Poradnik dla właścicieli i wynajmujących

Transkrypt

Poradnik dla
sprzedających
i wynajmujących
nieruchomości
Starbroker
Copyright by Starbroker Sp. z o.o.
Współpraca:
starbroker.pl
mieszkanicznik.org.pl
WYNAJEM
1. 8 pytań do potencjalnego najemcy
2. Zabezpiecz swoją nieruchomość i chroń najemcę
3. Umowa najmu mieszkania – jak uniknąć pułapek
4. Najem okazjonalny, czyli wygoda dla właściciela
5. Jak podzielić opłaty związane z rachunkami między właściciela i najemcę
6. Wielki Brat czy niewidzialny przyjaciel?
7. Typy najemców. Kogo szukać, kogo się wystrzegać?
8. Obcokrajowcowi wynajmę…
9. Kaucja zwrotna – czemu służy i dlaczego należy ją zwracać
10. Bezpieczny sposób na rachunki za prąd
11. Jak wynajmować efektywnie, czyli trochę o podatkach
12. Jak podnieść czynsz i nie stracić najemcy
13. Zakończenie najmu
WYNAJEM/SPRZEDAŻ
14. Jak przygotować mieszkanie na wizytę klienta
15. Umeblowane czy nieumeblowane?
SPRZEDAŻ
16. Uzgodniłeś cenę sprzedaży mieszkania lub domu i... co dalej?
17. Podatek od sprzedaży nieruchomości – jak nie płacić?
18. Wyceniać czy nie wyceniać? Oto jest pytanie
19. Podarować czy zapisać w testamencie? Jak przekazać nieruchomość dzieciom
20. Co opóźnia sprzedaż mieszkania? Najczęściej popełniane błędy
21. Sprzedaż zabytku? Uwaga na gminę
starbroker.pl
1
8 pytań do potencjalnego najemcy
1. Do czego planujesz wykorzystać mieszkanie?
W większości przypadków będą to cele mieszkaniowe, jeśli jednak miałoby to
być miejsce wykonywania działalności gospodarczej powinieneś to wiedzieć
przed podpisaniem umowy i rozważyć wszelkie możliwe konsekwencje – od
zwiększenia zużycia mieszkania, poprzez uciążliwość dla sąsiadów i dalsze konsekwencje podatkowe – tylko wynajem na cele mieszkalne powyżej 30 dni nie
jest obciążony podatkiem VAT.
2. Kto konkretnie będzie wynajmował mieszkanie?
Bardzo ważnym elementem umowy są dokładne dane osobowe wraz z adresami
(mogą być według oświadczenia) wszystkich osób, które wynajmują mieszkanie.
Pozwoli Ci to obliczyć tzw. „podatek śmieciowy” i ułatwi oszacowanie dodatkowych kosztów zużycia wody czy prądu.
3. Czy posiadasz jakieś zwierzęta?
Zazwyczaj właściciele nie mają nic przeciwko posiadaniu zwierząt. Jeśli wyraziłeś
zgodę, musisz koniecznie upewnić się, czy nie będzie to powodem zniszczeń,
silnego zapachu lub hałasu, który może przeszkadzać sąsiadom.
4. Czy masz możliwość zapłacenia kaucji i czynszu przed wprowadzeniem się?
Jeśli nie, odmów wynajmu. Jeśli najemca nie ma możliwości zapłacenia kaucji,
może okazać się, że w przyszłości będzie miał problemy z uregulowaniem miesięcznego czynszu.
5. Czy masz konto na portalach społecznościowych, które mógłbym przejrzeć?
W Polsce nie jest to standardem, a raczej może wydawać się wkraczaniem
starbroker.pl
8 pytań, które powinienieś zadać potencjalnemu najemcy
w czyjąś prywatność. Jednak przejrzenie publicznych informacji na LinkedIn lub
Goldenline przybliży Ci doświadczenie zawodowe najemcy, natomiast Facebook,
Twitter czy Instagram pokaże jego styl życia i to, jak będzie traktował Twoją nieruchomość.
6. Kiedy planujesz się wprowadzić?
Jeśli najemca chce wprowadzić się „od zaraz”, dowiedz się dlaczego. Jeśli w dodatku najemca chce wszelkie opłaty pokryć gotówką, daj sobie trochę czasu na
sprawdzenie tej osoby: poproś o dokumenty o zatrudnieniu lub przelew bankowy
kaucji. Pozwoli to potwierdzić przynajmniej dane osobowe najemcy.
7. Czy potrzebujesz wymiany mebli, dodatkowego wyposażenia?
Ustalenia dotyczące dodatkowego wyposażenia są bardzo ważne i powinny być
uzgodnione przed wprowadzeniem. Zakup nowych mebli lub pozbycie się starych
może okazać się bardzo kosztowne, wiec przemyśl tę decyzję. Przeanalizuj także
to, czy w przyszłości, przy kolejnych najemcach, zyskasz dodatkowe korzyści z
wymiany mebli.
8. Czy masz zdolność do regulowania zobowiązań za najem?
Dobrze jest zweryfikować zdolność do regulowania przez najemcę zobowiązań
wynikających z umowy najmu, takich jak czynsz i opłaty eksploatacyjne. Można to
zrobić prosząc o przygotowanie i okazanie np. potwierdzenia zatrudnienia,
pasków wypłat, wydruku z konta potwierdzającego regularne przelewy, itp.
starbroker.pl
2
Zabezpiecz swoją nieruchomość
i chroń najemcę
Obowiązkiem właściciela mieszkania jest zapewnienie najemcy bezpiecznego pobytu w czasie trwania najmu. Równie ważne jest odpowiednie zabezpieczenie własnej
nieruchomości.
Weź pod uwagę 5 wskazówek i zmniejsz ryzyko nieprzyjemnych
scenariuszy!
• Ubezpiecz mieszkanie. Płacąc kilkaset złotych rocznie możesz uniknąć ogromnych strat finansowych w przypadku pożaru lub zalania.
• Jeśli mieszkanie, które wynajmujesz, jest umeblowane, ubezpiecz także wyposażenie. Koszty tej operacji nie są wysokie, a dzięki temu będziesz miał problem
z głowy!
• Wymień zamki. W obecnych czasach wyrobienie drugiego zestawu kluczy nie jest
żadnym problemem. Możesz nawet nie zdawać sobie sprawy, kto posiada klucz
do Twojego mieszkania. Po zmianie zamków najemca poczuje się bezpiecznie, co
będzie dobrym początkiem Waszej współpracy.
• Jeśli w mieszkaniu jest gazowy ogrzewacz wody zamontuj czujnik. Dobry czujnik dymu działa również jako detektor tlenku węgla, co jest szczególnie ważne
w przypadku starszych mieszkań. Koszt jaki poniesiesz to około 100 zł. Takie
rozwiązanie pozwoli uratować nie tylko Twoje mieszkanie, ale przede wszystkim
czyjeś życie.
• Sprawdź kratki wentylacyjne, wszelkie przyłącza wody i odpływy wody od urządzeń, upewnij się, że gniazdka elektryczne są dobrze osadzone, a te w kuchni
i łazience mają osłaniającą przed wodą klapkę.
starbroker.pl
3
Umowa najmu mieszkania – jak
uniknąć pułapek
Żeby wynajmowanie mieszkania przyniosło Ci spodziewany zysk, musisz właściwie
skonstruować umowę najmu. Ważne, żeby znalazły się tam zapisy chroniące wynajmującego przed niemiłymi niespodziankami ze strony najemcy.
O czym warto pamiętać:
Umowę najmu mieszkania najlepiej zawrzeć w formie pisemnej. Warto też zadbać, żeby
znalazły się w niej elementy chroniące Ciebie i Twoje mienie.
Co powinna zawierać umowa?
• Dokładne określenie stron, czyli:
»» wynajmującego (oddającego mieszkanie w najem)
»» najemcy (biorącego w najem)
»» oraz dane osobowe obu stron: numery PESEL, numery dowodów lub paszportów, dane adresowe z dowodu lub według oświadczenia
• Określenie przedmiotu umowy:
»» czy jest to całe mieszkanie, czy tylko pokój z dostępem do kuchni i łazienki,
może ze schowkiem albo piwnicą, może miejsce parkingowe przynależne do
mieszkania, adres, piętro, metraż, ilość pomieszczeń
»» ewentualnych dodatkowych praw (np. niewyrażenie zgody na prawo podnajmu)
• Określenie czasu najmu:
»» data przekazania mieszkania wraz z określeniem umowy jako umowa bezterminowa lub umowa na czas określony: na rok, 3 lata, do konkretnej daty
»» można określić zasady przedłużenia umowy
• Cel najmu:
»» najem na cele mieszkalne
»» dobrze jest określić też ilość osób stale zamieszkujących (wpływa to na wysokość opłat za wodę, kanalizację oraz śmieci)
• Kaucja:
»» określenie wysokości, terminu, sposobu wpłaty i zwrotu, przeznaczenia kaucji
starbroker.pl
Umowa najmu mieszkania – jak uniknąć pułapek
• Płatności:
»» ile, do kiedy, w jaki sposób, jak często, kto komu – zasady płatności czynszu
najmu, płatności za media, zaliczek/opłat do wspólnoty/spółdzielni. Jeśli są
zaliczki na media - jak będą rozliczane?
• Obowiązki wynajmującego:
»» bezpieczne, sprawne instalacje, większe naprawy i tryb ich dokonywania
• Obowiązki najemcy:
»» dbałość o stan mieszkania, czystość, odczyty liczników, kontrole instalacji,
drobne naprawy, stosowanie się do regulaminów budynku i zasad współżycia
społecznego
• Zasady wizytacji lokalu przez właściciela:
»» częstotliwość, forma zapowiedzi wizyty wraz z ustaleniem ich terminów
• Zasady i sposób wypowiedzenia umowy:
»» wypowiedzenie w trybie przyśpieszonym oraz zasady normalne w przypadku
umów bezterminowych
»» termin wypowiedzenia
»» forma pisemna lub elektroniczna
»» termin przekazania mieszkania
»» ostateczne rozliczenia
• Lista dokumentów towarzyszących umowie:
»» protokół zdawczo-odbiorczy przy przekazywaniu mieszkania, ewentualnie
karty danych osobowych, instrukcje, regulaminy
• Zapisy organizacyjne:
»» liczba kopii umowy, pisemne zmiany w umowie, polubowne rozstrzyganie
sporów, niewykorzystywanie danych osobowych poza celami ściśle związanymi z wykonaniem umowy, wskazanie przepisów Kodeksu Cywilnego do spraw
nieuregulowanych umową
• Podpisy stron
Zmiany wysokości czynszu
Wszelkie zmiany w umowie mające skutki finansowe zawieraj w formie pisemnej. Pamiętaj jednak o ograniczeniach wynikających z przepisów. Np. nie możesz podnosić
czynszu częściej niż co 6 miesięcy. Każdorazowa zmiana wysokości czynszu wymaga
pisemnego powiadomienia lokatora najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi trzy miesiące. Najemca może
starbroker.pl
odmówić przyjęcia podwyżki w ciągu dwóch pierwszych miesięcy tego trzymiesięcznego
okresu.
Skutkuje to rozwiązaniem dotychczasowej umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia zawartego w umowie. Jeśli więc umowa przewiduje trzymiesięczne wypowiedzenie,
to lokator jeszcze przez kolejne trzy miesiące może pozostać w lokalu. Przez ten czas
wszelkie opłaty i czynsz płaci w dotychczasowej wysokości.
W przypadku, w którym najemca deklaruje długi termin najmu, najbezpieczniej jest zawrzeć w umowie coroczną indeksację czynszu np. o wskaźnik inflacji.
Rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego
W przypadku lokali mieszkalnych wynajmujący może rozwiązać umowę najmu jedynie
zgodnie z obowiązującymi w Polsce w tym zakresie przepisami, w szczególności określonymi w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2005 r. nr 31 poz. 266 ze zm.)
W szczególności wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem na koniec
następnego miesiąca kalendarzowego w przypadku, gdy najemca:
• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa przedmiotu najmu w sposób sprzeczny
z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie przedmiotu najmu
i pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego
starbroker.pl
i wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez
wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.
Odbiór wynajmowanego mieszkania
Niezależnie od formy rozwiązania umowy w chwili zwrotu mieszkania musisz sporządzić protokół określający stan techniczny mieszkania w chwili wyprowadzenia się lokatora. Musi on zostać podpisany przez obie strony. W protokole musisz określić, czy
lokal wymaga jakichś napraw i wycenić je. Tylko wtedy będziesz mógł potrącić wartość tych napraw z kaucji. Protokół powinien też zawierać informację o ewentualnych
zaległościach finansowych ze strony lokatora i terminy uregulowania tych należności.
Podsumowując: nie licz na trwałość ustnych porozumień z najemcą. Staraj się
wszystko zawrzeć w umowie.
Im lepsza umowa, tym mniejsze pole do konfliktów.
Im bardziej precyzyjnie określisz prawa i obowiązki najemcy, tym łatwiej będzie Ci
egzekwować swoje prawa.
starbroker.pl
4
Najem okazjonalny, czyli wygoda
dla właściciela
Najem okazjonalny wprowadzony został do polskiego prawa w 2009 r. i nie jest
powszechnie znany. W teorii przepisy mają sprzyjać właścicielom lokali. W praktyce
zawarcie takiej umowy wymaga spełnienia określonych warunków.
Czym różni się najem okazjonalny od tradycyjnego? Przede wszystkim mniejszą
ochroną lokatora.
Umowę najmu okazjonalnego można łatwiej wypowiedzieć i szybciej rozwiązać. Nie
obowiązuje w jej przypadku część przepisów o ochronie lokatorów. Wynajmujący
niejako z góry określa, gdzie – w razie konieczności – będzie go można eksmitować.
Umowa jest przy tym zawierana na z góry określony czas (maksymalnie 10 lat). Działając na mocy takiej umowy, można eksmitować nawet kobiety w ciąży i z dziećmi w dowolnym okresie roku.
NAJEM OKAZJONALNY
KROK PO KROKU:
1. Znalezienie chętnego najemcy.
2. Dostarczenie przez najemcę oświadczenia
o zgodzie na egzekucję (potwierdzone notarialnie).
3. Dostarczenie przez najemcę zgody właściciela lokalu, do którego może
zostać eksmitowany zgody na jego przyjęcie (potwierdzone notarialnie).
4. Zawarcie umowy najmu i pobranie kaucji ( jeśli strony ustalą kaucję).
5. Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu.
6. Przekazanie kluczy.
Problem? Umowę z pewnością łatwiej rozwiązać, ale trudniej zawrzeć. Nie wystarczy
standardowy formularz i protokół zdawczo-odbiorczy. Umowa musi mieć załącznik,
czyli „oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się
do opróżnienia i wydania lokalu na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym
w żądaniu opuszczenia lokalu”. Oświadczenie to musi zostać potwierdzone notarialnie.
Poza tym umowa musi zawierać adres lokalu, do którego – w razie potrzeby wskazanej w poprzednim akapicie – będzie można wyeksmitować dotychczasowego lokatora. Oczywiście trzeba mieć podstawę do wskazania takiego właśnie adresu, więc
trzeba też mieć zgodę – najlepiej notarialną – w formię oświadczenia właściciela
tegoż mieszkania.
Trochę to wygląda tak, jakbyśmy przygotowywali eksmisję lokatora jeszcze przed
jego wprowadzeniem się do mieszkania. Może to wywoływać u kandydatów na
najemców zrozumiały opór. Nie wszyscy też będą mogli spełnić powyższe warunki,
starbroker.pl
Najem okazjonalny, czyli wygoda dla właściciela
przede wszystkim nie każdy znajdzie osobę, która zgodzi się przyjąć pod swój dach.
Po zawarciu umowy właściciel ma obowiązek zgłosić ją w ciągu 14 dni do naczelnika Urzędu Skarbowego, w którym się rozlicza. Inaczej nie będzie to umowa najmu
okazjonalnego i wszelkie związane z tym zabezpieczenia nie będą ważne. Dodajmy,
że tego typu umowę mogły do niedawna zawrzeć tylko osoby fizyczne będące właścicielami mieszkania. Od 23 listopada 2013 roku możliwość zawierania umów najmu
okazjonalnego mają wszyscy właściciele mieszkań, nie tylko osoby fizyczne. Zmiany
wprowadziła Ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Umowy te mogą dotyczyć tylko lokali mieszkalnych. Mimo utrudnień prawo to działa i jest wykorzystywane. Jak pokazała sonda
telefoniczna przeprowadzone przez nas wśród notariuszy – umowy takie są u nich
zawierane dosyć często, choć nie masowo. Najczęściej wynajmującymi są studenci,
których w razie problemów godzą się przyjąć pod swój dach rodzice.
starbroker.pl
5
Jak podzielić opłaty związane
z rachunkami między właściciela
i najemcę
Najważniejsza zasada – w chwili wynajmowania mieszkania najlepiej jest spisać stan
liczników i opisać stan całego mieszkania i jego wyposażenia. To będzie podstawa
rozliczeń i oceny mieszkania przy przejmowaniu go od najemcy.
Po drugie – należy uzgodnić sposoby płacenia lub rozliczania rachunków. Jest na to
kilka możliwości:
Pobierasz opłaty na bieżąco
Na przykład ustalasz stały czynsz tylko za wynajem i rozliczasz każdy przychodzący
rachunek za media na bieżąco. Jest to jednak rozwiązanie niepraktyczne. Bieganie
z każdym rachunkiem do najemcy jest czasochłonne, podobnie jak egzekwowanie
każdej wpłaty. Poza tym zanim przedstawisz rachunek najemcy, a on zapłaci może
upłynąć termin płatności. Karne odsetki obciążą Ciebie.
Jeśli podstawowym źródłem zasilania w mieszkaniu jest prąd elektryczny (np. oświetlenie, ogrzewanie, podgrzewanie wody i elektryczna płyta grzewcza w kuchni) można rozważyć zastosowanie licznika energii typu pre-paid. Działają one podobnie jak
telefony na kartę. Użytkownik dokonuje przedpłaty i korzysta z prądu tak długo, aż
zużyje opłaconą energię. Doładowania można dokonać przez internet, albo w punkcie obsługi VIA płatności. Zdejmuje to z wynajmującego wszelkie ryzyko. Jeśli najemca nie zapłaci, nie będzie mógł korzystać z energii. Jeśli jednak źródeł energii jest
kilka, lepsze są inne rozwiązania.
starbroker.pl
Jak podzielić opłaty związane z rachunkami między właścicielem a najemcą
Ryczałt w czynszu
Możesz też przyjąć rozwiązanie przeciwne, czyli objąć wszystkie przyszłe opłaty
ryczałtem wliczonym w czynsz za wynajem. Jest jednak ryzyko, graniczące z pewnością, że przeliczysz się określając przyszłe koszty mediów. Po prostu najemca – mając
ustaloną stałą opłatę, nie będzie zainteresowany oszczędzaniem energii czy wody.
W efekcie realne rachunki poszybują w górę i skutecznie pożrą Twój zysk. Szacuje
się, że przy takim rozliczeniu koszt utrzymania mieszkania może wzrosnąć o ok. 5 tys.
zł rocznie.
Ryczałt i okresowe rozliczenie
W związku z powyższym wynajmujący najczęściej zastrzega w umowie, że czynsz zawiera ryczałt na poczet pewnych opłat, ale co pewien czas (kwartał, pół roku, rok), są
one rozliczane według faktycznego zużycia. Najczęściej tego typu ryczałty obejmują
wodę i ogrzewanie, które rozliczane są w dłuższych cyklach. Natomiast zużycie prądu
bywa rozliczane na bieżąco, czyli najczęściej w cyklu dwumiesięcznym.
Wysokość ryczałtu należy dopasować do wielkości
mieszkania i liczby zamieszkujących go osób.
Przepisanie opłat na najemcę
Kolejnym rozwiązaniem może być przepisanie mediów na najemcę. Jest ono szczególnie korzystne w przypadku usług dodatkowych (internet, kablówka). Na najemcę
można także przepisać gaz czy prąd, taka sytuacja wymusza większą odpowiedzialność z jego strony.
Rozliczenia między lokatorami
A jeśli w mieszkaniu mamy dwóch lub więcej lokatorów? Jeśli z każdym z nich mamy
oddzielną umowę, to rachunki dzielimy po równo między nich. Niestety, w takim wypadku jeśli tylko jeden z najemców zalega z płatnościami, brakuje nam pieniędzy na
opłaty. Dlatego lepiej w umowie zaznaczyć solidarną odpowiedzialność wszystkich
najemców za płatności z tytułu czynszu i opłaty za media.
Wszystkie rozliczenia na papierze
Na koniec jeszcze jedna zasada. Wszelkie rozliczenia, także te dotyczące mediów,
potwierdzaj na piśmie. Mając komplet rachunków i pokwitowań dużo łatwiej jest
rozliczyć się z najemcą po wygaśnięciu umowy. Pozwoli to też uniknąć sytuacji konfliktowych. Jeśli lokator płaci za media przelewem, warto wydrukować potwierdzenie
każdego przelewu.
starbroker.pl
6
Wielki Brat czy niewidzialny
przyjaciel?
Jak komunikować się z najemcą w okresie trwania najmu, jak często odwiedzać
mieszkanie, lepszy kontakt mailowy czy telefoniczny?
Problem jest niezwykle delikatny.
Właściciel mieszkania ma prawo do kontroli nad swoją
własnością, a najemca do prywatności w wynajmowanym lokalu.
Przecież to jest jego – najczęściej jedyny – dom. Ma prawo czuć się w nim jak u siebie. Częstotliwość kontaktu między właścicielem mieszkania a jego najemcą najczęściej jest pochodną wzajemnego zaufania. A jak powiada stare przysłowie: „podstawą
zaufania jest skuteczna kontrola”. Dlatego z pewnością w początkowym okresie najmu trzeba bywać w mieszkaniu częściej niż u zasiedziałego, wieloletniego najemcy.
Na początku najemca może też potrzebować drobnych wskazówek co do sposobu
obsługi sprzętów i generalnego użytkowania mieszkania. Żeby najemca został u nas
dłużej, musi się jednak dobrze czuć. Nie można więc nękać go niespodziewanymi
wizytami. Właściciel musi mieć drugi komplet kluczy do wynajmowanego mieszkania.
Może z nich jednak korzystać tylko w zupełnie wyjątkowych sytuacjach.
Zachowaj kontrolę nad
lokalem, ale z niej nie
korzystaj.
Nigdy nie przychodź
niezapowiedziany.
Interesuj się mieszkaniem,
nawet jeśli masz do najemcy pełne zaufanie.
Nie przebywaj w wynajmowanym mieszkaniu, gdy
nie ma w nim najemcy.
Właściciel wchodząc do wynajmowanej nieruchomości łamie prawo, tym samym naraża się na zarzuty naruszenia prywatności i może być pociągnięty do odpowiedzialności karnej. Jeśli mamy wątpliwości, czy najemca traktuje lokal należycie, możemy
zażądać wizyty w mieszkaniu poza umówionym terminem. Chyba że podejrzewamy
coś naprawdę niedobrego (dewastacja, działania przestępcze, przemoc domową).
Nawet wtedy jednak dobrze mieć świadka swojej wizyty – kogoś zaufanego albo sąsiada lokalu. W razie podejrzenia przestępstw można poprosić o pomoc policję. Tyle,
że to naprawdę skrajne i rzadkie przypadki.
starbroker.pl
Wielki Brat czy niewidzialny przyjaciel?
Za standard można przyjąć wizytę raz w miesiącu (może
się wiązać z poborem czynszu).
To dobra okazja do obejrzenia mieszkania. Da też szansę najemcy na doprowadzenie
lokalu do dobrego stanu (sprzątania, naprawienia drobnych usterek itp.). A przecież
o to nam chodzi, żeby drobne naprawy przeprowadzał sam najemca. Dużych dewastacji ukryć się nie da, więc i tak je zobaczymy, jeśli – odpukać – wystąpią. Oczywiście najemca musi widzieć, że się interesujemy mieszkaniem i jego stanem. Należy
obejrzeć całe mieszkanie. Warto też zapytać najemcę, czy wszystko działa i czy nie
potrzebuje jakiejś pomocy w naprawie.
Sprawa niezwykle istotna, która często bywa powodem niepotrzebnych konfliktów
między właścicielami i najemcami: nasze kontakty powinny się ograniczać do spraw
dotyczących samego mieszkania, a nie jego mieszkańców. Właściciel nie ma prawa
ingerować w sprawy prywatne najemcy i jego życie. Jeśli najemca nie niszczy mieszkania, nie narusza regulaminu budynku ani przepisów prawnych i płaci regularnie
czynsz, to jest w porządku. Jego styl życia, to z kim się spotyka i jakich gości przyjmuje, pozostaje w jego strefie prywatnej i nie podlega kontroli ani nadzorowi właściciela.
Wynajmujący mieszkanie nie może próbować wychowywać najemcy ani sprawować
kontroli nad jego moralnością. Jeśli właściciel tego nie akceptuje, to znaczy, że nie
jest gotowy mentalnie do wynajmowania mieszkania.
Z czasem, gdy najemca mieszka u nas dłużej i mamy już do niego zaufanie, kontakty mogą być mniej intensywne. Możemy na przykład rzadziej wizytować lokal – tylko przy okazji rozliczeń mediów, np. raz na kwartał. Nie należy jednak rezygnować
z kontaktu i interesowania się mieszkaniem. Można np. zamiast przychodzić, zadać
wynajmującemu pytanie „Czy wszystko w porządku? Mogę jakoś pomóc?” drogą mailową lub telefonicznie. Bo najlepszy właściciel mieszkania to ktoś taki, o kim najemca
wie, że jest i czuwa, ale którego prawie nie widuje.
starbroker.pl
7
Typy najemców. Kogo szukać,
kogo się wystrzegać?
Komu wynająć mieszkanie? Studentom? Rodzinie? Singlowi? Firmie? Niestety, wybór nie jest prosty, a czasem nie masz go wcale.
Dysponując luksusowym apartamentem raczej nie możesz liczyć na wynajęcie go singlowi czy studentom. Po prostu: oni nie szukają takich lokali albo ich na nie nie stać.
Dwudziestometrowa kawalerka z kolei nie zainteresuje rodziny z trójką dzieci. Gdyby
jednak pojawiła się możliwość wyboru, jaki najemca jest najlepszy? Każda opcja ma
swoje zalety i wady.
Student
To duża grupa potencjalnych najemców zainteresowanych niedrogimi mieszkaniami.
Czasem szukają tylko pokoju, ale czasem dobierają się po dwie – trzy osoby, żeby
wynająć całe mieszkanie w gronie znajomych. Niewątpliwą zaletą studentów jest to,
że nie wynajmują zazwyczaj całego mieszkania. Nie traktują go więc jako coś swojego, do czego się przyzwyczajają. Zakładają, że będą je wynajmować tylko przez czas
studiów. Łatwiej więc, w razie problemów, rozwiązać umowę. Ten medal ma jednak
także drugą stronę. Osoba, która się do lokalu nie przywiązuje, nie dba o niego jak
o swoją własność. Poza tym studenci – ze względu na swój wiek – bywają trudnymi najemcami z powodu prowadzonego trybu życia i skłonności do naruszania zasad obowiązujących w budynku. Problemem bywają także osoby, które przebywają
w mieszkaniu bez wiedzy właściciela.
starbroker.pl
Typy najemców. Kogo szukać, kogo się wystrzegać?
Singiel
To wymarzony najemca do kawalerki. Osoba samotna decydująca się na wynajem
mieszkania zazwyczaj ma pracę i nie ma wydatków związanych z utrzymaniem rodziny. Może więc łatwiej przeznaczyć znaczną część swoich dochodów na mieszkanie.
Niestety, osoby takie zazwyczaj prowadzą jeszcze mocno nieustabilizowane życie
i nie traktują lokalu jak swój dom. Może to się objawiać urządzaniem w lokalu częstych i głośnych spotkań towarzyskich, co wiąże się też z ryzykiem dewastacji. Bywa
też, że „singiel” okazuje się bardzo towarzyski i w rzeczywistości w lokalu przebywa
więcej osób nieznanych właścicielowi.
Młode małżeństwo
Kolejny typ najemców to para bez dzieci, np. młode małżeństwo. Zazwyczaj są to
ludzie na dorobku, więc szukają mieszkania tańszego w wynajmie i utrzymaniu. Nie
traktują też lokalu jako swojego docelowego mieszkania. Często wynajmują je w nadziei, że wkrótce kupią sobie własne, nawet jeśli trwa to kilka lat. Mimo to zazwyczaj
są mniej kłopotliwymi lokatorami niż studenci. Jeśli oboje pracują, mają zazwyczaj
dosyć stabilną sytuację finansową, co pozwala liczyć na regularnie płacony czynsz.
Bywają jednak wyjątki. Można też spodziewać się, że wkrótce pojawią się dzieci.
Rodzina
Dwuosobowa rodzina z czasem w naturalny sposób się rozrasta. Pojawiają się dzieci, co ma swoje konsekwencje także dla wynajmującego. Rodzina, która wynajmuje
mieszkanie, to często osoby o nie najwyższych dochodach (takich byłoby stać na
kupno lokalu), a jednocześnie potrzebujące większej przestrzeni. Jeśli jednak znajdzie się ludzi mających stałą, w miarę pewną pracę, mogą to być bardzo dobrzy
najemcy. Przede wszystkim (zazwyczaj) dbają o lokal, który wynajmują, bo traktują go
jako dom dla swojej rodziny. Zapewne będą go też wynajmowali przez dłuższy czas,
czyli nie trzeba będzie szukać nowych najemców. Problemem może być jednak zwolnienie lokalu w razie potrzeby. W polskim prawie rodziny z dziećmi są mocno chronione, więc zalecamy w takiej sytuacji podpisanie umowy najmu okazjonalnego.
starbroker.pl
Typy najemców. Kogo szukać, kogo się wystrzegać?
Firmy
Najbardziej pożądanym przez właścicieli mieszkań najemcą jest duża firma, która
przeznacza je na stały lub czasowy pobyt swoich pracowników. Tego typu klient
szuka jednak lokali o wyższym standardzie i dobrej – z punktu widzenia położenia
firmy – lokalizacji. Jeśli spełnimy te warunki, możemy liczyć na wyższy niż przeciętnie
czynsz i długoletnią współpracę. Wadą tego rozwiązania jest fakt, że w lokalu mieszka osoba, którą wskazuje i weryfikuje firma, a nie właściciel. Zazwyczaj też najemca
nie identyfikuje się z mieszkaniem i dbałość o nie przerzuca na swoją firmę. To od firmy też egzekwujemy opłaty i naprawy w mieszkaniu. Mimo to wielu właścicieli mieszkań marzy o kontrakcie z firmą. Niestety, zdobycie go nie jest łatwe.
Oczywiście wszystkie powyższe przykłady to tylko założenia. Wiele zależy od indywidualnych cech najemcy. Mogą się trafić spokojni studenci pedantycznie dbający
o porządek i firma, która dopuści do dewastacji. Każdy przypadek może być inny,
a wszystkiego i tak nie da się przewidzieć. Na pewno należy wystrzegać się wynajmowania lokalu osobom bez stałych dochodów czy mających kłopoty z prawem.
A kiedy już znajdziemy dobrego najemcę, dbać o dobre stosunki z nim.
starbroker.pl
8
Obcokrajowcowi wynajmę…
Wynajęcie mieszkania obcokrajowcowi formalnie nie różni się od wynajmu Polakowi. W praktyce jednak pojawia się kilka problemów, na które trzeba być przygotowanym.
Po pierwsze jak znaleźć klienta z zagranicy? Najłatwiej zrobisz to, korzystając z firm,
które zajmują się pośredniczeniem w poszukiwaniu mieszkań dla firm. Zazwyczaj
jednak szukają one lokali wyposażonych w wysokim standardzie i dobrze zlokalizowanych. No i oczywiście pobierają wynagrodzenie. Plusem jest natomiast to, że biorą
na siebie komunikację z przyszłym klientem zarówno przed podpisaniem umowy, jak
i w trakcie jej trwania – nie każdy przecież płynnie posługuje się językiem hiszpańskim czy chińskim.
Możesz jednak spróbować samemu. Ponieważ podstawową barierą jest język, warto zastanowić się, czy dasz sobie radę np. z klientem mówiącym po angielsku? Jeśli
tak, to trzeba dotrzeć do potencjalnych najemców w tym języku. Czyli np. dać anglojęzyczne albo dwujęzyczne ogłoszenie. Takich ogłoszeń jest niewiele, można więc
liczyć na odzew. Jednocześnie ogłaszając się w języku obcym, dajemy jasny sygnał,
że zgadzamy się na obcokrajowca w mieszkaniu, co wcale nie jest wśród właścicieli
nieruchomości powszechne.
Dając ogłoszenie w najbardziej uniwersalnym języku angielskim, możesz liczyć nie
tylko na Anglików czy Amerykanów, ale też ludzi posługujących się tym językiem na
co dzień w pracy. Jeśli ogłosisz się po rosyjsku, niderlandzku, czy niemiecku, zawężasz krąg odbiorców do osób z konkretnego kraju. Nie warto jednak szukać ludzi
mówiących w języku, którego nie znasz Ty albo ktoś z najbliższego otoczenia. Co
z tego, że będziesz miał wiele telefonów od zainteresowanych, skoro się z nimi nie
starbroker.pl
Obcokrajowcowi wynajmę…
porozumiesz? Co z tego, że wynajmiesz mieszkanie korzystając z pomocy przygodnego tłumacza, skoro potem nie będziesz się mógł porozumieć z najemcą w sprawie
cieknącego kranu?
Załóżmy jednak, że radzisz sobie świetnie, znajdujesz kandydata i uzgadniacie
wszystkie szczegóły. Czas podpisać umowę. Klient raczej nie podpisze czegoś, czego
nie rozumie. Oznacza to konieczność sporządzenia dokumentów w dwóch językach.
Nawet jeśli płynnie mówisz w języku klienta, ale nie jesteś np. prawnikiem, nie rób
tego sam. Nie korzystaj też z internetowych tłumaczy. W kwestiach prawnych liczy się
każde słowo i przecinek. Trzeba więc zainwestować w tłumacza, najlepiej tłumacza
przysięgłego, który przetłumaczy umowę i protokół zdawczo-odbiorczy na właściwy
język. To tylko około 40-50 złotych za stronę A4.
Do wynajęcia mieszkania obcokrajowcowi potrzeba umowy i protokołu zdawczo-odbiorczego. Najemca musi mieć dokument tożsamości (podobnie jak w przypadku obywatela RP). Jest jednak jedna bardzo istotna różnica. W wypadku wynajmu Polakom
bardzo często ignoruje się przepisy o meldunku. Teoretycznie każdy powinien się
meldować na pobyt czasowy, wyjeżdżając nawet na tydzień na wczasy. W praktyce
jest to przepis martwy, prawie nikt tego nie kontroluje i poza hotelami przepisu tego
niemal się nie stosuje. Właściciele nieruchomości wręcz niechętnie meldują u siebie
najemców, choć to niezgodne z przepisami. W wypadku obcokrajowców przepisy
o meldunku brane są całkiem serio. Osoba nie posiadająca meldunku nie otrzyma
karty stałego pobytu i zgody na pracę. Musisz więc się na to przygotować (wizyta
w urzędzie miasta).
Istotny jest też czas obowiązywania umowy. Obcokrajowcy często przebywają w Polsce czasowo – na kontrakcie, na czas obowiązywania wizy itd.
Dowiedz się, jaka jest sytuacja klienta i podpisz umowę
na czas jego pobytu w Polsce.
Umowa bezterminowa może sprawić kłopot, kiedy klient wyjedzie z Polski i nie będzie z kim rozwiązać umowy i sporządzić protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania. W razie gdyby Twój klient mógł i chciał pozostać dłużej, przedłużysz umowę na
kolejny okres.
O CZYM WARTO PAMIĘTAĆ:
Precyzyjnie określ
długość obowiązywania
umowy.
Jeśli nie znasz języków
obcych – skorzystaj
z usług pośrednika.
Wszelkie dokumenty
sporządzaj przy pomocy
zawodowego tłumacza.
Pamiętaj, że klientowi
z zagranicy musisz zapewnić meldunek.
starbroker.pl
9
Kaucja zwrotna – czemu służy
i dlaczego należy ją zwracać
Pobieranie kaucji zwrotnej przy wynajmie mieszkania to już właściwie standard.
Jest to jednak standard słabo umocowany w przepisach, a więc będący potencjalnym źródłem konfliktu na linii właściciel-najemca.
Funkcją kaucji jest zabezpieczenie właściciela na wypadek niewypłacalności najemcy lub dewastacji lokalu.
Dla najemcy jest to dodatkowy koszt na początku wynajmu, natomiast dla właściciela niezbędne zabezpieczenie. Kaucja najczęściej określana jest jako wielokrotność
czynszu. Przepisy określają wysokość kaucji następująco: przy umowie najmu okazjonalnego kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za
dany lokal, natomiast przy umowie na czas nieokreślony dwunastokrotności miesięcznego czynszu. W praktyce najczęściej przyjmuje się wysokość kaucji na poziomie jednomiesięcznego czynszu.
WSZYSTKO O KAUCJI:
KIEDY
kaucję pobieramy przy podpisaniu umowy
ILE
wysokość kaucji powinna być dla wynajmującego znacząca i uzależniona
od standardu lokalu
KIEDY ZWRACAĆ
najpóźniej w miesiąc od opróżnienia lokalu przez najemcę
KIEDY NIE ZWRACAĆ
kiedy najemca nie chce pokryć zaległości lub kosztów napraw
CO JEŚLI NIE ZWRÓCIMY
staje się przychodem, który trzeba opodatkować
DLACZEGO WARTO ZWRÓCIĆ
bo spór o zwrot kaucji to najczęstszy powód konfliktów z najemcą
starbroker.pl
Kaucja zwrotna – czemu służy i dlaczego należy ją zwracać
Biorąc pod uwagę interesy właściciela mieszkania jednomiesięczny czynsz to w wypadku niewypłacalności najemcy kwota symboliczna. Przepisy pozwalają na usunięcie nierzetelnego najemcy z lokalu najwcześniej w ciągu trzech miesięcy (najpierw
trzeba przeprowadzić całą uciążliwą procedurę). W tym czasie zaległości czynszowe
będą zapewne rosły, a do tego dojdą jeszcze niezapłacone rachunki za media. Kaucja w wysokości jednomiesięcznego czynszu z pewnością niewiele tu pomoże. Co
najwyżej złagodzi nieco finansowe niedobory.
Dlatego trzeba przyjąć, że funkcją kaucji nie jest realny zwrot ewentualnych strat
poniesionych przez właściciela. Kaucja ma efekt raczej psychologiczny. Wpłacając
kaucję przy podpisaniu umowy, najemca czuje, że musi się zachowywać poprawnie,
by nie ponieść konsekwencji finansowych. Zagrożenie utratą kaucji jest skuteczne
nie ze względu na jej wysokość, ale sam fakt gwarantowania przez najemcę swojej
uczciwości. Dlatego powiązanie kaucji z czynszem niekoniecznie jest słuszne. W takim wypadku najemca traktuje ją raczej jako zapłatę z góry za jeden miesiąc najmu,
spodziewając się – często słusznie – że właściciel nie będzie chciał mu jej oddać
w gotówce, za to zaliczy ją w poczet czynszu za ostatni miesiąc obowiązywania umowy. Takie postępowanie jednak zdecydowanie odradzamy: należy najpierw zapoznać
się ze stanem mieszkania, a potem rozliczać kaucję. Lepiej ustalić kaucję jako pewną
okrągłą sumę niezależną od wysokości czynszu.
Problem z kaucją mają także zazwyczaj wynajmujący – największy z jej zwracaniem.
Wielu właścicieli mieszkań nie chce oddawać pieniędzy wziętych przy podpisaniu
umowy. Choćby dlatego, że już ich nie mają. Tymczasem „kaucja zwrotna” musi być
zwrotna. Tu akurat nie ma prawnych wątpliwości. Musi się to odbyć w ciągu miesiąca
od opuszczenia lokalu przez najemcę.
Niezwrócenie kaucji ma swoje poważne konsekwencje. I nie chodzi tylko o spór z byłym najemcą, który może się skończyć w sądzie. Chodzi o konsekwencje podatkowe.
Otóż kaucja zwrotna nie obciąża podatkiem właściciela lokalu tak długo, jak jest to
kaucja zwrotna. Niezwrócenie kaucji sprawia, że staje się ona przychodem wynajmującego, a więc powoduje skutki podatkowe (podatek dochodowy, a także VAT).
starbroker.pl
Kaucja zwrotna – czemu służy i dlaczego należy ją zwracać
Dlatego wynajmujący także powinni być zainteresowani zachowaniem kaucji w całości i zwróceniu jej najemcy (np. po uregulowaniu przez niego wszystkich zaległości
albo samodzielnej naprawie uszkodzeń w lokalu).
starbroker.pl
10
Bezpieczny sposób na rachunki
za prąd
Jednym z popularniejszych problemów właścicieli mieszań są opłaty za media i ich
rozliczenie z wynajmującym. Szczególnie kłopotliwe bywają rozliczenia za energię
elektryczną. Po pierwsze z powodu dość dużych kwot, po drugie z powodu skomplikowanego systemu rozliczeń z zakładami energetycznymi.
Jest na to sposób – licznik prepaid.
Takie liczniki są dostępne w Polsce już od ponad 10 lat.
Licznik taki zainstalowany w mieszkaniu pozwala na zużycie tylko takiej ilości prądu, jaka została wcześniej wykupiona.
Daje to nie tylko pewność, że najemca nie zadłuży mieszkania, ale też, że będzie
gospodarował oszczędnie (bo mechanizm przedpłacenia wymusza oszczędności sam w sobie), a więc nie będzie nadmiernie przeciążał sieci – np. grzejnikami
elektrycznymi.
telefon lub w oddziale.
Kolejne
Wprowadzenie
20-cyfrowego
kodu do licznika.
starbroker.pl
Bezpieczny sposób na rachunki za prąd
Jak działa licznik przedpłatowy?
Bardzo podobnie jak systemy prepaid w telefonach komórkowych. Najemca musi
kupić prąd, płacąc „z góry” za określoną ilość kilowatów. W zamian otrzymuje 20- cyfrowy kod, który wprowadza do licznika za pomocą klawiatury numerycznej. Licznik
wyświetla potwierdzenie przyjęcia kodu i pokazuje ilość energii, jaka pozostała do
pobrania. Można doładować licznik w dowolnym momencie, niezależnie od tego ile
energii pozostało. Liczniki sygnalizują też, jeśli wykupiona energia się kończy, co
sprawia, że najemca nie zostanie zaskoczony brakiem prądu.
Rozwiązanie idealne?
Teoretycznie i z punktu widzenia wynajmującego – tak. Niestety, są też pewne „ale”.
Po pierwsze dla najemcy jest to mniej wygodne rozwiązanie (choć wymusza oszczędność), bo musi sam zadbać o to, żeby miał prąd.
Po drugie nie wszystkie firmy dostarczające energię są zainteresowane sprzedażą
tego typu liczników. Część firm przygotowała ofertę z myślą o właścicielach mieszkań, którzy chcą je wynajmować. Pozwala to na opłacenie prądu przez internet i
telefon. Przykładowe opłaty zainstalowania licznika to ok. 480 zł w przypadku jednofazowego i 762 zł brutto za licznik trójfazowy.
Liczniki przedpłatowe nie są popularnym rozwiązaniem i może wydać się to skomplikowane, natomiast warto spróbować, ponieważ jest to pewne zabezpieczenie przed
zadłużeniem lokalu.
starbroker.pl
11
Jak wynajmować efektywnie,
czyli trochę o podatkach
To ile pieniędzy pobieramy za wynajem, ma znaczenie drugoplanowe. Liczy się to,
co zostaje nam w ręku po odliczeniu kosztów i podatków. Dlatego warto policzyć
je i postarać się je zminimalizować, bo 1000 złotych czynszu, przy kosztach na poziomie 200 zł to zawsze będzie więcej niż 2000 zł przy kosztach 1400 zł. Podatki
płacić trzeba (ale lepiej niższe). I tu znów trzeba być przewidującym.
Podatek od przychodów (lub dochodów) z najmu możemy rozliczać bowiem na kilka
sposobów. Wybór sposobu opodatkowania związany jest nie tylko z kwotami odprowadzanymi fiskusowi, ale też z nakładami pracy związanymi z prowadzeniem wymaganej dokumentacji.
Forma opodatkowania. Pierwszy wybór dotyczy tego, kto wynajmuje: czy wynajmujemy nieruchomość mieszkalną jako osoba fizyczna (odrębne źródło przychodów, czyli
tzw. najem prywatny) czy poprzez zarejestrowaną działalność gospodarczą (firmę).
Dla firm otwierają się dalej rozmaite możliwości formalne, ale generalnie jest do wyboru skala podatkowa albo podatek liniowy i obowiązek prowadzenia dość dokładnej
dokumentacji prowadzenia działalności - również w zakresie najmu.
Dla wszystkich osób fizycznych (najmu prywatnego) są dwie opcje: podatek zryczałtowany 8,5% od przychodu i podatek od dochodów z najmu płacony wg skali podatkowej (na zasadach ogólnych).
Z każdą z tych form związane są dalsze obowiązki: przy ryczałcie trzeba jeszcze
wybrać częstotliwość wnoszenia zaliczek: miesięcznie albo kwartalnie (kwartalne
rozliczenie jest możliwe, jeśli nie przekraczamy progu przychodów 25 tys. EURO
za zeszły rok). Przy skali podatkowej większe są obowiązki dotyczące prowadzenia
dokumentacji, ale jednocześnie można odliczać od przychodu z najmu koszty z nim
związane, a szczególnie amortyzację - wymaga to prowadzenia ewidencji wszystkich
przychodów i kosztów, a także gromadzenia wszystkich związanych z nimi dokumentów. Możemy w ten sposób znacząco obniżyć wysokość płaconego podatku.
Kosztami uzyskania przychodów z najmu lokali mogą być, po spełnieniu odpowiednich warunków, w szczególności:
•
•
•
•
•
•
•
•
koszty eksploatacji
koszty administracji
koszty poniesione na remonty
podatek od nieruchomości
ubezpieczenie lokalu
odsetki od kredytów hipotecznych
koszty obsługi prawnej
wydatki poniesione na zakup wyposażenia
starbroker.pl
Jak wynajmować efektywnie, czyli liczymy koszty
Wszystkie sposoby rozliczanie przychodów z najmu wymagają wykonania rozliczenia
rocznego – każdy z nich innego - ale nakład pracy w każdym przypadku będzie podobny. Oczywiście, powyższa lista to tylko te najbardziej popularne formy rozliczania
najmu. Można również rozliczać najem poprzez różnego rodzaju spółki cywilne czy
też spółki prawa handlowego, niemniej są to bardziej skomplikowane rozwiązania,
stosowane w szczególnych przypadkach.
Uwaga. Przy większej skali najmu Urząd Skarbowy może uznać to za działalność gospodarczą i konieczne będzie wtedy zarejestrowanie się jako osoba fizyczna prowadząca działalności gospodarczej lub zarejestrowanie spółki.
Obowiązki podatnika. Przede wszystkim istotne jest złożenie oświadczeń w Urzędzie
Skarbowym:
• dotyczącego wyboru formy opodatkowania,
• dotyczącego kwartalnego rozliczania ryczałtu,
• dotyczącego opodatkowaniu całości przychodów/dochodów z najmu współwłasności małżeńskiej przez jednego ze współmałżonków.
Oświadczenia te należy złożyć do 20 stycznia na dany rok, lub w ciągu roku, do 20
dnia kolejnego miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu z najmu (ale nie można
wtedy wybrać kwartalnego rozliczania ryczałtu).
Zgodnie z wybranym przez nas sposobem dokumentujemy, naliczamy i odprowadzamy zaliczki na podatek, a po zakończeniu roku składamy rozliczenie roczne. Termin
złożenia rozliczenia dla ryczałtu jest krótszy – do końca stycznia za poprzedni rok
podatkowy, rozliczenie na zasadach ogólnych wymaga złożenia zeznania do końca
kwietnia następnego roku.
starbroker.pl
Nie można zmienić formy w danym roku podatkowym, nawet jeśli zmieniamy lub
wynajmujemy kolejną nieruchomość: rozliczamy ją na zasadach wybranych w danym
roku podatkowym.
Konsekwencje. Wybór jakiejkolwiek formy opodatkowania na pewno nie wpływa na
możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego. Mogą w ten sposób wynajmować
lokale mieszkalne i firmy, i osoby prywatne.
Na co wpływa wybór formy opodatkowania najmu?
• Do pewnego stopnia wybór formy opodatkowania wpływa na wysokość płaconego podatku, ale Stowarzyszenie Mieszkanicznika zaleca wziąć również pod także
uwagę inne konsekwencje wynikające z wyboru danej formy.
• Forma opodatkowania przychodów wpływa na sposób liczenia naszej zdolności
kredytowej w bankach. Najlepiej postrzegany jest ryczałt, natomiast jeśli w ramach opodatkowania wg skali mamy wysokie koszty (dzięki np. amortyzacji mieszkania, odsetkom od kredytu), to właśnie tak może być postrzegany nasz najem
przez banki: jako generujący koszty, a nie dochód.
• Wybór osoby będącej podatnikiem i formy opodatkowania może mieć pewne konsekwencje przy ewentualnej sprzedaży mieszkania i związanymi z tym podatkami.
Polecamy w tej kwestii indywidualne konsultacje ze specjalistami.
starbroker.pl
12
Jak podnieść czynsz i nie stracić
najemcy
Podniesienie czynszu w trakcie trwania umowy najmu to jedna z najdelikatniejszych operacji w branży. Nawet gdy właściciel lokalu spełni wszelkie warunki
formalne, podwyżka może nie wejść w życie, jeśli lokator będzie się przed nią
sprytnie bronił.
Teoretycznie sprawa jest dość prosta. O podwyżce czynszu trzeba poinformować najemcę pisemnie z trzymiesięcznym wypowiedzeniem dotychczasowych stawek. Jest
jednak kilka „ale”.
Po pierwsze wypowiedzenie musi się odbyć zgodnie z procedurą, czyli obowiązywać
pełne trzy miesiące. Oznacza to, że jeśli poinformujemy najemcę o zmianie czynszu
np. 5 lutego, to okres trzech miesięcy zacznie biec od 1 marca, a nowy czynsz zacznie
obowiązywać od 1 czerwca.
Kolejny problem może stanowić wysokość czynszu po podwyżce. I tu pojawia się
ważny termin: wartość odtworzeniowa lokalu. Jest ona ustalana oddzielnie dla każdego województwa. Otóż jeśli czynsz po podwyżce przekroczy 3 proc. tejże wartości
odtworzeniowej, to najemca może takiej podwyżki nie przyjąć i zażądać uzasadnienia
podwyżki. Właściciel musi w takim przypadku udowodnić, że podwyżka ma uzasadnienie (np. wzrostem kosztów utrzymania lokalu), oczywiście na piśmie w ciągu 14
dni. Jeśli tego nie zrobi, podwyżka nie obowiązuje.
WAŻNE TERMINY
ZWIĄZANE
Z PODWYŻKAMI
CZYNSZU
14 dni
Okres wypowiedzenia
dotychczasowych stawek.
nieograniczona
starbroker.pl
Jak podnieść czynsz i nie stracić najemcy
A jeśli nawet właściciel dostarczy uzasadnienie, najemca może je zaskarżyć do sądu
w ciągu dwóch miesięcy od dnia otrzymania wypowiedzenia wysokości czynszu.
I uwaga, do momentu prawomocnego rozstrzygnięcia o zasadności podwyżki lub
jej braku, czynsz pozostaje bez zmian. W praktyce może to oznaczać, że podwyżki
nie da się wdrożyć latami, bo na rozstrzygnięcie w sądzie trzeba przecież czekać
kilka miesięcy, a nie chodzi o wyrok pierwszej instancji, tylko orzeczenie ostateczne
i prawomocne. Jakby tego było mało nie wolno także podnosić czynszu w wynajmowanych lokalach częściej niż co 6 miesięcy. Wszystko to sprawia, że podnoszenie
czynszu w wypadku umów obowiązujących rok i krócej, praktycznie nie ma sensu.
Procedura ta dotyczy jedynie najemców będących osobami fizycznymi, bo dotyczy
ich ustawa o ochronie lokatorów. Z firmami można negocjować umowy najmu jak
każdy inny kontrakt.
Jak uniknąć kłopotów
Najlepiej przewidzieć podwyżki już na etapie podpisywania umowy. Albo poprzez
powiązanie czynszu ze wskaźnikiem inflacji (wyznacznikiem mogą być dane podawane przez Główny Urząd Statystyczny), albo powiązanie czynszu z jakąś niezależną
wartością, np. ceną dolara, euro, czy złota. Są to jednak rozwiązania dość ryzykowne
choćby z powodu ryzyka walutowego i społecznego postrzegania podobnych instrumentów finansowych. Dlatego warto dobrze przemyśleć strategię postępowania
przed wprowadzeniem podwyżki.
Po pierwsze zawczasu przygotować sobie uzasadnienie tejże podwyżki i przedstawić
je równocześnie z informacją o podniesieniu czynszu albo nawet wcześniej, tak, żeby
lokator miał czas oswoić się z myślą o podwyżce i nie czuł się nią zaskoczony.
Możliwe jest polubowne załatwienie sprawy poprzez aneks do umowy.
Wymaga to jednak zgody najemcy. Dlatego warto zaproponować rozłożenie podwyżki na etapy. Np. połowa podwyżki od razu (za pomocą aneksu, a więc bez okresu
wypowiedzenia wysokości czynszu), a reszta po pół roku. W ten sposób lokator czuje
ulgę, bo czynsz nie rośnie od razu znacząco, a właściciel zyskuje częściowo wyższy
czynsz od razu.
starbroker.pl
Jak podnieść czynsz i nie stracić najemcy.
A opłaty?
Inaczej sprawa ma się z podwyżkami opłat za media niewliczonymi w czynsz. Tu lokator jest zobowiązany do uiszczenia opłat według faktycznych kosztów i bez zwłoki.
Trzeba jednak pamiętać, że odbywać to się może wyłącznie na podstawie już wystawionych rachunków (lokator ma prawo wglądu w nie) i nie można brać pieniędzy
z góry, ani kwot większych niż rzeczywiste koszty mediów. Wynika to z tego, że koszt
opłat nie może być dla wynajmującego zyskiem.
starbroker.pl
13
Zakończenie najmu - poradnik
Mieszkanicznika
W zależności od tego, jak ustaliły strony wcześniej w umowie, stosunek najmu wygasa lub może zostać wypowiedziany z zastosowaniem wcześniej uzgodnionych terminów. Możliwe jest również rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, wynikające z
dobrej woli stron umowy i w szczególnie uzasadnionych przypadkach.
Stowarzyszenie zaleca, aby wypowiedzenie umowy najmu lub jej rozwiązanie było dokonywane na piśmie, i najlepiej z pisemnie potwierdzonym i datowanym odbiorem
tego pisma.
Po wypowiedzeniu (lub mniej więcej na miesiąc przed wygaśnięciem umowy najmu) należy wstępnie ustalić datę przekazania mieszkania i potwierdzić wymagany
stan nieruchomości: najemca powinien dokładnie wiedzieć, co należy zrobić przed
zdaniem nieruchomości, przede wszystkim w aspektach praktycznych, dotyczących
stanu mieszkania. Jeśli są jakieś wątpliwości, można umówić się na spotkanie przed
datą zdania mieszkania i ustalić dokładnie zakres „przywracania mieszkania do stanu
z dnia przejęcia, z uwzględnieniem normalnego zużycia”, jak określa to ustawa. Wynajmujący ma również czas na sprawdzenie stanu płatności, które miały być dokonywane przez najemcę – w administracji budynku, u dostawców mediów, lub rozliczenie
wpłacanych zaliczek.
Wcześniejsze oględziny mieszkania i uzgodnienie ewentualnych koniecznych prac
jest korzystne dla obu stron umowy: najemcy niektóre rzeczy są w stanie zrobić samodzielnie, nie w ostatniej chwili przed przeprowadzką do innego mieszkania, inne
prace mogą nadzorować i mają wpływ na ostateczne koszty. Właściciel mieszkania
może dzięki temu skrócić okres pustostanu, nie ma konieczności potrąceń z kaucji i
organizacji napraw. Współpraca obu stron umowy jest korzystna nie tylko finansowo
i organizacyjnie, ale pozwala na zachowanie dobrych relacji i dalszą dobrą współpracę: najemca może polecać tego konkretnego wynajmującego, a sam też otrzyma
bardzo dobre referencje. Przekazywanie mieszkania nie staje się wydarzeniem nieprzyjemnym i bardzo stresującym, bo sprawdzamy po prostu wcześniejsze ustalenia.
Przekazując mieszkanie zalecamy ponowne spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Wzór tego dokumentu, proponowany przez Stowarzyszenie, jest jednym drukiem
dla danej umowy najmu, z przekazaniem mieszkania najemcy i jego zwrotem, dzięki
czemu bez problemu można ustalić ewentualne rozbieżności w elementach wyposażenia, stanie mieszkania i liczników. Jeśli wcześniej nie zostało to jednak zrobione,
przy przekazaniu mieszkania ustalamy pozostałe do wykonania prace dodatkowe,
których wymaga lokal, a które mogą być pokryte z kaucji, termin i koszty ich wykonania. Jeśli niezbędne są jeszcze formalności związane z przepisaniem mediów lub
starbroker.pl
Zakończenie najmu - poradnik Mieszkanicznika
meldunkiem, też ustalamy procedury i ostateczne terminy wykonania tych czynności
i dostarczenia dokumentów. Termin zwrotu kaucji określa prawo na 30 dni od ustania
umowy, sposób zwrotu strony mogą ustalić – Stowarzyszenie zaleca przelew bankowy z odpowiednim tytułem.
Dobrze jest ustalić również sposób kontaktu na wypadek np. przekazania byłemu już
najemcy korespondencji. Przekazujemy klucze i wzajemne referencje.
starbroker.pl
14
Jak przygotować mieszkanie na
wizytę klienta
Na wizytę potencjalnego kupca warto się przygotować jak na odwiedziny szczególnie
ważnego gościa. Zwrot „czuj się jak u siebie” nabiera tu szczególnego znaczenia”.
Mieszkanie, tak jak inne dobra, kupuje się w znacznej
mierze emocjami, dlatego wywołanie pozytywnych emocji związanych z mieszkaniem jest bardzo ważne.
Dlatego koniecznie usuń z wszystkich pomieszczeń rzeczy osobiste dotychczasowego właściciela i posprzątaj lokal.
Zadbaj o
przyjemny zapach.
Napraw drobne
usterki.
meble.
Wybierz najlepsze
osobiste.
Korytarze
Pierwszym, co widzi potencjalny klient, jest korytarz przy wejściu. Jeśli jest ciemny
i ciasny, pierwsze wrażenie będzie niekorzystne. Dlatego warto zainwestować w lepsze oświetlenie. Nowa, efektowna, niekoniecznie droga lampa, albo tylko mocniejsza
żarówka to niewielki wydatek. Usuń z pola widzenia wszelkie buty, płaszcze i parasole. Im mniej sprzętów, tym pomieszczenie wydaje się większe. Warto też odświeżyć
ściany, najlepiej malując je na jasny kolor, który optycznie powiększa pomieszczenie.
Salon
To najważniejsze miejsce w domu. Trzeba mu więc poświęcić najwięcej uwagi. Jego
wygląd może być decydujący przy sprzedaży, czy wynajmie. Dlatego do niego dostosuj np. porę wizyty klienta. Jasne pomieszczenie lepiej się będzie prezentować
w świetle dziennym, kiedy słońce oświetla wnętrze. Jeśli okna są małe albo mieszkaCopyright by Starbroker Sp. z o.o.
starbroker.pl
Jak przygotować mieszkanie na wizytę klienta.
nie skierowane jest na północ, lepiej zaproś kupującego na wieczór. Wówczas musisz
zadbać o odpowiednie oświetlenie. Pomieszczenie zawsze lepiej się prezentuje przy
świetle bocznym, z kinkietów lub małych lamp niż oświetlane z jednego punktu pod
sufitem. Nie może jednak być zbyt ciemno. Wymień kinkiety albo postaw w salonie
dużą, efektowną lampę stojącą.
Tu także liczy się przestronność. Dlatego usuń z salonu zbędne sprzęty. Pozostaw
tylko to, co niezbędne oraz jeden najważniejszy mebel nadający wnętrzu charakter.
Może to być wygodna sofa lub fotel i towarzyszący mu stolik lub ławę. Na ławie postaw świeże, pachnące ciasto. Sofa może być w zdecydowanym kolorze, przyciągającym wzrok. Taki mebel przyciągnie uwagę klienta, a gdy poprosisz, by na nim usiadł,
poczuje się jak wyjątkowy gość. Zadbaj o jakiś efektowny obraz lub oprawiony plakat
na ścianie.
Uzupełnieniem wystroju może być też miękki dywan, zwłaszcza jeśli podłoga nie jest
w najlepszym stanie. Ukryje on zarysowania pytek, czy zużycie parkietu i nada wnętrzu przytulności.
Łazienka i WC
To także bardzo ważne pomieszczenie, dla niektórych klientów wręcz kluczowe. Dlatego trzeba doprowadzić go do jak najlepszego stanu. Dokładnie usuń wszelkie ślady
kamienia z baterii, czy zacieki z kabiny prysznicowej. Jeśli to konieczne wymień baterie (nawet tania, ale nowa bateria będzie się prezentować lepiej niż wysokiej klasy
ze śladami zużycia). Warto zainwestować w tubkę silikonu i odświeżyć uszczelnienia
wanny, czy kabiny prysznicowej, które chętnie „łapią” pleśń. Bezwzględnie wyczyść
fugi między płytkami glazury. Z okolic umywalki usuń rzeczy osobiste (szczotki do zębów, kubeczki, etc.). Pozostawić tylko czysty ręcznik na wieszaku. Warto też wymienić
szczotkę do WC, stara nigdy nie wygląda dobrze. Jeśli spłuczka wydaje nieprzyjemne
dźwięki, zazwyczaj jest to wina zaworu dopuszczającego wodę do zbiornika. Nowy
zawór to wydatek 30 złotych, a nieprzyjemne dźwięki znikną. No i zadbaj o świeży
zapach, to bardzo ważne.
starbroker.pl
Jak przygotować mieszkanie na wizytę klienta.
Kuchnia
Tu wiele zmienić się nie da, bo najczęściej kuchnia ma stałą zabudowę. Trzeba jednak pochować wszystko, co się da do szafek i szuflad. Dobrze jest zadbać o oświetlenie blatu roboczego. Jeśli podświetlenie już jest zainstalowane, wymień niedziałające żarówki, czy halogeny. Jeśli go brakuje, zainstaluj światła kupione w markecie
budowlanym (o ile da się je w miarę dyskretnie podłączyć do prądu). Dobre wrażenie
robi także ekspres na blacie (najlepiej ze świeżo zaparzoną kawą, której zapach
będzie się roznosił po mieszkaniu). Wymień cieknący kran. Przed wizytą kupującego
wyrzuć śmieci i posprzątaj dokładnie miejsce ich przechowywania. Najlepiej zainwestuj w nowe pojemniki.
Pozostałe pokoje
Tu obowiązują zasady podobne do salonu: jak najmniej sprzętów i jak najjaśniejsze
ściany. Sprzątamy wszelkie przewody, przedłużacze, nie wspominając o rzeczach
osobistych. Na wierzchu nie powinno zostać nic osobistego, zwłaszcza odzież.
Tak przygotowane mieszkanie sprzeda się szybciej i za lepsze pieniądze niż nieprzygotowane. To pozwoli na wymierny zysk liczony w tysiącach, a może nawet dziesiątkach tysięcy złotych. Podobnie rzecz ma się z wynajmem. Dzięki przygotowaniu
mieszkania możemy uzyskać kilkaset złotych więcej miesięcznie. A to, w perspektywie roku czy dwóch przełoży się na tysiące złotych zysku więcej.
starbroker.pl
15
Umeblowane czy nieumeblowane?
Jeśli wierzyć badaniom przeprowadzanym przez firmy związane z rynkiem nieruchomości to, czy mieszkanie jest umeblowane i wyposażone w sprzęt AGD, ma dla potencjalnych klientów kapitalne znaczenie. Istotniejsza jest tylko niższa cena.
Oczywiście wszystko zależy od klienta i jego oczekiwań. Zasadniczo jednak wynajmujący dzielą się na cztery główne grupy.
• Ludzie młodzi, zazwyczaj studenci niezasobni, chcący szybko, tanio i bez zbędnych ceregieli wynająć mieszkanie. Najczęściej robią to nie indywidualnie, ale
w grupie 2-5 osób.
• Młode małżeństwa, szukający swojego pierwszego mieszkania do czasu, aż będą
mogły pozwolić sobie na zakup własnego.
• Rodziny, których nie stać na kupno mieszkania, lub które z jakichś powodów nie
chcą tego robić. Najczęściej mieli już wspólne mieszkanie i posiadają sporo własnych sprzętów.
• Firmy, szukające lokum dla swoich pracowników.
Potrzeby powyższych grup nieco się różnią, zwłaszcza pod względem wymaganej jakości umeblowania, ale jedna rzecz je łączy. Wszyscy wynajmujący oczekują
w mieszkaniu wyposażenia kuchni. Bez zabudowy kuchennej, zlewozmywaka, płyty
grzewczej, kawałka blatu i kilku szafek oraz lodówki mieszkanie jest praktycznie niewynajmowalne. Dlatego nawet najciaśniejsza kawalerka musi mieć aneks kuchenny.
Podobnie jest z łazienką i ubikacją. To najczęściej właśnie wygląd łazienki decyduje
o tym, czy klient zdecyduje się wynająć dany lokal. Co do reszty wyposażenia można
negocjować i – w razie potrzeby – szybko uzupełnić braki. W wypadku łazienki jest to
niemożliwe bez dłuższego remontu.
STUDENCI
TAK
proste, tanie,
funkcjonalne meble
starbroker.pl
Studenci
Stanowią największą grupę. Nie zawsze są to osoby faktycznie studiujące. W grupie tej znajdują się także ludzie pracujący. Zazwyczaj są jednak młodzi, przyjezdni
i niezbyt zasobni. Szukają mieszkania taniego i wyposażonego (także np. w garnki
w kuchni), bo zwyczajnie nie mają czego wstawić do lokalu. Jako że jest to najliczniejsza grupa najemców warto spełnić ich oczekiwania, by mieć szansę na szybkie
wynajęcie lokalu. Studenci nie są przy tym wymagający. Nie trzeba wstawiać do
mieszkania skórzanych kanap, czy krzeseł najmodniejszych projektantów. Wystarczą
najprostsze meble. W sypialniach łóżka (pojedyncze, po 2-3 na sypialnię), szafki przy
łóżku, szafa, miejsce na komputer. W salonie: kanapa, ława, telewizor.
Młode małżeństwo
To często byli najemcy z grupy studentów. Ich oczekiwania różnią się tylko tym, że zazwyczaj wynajmują mieszkanie na dłużej niż 2 semestry. Oczekują więc nieco więcej
wygody. Kuchnia powinna być lepiej wyposażona, zwłaszcza w kontekście możliwego powiększenia się rodziny. W sypialni powinno się znaleźć podwójne, małżeńskie
łóżko. Młode małżeństwo nie będzie wyjeżdżać na weekend do domu, więc potrzebuje więcej miejsca na przechowywanie ubrań i sprzętów. Można mieć pewność, że
ilość przedmiotów przechowywanych w mieszkaniu będzie szybko rosła. Ważne są
więc szafy i szafki. Poza tym warto zadbać o wydzielone miejsce do pracy przy komputerze. Niekoniecznie oddzielny pokój, ale np. dobrze oświetlony kącik w salonie.
O ile w mieszkaniu dla studentów pralka jest bardzo pożądana, o tyle młodemu małżeństw jest ona absolutnie niezbędna.
Rodzina
Rodzina ma nieco odmienne oczekiwania. Zazwyczaj są to ludzie, którzy mają już
sporo własnych rzeczy. Myślą długoterminowo. Mogą na przykład mieć już własne
meble, albo część wyposażenia AGD (lodówka, pralka). Zazwyczaj dysponują własnymi sztućcami, garnkami czy talerzami, nie oczekują więc, że zastaną je w nowym
mieszkaniu. Mają też określony gust i styl. Istniejące wyposażenie mieszkania może
im nie odpowiadać. Dlatego często szukają mieszkań pustych (wyjątek stanowi kuchnia i łazienka). Jeśli jednak chcą wyposażenia, to musi ono być trwałe.
starbroker.pl
Firma
Wynajmują one mieszkania dla pracowników, którzy często się w mieszkaniu zmieniają. Dlatego żaden z nich nie będzie chciał ściągać swoich mebli, czy pralki. To wszystko musi być na miejscu i to w najwyższym standardzie. Lokator musi mieć możliwość
wejścia do mieszkania z jedną walizką z rzeczami osobistymi i poczuć się komfortowo. Wszystko inne musi mieć w mieszkaniu. Firmy chcą, aby wynajmowane przez
nie mieszkania były ich wizytówką (często trafiają do nich nowi pracownicy wyższych
szczebli, zanim znajdą sobie docelowe lokum), dobrze więc, żeby lokal był wyposażony z klasą i stylem, na przykład przez profesjonalnego architekta wnętrz.
I na koniec rada uniwersalna: lepiej mieć wyposażenie,
niż go nie mieć.
Zbędne wyposażenie zawsze można wynieść z mieszkania i gdzieś przechować albo
sprzedać. Dużo trudniej (a przede wszystkim drożej) jest dokupić to, czego klient sobie życzy, a czego w mieszkaniu brakuje.
starbroker.pl
16
Uzgodniłeś cenę sprzedaży
mieszkania lub domu i... co dalej?
Dalej zaczyna się papierkowa robota. Trzeba zebrać wszystkie dokumenty niezbędne
do sfinalizowania sprzedaży, czyli podpisania aktu notarialnego.
Jakie dokumenty i informacje musi mieć notariusz, żeby sporządzić akt notarialny?
To zależy, co sprzedajesz. I tak:
Mieszkanie własnościowe (posiadające księgę wieczystą)
• Odpis zwykły z księgi wieczystej.
• Dokument potwierdzający prawo własności, czyli wypis aktu notarialnego umowy
sprzedaży, darowizny lub umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu albo
prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.
• Dane osobowe kupujących i sprzedających, obdarowanych: imiona, nazwisko,
imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu PESEL, NIP,
adres zameldowania. (Jeśli sprzedającym jest firma niezbędne są także dokumenty firmowe: aktualny odpis z KRS lub wpis do ewidencji działalności gospodarczej,
REGON, NIP.).
• Zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany.
• Zaświadczenie, że nie ma zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych.
• Dowód opłacenia podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie
gruntu.
Mieszkanie spółdzielcze (własnościowe prawo do lokalu)
• Zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do mieszkania.
• Zaświadczenie ze spółdzielni, że klient jest członkiem spółdzielni i że przysługuje
mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wraz z opisem danego lokalu.
REGON, NIP.).
• Zaświadczenie o braku zaległości finansowych klienta w stosunku do spółdzielni.
• Zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany.
starbroker.pl
Uzgodniłeś cenę sprzedaży mieszkania lub domu i... co dalej?
• Aktualny odpis zwykły z księgi wieczystej (o ile lokal taką posiada). W przypadku,
kiedy lokal nie posiada księgi wieczystej, a kupujący chcę ją założyć (np. jeśli nabywa nieruchomość na kredyt) potrzebne są także:
»» Aktualny odpis z księgi wieczystej działki, na której znajduje się budynek wielorodzinny
»» Aktualny wypis i wyrys z rejestru gruntów działki, na której znajduje się budynek wielorodzinny.
Dom (tzw. nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym)
• Odpis zwykły z księgi wieczystej.
• Dokument potwierdzający prawo własności, czyli wypis aktu notarialnego umowy
sprzedaży, darowizny lub umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu albo
prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.
REGON, NIP.).
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów.
• Aktualne zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie zagospodarowania
przestrzennego miasta lub gminy.
• Mapa ewidencyjna (np. wyrys z rejestru gruntów).
• Decyzja o wysokości podatku od nieruchomości.
• Zaświadczenie o wymeldowaniu mieszkańców.
• Dokumentacja techniczna (projekt).
• Postanowienie o nabyciu spadku oraz zaświadczenie o uiszczeniu podatku od
spadku jeśli nieruchomość została odziedziczona.
Poza tym we wszystkich przypadkach notariusz będzie potrzebował informacji o:
• cenie, jaka ma być zawarta w umowie,
• warunkach i dacie wydania lokalu,
• numerze konta bankowego sprzedającego
starbroker.pl
Uzgodniłeś cenę sprzedaży mieszkania lub domu i... co dalej?
Uwaga
Jeśli kupujący chce kupić nieruchomość na kredyt, żeby go uzyskać musi posiadać
umowę przedwstępną. Na jej podstawie bank udziela kredytu i dopiero wtedy można
zawrzeć ostateczną umowę. Umowa przedwstępna nie musi być potwierdzona notarialnie, natomiast powinna mieć określony termin obowiązywania ( jeśli do tej daty
kupujący nie uzyska kredytu umowa wygasa automatycznie).
Niedoceniane protokoły
Podpisanie aktu notarialnego nie kończy procedury. Pozostaje jeszcze przekazanie
nieruchomości kupującemu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Nie należy zaniedbać tej procedury. Protokół powinien zawierać opis oględzin nieruchomości
(np. jej stan techniczny) oraz potwierdzenie przez obie strony zaznajomienia się ze
stanem nieruchomości i jego akceptacją.
Pomoc pośrednika
Jeśli sprzedajesz nieruchomość za pośrednictwem agencji będzie dużo łatwiej. To
pośrednik jest osobą, która musi wiedzieć, jakie dokumenty będą Ci potrzebne do
sprzedaży mieszkania. Za to m.in. pobiera wynagrodzenie. Pośrednik pomoże przy
przygotowaniu umowy przedwstępnej, ustali adekwatną cenę nieruchomości, określi
wypłacalność kupującego z uwzględnieniem procedury kredytowej. Skorzystanie z
usług pośrednika polecamy przede wszystkim osobom, które cenią sobie bezpieczeństwo, bo często chodzi o dorobek życia.
starbroker.pl
17
Podatek od sprzedaży nieruchomości
– jak nie płacić?
Do niedawna przepisy określające zasady opłacania podatku od sprzedaży nieruchomości i stawki tego podatku były dość skomplikowane. Podatek dochodowy od
nieruchomości określany był przez trzy przepisy, a jego wysokość zależała od daty jej
zakupu. Na szczęście od 2014 roku przepisy zostały ujednolicone. Oddzielnie regulowany jest tylko podatek od wynajmu mieszkania lub domu.
Ile tego podatku?
Generalna zasada mówi, że sprzedając nieruchomość, należy zapłacić 19-procentowy podatek od zysku. Zysk oznacza w tym wypadku różnicę między kosztem zakupu
mieszkania a ceną sprzedaży. Czyli np. kupując mieszkanie w styczniu 2012 roku za
300 000 złotych i sprzedając je w styczniu 2014 za 350 000, zyskujemy 50 000 złotych, od których należy zapłacić podatek. 19 procent od 50 tysięcy to 9500 złotych,
które należy oddać fiskusowi wraz z podatkiem dochodowym (czyli do końca kwietnia
2015 roku). Zysk ze sprzedaży mieszkania nie wlicza się do dochodu z pracy, więc
sprzedaż mieszkania nie wpłynie na podniesienie progu podatkowego w danym
roku.
Czy da się zapłacić mniej?
Da się. W wypadku sprzedaży mieszkania podobnie jak w wypadku innych dochodów
możemy odliczyć sobie tzw. koszty uzyskania dochodu. W tym wypadku np. koszty
remontu lokalu i koszty administracyjne. Koszty te można odliczyć wyłącznie na
podstawie faktur. Warto więc zbierać wszystkie faktury na zakup materiałów budowlanych, czy wyposażenia wnętrz.
Bardziej skomplikowana jest sprawa podatku od nieruchomości w wypadku mieszkania, które odziedziczyliśmy. W tym wypadku należy wziąć pod uwagę także przepisy
podatkowe dotyczące spadków. Ministerstwo Finansów wyjaśnia sprawę tak: „Jeżeli
starbroker.pl
Podatek od sprzedaży nieruchomości – jak nie płacić?
zbywana nieruchomość lub prawo majątkowe nabyte były w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, kosztem uzyskania przychodów jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej
nieruchomości lub prawa majątkowego przyjęta do opodatkowania podatkiem od
spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej
do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn”. Oznacza to, że płacąc podatek od darowizn, płacimy jakby podatek od sprzedaży mieszkania. Jeśli jednak byliśmy zwolnieni z tego podatku, to musimy zapłacić pełną stawkę.
Można też zredukować podatek, jeśli przeznaczymy pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na tzw. własne cele mieszkaniowe. Chodzi po prostu o zakup
kolejnego mieszkania lub domu na swoje potrzeby. Trzeba to zrobić w ciągu dwóch
lat od sprzedaży. Oczywiście liczy się różnica między ceną sprzedaży, a zakupu kolejnej nieruchomości. Podatek zapłacimy tylko wówczas, gdy nowe mieszkanie lub
dom będą tańsze niż sprzedane. Podatek zapłacimy od różnicy w cenach. Uwaga! Za
własny cel mieszkaniowy można uznać także np. spłatę kredytu hipotecznego, czy
innych zobowiązań związanych z nieruchomością.
Jak nie płacić podatku od sprzedaży nieruchomości?
Wystarczy poczekać. Przepisy mówią jednoznacznie, że podatku nie płacimy, jeśli
jesteśmy posiadaczami mieszkania dłużej niż 5 lat. Uwaga. Chodzi o 5 lat od końca
roku, w którym kupiliśmy mieszkanie. To znaczy, że jeśli kupiliśmy mieszkanie w styczniu 2012 roku, to sprzedać je bez płacenia podatku będziemy mogli dopiero pięć
lat od 31 grudnia 2012 roku, czyli 1 stycznia 2018 r. Warto więc poczekać, a czekając
mieszkać w lokalu lub go wynająć. Wówczas zapłacimy jednak podatek od wynajmu
nieruchomości, a to już zupełnie inny temat.
starbroker.pl
18
Wyceniać czy nie wyceniać? Oto jest
pytanie
Sprzedając nieruchomość nie zmienimy jej lokalizacji, powierzchni, ani rozkładu wnętrza. Mamy wpływ jedynie na cenę. Za niska pozwoli nam zapewne sprzedać mieszkanie czy dom szybciej, ale ze stratą, a za wysoka odstraszy klientów.
Może warto więc skorzystać z wyceny rzeczoznawcy? Ogólna zasada jest taka, że
wycena rzeczoznawcy jest zawsze niższa, niż oczekuje sprzedający i wyższa niż jest
skłonny zapłacić kupujący. Czy zawsze jest rzetelna?
Jak oni to robią?
Najpopularniejszą metodą wyceny jest porównanie cen podobnych nieruchomości w okolicy. Metoda całkiem dobrze działa w dużych miastach, gdzie jest duże
zagęszczenie budynków i związanych z nimi transakcji. Rzeczoznawca bierze pod
uwagę transakcje z ostatnich kilku lat (np. 5) i wybiera te o podobnych parametrach
nieruchomości (powierzchnia, wiek, liczba pokoi, obecność garażu itp.). Na podstawie
cen transakcyjnych jest w stanie wyciągnąć średnią dla danego obszaru. Gorzej, gdy
wycena ma dotyczyć domu na odludziu. Wtedy nie bardzo jest z czym porównywać
cenę i trzeba się donosić do większego obszaru albo coraz mniej podobnych nieruchomości.
Precyzja wyceny zależy też od… koniunktury. Jeśli jest popyt na mieszkania i odpowiednia podaż rzeczoznawca ma do dyspozycji dużo transakcji, łatwiej mu określić
cenę za pomocą porównania. Jeśli transakcji jest mało musi się posiłkować danymi
z dłuższego okresu, np. sprzed 5 lat. Wtedy jednak różnice w cenach (np. gwałtowny spadek, czy wzrost spowodowany wahnięciami na rynku) powodują, że trudniej
sporządzić wiarygodny dokument. Ile to kosztuje? Od kilkuset do nawet kilku tysięcy
złotych. Wszystko zależy od wielkości nieruchomości i jej rodzaju.
dom jednorodzinny
do 300m2
mieszkanie do 100m2
starbroker.pl
Wyceniać czy nie wyceniać? Oto jest pytanie
A może samemu?
Czy żeby sporządzić wycenę trzeba być specjalistą? Może wystarczy samemu porównać ceny i nie płacić rzeczoznawcy? Można. Dane dotyczące cen transakcyjnych są
jawne. Gromadzi je urząd powiatowy (dla dużych miast na prawach powiatu urzędy
miejskie) w postaci Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości. Ich wydobycie z urzędu może być jednak dość kłopotliwe. Niektóre miasta, np. Warszawa, udostępniają
te dane w formie elektronicznej mapy pozwalającej nawet samodzielnie ustawić
parametry interesującego nas obszaru, czy daty transakcji. Adres tego rejestru dla
Warszawy to: http://mapa.um.warszawa.pl/mapaApp1/mapa?service=rciwn. Najnowsze dane pochodzą z 2012 roku. Rejestr pokazuje jednak tylko średnie ceny za metr
kwadratowy na danym obszarze. Można też przeglądać ogłoszenia w prasie czy w internecie i wyszukać podobne do naszej nieruchomości. Tu jednak trzeba pamiętać,
że ceny w ogłoszeniach, to ceny wywoławcze. Zazwyczaj do sprzedaży dochodzi na
niższym poziomie. Są też wyszukiwarki internetowe pozwalające po wpisaniu adresu
i parametrów mieszkania, czy domu na jego wycenę. One także opierają się na transakcjach w okolicy.
Niech zapłaci kupujący?
Możliwa jest sytuacja, kiedy wycenę sporządzi dla nas… bank. Ma to miejsce w sytuacji, gdy potencjalny kupiec chce wziąć kredyt hipoteczny. Zazwyczaj wtedy bank
wymaga dostarczenia przez kredytobiorcę wyceny, a czasem sam ją wykonuje (pobierając opłatę od kredytobiorcy). Problem polega na tym, że żeby tak się stało,
musimy mieć klienta na mieszkanie, a to trudne bez wystawienia ceny. Wycena przez
bankowego rzeczoznawcę może być więc jedynie bolesną weryfikacją naszych oczekiwań ( jeśli wystawiliśmy cenę zbyt wysoką) albo uświadomieniem nam, że stracimy
pieniądze ( jeśli będzie wyższa od naszej wyceny). Dlatego raczej warto zainwestować w fachowca już na początku przygotowania się do sprzedaży. Te kilkaset złotych
może nam w przyszłości pozwolić uniknąć strat i frustracji.
starbroker.pl
19
Podarować czy zapisać w testamencie? Jak przekazać nieruchomość
dzieciom
Przekazanie mieszkania czy domu dzieciom wygląda podobnie jak przekazanie
innego majątku. Warto jednak wiedzieć, jak zrobić to skutecznie i bez ponoszenia
zbędnych kosztów. Są dwa sposoby przekazania majątku potomkom. Darowizna
i zapis w testamencie, czyli spadek. W obu wypadkach warto zachować pewne
procedury, które ułatwią dzieciom przejęcie majątku i pozwolą uniknąć związanych
z tym kosztów (podatku od spadków i darowizn).
Testament
Zgodnie z polskimi przepisami testament nie musi być potwierdzony notarialnie. Wystarczy więc kartka papieru i długopis. Właśnie tak, kartka i długopis, a nie komputer
i drukarka. Zgodnie z przepisami obowiązującymi w naszym kraju testament musi być
sporządzony odręcznie przez właściciela majątku.
Co ważne, w polskim prawie nie można podzielić majątku według własnego uznania, to znaczy przekazać mieszkania jednemu dziecku, a samochodu drugiemu. Jeśli
spadkobierców jest dwoje, oboje uzyskują po połowie mieszkania i samochodu.
Oczywiście powoduje to pewne komplikacje i potencjalne konflikty między spadkobiercami na tle rozliczenia się potem między sobą ze spadku. Można natomiast podzielić majątek w pewnych proporcjach. Wtedy w testamencie należy zapisać, że np.
córka otrzymuje 1/3 majątku, a syn 2/3. Zapis ten dotyczy jednak wszystkich składników spadku.
W Polsce istnieje podatek od spadku. Jednak zwolnione są z niego osoby z najbliższej rodziny, jeżeli zgłoszą oni ten fakt właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego
w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku. Oczywiście można też potwierdzić spadek przed notariuszem
starbroker.pl
Podarować, czy zapisać w testamencie? Jak przekazać nieruchomość dzieciom
i w wypadku mieszkania, czy innego majątku znacznej wartości warto to zrobić.
Wówczas to on jest odpowiedzialny za sporządzenie testamentu we właściwej formie
i zgłoszenie tego faktu do Urzędu Skarbowego. Testament można wielokrotnie zmieniać. Ważny będzie ten ostatni (dlatego na testamencie musi się znaleźć data jego
sporządzenia). Uprawomocnia się dopiero po śmierci właściciela majątku.
Uwaga. Na spadkobiercę spada nie tylko dobrodziejstwo posiadania nieruchomości,
ale także wszelkie związane z nią obciążenia (np. hipoteka). Dlatego też spadkobierca może odmówić przyjęcia spadku, co także należy zgłosić w Urzędzie Skarbowym.
Darowizna
Darowizna od spadku różni się oczywiście tym, że jej skutki wchodzą w życie jeszcze
za życia darczyńcy. Co więcej, darowizna nie musi dotyczyć wszystkich dzieci, ani
nie musi być całkowita. Oznacza, to, że możliwe jest przekazanie mieszkania tylko
jednemu dziecku w całości (bez dzielenia na procenty, jak w wypadku testamentu).
Oznacza to mniej problemów z podziałem majątku. Co więcej, darowiznę w pewnych
okolicznościach – np. na skutek gwałtownego pogorszenia się sytuacji majątkowej
darczyńcy – można odwołać (w ciągu dwóch lat).
Możliwe jest także sądowe unieważnienie darowizny w wypadku tzw. rażącej niewdzięczności obdarowanego. Na przykład, jeśli syn wyrzuci z mieszkania rodzica,
który wcześniej przekazał mu prawa do mieszkania. O tym, czy taka sytuacja ma miejsce, musi jednak zdecydować sąd.
Oczywiście darowizna majątku takiego jak mieszkanie powinna być sporządzona
w postaci aktu notarialnego.
starbroker.pl
20
Co opóźnia sprzedaż mieszkania?
Najczęściej popełniane błędy
Mieszkanie lub dom to najczęściej najwartościowszy składnik naszego majątku. Jego
sprzedaży trzeba więc poświęcić wiele uwagi. Każdy błąd przy przygotowaniu transakcji będzie kosztowny. Jak takich błędów unikać? Najczęściej popełnianym błędem jest próba sprzedaży mieszkania „z marszu”, czyli bez przygotowania. A to nie
jest przecież zwykła transakcja. Trzeba się do niej solidnie przygotować.
Zróbmy to sami
Przy samodzielnej sprzedaży mieszkania należy przede
wszystkim zrobić gruntowną analizę rynku.
Sprawdzić ceny podobnych mieszkań w okolicy, w niektórych miejscowościach takie
dane są ogólnie dostępne. To pozwoli nam wycenić nasze mieszkanie i ustalić wstępną cenę nie za wysoką (za wysoka uczyni mieszkanie niesprzedawalnym) i nie za
niską (sprzedamy szybko, ale będziemy żałować).
Kolejnym błędem często popełnianym przez sprzedających jest nieprzygotowanie
mieszkania do sprzedaży. Pamiętajmy, że każde dobro, także nieruchomości, zazwyczaj klient kupuje oczami. Jeśli damy ogłoszenie bez zdjęcia, z lakonicznym opisem,
zapewne spotka się ono z mniejszym odzewem niż ogłoszenie opatrzone ładnym
zdjęciem i szczegółowym opisem.
I tu dochodzimy do kolejnego błędu popełnianego przez sprzedających – przygotowania oferty. Niestety, często jest tak, że jak ktoś umie pisać, to sądzi, że może być
copywriterem, a jak ma smartfona z aparatem, to sądzi, że jest gotów zostać fotografem. Otóż to nie jest takie proste. O ile tekstową część oferty można „ściągnąć”
czytając inne ogłoszenia i przystosować do własnych potrzeb, o tyle ze zdjęciami nie
da się tego zrobić. Dlatego warto, zainwestować w dobre zdjęcia. To nie jest droga
usługa, a może się szybko zwrócić, zwłaszcza w wypadku droższych i trudniejszych
w sprzedaży nieruchomości.
starbroker.pl
Co opóźnia sprzedaż mieszkania? Najczęściej popełniane błędy
Zanim jeszcze zorganizujemy sesję, powinniśmy przygotować do niej mieszkanie.
Takie, jakie jest, z pewnością jest przytulne i wygodne, ale niekoniecznie wyróżnia się
spośród innych. A właśnie wyróżnić się spośród innych ofert trzeba. Dlatego przed
sesją warto dopieścić mieszkanie jakimś ciekawym elementem wizualnym. Może to
być wielki obraz na ścianie, efektowny mebel, czy diznajnerska lampa.
Na zdjęciach mieszkanie będzie działało na wyobraźnię kupującego, a przecież po
transakcji i tak to „coś” zabierzemy.
Zaczyna się robić trudno. Może więc warto skorzystać z pomocy pośrednika?
Dobry pośrednik nie jest zły, ale zły pośrednik…
... nie jest dobry. Rynek nieruchomości jest trudny, dla sprzedających, dla kupujących,
a także dla pośredników. Ci ostatni bywają więc sfrustrowani, zagonieni i zniechęceni.
Nie oznacza to, że ich usługi mogą reprezentować niski poziom. Jeśli decydujemy
się na korzystanie z usług pośrednika wybierzmy profesjonalistę, który pomoże w
szybkiej sprzedaży lub najmie, zadba o formalności, doradzi, ustalić adekwatną cenę
nieruchomości, a przede wszystkim zaoszczędzi nasz czas.
Jak dokonać wyboru dobrego pośrednika?
Wyszukajmy stronę internetową biura, w którym pracuje. Sprawdźmy podstawowe
informacje na jego temat oraz kwotę, na którą ubezpieczone jest biuro. Zasięgnijmy
opinii znajomych, którzy korzystali już z usług pośrednika. Przejrzyjmy oferty pośredników w prasie, internecie (warto wybrać biuro specjalizujące się w sprzedaży nieruchomości w danej okolicy). Postarajmy się ustalić, czy pośrednik należy do jakiegoś stowarzyszenia lub czy współpracuje z innymi biurami nieruchomości. Możemy
również sprawdzić czy jest zarejestrowany w Starbroker.pl i jakie otrzymał opinie od
klientów, z którymi współpracował.
Wystarczy pierwszy kontakt z pośrednikiem, żeby wstępnie ocenić jego profesjonalizm. Pośrednik powinien nie tylko obejrzeć mieszkanie, ale także doradzić, co w nim
zmienić, jak się przygotować na wizytę klienta, żeby wypadła ona lepiej, pomóc przy
wszelkich formalnościach. Pamiętajmy, że pośrednikowi zależy na szybkiej sprzedaży
mieszkania podobnie jak nam, dlatego wybór biura nieruchomości jest kwestią kluczową.
starbroker.pl
21
Sprzedaż zabytku? Uwaga na gminę
Sprzedaż zabytkowej nieruchomości niesie pewne zagrożenia zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Wiąże się to z przepisami dotyczącymi zabytków
i prawa do ich nadzorowania, które z mocy prawa mają władze.
Najpierw jednak trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie, co to jest nieruchomość zabytkowa?
Otóż jest to nieruchomość, która została wpisana do rejestru zabytków. Takiego wpisu dokonuje wojewódzki
konserwator zabytków.
Jakie skutki ma taki wpis? Przede wszystkim władze mogą ingerować w zarządzanie
budynkiem, na przykład nakazać jego remont, czy zabezpieczenie (dachu, odpadającego tynku etc.). W wypadku zamiaru sprzedaży władze, a konkretnie samorząd
gminny, ma prawo do pierwokupu nieruchomości (dotyczy to także prawa użytkowania wieczystego). Wiąże się to oczywiście z niedogodnościami dla właściciela i kupującego.
Prawo pierwokupu oznacza, że właściciel nie ma do końca pewności, że sprzeda
budynek temu, komu chce go sprzedać, a kupujący, że w ogóle dojdzie do transakcji. Na dodatek przepisy nakładają na obie strony dodatkowe obowiązki, a co za tym
idzie koszty (np. konieczność dwukrotnego podpisywania aktu notarialnego, wstępnego i finalnego).
Na szczęście przepis o prawie pierwokupu jest rzadko wykorzystywany przez samorządy, a na dodatek wymaga od gminy podjęcia konkretnych działań jeszcze zanim
właściciel będzie chciał nieruchomość sprzedać. Nie wystarczy bowiem, żeby nieruCopyright by Starbroker Sp. z o.o.
starbroker.pl
Sprzedaż zabytku? Uwaga na gminę
chomość znajdowała się w rejestrze zabytków. Gmina musi jeszcze zastrzec sobie
prawo do pierwokupu w księdze wieczystej. Jeśli takiego wpisu tam nie ma, prawo
pierwokupu nie obowiązuje, a notariusz nie ma obowiązku zawiadamiać gminy o zamiarze sprzedaży.
A jeśli chcemy sprzedać tylko część nieruchomości (np. jedno mieszkanie w kamienicy, czy jej jedną oficynę)? W takim wypadku obwiązują te same przepisy, co więcej,
jeśli część sprzedawana nie ma własnej księgi wieczystej konserwator zabytków musi
wyrazić zgodę na podział nieruchomości, dopiero po uzyskaniu takiej zgody można
rozpocząć procedurę sprzedaży.
starbroker.pl
Starbroker
starbroker.pl

Poradnik dla właścicieli i wynajmujących

Transkrypt

Podobne dokumenty

Pobierz na komputer - Janosik Sindbad Paris. Bilety autokarowe