkielet nośny, może być wypełniony w dowolny sposób, dowolnymi materiałami, w zależności od upodobań i zasobów finansowych inwestora. Jednak z uwagi na konieczność obniżenia ciężaru, występują pewne ograniczenia w tej dowolności. Istotną zaletą szkieletu, jest możliwość zastosowania energooszczędnych przegród warstwowych, zwłaszcza z uwagi na systematyczny wzrost cen za energię. Nie bez znaczenia jest prowadzenie robót budowlanych bez tradycyjnych: piasku, wapna, betonu, a nawet hałaśliwej betoniarki, co znacznie zmniejsza uciążliwości dla otoczenia. Dodając krótki czas realizacji, nadbudowa nie jest już obecnie kłopotliwa dla mieszkańców nadbudowywanego budynku. MOTTO FIRMY Wygniemy każdy profil z blachy, zrobimy każdą ościeżnicę stalową. NASZE MOŻLIWOŚCI Krawędziarka CNC – długość stołu 3000 mm, – nacisk stempla 175 T Gilotyna CNC – długość cięcia 3000 mm, – max grubość cięcia 6 mm Produkujemy ościeżnice stalowe wg aprobaty i na specjalne życzenie ODBIORCY. Produkujemy otwarte kształtowniki zimnogięte wg PN-76/H-93461/00-/30 oraz wszystkie inne według indywidualnych uzgodnień. PRZEG L Ą D B U D O W L A N Y 4/2006 25