Uzasadnienie do projektu uchwały Rady Miejskiej Wrocławia w

Uzasadnienie
do projektu uchwały Rady Miejskiej Wrocławia w sprawie uchwalenia
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części zespołu Kuźniki
Kolejowe we Wrocławiu
Projekt miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego został
sporządzony w oparciu o uchwałę nr XXV/911/08 Rady Miejskiej Wrocławia z dnia
16 października 2008 roku w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego części zespołu Kuźniki Kolejowe we
Wrocławiu (Biuletyn Urzędowy RMW z 24 października 2008 r. Nr 9, poz. 930).
Obszar objęty planem, zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego Wrocławia, znajduje się w zespole
urbanistycznym mieszkaniowym wielorodzinnym Kuźniki Kolejowe oraz na
niewielkim obszarze w zespole urbanistycznym jednorodzinnym Kuźniki. Obszar
opracowania planu położony jest w zachodniej części Wrocławia na terenie
osiedla Kuźniki, między ulicami Hermanowską, Kołobrzeską, Elbląską i linią
kolejową. Przedmiotowy teren jest w większości niezagospodarowany lub zajęty
przez nieużytkowaną infrastrukturę kolejową. Jedynie w północnej części terenu
znajdują się trzy budynki wielorodzinne, zaś w rejonie ul. Elbląskiej – budynki
jednorodzinne.
Celem planu jest określenie ram przestrzennych dla nowej części osiedla
wielorodzinnego Kuźniki oraz jego styków z istniejącą zabudową mieszkaniową.
Ustalenia planu wprowadzają regulacje kształtujące ład przestrzenny, powiązania
funkcjonalno – przestrzenne oraz obsługę komunikacyjną nowoprojektowanego
osiedla. W planie wprowadzono system przestrzeni publicznych scalających ten
teren z resztą obszaru Kuźnik oraz zieleń, mającą służyć zaspokajaniu potrzeb
mieszkańców osiedla oraz terenów sąsiednich. Linie zabudowy określają pola pod
zabudowę, na których zostały określone maksymalne gabaryty, dzięki czemu
nowoprojektowane osiedle będzie nawiązywać skalą i układem geometrycznym
do istniejącego osiedla wielorodzinnego Kuźniki.
Projekt planu został dwukrotnie wyłożony do publicznego wglądu.
W ramach pierwszego wyłożenia do publicznego wglądu trwającego od 25 lipca
do 14 sierpnia 2014 roku do planu zostało wniesionych 5 uwag, które zostały
rozpatrzone Zarządzeniem Prezydenta Wrocławia nr 11973/14 z dnia 18 września
2014 roku.
W ramach drugiego wyłożenia do publicznego wglądu trwającego od 24 lutego do
17 marca 2015 roku do planu została wniesiona 1 uwaga, która została
rozpatrzona Zarządzeniem Prezydenta Wrocławia nr 961/15 z dnia 20 kwietnia
2015 roku.
Uwagi złożone w ramach pierwszego wyłożenia do publicznego wglądu nie
zostały uwzględnione w zakresie:
1) przeznaczenia terenów oznaczonych symbolem 2MW/1 i 2MW/2 na
zabudowę jednorodzinną;
Przeznaczenie
wnioskowanego
obszaru
pod
zabudowę
mieszkaniową
jednorodzinną spowodowałoby potrzebę likwidacji dużej części skweru przy ul.
Elbląskiej (na wysokości terenu 2MW/2). Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
wymaga realizacji podjazdów do poszczególnych posesji, które przecinałyby w/w
skwer.
2) stworzenia infrastruktury drogowej zsynchronizowanej z 3KDD/3 dla
obsługi komunikacyjnej nowo projektowanych domów dla terenów
oznaczonych na rysunku planu symbolem 2MW/1 i 2MW/2;
W związku z pozytywnym rozpatrzeniem uwagi dotyczącej rezygnacji z
przeznaczenia terenów 2MW/1 i 2MW/2 na zabudowę mieszkaniową
wielorodzinną, obszar tych dwóch terenów wymaga kompleksowej zmiany
zapisów projektu planu dotyczących obsługi komunikacyjnej. Wnioskowane
„zsynchronizowanie
obsługi
komunikacyjnej
z
3KDD/3”
mogłoby
w
nieuzasadniony
sposób
uniemożliwić
zastosowanie
innych
rozwiązań
komunikacyjnych dla tych terenów.
3) niedopuszczenia dodatkowego obciążenia ruchem kołowym ulicy
Elbląskiej;
Zaplanowanie jakiejkolwiek nowej funkcji przy ul. Elbląskiej (łącznie z
wnioskowaną zabudową mieszkaniową jednorodzinną) spowoduje dodatkowe
obciążenie ruchem kołowym ulicy Elbląskiej. W związku z tym zapisy planu nie
mogą gwarantować „niedopuszczania dodatkowego obciążenia ruchem kołowym”.
4) pozostawienia przydomowych ogródków, działka nr 3/9 arkusz mapy nr 6
obręb Kuźniki jako teren zielony;
Przedmiotowe ogródki znajdują się na działce należącej do Gminy Wrocław.
Nieruchomość ta jest fragmentem projektowanego większego założenia
urbanistycznego osiedla wielorodzinnego, nawiązującego swoim ortogonalnym
kształtem do istniejącego osiedla blokowego Kuźniki. Przeznaczenie działki nr 3/9
na ogródki działkowe uniemożliwiłoby realizację obudowy ważnej ulicy o
znaczeniu dla całych Kuźnik (łączącej centrum osiedla z przystankiem kolejowym
Nowy Dwór). Jednocześnie należy dodać, że pakiet przeznaczeń terenów
dopuszczonych na terenie 1MW/5 dopuszcza wykreowanie na tym obszarze
terenów zieleni osiedlowej oraz, że w projekcie planu zapisano wysoki wskaźnik
powierzchni terenu biologicznie czynnego w wydzieleniach wewnętrznych A.
Ustalenia te zapewnią optymalną ilość terenów zielonych na terenie 1MW/5.
5) przesunięcia ulicy dojazdowej 3KDD/3 w stronę stacji Nowy Dwór;
Ulica 3KDD/3 jest jedną z dwóch osi projektowanego większego założenia
urbanistycznego osiedla wielorodzinnego, nawiązującego swoim ortogonalnym
kształtem do istniejącego osiedla blokowego Kuźniki. Przesunięcie ulicy
uniemożliwiłoby realizację układu całego osiedla. Ponadto jej przesunięcie
uniemożliwiłoby realizację skrzyżowania ulicy 3KDD/3 z ulicą Hermanowską i
Dziwnowską, zaburzając układ komunikacyjny w tej części Kuźnik i utrudniając
obsługę komunikacyjną nowoprojektowanego osiedla.
6) w sprawie nie wycinania żadnych drzew;
Wnioskowany zapis spowodowałby zakaz wycinania drzew chorych oraz
uniemożliwiłby zmianę funkcji obszaru objętego planem. Zgodnie z zapisami
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Wrocławia
teren objęty planem jest przeznaczony pod zespół zabudowy mieszkaniowej
wielorodzinnej. Realizacja osiedla wymaga wycinki niektórych drzew. Należy
zwrócić uwagę, że w południowej jego części zaprojektowano rozległe tereny
zielone. Ponadto wymagane zapisami planu szpalery drzew wzdłuż ulic
spowodują znaczne zwiększenie ilości drzew na terenie objętym opracowaniem,
rekompensując niezbędne wycinki.
7) przyjęcia zasady, że maksymalna wysokość budynku będzie równa
wielokrotności 3m z doliczeniem 1m na attykę, a w przypadku lokalizacji w
parterach budynków funkcji usługowej wysokość pierwszej kondygnacji
będzie zwiększona do 4 m;
Literalne wpisanie wnioskowanej zasady do planu miejscowego usztywniłoby jego
zapisy, utrudniając realizację inwestycji. Wysokości przyjęte w projekcie planu
wynikają z analizy kompozycyjnej, specyfiki otoczenia osiedla, odległości od
projektowanych w sąsiedztwie budynków oraz lokalizacji terenu opracowania w
skali Wrocławia. Nie stoi to w sprzeczności z możliwością stosowania
zaproponowanej przez wnioskodawcę zasady liczenia liczby kondygnacji
budynków.
8) dopuszczenia na terenach oznaczonych symbolami 1MW/1 i 1MW2 w
wydzieleniu B zabudowy w wysokości do 7 kondygnacji – do 23 m, a na
pozostałym ich terenie zabudowę o wysokości do 5 kondygnacji – do 17
m;
Wysokości przyjęte w projekcie planu wynikają z analizy kompozycyjnej,
specyfiki otoczenia osiedla, odległości od projektowanych w sąsiedztwie
budynków
oraz lokalizacji terenu opracowania w skali Wrocławia. W
wydzieleniach wewnętrznych B dopuszczono lokalne podwyższenie zabudowy
podkreślające rangę głównego placu osiedlowego na Kuźnikach. Jeszcze większe
podwyższanie zabudowy spowoduje przekroczenie skali zabudowy Kuźnik, co
niekorzystnie wpłynie na standard zamieszkiwania. Podwyższenie zabudowy
wymusi także zwiększenie odległości między budynkami, aby zapewnić
odpowiednie proporcje wnętrzom urbanistycznym. To z kolei uniemożliwi
realizację
spójnego,
ortogonalnego
układu
projektowanego
osiedla,
nawiązującego do istniejącego w sąsiedztwie osiedla blokowego Kuźniki.
9) dopuszczenia na terenach oznaczonych symbolami 1MW/3, 1MW/4,
1MW/6, 1MW/7 zabudowy o wysokości do 5 kondygnacji - do 17 metrów
na całej powierzchni tych terenów;
Wysokości przyjęte w projekcie planu wynikają z analizy kompozycyjnej,
specyfiki otoczenia osiedla oraz lokalizacji terenu opracowania w skali Wrocławia.
Podwyższanie zabudowy spowoduje przekroczenie skali zabudowy Kuźnik, co
niekorzystnie wpłynie na standard zamieszkiwania. Podwyższenie zabudowy
wymusi także zwiększenie odległości między budynkami, aby zapewnić
odpowiednie proporcje wnętrzom urbanistycznym. To z kolei uniemożliwi
realizację
spójnego,
ortogonalnego
układu
projektowanego
osiedla,
nawiązującego do istniejącego w sąsiedztwie osiedla blokowego Kuźniki.
10) na wszystkich terenach oznaczonych symbolami MW:
a) zrezygnowania z linii zabudowy wewnątrz kwartałów,
b) ograniczenia współczynnika miejsc parkingowych z 1,2 do 1,1,
c) odstąpienia od zakazu grodzenia terenów,
d) zrezygnowania z zapisu § 16 ust. 3 pkt 10;
Rezygnacja z linii zabudowy spowoduje całkowitą dowolność w kształtowaniu
wnętrz kwartałów zabudowy. Uniemożliwi także realizację założonego
ortogonalnego układu projektowanego osiedla, nawiązującego do istniejącego w
sąsiedztwie osiedla blokowego Kuźniki.
Zapisany w planie wskaźnik miejsc parkingowych wynika z przyjętych we
Wrocławiu standardów miejsc postojowych. Zgodnie z zapisami Studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Wrocławia, z
którym plan miejscowy musi być zgodny, zaleca się aby wskaźnik miejsc
postojowych dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosił od 1 do 1,5
miejsca postojowego na jedno mieszkanie. W projekcie planu wskaźnik ten został
określony na poziomie nieco mniejszym niż średnia z przedziału zalecanego w
Studium. Należy więc uznać za nieuzasadnione ograniczenie go jeszcze bardziej,
w sytuacji terenu niezagospodarowanego, gdzie nie występują istotne
uwarunkowania dla jego szczególnego zmniejszenia. Celem przyjętych
wskaźników
jest
zapewnienie
optymalnej
ilości
miejsc
postojowych
umożliwiającej niekonfliktowe funkcjonowanie projektowanego osiedla.
Zakaz grodzenia terenów wynika z doktrynalnego dążenia we Wrocławiu do
kreowania miasta jako jednego organizmu. Grodzone osiedla negatywnie
wpływają na funkcjonowanie organizmu miejskiego, powodując powstawanie
wyalienowanych społeczności i ograniczenie poczucia identyfikacji z otoczeniem
poza ogrodzonym osiedlem. Grodzenie osiedli zmniejsza możliwość swobodnego
poruszania się po mieście oraz nawiązywanie kontaktów interpersonalnych,
wpływając w efekcie na spadek, a nie wzrost bezpieczeństwa i jakości życia.
Ponadto założone w projekcie planu nawiązanie do istniejącego w sąsiedztwie
układu kompozycyjnego osiedla blokowego Kuźniki wymaga ograniczenia
grodzenia terenów, w celu uzyskania efektu otwartości przestrzeni między
budynkami.
Ustalenie zawarte w § 16 ust. 3 pkt 10 daje możliwość elastycznego
projektowania terenów zielonych poprzez częściowe ograniczenie powierzchni
zieleni we wnętrzach kwartałów na rzecz terenów zielonych w południowej części
osiedla. Ustalenie to może ułatwić realizację osiedla. Ustalenie § 16 ust. 3 pkt 10
nie jest jednak to wymogiem obligatoryjnym. Uzasadnia natomiast ekonomicznie
realizację terenu biologicznie czynnego na terenie 5ZP/3 i wykreowanie w ten
sposób spójnego obszaru zieleni osiedlowej. Należy więc uznać, że rezygnacja z
w/w zapisu byłaby nieuzasadniona.
11) odstąpienia od wskazywania na terenie oznaczonym symbolem 1MW/8
lokalizacji
przyszłej
zabudowy
przy
pomocy
granic
wydzieleń
wewnętrznych i linii zabudowy, w szczególności na czterech obszarach
położonych wzdłuż terenu o symbolu 4KDPR/3;
Teren 1MW/8 jest zlokalizowany na tyłach projektowanego osiedla, w
bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Specyfika
sąsiedniej zabudowy (zespół budynków zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
bliźniaczej)
wymaga
odpowiedniego
kształtowania
nowej
zabudowy
wielorodzinnej.
Formą
przejściową
między
zabudową
mieszkaniową
jednorodzinną, a wielorodzinną są wille wielorodzinne (budynki wielorodzinne w
formie willi, mieszczące kilka mieszkań). W celu uelastycznienia zapisów i
umożliwienia lokalizacji większej liczby mieszkań, na przedmiotowym terenie
zabudowy wielorodzinnej nie ograniczono jednak do formy willi miejskich, ale
ograniczono ją liniami zabudowy. Obsługa komunikacyjna terenu 1MW/8 będzie
się odbywać bez kolizji z istniejącą zabudową jednorodzinną - ulicą 3KDD/3.
Uznano więc, że ograniczenie liczby mieszkańców tej części osiedla poprzez
zastosowanie formy willi miejskiej byłoby nieuzasadnione. Natomiast
zaproponowane w projekcie planu wykreowane liniami zabudowy rozdrobnienia
struktury zabudowy, nawiązuje do otoczenia zabudowy mieszkaniowej
jednorodzinnej. Wnioskowana rezygnacja z jakiegokolwiek ograniczenia
sytuowania zabudowy umożliwiałaby realizację budynków zbyt blisko istniejącej
zabudowy mieszkaniowej (dominując od strony południowej nad działkami
zabudowy
mieszkaniowej
jednorodzinnej).
Umożliwienie
powstania
monolitycznego, wieloklatkowego budynku wielorodzinnego dominującego nad
sąsiednią zabudową mieszkaniową jednorodzinną stałoby w sprzeczności z
zasadami kompozycji urbanistycznej oraz wygenerowałoby trudny do złagodzenia
konflikt przestrzenny. Stałoby więc w sprzeczności z celem sporządzania planu
miejscowego.
12) na terenie oznaczonym symbolem 5ZP/3:
a) zmiany przeznaczenia podstawowego terenu na usługi,
b) dopuszczenia handlu średniopowierzchniowego,
c) ustalenia minimalnej powierzchni biologicznie czynnej na 25 %,
d) dopuszczenia możliwość lokalizacji miejsc parkingowych dla
planowanych usług;
Wnioskowane dopuszczenie handlu, usług wraz z miejscami postojowymi oraz
znaczne obniżenie powierzchni biologicznie czynnej na przedmiotowym obszarze
będzie konfliktowe dla projektowanej w sąsiedztwie funkcji zabudowy
mieszkaniowej wielorodzinnej. Należy zwrócić uwagę, że wnioskowane obiekty
handlowe i usługowe znalazłyby się na zapleczu osiedla mieszkaniowego i dojazd
do nich musiałby się odbywać w bezpośredniej bliskości terenów mieszkaniowych
(istniejących i projektowanych), co byłoby rozwiązaniem niepoprawnym i
generującym konflikty. Ponadto projektowane osiedle mieszkaniowe zostałoby
pozbawione jedynego większego terenu zieleni i rekreacji. Zapisy planu
umożliwiają znaczne ograniczenie powierzchni zieleni na terenach zabudowy
mieszkaniowej (jedynie do części powierzchni wnętrz kwartałów), co jest
rekompensowane przez zieleń na terenie 5ZP/3.
Należy również zwrócić uwagę na fakt, że projekt planu, wraz z zapisami
dotyczącymi obiektu dawnej lokomotywowni został pozytywnie uzgodniony przez
Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Zapisy planu chronią i jednocześnie
eksponują w zieleni najistotniejsze elementy lokomotywowni. Dzięki zapisom
planu dotyczącym terenu 5ZP/3 będzie on pełnił jednocześnie dwie funkcje.
Ochrony elementów cennej lokomotywowni wraz z ich ekspozycją oraz możliwość
częściowego bilansowania osiedlowych terenów zielonych (zgodnie z zapisami §
16 ust. 3 pkt 10).
13) zmiany przeznaczenia działki 4/27 AM6 obręb Kuźniki w części położonej
na terenach oznaczonych symbolami 5ZP/2 i 5ZP/3 z terenów zieleni
parkowej na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z
dopuszczeniem lokalizacji zabudowy szeregowej i bliźniaczej;
Realizacja wnioskowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na terenach
5ZP/2 i 5ZP/3 jest niekorzystna z punktu widzenia kompozycyjnego i
funkcjonalnego. Jej realizacja spowodowałaby, że ulica 3KDD/2 miałaby skrajnie
odmienny charakter zabudowy po obu jej stronach (zabudowa mieszkaniowa
wielorodzinna o wysokości do 20 m wysokości i zabudowa mieszkaniowa
jednorodzinna). Sytuowanie zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej
wzdłuż jednej ulicy generuje konflikty związane z parkowaniem, oraz nie
akceptowanym przez mieszkańców zabudowy jednorodzinnej wzmożonym
ruchem kołowym związanym z obsługą funkcji wielorodzinnej.
Ponadto wnioskowana zmiana przeznaczenia terenu 5ZP/2 spowoduje likwidację
strefy wejściowej od strony ul. Kołobrzeskiej do terenów zielonych
zlokalizowanych w rejonie dawnej lokomotywowni.
14) dopuszczenia możliwości lokalizacji miejsc parkingowych na maksymalnie
25 % powierzchni terenów oznaczonych symbolami 5ZP/1, 5ZP/2 i 5ZP/4
oraz na terenach przeznaczonych pod drogi wewnętrzne 6KDW;
Wnioskowane dopuszczenie zagospodarowania znacznej części terenów zielonych
miejscami parkingowymi podważyłoby sens wyznaczania w projekcie planu
terenów zieleni parkowej. Jednocześnie należy zwrócić uwagę na fakt, że w
ramach przeznaczenia drogi wewnętrzne, w wydzieleniu wewnętrznym A na
terenie 5ZP/1 oraz na terenie 6KDW można zrealizować przyuliczne miejsca
postojowe.
15) odstąpienia od wskazywania szpalerów drzew w liniach rozgraniczających
ulic jako ustalenia obowiązującego;
Zapisy planu umożliwiają realizację szpalerów równolegle do linii wyznaczonej
przez nie na rysunku planu. W związku z tym ich realizacja nie uniemożliwia
sytuowania budynków w ich rejonie zgodnie z przepisami, daje również
możliwość elastycznego projektowania przekroju ulic i dróg wewnętrznych.
16) zmiany zapisu § 14 i ustalenia jako obszary przeznaczone na cele
publiczne także terenów placów oznaczonych symbolami 5KDWPL/1 i
KDWPL/2, tereny ciągów pieszo rowerowych oznaczone symbolami
4KDPR/1, 4KDPR/2, 4KDPR/3 oraz tereny zieleni parkowej oznaczone
symbolami 5ZP/4 i 5ZP/5.
Ciągi piesze, ciągi rowerowe i ciągi pieszo rowerowe (przeznaczenia dopuszczone
w ramach terenów 4KDPR/1, 4KDPR/2, 4KDPR/3) nie stanowią celu publicznego
w rozumieniu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia
1997 r. Ponadto wraz z terenami 5KDWPL/1 i KDWPL/2 stanowią system dojść
pieszych i rowerowych do projektowanego osiedla. Tereny 5ZP/4 i 5ZP/5
stanowią zieleń izolacyjną dla osiedla i są jego wewnętrznym elementem.
Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że najistotniejsza z punktu widzenia
komunikacji dla całego osiedla Kuźniki ulica 3KDD/3 (połączenie centrum osiedla
Kuźniki z przystankiem kolejowym Nowy Dwór) oraz dojazd do terenów zielonych
– 3KDD/2, stanowią cel publiczny. Jest to związane z faktycznie publiczną
funkcją jaką będą one pełnić po realizacji projektowanego osiedla.
Uwagi złożone w ramach drugiego wyłożenia do publicznego wglądu nie
zostały uwzględnione w zakresie:
1) na wszystkich terenach oznaczonych symbolami MW:
a) zrezygnowania z linii zabudowy wewnątrz kwartałów,
b) ograniczenia współczynnika miejsc parkingowych z 1,2 do 1,1,
c) odstąpienia od zakazu grodzenia terenów,
d) zrezygnowania z zapisu § 16 ust. 3 pkt 10;
Rezygnacja z linii zabudowy spowoduje całkowitą dowolność w kształtowaniu
wnętrz kwartałów zabudowy. Uniemożliwi także realizację założonego
ortogonalnego układu projektowanego osiedla, nawiązującego do istniejącego w
sąsiedztwie osiedla blokowego Kuźniki.
Zapisany w planie wskaźnik miejsc parkingowych wynika z przyjętych we
Wrocławiu standardów miejsc postojowych. Zgodnie z zapisami Studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Wrocławia, z
którym plan miejscowy musi być zgodny, zaleca się aby wskaźnik miejsc
postojowych dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosił od 1 do 1,5
miejsca postojowego na jedno mieszkanie. W projekcie planu wskaźnik ten został
określony na poziomie nieco mniejszym niż średnia z przedziału zalecanego w
Studium. Należy więc uznać za nieuzasadnione ograniczenie go jeszcze bardziej,
w sytuacji terenu niezagospodarowanego, gdzie nie występują istotne
uwarunkowania dla jego szczególnego zmniejszenia. Celem przyjętych
wskaźników
jest
zapewnienie
optymalnej
ilości
miejsc
postojowych
umożliwiającej niekonfliktowe funkcjonowanie projektowanego osiedla.
Zakaz grodzenia terenów wynika z doktrynalnego dążenia we Wrocławiu do
kreowania miasta jako spójnego organizmu. Grodzone osiedla negatywnie
wpływają na funkcjonowanie organizmu miejskiego, powodując powstawanie
wyalienowanych społeczności i ograniczenie poczucia identyfikacji z otoczeniem
poza ogrodzonym osiedlem. Grodzenie osiedli zmniejsza możliwość swobodnego
poruszania się po mieście oraz nawiązywanie kontaktów interpersonalnych,
wpływając w efekcie na spadek, a nie wzrost bezpieczeństwa i jakości życia.
Ponadto założone w projekcie planu nawiązanie do istniejącego w sąsiedztwie
układu kompozycyjnego osiedla blokowego Kuźniki wymaga ograniczenia
grodzenia terenów, w celu uzyskania efektu otwartości przestrzeni między
budynkami.
Ustalenie zawarte w § 16 ust. 3 pkt 10 daje możliwość elastycznego
projektowania terenów zielonych poprzez częściowe ograniczenie powierzchni
zieleni we wnętrzach kwartałów na rzecz terenów zielonych w południowej części
osiedla. Ustalenie to może ułatwić realizację osiedla. Ustalenie § 16 ust. 3 pkt 10
nie jest jednak wymogiem obligatoryjnym. Uzasadnia natomiast ekonomicznie
realizację terenu biologicznie czynnego na terenie 5ZP/3 i wykreowanie w ten
sposób spójnego obszaru zieleni osiedlowej. Należy więc uznać, że rezygnacja z
w/w zapisu byłaby nieuzasadniona.
2) na terenie oznaczonym symbolem 5ZP/4:
a) zmiany przeznaczenia podstawowego terenu na usługi,
b) dopuszczenia handlu średniopowierzchniowego,
c) ustalenia minimalnej powierzchni biologicznie czynnej na 25 %,
d) dopuszczenia możliwość lokalizacji miejsc parkingowych dla
planowanych usług;
Wnioskowane dopuszczenie handlu, usług wraz z miejscami postojowymi oraz
znaczne obniżenie powierzchni biologicznie czynnej na przedmiotowym obszarze
będzie konfliktowe dla projektowanej w sąsiedztwie funkcji zabudowy
mieszkaniowej wielorodzinnej i istniejącej jednorodzinnej. Dojazd do terenu
5ZP/4 musiałby odbywać się poprzez tereny zabudowy mieszkaniowej. W
związku z tym nie jest zasadne także ograniczenie powierzchni biologicznie
czynnej na tym terenie oraz dopuszczenie miejsc postojowych dla usług.
3) dopuszczenia możliwości lokalizacji miejsc parkingowych na maksymalnie
25 % powierzchni terenów oznaczonych symbolami 5ZP/1, 5ZP/2 i 5ZP/4
oraz na terenach przeznaczonych pod drogi wewnętrzne 6KDW;
Wnioskowane dopuszczenie zagospodarowania znacznej części terenów zielonych
miejscami parkingowymi podważyłoby sens wyznaczania w projekcie planu
terenów zieleni parkowej. Jednocześnie należy zwrócić uwagę na fakt, że w
ramach przeznaczenia drogi wewnętrzne, w wydzieleniu wewnętrznym A na
terenie 5ZP/1 oraz na terenie 6KDW można zrealizować przyuliczne miejsca
postojowe.
4) odstąpienia od wskazywania na terenie oznaczonym symbolem 1MW/8
lokalizacji
przyszłej
zabudowy
przy
pomocy
granic
wydzieleń
wewnętrznych i linii zabudowy, w szczególności na czterech obszarach
położonych wzdłuż terenu o symbolu 4KDPR/3;
Teren 1MW/8 jest zlokalizowany na tyłach projektowanego osiedla, w
bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Specyfika
sąsiedniej zabudowy (zespół budynków zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
bliźniaczej)
wymaga
odpowiedniego
kształtowania
nowej
zabudowy
wielorodzinnej.
Formą
przejściową
między
zabudową
mieszkaniową
jednorodzinną, a wielorodzinną są wille wielorodzinne (budynki wielorodzinne w
formie willi, mieszczące kilka mieszkań). W celu uelastycznienia zapisów i
umożliwienia lokalizacji większej liczby mieszkań, na przedmiotowym terenie
zabudowy wielorodzinnej nie ograniczono je jednak do formy willi miejskich, ale
ograniczono
ją liniami zabudowy (co daje inwestorowi większą elastyczność przy jej
kształtowaniu). Obsługa komunikacyjna terenu 1MW/8 będzie się odbywać bez
kolizji z istniejącą zabudową jednorodzinną - ulicą 3KDD/3. Uznano więc, że
ograniczenie liczby mieszkańców tej części osiedla poprzez zastosowanie formy
willi miejskiej byłoby nieuzasadnione. Natomiast wykreowanie liniami zabudowy
rozdrobnienie struktury zabudowy, nawiązuje do otoczenia zabudowy
mieszkaniowej jednorodzinnej. Wnioskowana rezygnacja z jakiegokolwiek
ograniczenia sytuowania zabudowy umożliwiałaby realizację budynków zbyt
blisko istniejącej zabudowy mieszkaniowej (dominując od strony południowej nad
działkami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej). Umożliwienie powstania
monolitycznego, wieloklatkowego budynku wielorodzinnego dominującego nad
sąsiednią zabudową mieszkaniową jednorodzinną stałoby w sprzeczności z
zasadami kompozycji urbanistycznej oraz wygenerowałoby trudny do złagodzenia
konflikt przestrzenny. Stałoby więc w sprzeczności z celem sporządzania planu
miejscowego.
5) zmiany zapisu § 14 i ustalenia jako obszary przeznaczone na cele
publiczne także terenów placów oznaczonych symbolami 5KDWPL/1 i
KDWPL/2, tereny ciągów pieszo rowerowych oznaczone symbolami
4KDPR/1, 4KDPR/2, 4KDPR/3 oraz tereny zieleni parkowej oznaczone
symbolami 5ZP/4 i 5ZP/5.
Ciągi piesze, ciągi rowerowe i ciągi pieszo rowerowe (przeznaczenia dopuszczone
w ramach terenów 4KDPR/1, 4KDPR/2, 4KDPR/3) nie stanowią celu publicznego
w rozumieniu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia
1997 r. Ponadto wraz z terenami 5KDWPL/1 i KDWPL/2 stanowią system dojść
pieszych i rowerowych do projektowanego osiedla. Tereny 5ZP/4 i 5ZP/5
stanowią zieleń izolacyjną dla osiedla i są jego wewnętrznym elementem.
Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że najistotniejsza z punktu widzenia
komunikacji dla całego osiedla Kuźniki ulica 3KDD/3 (połączenie centrum osiedla
Kuźniki z przystankiem kolejowym Nowy Dwór) oraz dojazd do terenów zielonych
– 3KDD/2, stanowią cel publiczny. Jest to związane z faktycznie publiczną
funkcją jaką będą one pełnić po realizacji projektowanego osiedla.
6) przyjęcia zasady, że maksymalna wysokość budynku będzie równa
wielokrotności 3m z doliczeniem 1m na attykę, a w przypadku lokalizacji w
parterach budynków funkcji usługowej wysokość pierwszej kondygnacji
będzie zwiększona do 4 m;
Literalne wpisanie wnioskowanej zasady do planu miejscowego usztywniłoby jego
zapisy, utrudniając realizację inwestycji. Wysokości przyjęte w projekcie planu
wynikają z analizy kompozycyjnej, specyfiki otoczenia osiedla, odległości od
projektowanych w sąsiedztwie budynków oraz lokalizacji terenu opracowania w
skali Wrocławia. Nie stoi to w sprzeczności z możliwością stosowania
zaproponowanej przez wnioskodawcę zasady liczenia liczby kondygnacji
budynków.
7) dopuszczenia na terenach oznaczonych symbolami 1MW/1 i 1MW2 w
wydzieleniu B zabudowy w wysokości do 7 kondygnacji – do 23 m, a na
pozostałym ich terenie zabudowę o wysokości do 5 kondygnacji – do 17 m;
Wysokości przyjęte w projekcie planu wynikają z analizy kompozycyjnej,
specyfiki otoczenia osiedla, odległości od projektowanych w sąsiedztwie
budynków
oraz lokalizacji terenu opracowania w skali Wrocławia. W
wydzieleniach wewnętrznych B dopuszczono lokalne podwyższenie zabudowy
podkreślające rangę głównego placu osiedlowego na Kuźnikach. Jeszcze większe
podwyższanie zabudowy spowoduje przekroczenie skali zabudowy Kuźnik, co
niekorzystnie wpłynie na standard zamieszkiwania. Podwyższenie zabudowy
wymusi także zwiększenie odległości między budynkami, aby zapewnić
odpowiednie proporcje wnętrzom urbanistycznym. To z kolei uniemożliwi
realizację
spójnego,
ortogonalnego
układu
projektowanego
osiedla,
nawiązującego do istniejącego w sąsiedztwie osiedla blokowego Kuźniki.
8) zmiany przeznaczenia działki 4/27 AM6 obręb Kuźniki w części położonej
na terenach oznaczonych symbolami 5ZP/2 i 5ZP/3 z terenów zieleni
parkowej na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z
dopuszczeniem lokalizacji zabudowy szeregowej i bliźniaczej;
Realizacja wnioskowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na terenach
5ZP/2 i 5ZP/3 jest niekorzystna z punktu widzenia kompozycyjnego i
funkcjonalnego. Jej realizacja spowodowałaby, że ulica 3KDD/2 miałaby skrajnie
odmienny charakter zabudowy po obu jej stronach (zabudowa mieszkaniowa
wielorodzinna o wysokości do 20 m wysokości i zabudowa mieszkaniowa
jednorodzinna). Sytuowanie zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej
wzdłuż jednej ulicy generuje konflikty związane z parkowaniem, oraz nie
akceptowanym przez mieszkańców zabudowy jednorodzinnej wzmożonym
ruchem kołowym związanym z obsługą funkcji wielorodzinnej. Ponadto
wnioskowana zmiana przeznaczenia terenu 5ZP/2 spowoduje likwidację strefy
wejściowej od strony ul. Kołobrzeskiej do terenów zielonych zlokalizowanych w
rejonie dawnej lokomotywowni.
Plan nie narusza ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego Wrocławia przyjętego uchwałą Nr LIV/3249/06
z dnia 6 lipca 2006 roku (Biuletyn Urzędowy Rady Miejskiej Wrocławia Nr 8,
poz. 253), wraz ze zmianą przyjętą uchwałą Nr L/1467/10 Rady Miejskiej
Wrocławia z dnia 20 maja 2010 r. (Biuletyn Urzędowy Rady Miejskiej Wrocławia
Nr 5, poz. 116).
Plan sporządzono zgodnie z wymaganą procedurą formalno – prawną,
określoną w art. 17 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.).