rozwój rynku centrów handlowych w europie jesień 2010

ROZWÓJ RYNKU CENTRÓW HANDLOWYCH
W EUROPIE
JESIEŃ 2010
PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD
INFORMACJE OGÓLNE
Podobnie jak w 2009 r. aktywność deweloperska na rynku centrów
handlowych w 2010 r. licząc do chwili obecnej, była cały czas dość
ograniczona. W pierwszych sześciu miesiącach 2010 r. na rynek trafiło
nieco ponad 2,1 miliona mkw. nowej powierzchni centrów handlowych,
czyli ok. 30% mniej niż w tym samym okresie w 2009 r. Ogółem otwarto
64 nowe centra handlowe, co stanowi 85% łącznej powierzchni
dostarczonej na rynek. Pozostałe 15% przypada na rozbudowy oraz
przebudowy. Łączne zasoby powierzchni najmu brutto (GLA) dla całej
Europy nie przekraczają 129,2 mln. mkw.
W drugiej połowie roku liczba otwieranych nowych centrów handlowych
powinna się nieco zwiększyć. Oczekuje się, że przed końcem 2010 r.
zostanie ukończonych 3,8 mln mkw. GLA. Jest to jednak wciąż o 17%
mniej niż w zeszłym roku. Oczekuje się, że podaż w 2011 r. spadnie do
poziomu ok. 5,2 miliona mkw. Oznacza to wzrost jedynie o 3,9% łącznej
podaży w stosunku do 2010 r. – najniższy wynik od prawie 30 lat. W
niektórych krajach liczba nowych projektów w przyszłym roku może się
zwiększyć, jednak uzależnione jest to od tempa ożywienia gospodarczego,
a przede wszystkim od poziomu sprzedaży detalicznej oraz popytu
handlowców na nową powierzchnię.
WIELKOŚĆ RYNKU
Rynek centrów handlowych dotkliwie odczuł globalny kryzys kredytowy i
związaną z nim recesję. Najnowsze szacunki pokazują, że w latach 2011 i
2012 wielkość ukończonej powierzchni obniży się o 45-50% w
porównaniu do wyników z okresu boomu na rynku z 2008 r.
Na liście krajów o największej ilości planowanej powierzchni nie nastąpiły
poważniejsze przetasowania. Rosja i Turcja nadal przewodzą w tabeli.
Ilość powierzchni w tych krajach w przygotowywanych inwestycjach
ogółem za lata 2010 i 2011 stanowi ponad połowę łącznej planowanej
powierzchni w Europie. W ostatnich latach kurczyła się ona we wszystkich
krajach europejskich. W krajach Europy Środkowo-Wschodniej takich jak
Ukraina, Polska, kraje Bałtyckie oraz Rumunia, wstrzymano wiele nowych
projektów. W Rumunii na przykład w pierwszej połowie roku otwarto trzy
nowe centra handlowe, jednak w najbliższych 18 miesiącach planuje się
oddanie do użytku jedynie kilka obiektów. Dążenie do zachowania
równowagi między popytem i podażą może spowodować, że na niektórych
rynkach, które nie wchłonęły jeszcze całej nowej podaży, będzie można
zaobserwować zmniejszenie poziomu aktywności deweloperskiej.
Francja i Włochy mogą się pochwalić największą ilością powierzchni w
przygotowywanych inwestycjach w Europie Zachodniej. We Francji, która
odnotowała największy wzrost aktywności deweloperskiej w ostatnich
latach, celem ekspansji deweloperów są średnie i małe miasta. Średnia
wielkość planowanych projektów jest niewielka i wynosi ok. 11.000 mkw.
Ponadto do końca 2011 r. zapowiadane jest ukończenie jedynie trzech
obiektów o łącznej powierzchni 35.000 mkw.
We Włoszech wyniki za lata 2010 i 2011 dotyczące planowanej
powierzchni wskazują na ograniczenie aktywności deweloperskiej o 2530%, biorąc pod uwagę 10-letnią średnią podaż roczną, jednak w
porównaniu do innych dojrzałych rynków w Europie Zachodniej poziom
aktywności deweloperskiej raczej się nie zmienia. Ilość nowoczesnej
powierzchni centrów handlowych na jednego mieszkańca powoli osiąga
poziom obserwowany na dojrzałych rynkach nieruchomości handlowych
takich jak Wlk. Brytania oraz Francja.
1
Planowane europejskie centra handlowe (mkw. )
1. Rosja
2. Turcja
3. Francja
4. Wlochy
5. Bulgaria
6. Polska
7. UK
8. Niemcy
9. Hiszpania
10. Holandia
11. Austria
12. Chorwacja
13. Portugalia
14. Czechy
15. Slowacja
16. Rumunia
17. Ukraina
18. Slowenia
19. Grecja
20. Serbia
21. Irlandia
22. Litwa
23. Wegry
24. Belgia
25. Bosnia
26. Lotwa
27. Norwegia
28. Estonia
29.
30. Finlandia
31. Szwajcaria
32. Szwecja
33. Dania
34. Malta
0
250 000
500 000
750 000 1 000 000 1 250 000 1 500 000 1 750 000 2 000 000
Główne planowane projekty
Kraj
Miasto
Nazwa projektu
Wlk.
Londyn
Stambuł
Antalia
Saragossa
Samara
Moskwa
Stambuł
Villesse
Leeds
Misterbianco
Moskwa
Stambuł
Stratford City
Forum Marmara
Forum Antalya
Puerto Venecia
MEGA Samara
Mall of Russia
Marmara Park SC
Villesse
Trinity Leeds
Centro Sicilia
River Mall
Isparta Kule
Turcja
Turcja
Hiszpani
Rosja
Rosja
Turcja
Włochy
Wlk.
Włochy
Rosja
Turcja
GLA
Rok
186,500
160,000
125,000
123,475
103,000
101,000
100,000
95,000
93,000
90,000
88,500
85,000
2011
2011
2012
2012
2010
2011
2012
2011
2013
2011
2011
2012
Definicja centrum handlowego
Cushman & Wakefield definiuje centrum handlowe jako obiekt handlowy zarządzany centralnie o
powierzchni najmu brutto (GLA) ponad 5.000 mkw., w którym znajduje się ponad 10 lokali handlowych.
Analiza nie obejmuje centrów sklepów fabrycznych oraz parków handlowych. Wszelkie informacje
pochodzą z centralnej europejskiej bazy danych firmy Cushman & Wakefield.
ROZWÓJ RYNKU CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE
JESIEŃ 2010
INWESTYCJE W 1 POŁ. 2010 r.
W pierwszej połowie 2010 r. na rynek trafiło jedynie 2,1 miliona mkw.
powierzchni centrów handlowych brutto. Jest to najniższy wynik za ten
okres od 2005 r. Średnia podaż powierzchni w centrach handlowych
przypadająca na 1.000 mieszkańców dla 27 krajów UE wynosi obecnie 231
mkw. Ogółem w dziesięciu krajach nie otwarto żadnego centrum
handlowego. Dotyczyło to między innymi Czech, Węgier i Irlandii.
Aktywność deweloperska wyraźnie się zmniejszyła na kilku europejskich
rynkach wschodzących, jednak w 1 poł. 2010 r. na Europę ŚrodkowoWschodnią wciąż przypadała większość nowej podaży (nieco ponad 60%).
Wynikało to przede wszystkim z niezmiennie wysokiego poziomu
aktywności deweloperskiej w Rosji, Turcji, Polsce i Bułgarii.
Zdecydowanie największym projektem oddanym do użytku w pierwszych
sześciu miesiącach 2010 r. było centrum handlowe Vegas w Moskwie o
powierzchni 130.000 mkw. Obiekt został wybudowany przez firmę Crocus
International, a jego oficjalne otwarcie nastąpiło w czerwcu br. Deweloper
ogłosił także plany realizacji kolejnych dwóch centrów handlowych w
okolicy Moskwy działających pod marką Vegas w ciągu najbliższych trzech
lat.
GŁÓWNE TRENDY W EUROPIE
W pierwszej połowie 2010 r. Rosja odnotowała największą podaż nowej
powierzchni centrów handlowych (nieco poniżej 430.000 mkw. GLA), z
czego 41% zlokalizowane było w Moskwie. Część deweloperów
deklarowała chęć wznowienia projektów, które zostały wstrzymane na
początku recesji. Jak dotąd jednak plany te się nie zmaterializowały i na
rynku liczba rozpoczętych projektów jest nadal ograniczona.
Pod względem wzrostu procentowego najlepsze wyniki nadal są udziałem
krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Bułgaria odnotowała 96% wzrost
w łącznej powierzchni centrów handlowych w pierwszej połowie 2010 r.
W Bośni, Rumunii, Serbii, Słowacji oraz Słowenii ilość powierzchni
podniosła się o ok. 5-10%. Na Malcie otwarto pierwsze od 2007 r.
centrum handlowe o pow. 16.000 mkw., “The Point”, co powiększyło
podaż nowoczesnej powierzchni centrów handlowych o 36%.
W Bułgarii ukończenie czterech nowych centrów handlowych dostarczyło
na rynek ok. 200.000 mkw. GLA. Stanowią one część dużej liczby
projektów rozpoczętych jeszcze przed recesją. W czerwcu 2010 r. w
budowie znajdowało się 16 obiektów, z których większość ma zostać
oddana do użytku przed końcem 2011 r. Jednak ograniczony popyt,
wynikający z ostrożnego podejścia handlowców, spowodował, że niektóre
nowe centra z trudem znajdują najemców, a część nowo otwartych
obiektów ma wysokie wskaźniki pustostanów. Spodziewane podwojenie
wielkości podaży do końca 2011 może jeszcze spotęgować ten problem.
W Rumunii dobiega końca budowa projektu, który został rozpoczęty
przed spowolnieniem gospodarczym. W okresie do 2012 planowane jest
oddanie do użytku tylko jednego obiektu. Zamknięcia wielu sklepów przez
handlowców zmuszonych obniżać koszty, spowodowało wzrost
wskaźników pustostanów zarówno w nowych, jak i istniejących obiektach.
Niektóre obiekty modyfikują swoje formaty, włączając do grona najemców
więcej sklepów dyskontowych, które stanowiły główną, poza ekspansją,
siłę napędową rozwoju rynku w ostatnich 12-18 miesiącach.
W Europie Zachodniej najwięcej nowej powierzchni w 1 poł. 2010 r.
oddano do użytku we Włoszech oraz Niemczech. We Włoszech otwarto
sześć centrów, które dostarczyły na rynek nieco poniżej 170.000 mkw.
GLA. W Niemczech otwarcie pięciu nowych centrów handlowych wraz z
rozbudową/przebudową sześciu kolejnych zwiększyło zasoby powierzchni
centrów handlowych o 150.000 mkw. GLA. Wielkość podaży nowoczesnej
powierzchni centrów handlowych w obu krajach pozostaje poniżej
średniej europejskiej.
W wielu krajach Europy Zachodniej aktywność deweloperska koncentruje
się na przebudowie istniejących obiektów zlokalizowanych w miastach, co
związane jest z polityką władz ukierunkowaną na rewitalizację przestrzeni
miejskich oraz ożywienie centrów miast.
2
Centra handlowe - GLA (mkw.) na 1.000 mieszkańców
1. Norwegia
2. Szwecja
3. Irlandia
4. Luksemburg
5. Holandia
6. Austria
7. Dania
8. Finlandia
9. Estonia
10. Słowenia
11. Portugalia
12. UK
13. Francja
14. Łotwa
15. Litwa
EU-27 średnia
16. Hiszpania
17. Włochy
18. Szwajcaria
19. Czechy
20. Polska
21. Słowacja
22. Niemcy
23. Malta
24. Węgry
25.
26. Belgia
27. Rumunia
28. Rosja
29. Turcja
30. Bułgaria
31. Ukraina
32. Grecja
33. Bośnia
34. Serbia
0
100
200
300
400
500
600
700
GLA w nowych centrach handlowych w 1 poł. 2010 r. (mln mkw.)
1. Rosja
2. Bułgaria
3. T urcja
4. Włochy
5. Niemcy
6. Polska
7. Rumunia
8. Hiszpania
9. UK
10. Słowacja
11. Francja
12. Szwecja
13. Ukraina
14. Dania
15. Belgia
16. Słovenia
17. Holandia
18. Serbia
19. Austria
20. Portugalia
21. Malta
22. Norwegia
23. Szwajcaria
24. Bośnia Herc.
25. Chorwacja
26. Czechy
27. Łotwa
28. Finlandia
29. Wegry
30. Irlandia
31. Grecja
32. Estonia
33. Luksemburg
34. Litwa
0
50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000
ROZWÓJ RYNKU CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE
JESIEŃ 2010
ROZWÓJ CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE
2009
23.790
13.956
-1,7%
0,8%
PKB na 1 mieszkańca (€)
Spożycie indywidualne na 1 mieszk. (€)
Spożycie indywidualne (zmiana realna,%)
Średnia cena konsumencka (zmiana)
2008
25.184
14.497
0,7%
3,6%
September 2008
Rozwój centrów handlowych w Europie
11
140
Nowa New
powierzchnia
Shoppingcentrów
Centre GLA
handlowych
Per Annum
- GLA rocznie (mkw.)
130
(sq.m)
Total GLA (sq.m)
10
Ogółem GLA (mkw.)
120
9
110
8
100
7
90
80
6
70
5
60
4
50
3
40
30
2
20
1
INWESTYCJE W CENTRA HANDLOWE
Po okresie stabilizacji pod koniec 2009 r., stopy kapitalizacji za najlepsze centra
handlowe w pierwszej połowie 2010 r. obniżyły się o 25 pb w większości krajów
europejskich. Średnia stopa kapitalizacji za najlepsze nieruchomości w Europie w
czerwcu 2010 r. wynosiła 6,94%, w porównaniu do 7,51% z grudnia 2009 r., kiedy
osiągnęła najwyższy poziom. W Wielkiej Brytanii odnotowała spadek o 75 pb w
pierwszych sześciu miesiącach 2010 r. W czerwcu stopy kapitalizacji wyniosły tam
5,50%.
Koniec 2010 roku prawdopodobnie będzie również trudnym okresem na rynku
borykającym się z ograniczeniami w dostępności do finansowania oraz niepewnym
rynkiem najmu. Oczekuje się, że aktywność inwestycyjna będzie stopniowo rosła,
dzięki zwiększającemu się popytowi na najlepsze aktywa ze strony inwestorów
zachęconych niskim poziomem inflacji. W przypadku zasobów gorszej jakości nie
można się spodziewać dalszej znaczącej kompresji stóp kapitalizacji w krótkiej
perspektywie, w szczególności w sytuacji wzrostu poziomu podaży aktywów
inwestycyjnych. W związku z tym jest bardziej niż prawdopodobne, że stopy
kapitalizacji nieznacznie spadną, a następnie się ustabilizują w nadchodzących
miesiącach. Spadkowy trend czynszów mamy już w zasadzie za sobą, choć w
przypadku zasobów gorszej jakości/lokalizacji nie można wykluczyć dalszych
obniżek.
Darren Yates, London, Tel: + 44 (0) 20 7152 5032
E-mail: [email protected]
Cushman & Wakefield LLP
43-45 Portman Square
London W1A 3BG
www.cushmanwakefield.com
t.
2
01
0
05
Es
20
20
00
95
19
90
19
85
19
80
19
75
19
70
19
19
19
60
65
0
<
Ograniczenia w finansowaniu dłużnym oraz obawy związane z drugim dnem recesji
i jego potencjalnym wpływem na rozwój rynku najmu powodują dalsze ograniczenia
aktywności inwestycyjnej. Obecnie najbardziej aktywnymi graczami na rynku
pozostają renomowani inwestorzy dysponujący dużym kapitałem, zainteresowani
przede wszystkim większymi głównymi rynkami w Europie Zachodniej. W
pierwszej połowie 2010 r. wartość transakcji inwestycyjnych na rynku
nieruchomości handlowych w Europie wyniosła 16,5 miliardów euro, co stanowi
wzrost o 80% w porównaniu z tym samym okresem w 2009 r. Udział rynku
nieruchomości handlowych w łącznej wartosci inwestycji w nieruchomości
komercyjne także się zwiększył do poziomu ponad 35%, co pokazuje, że ta klasa
aktywów cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem w całym sektorze
nieruchomości. Najsilniejszą poprawę aktywności odnotowały w szczególności
Wielka Brytania, Francja i Niemcy. W Europie Środkowo-Wschodniej także można
już zauważyć oznaki wzrostu aktywności. W Rumunii na przykład, gdzie pomiędzy
czerwcem 2008 r. a grudniem 2009 r. nie odnotowano praktycznie żadnej transakcji
inwestycyjnej z udziałem nieruchomości handlowych, w pierwszej połowie 2010 r.
przeprowadzono cztery transakcje dotyczące centrów handlowych.
Dalsze informacje:
10
0
Czynsze i stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe
Kraj
Czynsz
(€/mkw./rok)
Stopa kapit.
(%)
Prognoza
krótkoterm.
Austria
700 – 1.000
6,10 - 6,80
Î
Belgia
800 – 1.400
5,50 - 6,75
Î
Bułgaria
350-500
9,25-10,00
Ô
Czechy
700 - 850
6,50 - 8,00
Dania
450 - 600
6,00 - 6,50
Ô
Ô
Ô
Finlandia
800 – 1.100
6,25 - 7,25
Francja
1.400 – 2.000
5,25 - 5,75
Ô
Niemcy
600 – 1.000
5,35 - 6,50
Î
Wegry
600 – 1.200
7,25 - 8,00
Ô
Irlandia
1.700 – 2.100
7,25 - 7,75
Î
Włochy
600 - 750
6,50 - 7,00
Î
Holandia
650 - 850
6,50 - 7,25
Ô
Norwegia
800 – 1.000
6,25 - 7,00
Ô
650 - 950
6,50 - 7,50
Ô
700 – 1.000
6,50 - 7,50
Î
Î
Polska
Portugalia
Rumunia
Rosja
Słowacja
300 - 650
9,00 - 10,50
1.200 – 1.800
11,00 - 13,00
Ô
650 - 800
7,50 - 8,00
Î
Hiszpania
700 - 950
6,00 - 6,75
Î
Szwecja
500 - 700
5,50 - 6,00 7,00
Ô
Turcja
600 - 900
8,00 - 10,00
Ô
1.500 – 2.000
5,50 - 7,00
Ô
Wlk. Brytania
W świetle braku ostatnich danych porównawczych dotyczących rynku w wielu rejonach Europy oraz
zmieniającego się charakteru rynku jak również kosztów związanych z przeprowadzaniem transakcji, takich
jak koszty finansowania, dane dotyczące stóp kapitalizacji należy traktować jedynie jako dane wytyczne
przedstawiające przewidywany trend oraz kierunek zmian poziomu stóp kapitalizacji i nie powinny być
traktowane jako dane porównawcze dla jakiejkolwiek nieruchomości czy transakcji bez uwzględnienia
specyficznego charakteru danej nieruchomości.
Niniejszy raport został sporządzony przez firmę Cushman & Wakefield do użytku osób zainteresowanych
nieruchomościami komercyjnymi wyłącznie w celach informacyjnych. Raport nie stanowi kompletnego opisu rynków
ani inwestycji w nim omawianych. Przedstawione informacje pochodzą ze źródeł publicznych i uważane są za
prawidłowe i kompletne, jednak ich wiarygodność nie może być zagwarantowana. Firma Cushman & Wakefield nie
udziela żadnej gwarancji ani nie składa żadnego oświadczenia, wyraźnego ani dorozumianego, co do
prawidłowości lub kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie. Firma Cushman & Wakefield nie ponosi
żadnej odpowiedzialności wobec czytelnika niniejszego raportu ani osób trzecich. Wszystkie opinie mogą ulec
zmianie. Kopiowanie niniejszego raportu w całości lub części wymaga uzyskania uprzedniej pisemnej zgody.
mln (mkw.)
Na początku 2008 r. zgodnie z prognozami na Europę Środkowo-Wschodnią miało
przypaść ponad 70% całkowitej ukończonej powierzchni. Szacunki te zostały
obniżone w wyniku opóźnienia dużej liczny projektów. Według najnowszych
danych udział tego regionu wyniesie 52% łącznej podaży nowej powierzchni w 2011
r. Opracowanie prognoz na rok 2012 i dalsze lata jest dość utrudnione ze względu
na obecne niepewne warunki rynkowe, jednak w krótkim okresie w Europie nie
należy się spodziewać znaczącego wzrostu rocznej podaży nowej powierzchni.
Oczekuje się, że wynik ten ustabilizuje się na poziomie 5 mln mkw.
Wskaźniki rynku nieruchomości handlowych
dla 27 krajów UE
mln (mkw.)
Podaż powierzchni nowych centrów handlowych spadła do poziomu sprzed okresu
boomu. Biorąc pod uwagę łączną wielkość powierzchni, która trafiła na rynek,
tempo wzrostu podaży w 2011 r. będzie prawdpodobnie najniższe od 30 lat.
Największe obawy budzi jednak potencjalny niedobór powierzchni najlepszej
jakości w dobrych lokalizacjach, który może się pojawić, jeśli aktywność
deweloperska rzeczywiście zacznie spadać. Choć na niektórych rynkach może to
doprowadzić do ponownego wzrostu poziomu inwestycji deweloperskich nawet już
w przyszłym roku. W Wielkiej Brytanii na przykład ogłoszono właśnie wznowienie
realizacji projektu Trinity Leeds, co okresowo wyraźnie poprawiło nastroje na
rynku. Celem ekspansji deweloperów w pierwszej koleności będą więc bardziej
dojrzałe rynki. Gospodarki wschodzące z regionu Europy Środkowo-Wschodniej,
które do niedawna były na czele krajów o najwyższej aktywności deweloperskiej,
bedą musiały dłużej poczekać na stabilizację, szczególnie w sytuacji zwiększonej
podaży, która jest charakterystycznym zjawiskiem następującym po okresie
wzmożonej aktywności.