ANALIZA RYNKU DOMÓW JEDNORODZINNYCH WE WROCŁAWIU

ANALIZA RYNKU DOMÓW
JEDNORODZINNYCH NA TERENIE
WROCŁAWIA ORAZ GMIN
PODWROCŁAWSKICH
W LATACH 2004 – 2008
Katarzyna Puterko
Kraków, czerwiec 2009
ANALIZA RYNKU DOMÓW JEDNORODZINNYCH
NA TERENIE WROCŁAWIA ORAZ GMIN PODWROCŁAWSKICH
W LATACH 2004 – 2008
W niniejszym opracowaniu zaprezentowano analizę rynku domów jednorodzinnych na terenie miasta Wrocławia oraz gmin podwrocławskich obejmującą okres 5 lat (2004- 2008). Analiza została sporządzona na
podstawie bazy danych o transakcjach, gromadzonych przez autora opracowania, w ramach profesjonalnie
prowadzonej przez rzeczoznawców majątkowych Bazy Transakcji „WALOR”. Teren objęty analizą zaprezentowano poniżej.
Definitywnie skooczył się trwający ok. 2 lat
boom inwestycyjno-budowlany, który objął
wszystkie rodzaje rynku nieruchomości we
Wrocławiu i okolicach. Koniec hossy na wrocławskim rynku nieruchomości, najszybciej
zauważalny był w segmencie nieruchomości
mieszkaniowych – lokale, domy, działki budowlane.
Lata 2004-2005 to stabilny rozwój i tendencje wzrostowe na tym rynku. Rok 2006 to rok
przełomowy, zarówno w zakresie ilości
transakcji, jak też wartości sprzedawanych
nieruchomości (w segmencie domów jednorodzinnych we Wrocławiu w 2006 r. zaobserwowano dynamikę wzrostu ilości transakcji na poziomie ok. 80% w stosunku do lat
poprzednich, wolumen obrotu był natomiast
prawie 3-krotnie wyższy niż np. w 2004 r.).
Kolejny rok – 2007, to z kolei rok uspokojenia
i stabilizacji – ilośd zawieranych transakcji
spadła do poziomu obserwowanego przed
2006 r., natomiast wartośd zawieranych
transakcji była na poziomie wyższym z uwagi na tendencje wzrostowe cen nieruchomości na tym rynku.
Ubiegły 2008 rok potwierdza tendencje i trendy z roku 2007 – stabilizacja cen oraz zauważalny spadek ilości
zawieranych transakcji, wyraźniejszy na terenie Wrocławia (ok. 25 - 30% w stosunku do roku poprzedniego),
wolniejszy w gminach podwrocławskich (na poziomie 5 – 10% w stosunku do 2007).
Na poniższych wykresach przedstawiono ogólną sytuację we Wrocławiu i w gminach podwrocławskich
w latach 2004 – 2008 w zakresie obrotu domami jednorodzinnymi, przy czym:

na terenie Wrocławia analiza dotyczy obrotu na rynku wtórnym, z pominięciem sprzedaży deweloperskich

na terenie gmin podwrocławskich analiza uwzględnia obrót zarówno na rynku wtórnym, jak też
sprzedaże przez firmy oraz osoby fizyczne prowadzące działalnośd o charakterze deweloperskim
z uwagi na dużą trudnośd w rozgraniczeniu sprzedaży indywidualnej domów w budowie, a budowy
i sprzedaży domów przez osoby fizyczne prowadzące taką działalnośd gospodarczą w celach zarobkowych.
Ilośd transakcji domami jednorodzinnymi
na terenie Wrocławia i gmin podwrocławskich
- domy gotowe i w budowie (szt.)
700
600
500
400
300
200
100
0
2004
2005
2006
miasto Wrocław
2007
2008
gminy podwrocławskie
Wartośd łączna transakcji domami jednorodzinnymi
na terenie Wrocławia i gmin podwrocławskich
- domy gotowe i w budowie (mln zł)
250
200
150
100
50
0
2004
2005
2006
miasto Wrocław
2007
2008
gminy podwrocławskie
Średnia cena domu jednorodzinnego gotowego
na terenie Wrocławia i gmin podwrocławskich
(tys. zł)
1 000
800
600
400
200
0
2004
2005
miasto Wrocław
2006
2007
2008
gminy podwrocławskie
Rozkład procentowy liczby transakcji domami jednorodzinnymi,
w poszczególnych przedziałach cenowych:
Wrocław - rok 2008
Wrocław - rok 2007
1,5 - 2
mln zł;
3,83%
ponad 2
mln zł;
4,37%
1 - 1,5
mln zł;
11,48%
do 500
tys. zł;
19,67%
ponad 2
mln zł;
3,33%
1,5 - 2
mln zł;
7,50%
do 500
tys. zł;
7,50%
1 - 1,5
mln zł;
20,00%
500 tys. 1 mln zł;
61,67%
500 tys. 1 mln zł;
60,66%
gminy podwrocławskie
rok 2008
gminy podwrocławskie
rok 2007
1 - 1,5
mln zł;
3,25%
500 tys. 1 mln zł;
38,99%
1,5 - 2
mln zł;
1,08%
ponad 2
mln zł;
1,44%
do 500
tys. zł;
55,23%
1 - 1,5
mln zł;
4,82%
500 tys. 1 mln zł;
46,99%
1,5 - 2
mln zł;
1,20%
ponad 2
mln zł;
2,41%
do 500
tys. zł;
44,58%
Rozkład poziomu średnich cen domów jednorodzinnych oraz ilości
transakcji na terenie miasta Wrocławia
- na mapach rozkładu średnich cen domów kolorem czerwonym wpisano rozstęp cenowy w danym obrębie
(cena min – cena max) -
Rozkład poziomu średnich cen domów jednorodzinnych
oraz ilości transakcji w gminach podwrocławskich
na mapach rozkładu średnich cen domów kolorem czerwonym wpisano rozstęp cenowy w danej gminie
(cena min – cena max w tys. zł)
Wnioski:
*) Wyraźnie daje się zauważyd spadek liczby transakcji domami jednorodzinnymi, zarówno na terenie Wrocławia
jak też miejscowości podwrocławskich. Natomiast średnie ceny transakcyjne utrzymują się nadal na dośd wysokim poziomie. Widad to wyraźnie na obszarze Wrocławia, gdzie w 2008 roku zmieniła się trochę struktura rozkładu liczby transakcji w poszczególnych przedziałach cenowych – znacznie spadła liczba sprzedaży domów
o cenie poniżej 500 tys. zł. (z prawie 20% do ok. 7,5%), podczas gdy prawie dwukrotnie wzrosła liczba transakcji
sprzedaży zawieranych po cenach z przedziału 1 – 1,5 mln zł.
Na terenach podwrocławskich również widad spadek transakcji o niższych cenach na korzyśd sprzedaży o cenach
ponad 2 mln zł (z 1,4% do 2,4%). Liczba transakcji o cenach powyżej 1 mln zł wzrosła z ok. 5,8% w 2007 r. do ok.
8,5% w 2008 r.
Zdecydowaną większośd transakcji stanowią obecnie sprzedaże o cenach z przedziału 500 tys. – 1 mln zł. Na terenie miasta Wrocławia w latach 2007 i 2008 stanowiły one ponad 60% wszystkich transakcji, podczas gdy jeszcze w latach 2004-2005 średnia cena domu jednorodzinnego we Wrocławiu kształtowała się na poziomie ok.
350-400 tys. zł, a najwyższe ceny nie przekraczały w zasadzie poziomu 800-900 tys. zł.
*) Przeciętnie jednostkowe ceny domów jednorodzinnych na terenach gmin podwrocławskich kształtują się obecnie w przedziale 1 000 - 10 000 zł/m2. Najniższe ceny (1 – 2 tys. zł) dotyczą najczęściej domów przedwojennych
wraz z zabudową gospodarczą, zagrodową w mniej atrakcyjnych miejscowościach. Najwyższe ceny (7 – 10 tys.
zł) zarejestrowano na terenie gminy Kobierzyce w miejscowościach takich jak Bielany Wrocławskie, Wysoka, Tyniec Mały. Szczególną przewagę stanowi tu teren wsi Bielany Wrocławskie, zlokalizowanej przy węźle autostradowym przy autostradzie A-4 - wjazd do Wrocławia. Obszar ten cieszy się szczególnym zainteresowaniem ze
względu na bardzo dobre połączenie komunikacyjne zarówno z centrum miasta jak i z głównymi drogami krajowymi, bezpośrednie sąsiedztwo dużej aglomeracji miejskiej oraz ulokowanie się na tym terenie nieruchomości
o charakterze usługowo-handlowym (kilkanaście dużych hipermarketów m.in. TESCO, AUCHAN, IKEA, OBI) średni poziom cen zarówno domów mieszkalnych, jak i gruntów wyraźnie odbiegający w górę od poziomu cen
rynkowych na pozostałym obszarze.
Na obszarze miasta Wrocławia ceny jednostkowe kształtują się w przedziale 2 500 – 20 000 zł/m2, w większości
przypadków 3 500 – 10 000 zł/m2. Najniższe ceny dotyczą najczęściej domów przedwojennych w bardzo złym
stanie technicznym oraz nieremontowanych domów z lat 70-tych (tzw. klocki-kostki), w lokalizacjach peryferyjnych. Najwyższe ceny osiągają nowe domy lub przedwojenne rezydencje w dobrym stanie technicznym, po remontach. Najdroższą lokalizacją (poziom kilkunastu tysięcy zł za 1m2 powierzchni użytkowej) jest tzw. „Wielka
Wyspa” – obręby: Zalesie, Zacisze, Biskupin, Dąbie, Bartoszowice i Sępolno oraz także osiedla Oporów, Borek,
Grabiszyn, Karłowice. Wynika to ze specyfiki tego obszaru: centrum miasta, reprezentacyjna willowa zabudowa
przedwojenna. Liczba transakcji jest natomiast bardzo ograniczona z uwagi na małą podaż na tym terenie. Aktywnośd budowlana znikoma z uwagi na brak wolnych niezabudowanych gruntów.
Poniżej przedstawiono wykresy rozkładu normalnego cen jednostkowych domów jednorodzinnych dla transakcji zarejestrowanych w 2008 roku – na terenie Wrocławia i gmin podwrocławskich.
*) Najatrakcyjniejszym rejonem mieszkaniowym we Wrocławiu od wielu lat pozostają południowe obręby miasta
– Ołtaszyn, Wojszyce, Partynice, Oporów, Krzyki, Klecina. Bardzo wysokie ceny transakcyjne dotyczą zarówno
domów jednorodzinnych, jak też gruntów. Atrakcyjnośd tej lokalizacji potwierdza również duża aktywnośd budowlana, zarówno w zakresie inwestycji indywidualnych, jak też deweloperskich – na obszarze tym występują
jeszcze niezabudowane grunty, a sukcesywnie uchwalane plany miejscowe umożliwiają rozwój inwestycji
mieszkaniowych.
Na obszarach gmin podwrocławskich największym powodzeniem i uznaniem cieszą się miejscowości położone
bezpośrednio przy granicach miasta z dobrym dojazdem do centrum. Są to m.in. Kiełczów, Żerniki Wrocławskie,
Wysoka, Tyniec, Bielany Wrocławskie, Mokronos, Smolec (w powiecie wrocławskim), Wilkszyn, Brzezina (w powiecie średzkim), Psary, Krzyżanowice (w powiecie trzebnickim). Zauważalna jest zależnośd, ze im dalej od centrum Wrocławia tym niższe ceny.
Na terenie gmin powiatu wrocławskiego (na południe i wschód od Wrocławia) zanotowano wyraźnie wyższy poziom cen transakcyjnych oraz większą liczbę transakcji niż w gminach powiatów trzebnickiego (północ) i średzkiego (zachód).
*) Najbardziej rozwojowymi obszarami są tereny położone na zachód od centrum Wrocławia – dzielnica Fabryczna
we Wrocławiu (obręby Stabłowice, Marszowice, Leśnica, Mokra, Pracze Odrzaoskie, Ratyo, Żar, Jerzmanowo,
Jarnołtów) oraz gmina Miękinia w powiecie średzkim.
Są to tereny do niedawna niezauważane i nie brane pod uwagę przy wyborze lokalizacji pod inwestycje mieszkaniowe, z uwagi na słabo rozwiniętą infrastrukturę (uzbrojenie, sied dróg, komunikacja miejska, itp.) oraz dużą
odległośd od centrum (odległośd od rynku wrocławskiego do zachodniej granicy miasta wynosi ok. 15 km).
W latach 2004-2005 zarejestrowano znikomą ilośd transakcji domami jednorodzinnymi na tym obszarze oraz
bardzo niewielką aktywnośd budowlaną; natomiast już w latach 2006-2007 widad wyraźnie wzrost liczby transakcji zarówno w segmencie domów jednorodzinnych jak też działek budowlanych oraz wzrastającą aktywnośd
budowlaną, na razie realizowaną głównie przez indywidualnych inwestorów na własne potrzeby mieszkaniowe.
Rynek pierwotny – stan aktualny
Obecnie na wrocławskim rynku pierwotnym realizowanych jest kilkanaście inwestycji deweloperskich, w ramach
których oferowanych jest ok. 500 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Ponad połowa oferty realizowana
jest w ramach bardzo dużego osiedla jednorodzinnego na Marszowicach - „Osiedle Malownicze” (zachód Wrocławia – dzielnica Fabryczna). Kolejnymi dużymi inwestycjami są „Osiedle Truskawkowe” (ok. 15% wszystkich domów) realizowane na terenie Wojnowa i „Osiedle Leszczynowe” (ok. 10%) na terenie sąsiedniego Strachocina wschód Wrocławia; dzielnica Psie Pole. Pozostałe realizacje dotyczą inwestycji obejmujących od kilku do kilkunastu obiektów w ramach jednego osiedla.
Zdecydowana większośd inwestycji zaprojektowana jest jako domy w zabudowie szeregowej. Wynika to z optymalizacji wskaźnika zabudowy gruntu, zwykle stanowiącego znaczny procent kosztu budowy obiektu. Wszystkie budynki oddawane są do indywidualnego wykooczenia, najczęściej w stanie deweloperskim, ale też surowym zamkniętym z elewacją i zagospodarowaniem terenu.
Na obszarach gmin podwrocławskich realizowanych jest kilkaset inwestycji obejmujących zabudowę jednorodzinną, przy czym ok. 50 dotyczy większych, zorganizowanych osiedli realizowanych przez większe firmy deweloperskie, pozostałe inwestycje to najczęściej budowa kilku budynków prowadzona przez nieduże firmy budowlanoinwestycyjne lub wręcz przez osoby fizyczne w celach zarobkowych.
Na tych terenach charakter zabudowy jest odmienny od terenów miejskich – przeważają tu domy wolnostojące
lub w zabudowie bliźniaczej, a tzw. „szeregówki” stanowią najczęściej tylko uzupełnienie w ramach danego osiedla. Również wielkośd działek jest wyraźnie większa niż na obszarze miejskim.
Patrząc na ten segment rynku z punktu widzenia nabywcy daje się zauważyd małe zróżnicowanie oferty deweloperskiej na terenie samego Wrocławia. Podczas gdy oferta mieszkao jest bardzo szeroka (kilkadziesiąt inwestycji
rozsianych po całym mieście, zróżnicowane osiedla, budynki, lokale, a tym samym ceny – każdy znajdzie coś dla
siebie) – oferta domów jednorodzinnych obejmuje zaledwie kilkanaście inwestycji, głównie tzw. „szeregówki”,
zlokalizowane w większości w południowej i południowo-wschodniej części miasta.
Ceny jednostkowe ofert deweloperskich na terenie Wrocławia oraz miejscowości podwrocławskich kształtują się
na bardzo zbliżonym poziomie; przeciętnie zawierają się w przedziale 3000 – 5000 zł/m2 powierzchni domu. Cena
ta zależy przede wszystkim od stanu wykooczenia budynku, wielkości działki, ale też od lokalizacji i zagospodarowania posesji i osiedla (np. czy jest to zamknięte ogrodzone i monitorowane osiedle z zorganizowanym placem
zabaw, czy domy w indywidualnej zabudowie).
W okresie ostatnich kilku miesięcy daje się wyraźnie zauważyd zmniejszenie popytu w tym segmencie rynku, co
skłania często deweloperów albo do negocjacji cenowych, albo do oferowania upustów, bonifikat, czy dodatkowych bonusów w postaci chociażby wykooczenia i wyposażenia domu lub np. samochodu jako dodatku do kupowanego domu. Z uwagi na obecną trudną sytuację rynkową deweloperzy wstrzymują się z rozpoczynaniem nowych inwestycji właśnie z uwagi na zbyt duże ryzyko braku popytu.
W ostatnich miesiącach wyraźnie zauważalny jest również spadek kosztów budowy. Obecnie przeciętne koszty
budowy budynków jednorodzinnych wolnostojących na rynku wrocławskim kształtują się na poziomie ok. 2500
zł/m2 powierzchni ogólnej budynku – do stanu deweloperskiego; podczas gdy jeszcze rok temu poziom ten dochodził nawet do ok. 3000 zł/m2.
Dla zobrazowania rozkładu terytorialnego inwestycji deweloperskich na obszarze Wrocławia i gmin podwrocławskich poniżej zaprezentowano mapę z zaznaczeniem takich inwestycji:



kolorem czarnym oznaczono inwestycje na obszarach podwrocławskich
kolorem niebieskim oznaczono inwestycje na obszarze Wrocławia
uwzględniono tylko inwestycje realizowane przez większe firmy deweloperskie w ramach zorganizowanych osiedli mieszkaniowych, pominięto inwestycje osób fizycznych lub niedużych firm budowlanych dotyczące pojedynczych budynków.
Rozkład inwestycji deweloperskich w zakresie domów jednorodzinnych potwierdza zaobserwowane tendencje na
rynku wtórnym – najatrakcyjniejsze są obszary południowe i wschodnie i tam lokuje się najwięcej inwestycji na
rynku pierwotnym, natomiast obszary zachodnie i północne są nadal niedoceniane przez nabywców, a tym samym deweloperów.
Podsumowanie
Obecnie mamy już za sobą okres wielkiego boomu na rynku nieruchomości mieszkaniowych i wzrostu cen nawet
kilkusetprocentowego w skali roku. Rok 2007 był rokiem uspokojenia i stabilizacji, który to stan przeciągnął się na
rok 2008. Od kwietnia 2007 zaczęły się podwyżki stóp procentowych NBP (po długim okresie obniżek i stabilizacji
trwającym prawie 2 lata) – do połowy 2008 Rada Polityki Pieniężnej 8 razy podnosiła stopy procentowe.
Na niekorzystne zmiany na rynku nieruchomości mieszkalnych nałożył się jeszcze w 2008 roku ogólnoświatowy
kryzys finansowy zapoczątkowany w Stanach Zjednoczonych (głównie w sektorze bankowym). Wpłynęło to na
bardzo trudną sytuację na rynku międzybankowym (trudności banków z finansowaniem działalności), co miało
bezpośrednie przełożenie na zmniejszenie możliwości kredytowania inwestycji firm deweloperskich oraz kredytowania zakupów klientów indywidualnych. To przełożyło się na zmniejszenie popytu przy jednoczesnym wzroście
podaży w tym segmencie rynku, wynikającym ze zwiększonej liczby inwestycji rozpoczętych na fali boomu w 2006
roku.
W przypadku rynku domów jednorodzinnych (w przeciwieostwie do rynku mieszkao) na razie nie zaobserwowano
wyraźnego spadku cen transakcyjnych, ale bardzo wyraźnie zmniejszyła się liczba zawieranych transakcji oraz
dwu- trzykrotnie wydłużył się czas ekspozycji nieruchomości na rynku. Z jednej strony może byd to pierwszy krok
do spadku cen na tym rynku, z drugiej strony może jest to tylko czas przeczekiwania obecnej niepewności na tym
rynku.
Przewidywania co do dalszego rozwoju wrocławskiego rynku domów jednorodzinnych są obecnie niejednoznaczne. Trudno jest przewidzied jak długo potrwa czas takiego wyczekiwania, ponieważ rynek nieruchomości zależy w
dużej mierze od ogólnej sytuacji w gospodarce, na którą ma wpływ bardzo wiele czynników, w tym również politycznych. Rada Polityki Pieniężnej próbowała łagodzid negatywne skutki kryzysu finansowego obniżką stóp procentowych – w ciągu 5 ostatnich miesięcy (listopad 08 – marzec 09) było pięd obniżek w tym dwie dośd znaczne o
0,75 punkta procentowego, jednak trudno jest obecnie przewidzied jakie będą tego efekty w dłuższej perspektywie. Pogarszająca się sytuacja gospodarcza (zmniejszający się PKB, spadek sprzedaży detalicznej i produkcji,
wzrost bezrobocia) – brak perspektyw na poprawę w najbliższym okresie, a tym samym pogarszające się nastroje
społeczeostwa i inwestorów na pewno odbiją się niekorzystnie również, a może przede wszystkim na rynku nieruchomości. Na pewno nie jest to sytuacja przejściowa, rzędu 2-3 miesięcy. Należy liczyd się z tym, że może byd to
stan długookresowy.
Czynniki, które mogą pozytywnie wpłynąd na poprawę stanu tego segmentu rynku nieruchomości i na zatrzymanie ewentualnego trendu spadkowego cen są m.in.



niezaspokojony popyt na domy zarówno na terenie miasta jak i okolic
łagodniejsza polityka kredytowa banków
inwestycje związane z organizacją „Euro 2012”, które z jednej strony mogą „nakręcid” koniunkturę w lokalnej gospodarce, z drugiej strony podnieśd atrakcyjnośd niektórych terenów inwestycyjnych (głównie na
obrzeżach miasta), do tej pory nie branych pod uwagę, z uwagi na słabo rozwiniętą infrastrukturę (uzbrojenie, sied dróg, komunikacja miejska, itp.).
Katarzyna Puterko
Rzeczoznawca majątkowy, analityk rynku nieruchomości, magister ekonomii.
Członek - założyciel Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego.
Od 2004 roku, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, świadczy usługi
w zakresie wycen nieruchomości, analiz i szeroko rozumianego doradztwa na rynku
nieruchomości.
Autorka kilkuset wycen i analiz dotyczących nieruchomości o charakterze mieszkalnym, komercyjnym i inwestycyjnym; zajmuje się kompleksowymi usługami w zakresie
wycen wszelkich nieruchomości, analiz rynku oraz analiz opłacalności inwestycji
w nieruchomości oraz doradztwem inwestycyjnym i prawnym w zakresie dotyczącym
nieruchomości. Obszar działania obejmuje głównie teren Dolnego Śląska.
PROBITAS Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Katarzyna Puterko
ul. Kwiska 5-7, Wrocław
tel.: (0-71) 79 05 168
tel. kom.: 0-501 351 271
fax: (0-71) 75 03 129
e-mail: [email protected]
www.probitas.pl