kazus - Katedra Prawa Cywilnego UJ

dr hab. Bartłomiej Swaczyna
Ćwiczenia z prawa cywilnego
Wtorek, 19 marca 2013 r.
Kolokwium
imię i nazwisko ………………………………………………………………….
Czas na rozwiązanie kazusu: 45 min.
Paweł kupił od Jerzego nieruchomość gruntową. Umowę zawarto w formie aktu
notarialnego pod warunkiem, że gmina nie skorzysta z przysługującego jej prawa
pierwokupu. Zgodnie z umową cena miała zostać zapłacona w czterech kwartalnych ratach.
Po bezskutecznym upływie terminu do wykonania prawa pierwokupu strony zawarły w
formie aktu notarialnego umowę przenoszącą własność w wykonaniu zobowiązania
wynikającego z umowy sprzedaży. Paweł zapłacił w terminie dwie pierwsze raty. Nie zapłacił
natomiast trzeciej i czwartej. Miesiąc po terminie zapłaty ostatniej raty Jerzy wyznaczył
Pawłowi dodatkowy, dwutygodniowy termin do uiszczenia brakującej części ceny
z zagrożeniem, że po jego bezskutecznym upływie odstąpi od umowy. Zapłata nie nastąpiła w
dodatkowym terminie i Jerzy wysłał do Pawła listem poleconym pismo zawierające
oświadczenie o odstąpieniu od umowy przenoszącej własność. Paweł jednak uznał, że
odstąpienie jest bezskuteczne wobec niezachowania formy aktu notarialnego i tydzień po
otrzymaniu tego pisma wpłacił na rachunek Jerzego brakującą część ceny.
Czy Jerzy ma jakieś roszczenia względem Pawła?
Przykładowe rozwiązanie
Umowa sprzedaży nieruchomości między Pawłem i Jerzym została zawarta w formie
aktu notarialnego. Czyniła zatem zadość wymogom wynikającym z art. 158 k.c. Strony
rozłożyły zapłatę ceny na cztery raty. Była to dozwolona modyfikacja zasady równoczesności
spełnienia świadczeń z umowy wzajemnej (art. 488 § 1 in fine k.c.). Skuteczność tej umowy
strony uzależniły od warunku zawieszającego, że gmina nie wykona prawa pierwokupu.
Zastrzeżenie takie sprawia, że umowa sprzedaży nie mogła wywołać skutku
rozporządzającego polegającego na przejściu własności na Pawła (art. 157 § 1 k.c.), a do
osiągnięcia tego rezultatu niezbędne było zawarcie bezwarunkowej umowy przenoszącej
własność (art. 157 § 2 k.c.).
Umowa przenosząca własność w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy
sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 158 k.c. Nastąpiło to po
upływie terminu do wykonania prawa pierwokupu przez gminę, a więc po ziszczeniu się
warunku zawieszającego, że gmina swojego prawa nie wykona. Wraz ze ziszczeniem się
warunku umowa sprzedaży uzyskała pełną skuteczność i powstało zobowiązanie do
przeniesienia własności nieruchomości. Przeniesienie własności znajdowało zatem podstawę
prawną w istniejącym zobowiązaniu do takiego rozporządzenia. Czyniło zatem zadość
wymogom wynikającym z zasady kauzalności przeniesienia własności wyrażonej w art. 156
k.c. Z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność prawo to przeszło na Pawła.
Świadczenie Pawła miało być spełnione częściami: w czterech ratach. Nie znajdują
tutaj zastosowania przepisy o sprzedaży na raty (art. 583 i n. k.c.), ponieważ obejmują one
jedynie sprzedaż rzeczy ruchomej w zakresie działalności przedsiębiorstwa. W rozważanym
przypadku przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość i po żadnej ze stron nie występuje
profesjonalista. Konsekwencje niespełnienia w terminie części świadczenia przez Pawła
należy zatem oceniać wyłącznie w oparciu o przepisy ogólne o skutkach niewykonania
zobowiązania.
Umowa sprzedaży jest umową wzajemną (art. 487 § 2 k.c.). Dlatego też do oceny
analizowanego stanu faktycznego znajdują zastosowanie art. 487-497 k.c. Przepis art. 491 k.c.
ustanawia prawo odstąpienia od umowy wzajemnej. Przesłankami powstania tego prawa są:
(i) zwłoka drugiej strony, (ii) wyznaczenie odpowiedniego dodatkowego terminu do
wykonania zobowiązania z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie strona będzie
uprawniona do odstąpienia od umowy oraz (iii) bezskuteczny upływ owego terminu.
Zwłoka dłużnika jest zdefiniowana w art. 476 k.c. Zgodnie z art. 476 zd. 1 k.c.
„dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie, a jeżeli termin nie jest
oznaczony, gdy nie spełnia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela”. Jak
jednak stanowi art. 476 zd. 2 k.c. „nie dotyczy to wypadku, gdy opóźnienie w spełnieniu
świadczenia jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.
Należy z tego wnosić, że zwłoką jest niespełnienie świadczenia w terminie w następstwie
okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Postanowienia art. 476 k.c.
rozkładają jednak ciężar dowodu w ten sposób, że na wierzycielu ciąży jedynie wykazanie
opóźnienia, dłużnik zaś może wykazać, że nie jest w zwłoce udowadniając, iż opóźnienie
nastąpiło wskutek okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności. W analizowanym
stanie faktycznym Paweł niewątpliwie pozostawał w opóźnieniu co do zapłaty dwóch rat. Nie
wskazywał także na jakiekolwiek okoliczności leżące poza sferą jego odpowiedzialności,
które spowodowały opóźnienie. Dlatego też należy przyjąć, że przesłanka zwłoki dłużnika
została spełniona. Dwutygodniowy, dodatkowy termin do zapłaty należy uznać za
odpowiedni. Spełniona była zatem także druga przesłanka. To samo dotyczy trzeciej –
bezskutecznego upływu terminu. Jerzy zatem nabył prawo odstąpienia od umowy sprzedaży.
Paweł pozostawał w zwłoce z zapłatą jedynie części swojego świadczenia. Ponieważ
jednak wzajemne świadczenie Jerzego (przeniesienie własności i wydanie nieruchomości)
było niepodzielne, Jerzy mógł odstąpić od umowy w całości (argument a contrario z art. 491
§ 2 k.c.).
Oświadczenie Jerzego o odstąpieniu zostało wysłane do Pawła listem poleconym.
Zgodnie z art. 77 § 3 k.c. odstąpienie od umowy zawartej w innej formie szczególnej niż
pisemna, powinno być stwierdzone pismem. Ponieważ ustawa nie określa rygoru
niezachowania tej formy, jest to forma pod rygorem utrudnień dowodowych (art. 74 § 1 k.c.).
Informacje zawarte w opisie stanu faktycznego nie przesądzają o tym, czy pismo wysłane
przez Jerzego spełniało wymogi formy pisemnej, określone w art. 78 k.c. Nawet jednak gdyby
tak nie było, to niezachowanie formy pisemnej nie pociągałoby za sobą nieważności
odstąpienia, a jedynie powodowałoby utrudnienia dowodowe co do faktu dokonania tej
czynności.
Jerzy odstąpił od umowy przenoszącej własność. Tymczasem art. 491 k.c.
uzasadniałby jedyne odstąpienie od umowy sprzedaży. Dlatego też oświadczenie o
odstąpieniu – jako bezprzedmiotowe – było bezskuteczne. Także po jego złożeniu stosunek
prawny wynikający z umowy sprzedaży trwał w niezmienionym kształcie. Z chwilą zapłaty
brakującej części ceny przez Pawła Jerzy utracił uprawnienie do odstąpienia od umowy.
Jerzemu przysługują roszczenia o zapłatę odsetek za opóźnienie z zapłatą dwóch rat
ceny (art. 481 k.c.). Jeżeli w związku ze zwłoką Pawła Jerzy poniósł szkodę, może żądać jej
naprawienia (art. 477 § 1 k.c.).