Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce 2014

Transkrypt

1
RYNEK MAGAZYNOWO-PRZEMYSŁOWY
W POLSCE 2014
CBRE | RESEARCH | POLAND
2
NAJNOWSZA PLATFORMA
Z OFERTAMI MAGAZYNÓW
I HAL PRODUKCYJNYCH
3
SPIS TREŚCI
04
05
06
08
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
29
30
32
33
OGÓLNA SYTUACJA NA RYNKU
SIEĆ DROGOWA W POLSCE
WARSZAWA I
WARSZAWA II
POLSKA CENTRALNA
GÓRNY ŚLĄSK
WROCŁAW
POZNAŃ
TRÓJMIASTO
BYDGOSZCZ & TORUŃ
KRAKÓW
SZCZECIN
REGION WSCHODNI
RYNEK INWESTYCYJNY
PRAKTYKA RYNKOWA
STANDARD NOWOCZESNEGO OBIEKTU MAGAZYNOWEGO
DEFINICJE I METODOLOGIA BADAŃ RYNKOWYCH
GRUNTY PRZEMYSŁOWE
CONTENT
36
37
38
40
42
44
46
48
50
52
54
56
58
60
61
62
64
65
POLAND INDUSTRIAL & LOGISTICS MARKET
ROADS & HIGHWAYS IN POLAND
WARSAW I
WARSAW II
CENTRAL POLAND
SILESIA
WROCLAW
POZNAN
TRI-CITY
BYDGOSZCZ & TORUN
KRAKOW
SZCZECIN
EAST
INVESTMENT MARKET
MARKET PRACTICE
MODERN WAREHOUSE BUILDING STANDARD
METHODOLOGY & DEFINITIONS
INDUSTRIAL LAND
Oświadczenie
CBRE oświadcza, iż informacje zawarte w raportach pochodzą ze źródeł, które uważa za wiarygodne, jakkolwiek prawdziwość informacji nie została przez CBRE zweryfikowana i związku z tym CBRE nie gwarantuje ani nie
zapewnia, że informacje te są prawdziwe. Jakiekolwiek przewidywania, opinie, założenia, oszacowania zawarte w raportach zostały podane jedynie dla przykładu i nie odzwierciedlają aktualnej ani przyszłej sytuacji na rynku.
Ani CBRE ani jakikolwiek je reprezentant, lub pracownik CBRE nie ponosi odpowiedzialności za szkody poniesione przez Klienta powstałe na skutek wykorzystania w jakikolwiek sposób raportów w całości lub w części.
4
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: OGÓLNA SYTUACJA NA RYNKU
OGÓLNA SYTUACJA NA RYNKU
Podstawowe dane
Ludność
Stopa bezrobocia
38.533.000
13,2%
Przeciętne miesięczne
wynagrodzenie w sektorze
przedsiębiorstw
PLN 3.897
Podaż nowoczesnej
powierzchni magazynowej
7.900.000 mkw.
Wskaźnik powierzchni
niewynajętych
Źródło: GUS, CBRE
10,4%
Podział geograficzny rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce kształtuje
się następująco:
• Warszawa I – pojedyncze obiekty oraz parki magazynowe, zlokalizowane w promieniu
do 15 km od centrum Warszawy.
• Warszawa II – parki logistyczne i magazynowe zlokalizowane w promieniu od 15 do 80
km od centrum Warszawy, z reguły położone wzdłuż głównych tras wylotowych z miasta.
• Regiony – parki logistyczne zlokalizowane w okolicy największych polskich miast,
z wyjątkiem Warszawy i regionu warszawskiego: Śląsk, Polska Centralna (województwo
łódzkie), Wrocław, Poznań, Kraków, Trójmiasto i Szczecin. Na mapie magazynowej
pojawiają się też nowe lokalizacje takie jak Bydgoszcz i Toruń oraz Region Wschodni
(Lublin, Rzeszów).
Na początku 2014 r. całkowita podaż powierzchni magazynowych wyniosła prawie 7,90
miliona mkw., a współczynnik powierzchni niewynajętych ukształtował się na poziomie
10%. Jednocyfrowy wskaźnik pustostanów został odnotowany w Krakowie, Poznaniu,
Szczecinie, w Trójmieście oraz we Wrocławiu.
Popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe wyniósł 2,1 miliona mkw. w 2013 r.,
co było najwyższym wynikiem kiedykolwiek zanotowanym na polskim rynku
magazynowym. Najsilniejszymi polskimi rynkami regionalnymi pod względem ilości
wynajętej powierzchni były rynek wrocławski (485.000 mkw.) oraz poznański (432.000
mkw.). Wynik Warszawy (regionu i miasta) był umiarkowany w porównaniu do
poprzednich lat i wyniósł 482.000 mkw. wynajętej powierzchni magazynowej.
Najbardziej aktywnymi najemcami byli operatorzy logistyczni obsługujący branże FMCG
i handel internetowy, jak również firmy produkcyjne, głównie przemysłu motoryzacyjnego.
W 2014 r. poziom popytu na powierzchnie magazynowe powinien dodatkowo umocnić
się z powodu polepszającej się sytuacji gospodarczej.
W 2013 r. deweloperzy rozpoczęli budowę obiektów o łącznej powierzchni około
650.000 mkw., co było dwa razy większym wynikiem niż w 2012 r.
Oczekuje się, że stawki czynszów w 2014 r. pozostaną na stabilnym poziomie,
zwłaszcza w regionach o wysokim wskaźniku powierzchni niewynajętych. W niektórych
lokalizacjach jednak, np. w okolicach Wrocławia czy Poznania można oczekiwać
trendów wzrostowych, zwłaszcza pod względem stawek efektywnych.
Przykłady największych ostatnich transakcji BTS w Polsce
Projekt
Najemca
Region
Goodman Wrocław South Logistics Centre
Amazon
Wrocław
123.500
Panattoni Amazon
Amazon
Wrocław
100.600
Panattoni Amazon
Amazon
Poznań
100.600
Goodman Poznań II Logistics Center
Intermarche
Poznań
82.000
Panattoni BTS Castorama
Castorama
Centralna Polska
50.000
Polaris
Górny Śląsk
34.000
Panattoni BTS Polaris
Powierzchnia (mkw.)
5
SIEĆ DROGOWA W POLSCE
KOSZALIN
TRICITY
OLSZTYN
SZCZECIN
BYDGOSZCZ
BIAŁYSTOK
TORUÑ
GORZÓW
WLKP.
POZNAÑ
WARSZAWA
ZIELONA
GÓRA
ŁÓDŹ
LUBLIN
WROCŁAW
KIELCE
CZĘSTOCHOWA
KATOWICE
KRAKÓW
Legenda
Autostrady
- Istniejące
- Planowane
Drogi ekspresowe
- Istniejące
- Planowane
Drogi krajowe i wojewódzkie
Lotniska
* Planowany stan dróg na 2014r.
RZESZÓW
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: SIEĆ DROGOWA W POLSCE
GDYNIA
SOPOT
GDAÑSK
6
Podstawowe dane o województwie
Ludność
Stopa bezrobocia
1.718.200
4,9%
przedsiębiorstw
PLN 4.928
Podaż nowoczesnej
635.000 mkw.
niewynajętych
Powierzchnia oddana do
użytku w 2013 r.
Popyt w 2013 r.
Warszawa, jako stolica kraju jest najważniejszym ośrodkiem gospodarczym i siedzibą
licznych polskich i międzynarodowych korporacji oraz władz państwowych. Obiekty
o funkcjach magazynowych oraz magazynowo-biurowych są położone głównie na
obrzeżach miasta, zazwyczaj w pobliżu głównych tras wylotowych, czyli południowozachodnich (Włochy i Okęcie) oraz północnych (Żerań) dzielnicach stolicy. Obiekty
magazynowe w Warszawie charakteryzują się mniejszymi powierzchniami składowania,
często połączonymi z wysokiej jakości powierzchniami biurowymi. Są to obiekty
dedykowane dla firm, które dostarczają towary na rynek lokalny i potrzebują szybkiego
i łatwego dostępu do klientów.
19,0%
19.000 mkw.
100.000 mkw.
•Najlepsze lokalizacje, blisko centrum miasta i
największych klientów.
4,20 – 5,00
Czynsz efektywny
3,60 – 4,50
MOC
NE
9,00 – 10,00
O NY
STR
1,10 – 1,60
MSOECN
N E
S
ANALIZA
SŁ A
Y
N
BE
SWOT
O
TR
SZA
•Jako stolica Warszawa często jest pierwszym punktem do
inwestowania w Polsce.
RO
•Rozwój tzw. small business units dla
najemców, którzy potrzebują niewielkich powierzchni
(500-1000 mkw.) i wysokiej jakości dołączonego biura.
•Więksi najemcy wyprowadzają
się z Warszawy, wybierając
tańsze lokalizacje poza
granicami miasta.
ZA G
•Modernizacja infrastruktury, zwłaszcza
domknięcie obwodnicy Warszawy,
polepszy dostępność komunikacyjną
lokalizacji w granicach miasta.
•Stosunkowo wysokie koszty pracy.
Z AG
RO

SŁ A B
ES
NY
RO
ST
Trend
•Dobrze rozwinięta infrastruktura: transport publiczny
oraz bliskość lotniska.
Y
Opłaty eksploatacyjne
•Ograniczony dostęp dla samochodów ciężarowych
oraz duży ruch samochodowy, zwłaszcza na
trasach wylotowych z Warszawy.
ON
TR
Czynsz za powierzchnię
biurową
•Wysoka płynność rynku.
E
NS
Wyjściowe stawki czynszów
za najlepsze powierzchnie
IA
Warszawa I
ŻEN
(EUR/mkw./mies.)
•Wysokie ceny i niewielka ilość gruntów
pod inwestycje magazynowe.
SZ A
Wysokość magazynowych stawek czynszowych
NIA
ŻE
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: WARSZAWA I
WARSZAWA I
•Wysokie koszty utrzymania, podatku
od nieruchomości i opłat za użytkowanie
wieczyste.
•Rosnący wskaźnik powierzchni niewynajętych
w północno-wschodniej części miasta.
Największe ostatnie transakcje najmu w regionie
Najemca
Park logistyczny
Stalgast
Prologis Park Warsaw II
Powierzchnia (mkw.)
13.200
Rodzaj transakcji
Odnowienie
Kompania Piwowarska
City Point
8.800
Odnowienie
DPD
Distribution Park Annopol
7.600
Nowa transakcja
Essilor
Żerań Park I
7.000
Odnowienie
Siódemka
City Point
6.700
Odnowienie
Solid Security
Ideal Idea III
6.000
Nowa transakcja
Schaeffler
Warsaw Distribution Center
4.300
Ekspansja
Schrack
Prologis Park Warsaw II
3.800
Odnowienie
7
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: WARSZAWA I
8
Ludność
Stopa bezrobocia
5.307.300
11,0%
przedsiębiorstw
PLN 4.638
Podaż nowoczesnej
2.184.000 mkw.
niewynajętych
użytku w 2013 r.
Popyt w 2013 r.
12,0%
50.000 mkw.
Region warszawski to obszar zlokalizowany w odległości od 15 do 80 km od centrum
Warszawy. Obejmuje obiekty położone przy głównych trasach komunikacyjnych
w województwie mazowieckim. Głównym atutem regionu jest bliskość aglomeracji
warszawskiej, niższe koszty wynajmu powierzchni w porównaniu do Warszawy oraz
dostępność gruntów o dużej powierzchni, oferujących możliwości przyszłej ekspansji.
Obiekty magazynowe najczęściej zlokalizowane są w okolicach trasy E77 w kierunku
Krakowa, trasy E67 w kierunku Katowic i Wrocławia oraz DK92 w stronę Poznania.
Ponadto ukończenie budowy autostrady A2 z Warszawy do Łodzi znacząco wpłynęło
na atrakcyjność lokalizacji wzdłuż trasy w kierunku zachodnim. Dzięki temu zyskały na
popularności takie regiony jak Pruszków czy Ożarów kosztem dotychczasowych lokalizacji
w Błoniu czy Nadarzynie.
382.000 mkw.
ZA G
NE
MOC
ES
•Zwiększająca się liczba mieszkańców aglomeracji
warszawskiej wpływa na coraz większe zapotrzebowanie
na usługi logistyczne.
RO
•Polepszające się połączenie z centrum
Warszawy dzięki inwestycjom w
infrastrukturę.
SWOT
Z AG
RO
•Duży zasób gruntów dostępnych do
zabudowania.
SŁAB
ONY
E
TRANALIZA
NY
RO
ST

Trend
0,90 – 1,20
SŁ A B
ES
Y
O NY
STR
•Wysoka płynność rynku.
8,50 – 10,00
•W niektórych lokalizacjach istnieje problem
niedoboru siły roboczej.
ON
TR
biurową
E MOCN
1,90 – 3,10
NS
Czynsz efektywny
•Ograniczona liczba nowych inwestycji.
•Duży zasób powierzchni przemysłowych i logistycznych
(2,17 mln mkw.), dający najemcom możliwość wyboru
pomiędzy różnymi projektami.
E
NS
2,50 – 3,60
SZA
IA
Warszawa II
•Niektóre lokalizacje (np. Błonie) tracą
swoją pozycję na rzecz lokalizacji bliżej autostrady A2.
ŻEN
(EUR/mkw./mies.)
•Rosnący rynek warszawski, napędzający popyt na usługi
logistyczne; stopniowo obniżający się wskaźnik
powierzchni niewynajętych.
SZ A
NIA
ŻE
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: WARSZAWA II
WARSZAWA II
•Nowe inwestycje w infrastrukturę mogą
spowodować, że niektóre lokalizacje stracą na
atrakcyjności.
•Wzrost znaczenia i zamożności innych
regionów może sprawiać ze część firm będzie
przesuwała swoje centralne magazyny z regionu Warszawy w
stronę lepiej skomunikowanej Polski Centralnej.
•Wzrastające koszty pracy.
Najemca
Park logistyczny
Powierzchnia (mkw.)
Rodzaj transakcji
Stokrotka
Żabka
Prologis Park Teresin
27.000
Nowa transakcja
Tulipan Park Warszawa
23.500
Nowa transakcja
Electrolux
MLP Pruszków I
17.300
Odnowienie
Hebe
WAN Pruszków
15.300
Nowa transakcja
Hellman Worldwide Logistics
Raszyn Business Park
13.500
Odnowienie
Rhenus
Prologis Park Błonie I
13.500
Odnowienie
Merlin.pl
Good Point Puławska I
13.000
Nowa transakcja
Action
Tulipan Park Warszawa
12.200
Odnowienie/ekspansja
9
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: WARSZAWA II
10
Ludność
Stopa bezrobocia
2.516.000
14,6%
przedsiębiorstw
PLN 3.387
Podaż nowoczesnej
1.060.000 mkw.
niewynajętych
użytku w 2013 r.
Popyt w 2013 r.
13,2%
Czynnikiem wpływającym na wzrost znaczenia regionu i rozwój rynku jest strategiczna
lokalizacja w pobliżu skrzyżowania dwóch autostrad: A1 (północ-południe) i A2 (wschódzachód). Skrzyżowanie znajduje się w okolicach Strykowa, około 10 km od Łodzi. Ponadto,
w regionie planowana jest budowa dróg ekspresowych: S14 (zachodnia obwodnica Łodzi),
S8 (Wrocław – Łódź) i S74 (Piotrków Trybunalski – Nisko).
Najprężniej rozwijającymi się sektorami gospodarki są branże: sprzętu AGD, paliwowoenergetyczna, farmaceutyczna oraz materiałów budowlanych. Wśród najważniejszych firm
obecnych w regionie są takie jak Dell, Corning Cable, RR Donnelley, Unilever, Indesit, BSH,
większość działająca w ramach Łódzkiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej.
27.500 mkw.
214.300 mkw.
0,90 - 1,10
NE
SŁ A B
ES
SŁAB
ONY
E
TRANALIZA
SWOT
•Duże inwestycje w mniejszych
miejscowościach mogą spowodować
wyczerpanie zasobów siły roboczej.
ZA G
RO
•Łódź, która jest trzecim największym polskim miastem,
ma duży potencjał rozwojowy i zapotrzebowanie na usługi
logistyczne będzie rosło.
Z AG
RO
•Bezpośrednie połączenie pociągiem
towarowym z Chengdu (Chiny) z
możliwym przedłużeniem do
Szanghaju, gdzie podróż zajmuje
2 tygodnie (zamiast 6 tygodni drogą
morską).
O NY
STR
NY
RO
ST

Trend
• Duża podaż powierzchni
przemysłowych i logistycznych
wynosząca 994 tys. mkw.
Y
8,00 - 10,00
•Niewielkie lotnisko regionalne oferujące
ograniczoną liczbę połączeń lotniczych.
ON
TR
biurową
MOC
2,00 - 3,00
EM
NS OCNE S
Czynsz efektywny
E
NS
2,60 - 3,70
SZA
• Niewykorzystany potencjał Łodzi wpływa
na słabsze tempo rozwoju tego miasta.
• Dobrze rozwinięta infrastruktura, stwarzająca dogodne
połączenia z innymi regionami, skrzyżowanie dwóch
głównych polskich autostrad – A1 i A2.
IA
Polska
Centralna
ŻEN
(EUR/mkw./mies.)
•Bliskość Warszawy powodująca odpływ
wykwalifikowanej siły roboczej.
• Centralna lokalizacja, która sprawia, że region jest
naturalnym miejscem do lokowania inwestycji
logistycznych w dystrybucji krajowej.
SZ A
NIA
ŻE
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: POLSKA CENTRALNA
POLSKA CENTRALNA
•Wysoki wskaźnik powierzchni
niewynajętych w rejonie Piotrkowa Trybunalskiego.
•Wysoka stopa bezrobocia o charakterze strukturalnym
w Łodzi i Piotrkowie Trybunalskim, która powoduje
długoterminowe problemy gospodarcze.
•Atrakcyjne stawki czynszów w rejonie Piotrkowa
Trybunalskiego.
Najemca
Park logistyczny
Powierzchnia (mkw.)
Rodzaj transakcji
Leroy Merlin
Panattoni Park Stryków
56.000
Odnowienie
Castorama
50.000
BTS
Sonoco
Tulipan Park Stryków
23.700
Odnowienie
Azymut
Tulipan Park Stryków
21.300
Odnowienie
Recticel
Panattoni Park Łodź South
21.000
Odnowienie
Spedimex
16.800
Odnowienie
K-Flex
Panattoni BTS K-Flex
16.000
BTS
11
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: POLSKA CENTRALNA
12
Ludność
4.599.000
Stopa bezrobocia
11,4%
przedsiębiorstw
PLN 4.074
Podaż nowoczesnej
1.486.000 mkw.
niewynajętych
użytku w 2013 r.
Popyt w 2013 r.
10,0%
56.100 mkw.
Znaczący wpływ na atrakcyjność regionu mają zarówno jego strategiczna lokalizacja
w Polsce Południowej, w obszarze technologicznym Europy Środkowo - Wschodniej,
jak i istniejąca oraz planowana infrastruktura drogowa (droga ekspresowa do Warszawy,
autostrada A4 do Wrocławia i Rzeszowa) uważana za jedną z najlepszych w Polsce.
Region szczególnie skorzystał na ustanowieniu Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej,
która zajęła 11 pozycję na świecie w rankingu stref ekonomicznych organizowanym przez
fDi Magazine -- Global Free Zones of the Future 2012/2013.
Do niedawna dominującą gałęzią przemysłu było górnictwo i hutnictwo, ale obecnie
wzrasta pozycja przemysłu motoryzacyjnego, energetycznego, informatycznego
i spożywczego. Najwięksi inwestorzy w regionie to: General Motors, Fiat, Delphi
Automotive System, Roca, NGK Ceramics, Isuzu Motors, Brembo czy Electrolux.
349.100 mkw.
NE

O NY
STR
SWOT
Z AG
RO
ZA
GR
O
•Planowane duże inwestycje motoryzacyjne i w
infrastrukturę techniczną (elektrownia Opole).
Y
SŁAB
ONY
E
TRANALIZA
NY
RO
ST
•Restrukturyzacja przemysłu ciężkiego,
nastawienie na badania, rozwój i nowe
technologie.
SŁ A B
ES
ON
TR
Trend
0,85 – 1,00
•Specjalna Strefa Ekonomiczna, oferująca
zachęty inwestycyjne, przyciąga inwestorów
przemysłowych.
MOC
7,00 – 10,00
ES
biurową
E MOCN
2,50 – 3,10
•Zanieczyszczenie środowiska naturalnego.
NS
Czynsz efektywny
•Dobrze rozwinięta infrastruktura, stwarzająca dogodne
połączenia z Polską Południową, Czechami, Słowacją i
Niemcami.
E
NS
2,90 – 3,40
SZA
•Duże różnice w rozwoju miast w regionie.
IA
Śląsk
•Stosunkowo wysokie koszty pracy.
ŻEN
(EUR/mkw./mies.)
•Duża podaż powierzchni przemysłowej i logistycznej
wynosząca 1,45 mln mkw. – drugi największy rynek
w Polsce.
SZ A
NIA
ŻE
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: GÓRNY ŚLĄSK
GÓRNY ŚLĄSK
•Rozwój gospodarczy regionu dzięki korzystnemu
położeniu blisko granicy.
•Wzrost wskaźnika powierzchni
niewynajętych w 2013 r. o około 5 punktów
procentowych do 10%.
•Konkurencja ze strony innych dużych ośrodków
miejskich – Wrocławia i Krakowa.
•Ryzyko związane z zanieczyszczeniami
środowiska i szkodami górniczymi.
Najemca
Park logistyczny
Powierzchnia (mkw.)
Rodzaj transakcji
Inter Cars
Goodman Sosnowiec Logistics Centre
25.800
Nowa transakcja
DHL
Goodman Racibórz BTS
21.800
Odnowienie
Dayco
Segro Industrial Park Tychy
18.900
Nowa transakcja
Coty
Panattoni Park Bielsko-Biała
16.900
Odnowienie
Saint Gobain
Panattoni Park Czeladź
15.400
Odnowienie
DHL
Panattoni Park Mysłowice
12.700
Nowa transakcja
13
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: GÓRNY ŚLĄSK
14
Ludność
Stopa bezrobocia
2.911.100
13,7%
przedsiębiorstw
PLN 3.689
Podaż nowoczesnej
929.000 mkw.
niewynajętych
6,5%
użytku w 2013 r.
129.200 mkw.
Popyt w 2013 r.
485.000 mkw.
Region wrocławski, obejmujący województwo dolnośląskie, stanowi część jednego
z najbardziej uprzemysłowionych obszarów Europy Centralnej. Głównymi atutami regionu
są dogodne położenie w bliskiej odległości od granic z Niemcami i Republiką Czeską,
a także dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa łącząca region z państwami Europy
Zachodniej oraz Południowej.
Najdynamiczniej rozwijające się gałęzie przemysłu to: motoryzacja, przemysł maszynowy,
metalowy, elektrotechniczny oraz spożywczy. Główni inwestorzy sektora produkcyjnego
obecni w regionie to: Cadbury Schweppes, Whirlpool Polar S.A., Faurecia, SCA
Molnlycke, LG Electronics, 3M, Wabco, Volvo, Toshiba, Toyota i wielu innych.
Czynsz efektywny
2,55 - 3,10
0,90 - 1,20
MO
Trend
O NY
STTRRONY
•Przyjazna wobec biznesu polityka
władz miasta.

SŁ A
SŁAB BE S
E
ST
8,50 - 10,00
•Relatywnie duży udział użytkowania wieczystego w strukturze
własnościowej gruntów przemysłowych na terenie Wrocławia.
ANALIZA
RO
Z AG
RO
ZA G
SWOT
•Szybko rozwijające się miasto Wrocław,
które przyciąga młodych ludzi i wysoko
wykwalifikowanych pracowników.
•Częściowe niedopasowanie struktury podaży do popytu
zgłaszanego przez najemców,
przekładające się na niską dostępność
wolnej powierzchni przemysłowej
i magazynowej na wynajem.
Y
ON
TR RONY
biurową
•Brak bezpośredniego, szybkiego połączenia drogowego z
Warszawą, Poznaniem, Polską Północną i Czechami.
•Rekordowa ilość wynajętej powierzchni w 2013 r.
oraz silne zainteresowanie bezpośrednimi inwestycjami
zagranicznymi.
MOCNCNE
ES
3,00 - 3,90
E
NS NSE
SZ A
Wrocław
SZA
(EUR/mkw./mies.)
•Korzystna lokalizacja, blisko granicy z Niemcami i
Czechami przyciąga najemców prowadzących działalność
na rynku krajowym i za granicą.
ŻE
NIA
ŻE NIA
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: WROCŁAW
WROCŁAW
•Drogi ekspresowe S3, S5, S8, które
połączą Wrocław z innymi regionami kraju.
•Kontynuacja trendu przenoszenia produkcji
z Europy Zachodniej do Polski
(w szczególności branża motoryzacyjna).
•Oddanie do użytkowania blisko 300 tys.
mkw. powierzchni logistycznej i przemysłowej
w jednym roku może spowodować niedobór
siły roboczej.
•Konkurencja ze strony Czech w przyciąganiu
inwestorów z sektora produkcyjnego.
•Nieterminowa realizacja dużych projektów infrastrukturalnych
(drogi S8, S5 i S3).
Najemca
Park logistyczny
Powierzchnia (mkw.)
Rodzaj transakcji
Amazon
Goodman Wrocław South Logistics Centre
123.500
Amazon
Panattoni BTS Amazon Wrocław
100.600
Eko Holding
Prologis Park Wrocław V
35.000
Nowa transakcja
Polaris
Panattoni BTS Polaris
33.600
BTS
Geodis
Distribution Park Wrocław
22.200
Nowa transakcja
Dirk Consumer Logistics
S-Logistic Park
20.000
Nowa transakcja
Tradis
18.300
Nowa transakcja
Neonet
17.800
Nowa transakcja
BTS
BTS
15
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: WROCŁAW
16
Ludność
Stopa bezrobocia
3.465.900
10.0%
przedsiębiorstw
PLN 3.461
Podaż nowoczesnej
970.500 mkw.
niewynajętych
użytku w 2013 r.
Popyt w 2013 r.
Region Poznania jest tradycyjnie uznawany za centrum polskiego handlu i biznesu oraz
lokalizację dużej liczby inwestorów zagranicznych. Obszar ten cieszy się bardzo dobrym
dostępem do sieci drogowej. Podstawowymi atutami regionu są przebiegająca autostrada
A2 oraz rozbudowana sieć połączeń kolejowych i lotniczych.
Poznań to jedyne miasto w kraju z połączeniem autostradowym z Warszawą i Berlinem.
Poznań jest rozpoznawalnym miastem na mapie Europy ze względu na Międzynarodowe
Targi oraz Poznań jest rozpoznawalnym miastem na mapie Europy, również ze względu na
obecność międzynarodowych firm, takich jak Volkswagen, Bridgstone, Beiersdorf, Wrigley
czy Unilever, działające w ramach podstref ekonomicznych czy parków technologicznych.
4,6%
9.200 mkw.
432.000 mkw.
Do wiodących gałęzi przemysłu należy zaliczyć: zaawansowane technologie, sprzęt
gospodarstwa domowego, przemysł samochodowy, produkcję maszyn i urządzeń,
przetwórstwo spożywcze oraz usługi.
•Korzystna lokalizacja, w połowie drogi między
Berlinem a Warszawą.

NE
MOC
•Rozwój ekonomiczny aglomeracji poznańskiej,
przyciąganie nowych mieszkańców i zachęcanie do
prowadzenia własnej działalności gospodarczej.
RO
•Rozwój Poznania jako centrum
akademickiego i kulturalnego Polski
Zachodniej.
ZA G
•Droga ekspresowa S5, która połączy
Poznań z Wrocławiem i Bydgoszczą.
SWOT
Z AG
RO
Trend
0,90 - 1,10
SŁAB
ONY
E
TRANALIZA
NY
RO
ST
8,50 - 10,00
•Częściowe niedopasowanie systemu edukacji
do potrzeb rynku.
SŁ A B
ES
Y
biurową
EM
NS OCNE S
2,45 - 3,10
O NY
STR
E
NS
Czynsz efektywny
•Niski wskaźnik powierzchni niewynajętych
i duża ilość projektów w
budowie – 240 tys. mkw. na
początku 2014 r.
SZA
3,00 - 3,60
ON
TR
•Niskiej jakości transport publiczny na
poziomie regionu.
•Dostęp do wysoko wykwalifikowanej siły roboczej.
IA
Poznań
ŻEN
(EUR/mkw./mies.)
•Wysokie opłaty za przejazd autostradą A2.
SZ A
NIA
ŻE
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: POZNAŃ
POZNAŃ
•Wrocław jako główny konkurent – podobna
lokalizacja, a bardziej elastyczne podejście do
inwestorów.
•Odpływ mieszkańców z Poznania
na obrzeża, który może spowodować
przeciążenie infrastruktury transportowej.
•Brak spójnego planowania przestrzennego, który powoduje
rozciągnięcie procesu inwestycyjnego w czasie.
Najemca
Park logistyczny
Amazon
Panattoni BTS Amazon Poznań
Intermarche
Volkswagen
Powierzchnia (mkw.)
Rodzaj transakcji
100.600
BTS
Poznań Goodman II Logistics Centre
82.400
BTS
Segro Logistics Park Poznań
32.000
Nowa transakcja
Rhenus
Clip Poznań
30.800
Nowa transakcja
PF Concept
Point Park Poznań
26.700
Nowa transakcja
Raben
Panattoni Park Robakowo
26.650
Odnowienie
Zaparoh
PointPark Poznań
11.300
Nowa transakcja
17
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: POZNAŃ
18
Ludność
Stopa bezrobocia
2.292.500
13,9%
przedsiębiorstw
PLN 3.804
Podaż nowoczesnej
199.200 mkw.
niewynajętych
2,5%
użytku w 2013 r.
25.800 mkw.
Popyt w 2013 r.
66.000 mkw.
Trójmiasto ma wieloletnie tradycje przemysłu stoczniowego i petrochemicznego. Rozwój
portów morskich w Gdańsku i Gdyni, głównych miast trójmiejskich, jest ważnym czynnikiem
wpływającym na rozwój rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych i logistycznych
w Polsce Północnej. Funkcjonująca od wielu lat Pomorska Specjalna Strefa Ekonomiczna,
inkubatory biznesu i parki technologiczne również wspomagają rozwój gospodarczy
regionu. Zakończenie budowy autostrady A1, łączącej północ Polski z południem, w dużej
mierze przyczyni się do dalszego wzrostu znaczenia całej aglomeracji trójmiejskiej
i województwa pomorskiego.
Dominujące gałęzie gospodarki to przemysł stoczniowy, rafineryjny, papierniczy a także
transport i usługi. Do największych inwestorów w regionie można zaliczyć: International
Paper Kwidzyn, DCT Gdańsk, Suruga Seiki, Lotos.

Trend
NE
MOC
0,75 - 1,40
SŁAB
ONY
E
TRANALIZA
SWOT
ZA G
RO
•DCT Gdańsk – najnowocześniejszy
polski terminal kontenerowy o
maksymalnej wydajności 1.250.000
TEU jest drugim największym portem
kontenerowym na Bałtyku
(po St. Petersburgu), może odegrać
istotną rolę w rozwoju trójmiejskiego rynku
magazynowego i logistycznego.
EM
NS OCNE S
SŁ A B
ES
E
NS
9,00 - 9,50
O NY
STR
SZA
biurową
•Dobrze przygotowane tereny
inwestycyjne dzięki
powszechnym planom miejscowym.
•Niepełna współpraca między Gdańskiem,
Gdynią i Sopotem.
Y
2,50 - 3,20
Z AG
RO
Czynsz efektywny
NY
RO
ST
2,90 - 3,70
•Niewielka podaż nowoczesnych powierzchni
przemysłowych i logistycznych.
•Najwyższa jakość środowiska naturalnego
spośród polskich metropolii.
ON
TR
IA
Trójmiasto
•Lokalizacja z dala od innych istotnych
polskich metropolii.
ŻEN
(EUR/mkw./mies.)
•Autostrada A1 zapewniająca szybkie
połączenie z Centralną Polską.
SZ A
NIA
ŻE
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: TRÓJMIASTO
TRÓJMIASTO
•Nastawienie wyłącznie na rynek trójmiejski
ograniczy możliwości rozwojowe regionu.
•Brak współpracy między miastami może
doprowadzić do rozproszenia
potencjału wzrostu.
•Konkurencja innych portowych miast europejskich,
szczególnie z Państw Bałtyckich.
•Lokalizacja blisko Państw Bałtyckich i Obwodu
Kaliningradzkiego daje szansę, aby Trójmiasto stało się
węzłem logistycznym na skalę regionalną.
•Planowana droga ekspresowa S6 zapewni dobre
połączenie z północnymi częściami Polski i Niemiec.
Najemca
Park logistyczny
Powierzchnia (mkw.)
Rodzaj transakcji
Żabka
Segro Logistic Park Gdańsk
24.600
Nowa transakcja
Tradis
Prologis Park Gdańsk
17.800
Odnowienie
Vector Fashion Services
6.200
Nowa transakcja
Dr. Oetker
5.900
Odnowienie
Solid Logistics
5.200
Odnowienie
Bacpol
7R Logisitics Gdańsk Kowale II
5.200
Nowa transakcja
19
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: TRÓJMIASTO
20
Ludność
Stopa bezrobocia
2.094.100
18,8%
przedsiębiorstw
PLN 3.155
Podaż nowoczesnej
87.300 mkw.
niewynajętych
10,0%
użytku w 2013 r.
0 mkw.
Popyt w 2013 r.
Region kujawsko-pomorski zlokalizowany jest w północno-środkowej części Polski.
Charakteryzuje się bardzo dobrze rozwiniętym systemem transportowym, głównie dzięki
autostradzie A1 oraz międzynarodowemu lotnisku w Bydgoszczy. Dotychczas główne
sektory przemysłu to przemysł chemiczny, rolnictwo, produkcja mebli i przetwórstwo
spożywcze. Jednakże w ostatnich latach coraz bardziej rozwija się sektor nowych
technologii takich jak elektronika, telekomunikacja i inżynieria. Najwięksi zagraniczni
inwestorzy działający na terenie parków przemysłowo-technologicznych to Unilever,
Alcatel-Lucent Technologies, Apator, Neupack, Lafarge działający na terenie parków
przemysłowo-technologicznych.
10.100 mkw.
0,75 - 1,40
•Planowana droga ekspresowa S5, która
połączy Bydgoszcz i Toruń z Poznaniem
i polepszy połączenie z Niemcami.
ANALIZA
SWOT
•Rozwój infrastruktury w ramach
korytarzy europejskich, zwłaszcza
transport rzeczny.
•Brak zapotrzebowania na usługi
logistyczne w przyszłości.
RO

Trend
•Słaba rozpoznawalność miasta w
kraju i na arenie międzynarodowej
Z AG
RO
9,00 - 9,50
O
TR
ZA G
biurową
SŁAB
E
ST
2,20 - 2,40
•Wysoka stopa bezrobocia.
SŁ A B
ES
O NY
STR NY
Y
ON
TR RONY
Czynsz efektywny
•Niższe stawki czynszowe w porównaniu do rejonu
Trójmiasta.
MO
2,50 - 2,90
•Atrakcyjne koszty pracy.
MOCN CNE
ES
i Toruń
E
NSNSE
Bydgoszcz
•Niewielki rynek wewnętrzny, co skutkuje
ograniczonym zapotrzebowaniem na usługi
logistyczne, a w rezultacie niewielką ilością
nowoczesnej powierzchni
przemysłowej i magazynowej.
SZ
(EUR/mkw./mies.)
•Polepszające się połączenie z Gdańskiem i Centralną
Polską przez autostradę A1.
SZA A
NIA
ŻE ŻENIA
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: BYDGOSZCZ & TORUŃ
BYDGOSZCZ & TORUŃ
•Lokalizacja między dwoma dużymi rynkami
– Trójmiastem i Łodzią, które pomniejszają
potencjał inwestycyjny Bydgoszczy i Torunia.
•Opóźnienia w realizacji projektów infrastrukturalnych.
•Lepsza współpraca między Toruniem i Bydgoszczą
umożliwi szybszy rozwój gospodarczy regionu.
Najemca
Park logistyczny
FM Bravo
Goodman Toruń Logistics Centre
Powierzchnia (mkw.)
Rodzaj transakcji
10.100
Nowa transakcja
21
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: BYDGOSZCZ & TORUŃ
22
Ludność
Stopa bezrobocia
3.359.700
11,6%
przedsiębiorstw
PLN 3.493
Podaż nowoczesnej
202.000 mkw.
niewynajętych
użytku w 2013 r.
Popyt w 2013 r.
5,1%
Kraków jest drugim największym polskim miastem. Jest to główna siedziba wielu koncernów
światowych, które w ostatnich latach wybrały Kraków na swoje centra usług lub fabryki.
Nie bez znaczenia dla miasta jest funkcjonowanie Krakowskiego Parku Technologicznego
oraz bliskość autostrady A4, łączącej granice Polski. Jej ukończenie przyczyni się do
dalszego wzrostu atrakcyjności regionu.
W okolicach Krakowa rozwijają się różnorodne gałęzie przemysłu, w tym farmaceutyczny,
tytoniowy, produkcja materiałów budowlanych, przetwórstwo spożywcze, produkcja stali
czy zaawansowane technologie oraz sektor usług. Do największych firm funkcjonujących
w regionie można zaliczyć: ArcelorMittal, Valeo, CEZ, Pliva Kraków czy Philip Morris.
9.100 mkw.
23.100 mkw.
NE
ES
Y
•Miejscowe firmy mogą niechętnie
współpracować z dużymi
deweloperami przemysłowymi.
ZA G
•Wysoka liczba studentów.
RO
•Rozwój wysokich technologii.
SWOT
Z AG
RO
•Kraków będzie przyciągał coraz więcej
operatorów logistycznych, na których
usługi zapotrzebowanie będzie rosło.
SŁAB
ONY
E
TRANALIZA
NY
RO
ST

Trend
0,90 - 1,10
•Sąsiedztwo Śląska, z wyższym poziomem
pustostanów i niższymi stawkami czynszu.
SŁ A B
ES
ON
TR
9,00 - 10,00
O NY
STR
MOC
biurową
•Rozpoznawalna marka miasta Krakowa,
przyciągająca międzynarodowych inwestorów
oraz wysoko wykwalifikowaną
siłę roboczą.
E MOCN
3,25 - 4,00
NS
Czynsz efektywny
E
NS
3,75 - 5,00
SZA
•Niewielka ilość wysokiej jakości powierzchni
przemysłowej i magazynowej oraz
niewielka ilość obiektów oddanych do
użytku i nowych inwestycji w 2013 r.
•Dobrze rozwinięta infrastruktura, zapewniająca szybkie
połączenie ze Śląskiem, Ukrainą i Niemcami.
IA
Kraków
•Rynek zdominowany przez lokalnych deweloperów.
SZ A
(EUR/mkw./mies.)
•Korzystna lokalizacja, blisko rynku czeskiego
i słowackiego, w gęsto zaludnionym regionie.
ŻEN
NIA
ŻE
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: KRAKÓW
KRAKÓW
•Rosnąca konkurencja ze strony
Górnego Śląska.
•Ograniczona ilość gruntów o przeznaczeniu
przemysłowym.
Najemca
Park logistyczny
Powierzchnia (mkw.)
Rodzaj transakcji
KMC
Royal Canin
BIK Kraków II
4.300
Nowa transakcja
Goodman Kraków Airport Logistics Centre
3.700
Nowa transakcja
Rohlig
Panattoni Park Kraków
3.400
Ekspansja
Berner
Panattoni Park Kraków
3.100
Odnowienie
23
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: KRAKÓW
24
Podaż nowoczesnej
48.700 mkw.
niewynajętych
użytku w 2013 r.
Popyt w 2013 r.
1,3%
6.900 mkw.
29.500 mkw.
(EUR/mkw./mies.)
Szczecin
Czynsz efektywny
2,50 - 3,10
biurową
8,50 - 9,50
0,75 - 0,80
•Dostęp do portu morsko-rzecznego, jednego
z największych na Morzu Bałtyckim.
•Niewielka ilość nowoczesnych powierzchni
przemysłowych i magazynowych oraz obiektów
oddanych do użytku w 2013 r.
•Tradycje przemysłu stoczniowego.
O NY
STTRRONY
•Szczecin, jako największe polskie
miasto nadgraniczne, ma potencjał, aby stać się
międzynarodowym ośrodkiem logistycznym.
Z AG
RO
•Rozwój sektora energii odnawialnej.
ANALIZA
SWOT
RO
•Droga ekspresowa S3, która połączy
Szczecin z Wrocławiem i Czechami.
SŁ A
SŁAB BE S
E
ZA G

Trend
•Lokalizacja z dala od innych
ośrodków metropolitalnych.
•Ograniczona ilość nieruchomości
przygotowanych pod inwestycje
przemysłowe.
ST
3,10 - 3,70
•Lokalizacja blisko niemieckiej granicy, bezpośrednie
połączenie autostradowe z Berlinem.
Y
ON
TR RONY
W kategorii najważniejszych gałęzi przemysłu, najbardziej dynamiczny rozwój odnotowuje
się w przemyśle związanym z drewnem, logistyczno-spedycyjnym, przetwórstwie
spożywczym, sektorze teleinformatycznym oraz energetyce odnawialnej. Znaczna liczba
inwestorów funkcjonuje na obszarze parków przemysłowych stworzonych w Goleniowie,
Stargardzie czy Policach. Ponadto mogą oni skorzystać z możliwości lokalizacji swojej
działalności w specjalnej strefie ekonomicznej w Kostrzynie.
MO
PLN 3.378
MOCNCNE
ES
przedsiębiorstw
E
NS NSE
18,5%
SZ A
Stopa bezrobocia
1.719.500
SZA
Ludność
Przez dłuższy czas Szczecin nie wykorzystywał swego potencjału związanego z lokalizacją,
portami morskimi oraz obecnością największych polskich i międzynarodowych armatorów.
Dotychczas gospodarka ośrodka szczecińskiego była oparta przede wszystkim na przemyśle
związanym ze stoczniami. Jednak miasto od pewnego czasu przechodzi zauważalny proces
zmian, gdzie nowe technologie oraz sektor usług, a w szczególności turystyka odgrywają
coraz większą rolę. Region ten jest szczególnie atrakcyjny ze względu na bliskość granicy
z Niemcami oraz krajami skandynawskimi, a także dostępność połączeń drogą morską
i lądową.
ŻE
NIA
ŻE NIA
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: SZCZECIN
SZCZECIN
•Nastawienie wyłącznie na rynek szczeciński
ograniczy możliwości rozwojowe regionu.
•Odpływ dobrze wykwalifikowanych
pracowników.
•Konkurencja ze strony Berlina, Poznania i Trójmiasta.
Najemca
Park logistyczny
Powierzchnia (mkw.)
Rodzaj transakcji
Prime Cargo
Prologis Park Szczecin
11.000
Nowa transakcja
Schenker
8.200
Nowa transakcja
Swedwood
7.200
Nowa transakcja
Bridgestone Stargard
6.300
Odnowienie
Premium Distributors
North West Logistic Park
2.700
Nowa transakcja
IQ Metal Polska
North West Logistic Park
2.100
Nowa transakcja
25
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: SZCZECIN
26
Podkarpackie
2.158.500
2.129.200
15,0%
16,9%
PLN 3.345
PLN 3.136
98.100 mkw.
niewynajętych
10,2%
Powierzchnia oddana
do użytku w 2013 r.
0 mkw.
8.000 mkw.
Wschód
3,50 - 4,20
Czynsz efektywny
3,00 - 3,60
biurową
0,85 - 1,00

Trend
8,50 - 10,00
•Tania i dobrze wykwalifikowana siła robocza.
•Rynek nieznany dla międzynarodowych inwestorów.
•Tradycje przemysłu lotniczego.
•Niewielka podaż nowoczesnej powierzchni
przemysłowej i logistycznej oraz niewielka
ilość obiektów oddanych do
użytku w 2013 r.
•Lokalizacja blisko granicy z Ukrainą.
ANALIZA
Z AG
RO
RO
•Ukończenie drogi ekspresowej S17 znacznie skróci czas
podróży do Warszawy.
ZA G
SWOT
•Szybszy rozwój regionu dzięki
dodatkowym środkom z UE z Programu
Operacyjnego Rozwój Polski Wschodniej.
•Odpływ mieszkańców do innych
ośrodków miejskich.
ST
•Ukończenie autostrady A4 polepszy
połączenie regionu z Ukrainą i Polską
Zachodnią.
SŁ A
SŁAB BE S
E
Y
ON
TR RONY
O NY
STTRRONY
MO
(EUR/mkw./mies.)
Kluczowymi sektorami przemysłu regionu są: lotniczy i jego otoczenie, AGD, przetwórstwa
spożywczego, odzieżowy, tytoniowy, samochodowy, maszynowy oraz farmaceutyczny.
Wśród największych inwestorów operujących w regionie można wymienić:
PZL Mielec--Sikorsky, MTU, Pratt & Whitney -- WSK Rzeszów, Goodrich Aerospace Poland,
General Biscuits Piklington Polska, The Goodyear Tire & Rubber, Emperia Holding, Zelmer,
Browary Lubelskie PERŁA, Herbapol Lublin, Stock oraz wielu innych.
MOCNCNE
ES
Popyt w 2013 r.
W kontekście rynku magazynowego, główną rolę odgrywają Lublin i Rzeszów.
W Rzeszowie został zlokalizowany klaster przemysłu lotniczego (strefa Aeropolis) oraz
funkcjonuje wielu producentów z innych branż przemysłowych. Lublin z blisko 350.000
mieszkańcami jest największym ośrodkiem urbanistycznym i akademickim we wschodniej
części Polski. Do głównych zalet obu miast należą: międzynarodowe lotniska, dostęp do
wykwalifikowanej siły roboczej, rozwijająca się Mielecka Specjalna Strefa Ekonomiczna.
E
NS NSE
Podaż nowoczesnej
powierzchni
magazynowej
SZ A
wynagrodzenie
SZA
Stopa bezrobocia
ŻE
Ludność
Lubelskie
W ostatnich latach Polska Wschodnia zyskuje coraz większe zainteresowanie wśród
inwestorów, którzy zwracają uwagę na poprawę atrakcyjności kilku czynników takich jak
infrastruktura, łatwy dostęp do tanich gruntów, koszty pracy niższe niż w Polsce Zachodniej.
Coraz więcej inwestorów przyciąganych jest przez specjalne strefy ekonomiczne, parki
przemysłowe oraz poprawiającą się sieć drogową (niedługo zostanie ukończona autostrada
A4). Region zaczyna odgrywać rolę platformy współpracy pomiędzy Europą Zachodnią i
Wschodnią.
NIA
ŻE NIA
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: REGION WSCHODNI
REGION WSCHODNI
•Niewystarczające inwestycje w infrastrukturę
mogą spowolnić rozwój regionu.
•Nieprawdziwy wizerunek Polski Wschodniej
jako zacofanego regionu.
•Stosunki międzynarodowe i gospodarcze z Białorusią, Ukrainą
i Rosją pozostają ograniczone, co negatywnie wpływa na
potencjał rozwoju regionu.
Najemca
Park logistyczny
Powierzchnia (mkw.)
Pilkington Automotive Poland
Panattoni BTS Pilkington
RUCH
Centrum Logistyczne Mełgiewska
5.200
Nowa transakcja
Kolporter
Centrum Logistyczne Mełgiewska
1.500
Nowa transakcja
35.000
Rodzaj transakcji
BTS
27
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: REGION WSCHODNI
28
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: RYNEK INWESTYCYJNY
RYNEK INWESTYCYJNY
Polski rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych przez ostatnie trzy lata wszedł do grona najlepiej
funkcjonujących rynków europejskich. Globalnie Polska jest postrzegana jako jedno z niewielu miejsc, w których
inwestorzy widzą możliwość bezpiecznego lokowania kapitału.
Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2013 r. wyniósł
ponad 3,2 mld EUR i był o 500 mln EUR większy niż w 2012 r. Największy wpływ na rynek miały transakcje
na rynku nieruchomości handlowych (42% udziału w rynku) oraz biurowych (34%), natomiast transakcje
przemysłowe i logistyczne wyniosły 19%.
W 2012 r. wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku przemysłowym i logistycznym w Polsce wyniósł 460
mln EUR, a przedmiotem transakcji były głównie duże portfele nieruchomości. Popyt i konkurencja dodatkowo
wzrosły w ostatnim roku, gdy na rynek weszli nowi inwestorzy. Podaż dużych portfeli nieruchomości była jednak
ograniczona w 2013 r. z powodu niewielkiej ilości nowych obiektów. Rynek był natomiast zdominowany przez
dużą ilość transakcji spółkami o zasięgu europejskim, zawierających również nieruchomości zlokalizowane
w Polsce, takich jak Norges/Prologis, TPG Ivanhoe Cambridge/P3 czy Segro/PSP. Wliczając polską część tych
transakcji, wolumen inwestycji w 2013 r. był znów rekordowy i wyniósł 610 mln EUR.
Wzrastające zainteresowanie rynkiem nieruchomości przemysłowych i logistycznych skutkuje presją na obniżkę
stóp kapitalizacji, nie tylko dla obiektów z długimi umowami najmu, ale również dla pozostałych, dobrze
zlokalizowanych nieruchomości, gdzie stopy kapitalizacji wynoszą 7% - 7,75% w zależności od długości
umów najmu. Coraz więcej funduszy inwestycyjnych, które chcą zdywersyfikować swoje portfele nieruchomości
i zmniejszyć ryzyko, poszukuje nieruchomości przemysłowych i logistycznych. Ponadto, wielu amerykańskich
nabywców instytucjonalnych poszukuje dużych portfeli nieruchomości w najlepszych lokalizacjach
przez co presja na obniżkę stóp kapitalizacji jest jeszcze większa.
Jest więcej przyczyn zwiększonego zainteresowania polskim rynkiem nieruchomości przemysłowych
i logistycznych, jak na przykład dobra sytuacja gospodarcza, większy popyt na powierzchnie przemysłowe
czy dobre prognozy ekonomiczne. Co więcej, dzięki wielkim inwestycjom infrastrukturalnym w ostatnich
latach, Polska zaczyna czerpać korzyści ze swojego położenia geograficznego, co jest istotne zwłaszcza dla
międzynarodowych operatorów logistycznych. Lokalizacja na mapie Europy sprawia, że Polska jest naturalnym
miejscem do lokowania międzynarodowych baz logistycznych obsługujących rosnące rynki Europy Środkowej
i Wschodniej. Pozycja Polski będzie umacniała się wraz ze wzrostem znaczenia handlu internetowego i
rozwojem pozostałych gałęzi gospodarki.
Największe transakcje inwestycyjne w sektorze przemysłowym i logistycznym
Region
Projekt
Data transakcji
Wartość (EUR)
Nabywca
Blackstone
Transakcje inwestycyjne
Różne
Panattoni Portfolio
2012
120.000.000
Warszawa I
Prologis Portfolio
2012
96.000.000
Hines
Poznań
H&M Poznań
2013
64.000.000
W.P. Carey
Warszawa II
Panattoni Park Ożarów and Pruszków
2012
54.000.000
RREEF
Warszawa I
Żerań Park II
2013
43.000.000
Segro
Warszawa II
Diamond Business Park Piaseczno
2013
35.000.000
Blackstone
Warszawa I
Manhattan Business Park
2013
30.000.000
CBRE GI
Centralna
Polska
Diamond Business Park Łódź
2013
29.000.000
Blackstone
Warszawa I
Warsaw Distribution Centre
2012
25.000.000
CBRE GI
Różne
Raben Portfolio
2013
25.000.000
Hines
Transakcje spółkami
Różne
Prologis Portfolio (50%)
2013
130.000.000
Norges
Warszawa II
Point Park Mszczonów
2013
39.000.000
TPG Capital JV Ivanhoe Cambridge
Poznań
Point Park Poznań
2013
26.000.000
TPG Capital JV Ivanhoe Cambridge
29
PRAKTYKA RYNKOWA
CZYNSZ BAZOWY
• Płatny miesięcznie z góry, ustalany w EUR, płacony w PLN
• Roczna indeksacja powiązana z indeksami CPI (zazwyczaj EU CPI Index)
CZYNSZ EFEKTYWNY
• Średni czynsz miesięczny liczony dla całego okresu najmu, po uwzględnieniu zachęt finansowych proponowanych najemcy przez
dewelopera (np. okres wolny od opłat czynszowych, koszty przeprowadzki)
OPŁATA SERWISOWA
• Płatna miesięcznie z góry, ustalana i płacona w PLN
• Rozliczana corocznie na zasadzie „otwartej księgi”
ZAKRES USŁUG UWZGLĘDNIONYCH W OPŁACIE SERWISOWEJ
• Ochrona obiektu -- powierzchnie wspólne
• Podatek od nieruchomości
• Ubezpieczenie obiektu (wyłączając powierzchnię najemcy)
• Zarządzanie nieruchomością
• Serwisy i naprawy
• Utrzymywanie porządku/sprzątanie
• Usuwanie śniegu
• Personel techniczny na terenie nieruchomości
ZABEZPIECZENIE NAJMU
• Gwarancja bankowa (najczęściej) lub depozyt (rzadko), w wysokości 3-6 miesięcznego czynszu + opłat serwisowych + VAT
• Gwarancja spółki-matki (w przypadku, gdy najemca jest nowopowstałą lokalnie spółką)
UBEZPIECZENIE
• Ubezpieczenie OC, ubezpieczenie własnych instalacji i wyposażenia -- pokrywane przez najemcę
• Ubezpieczenie budynku i OC dewelopera wliczone w opłatę serwisową
NAPRAWY
• Wewnętrzne -- najemca
• Strukturalne i powierzchni wspólnych -- deweloper (uwzględnione w opłatach serwisowych).
ZACHĘTY DLA NAJEMCY
• Miesiące zwolnienia z czynszu
• Wkład finansowy
• Częściowe lub całkowite wykończenie powierzchni pod kątem potrzeb najemcy
WYNAGRODZENIE AGENTA – TRANSAKCJA NAJMU
• 12 - 25% wartości rocznego czynszu plus VAT, w zależności od długości okresu najmu
• Wynagrodzenie agenta jest głównie płacone przez deweloperów
SPRZEDAŻ/ZAKUP NIERUCHOMOŚCI
• VAT -- 23% ceny zakupu nieruchomości lub podatek od czynności cywilno-prawnych (pcc): 2% wartości zakupu nieruchomości lub 1%
wartości zakupu udziałów (nabycie akcji, udziałów)
• Opłaty notarialne i prawne: 4 - 5% wartości zakupu nieruchomości
• Wynagrodzenie agenta: 2 - 5% wartości zakupu nieruchomości
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: MARKET PRACTICE
OKRES NAJMU
• 3 lata dla istniejących obiektów, 5 lat dla nowo budowanych budynków w istniejących parkach
• 10 lat dla projektów typu ‘build to suit’ (BTS)
30
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: STANDARD NOWOCZESNEGO OBIEKTU MAGAZYNOWEGO
STANDARD NOWOCZESNEGO OBIEKTU MAGAZYNOWEGO
• wysokość robocza magazynu: 10 m
• odpowiednia liczba doków załadunkowych (min. 1 dok na około 700 – 1.000 mkw. powierzchni), możliwość wstawienia
dodatkowych doków na życzenie klienta
• posadzka niepyląca
• nośność posadzki min. 5 ton/mkw.,
• siatka słupów: najbardziej pożądana 12x24 m
• klapy dymowe
• hydrauliczne doki załadunkowe
• oświetlenie: min. 200 Lux
• ogrzewanie gazowe/olejowe lub podłączenie do sieci miejskiej lub ze zbiorników w terenie
• infrastruktura teleinformatyczna, kamery, kontrola dostępu na drzwiach zewnętrznych
• kształt powierzchni na bazie prostokąta
• głębokość powierzchni: 50 -100 m
• izolacja ścian, zapewniająca temperaturę min. 8oC zimą, przy temperaturze -20oC na zewnątrz
• instalacja tryskaczowa
• bramy z poziomu „0”
• gęstość obciążenia ogniowego od 2.000 MJ/mkw. do 4.000 MJ/mkw.
• wyposażenie techniczne zgodne z wymaganiami klienta, dodatkowo płatne, np. suwnice, regały magazynowe
Powierzchnia biurowa zlokalizowana w ramach obiektu magazynowego powinna charakteryzować się poniższą specyfikacją:
• powierzchnia zaprojektowana jako ‘open-space’ z zapleczem socjalnym
• ogrzewanie i wentylacja, opcjonalnie klimatyzacja dodatkowo płatna
• oświetlenie zgodne z obowiązującymi wymogami prawa
• system telekomunikacyjny
Powyższe standardy muszą być dostosowane każdorazowo do potrzeb najemcy i wycenione indywidualnie przez właściciela
nieruchomości.
31
32
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: DEFINICJE I METODOLOGIA BADAŃ RYNKOWYCH
DEFINICJE I METODOLOGIA BADAŃ RYNKOWYCH
Podaż powierzchni magazynowej to całkowity zasób nowoczesnej powierzchni magazynowej na danym obszarze,
wybudowanej przez deweloperów i przeznaczonej do wynajęcia.
Aktywność najemców to następujące rodzaje transakcji: przedwstępna umowa najmu, nowa umowa najmu, zwiększenie najmowanej
powierzchni, renegocjacje, przedłużenie umowy najmu, podnajem, sprzedaż i leasing zwrotny. Aktywność najemców dotyczy obiektów
budowanych przez deweloperów.
Pustostany (w mkw.) to całkowita powierzchnia najmu znajdująca się w istniejących obiektach magazynowych, która nie jest zajęta
i jest dostępna do wynajęcia w momencie przeprowadzania badania.
Umowna stawka czynszu (EUR/mkw./miesiąc) za najlepsze powierzchnie to najwyższa zarejestrowana stawka czynszu za najem
powierzchni o metrażu około 2.000 mkw. o najwyższym standardzie wykończenia i specyfikacji oraz w najlepszej lokalizacji w danym
regionie.
Czynsz efektywny – średni czynsz w całym okresie najmu uwzględniający zachęty dla najemcy.
Stopa kapitalizacji dla najlepszych projektów (w %) jest kalkulowana jako: roczny czynsz netto w stosunku do ceny netto
(wyłączając koszty transakcyjne). Stopa kapitalizacji jest obliczana na podstawie przychodów z czynszu brutto (przed odliczeniem
wszystkich wydatków niepodlegających zwrotowi) podzielonego przez całkowity koszt zakupu (wyłączając cenę, koszty, podatki). Stopa
kapitalizacji odpowiada stopie, którą uzyskałby inwestor w wyniku przejęcia budynku klasy A, zlokalizowanego w najlepszym możliwym
dla danego rynku miejscu, w którym nie ma żadnych pustostanów, a stawki czynszowe odpowiadają rynkowym. Stopa kapitalizacji
powinna odzwierciedlać poziom, na jakim w danym czasie zawierane są podobne transakcje, w szczególności, jeśli wolumen jest
ograniczony lub składający się z nietypowych, pozarynkowych transakcji. W przypadku, gdy podczas okresu badania nie zostały
sfinalizowane żadne istotne transakcje należy wówczas założyć hipotetyczną stopę kapitalizacji, która nie odzwierciedla konkretnych
transakcji, ale wynika z opinii eksperta opartej o znajomość warunków rynkowych, przy czym nie powinny zostać pominięte odpowiednie
kryteria dotyczące oceny atrakcyjności budynku oraz lokalizacji.
Wolumen inwestycji (w milionach EUR) obejmuje tylko transakcje inwestycyjne zarejestrowane przez CBRE. Transakcje, w których
najemca staje się właścicielem są wyłączone z całkowitego wolumenu inwestycji w nieruchomości. Transakcje z udziałem właścicielanajemcy, detalistów, czy klientów korporacyjnych kupujących nieruchomość w celu jej późniejszego zajęcia nie są postrzegane
jako transakcje inwestycyjne. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, w której więcej najemców budynku konkuruje między sobą na rynku
inwestycyjnym o przejęcie nieruchomości, która jest dostępna również dla innych inwestorów operujących na rynku. Ponadto w wolumenie
nie jest uwzględniany również obrót gruntami niezabudowanymi.
Projekty typu BTS to niestandardowe obiekty magazynowe lub przemysłowe, budowane według specjalnych wytycznych klienta,
które mogą dotyczyć rozmiaru, standardu oraz lokalizacji. Konstrukcja nieruchomości jest dostostosowana do procesu technologicznego
najemcy. Projekty takie zwykle są przeznaczone dla jednego najemcy, budowane od podstaw, bądź po przejściu generalnego remontu.
Budynki typu BTS zyskują na popularności w szczególności wśród firm produkcyjnych. Często firmy preferują tego typu inwestycje, zamiast
samodzielnej budowy. Dzięki temu udaje im się ograniczyć ryzyko zatrudniając profesjonalnego dewelopera, skrócić okres budowy oraz
zredukować jej koszt poprzez korzystanie z zasobów dewelopera.
Umowy najmu są korzystniejsze od budowy własnego obiektu, przede wszystkim ze względu na fakt, iż takie rozwiązanie nie wymaga
zamrożenia dużych nakładów kapitałowych i zapewnia elastyczność dla przyszłej rozbudowy, bądź relokacji.
33
GRUNTY PRZEMYSŁOWE
Wśród nabywców gruntów przeznaczonych pod obiekty przemysłowe i logistyczne
największym zainteresowaniem cieszą się lokalizacje w pobliżu zarówno istniejących jak
i planowanych dużych węzłów autostradowych, w sąsiedztwie dużych miast, np. Stryków
k. Łodzi, Gądki k. Poznania, Górny Śląsk, okolice Warszawy (Ożarów, Pruszków).
Z punktu widzenia inwestora cztery czynniki są decydujące przy określaniu atrakcyjności
gruntu inwestycyjnego: jego lokalizacja, potencjał inwestycyjny, wielkość i tytuł prawny.
DEFINICJE
• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – dokument szczegółowo
określający sposób zagospodarowania terenów w obrębie danej gminy
CENY GRUNTÓW PRZEMYSŁOWYCH
Region
Warszawa I
300 – 600
Warszawa II
100 – 300
Polska Centralna
50 – 150
Górny Śląsk
50 – 300
Wrocław
50 – 250
Poznań
100 – 220
Trójmiasto
150 – 250
Bydgoszcz & Toruń
Kraków
• Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (lub Studium)
– dokument zawierający między innymi ogólne wytyczne dotyczące zagospodarowania
całości lub części obszaru gminy na potrzeby opracowania Miejscowego Planu
Zagospodarowania Przestrzennego
Region Wschodni
30 – 150
• Uzbrojony teren przemysłowy – teren inwestycyjny spełniający poniższe kryteria:
a) teren objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dopuszczającym
wykorzystanie na cele przemysłowe
b) zapisy MPZP dopuszczające:
- wysokość zabudowy – minimum 15 m
- współczynnik powierzchni biologicznie czynnej – maximum 20 %
c) zapewniony dostęp do drogi publicznej
d) dobry dostęp do głównych dróg transportowych w regionie
e) uzbrojenie – prąd, gaz, wodociąg, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa,
linie telekomunikacyjne – w granicach terenu lub w bezpośrednim sąsiedztwie
100 – 300
30 – 100
• Przedział cen terenów inwestycyjnych – zakres oczekiwań cenowych właścicieli
uzbrojonych terenów przemysłowych
50 – 200
Szczecin
• Decyzja o warunkach zabudowy (WZ – Warunki Zabudowy) – decyzja wydana w celu
ustalenia możliwości zagospodarowania konkretnego terenu inwestycyjnego obiektem
bądź obiektami o określonym przeznaczeniu. Inwestor może ubiegać się o wydanie
WZ jedynie w sytuacji braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
Decyzja WZ jest wydawana w oparciu o określone zasady – między innymi o sposób
zagospodarowania nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie przedmiotowego
terenu inwestycyjnego
Zakres (PLN/mkw.)
f) stabilne warunki gruntowe umożliwiająca posadowienie budynku bez dodatkowych prac stabilizacyjnych
g) tereny zlokalizowane poza granicami głównych miast, w promieniu ok. 50 km od granicy miasta
POLAND INDUSTRIAL DESTINATIONS 2014: GRUNTY PRZEMYSŁOWE
TERENY INWESTYCYJNE
66
Kontakt/Contact:
CBRE
Rondo ONZ 1
00-124 Warsaw
Poland
+ 48 22 544 8000
www.cbre.pl
Agencja magazynowa i przemysłowa
Industrial & Logistics Agency
Patrick Kurowski
Director - Head of Industrial & Logistics Agency
[email protected]
+ 48 509 696 926
Beata Hryniewska
Director - Head of Business Development & BTS
[email protected]
+ 48 608 649 922
Doradztwo i badania rynku
Research and Consultancy
Joanna Mroczek
Director
[email protected]
+48 500 000 583
Rynki kapitałowe
Capital Markets, CEE
Michael Atwell
Senior Director
[email protected]
+48 500 100 018
Doradztwo budowlane
Building Consultancy
Jonathan Steer
Director
[email protected]
+ 48 608 652 173
Wyceny
Valuation
Maciej Wójcikiewicz
Senior Director
[email protected]
+ 48 501 746 503
Nasze usługi:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Doradztwo budowlane - zarządzanie projektami
Doradztwo inwestycyjne - rynki kapitałowe
Obsługa finansowa nieruchomości klienta
Doradztwo deweloperskie
Obsługa klientów korporacyjnych
Nieruchomości przemysłowe i magazynowe - pośrednictwo w wynajmie i sprzedaży
Nieruchomości biurowe - pośrednictwo w wynajmie i sprzedaży
Zarządzanie portfelami nieruchomości
Zarządzanie nieruchomościami
Badania rynku i analizy projektów
Nieruchomości handlowe - pośrednictwo w wynajmie i sprzedaży
Wyceny
Our services:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Building Consultancy
Capital Markets
Corporate Outsourcing
Development Consultancy
Global Corporate Services
Industrial and Logistics Agency
Office Agency
Portfolio Management
Property and Asset Management
Research and Consultancy
Retail and Leisure
Valuation
About CBRE Group, Inc.
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), a Fortune 500 and S&P 500 company headquartered in Los Angeles, is the world’s largest commercial real estate services and investment firm (in terms of 2012 revenue).
The Company has approximately 37,000 employees (excluding affiliates), and serves real estate owners, investors and occupiers through more than 300 offices (excluding affiliates) worldwide. CBRE offers
strategic advice and execution for property sales and leasing; corporate services; property, facilities and project management; mortgage banking; appraisal and valuation; development services; investment
management; and research and consulting. Please visit our website at www.cbre.pl
Disclaimer
CBRE Sp. z o.o confirms that information contained herein, including projections, has been obtained from sources believed to be reliable. While we do not doubt their accuracy, we have not verified them
and make no guarantee, warranty or representation about them. It is your responsibility to confirm independently their accuracy and completeness. This information is presented exclusively for use by CBRE
clients and professionals and all rights to the material are reserved and cannot be reproduced without prior written permission of CBRE.
67
68

Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce 2014

Transkrypt

Podobne dokumenty