Tarasy, balkony i loggie str. 44

Transkrypt

z a r z ą d z a n i e
–
u t r z y m a n i e
–
i n w e s t y c j e
www.administrator24.info
rok XXIII
Jak minął rok 2012?
str. 8
Zarządzanie
zamkniętymi osiedlami
Trudni lokatorzy
reklama
Miasto we
wspólnocie
str. 16
Tarasy, balkony i loggie
str. 36
str. 44
1
/2013
Nakład 9 000 egz.
ISSN 0867-5953
INDEKS 320390
Cena 16,50 zł
(wtym 5% VAT)
str. 32
OD REDAKTORA
Czy 2013 będzie rokiem przesilenia?
Gdy recesja puka mocno do drzwi, nawet analitycy rynkowi dzielą się na pesymistów i optymistów. Ci pierwsi zapowiadają, że pod koniec roku rozpocznie
się proces stabilizacji, ale prawdziwego odbicia na rynku nieruchomości możemy spodziewać się za 3 lata. Przy tym Polacy będą mieli znacznie mniejsze
możliwości zakupu mieszkań w 2013 roku, ponieważ zależność koniunktury
na rynku nieruchomości od polityki bankowej jest wyjątkowo silna. Banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów hipotecznych. Wymagany wyższy
niż dotąd wkład własny przy zaciąganiu kredytu hipotecznego w warunkach
kryzysu, w postaci chociażby niższych zarobków, wyklucza dużą rzeszę osób
z grupy potencjalnych kredytobiorców.
Optymiści liczą na Komisję Nadzoru Finansowego i jej sygnał dla banków
do zwiększenia akcji kredytowej na rynku nieruchomości oraz na Radę Polityki Pieniężnej, która zapowiada dalsze obniżki stóp procentowych, co przełożyłoby się na poprawę dostępności kredytów. W ich opinii dla koniunktury na
rynku mieszkaniowym swoje znaczenie ma także proces umacniania złotego
wobec euro i franka szwajcarskiego. Związek pomiędzy kondycją złotego
a polityką kredytową banków jest bowiem nadal bardzo silny.
Jedni i drudzy wiążą nadzieję z programem „Mieszkanie dla Młodych”.
Wszystko wskazuje jednak na to, że wejdzie on w życie w roku 2014.
Zmiany przepisów, procedur dotkną również rynek zarządzania nieruchomościami. Ustawa tzw. deregulacyjna spędza sen z powiek wszystkim
federacjom, które nadal walczą o pozostawienie obowiązku zdobywania
wiedzy niezbędnej do zarządzania nieruchomościami. Jedną sprawę nad
wyraz pozytywną załatwiła zapowiedź deregulacji zawodów – konsolidację
środowiska. Po raz pierwszy federacje usiadły przy jednym stole, by podpisać
porozumienie o współpracy i uzgodnić wspólne stanowisko.
Rok będzie upływał pod znakiem wielu zmian, jeśli nie strategicznych dla
środowisk, to znacząco wpływających na zasady działalności. Np. w styczniu
2013 r. weszła w życie znowelizowana ustawa o podatku VAT. Pozwala ona
na rozliczanie podatku od towarów i usług metodą kasową. Nowe prawo
będzie obowiązywało w gospodarce odpadami komunalnymi. Nie ma jednak jasności co do nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, nad którą
pracowano w ubiegłym roku.
2013 rok zapowiada wiele nowego. I, aż sama nasuwa się tu starożytna
klątwa chińska, która brzmi: – Obyś żył w ciekawych czasach!
Życząc Państwu wielu chwil wyciszenia, pozostaję z szacunkiem
4
Wydawca
GRUPA MEDIUM Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością S.K.A.
GRUPA
Adres redakcji
04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18
tel.: 22 512 60 93, 512 60 90
faks: 22 810 27 42
[email protected]
Redaktor naczelny
Sabina Augustynowicz
[email protected]
Sekretarz redakcji
Agnieszka Górska-Szustak
[email protected]
Redakcja
Agnieszka Piksa – red. portalu,
Jacek Sawicki, Krystyna Stankiewicz,
Marek Mejssner
Reklama i marketing
tel. 22 810 28 14, 512 60 70
[email protected]
Dyrektor biura reklamy i marketingu
Joanna Grabek, tel. 600 050 380
Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży
Michał Grodzki
Kierownik ds. promocji
Marta Lesner-Wirkus
Prenumerata i kolportaż
Jerzy Lachowski
tel. 22 810 21 24, 512 60 82
[email protected]
Administracja
Danuta Ciecierska (HR)
Barbara Piórczyńska (Gł Księgowa)
WYDARZENIA
Spółdzielcy idą z ustawą do Trybunału . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Okres spłaty kredytu spółdzielczego przedłużony do 2017 r.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Wielkiej płycie potrzebna modernizacja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Zmiana w zasadach składania wniosków o przyznanie premii kompensacyjnej . . . . . . . . . .
Wypis z KW przez Internet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Spis treści rocznika ADMINISTRATOR/FACILITY MANAGEMENT 2012 . . . . . . . . . . . . . . . .
6
6
6
7
7
7
WYWIAD
Jak minął rok 2012? – z prezydentami federacji rozmawia Irena Scholl . . . . . . . . . . . . . . . 8
Jak minął rok 2012? – z Aleksandrą Kurzyk, prezes PFOZiAN,
rozmawia Sabina Augustynowicz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
PRAWO
Zarządzanie zamkniętymi osiedlami – Paweł Puch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
ORZECZNICTWO SĄDOWE
Koszty zarządu tylko zgodnie z wysokością udziałów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Kilka zasad podejmowania uchwał we wspólnocie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Umowa deweloperska – Katarzyna Jachacy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
FINANSE
Rosną długi mieszkaniowe a pomoc maleje – Mirosław Gorczyca . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
INTERPRETACJE PODATKOWE
Refakturowanie kosztów dostaw ciepła . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Gospodarka zasobami mieszkaniowymi a lokale użytkowe – Stella Brzeszczyńska . . . . . . 26
ZARZĄDZANIE
Spokojna wspólnota z bezpiecznym zarządcą – Anna Gilewska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
ZARZĄDCA PUBLICZNY
Miasto we wspólnocie mieszkaniowej – Grzegorz Okoński. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Własność publiczna a zasiedzenie – Jarosław Kowszuk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU
Redakcja nie zwraca tekstów niezamówionych i zastrzega sobie
prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania własnymi
tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam
i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone © by Dom Wydawniczy
MEDIUM. Rozpowszechnianie opublikowanych materiałów bez zgody
wydawcy jest zabronione.
ISSN 0867-5953
Zdjęcia: www.sxc.hu
Trudni lokatorzy a strategie indywidualne – Anna Dessoulavy-Śliwińska . . . . . . . . . . . . . . 36
EKSPLOATACJA
Jak odmieniono pewną Wspólnotę Mieszkaniową? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Czy podzielniki kosztów ciepła...? – Jolanta Słowińska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Przegląd podzielników . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Tarasy, balkony i loggie w budynku wielokondygnacyjnym – Jacek Sawicki . . . . . . . . . . .
Pamiętajmy o serwisie – Krzysztof Bagiński . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Lamperiom mówimy NIE – Małgorzata Borys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
38
39
40
44
46
47
ZIELEŃ
Niekłopotliwe rośliny iglaste w zieleni osiedlowej – Anna Skórkowska . . . . . . . . . . . . . . . 50
ZARZĄDCY PISZĄ…
Problemy z rozliczaniem wody – Janusz Gdański . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Kontrowersyjna uchwała – Janusz Gdański . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
POCZTA „ADMINISTRATORA”
Czy można unieważnić uchwałę Rady Nadzorczej? – Paweł Puch. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
INFORMATOR
Prenumerata realizowana przez RUCH S.A:
Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Indeks firm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Zamówienia na prenumeratę w wersji papierowej i na e-wydania można
składać bezpośrednio na stronie www.prenumerata.ruch.com.pl
Ewentualne pytania prosimy kierować na adres e-mail:
[email protected] lub kontaktując się z Telefonicznym Biurem
Obsługi Klienta pod numerem: 801 800 803 lub 22 717 59 59 – czynne
w godzinach 7:00 – 18:00.
styczeń 2013
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
5
WYDARZENIA
Okres spłaty kredytu spółdzielczego
przedłużony do 2017 r.
Pod koniec ubiegłego roku weszła w życie nowelizacja Ustawy o pomocy państwa
w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych
oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (DzU nr 119, poz. 1115,
z późn. zm.).
Zgodnie z przyjętymi w nowelizacji rozwiązaniami, okres obowiązywania preferencyjnych warunków spłaty zadłużenia mieszkań
objętych pomocą państwa w spłacie długoterminowych kredytów mieszkaniowych,
zaciągniętych przez spółdzielnie mieszkaniowe do końca 1992 r., został wydłużony
do końca 2017 r. Do tego terminu kredytobiorcy mogą dokonać całkowitej spłaty
tych kredytów, co umożliwi im wystąpienie
o uzyskanie prawa własności zadłużonego
mieszkania.
KS
Wielkiej płycie potrzebna
modernizacja
Jeszcze w grudniu ub.r. Sejmowa Komisja Infrastruktury przyjęła informację od
podsekretarzy stanu Janusza Żbika i Piotra
Stycznia o programie rewitalizacji osiedli
z wielkiej płyty. Wiek najstarszych budynków
w Polsce zbudowanych w tej technologii
przekroczył 50 lat. Większość z nich wymaga już gruntownej modernizacji.
Zdaniem wielu ekspertów wielka płyta
przetrwa jeszcze wiele lat, ale pod warunkiem, że budynki te będą właściwie eksploatowane i dobrze konserwowane.
Posłowie zwracali uwagę, że w zasobach
wielkiej płyty mieszka ponad 10 mln lokatorów i problem ich rewitalizacji powinien stać
się szczególnym zainteresowaniem rządu.
Prezydium Komisji Infrastruktury postanowiło przygotować projekt dezyderatu do
premiera w tej sprawie. Posłowie chcieliby,
aby rząd zajął się modernizacją budynków
wznoszonych w tej technologii.
AG
6
Spółdzielcy idą z ustawą do Trybunału
Spółdzielnie mieszkaniowe szykują się do
zaskarżenia przepisów Ustawy o utrzymaniu
czystości i porządku w gminach do Trybunału
Konstytucyjnego. Będzie to już drugi wniosek
do TK. Najpierw ustawę zaskarżyły samorządy, które chcą zlecać swoim firmom komunalnym wywóz odpadów. Teraz chcą skarżyć
spółdzielnie za obciążanie ich przez samorządy dodatkowymi obowiązkami, generującymi
dodatkowe koszty.
Od 1 lipca br. śmieci staną się własnością
miasta i to miasto będzie organizować ich wywóz, zdecyduje o sposobie ich zagospodarowania i utylizacji. Wybierze do tego zadania
firmy w przetargu. Mieszkańcy zaś wniosą tzw.
podatek śmieciowy do miejskiej kasy.
Spółdzielnie będą płacić za śmieci miastu,
rozliczany będzie każdy budynek. Pieniądze od
lokatorów ma ściągać także spółdzielnia, która
odegra tu rolę inkasenta.
Rola zarządców, w tym spółdzielni mieszkaniowych, w łańcuchu procedur śmieciowych
została ograniczona. – Są sprowadzane do
jednego elementu w całym tym systemie
– zbierania pieniędzy. Wychodzimy z założenia, że jeśli samorządy powinny zajmować się
całością spraw – organizować przetarg, ustalać stawkę, to powinny też zbierać pieniądze.
Natomiast zarządcy – m.in. spółdzielnie – powinny tylko zapewniać miejsce na ustawienie
pojemników i urządzeń do wywozu śmieci. Bo
jeśli my mamy zbierać opłaty i przekazywać je
gminie, to ponosimy koszty, których nikt nie
zrefunduje. – podkreśla Jerzy Jankowski, przewodniczący Zgromadzenia Ogólnego Krajowej
Rady Spółdzielczej.
Zwraca również uwagę na poważniejszy problem związany ze ściąganiem opłat. W spółdzielniach są osoby mające odrębną własność
lokalową, a więc wyprowadziły majątek poza
spółdzielnię. Mimo to miałaby ona ściągać od
nich opłaty za śmieci. Czyli w stosunku do
spółdzielni działałyby przepisy jak w ordynacji
podatkowej, natomiast w relacji między członkiem a spółdzielnią takich możliwości ustawa
nie dopuszcza.
Przewodniczący podkreśla też, że podatek
od nieruchomości czy opłata za wieczyste
użytkowanie są wnoszone przez spółdzielnię,
ale tylko za osoby, które zajmują lokale na warunkach spółdzielczych. Odrębni właściciele
idą do urzędu i płacą sami.
Wybór stawki za śmieci segregowane
i niesegregowane przez spółdzielnie będzie
dokonywany prawdopodobnie podczas obrad
organów danej spółdzielni. Należy pamiętać,
że dla tych, którzy nie będą przestrzegać zadeklarowanej segregacji będą kary. W przypadku
domu jednorodzinnego wiadomo, kogo ewentualnie ścigać. Ale w budynku wielorodzinnym
pojawia się szereg komplikacji. Jeśli choć jedna rodzina nie będzie segregować odpadów,
kara będzie miała charakter odpowiedzialności
zbiorowej, bo Ustawa o spółdzielniach mówi,
że koszty eksploatacji rozliczamy na każdą
nieruchomość osobno – stwierdza J. Jankowski.
Spółdzielcy uważają również, że preferowana w niektórych miastach metoda naliczania
opłaty za wywóz śmieci od gospodarstwa
domowego w zasobach spółdzielczych jest
nieekonomiczna i niesprawiedliwa społecznie.
Nie da się zastosować w budownictwie wielorodzinnym takich samych zasad rozliczania
czegokolwiek jak w domu jednorodzinnym.
Proponują podobne rozwiązanie jak przy rozliczaniu np. kosztów eksploatowania windy,
które przeliczane są na mkw mieszkania.
Przewodniczący zwraca również uwagę na
dodatkowe koszty dla spółdzielni, jakie wiązałyby się z pozyskiwaniem zaświadczeń o liczbie lokatorów zamieszkujących dany lokal.
W przypadku, gdy samorząd nie podjął
uchwał „śmieciowych” do końca ubiegłego
roku, to takie spółdzielnie nie znają stawki, nie
wiedzą, kto będzie wywodził śmieci – to jak
mają wypowiedzieć umowy o wywóz?
Zdaniem spółdzielców zmiany zaproponowane przez senat do ustawy to za mało.
W związku z tym przygotowują wniosek do
Trybunału o uznanie Ustawy o utrzymaniu czystości za niekonstytucyjną.
AG
Więcej na temat Ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach na stronie
www.administrator24.info/odpady.
Zmiana w zasadach składania wniosków
o przyznanie premii kompensacyjnej
Od 1 stycznia 2013 wnioski o przyznanie
premii kompensacyjnej w ramach Ustawy
o wspieraniu termomodernizacji i remontów
składane są według reguły zawartej w przepisach Ustawy z 16 listopada 2012 r. o redukcji obciążeń administracyjnych w gospodarce (DzU nr 1342 z 30 listopada 2012 r.),
zawierającej zmodyfikowany zapis art. 15
ust. 3 Ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów (DzU nr 223/2008 poz. 1459
z późn. zm.), który odtąd brzmi: „Do wniosku
o przyznanie premii kompensacyjnej dołącza
się dokumenty lub ich kopie potwierdzające informacje, o których mowa w ust. 2 pkt 3, oraz
dokumenty lub ich kopie potwierdzające, że są
spełnione warunki, o których mowa w art. 10
ust. 1 lub 2.”.
W porównaniu z dotychczas obowiązującą
wersją ustawodawca odstąpił od wymogu
składania uwierzytelnionych kopii dokumentów potwierdzających: dane identyfikacyjne
budynku mieszkalnego; imię i nazwisko inwestora, adres do korespondencji i numer
PESEL, a w przypadku cudzoziemca nazwę
i numer dokumentu tożsamości; informacje
o lokalach kwaterunkowych, ich powierzchni
użytkowej i okresach, w jakich ich wynajem
podlegał ograniczeniom (art. 2 pkt 13), w zakresie, w jakim wymagane są do obliczenia
wysokości premii kompensacyjnej zgodnie
z art. 11 i 11a.
Zmiana oznacza, że odtąd kopie tych dokumentów nie muszą być dodatkowo uwierzytelniane.
Ustawodawca dopuścił także możliwość
przedstawiania kopii dokumentów potwierdzających, że inwestor jest osobą fizyczną, który
jest właścicielem budynku mieszkalnego z co
najmniej jednym lokalem kwaterunkowym albo
właścicielem części budynku mieszkalnego
i w dniu 25 kwietnia 2005 r. był właścicielem
tego budynku mieszkalnego albo jego części,
albo nabył ten budynek albo część budynku
w drodze spadkobrania od osoby będącej
w tym dniu właścicielem.
W przypadku współwłasności budynku
mieszkalnego albo części tego budynku, o których mowa w ust. 1, inwestorem są łącznie
wszyscy współwłaściciele będący osobami fizycznymi, którzy byli współwłaścicielami tego
budynku albo części budynku także w dniu 25
kwietnia 2005 r., lub nabyli współwłasność
tego budynku albo jego części w drodze
spadkobrania od osoby będącej w tym dniu
właścicielem lub współwłaścicielem.
Dotychczas w tej sprawie musiały być
przedstawiane jedynie oryginalne dokumenty.
jasa
Z głębokim żalem zawiadamiamy, że 4 stycznia 2013 r. odszedł
nasz Kolega i Współpracownik
Śp.
Andrzej Karp
Był profesjonalistą: zarządcą, biegłym sądowym, szkoleniowcem.
I ciepłym człowiekiem.
Żegnaj Andrzeju! Będziemy o Tobie pamiętać
pracownicy redakcji miesięcznika „Administrator”
i portalu „Administrato24.info”
styczeń 2013
Wypis z KW przez Internet
Rada Ministrów jeszcze w grudniu ub.r.
przyjęła projekt ustawy o zmianie Ustawy
o księgach wieczystych i hipotece, przygotowany w Ministerstwie Sprawiedliwości.
Jej celem jest umożliwienie łatwiejszego
i szybszego dostępu do jawnej księgi wieczystej za pośrednictwem Internetu, a także
zwiększenie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.
Zgodnie z nowymi regulacjami, księgi
wieczyste będzie można przeglądać przez
Internet. Księga musi mieć wersję elektroniczną, a dane muszą być zamieszczone
w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych. Ponadto wnioskodawca musi złożyć
elektroniczny wniosek zawierający prawidłowy numer księgi wieczystej. Wtedy możliwe stanie się bezpłatnie przeglądanie księgi
wieczystej na ekranie własnego monitora.
Kolejna zmiana dotyczy wydawania odpisów i wyciągów z ksiąg wieczystych oraz
zaświadczeń o ich zamknięciu. Nowe przepisy przewidują możliwość złożenia tych
wniosków w formie elektronicznej, a także
samodzielne wydrukowanie otrzymanych
dokumentów. Wydrukami będzie można się
posługiwać w obrocie prawnym tak samo,
jak dokumentami papierowymi, wydawanymi przez CIKW.
Przeglądanie księgi wieczystej za pośrednictwem Internetu ma być możliwe od 1 lipca 2013 r., a składanie wniosków w formie
elektronicznej o wydanie odpisu i wyciągu
z księgi wieczystej czy zaświadczenia o jej
zamknięciu – od 1 stycznia 2014 r.
KS
Spis treści rocznika
ADMINISTRATOR/FACILITY
MANAGEMENT 2012
Na portalu Administrator24.info zamieściliśmy spis treści wszystkich artykułów
opublikowanych w 2012 roku na łamach
miesięcznika Administrator i Facility Management. Więcej na:
www.administrator24.info/spis-tresci-2012
7
WYWIAD
Irena Scholl
Już tradycyjnie od wielu lat pytamy w styczniu prezydentów federacji jak minął rok i jakie mają zamierzenia na rok, który się właśnie rozpoczął. W 2013 roku rozmawiamy z prezydentami pięciu federacji „nieruchomościowych”, wśród nich jest nowicjusz, Leszek Hardek, którego serdecznie witamy
w gronie naszych – mamy nadzieję – wiernych Czytelników.
„Bądźmy nadal razem”
Rozmowa z Arkadiuszem Borkiem, prezydentem Federacji Gospodarki Nieruchomościami
8
z licencjami, którzy poszukują pracy w innych
zawodach. Tak więc deregulacja nie będzie
zmniejszała bezrobocia, ale je powiększała,
zwłaszcza dotykając te środowiska zawodowe, które profesjonalnie wykonują usługi związane z zarządzaniem i pośrednictwem. Popierający deregulację chyba widzą też, że rynek
nieruchomości, wraz z rynkiem budowlanym
przeżywają w tej chwili głęboki kryzys. Obserwując wskaźniki makro i mikro ekonomiczne,
nie spodziewajmy się pozytywnych zmian na
tym rynku w ciągu najbliższych 2–3 lat.
Jaki stąd wniosek, jak postępować, by ten
kryzys odczuwać jak najmniej boleśnie?
Konieczna jest konsolidacja i zgodność działań wszystkich federacji, którą przed rokiem
rozpoczęliśmy. To bezdyskusyjna kwestia. To
muszą zrozumieć wszyscy, także w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki
Morskiej, z którym jeszcze ściślej powinniśmy
współpracować, aby skuteczniej szukać sposobu wybrnięcia z tej niebezpiecznej zapaści
na rynku budownictwa i nieruchomości. Będziemy na tyle silni, na ile będziemy zjednoczeni, i na tyle słabi, na ile będziemy podzieleni.
Nie do końca przekonuje mnie argumentacja
zwolenników deregulacji, że to „magiczna
ręka” wolnego rynku ułatwi rozwiązywanie
naszych problemów. Nie tędy droga! W interesie wszystkich powinno być, aby zarządca
Fot. FGN
IS Czy nastąpi, Pana zdaniem, deregulacja
zawodów „nieruchomościowych”?
AB Nasze „Porozumienie” negatywnie zaopiniowało najpierw sam pomysł, a potem
projekt ustawy deregulacyjnej, dotyczącej
m.in. zarządców nieruchomości i pośredników
w obrocie nieruchomościami. Przedstawiliśmy nasze propozycje zmian przepisów. Zorganizowaliśmy pokojową manifestację przed
gmachem Sejmu, odbyły się rozmowy z parlamentarzystami, wystosowaliśmy apel do
premiera, porozumiewaliśmy się z ministrem
Gowinem… Nie będę wdawał się w szczegóły,
bo zapewne moi koledzy będą o nich mówili.
Po prostu wierzyć mi się nie chce, by nasze
wytrwałe wyjaśnianie, że wymóg posiadania
licencji jest uzasadniony m e r y t o r y c z n i e,
że bronić trzeba j a k o ś c i rynku, który jest
ważny dla właścicieli nieruchomości i dla
ogółu obywateli. Czy decydenci to wreszcie
zrozumieją, nie wiem. Jest we mnie optymista, ale i sceptyk. Mam nadzieję, że w miarę
upływu czasu i docierania z naszą argumentacją do środowisk mających wpływ na kształt
ostateczny prawa, powiększy się grupa posłów z różnych opcji politycznych, także osób
związanych z samym rynkiem nieruchomości,
dostrzegających niebezpieczeństwa, które niesie deregulacja, a które zagrażają i majątkowi
narodowemu i ludziom. Natomiast już teraz
widać wyraźnie, jak szybko rośnie grupa osób
Arkadiusz Borek, prezydent FGN
nieruchomości i pośrednik w obrocie nieruchomościami byli osobami wykształconymi
i kompetentnymi. W wielu krajach UE funkcjonuje nadal z dobrym skutkiem certyfikacja,
są licencje zawodowe w obszarze zarządzania
i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Stąd też już docierają do nas wyraźne sugestie i nasilające się naciski ze strony naszych
stowarzyszeń i ich członków, aby w przypadku
deregulacji tych dwóch zawodów nieruchomościowych, federacje wprowadziły jednolite
zasady certyfikacji osób zajmujących się zarządzaniem i pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. To z kolei podważa zasadność
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
FORUM
DLA ZARZĄDCÓW
Profesjonalne
zarządzanie
nieruchomościami publicznymi
Być albo nie być?
Być, jeśli interesuje Cię profesjonalne zarządzanie nieruchomościami
publicznymi! Zapamiętaj! 16 kwietnia 2013 r. będziesz miał okazję
poznać podstawy racjonalnej polityki samorządowej w dziedzinie gospodarowania publicznym zasobem nieruchomości.
II Forum dla Zarządców poświęcone będzie, m.in. tworzeniu wieloletnich programów finansowania remontów i rewitalizacji przy
promocja
II Forum – to niepowtarzalna okazja do
podniesienia kwalifikacji zawodowych,
spotkania profesjonalistów z całej Polski
i wymiany doświadczeń.
II Forum – to szansa na spotkanie i dyskusję
z gościem honorowym – ministrem Piotrem Styczniem.
Szczegółowe informacje oraz program
II Forum znajdziesz na załączonej ulotce oraz
na www.konferencja.administrator24.info
styczeń 2013
użyciu środków budżetowych samorządów oraz z innych źródeł.
Praktycy opowiedzą o swoich doświadczeniach w realizacji planów
budżetowych gminy jako właściciela lub współwłaściciela nieruchomości. Podzielą się spostrzeżeniami na temat barier realnych
i mentalnych w zarządzaniu nieruchomościami publicznymi oraz roli
pełnomocnika we wspólnocie mieszkaniowej. Kim on jest? Aktywnym
współwłaścicielem czy oportunistą?
Pamiętaj, nie przegap! 16 kwietnia 2013 r.,
godz. 9:00, Radisson Blu Centrum Hotel Warszawa
9
WYWIAD
papierowym
10
papierowym
styczeń 2013
11
WYWIAD
papierowym
12
papierowym
wszyscy są na...
Nowoczesna czytelnia on-line dla fachowców:
promocja
pełne numery „Administratora”
pełne wydania innych tytułów GRUPY MEDIUM.
e-czytelnia.eu oferuje:
dostęp do wszystkich zgromadzonych czasopism już przy najniższym abonamencie
możliwość dokonania płatności elektronicznej w wybranej formie, także SMS-em
korzystanie z zamieszczonych treści bez konieczności instalowania aplikacji na komputerze użytkownika
kompatybilność z systemami operacyjnymi Windows, Linux oraz MAC OS X.
e-mail: [email protected]
styczeń 2013
www.e-czytelnia.eu
13
WYWIAD
papierowym
14
WYWIAD
– Rok 2012 upłynął pod dwoma hasłami: walki z projektem ustawy deregulacyjnej
przygotowanej przez ministra sprawiedliwości
Jarosława Gowina oraz pod znakiem obchodów 20-lecia Ogólnopolskiej Izby Gospodarki
Nieruchomościami – mówi Aleksandra Kurzyk,
prezes Polskiej Federacji Organizacji Zarządców, Administratorów i Właścicieli Nieruchomości. Generalnie jednak działo się naprawdę
dużo, aczkolwiek przyznać trzeba, że choć
było pracowicie, to by mierzyć efekty wszystkich podjętych działań, potrzebna byłaby dobra
wola resortów, a tej niestety jakby zabrakło.
Przykłady? Proszę bardzo. W celu uświadomienia parlamentarzystom i resortowi budownictwa zgubnych skutków likwidacji uprawnień zawodowych – licencji dla zarządców
nieruchomości, nasza Federacja przystąpiła
do tzw. „Porozumienia 10 federacji", uczestnicząc w konferencji prasowej, demonstracjach
ulicznych przed Sejmem i innych akcjach
protestacyjnych. Przekazaliśmy również do
MTBiGM stanowisko w sprawie deregulacji,
poparte prawdziwymi przykładami skutków
działań i zaniedbań w zakresie utrzymania
nieruchomości. Zarządcy-amatorzy nie biorą
udziału w szkoleniach profesjonalnych dla zarządców i administratorów. Uważają, że są one
zbędne, bo przecież wszystko można przeczytać w Internecie. Nie są więc im potrzebne ani
konsultacje, ani porady fachowców. Skutek?
Pseudozarządca wytrzymuje tylko rok, najwyżej dwa w jednej nieruchomości i przenosi się do kolejnej. Bezkarnie, wszak nie ma
obowiązku prowadzenia pełnej księgowości.
Czuje się więc bezpiecznie i znajduje następną
naiwną wspólnotę, a oszukanym właścicielom
pozostaje jedynie droga sądowa. Przekazaliśmy również do resortu budownictwa uwagi
„światłych” zarządców i właścicieli nieruchomości o konieczności bardzo pilnej nowelizacji
Ustawy o własności lokali i Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie doczekaliśmy
się rozpatrzenia naszych wniosków, niestety.
Warto tu zauważyć, że nasza Federacja bardzo
czynnie włączyła się również w walkę prowa-
Pytanie o to, jak minął ubiegły rok
w Polskiej Federacji Organizacji
Zarządców, Administratorów
i Właścicieli Nieruchomości
zadaliśmy również Aleksandrze
Kurzyk, prezes PFOZiAN.
dzoną przez spółdzielczość mieszkaniową pod
hasłem „Sami chcemy decydować o sobie”
– o swojej formie organizacyjnej, o wspólnym
majątku, uprawnieniach członków. Uważamy
bowiem, że przymuszanie spółdzielni do tworzenia wspólnot mieszkaniowych, przy złej
Ustawie o własności lokali jest szczytem absurdu. Naszą opinię przedstawiliśmy Komisji
Sejmowej. Nie sposób pominąć faktu, że na
ten ciągle zmieniający się proces legislacyjny nałożyła się projektowana do wdrożenia
w 2013 roku Ustawa o utrzymaniu czystości
i porządku w gminach. Z absurdalnymi warunkami narzucenia zarządcom nieruchomości nowych obowiązków w zakresie obsługi
całego procesu zbierania opłat i utrzymania
segregacji odpadów będziemy nadal walczyć.
Ponieważ gminy wybierają metodę ustalania
papierowym
styczeń 2013
15
PRAWO
Paweł Puch
Fot. Legi Polska
prawnik
Obecnie coraz powszechniejszym
zjawiskiem są zamknięte osiedla
budowane jako jeden ogrodzony
kompleks mieszkaniowy ze wspólną
infrastrukturą wewnętrzną.
W związku z tym wśród zarządców
rodzi się pytanie jak i czy w ogóle
da się zarządzać takim zamkniętym
osiedlem.
Z
reguły tworzy się wspólnoty mieszkaniowe jednobudynkowe. Generalnie jednak przepisy nie wykluczają budowania
przez deweloperów i tworzenia wspólnot wielobudynkowych. W przypadku zamkniętych
osiedli mieszkaniowych ze wspólną infrastrukturą towarzyszącą (wspólne parkingi,
drogi dojazdowe, place zabaw, ogrodzenie,
monitoring itd.) właśnie ze względu na tę
wspólną infrastrukturę najwłaściwsze byłoby tworzenie jednej wspólnoty mieszkaniowej wielobudynkowej, której nieruchomość wspólną tworzyłby cały teren osiedla
i wszystkie budynki. Przy takim rozwiązaniu
prawnym osiedle ma jeden zarząd i jednego
zarządcę. Taka wspólnota mieszkaniowa podejmuje też decyzje odnośnie całego terenu
osiedla, także kosztów związanych z całą infrastrukturą. Przy zastosowaniu innego rozwiązania statusu prawnego osiedla, np. stworzeniu
kilku wspólnot jednobudynkowych brak jest
ABSTRAKT
W artykule przedstawiono możliwe formy prawne jakie może przybrać zamknięte
osiedle oraz możliwości zarządzania takimi osiedlami a także trudności wynikające
z ograniczeń w zarządzaniu tymi zamkniętymi enklawami.
16
Zarządzanie
zamkniętymi osiedlami
prawnych możliwości podejmowania przez te
wspólnoty wspólnych decyzji.
Osiedle domów jednorodzinnych
Zamknięte osiedle może też przybrać formę skupionych na danym terenie domów
jednorodzinnych. Wówczas pod względem
prawnym są to pojedyncze działki zabudowane budynkami wolnostojącymi, stanowiące
wyłączną własność pojedynczych osób oraz
niezabudowane działki będące drogami dojazdowymi i terenami zielonymi na osiedlu,
będące współwłasnością właścicieli domów.
Nie jest to jednak wspólnota mieszkaniowa
bo podstawą do powstania wspólnoty jest
wyodrębnienie lokali, a w takim osiedlu nie
ma lokali. Skoro poszczególne nieruchomości
zabudowane domami stanowią wyłączną własność pojedynczych właścicieli to zarządzają
nimi i wyłączne decyzje ich dotyczące podejmują właśnie ich właściciele. Wszystkie media
dostarczane są do budynków na podstawie
indywidualnych umów z dostawcami i indywidualnie rozliczane między dostawcą, a właścicielem budynku. Każdy właściciel ponosi
też indywidualnie koszty napraw i remontów
swojego budynku.
Oprócz domów istnieją jednak tereny wspólne będące współwłasnością i tutaj istnieje
konieczność współdziałania właścicieli. Do
niezabudowanych nieruchomości na takim
osiedlu domów mają zastosowanie przepisy
Kodeksu cywilnego (KC) dotyczące współwłasności. Zgodnie z KC współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością w stosunku do wielkości swoich udziałów.
Współwłaściciele podejmują decyzje w formie
zgody na ich dokonanie. Brak jest jakichkol-
wiek obostrzeń jak ta zgoda ma być podjęta.
Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest
zgoda współwłaścicieli posiadających większość udziałów w nieruchomości. W braku
takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może
żądać upoważnienia sądowego do dokonania
czynności. Do czynności, które przekraczają
zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda
wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność).
W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę,
mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który
orzeknie mając na względzie cel zamierzonej
czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
W przypadku terenów wspólnych na osiedlu nie ma zarządu i co do zasady współwłaściciele zarządzają tymi terenami wspólnymi
sami. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie
aby współwłaściciele w drodze umowy zlecili
zarządzanie terenami wspólnymi zarządcy.
Jednak jako że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymaga zgody
wszystkich współwłaścicieli. W celu ułatwienia zarządzania tymi terenami powołany może
być też odrębny podmiot np. stowarzyszenie.
Należy jednak pamiętać, że aby odrębny podmiot mógł zarządzać terenami nie będącymi
jego własnością musi mieć albo podpisaną
umowę z właścicielami – i wówczas stowarzyszenie może podejmować decyzje w ramach
tej umowy; albo właściciele muszą wyrazić
zgodę na daną czynność. Jeżeli brak jest takiej umowy lub upoważnienia właścicieli do
dokonania w ich imieniu danej czynności przez
stowarzyszenie nie ma ono żadnej legitymacji
do działania w imieniu współwłaścicieli tych
terenów.
papierowym
styczeń 2013
17
PRAWO
PRAWO
Koszty zarządu tylko zgodnie z wysokością udziałów
Wysokość zaliczek na koszty zarządu
nieruchomością wspólną powinno
określać się na podstawie poniesionych
wydatków. Przy czym rozliczeń tych
kosztów nie można dokonywać
w stosunku do powierzchni użytkowej
lokalu, jeśli nie odpowiada ona
udziałowi. Nie należy również uzależniać
opłat za windę od liczby mieszkańców
a za domofon od ilości mieszkań – uznał
Sąd Apelacyjny w Szczecinie.
W przedmiotowej sprawie powodowie złożyli pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie uchwał dotyczących przyjęcia sprawozdania finansowego i udzielenia
absolutorium, w sprawie ustalenia zaliczki na
pokrycie kosztów zarządu oraz zatwierdzenia
rocznego planu gospodarczego. Jednak Sąd
Okręgowy w Szczecinie powództwo oddalił
gdyż jego zdaniem możliwe jest uczestniczenie
przez właścicieli w kosztach zarządu w stosunku do m.kw. powierzchni użytkowej lokali
mimo, że ze względu na różnice w powierzchni
poszczególnych lokali i pomieszczeń przyna-
leżnych może dojść do znaczących dysproporcji pomiędzy obciążeniami poszczególnych
właścicieli.
Powodowie złożyli apelację od wyroku,
a Sąd Apelacyjny w Szczecinie uznał, że apelacja powodów zasługiwała na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 12 ust. 2 Ustawy o własności
lokali, jeżeli kwota uzyskanych przychodów
i pożytków przekroczy wydatki wspólnoty mieszkaniowej, pożytki i inne przychody
z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu
wydatków związanych z jej utrzymaniem,
a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich
udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej
w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach
i innych przychodach. Jako błędną należy więc
ocenić praktykę polegającą na obliczaniu wysokości zaliczek i opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku
do powierzchni użytkowej lokalu, a nie do
wielkości udziału we współwłasności przymusowej (por. Własność lokali – R. Strzelczyk
i A. Turlej, C.h.Beck, Warszawa 2007, s. 254).
Podobnie Ewa Bończak–Kucharczyk w komentarzu do przepisów art. 13 i 14 Ustawy
o własności lokali podkreśla, że „właściciele
lokali zobowiązani są opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nie w proporcji
do liczby metrów kwadratowych powierzchni
użytkowej ich lokali, lecz w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości
wspólnej. Te natomiast mogą być równe lub
mogą nie być proporcjonalne do powierzchni
poszczególnych lokali. Jeśli więc nie mamy
do czynienia z celowym zróżnicowaniem obciążeń właścicieli poszczególnych lokali (np.
ze zwiększeniem obciążeń właścicieli lokali
użytkowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej), to zaliczki opłacane przez
poszczególnych właścicieli powinny być proporcjonalne do ułamka ich udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. Nie muszą
one zresztą w ogóle być ustalane w relacji do
powierzchni. Powinna być za to znana kwota
zaliczki, jaką uiszczać mają poszczególni właściciele (w innym przypadku dochodzenie tych
należności byłoby problematyczne), a kwota
papierowym
18
PRAWO
PRAWO
Kilka zasad podejmowania uchwał we wspólnocie
Prawo zaskarżenia uchwały wspólnoty
mieszkaniowej, w sytuacji gdy lokal
jest własnością małżonków, ma
każdy z nich, chyba że drugi się
temu wyraźnie sprzeciwi. Wspólnota
może określić cenę sprzedaży lokalu
powstałego w wyniku adaptacji części
nieruchomości wspólnej opierając się
na wycenie sporządzonej na zlecenie
kupującego. Pełnomocnictwo do
głosowania nad uchwałą nie musi być
udzielone w formie aktu notarialnego
nawet wówczas gdy uchwała wymaga
zaprotokołowania przez notariusza.
Skoro wspólnota może podejmować
uchwały nawet bez zebrania w trybie
indywidualnego zbierania głosów, to nie
ma przeszkód, by na zebraniu podjąć
decyzje w przedmiocie zmiany zasad
głosowania, a także uchwały nie objęte
porządkiem obrad – wynika z wyroku
Sądu Apelacyjnego w Białymstoku.
W przedmiotowej sprawie jeden z właścicieli domagał się uchylenia uchwały wspólnoty
mieszkaniowej dotyczącej wyrażenia zgody na
wyodrębnienie nowego lokalu i jego sprzedaż
jednemu z członków wspólnoty. Sąd Okręgowy w Olsztynie oddalił powództwo. W toku
postępowania Sąd ustalił, że uprawnienie do
zaskarżenia uchwały wspólnoty przyznaje
właścicielowi lokalu i nie stoi temu na przeszkodzie okoliczność, iż lokal jest przedmiotem współwłasności małżeńskiej czy też
współwłasności ułamkowej. Przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie przewidują,
aby do wytoczenia powództwa o uchylenie
uchwały wspólnoty, której członkami są oboje
małżonkowie, przez jednego z nich, konieczna
była zgoda drugiego. Zwłaszcza, że w sprawie nie wykazano, by małżonka powoda przed
wytoczeniem powództwa wyrażała sprzeciw
w trybie art. 361 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Ponadto zdaniem sądu nie ma żadnych przeszkód prawnych, aby wspólnota określiła cenę
sprzedaży lokalu powstałego w wyniku adaptacji części nieruchomości wspólnej, opierając się na wycenie sporządzonej na zlecenie
kupującego, o ile oczywiście wycena ta jest
rzetelna i sporządzona z uwzględnieniem jasno
określonych kryteriów. Jest to o tyle zasadne,
iż zwalnia wspólnotę z konieczności ponoszenia kosztów takiej wyceny, nie pozbawiając
możliwości kontroli i ostatecznej decyzji, co
do akceptacji wartości wynikającej z takiej wyceny. Sąd zwrócił także uwagę, że współwłaściciele nie sprzedają swoich udziałów, lecz
przeznaczają ich część w celu wyodrębnienia
nowego lokalu jako całości, mającej stanowić przedmiot odrębnej własności. W wyniku
tego dojdzie do zmniejszenia wysokości ich
udziałów, ale będzie to pochodną nie tyle ich
sprzedaży, co skutkiem wyodrębnienia kolejnego lokalu i wynikającego stąd zmniejszenia
powierzchni części wspólnych nieruchomości.
Tym samym, zdaniem Sądu pierwszej instancji, kwestionowana uchwała w tym zakresie
odpowiada prawu i nie ma podstaw do jej
uchylenia z tego powodu.
W przedmiotowej sprawie padły też zarzuty
proceduralne, a mianowicie powoda nie dopuszczono do udziału zebraniu w charakterze
pełnomocnika jednego ze współwłaścicieli
mimo iż dysponował pełnomocnictwem. Sąd
uznał, że wbrew stanowisku wspólnoty peł-
papierowym
styczeń 2013
19
PRAWO
Katarzyna Jachacy
adwokat
Umowa deweloperska
Ustawa o ochronie praw nabywcy
lokalu mieszkalnego i domu
jednorodzinnego weszła w życie
w kwietniu ubiegłego roku. Jej
celem jest ochrona interesów
nabywcy lokalu od dewelopera.
Dotychczas omówione zostały
przepisy pierwszych 5 rozdziałów
ustawy*). Kolejne 4 rozdziały,
dotyczące m.in. umowy
deweloperskiej, omówiono poniżej.
R
ozdział 6 Ustawy o ochronie praw
nabywcy lokalu mieszkalnego i domu
jednorodzinnego z 16 września 2011
roku nosi tytuł umowa deweloperska. Definicja tej umowy zawiera się w przepisie
art. 3 pkt 5 ustawy. Przepis art. 22 wylicza
natomiast elementy umowy, które muszą się
w niej znaleźć, a ich brak powodowałby brak
ważności umowy deweloperskiej. Prawniczo
można określić, że są to elementy umowy
przedmiotowo istotne (essentialnia negotii).
Zgodnie z przepisem art. 23 ustawy – umowa
deweloperska stanowi podstawę do wpisu
do księgi wieczystej nieruchomości – roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku,
wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz
praw niezbędnych do korzystania z lokalu
na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem
jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego
nieruchomości gruntowej i własności domu
jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części
nieruchomości wraz z prawem korzystania
*) zob. artykuł pt. „Ustawa deweloperska” w „Administratorze”
nr 12/12, s. 10.
20
z części nieruchomości służącej zaspakajaniu
potrzeb mieszkaniowych.
Przepis ar t. 24 reguluje harmonogram
przedsięwzięcia deweloperskiego, a przepis
art. 25 mówi o wysokości odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera. Umowa deweloperska ma formę aktu notarialnego, co reguluje
przepis art. 26 pkt 1 ustawy. Punkt 2 przepisu
ustala, że koszty sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego ponoszą w częściach
równych deweloper i nabywca. Pokreślenia
wymaga, iż niezachowanie formy aktu notarialnego przy zawieraniu umowy deweloperskiej powoduje bezwzględną nieważność tej
umowy, ze wszystkimi negatywnymi skutkami
płynącymi z tego faktu dla obu stron. Podstawą
dla nieważności w takim przypadku jest przepis art. 73 par. 2 Kodeksu cywilnego.
Przepis art. 27 ustawy reguluje zagadnienia
związane z odbiorem lokalu. Odbiór następu-
Artykuł w pełnej wersji dostępny
tylko w wydaniu papierowym
ABSTRAKT
Artykuł stanowi kontynuację omówienia poszczególnych przepisów ustawy z
dnia 16 września 2011 roku o ochronie
praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu
jednorodzinnego, tym razem skupiając się
m.in. na umowie deweloperskiej oraz warunkach odstąpienia od umowy.
FINANSE
Mirosław Gorczyca
dr hab. n. ek., prof. w Wyższej Szkole
Informatyki i Zarządzania w Rzeszowie
Rosnące koszty utrzymania
zasobów mieszkaniowych, wzrost
wydatków na mieszkanie przy
zubożeniu znaczącej części
społeczeństwa, prowadzi do
rosnących zaległości w opłatach
za użytkowanie mieszkań.
L
iczba użytkowników mieszkań zalegających z opłatami za nie wynosiła
w końcu 2011 r. 1 858 tys. Stanowili
oni 28,5% ogólnej liczby użytkowników. Najbardziej uciążliwi z nich to przeszło 581 tys.
zalegających z opłatami ponad 3 miesiące.
Mieli oni 8,9% udziału w pełnej zbiorowości
użytkowników lokali mieszkalnych.
W ogólnej liczbie dłużników najbardziej
ważyli zalegający w opłatach za mieszkania
spółdzielcze, stanowiący 51,4% oraz 31,2%
z długiem ponad trzymiesięcznym. U pozostałych gestorów udziały te przedstawiały się
następująco (w %):
wspólnoty
mieszkaniowe
22,7 i 24,3
gminy
21,7 i 38,7
zakłady pracy
2,0 i 3,1
TBS-y
1,2 i 0,8
Skarb Państwa
1,0 i 1,8
inne podmioty
0,1 i 0,1
Rosną długi
mieszkaniowe
a pomoc maleje
1033 zł. Jego wysokość zależała w dominancie od wielkości długów ponad trzymiesięcznych. Przecież tylko 14,8% takich dłużników
wygenerowała prawie 70% ogólnego zadłużenia. I tak, ponad trzymiesięczne długi wynosiły
średnio 2311 zł, tzn. reprezentowały poziom
kilka razy większy od przeciętnego. Chociaż
brak takiej statystyki, to wiadomo, że trzon
długów mieszkaniowych tworzą najbardziej
„zatwardziali” z nich, zalegający kilkanaście
lub kilkadziesiąt miesięcy.
Długi mieszkaniowe dynamicznie
rosną
Spektakularną egzemplifikacją zwiększających się długów mieszkaniowych jest rosnący poziom jednostkowego zadłużenia. Skalę
problemu najlepiej oddają dane dotyczące
największych i najbardziej reprezentatywnych
dysponentów zasobów mieszkaniowych, tzn.
gmin i spółdzielni, zestawione zostały w tabeli
3. Największy wzrost spowodowany był w latach 90. „urynkowieniem” usług mieszkaniowych i komplementarnych (wycofanie dotacji
i uwolnienie cen regulowanych).
Eksmisyjne remedium
Różnice udziału w liczbie dłużników i długu
wynikały ze zróżnicowanego poziomu jednostkowego długu.
Średnio ponad 1 tys. zł długu
Przeciętny poziom długu na 1 zalegającego
z opłatami za mieszkanie wynosił w 2011 r.
22
Różne są sposoby rozwiązywania problemu
długów mieszkaniowych. Mało skuteczne są
starania, aby dłużnicy odpracowywali długi,
czy też – niezgodnie z Ustawą o ochronie danych osobowych – publikowanie ich listy (np.
„dziękujemy mieszkańcom lokali x, y za terminowe wnoszenie opłat”). Najskuteczniejszym,
choć drastycznym, remedium jest eksmisja
najuciążliwszych dłużników.
W 2011 r. z 24,8 tys. toczących się w sądzie postępowań eksmisyjnych 65,9% dotyczyło lokatorów mieszkań gminnych, 12,3%
spółdzielni mieszkaniowych, 5,8% zakładów
pracy, <11% osób fizycznych w budynkach
wspólnot 20% i <3% w pozostałych. Większość z nich dotyczyła postępowań z tytułu
zaległości w opłatach (97,6% w zasobach zakładów pracy, 96,5% spółdzielni mieszkaniowych i 79,1% gmin). Wykonano eksmisje z 6,6
tys. lokali, w tym: 61,0% dotyczyło zasobów
gminnych i ok. 24% spółdzielczych [4].
Liczba eksmisji orzeczonych w stosunku
do wykonanych przedstawiała się w przeszłości w zasobach spółdzielni jak: 4677 do 2370
w 1998 r. oraz 3156 do 1611 w 2001 r. Dla
ABSTRAKT
Publikacja omawia poziom i strukturę zaległości mieszkaniowych w Polsce głównie
dla 2011 r. [2], w rozbiciu na dysponentów
zasobów na tle kilkunastoletniego okresu
referencyjnego opracowanych na podstawie danych statystycznych GUS [1, 2] oraz
wyników opracowań autora [3–6]. Ponadto
autor porusza kwestie związane z malejącą pomocą mieszkaniową – w kontekście
rosnących kosztów utrzymania zasobów
lokalowych, zaległości w opłatach za nie,
a także zubożenia znaczącej części społeczeństwa.
papierowym
reklama
styczeń 2013
23
FINANSE
papierowym
24
INTERPRETACJE PODATKOWE
PRAWO
Refakturowanie kosztów dostaw ciepła
Wspólnota mieszkaniowa, działając
jako podatnik, nabywa usługę
dostawy ciepła we własnym imieniu,
a następnie wyświadcza tę usługę
na rzecz pozostałych wspólnot
mieszkaniowych i dokonuje
faktycznie odsprzedaży zakupionych
wcześniej usług, a czynność
taka podlega opodatkowaniu
według stawek właściwych dla
odsprzedawanych usług.
Na osiedlu działają trzy wspólnoty mieszkaniowe, do których ciepło dostarczane jest
z miejskiej ciepłowni. Ponadto wszystkie
wspólnoty są współwłaścicielami ciepłociągu doprowadzającego ciepło z ciepłowni na
osiedle. Niemniej miejska ciepłownia zawarła umowę na dostarczanie ciepła do osiedla
tylko z jedną wspólnotą i tylko na tą jedną
wystawiane są faktury VAT. Wspólnota ta
dokonuje następnie refakturowania kosztów
całości zakupionego ciepła na pozostałe dwie
wspólnoty w taki sposób, iż odczytuje pomiary zużycia ciepła z zainstalowanych urządzeń
pomiarowych na poszczególnych liniach przesyłowych. Następnie wystawia faktury VAT,
którymi obciąża każdą z pozostałych dwóch
wspólnot wartością stanowiącą iloczyn ilości
zużytego ciepła pomnożonej przez jego stawkę jednostkową netto (w GJ) w wysokości
analogicznej do stawki netto w fakturze. Do
tak obliczonej wartości netto zużytego ciepła
doliczony jest podatek VAT w obowiązującej
wysokości (aktualnie 23%). W ocenie wspólnoty, sposób fakturowania jest prawidłowy,
gdyż poprzez refakturowanie nie zarabia ona
na tej czynności.
Organ podatkowy przyznał rację wspólnocie
i uznał jej stanowisko za prawidłowe w świetle obowiązujących przepisów. Organ podatkowy przywołał przepisy art. 28 Dyrektywy
2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r.
IMBERAL®
2K Winter 26B
GRUBOWARSTWOWA
HYDROIZOLACJA BITUMICZNA MODYFIKOWANA
TWORZYWEM SZTUCZNYM
może być stosowany
i składowany
w temperaturze do -5°C
Artykuł w pełnej wersji
dostępny tylko w wydaniu
papierowym
szybko utwardzalny
również w niskich
temperaturach
łatwy w stosowaniu
Informacje:
reklama
VISBUD-Projekt Sp. z o.o.
ul. Bacciarellego 8E/I, 51-649 Wrocław
tel. (+48) 71 344 04 34, Fax. (+48) 71 345 17 72
[email protected], www.visbud-projekt.pl
styczeń 2013
JAKOŚĆ
25
OD PIWNICY AŻ PO DACH
FINANSE
Stella Brzeszczyńska
doradca podatkowy
W artykule poruszono tylko jeden
aspekt rozliczeń podatkowych
– zaliczki od właścicieli lokali
użytkowych. Wokół tego zagadnienia
narosło wiele błędnych poglądów,
które podziela – niestety także
Naczelny Sąd Administracyjny.
Z
godnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 Ustawy
o CIT wolne od podatku są dochody
spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot
mieszkaniowych, towarzystw budownictwa
społecznego oraz samorządowych jednostek
organizacyjnych prowadzących działalność
w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi
– w części przeznaczonej na cele związane
z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem
dochodów uzyskanych z innej działalności
gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Adresatem tego przepisu są podmioty, których działalność i status prawny różnią się od
siebie w zasadniczy sposób.
Podstawowym problemem w stosowaniu
tego przepisu jest kompletny brak definicji
zastosowanych w nim pojęć, w tym przede
wszystkim „gospodarka zasobami mieszkaniowymi”.
Wykładnia ministra finansów
Jak powszechnie wiadomo, minister finansów dokonał ogólnej wykładni tego pojęcia
w interpretacji z dn. 5.03.2008 r.*). Ma ona
jednak sporo wad, w tym jedną fundamentalną
*) Interpretacja ogólna ministra finansów z 5 marca 2008 r.
NR DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 – w sprawie stosowania
postanowień art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r.
o podatku dochodowym od osób prawnych.
26
Gospodarka zasobami
mieszkaniowymi
a lokale użytkowe
– a mianowicie minister nie zauważył różnicy
między spółdzielnią mieszkaniową a wspólnotą mieszkaniową uznając, że oba te podmioty
w identyczny sposób zajmują się gospodarką
mieszkaniową. W wykładni mowa jest o tym,
że: „Mimo, iż ustawy określające zasady funkcjonowania podmiotów zajmujących się gospodarką mieszkaniową nie zawierają definicji,
która określałaby wprost przedmiot gospodarki
zasobami mieszkaniowymi, to jednak analiza
postanowień tych ustaw, w szczególności Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (USM),
jest pomocna przy określeniu zakresu pojęcia
«zasoby mieszkaniowe oraz gospodarka zasobami mieszkaniowymi», używanego w art.
17 ust. 1 pkt 44 Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Z zapisów Ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że
podstawowym celem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ludności przez dostarczanie im oprócz
lokali mieszkalnych, także lokali o innym przeznaczeniu. Osoby, w posiadaniu których znajdują się lokale obowiązane są uczestniczyć
w wydatkach nie tylko związanych z eksploatacją i utrzymaniem tych lokali, ale również
z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości
wspólnych oraz kosztami ich zarządu (por. art.
1 i art. 4 USM). Podobnie stanowią przepisy
regulujące prawa i obowiązki właścicieli lokali
tworzących wspólnotę mieszkaniową [por. art.
12–15 Ustawy o własności lokali z 24 czerwca
1994 r. (UWL)].”
Każdy, kto zajmuje się prawem nieruchomościowym (czy to w praktyce, czy w teorii)
wie, że spółdzielnie mieszkaniowe – zwłaszcza
w czasie, kiedy tworzono przepis art. 17 Ustawy o CIT w jego pierwotnym kształcie – miały
własny majątek, z którego „wydzielały do korzystania” lokale o statusie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W obu
jednak przypadkach lokale należały do majątku
spółdzielni, która nimi „gospodarowała” jako
ich właściciel.
Wspólnoty mieszkaniowe mają zupełnie
inny status prawny, inna jest też ich rola.
Przede wszystkim wspólnota powstaje wtedy, gdy w budynku zostaje wyodrębniony na
rzecz nabywcy choćby jeden lokal. Generalnie wspólnota nie jest właścicielem „zasobów
mieszkaniowych” (choć nie można wyłączyć
sytuacji, w których będzie właścicielem lokalu), a więc nie może nimi „gospodarować”. Jedyne czym wspólnota z pewnością „gospodaruje” to nieruchomość wspólna. Przepis art. 3
ust. 2 UWL definiuje ją jako „grunt oraz części
budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie
do użytku właścicieli lokali”.
W przypadku wspólnot, pojęcie „zasobów
mieszkaniowych”, o których mowa w art. 17
ust. 1 pkt 44 Ustawy o CIT, może objąć wyABSTRAKT
Artykuł dotyczy problemu wpłat pobieranych w formie zaliczek od właścicieli lokali użytkowych we wspólnotach. Autorka
stara się usystematyzować podstawowe,
aczkolwiek nastręczające trudności interpretacyjnych, pojęcie „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”, przytaczając interpretację ministra finansów oraz stanowisko
przyjęte w orzecznictwie, wskazując także
na poprawną interpretację zgodną z przepisami Ustawy o własności lokali.
DAKORIT ®
KOMPLEKSOWY SYSTEM
KRYCIA I NAPRAWY
POWIERZCHNI DACHÓW
DAKORIT ® PUR 1K
DAKORIT ® RUFLEX
DAKORIT ® SPM
VESTEROL ® TG
Informacje:
reklama
ul. Bacciarellego 8E/I, 51-649 Wrocław
tel. (+48) 71 344 04 34, Fax. (+48) 71 345 17 72
[email protected], www.visbud-projekt.pl
styczeń 2013
JAKOŚĆ
27
FINANSE
na rok
2013
+dostęp do wersji
elektronicznej
„Administratora”
CENA PRENUMERATY
BEZ ZMIAN:
• półroczna – 105 zł
• roczna – 184 zł
• dwuletnia – 345 zł
+ atrakcyjne pakiety
na konferencje
i seminaria
+wydania specjalne
w ramach serii „Teczka
Administratora”
Artykuł w pełnej
wersji dostępny
tylko w wydaniu
papierowym
28
Zamów pocztą
Grupa MEDIUM
Spółka z ograniczoną
ul. Karczewska 18
04-112 Warszawa
przez telefon: 22 810 21 24
faksem: 22 810 27 42
wyślij e-mail: [email protected]
elektronicznie na: www.administrator24.info/prenumerata
promocja
www.administrator24.info/
prenumerata
HADALAN®
SYSTEMY RENOWACJI
BALKONÓW I TARASÓW
bezszwowe powłoki
uszczelniające mineralne
i poliuretanowe
mrozoodporne, antypoślizgowe i wytrzymałe
powierzchnie dekoracyjne
bogata skala barw
i możliwości kształtowania
okładzin posadzkowych
Informacje:
reklama
ul. Bacciarellego 8E/I,
51-649 Wrocław
tel. (+48) 71 344 04 34,
Fax. (+48) 71 345 17 72
[email protected],
www.visbud-projekt.pl
styczeń 2013
JAKOŚĆ
29
ZARZĄDZANIE
Anna Gilewska
Dla zapewnienia bezpieczeństwa
prowadzonej działalności
– zarządzania nieruchomościami
oraz bezpieczeństwa osób
korzystających z usług
licencjonowanych zarządców
nieruchomości, są oni zobowiązani
do posiadania obligatoryjnego
ubezpieczenia odpowiedzialności
cywilnej.
J
ego zakres określony jest w rozporządzeniu ministra finansów z 12 października
2010 r. (DzU nr 205, poz. 1359). Natomiast na podstawie przepisu art. 186 ust. 3
Ustawy o gospodarce nieruchomościami (DzU
z 2010 r. nr 102, poz. 651) zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu
OC za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania, o których
mowa w art. 185 ust. 1 i 2.
Polisa OC obowiązkowa
dla zarządcy
W odróżnieniu od dobrowolnego ubezpieczenia OC wspólnoty mieszkaniowej, ubezpieczenie zarządcy jest obowiązkowe i musi
on je zawrzeć z towarzystwem ubezpieczeniowym najpóźniej na dzień przed rozpoczęciem
zarządzania nieruchomością. W podpisywanej umowie, np. ze wspólnotą mieszkaniową
powinno znaleźć się oświadczenie zarządcy
o ubezpieczeniu OC i wysokości sumy gwarancyjnej. Z kolei wspólnota, zanim powierzy
obowiązki zarządcy, powinna sprawdzić, czy
polisa zarządcy jest aktualna.
Podobnie jak pośrednikom w obrocie i rzeczoznawcom majątkowym, prawo zezwala
zarządcom na wykonywanie opracowań, ekspertyz i doradztwo z zakresu zarządzania nieruchomościami. Polisa bowiem ma zapewnić
bezpieczeństwo prowadzonej przez zarządcę
działalności, ale także bezpieczeństwo osób
korzystających z jego usług.
W myśl przepisów, jeśli zarządca/doradca
wykonuje swoje zadania przy pomocy innych
30
Spokojna wspólnota
z bezpiecznym zarządcą
osób, które pozostają pod jego nadzorem,
a więc osób nieposiadających licencji, np. administratorów, ubezpieczeniem OC objęta jest
również odpowiedzialność cywilna zarządcy
za szkody wyrządzone przez te osoby, a spowodowane ich działaniem czy zaniechaniem.
W rozporządzeniu z 2010 r. zrezygnowano
z nakładania na przedsiębiorcę prowadzącego
firmę, zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami obowiązku posiadania odrębnego
ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.
Obowiązek wykupienia polisy OC mają
wyłącznie osoby fizyczne. Natomiast firmy zarządzające mogą się ubezpieczyć
dobrowolnie.
Coraz powszechniejsza staje się praktyka,
że zarządcy nieruchomości uzyskują licencję
pośrednika w obrocie czy rzeczoznawcy majątkowego, a więc zawodów, od których wymaga
się również obowiązkowych ubezpieczeń odpowiedzialności cywilnej. Taka polisa wymagana
jest dla każdego zawodu z osobna.
tyczy to wyłącznie szkód wyrządzonych w ramach wykonywanego przez niego zawodu,
a nigdy za szkody powstałe z winy umyślnej.
Przypisanie zarządcy odpowiedzialności
za spowodowanie szkody konieczne będzie
udowodnienie zaniedbania jego obowiązków
określonych w umowie o zarządzanie (np.
niedopełnienie obowiązku przeprowadzenia
kontroli przewodu kominowego). Zgodnie bowiem z rozporządzeniem, ubezpieczeniem OC
jest objęta odpowiedzialność cywilna zarządcy
za szkody wyrządzone w następstwie działania
lub zaniechania ubezpieczonego, w okresie
trwania ochrony ubezpieczeniowej, w związku z wykonywaniem czynności zarządzania
nieruchomością (par. 2 ust. 1).
Czynności zarządzania zostały określone
w Ustawie o gospodarce nieruchomościami,
czyli podejmowanie decyzji i dokonywanie
czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej
nieruchomości, zapewnianie bezpieczeństwa
ABSTRAKT
A co się stanie, jeśli zarządca
nie ma obowiązkowego
ubezpieczenia?
Nic szczególnego, dopóki nie wydarzy się
coś złego. Ani Ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani rozporządzenie ministra finansów nie przewidują żadnych sankcji. Za brak
OC może zarządca otrzymać np. upomnienie
lub naganę od zawodowego stowarzyszenia,
o ile jest jego członkiem. Może dlatego wiele
towarzystw ubezpieczeniowych uważa, że
spora grupa zarządców nie wykupuje polis.
Ubezpieczenie się zarządcy gwarantuje, że
wspólnota otrzyma odszkodowanie, choć do-
Artykuł dotyczy obowiązkowych ubezpieczeń odpowiedzialności cywilnej, jakich ustawowo wymaga się od zarządców
nieruchomości. Dodatkową możliwością
jest zawarcie dobrowolnego ubezpieczenia
(tzw. nadwyżkowego) a także podwyższenie sumy gwarancyjnej, jeśli określona
kwota wydaje się być zbyt niska dla bezpieczeństwa prowadzonej przez zarządcę
działalności. Ponadto autorka zwraca
uwagę na zdarzenia nie objęte polisą OC,
a także odpowiedzialność odszkodowawczą ciążącą po stronie ubezpieczyciela.
papierowym
styczeń 2013
31
ZARZĄDCA PUBLICZNY
Grzegorz Okoński
licencjonowany zarządca nieruchomości,
dyrektor firmy zarządzającej
Trwający od początku lat
90. ubiegłego wieku proces
prywatyzacji komunalnego zasobu
mieszkaniowego na rzecz ich
dotychczasowych najemców
stworzył wiele tysięcy wspólnot
mieszkaniowych, w których do
dziś swoje udziały ma właściciel
publiczny.
S
ą wręcz miasta gdzie większość mieszkań komunalnych jest zlokalizowanych
w budynkach wspólnot mieszkaniowych, a udziały w częściach wspólnych są
znaczące. Jest to więc mienie publiczne, na
którego utrzymzanie przeznaczane są publiczne pieniądze co powoduje, że reprezentowanie
udziałów jest lub powinno z założenia być
jednym z poważniejszych zadań miejskich
samorządów.
Miasto – udziałowiec jak każdy
inny…?
Charakterystycznym zjawiskiem w wielu
nieruchomościach mieszkaniowych jest sytuacja, iż status publicznego dawnego właściciela a dziś współwłaściciela we wspólnotach bywa postrzegany bardzo różnie przez
indywidualnych właścicieli. Art. 4 Ustawy
o własności lokali jasno wskazuje, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości co do niewyodrębnionych lokali oraz co
do nieruchomości wspólnej przysługują takie
same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to
także do jego obowiązków. Pomimo tak jednoznacznych zapisów ustawowych praktyka
pokazuje jednak, że w wielu przypadkach niektórzy mieszkańcy próbują traktować miasto
jako podmiot o innej roli niż pozostali współwłaściciele nieruchomości, pomniejszać jego
32
Miasto we wspólnocie
mieszkaniowej
znaczenie, czy też odwrotnie, oczekując od
publicznego współwłaściciela różnego rodzaju
świadczeń przewyższających zobowiązania
wynikające z jego udziałów w nieruchomości.
Dzieje się tak przeważnie dlatego, że z jednej
strony publiczny właściciel kojarzy się z dawną
rolą właściciela i zarazem zarządcy budynku,
który za niego odpowiadał i w poprzednich
latach przeważnie z braku środków nie wykonywał wszystkich oczekiwanych remontów.
Paradoksalnie jednak często bywa, że taka sytuacja wynikała nie tylko z pewnych zaniedbań
miasta, a z powodu zbyt niskich czynszów
(niepokrywających kosztów remontów) płaconych przez lokatorów zasobu komunalnego,
którzy dziś są już właścicielami swoich mieszkań. Tak więc miejski współwłaściciel jest czasem tzw. „złem koniecznym”. Zdarza się także
odwrotnie, kiedy to publiczny zarządca dobrze
pełnił swoją rolę rozwiązując wszystkie problemy budynku i jego mieszkańców. Niekiedy
w nowej sytuacji własnościowej i prawnej, kiedy powstaje wspólnota siłą przyzwyczajenia
chciałoby się utrzymania dotychczasowej odpowiedzialności za budynek przez samorząd.
Zdarza się także, że sam publiczny właściciel
reprezentuje swoje udziały w sposób mało
aktywny lub sztampowy, np. nie zgadzając się
co do zasady na podnoszenie stawek na utrzymanie części wspólnej bez wnikania w specyfikę i realne potrzeby danej nieruchomości
wspólnoty mieszkaniowej. Takie zachowania
przeważnie nie budzą zaufania oraz szacunku
do pełnomocników miasta. Często prowadzi to
do głosowań w trybie „jeden właściciel jeden
głos” – zgodnie z art. 23 ust. 2a Ustawy o własności lokali (UWL) – a wiec do faktycznej
marginalizacji ich roli. Taka sytuacja jest jednak
dla samorządów groźna, bowiem posiadając
mieszkania komunalne, a więc udziały w nieruchomościach wspólnych, których właścicielem i zarządcą jest wspólnota mieszkaniowa,
odpowiedzialne są za racjonalność wydatkowania środków publicznych na ich utrzymanie. Biorą także odpowiedzialność za właściwe
korzystanie z praw wynikających chociażby
z art. 12 ust. 2UWL, który wskazuje, że
pożytki i inne przychody z części wspólnej
służą pokrywaniu wydatków związanych z jej
utrzymaniem, a w części przekraczającej te
potrzeby przypadają właścicielom lokali
w stosunku do ich udziałów (...).
W przypadku wielu samorządów miejskich,
które swój zasób komunalny zlokalizowany
mają w budynkach wspólnotowych, decyzje
podejmowane przez wspólnoty mają bezpośrednie przełożenie na wydatki budżetowe
całego miasta. Tak więc właściwy nadzór
nad wykonywaniem funkcji współwłaściciela
– to nadzór nad mieniem publicznym, jego racjonalnym gospodarowaniem oraz środkami
publicznymi na jego utrzymanie, które miasto
w postaci zaliczek wpłaca na konta wspólnot.
Tej odpowiedzialności z publicznych udziałowców nie zdejmuje fakt, iż zarząd nieruchomością sprawuje zarząd złożony z osób
fizycznych, a zarządza budynkiem na przykład
zatrudniony prywatny zarządca. Oczywiście,
zgodnie z prawem, to zarządca odpowiada za
szereg czynności i bezpieczeństwo nieruchoABSTRAKT
Autor artykułu, w oparciu o zapisy ustaw
przekonuje, że miasto jako udziałowiec we
wspólnocie mieszkaniowej ma takie same
prawa i obowiązki jak właściciele wyodrębnionych lokali.
papierowym
styczeń 2013
33
ZARZĄDCA PUBLICZNY
Jarosław Kowszuk
prawnik, pracownik samorządowy
Własność publiczna
a zasiedzenie
Zasiedzenie nieruchomości
publicznych może odbywać
na warunkach odmiennych niż
zasiedzenie innych nieruchomości.
To samo dotyczy możliwości
zasiedzenia nieruchomości przez
jednostki samorządu terytorialnego
i Skarb Państwa.
P
osiadacz nieruchomości nie będący
jej właścicielem nabywa jej własność,
jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej
wierze. Jeżeli posiada nieruchomość w złej
wierze, to nabywa jej własność po upływie lat
trzydziestu. Niemniej jednak jeżeli właściciel
nieruchomości, przeciwko któremu biegnie
zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie
może skończyć się wcześniej niż z upływem
dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez
właściciela.
Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło
przeniesienie posiadania (także tytułem dziedziczenia), obecny posiadacz może doliczyć
ABSTRAKT
Artykuł traktuje o specyfice własności
nieruchomości publicznych w kontekście
zasiedzenia, a także opisuje specyfikę zasiedzenia przez podmioty publiczne. Wychodząc od konstrukcji zasiedzenia, autor
omawia społeczno-gospodarcze skutki
zasiedzenia, następnie tok postępowania
sądowego o zasiedzenie, aby na tak zarysowym tle przedstawić specyfikę rzeczonej
problematyki.
34
do czasu, przez który sam posiada, czas
posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak
poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania
może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie
z czasem posiadania obecnego posiadacza
wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Kluczowym elementem dla możliwości zasiedzenia jest zatem władanie nieruchomością
tak jak właściciel przez pewien określony czas.
Władanie to musi odbywać się zamiast właściciela, a nie zaś w jego imieniu lub na jego rzecz.
Kwestia dobrej, czy złej woli ma wpływ jedynie
na okres potrzebny do zasiedzenia nieruchomości. Dobrą wiarę ocenia się na moment objęcia nieruchomości w posiadanie, przy czym
późniejsze zmiany świadomości posiadacza
pozostają bez wpływu na tę ocenę i w konsekwencji – na długość potrzebnego dla nabycia
własności przez zasiedzenie (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 25.06.2003 r., sygn.
akt III CZP 35/03).
Choć nie wynika to wprost z przepisów to
zarówno doktryna jak i judykatura przyjmują możliwość zasiedzenia także użytkowania
wieczystego, co wywodzi się z możliwości zastosowania przepisów o zasiedzeniu nieruchomości w drodze analogi (por. chociażby postanowienie Sądu Najwyższego z 06.10.2000 r.,
sygn. akt IV CKN 137/00).
Można też oczywiście nabyć i inne prawa
do nieruchomości w drodze zasiedzenia (zob.
służebność gruntowa).
Społeczno-gospodarcze skutki
zasiedzenia
Zasiedzenie jest kolejną instytucją prawną,
która reguluje stosunki własnościowe w Polsce. Przyczynia się ono do tego, iż właściciel,
który nie interesuje się nieruchomością, np.
porzuca ją, po pewnym czasie traci jej własność na rzecz tego, kto faktycznie nią włada. Innymi słowy reguluję ona w pewnych
sytuacjach problem nieruchomości, którymi
właściciel się kompletnie nie interesuje. Zasiedzenie nieruchomości jest poniekąd w swoich
skutkach podobne do nabycia nieruchomości
przez gminę w drodze spadkobrania, o czym
była mowa w poprzednim numerze Administratora (Nr 12/2012, s. 26).
Wykonywanie władztwa przez samoistnego
posiadacza nieruchomości, przy braku zainteresowania nieruchomością przez właściciela, może bowiem niwelować skutki związane
z porzuceniem nieruchomości, np. jej fizyczną degradację, negatywne oddziaływanie na
inne nieruchomości lub osoby trzecie, czy
też wreszcie może wreszcie wskazać osobę
za nią odpowiedzialną na gruncie różnych
przepisów: cywilistycznych, karnych, prawa
budowlanego, czy też fiskalnych. W piśmiennictwie podkreśla się fakt, iż funkcja zasiedzenia polega przede wszystkim na usuwaniu
rozbieżności pomiędzy stanem prawym a stanem faktycznym.*) W odczuciu społecznym
*) por. Ignatowicz J., Stefaniuk K. Prawo rzeczowe, LexisNexis,
Warszawa 2009, s. 104
papierowym
styczeń 2013
35
PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU
mgr Anna Dessoulavy-Śliwińska
trener umiejętności psychospołecznych PTP,
doradca w zakresie komunikacji
Trudni lokatorzy
Praca zarządcy (a także
administratora) nieruchomości wiąże
się w dużej mierze z wchodzeniem
z ludźmi (w tym przypadku
– lokatorami) w interpersonalny
kontakt. Interesem obu stron
powinno być jak najszybsze
i w miarę bezkonfliktowe załatwienie
trudnej bądź pilnej sprawy. Życie
pokazuje jednak, że nie zawsze tak
się dzieje.
N
ie zawsze tak się dzieje ponieważ – po
pierwsze, strona zgłaszająca jakieś zastrzeżenia (np. lokator), nie zawsze jest
kierowana dobrą wolą i tak naprawdę chce od
nas czegoś zupełnie innego np. szuka towarzystwa, a sprawa z którą przychodzi staje się
jedynie pretekstem. Po drugie, sami zarządcy
czy administratorzy, usidleni w pułapce etykietowania „trudnego” lokatora, zamykają się
na kontakt z nim. W ten sposób błędne koło
zamyka się.
Siła osobista
Zanim przejdę do opisu potencjalnych
sytuacji konfliktowych chciałabym poświęABSTRAKT
Artykuł rozpoczyna cykl publikacji dotyczących postaw „trudnych lokatorów”,
z jakimi zarządcy spotykają się w swojej
codziennej pracy. Autorka podpowiada jak
interpretować ich konfliktowe zachowania,
oraz jak opanować niepotrzebne w trudnych sytuacjach emocje. Jako pierwszy
analizie został poddany typ lokatora agresywnego i roszczeniowego.
36
a strategie indywidualne
cić odrobinę miejsca kwestii siły osobistej.
Zapewne każdy z nas mógłby instynktownie
zdefiniować pojęcie owej siły. Nie ma ona nic
wspólnego z szeroko rozumianymi atrybutami
zewnętrznymi – wysokością zarobków, stanem konta, pozycją społeczną, dobrami materialnymi itd. Najbliższym jej określeniem może
być „adekwatność” tzn. zgodność tego, co
czujemy z tym co myślimy i jak postępujemy.
Siła osobista płynie z szacunku jaki żywimy
sami wobec siebie. Taki szacunek wynika
z realistycznej samooceny, akceptacji siebie
i życzliwego nastawienia do własnej osoby
i ludzi wokół. Siła osobista wiąże się z pewnością siebie, ale z tą nie arogancką i fasadową, która może maskować naszą niepewność
i poczucie zagrożenia. Myślę tu o pewności
płynącej z adekwatnego postrzegania rzeczywistości i zaufania do siebie. Ludzie, którzy
zyskali dostęp do wspomnianych powyżej
zasobów osobistych, emanują spokojem,
empatią i pewnego rodzaju mądrością. Oto
bowiem możemy obserwować kogoś, kto nie
przekracza własnych granic, ani granic innych,
a w sytuacji wymagającej interwencji potrafią
odważnie zabrać głos. Wyznacznikami siły
osobistej są:
Świadomość własnych emocji: wiele osób
nie potrafi nazwać uczuć, jakich doświadczają. W procesie „zaciemniania emocji”
zdarzają się dwa zjawiska. Można je skutecznie wypierać, twierdząc, że nie czujemy
nic, albo coś innego (zamiennego) np. zamiast smutku możemy czuć złość albo od-
wrotnie (stłumiona złość zostaje zamieniona
na smutek). Drugim sposobem odcinania
się od odpowiedzialności za własne uczucia
jest oskarżanie innych o to, że je spowodowali. Świadomość własnych emocji wymaga od nas zauważenia ich, potraktowania
ich z pełną powagą, a także właściwego
rozpoznania ich i nazwania.
Poczucie równowagi: oznacza umiejętność
oceny naszych potrzeb i potrzeb innych ludzi i adekwatne reagowanie. Z poczuciem
równowagi wiąże się proces stawiania granic (zarówno sobie jak i innym). Np. powodowani oceną sytuacji, szukamy balansu
między chęcią okazania komuś pomocy
a koniecznością odmowy, albo balansu między potrzebą wysłuchania skarg najemcy,
a koniecznością przerwania rozmowy, która
prowadzi do nikąd.
Stałość: wyposażeni w wiedzę na temat
własnych emocji i osobistych granic jesteśmy stali, tzn. przewidywalni w swoich
zachowaniach. Oczywiście każdy z nas ma
lepsze i gorsze dni, ale siła osobista pozwala
nam na podobne reagowanie w podobnych
sytuacjach niezależnie od czasu, w którym
się wydarzają. O ludziach „stabilnych” mówi
się np. „on zawsze wysłucha”, albo „przy
nim trzeba wyłuszczyć problem w ciągu
kwadransa. Nie lubi długich rozmów”, lub
„jeśli coś obieca, zrobi to”.
Niezależność od warunków zewnętrznych:
jak już wspominałam wcześniej, siła osobista istnieje niezależnie od stanu posiadania,
papierowym
styczeń 2013
37
Jak odmieniono pewną
Wspólnotę Mieszkaniową?
Od jakości administrowania
nieruchomościami wspólnot
mieszkaniowych zależy przede
wszystkim poziom życia ich
mieszkańców. Na rynku można
dostrzec pozytywne przykłady
firm zarządczych, których praca
doprowadziła do poprawy
płynności finansowej wspólnot i do
wygenerowania środków, które
pozwoliły na wykonanie wielu
istotnych inwestycji.
S
ztandarowym przykładem w zakresie
efektywnego administrowania nieruchomościami jest duża Wspólnota
Mieszkaniowa zlokalizowana w Warszawie przy ul. Pieńkowskiego 5, zarządzana
przez firmę Business Consulting Solutions
Sp. z o.o. (obejmująca 130 lokali mieszkalnych). Budynek liczy 6 700 m2 powierzchni
i został zbudowany w drugiej połowie lat 70.
XX w. Z tego faktu wynikały bardzo znaczące
zaległości remontowe.
Objęcie w administrowanie Wspólnoty przez
firmę Business Consulting Solutions Sp. z o.o.
nastąpiło z początkiem lutego 2011 roku. Bezzwłocznie przystąpiono do analizowania kondycji technicznej budynku i sytuacji finansowej
Wspólnoty. Efektem ww. analizy było przedłożenie Zarządowi szerokiego planu działań
i przedsięwzięć, którego głównym założeniem
było wykonanie maksymalnie kompleksowych
prac: wymiany wszystkich instalacji (c.o.,
wod-kan, deszczowej, elektrycznej), wykonanie termomodernizacji i wymiana okien, drzwi
oraz wind, by zapewnić bezawaryjne funkcjonowanie budynku na najbliższe lata, a tym
samym zmniejszyć koszty konserwacji, eksploatacji oraz utrzymania budynku. Za namową nowej administracji Wspólnota wykonała
również monitoring, dzięki któremu poprawiło
się bezpieczeństwo, a także wyeliminowano
akty wandalizmu.
Prace remontowe ruszyły wczesnym latem 2011 r., a ich centralnym punktem było
przeprowadzenie termomodernizacji całego
budynku (docieplenie budynku oraz kompleksowa wymiana instalacji c.o). Prace te udało
się wykonać w kwocie nieporównywalnie
mniejszej niż w innych tego typu budynkach
w okolicy. W następnej kolejności wymieniono
instalację wodno-kanalizacyjną, deszczową
i elektryczną w całym budynku. Zamontowano
estetyczne, a jednocześnie energooszczędne
oświetlenie klatek schodowych wraz czujnikami ruchu. Aktualnie zakończono kompleksową
wymianę wind we wszystkich trzech klatkach.
Umieszczono w nich elektroniczne panele LCD,
podpięte do autorskiego systemu zarządzania
treścią, dzięki któremu mieszkańcom Wspól-
noty w szybki i wygodny sposób prezentowane
są ważne informacje.
Prace są jeszcze w toku. Na realizację
oczekuje wykonanie nasad kominów wentylacyjnych, instalacja p. poż. (nawodniona instalacja hydrantowa, klapy oddymiające) oraz
kompleksowy remont klatek schodowych. Na
wszystko Wspólnota ma zabezpieczone fundusze, głównie dzięki precyzyjnie rozplanowanemu budżetowi, oszczędnościom wygenerowanym w trakcie prac już przeprowadzonych
oraz dzięki przyszłym oszczędnościom (wynikającym z przeprowadzonych modernizacji
instalacji), a także otrzymanej premii termomodernizacyjnej. Sprawnie prowadzona jest
też windykacja – kwota zaległości we wpłatach
została zredukowana w ciągu roku o kilkadziesiąt procent, co również przyczyniło się do
utrzymania bezpiecznego poziomu płynności
finansowej Wspólnoty.
Dzięki wymienionym działaniom zdecydowanej poprawie uległa satysfakcja mieszkańców z warunków w jakich obecnie mieszkają.
Ocenili oni bardzo pozytywnie firmę Business
Consulting Solutions Sp. z o.o. zarówno pod
względem jakości obsługi w zakresie administracji, jak i poziomu świadczonych usług
w obszarze finansowo-księgowym.
Business Consulting Solutions Sp. z o. o.
Fot. Wejście do budynku przed i po remoncie
38
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
Al. Jerozolimskie 44/1130 XI p.
00-024 Warszawa
tel. 22 333 73 97
www.bcs-solutions.pl
EKSPLOATACJA
Jolanta Słowińska
Czy podzielniki
kosztów ciepła...?
Z
godnie z ustawą Prawo energetyczne
z 10 kwietnia 1997 r., każde mieszkanie w nowo wznoszonym obiekcie
musi mieć instalację c.o. zaprojektowaną
w sposób umożliwiający indywidualne opomiarowanie licznikiem ciepła. Służyć to ma
rozliczaniu kosztów ciepła w myśl art. 45a ust.
4 tej ustawy, tj. odpowiedzialności właściciela
bądź zarządcy za sprawiedliwy ich podział
na poszczególne lokale – wysokość opłat
powinna być ustalana w taki sposób, aby
zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych
przez odbiorcę kosztów. Ustęp 8 tego artykułu
określa też metody rozliczania, wykorzystujące wskazania ciepłomierzy albo urządzeń
wskaźnikowych, nie będących przyrządami
pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych i powierzchnię lub kubaturę tych
lokali. Rolą właściciela/zarządcy jest dobranie
takiej metody, która uwzględni współczynniki
wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie,
wynikające z położenia lokalu w bryle budynku
przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych
warunków eksploatacji budynku określonych
w odrębnych przepisach, i będzie stymulowała
energooszczędne zachowania oraz zapewniała
ustalanie opłat (art. 45a ust. 9).
Rozliczanie kosztów ciepła
Wybór podzielników kosztów nakłada na
zarządców szczególny obowiązek staranności w ich stosowaniu. Warto zaznaczyć, że
konstrukcja tych urządzeń nie jest określona
szczegółową dokumentacją, żadnymi parametrami, które powinny spełniać, ani określona
prawnie, poza ogólnymi przepisami zawartymi
w normie PN-EN834. Ponadto, urządzenia te nie
rejestrują ilości zużytego ciepła, a jedynie służą
do podziału kosztu energii cieplnej, dostarczonej
do budynku na poszczególnych użytkowników
lokali, którzy powinni być wyposażeni w jeden
styczeń 2013
typ podzielników. Podzielniki nie mierzą żadnej wielkości fizycznej, a przyrost ich wskazań
(niemianowane działki) zależy od temperatury
powierzchni grzejnika w miejscu instalacji podzielnika i czasu oddawania ciepła przez grzejnik. Nie uwzględniają też ciepła dostarczanego
przez piony grzewcze i ciepła przenikającego
z sąsiednich lokali. Może to spowodować brak
wskazań zużycia ciepła w jednych lokalach,
przy zawyżonych odczytach w pozostałych.
Jednym ze skuteczniejszych sposobów
rozliczania kosztów ciepła jest metoda tzw.
komfortu cieplnego, wyznaczająca koszty zużycia energii jako iloczyn powierzchni lokalu
i różnicy średnich temperatur lokalu i powietrza
– dla danego okresu rozliczeniowego. Innym
sposobem, pozostającym w zgodzie z PN-EN
ISO 13790 i ustawą Prawo energetyczne jest
metoda MP– 2010, według której całkowite koszty ogrzewania budynku dzieli się na
koszty stałe, przypadające proporcjonalnie
do powierzchni poszczególnych lokali, i koszty zmienne, wynikające z jednostek zużycia
ciepła i iloczynu różnicy średniej temperatury
zewnętrznej w sezonie grzewczym oraz powierzchni rozliczanego lokalu.
Obowiązkiem zarządcy jest wybranie metody, (zgodnie z 9 ust. Ustawy) i wdrożenie (po
zaakceptowaniu przez właścicieli w podjętej
uchwale) wewnętrznego regulaminu rozliczeń
ciepła dostarczanego centralnie, a przeznaczonego na ogrzewanie budynku i przygotowanie
c.w.u. Powinien on umożliwiać zamienne rozliczanie opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych
lub użytkowych na podstawie ich powierzchni
lub kubatury oraz określać warunki stosowania
zamiennego rozliczania. Prawidłową podstawą
do rozliczeń kosztów energii między jej dostawcą a spółdzielnią czy wspólnotą mieszkaniową,
są wskazania ciepłomierza zainstalowanego
w węźle cieplnym.
Rozporządzenie w sprawie
warunków technicznych, jakim
powinny odpowiadać budynki
i ich usytuowanie, zobowiązuje
zarządców do rozliczania
kosztów ogrzewania budynków,
a co za tym idzie, do wprowadzenia
indywidualnego systemu ich
rozliczania.
Co wybrać?
Warto mieć świadomość, że do rejestracji
jednostek zużycia ciepła mogą być stosowane
dwa rodzaje podzielników:
wyparkowe (cieczowe) – ampułkowe i kapilarne oraz
elektroniczne – jednoczujnikowe i dwuczujnikowe.
Te pierwsze wskazują ilość odparowanych
„działek” cieczy. W przypadku ampułkowych,
istnieje konieczność wymiany ampułki co
12 miesięcy. Elektroniczne podzielniki mają
czujniki mierzące temperaturę grzejnika,
a dwuczujnikowe są w stanie mierzyć temperaturę jego powierzchni i obliczyć temperaturę
pomieszczenia, korzystając z dwóch czujników. Mają możliwość rejestracji temperatur
komfortu cieplnego a mnogość rejestrowanych danych i radiowy odczyt w połączeniu
z możliwością odczytu przez złącze optyczne
sprawiają, że klasyfikuje się je jako najbardziej
zaawansowane tego typu urządzenia.
Na kolejnych stronach prezentujemy prze
gląd podzielników kosztów ciepła.
ABSTRAKT
Artykuł wskazuje na obowiązki zarządcy/właściciela nieruchomości związane
z rozliczeniem kosztów ogrzewania budynku, wynikające z aktualnych uregulowań prawnych. Ponadto autorka artykułu,
stanowiącego wprowadzenie do prezentacji podzielników dostępnych na rynku,
charakteryzuje pokrótce ich rodzaje.
39
reklama
PRZEGLĄD PODZIELNIKÓW
metering solutions
Dane teleadresowe
producenta/dystrybutora
BMETERS Polska sp. z o.o.
ul. Główna 60, 51-188 Psary
tel.: 71 388 90 83, faks: 71 387 15 37
www.bmeters.pl, [email protected]
Hydroclima-Opto
Hydroclima-RFM
elektroniczny, dwuczujnikowy ze złączem optycznym
elektroniczny, dwuczujnikowy ze złączem optycznym
oraz modułem radiowym
2
2
bateria litowa, żywotność 11 lat
bateria litowa, żywotność 11 lat
2/3 wysokości grzejnika
2/3 wysokości grzejnika
Rodzaj odczytu
wzrokowy (wyświetlacz), optyczny (złącze IR)
radiowy (Wireless MBUS), wzrokowy (wyświetlacz),
optyczny (złącze IR)
Miejsce przechowywania danych
pamięć wewnętrzna + bazy danych centrum
rozliczeniowego BMETERS
pamięć wewnętrzna + bazy danych centrum
rozliczeniowego BMETERS
LCD, 6 znaków
LCD, 6 znaków
Nazwa podzielnika
Zdjęcie
Rodzaj podzielnika
Liczba czujników
Zaopatrzenie w energię (bateria,
czas pracy)
Miejsce montażu na grzejniku
Wyświetlacz
Wskazywane wartości zużycia
Przechowywane dane
wskazania jedn. zużycia za aktualny i 9 poprzednich okresów rozliczeniowych; wskazania jedn. zużycia z 24 miesięcy;
skala jednostkowa i produktowa (uwzględnia moc grzejnika i/lub położenie lokalu); wskazanie średniej temp.
pomieszczenia za aktualny i poprzedni okres; wskazanie temperatur komfortu cieplnego z 24 miesięcy,
temperatura minimalna i maksymalna z datą wystąpienia;
statystyki temperaturowe – rejestracja ilości pomiarów temperatury grzejnika w zakresach [21°C; 28°C],
[28°C; 35°C]; >= 35°C] oraz temperatury otoczenia <16°C; średnia temp. grzejnika w aktualnym i poprzednim
okresie rozliczeniowym. Ilość zliczeń wskazań jednostek dla aktualnego i poprzedniego okresu w metodzie jednoi dwuczujnikowej. Możliwość wyboru parametrów wysyłanych drogą radiową; konfiguracja parametrów transmisji
radiowej z dokładnością do pojedynczego dnia, dwa rodzaje transmisji radiowej (całoroczna oraz po zakończeniu okresu
rozliczeniowego); programowanie daty startu podzielnika; wyświetlanie daty początku zliczania
Rozliczenia – system
(udział kosztów stałych),
współczynniki korygujące
udział kosztów stałych ustalany indywidualnie, obsługa współczynników korygujących lokalu i grzejnika. Możliwość
uwzględnienia w rozliczeniu kosztów na podstawie średniej temperatury pomieszczeń, szeroki wybór sposobów
rozliczenia ryczałtu lokalu i pomieszczenia oraz części wspólnych
Zabezpieczenia przed ingerencją
użytkownika
trwale zamykana obudowa podzielnika – brak dostępu do elektroniki, plomba mechaniczna oraz elektroniczny czujnik
otwarcia wraz z rejestracją daty otwarcia
Zgodność z normą
40
PN-EN 834, PN-EN 13757 Wireless MBUS, EN 60950-1:2006, ETSI EN 300 220-1, ETSI 301 489-1, ETSI 3001 489-3
reklama
Apator Powogaz S.A
ul. K. Janickiego 23/25, 60-542 Poznań
tel.: 61 841 81 01, faks: 61 847 25 48
www.powogaz.com.pl, [email protected]
ista Polska Sp. z o.o.
ul. Powstańców 25A, 31-422 Kraków
tel.: 12 418 01 29, faks: 12 418 01 31
www.ista.pl, [email protected]
METRONA POLSKA Pomiary i Rozliczenia Sp. z o.o.
ul. Taborowa 4, 02-699 Warszawa
tel: 22 644 99 01, 641 70 96, 643 83 04, faks: 22
641 98 39
E-ITN 30
doprimo 3 radio net
Telmetric star
elektroniczny, z radiowym przesyłem danych
elektroniczny
z wbudowanym modułem radiowym
elektroniczny
ze zdalnym odczytem drogą radiową
2 + pomiar średniej temperatury pomieszczenia
2
2
3,6 V bateria litowa, 10 lat + rok rezerwy
bateria litowa, 10 lat + rezerwa
bateria litowa o żywotności 10 lat + rezerwa
zgodnie z zaleceniami PN-EN 834
z reguły w 75% wysokości grzejnika, w połowie jego
długości
zgodnie z PN-EN 834
wzrokowy, elektroniczny, radiowy
wzrokowy lub zdalny
drogą radiową bez koncentratorów
bezprzewodowy odczyt zdalny z wykorzystaniem
radiowej transmisji danych
pamięć wewnętrzna oraz serwer bazy danych
pamięć wewnętrzna
oraz serwer bazy danych
podzielnik, system rozliczeniowy, opcjonalnie
pamięć zewnętrzna oraz serwer bazy danych
siedmiosegmentowy – 5 miejsc + 2 znaki
specjalne
LCD, 5 znaków
ciekłokrystaliczny, 5-pozycyjny + symbole
graficzne
data aktualna i zmiany, zużycie aktualne oraz
za ubiegły i przedostatni okres rozliczeniowy;
temp. maks. i min. z datami oraz średnia temp.
za ostatni okres rozliczeniowy; liczba kontrolna
wartość aktualna i z poprzedniego okresu, skala
jednostkowa/produktowa
wyświetlane informacje: numer podzielnika,
jednostki zużycia ostatniego okresu
rozliczeniowego, liczba kontrolna, bieżące
jednostki zużycia, test wyświetlacza
odczyty comiesięczne lub raz na rok; zapisywanie
pomiarów ubiegłorocznych, miesięcznych
11 miesięcy wstecz; indywidualne programowanie
okresu rozliczeniowego
programowanie daty początku i końca okresu
rozliczeniowego, odczyt wartości aktualnej,
na koniec 12 ostatnich miesięcy oraz z końca
2 poprzednich okresów rozliczeniowych
programowanie daty samoczynnego odczytu,
pamięć 14. ostatnich wskazań miesięcznych,
wartość temp. maks. oraz kod stanu awaryjnego
wraz z datą; odczyt po zakończeniu okresu
rozliczeniowego, można wykonywać odczyty
kontrolne
udział kosztów stałych i współczynnik redukcji
(położenia lokalu) ustalany indywidualnie; w rozliczeniu uwzględnia koszty ciepła emitowanego
przez piony, współczynnik komfortu cieplnego
udział kosztów stałych i współczynników
korygujących ustalany indywidualne
stosowanie współczynników redukcyjnych
uwzględniających położenie mieszkania w bryle
budynku, procentowy udział kosztów stałych
elektroniczne – stała kontrola różnicy temperatur
oraz gradientu temperatury pomieszczenia,
przełączanie się w tryb pracy jednoczujnikowej;
informacja o ingerencji i zapis daty ingerencji
plomba elektroniczna
dwustopniowe zabezpieczenie: mechaniczne
(plomba) oraz elektroniczne; samoczynne
powiadomienie drogą radiową o nieuprawnionej
ingerencji
PN-EN 834
PN-EN 834
PN-EN 834
stryczeń 2013
41
reklama
Minol Sp. z o.o.
ul. Wojska Polskiego 82
95-070 Aleksandrów Łódzki
tel.: 42 270 46 00, faks: 42 270 46 31
www.minol.pl, [email protected]
Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o.
ul. Romana Maya 1, 61-371 Poznań
tel.: 61 650 25 25, faks: 61 650 25 50
www.techem.pl, [email protected]
Minometer M7 RADIO
data III
elektroniczny, radiowy
elektroniczny, radiowy
2
2
bateria litowa, żywotność 10 lat + rezerwa
3 V bateria litowa, 10 lat + rezerwa
zgodnie z wytycznymi PN-EN 834
zgodnie z wytycznymi firmy Techem
wzrokowy (wyświetlacz), zdalny (radiowy, bez urządzeń
przekaźnikowych), optyczny (złącze IR)
zdalny radiowy bez koncentratora danych lub z koncentratorem dla uzyskania codziennych wartości wskazań
pamięć wewnętrzna oraz baza danych
podzielnik oraz baza danych firmy Techem
LCD, 5 znaków
LCD, 5 miejsc
Wskazywane wartości zużycia
(rodzaj i dokładność danych)
zużycie aktualne i poprzednie, data programowania, skala
jednostkowa/produktowa (podzielnik zaprogramowany
do mocy grzejnika)
aktualne oraz na koniec okresu rozliczeniowego;
skala produktowa
Przechowywane dane
(programowanie daty, jak często
należy dokonywać odczytów)
odczyt wartości aktualnej, z ostatnich 2 okresów
rozliczeniowych oraz ostatnich 18 miesięcy, możliwość
zaprogramowania dnia obrachunkowego (np. 31 grudnia)
zużycie aktualne oraz na koniec okresu rozliczeniowego;
zużycia z połowy i końca ostatnich 12 miesięcy; programowanie dowolnej daty startu i końca okresu rozliczeniowego
Rozliczenia – system
(udział kosztów stałych),
udział kosztów stałych i współczynniki korygujące
ustalane indywidualnie zgodnie z regulaminem, możliwość
zastosowania zużycia minimalnego, średniego; osobisty
opiekun w dziale rozliczeń; dodatkowo możliwość
zaprojektowania własnych kart rozliczeniowych
udział kosztów stałych 30–50%
plomba zatrzaskowa, naklejka, elektroniczna rejestracja
prób manipulacji
regularna kontrola przeprowadzana przez mikrokontroler;
nadzór czy nie doszło do manipulacji elektronicznej
lub demontażu podzielnika (plomba elektroniczna),
rejestracja daty demontażu
PN-EN 834, deklaracja zgodności CE
PN EN 834; EN 60950–1:2001
ETSI EN 301 489–1 V 1.4.1
oraz ETSI EN 301 489-3 V 1.4.1
ETSI EN 300 220–1 V 2.1.1
oraz ETSI EN 300 220–2 V 2.1.1
Dane teleadresowe
producenta/dystrybutora
Nazwa podzielnika
Zdjęcie
Rodzaj podzielnika
Liczba czujników
Zaopatrzenie w energię (bateria,
czas pracy)
Miejsce montażu na grzejniku
Rodzaj odczytu
Miejsce przechowywania danych
Wyświetlacz
Zabezpieczenia przed ingerencją
użytkownika
Zgodność z normą
42
Poradnik
Jak wykonać taras
i dach zielony
23
zł brutto
w księgarni internetowej
EKSPLOATACJA
Jacek Sawicki
Tarasy, balkony i loggie to
newralgiczne elementy elewacji
budynków wielkokondygnacyjnych
z racji ich szczególnej podatności
na wpływy niszczących czynników
zewnętrznych, a w przypadku
balkonów i loggii także możliwych
konsekwencji niebezpieczeństw
wynikających z ich oberwania,
toteż ich stan techniczny wymaga
przeprowadzania regularnych
kontroli okresowych i w razie
potrzeby konserwacji, napraw, bądź
remontów.
P
odstawowym dokumentem prawnym
odnoszącym się do obowiązku utrzymania tarasów, balkonów, loggii we
właściwym stanie technicznym jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 16.08.1999 r.
w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU nr 74
z 9.09.1999 r., poz. 836 z późn. zm.). Jego
przepisy nakładają na zarządców i administratorów budynków mieszkalnych obowiązek przeprowadzania corocznych wiosennych
kontroli okresowych, gdzie oceniany jest m.in.
stan techniczny balustrad tarasów, loggii i balkonów (§ 5 pkt 2.1). Obowiązek ten wynika też
z przepisów Prawa budowlanego (art. 61 i 62
pkt 1.1.a); ich lekceważenie usankcjonowane
ABSTRAKT
Artykuł sygnalizuje podstawowe kwestie prawne i modernizacyjne dotyczące
tarasów, balkonów i loggii w budynkach
wielokondygnacyjnych, a ponadto zwraca
uwagę na ważność okresowych kontroli
stanu technicznego tych elementów oraz
wymienia źródła ich uszkodzeń i charakterystyczne przypadki.
44
Tarasy,
balkony
i loggie
w budynku wielokondygnacyjnym
jest karą grzywny, ograniczenia albo pozbawienia wolności do roku (art. 91a). Wnioski i zalecenia pokontrolne muszą być ujęte
w protokołach, a informacje w nich zawarte
stanowią podstawę do sporządzenia zestawienia robót remontowych budynku, gdzie
w zależności od potrzeb prowadzi się roboty
konserwacyjne, naprawy bieżące bądź główne. Dopełniając wymagania zarządca powinien
dbać o zachowanie prawidłowego odpływu
wód opadowych z posadzek, a przy opadach
śniegu o jego usuwanie z ich powierzchni.
Uszkodzenia
Źródła problemów
Tarasy, balkony i loggie należą do elementów budynku bezpośrednio narażonych na
działanie różnorodnych szkodliwych wpływów
zewnętrznych: środowiska atmosferycznego
(wiatr, woda, wilgoć, promieniowanie UV),
czynników mechanicznych, termicznych, chemicznych, biologicznych i środowiskowych.
Ważny czynnik wpływający na ich stan techniczny stanowi też technologia wznoszenia
budynku i błędy popełnione jeszcze na etapie
opracowywania projektu. Elementami w ich
konstrukcjach podlegającym wszelkim uszkodzeniom są płyty balkonowe (dla tarasów płyty
stropowe) i balustrady. Najczęściej dochodzi
w nich do uszkodzeń warstw otulających konstrukcję, nieprawidłowości w odprowadzeniu
wód opadowych oraz braku zachowania wymagań izolacji przeciwwilgociowej i termicznej. To właśnie wilgoć i obecność mostków
cieplnych jest przyczyną korozji płyt balkonowych i przemarzania stropów pod tarasami.
Wybrane usterki
Najbardziej podatne na uszkodzenia są płyty balkonowe/loggiowe. Szczególnie groźne
jest zjawisko sukcesywnego zmniejszania się
nośności płyty balkonowej na skutek korozji
betonu i zbrojenia. Jej oddziaływanie prowadzi
do zaistnienia powierzchniowych zarysowań,
spękań i deformacji, a w konsekwencji do odspojeń i ubytków zmniejszających przekroje
płyt. Na wpływy korozji podatne są również elementy wykończenia balkonów/loggii, takie jak:
balustrady, obróbki blacharskie, odwodnienia
i warstwy wykończeniowe (płytki i posadzki).
Znaczny odsetek uszkodzeń jest skutkiem
błędów konstrukcyjnych i technologicznych
powstałych w fazach projektowania i wykonawstwa. Niektóre z nich mogą ujawniać się
po nieokreślonym okresie użytkowania. Do
najczęściej popełnianych takich błędów zalicza się:
przyjmowanie w obliczeniach zbyt małych
przekrojów poprzecznych belek (głównych
elementów konstrukcyjnych balkonów
wspornikowych belkowo-płytowych),
niedostateczne zakotwianie belek lub płyt
w ścianie budynku,
nieosiatkowanie dolnych stopek tregli,
nieuwzględnianie nadmiernych obciążeń
przy obliczeniach, co objawia się np. pęknięciami muru pod belką,
nieodpowiednia wytrzymałość betonu i stali
zbrojeniowej,
błędne mocowanie marek stalowych mocowania balustrad,
uszkodzenia zbrojenia i otuliny, niedostateczna grubość otuliny, nieregularny rozstaw prętów, które świadczą o fuszerkach,
papierowym
promocja
Organizator:
www.konferencjaizolacje.pl
styczeń 2013
2013
Sponsorzy główni konferencji:
reklama
Konferencja
ROLA IZOLACJI
W NOWOCZESNYM
PROJEKTOWANIU
I ARCHITEKTURZE
45
mgr inż. poż. Krzysztof Bagiński
gł. spec. ds. zabezpieczeń p.poż. – projektant
w firmie Mercor SA, rzeczoznawca ds. zabezpieczeń p.poż.
Nawet najlepiej zabezpieczony
budynek nie zapewni swoim
użytkownikom oczekiwanego
poziomu ochrony przeciwpożarowej
(albo zapewni ją tylko w dniu
odbioru), jeśli nie będą w nim
prowadzone przeglądy serwisowe.
Z
godnie z obowiązującym prawem przeglądy powinny być wykonywane przez
producenta lub firmy autoryzowane co
najmniej raz w roku, co daje użytkownikowi
gwarancję prawidłowego działania urządzeń
przeciwpożarowych. Należy pamiętać, że serwis jest jednym z elementów analizy ryzyka
obiektu. Wykonując serwis, obniżamy ryzyko
wystąpienia większych skutków pożaru, a tym
samym podnosimy poziom bezpieczeństwa
wielorodzinnych budynków mieszkalnych,
w których pożary występują stosunkowo często, np. w 2011 roku było ich prawie 13 000,
a ich skutkiem było kilkaset ofiar śmiertelnych
oraz kilka tysięcy rannych.
Najczęściej występującym, i często jedynym, urządzeniem przeciwpożarowym w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych jest
system oddymiania grawitacyjnego klatki
schodowej. To bardzo istotny element bezpieczeństwa budynków podczas pożaru, ponieważ najgroźniejszy jest dym i towarzyszące
mu zjawiska: oddziaływanie toksycznych produktów spalania i rozkładu termicznego na organizm ludzki, obniżenie zawartości tlenu oraz
utrata widoczności. Czynniki te odpowiadają za
prawie 80% ofiar śmiertelnych w pożarach.
Główne cele działania systemów oddymiania to:
ograniczenie szkód pożarowych spowodowanych dymem i oddziaływaniem gorących
gazów pożarowych,
46
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
Pamiętajmy
o serwisie
zabezpieczenie dróg ewakuacyjnych, czyli
klatek schodowych przed zadymieniem,
ułatwienie przeprowadzenia skutecznej
i bezpiecznej akcji ratowniczo-gaśniczej.
Podstawowymi urządzeniami w systemach oddymiania są klapy dymowe (np. mcr
PROLIGHT PLUS) montowane w stropodachu
nad klatką schodową lub okna oddymiające
(np. okienny system oddymiania mcr-OSO)
montowane w stropodachu lub elewacji na
ostatniej kondygnacji klatki schodowej. Ważnym elementem systemu są także otwory
napowietrzające. Najczęściej są to drzwi lub
okna, których rolą jest zapewnienie odpowiedniej ilości czystego powietrza uzupełniającego,
decydującego o efektywności każdego systemu wentylacji pożarowej, zarówno mechanicznego jak i naturalnego.
Odstąpienie od wykonywania przeglądów
serwisowych, bądź wykonanie ich przez firmy nieposiadające odpowiedniej autoryzacji
producenta może skutkować pogorszeniem
poziomu bezpieczeństwa budynku. Poza tym,
w przypadku pożaru odpowiedzialność za
straty powstałe na skutek nieprawidłowego
zadziałania systemu będą ponosili użytkownicy lub zarządca budynku.
Istotą przeglądu serwisowego jest sprawdzenie działania systemu oddymiania w warunkach możliwie zbliżonych do pożarowych.
Pierwszym etapem jest optyczna kontrola
systemu. Następnie dokonuje się otwarcia
klap/okien oddymiających, otworów napowietrzających zarówno w trybie alarmowym, jak
i wentylacyjnym. Przegląd kończy się sporządzeniem protokołu, wpisem do książki obiektu
i wymianą naklejki informacyjnej.
Precyzyjne przeglądy serwisowe producenta lub firmy autoryzowanej dają użytkownikowi
gwarancję prawidłowego zadziałania systemu
oddymiania w odpowiednim momencie. Rezygnując z prowadzenia serwisu lub korzystając z usług osób, którym brak fachowej
wiedzy i autoryzacji producenta, działamy
niezgodnie z prawem i uzyskujemy tylko pozorne oszczędności. Zdrowy rozsądek, etyka
podejmowania decyzji oraz dbałość o ludzkie
życie podpowiadają, który wariant działania
wybrać..
Mercor, dbając o bezpieczeństwo, zapewnia pełną obsługę serwisową wszystkich
swoich urządzeń w trakcie trwania gwarancji
i po jej wygaśnięciu. W odniesieniu do dostarczonych przez Mercor urządzeń wymóg
ten jest potwierdzony w przekazanej klientowi
dokumentacji techniczno-ruchowej.
ul. Grzegorza z Sanoka 2
80-408 Gdańsk
tel. 58 341 42 45, faks 58 341 39 85
www.mercor.com.pl
EKSPLOATACJA
Lamperiom
mówimy NIE
mi na tym, żeby poniższe pomysły nie zawierały żadnych droższych niż farby materiałów
wykończeniowych, żeby wytrącić wątpiącym
kolejny (ekonomiczny) argument z ręki. Poruszamy się nadal w najniższym poziomie
cenowym, uruchamiając jedynie wyobraźnię.
Jest to namiastka tego, co można zrobić z wykorzystaniem tylko i wyłącznie farby, ale może
stać się inspiracją dla odważniejszych działań
twórczych.
N
Oswoić lamperię
Za „tradycyjną” lamperią mogą przemawiać
różne względy funkcjonalne. Do tej pory wykonywano ją malując farbą olejną – zmywalną
architekt
Nowoczesne bryły budynków,
ciekawie zaprojektowane wnętrza,
odrestaurowane zabytkowe budowle
– to znak naszych czasów. Jedno
straszy siermiężnością – klatki
schodowe w domach z lat 50., 60.
i 70., gdzie królują lamperie.
(ale „zdrapywalną”, szczególnie jeśli zdrapujący użyje do swojego procederu klucza lub
kapsla), do mniej więcej połowy wysokości
ściany. W jakimś pięknym kolorze. Możemy
więc założyć, że nadal będzie to farba olejna,
a lamperia będzie malowana do pewnej wysokości. Proponuję jednak inaczej potraktować
styk dwóch farb – matowej i błyszczącej – ot,
choćby przenikającym się, bardzo tradycyjnym, ba, nawet klasycznym dekorem – me-
źródło: www.okazje.info.pl
asza polska rzeczywistość pięknieje. Przechadzamy się rozświetlonymi
ulicami, pracujemy w nowoczesnych
biurowcach, odwiedzamy kapiące przepychem galerie handlowe i minimalistyczne muzea. Wnętrza naszych mieszkań pokazujemy
w kolorowych magazynach, chwalimy się nimi
przed znajomymi. Zatrudniamy specjalistę od
dekoracji, aranżacji czy oświetlenia. W naszych codziennych wędrówkach jest jednak
nadal jeden słaby punkt – klatki schodowe.
Oczywiście nie mówimy tu o częściach wspólnych nowoprojektowanych budynków mieszkalnych, lecz blokach powojennych, osiedlach
z wielkiej płyty i pierwszych realizacjach lat 90.
Tu estetyka stanęła na etapie siermiężnych lat
70. I nie pomagają kolejne remonty – lamperia
nadal lamperią stoi, pistacjowa czy w kolorze
musztardy straszy tak, jak straszyła.
Czy może być inaczej? Oczywiście, może!
Wprawdzie z różnych stron słyszę w mojej
praktyce zawodowej demotywujące: TAK się
nie robi, ale ja wiem, że owszem, że TAK się
robi. TAK, czyli inaczej. Korzystając z wypracowanych już trendów wnętrzarskich, które
z taką lubością stosujemy w naszych mieszkaniach. Chciałabym pokazać kilka możliwości
pomalowania ścian klatki schodowej. Zależy
Małgorzata Borys
Rys. 1. Lamperia z wykorzystaniem wzoru dekoracyjnego na styku farb
ABSTRAKT
Autorka przedstawia różne możliwości
adaptacji siermiężnych lamperii na klatkach schodowych. Podpowiada jak odnowić ściany korytarzy, zwłaszcza w budynkach z poprzednich dekad, aby stały
się przyjazne mieszkańcom i eleganckie.
W publikacji można znaleźć również przykłady konkretnych rozwiązań z zastosowaniem nowoczesnych farb i motywów
dekoracyjnych.
Rys. 2. Lamperia z wykorzystaniem kolorowego paska, podkreślającego dynamikę miejsca
styczeń 2013
47
EKSPLOATACJA
papierowym
48
Wykańcznie powierzchni ścian korytarzy i klatek schodowych
Ściany korytarzy i klatek schodowych zalicza się do najbardziej
obciążonych powierzchni wewnątrz budynków. Oprócz ciągłego
wycierania, drapania czy uderzania podczas codziennej eksploatacji
narażone są także na intensywne brudzenie rękoma czy butami.
Caparol oferuje wykańczanie tych powierzchni metodami odpornymi na uszkodzenia a jednocześnie stosunkowo łatwymi w naprawie czy konserwacji:
Tynki mozaikowe – wykonane z bardzo drobnych kolorowych
kamyczków w dowolnych zestawieniach kolorystycznych – estetyczne, bardzo trwałe, maskujące niedoskonałości podłoża, łatwe Włodzimierz Krupa
Dyrektor Techniczny Caparol
w punktowej naprawie, bardzo odporne mechanicznie rozwiąza- Polska Sp. z o.o.
nie do powierzchni często uszkadzanych;
Farby lateksowe – eleganckie i trwałe rozwiązanie tam, gdzie problemem jest utrzymanie
w czystości łącznie z dezynfekowaniem, ale nie koniecznie częste naprawy mechaniczne;
Wodne żywice epoksydowe – do wykonywania niezwykle odpornych na wszystkie możliwe
obciążenia powierzchni, także do renowacji zużytych starych lamperii olejnych.
Wszystkie rozwiązania Caparol można zrealizować z uwzględnieniem zasad kontrastowego
zestawiania kolorów ułatwiającego orientację w przestrzeni wąskich klatek i korytarzy, także
w warunkach niedostatecznego oświetlenia, niezwykle ważną dla osób starszych i wymagających
specjalnej opieki.
Artykuł w pełnej
wersji dostępny
tylko w wydaniu
papierowym
www.administrator24.info/
prenumerata
reklama
Rodzaj farby
styczeń 2013
rodzina farb lateksowych: Latex Samt 10,
Latex Satin 20, Latex Gloss 60
rodzina farb dyspersyjnych marki Premium:
PremiumClean i PremiumColor
Wydajność i siła krycia
farby
wydajność: 7÷8 m2/l;
zdolność krycia: 2 klasa wg normy
PN EN 13 300
wydajność: 7÷8 m2/l;
zdolność krycia: 2 klasa wg normy
PN EN 13 300
Opis produktu, jego
przeznaczenie
do wykonywania gładkich, bardzo
odpornych na zmywanie powłok
w pomieszczeniach intensywnie
użytkowanych, których powierzchnie
wymagają częstego zmywania
i czyszczenia, łatwa w aplikacji
do wykonywania gładkich, bardzo
odpornych na zmywanie powłok
w pomieszczeniach intensywnie
użytkowanych, których powierzchnie
wymagają częstego zmywania
i czyszczenia, łatwa w aplikacji
Cechy szczególne
stopień połysku: półmat (Latex Samt 10),
półpołysk (Latex Satin 20), połysk (Latex
Gloss 60)
odporność na szorowanie: 1 klasa
wg normy PN EN 13 300
barwa: biała lub barwiona,
sposób nakładania: pędzel, wałek lub
natrysk
bezemisyjna i bezrozpuszczalnikowa
(zawartość lotnych związków organicznych
LZO < 1 g/l)
stopień połysku: głęboki mat
odporność na szorowanie: 1 klasa
wg normy PN EN 13 300
barwa: PremiumClean: biała i jasna
kolorystyka; PremiumColor: ciemna
i intensywna kolorystyka,
sposób nakładania: pędzel, wałek lub
natrysk
bezemisyjna i bezrozpuszczalnikowa
(zawartość lotnych związków organicznych
LZO < 1 g/l)
Caparol Polska Sp. z o.o.
ul. Puławska 393
02-801 Warszawa
www.caparol.pl
49
ZIELEŃ
Anna Skórkowska
architekt krajobrazu
Niekłopotliwe
rośliny iglaste
w zieleni osiedlowej
Dzięki wykorzystaniu roślin
iglastych w przestrzeni osiedli
mieszkaniowych, możemy stworzyć
kompozycje dekoracyjne przez
cały rok.
ABSTRAKT
Autorka artykułu namawia zarządców
nieruchomości do sadzenia roślin iglastych
na terenach zarządzanych osiedli. Zaletami wykorzystania gatunków iglastych jest
niewątpliwie fakt, iż nie sprawiają one
kłopotów pielęgnacyjnych, zapewniają
efektowny wygląd otoczenia nieruchomości, a różnorodność odmian (a zatem
i gabarytów roślin) pozwala dostosować
nasadzenia właściwie do każdego zakątka
osiedla.
50
Oczywiście, jak w każdym przypadku, gdy
dobieramy rośliny do nasadzeń, trzeba zastanowić się nad ich wymaganiami siedliskowymi, a więc nasłonecznieniem i glebą (jej
kwasowością, żyznością i wilgotnością).
Bardzo ważna jest też docelowa wielkość
i pokrój wybranych gatunków i odmian. Posadzone raz, mają trwać w tym samym miejscu
przez wiele lat, rozrastać się wzwyż i na boki,
tworzyć z innymi roślinami harmonijną całość.
Często zdarza się, że kupujemy i sadzimy nie-
Fot. A. Żukowska, Agencja Promocji Zieleni
R
ośliny iglaste, drzewa i krzewy są
wartościowym materiałem roślinnym,
wprost niezbędnym przy zagospodarowaniu przestrzeni osiedlowej. Ich głównym
atutem jest efektowny wygląd – zwarty pokrój i wyrazista barwa, zazwyczaj niezmienna
przez cały rok. A przy tym ta grupa roślin jest
ogromnie rozmaita. Do dyspozycji mamy nie
tylko drzewa duże, dorastające do kilkudziesięciu metrów, o charakterystycznych szeroko
stożkowatych lub wysmukłych koronach, jak
świerki, jodły, daglezje czy parasolowatych jak
sosny, ale także liczne odmiany dorastające do
kilku metrów, niewielkie, których wysokość
nie przekracza dwóch metrów i wreszcie te
miniaturowe – poniżej metra. Pośród krze-
Podstawy decyzji przy zakupie
Z daleka od ulicy
Fot. 1. Juniperus horizontalis ‘Blue Chip’ – jałowiec
płożący – występuje w wielu odmianach. Wszystkie
doskonale sprawdzają się jako rośliny okrywowe, do
obsadzania skarp i pojemników
wów mamy do dyspozycji cyprysiki, choiny,
jałowce, żywotniki. W tej mieszczą się grupie
krzewy kilkumetrowej wysokości o pokroju kolumnowym lub stożkowym, rozłożyste
o średnicy znacznie przekraczającej ich wysokość, a także niskie krzewy płożące i odmiany
miniaturowe. Do tego w ofercie szkółkarskiej
pojawia się coraz więcej odmian o barwnych igłach (są jasnozielone, niebieskawe,
srebrzyste i żółte, a także wielobarwne). Tylko
wybierać i sadzić. Rośliny iglaste można wykorzystać w wielu miejscach i funkcjach – zarówno w dużych wnętrzach osiedlowych jak
niewielkich skrawkach zieleni, w pojemnikach,
żywopłotach i w ogrodach na dachach.
Zimozielone iglaste drzewa i krzewy nie
tolerują zasolenia gleby, które sprawia,
że mimo obecności wody w podłożu, nie
mogą z niej korzystać. Rośliny nie przechodzą zimą w stan całkowitego spoczynku
(jak liściaste), a ich czynności fizjologiczne
są jedynie spowolnione. Brak możliwości
pobierania wody z podłoża, przy trwającej
cały czas transpiracji, powoduje ich zamieranie częściej niż silny mróz. Dodatkowo
zalewanie pędów śnieżną, słoną breją sprawia, że brązowieją i zasychają.
Trzeba o tym pamiętać i unikać sadzenia
tych gatunków w sąsiedztwie jezdni i parkingów, a także chodników odśnieżanych
solą. Jeżeli parking musi zostać zlokalizowany obok egzemplarzy już rosnących,
oddzielmy go np. murkiem wysokości
około 1 m.
papierowym
Zapraszamy na
6.
Mazowiecka Ziele 2013
28 lutego - 1 marca 2013 • 05-604 Jasieniec, ul. Warecka 110 • na terenie szkóki AZUCCY
Rewitalizacja parków jako przywracanie cigoci dziedzictwa kulturowego.
MAZOWIECKA ZIELE 2013 to:
• coraz szersze grono wystawców
• moliwo wymiany dowiadcze
• konsultacje ze szkókarzami
• ciekawostki i nowoci
reklama
• o wiele wicej ni wystawa rolin
• najwaniejsze spotkanie brany przed rozpoczciem sezonu 2013
• seminaria z zakresu rewitalizacji parków prowadzone
przezwybitnych specjalistów
styczeń 2013
51
ZIELEŃ
papierowym
52
papierowym
styczeń 2013
53
ZARZĄDCY
PISZĄ
PRAWO
Problemy z rozliczaniem wody
Trwa okres rozliczeniowy wspólnot
mieszkaniowych i wobec rosnących
kosztów dostawy wody i odprowadzania
ścieków powracają problemy
kosztów. Niektórzy właściciele
wciąż domagają się by rozliczać
ich na podstawie „centralnie”
określanych ryczałtów, inni nie potrafią
zrozumieć że nie mogą się rozliczać
samodzielnie z przedsiębiorstwem
wodno-kanalizacyjnym (tak jak np.
z telekomunikacją), a posiadacze
indywidualnych wodomierzy nie chcą
płacić więcej niż te wodomierze
wykazują.
Wszystkie problemy można rozwiązać na
podstawie zapisów Ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków z dnia 7 czerwca 2001 r.
Ustawodawca w art. 6.1 stwierdza, że stroną
umowy jest właściciel lub zarządca budynku
(budynków) a w nieruchomościach, w któ-
rych są wspólnoty mieszkaniowe – wspólnota.
Ustawodawca dopuszcza co prawda możliwość zawierania umów indywidualnych
z właścicielami lokali, ale uzależnia to od
spełnienia następujących warunków:
Art. 6.6. Na wniosek właściciela lub zarządcy
budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne zawiera umowę (…) także
z osobą korzystającą z lokalu wskazaną we
wniosku, jeżeli:
1) instalacja wodociągowa w budynku jest wyposażona w wodomierze, zainstalowane zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi,
przy wszystkich punktach czerpalnych;
2) jest możliwy odczyt wskazań wodomierzy
w terminie uzgodnionym przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne z właścicielem lub zarządcą;
3) właściciel lub zarządca rozlicza (…) różnicę wskazań między wodomierzem głównym
a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych
przy punktach czerpalnych wody;
4) właściciel lub zarządca na podstawie umowy (…) reguluje należności wynikające z różnicy wskazań między wodomierzem głównym
a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych
przy punktach czerpalnych wody;
5) właściciel lub zarządca określa warunki
utrzymania wodomierzy zainstalowanych przy
punktach czerpalnych oraz warunki pobierania
wody z punktów czerpalnych znajdujących się
poza lokalami;
6) został uzgodniony z właścicielem lub zarządcą sposób przerwania dostarczania wody
do lokalu bez zakłócania dostaw wody do
pozostałych lokali (…);
7) został uzgodniony z właścicielem lub
zarządcą sposób przerywania dostarczania
wody z punktów czerpalnych znajdujących się
poza lokalami, bez zakłócania dostaw wody
do lokali.
Nie jest więc proste spełnienie warunków,
które – jeśli nie będą spełnione – pozwalają
papierowym
54
ZARZĄDCYPRAWO
PISZĄ
Kontrowersyjna uchwała
Wydawać by się mogło, że rada po prostu
przyjęła zasady sprzedaży, które zazwyczaj są
stosowane w obrocie mieszkaniami na wolnym rynku – kupujący w cenie nabywanego
mieszkania płaci także za środki pozostawione
przez zbywającego na funduszu remontowym
wspólnoty.
Jest jednak pewne „ale” – w uchwale
użyty jest zwrot: „środki przypisane na koncie remontowym”, który w istotny sposób
zmienia jej sens. To, że uchwała taki zwrot
zawiera, oznacza, iż radni uważają, że gmina
niekoniecznie musi zaliczki na koszty zarządu
nieruchomością wspólną „fizycznie” wpłacać ale może je „zarachowywać” w formie
„przypisu”. Na koncie funduszu remontowego wspólnot mieszkaniowych, których gmina jest członkiem, znajdować się więc będą
„prawdziwe” pieniądze (wpłaty właścicieli
lokali wyodrębnionych) oraz deklaracja gminy, że ma określone zobowiązanie. Trudno
sobie wyobrazić, że w takiej sytuacji zarząd
wspólnoty zdecyduje się na zlecenie remontu
– „przypisem” za remont zapłacić się nie da
a nie ma żadnej gwarancji, że gmina w każdym
momencie zechce swoje zobowiązanie zmaterializować, tym bardziej, że sytuacja finansowa
wielu zadłużonych gmin jest nieraz znacznie
trudniejsza niż zadłużonych właścicieli lokali.
Efektem takiej sytuacji jest niewykonywanie
nawet najkonieczniejszych prac remontowych
i postępująca dekapitalizacja zasobu mieszkaniowego.
Powyższe uregulowania stwarzają wiele sytuacji konfliktowych, także dlatego, że gmina
jako członek wspólnoty, będzie starała się
utrudnić podjęcie decyzji o wykonaniu remontu do czasu, aż zdecydowaną większość
lokali sprzeda. Nie bez znaczenia są także
uregulowania zawarte w wyżej cytowanym
punkcie 2., z którego nie wynika jednoznacznie
kogo – byłego czy nowego właściciela lokalu
obciąża zlecony remont. Potencjalni nabywcy
z kupnem mieszkania czekają więc do cza-
Nowelizując zasady sprzedaży mieszkań
komunalnych rada gminy w pewnym
kilkudziesięciotysięcznym mieście
wprowadziła do uchwały o zasadach
sprzedaży następujące zapisy:
„1. Najemca nabywający lokal
mieszkalny zobowiązany jest
zwrócić miastu środki przypisane
na koncie remontowym wspólnoty
lub zgromadzone na wyodrębnionym
koncie funduszu remontowego
wspólnoty, przypadające na ten lokal;
2. Zobowiązanie dotyczy tych
środków, które nie zostały dotychczas
wykorzystane na remont nieruchomości
wspólnej i nadal stanowią przypis lub
pozostają na wyodrębnionym koncie
funduszu remontowego wspólnoty.”
papierowym
styczeń 2013
55
POCZTA
PRAWO ADMINISTRATORA
Czy można unieważnić uchwałę Rady Nadzorczej?
Posiadałem lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu, ale trzy lata temu Rada Nadzorcza SM podjęła wobec mnie uchwałę wykluczającą z szeregów członków spółdzielni,
argumentując swoją decyzję naruszeniem
podstawowych interesów, tj. brakiem płatności czynszu. Od uchwały się nie odwołałem,
jest więc ona prawomocna. W chwili obecnej
nie mam już tytułu prawnego do lokalu ponieważ spółdzielnia po wykreśleniu z rejestru członków skierowała wniosek do sądu
o eksmisję z lokalu i taka eksmisja została
orzeczona. Przyznane zostało mi także prawo
do lokalu socjalnego. I taki stan rzeczy ma
miejsce nadal. Mimo bardzo niekorzystnego
statusu regularnie spłacam zadłużenie i za
jakiś czas doprowadzę do jego całkowitego
uregulowania. Niestety za ponowne członkostwo będę musiał sporo zapłacić. Czy nie
ma możliwości wystąpienia o unieważnienie
uchwały Rady Nadzorczej? Dodam, że kilka
lat temu znalazłem się w trudnej sytuacji
finansowej (bezrobocie) nie ze swojej winy,
normalnie regulowałbym wpłaty, ale nie miałem takich środków.
Czytelnik
Zgodnie z Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych przez umowę o ustanowienie
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się
oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład
mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone
w ustawie i w statucie spółdzielni. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności
w formie pisemnej. Spółdzielcze lokatorskie
prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne i wygasa z chwilą ustania członkostwa.
Spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa
do lokalu mieszkalnego między innymi jeżeli
członek pozostaje w zwłoce z uiszczeniem
opłat na rzecz spółdzielni za 6 miesięcy. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia
wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową
tego lokalu. Wartość rynkowa nie może być
wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od
osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu
przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu. Warunkiem
wypłaty jest opróżnienie lokalu. W przypad-
ku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego
prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia
ogłasza (nie później niż w ciągu 3 miesięcy
od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu) przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Pierwszeństwo
w nabyciu lokalu mają członkowie, którzy nie
mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych
i zgłoszą gotowość zawarcia umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności
tego lokalu. W przypadku zgłoszenia się kilku
uprawnionych, pierwszeństwo ma najdłużej
oczekujący. Warunkiem przeniesienia odrębnej
własności lokalu na takiego członka jest wpłata
wartości rynkowej lokalu.
Należy zatem zacząć od podkreślenia, że
Czytelnik zawarł ze spółdzielnią umowę, w której spółdzielnia zobowiązała się oddać mu
lokal do używania, a on zobowiązał się wnieść
wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty
określone w ustawie i w statucie spółdzielni.
Jak w każdej umowie strony są zobowiązane
dochować obowiązków, do których się zobowiązały. Zatem spółdzielnia zobowiązała się
umożliwić Czytelnikowi używanie lokalu, a on
zobowiązał się wnieść wkład i uiszczać opłaty.
papierowym
56
INFORMATOR
Indeks firm
Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości
ACROCONA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
STYCZEŃ
APATOR POWOGAZ . . . . . . . . . . . . . . . 41
BALCO AB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
BMETERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
BUSINESS CONSULTING
SOLUTIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Szkolenie „Nowelizacja ustawy VAT w 2013 oraz 2014 roku”
29.01.2013 r., Katowice
„eMKa Szkolenia” Magdalena Klepczyńska, kontakt: tel. 32 230 87 98, kom. 695 320 860,
e-mail: [email protected] – więcej informacji na stronie
www.emkaszkolenia.pl
CAPAROL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
GLOBAL PROPERTY . . . . . . . . . . . . . . . . 2
ISTA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
LASKOMEX . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 FM
MERCOR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
METRONA POLSKA
POMIARY I ROZLICZENIA . . . . . . . . . 41
MINOL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
REJESTR DŁUŻNIKÓW ERIF . . . . . . . . 23
RWE POLSKA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
TECHEM
TECHNIKI POMIAROWE . . . . . . . . . . . 42
UNIQA
TOWARZYSTWO UBEZPIECZEŃ . . . . . 3
VISBUD-PROJEKT . . . . . . . . . . . 25, 27, 29
WELES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 FM
Szkolenie „Rozliczenia podatkowe i finansowe w spółdzielniach
mieszkaniowych w świetle aktualnego orzecznictwa oraz przepisów prawa”
30.01.2013 r., Warszawa
Szkolenie „VAT w spółdzielniach mieszkaniowych 2012/2013”
31.01.2013 r., Warszawa
LUTY
Konferencja „Rola izolacji w nowoczesnym projektowaniu i architekturze”
27-28.02.2013 r., Warszawa
GRUPA MEDIUM, Izolacje – więcej informacji na stronie www.konferencjaizolacje.pl
oraz na s. 45
promocja
cena
Kupon prenumeraty rocznej
cena
cena
105 zł
184 zł
345 zł
PÓŁROCZNA
ROCZNA
DWULETNIA
ZAMAWIAM
PRENUMERATĘ
ADMINISTRATORA
OD NUMERU
NAZWA FIRMY
MIESIĘCZNIK
DLA ZARZĄDCÓW
NIERUCHOMOŚCI
ULICA I NUMER
KOD POCZTOWY I MIEJSCOWOŚĆ
PRENUMERATA:
» półroczna – 105 zł
» roczna – 184 zł
» dwuletnia – 345 zł
+
dostęp do wersji
elektronicznej
„Administratora”
i atrakcyjne pakiety na
konferencje i seminaria
OSOBA ZAMAWIAJĄCA
Lider
RODZAJ DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ
NIP
wśród czasopism
branżowych
E-MAIL
TELEFON KONTAKTOWY
Informujemy, że składając zamówienie, wyrażacie Państwo zgodę na przetwarzanie wyżej wpisanych danych osobowych w systemie
zamówień GRUPY MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. w zakresie niezbędnym do realizacji powyższego zamówienia. Zgodnie z Ustawą o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje Państwu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania ich i poprawiania. Upoważniam GRUPĘ MEDIUM Spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. do wystawienia faktury VAT bez podpisu odbiorcy. Wysyłka będzie realizowana po dokonaniu
wpłaty na konto: Volkswagen Bank Polska S.A. 09 2130 0004 2001 0616 6862 0001.
GRUPA MEDIUM
Spółka z ograniczoną
Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w celach marketingowych przez GRUPĘ MEDIUM Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością S.K.A. oraz inne podmioty współpracujące z Wydawnictwem z siedzibą w Warszawie przy ul. Karczewskiej 18.
Informujemy, że zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje
Pani/Panu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania i poprawiania ich, a także wniesienia umotywowanego sprzeciwu wobec
ich przetwarzania. Podanie danych ma charakter dobrowolny.
DATA I CZYTELNY PODPIS
styczeń 2013
ul. Karczewska 18
04-112 Warszawa
tel. 22 810 21 24
faks 22 810 27 42
[email protected]
57
p o r a d y
–
r o z w i ą z a n i a
–
t e c h n o l o g i e
Reportaż:
jak powstaje
Kopernik Park? str. 4
1
/2013
Nakład 9 000 egz.
ISSN 0867-5953
INDEKS 320390
Zarządzanie
ciągłością działania
w FM str. 8
Ryzyko przerwy
w dostawie
str. 10
reklama
prądu
OPROGRAMOWANIE DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI
Działamy na rynku od 10 lat.
Zaufało nam już ponad 500 zarządców w całej Polsce!
Oferujemy następce uznanego systemu Weles2FK. Weles3 jest
aplikacją internetową, pozwalającą pracować z dowolnego miejsca
i o dowolnym czasie. Nie trzeba instalować czegokolwiek na komputerze ani samemu martwić się o bezpieczeństwo danych.
Zapraszamy do wypróbowania wersji
demonstracyjnej dostępnej przez naszą
stronę internetową.
Elastyczny system naliczeń i rozliczeń od zawsze był chlubą marki
Weles. Weles3 przyjmuje również dane „wstecz” (np spóźnione akty
notarialne ze sprzedaży lokalu, poprawki błędnych danych o liczbie
osób czy właściwe odczyty liczników) i sam wylicza i wystawia
odpowiednie korekty.
Powolność i częsta nieaktualność informacji, będąca charakterystyczna dla branży zarządzania nieruchomościami, przestaje być
problemem.
System posiada zintegrowany, pełny system księgowy, przystosowany specjalnie dla potrzeb zarządzania nieruchomościami.
Księgowość zapewnia obsługę VAT oraz integruje się z bankowymi
systemami płatności masowych.
Każdy z właścicieli lokali w nieruchomości może otrzymać login i hasło,
dzięki któremu będzie mógł sprawdzać swoje rozrachunki, dokumenty
obciążeniowe, udostępniane mu pliki, głosowane uchwały, dane swoich lokali i dyskusje na forum.
Dostępne dane są zawsze aktualne i nie wymagają synchronizacji,
jak w innych systemach.
Bycie blisko klienta to podstawa sukcesu w naszej branży.
Weles3 zapewnia pozycję dwa kroki przed konkurencją!
Odwiedź naszą stronę WWW
Zajrzyj do nas na Facebooku
Skontaktuj się z nami mailem
http://www.weles2fk.com
http://www.facebook.com/Weles3
[email protected]
Zawartość numeru 1/2013
FACILITY MANAGEMENT
Jak powstaje KOPERNIK PARK w Olsztynie? – reportaż Katarzyny Czajkowskiej . . . . . . . . . . . 4
Energia jest najważniejsza – Marek Mejssner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Wydawca
GRUPA MEDIUM Spółka z ograniczoną
Zarządzanie ciągłością działania w obszarze FM – Bartłomiej Śliwiński . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Przerwa w dostawie prądu – ryzyko awarii w budynku inteligentnym
GRUPA
Adres redakcji
04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18
tel.: 22 512 60 93, 512 60 90
faks: 22 810 27 42
[email protected]
Redaktor naczelny
[email protected]
Sekretarz redakcji
Agnieszka Górska-Szustak
[email protected]
Redakcja
Agnieszka Piksa – red. portalu,
Jacek Sawicki, Krystyna Stankiewicz,
Marek Mejssner
Reklama i marketing
tel. 22 810 28 14, 512 60 70
[email protected]
Dyrektor biura reklamy i marketingu
Joanna Grabek, tel. 600 050 380
Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży
Michał Grodzki
Kierownik ds. promocji
Marta Lesner-Wirkus
Prenumerata i kolportaż
Jerzy Lachowski
tel. 22 810 21 24, 512 60 82
[email protected]
Administracja
Danuta Ciecierska (HR)
Barbara Piórczyńska (Gł Księgowa)
Redakcja nie zwraca tekstów niezamówionych i zastrzega sobie
prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania własnymi
tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam
i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone © by Dom Wydawniczy
MEDIUM. Rozpowszechnianie opublikowanych materiałów bez zgody
wydawcy jest zabronione.
ISSN 0867-5953
Zdjęcia: www.sxc.hu
– Katarzyna Czajkowska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Pasaż FM
Pasaż
FM
Nowoczesne nieruchomości oszczędzają energię
Energooszczędne nieruchomości to już stały trend w budownictwie europejskim. Dla oszczędzania energii fundamentalne znaczenie ma zmiana sposobu
oświetlania wewnątrz i na zewnątrz obiektów.
Niedługo „eko-technologie” w budynkach mieszkalnych staną się koniecznością za sprawą Dyrektywy UE „Charakterystyka energetyczna budynków”
(Dyrektywa nr 2010/31/UE opublikowana w DzU z dnia 18.06.2010). Od 9 lipca
2013 roku wszystkie nowopowstałe obiekty będą musiały spełniać określone
w dyrektywie normy.
Wejście w życie dyrektywy wprowadza duże zmiany w polityce spółdzielni
mieszkaniowych. Dotyczy ona bowiem także budynków już istniejących: sprzedawanych, wynajmowanych lub podlegających poważniejszej renowacji (gdy
całkowity koszt prac renowacyjnych przekracza 25% wartości budynku lub modernizacji podlega ponad 25% powierzchni przegród zewnętrznych). Zarządcy
spółdzielni będą musieli rozpocząć na szeroką skalę proces oszczędzania energii
w nadzorowanych budynkach.
Z pomocą przychodzą nowoczesne energooszczędne technologie. Dla oszczędzania energii elektrycznej najważniejszy jest sam rodzaj oprawy oświetleniowej.
Najbardziej energooszczędna jest technologia LED, choć wśród wielu Polaków
wciąż funkcjonuje przekonanie, że jest ona zbyt droga. Oprócz lamp LED energooszczędne są także inne źródła światła – świetlówki oraz żarówki halogenowe. Każde z tych rozwiązań pozwoli zaoszczędzić w porównaniu z tradycyjną
żarówką wolframową aż 80–90% energii.
W Polsce już można znaleźć przykłady energooszczędnych inicjatyw, choćby
wśród zarządców spółdzielni mieszkaniowych. Przykładem jest Legnicka Spółdzielnia Mieszkaniowa „Kopernik”. Wprowadzając m.in. kilka nowoczesnych
technologii oświetleniowych do zarządzanych przez siebie budynków, udało jej
się zaoszczędzić już 12 milionów złotych. Dzięki temu koszty eksploatacji lokali
są niższe o prawie 200 zł w porównaniu do innych legnickich osiedli.
Deweloperów i osoby rozglądające się za kupnem nieruchomości powinien
szczególnie zainteresować program NFOŚiGW „Dopłaty do kredytów na budowę
domów energooszczędnych”. Jest to pierwszy, realizowany z funduszy publicznych program dopłat do budowy domów energooszczędnych. Dofinansowanie
ma przysługiwać zarówno tym osobom, które budują domy jednorodzinne, jak
i nabywającym od deweloperów domy jednorodzinne oraz mieszkania w domach wielorodzinnych.
styczeń 2013
3
REPORTAŻ FM
Katarzyna Czajkowska
Jak powstaje
KOPERNIK PARK
w Olsztynie?
Pięknym w przyszłości, a budującym
się dziś kompleksem KOPERNIK
PARK w Olsztynie rozpoczynamy
cykl reportaży o ciekawych
obiektach powstających w Polsce.
P
omiędzy pięknymi jeziorami i podobnymi do siebie budynkami, tuż przy olsztyńskiej starówce, w centrum miasta,
powstaje Kopernik Park, nowoczesne osiedle
i centrum biznesowe o wysokim standardzie.
Lokalizacja inwestycji zapewni przyszłym
mieszkańcom i użytkownikom obiektu doskonałą komunikację z każdą częścią miasta bez
konieczności stania w korkach.
Powstają tu mieszkania i apartamenty, jak
głoszą foldery reklamowe idealne dla dynamicznych i aktywnych osób ceniących łatwy
dostęp do wszelkich miejskich atrakcji i udogodnień.
Kompleks będzie cechowała nowoczesna
architektura, wysoki standard wykonania i wy-
4
kończenia. Ponadto inwestycja ma wyróżniać
się spośród innych dbałością o detale, luksusowe korytarze, elegancką elewacją oraz
niespotykanymi dotąd w Olsztynie wyróżnikami w postaci prywatnego fitness clubu oraz
obsługi portiera, który miałby pełnić również
funkcję konsjerża, dbającego o bezpieczeństwo i komfort mieszkańców.
Planowany termin oddania inwestycji do
użytku to grudzień 2013 r.
Część biurowa i handlowo-usługowa
Kopernik Park zapowiada się być doskonałą
lokalizacją dla biznesu m.in. ze względu na to,
iż jest to prestiżowe i reprezentacyjne miejsce
w samym sercu miasta. Na terenie kompleksu
mieszkalno-biznesowego Kopernik Park powstaje nowoczesne centrum biznesu, które
ma wyróżniać się na tle innych olsztyńskich
budynków nietypową architekturą i przeszkleniami.
Powstający obiekt ma formę prostopadłościanu, a po zakończeniu budowy ma mieć
pięć kondygnacji nadziemnych i jedną kondygnację podziemną, mieszczącą garaż. Piąty
budynek o nazwie MARS zapewni 2,6 tys. mkw
powierzchni handlowo-usługowych i biurowych. Cały parter budynku ma pełnić funkcję
handlowo-usługową, natomiast cztery wyższe
kondygnacje mieszczą biura i pełnią funkcje
biurowo-usługowe.
Powierzchnia zabudowy:
Wysokość budynku:
Kubatura brutto:
698,06 m2
21,80 m
14 765,58 m3
Wejście główne do budynku znajduje się
od strony ulicy Partyzantów. Jest umieszczo-
papierowym
styczeń 2013
5
FACILITY MANAGEMENT
Marek Mejssner
Naukowcy opracowali baterie
podające moc do instalacji domu
inteligentnego w momentach
najwyższych opłat taryfowych
za energię. Jednocześnie inna
grupa badaczy stwierdziła, iż
energooszczędna konstrukcja
budynku inteligentnego musi
być kompletna – nieprzemyślane
oszczędności zamiast zysków
powodują duże straty.
N
aukowcy i inżynierowie pracujący dla
firmy technologicznej Stem, opracowali system baterii zasilania szczytowego, przeznaczony dla budynków inteligentnych. System współpracujący z rozwiązaniem
serwerowym, działającym na zasadzie sieci
neuronowych jest w stanie określić, według
taryf energii, kiedy należy uruchomić jej rezerwy, a kiedy należy ją składować. Właściciel
budynku, opierając się na prognozach systemu, może zmniejszyć wydatki na energię
elektryczną, ustawiając czujniki termostatów
zgodnie ze wskazaniami programów oraz uruchamiając najbardziej energożerne urządzenia
tylko w określonych godzinach.
Baterie z samochodów do domu
Naukowcy połączyli analizę danych pochodzących z czujników umieszczonych na
wszystkich odbiornikach prądu w budynku
z lokalnym składowaniem energii. Baterie przez
nich opracowane nie są ogniwami przeznaczonymi do zasilania awaryjnego. W połączeniu
z systemem informatycznym, przeznaczone
są do dostarczania odbiornikom w budynku
najtańszej formy energii w danym momencie;
niekoniecznie przy tym pochodzącej z sieci.
Oprogramowanie zastosowane w tym rozwiązaniu używa algorytmów do przewidywania
zużycia prądu w budynku w rytmie godzinnym.
Ogniwa zaczynają dostarczać energię w chwili,
6
Energia jest
najważniejsza
kiedy następuje szczyt zapotrzebowania, i co
za tym idzie – taryfy za prąd są najwyższe.
System pozwala także na określenie „słabych
punktów” w budynku, czyli odbiorników zużywających zbyt wiele energii.
Dla zmniejszenia kosztów naukowcy zastosowali baterie pochodzące z samochodów
elektrycznych i hybrydowych. Są to ogniwa
regenerowane, które nie mogą pracować już
w instalacjach samochodowych, ale nadal są
sprawne i mogą szybko ładować się z sieci
energetycznej oraz zasilać budynki. Większość
danych dotyczących ich sprawności jest określana przez zainstalowane w nich czujniki; informacje w nich zawarte trafiają do systemu
analitycznego w lokalnym komputerze. System
taki jest skalowalny, zależy od ilości zastosowanych w nim baterii i może zasilać od niewielkiego domku do dużego biurowca.
inteligentnych nie jest nowy, jednak dotychczas nie kojarzono go z zasilaniem przy pomocy OZE. Tymczasem baterie są często używane
w rozwiązaniach z zasilaniem pochodzącym
z OZE do stabilizowania parametrów napięcia i natężenia prądu pozyskiwanego z tych
źródeł.
Jak ciekawostkę można przytoczyć jedne
z obliczeń badaczy ze Stem, z których wynika,
iż dla hotelu posiadającego 100 pokoi wystarczą ogniwa o pojemności pomiędzy 50 kWh
a 100 kWh, czyli dwa lub cztery komplety baterii z jednego z najpopularniejszych samochodów elektrycznych w USA – Nissan Leaf.
– Spadają ceny baterii, ceny przetwarzania
oraz ceny pasma w sieci i powinniśmy zobaczyć takie rozwiązania w każdym budynku
na świecie, nie tylko budynku inteligentnym,
w ciągu następnych 20–30 lat. Takie systemy
Mniejsze koszty z OZE
ABSTRAKT
Następna wersja systemu, przygotowywana
przez badaczy Stem, korzystać będzie z baterii
zasilanych niekonwencjonalnymi, odnawialnymi źródłami energii. Naukowcy chcą bowiem
skojarzyć baterie z zasilaniem przy pomocy
dachowych ogniw słonecznych. Nawet bez
takiego zasilania zastosowanie systemu opracowanego przez Stem zmniejsza wysokość
rachunków za energię, zależnie od typów
zainstalowanych urządzeń (energożerne czy
oszczędne) od 5 do 15 proc. Z zasilaniem
ogniw przez panele słoneczne koszty rachunków spadną prawdopodobnie o ok. 30 proc.
i to nawet dla dużych instalacji biurowych.
Pomysł stosowania baterii jako stabilizatorów w instalacjach energetycznych budynków
Artykuł prezentuje m.in. koncepcję zasilania budynków inteligentnych za pomocą
systemu baterii zasilania szczytowego,
który jest w stanie określić kiedy należy
uruchomić rezerwy energii, a kiedy ją
składować, i w rezultacie – obniżyć koszty zużycia energii w budynku. Na koszty te
wpływają ponadto okładziny zewnętrzne
budynków a także przeszklenia, powszechnie stosowane w nowoczesnych biurowcach. Autor podpowiada na jakie materiały
warto zwrócić uwagę, aby wznoszone budynki były zgodne z pełnymi rozwiązaniami
energooszczędnymi i generowały realne
oszczędności z ich eksploatacji.
papierowym
styczeń 2013
7
FACILITY MANAGEMENT
dr Bartłomiej Śliwiński
doradca w zakresie FM, członek IFMA
W dzisiejszych czasach ciągłość
działania jest jednym z czynników
konkurencji biznesowej organizacji,
które muszą funkcjonować
w 24-godzinnym trybie realizacji
usług, zaś jej utrzymanie
jednym z podstawowych zadań
menadżerskich. Firmom, którym
zależy na uniknięciu przykrych
konsekwencji wynikających
z zadziałania czynników ryzyka będą
z pewnością przydatne procedury
związane z zarządzaniem ciągłością
działania (Continuity Management),
wchodzące w skład kompleksowego
zarządzania ryzykiem.
P
odstawowym pojęciem w powyższym
zakresie jest Planowanie Ciągłości
Działania (ang. Business Continuity
Planning – BCP) – czyli tworzenie, kontrola
i aktualizacja planów utrzymywania i wznawiania działań w kluczowych dla organizacji
obszarach i procesach, w przypadku wystąpienia sytuacji kryzysowej. Sytuacją taką
może być najczęściej zdarzenie o niewielkim
prawdopodobieństwie wystąpienia i trudnym
do przewidzenia czasie wystąpienia, ale o katastrofalnych skutkach dla organizacji. Innym
pojęciem jest Planowanie Awaryjne (ang.
ABSTRAKT
Continuity Management w Facility Management to obszar wymagający szerokiego
spojrzenia na problematykę zarządzania
ryzykiem. Artykuł omawia zarówno planowanie i tworzenie ciągłości działania
a także sam proces zarządzania ciągłością
w przypadku wystąpienia zdarzenia kryzysowego – zarówno reagowanie w sytuacji
kryzysowej, odzyskiwanie zasobów (w tym
danych i lokalizacji), wznawianie procesów
i działań organizacji, jak też komunikację
kryzysową.
8
Zarządzanie
ciągłością
działania
w obszarze FM
Disaster Recovery Planning – DRP), czyli
przygotowanie planów odtworzenia krytycznych obszarów działalności, w szczególności
infrastruktury krytycznej, po zaistnieniu sytuacji kryzysowej.
W praktyce, planowanie ciągłości działania
czy awaryjne polega na tworzeniu kompleksowych i sformalizowanych procedur mających zastosowanie podczas wystąpienia
katastrofy (np. pożar, skażenie radioaktywne,
terroryzm, katastrofa budowlana itp.) oraz po
jej wystąpieniu. Procedury im podlegające
są dokładnie analizowane (za pomocą analizy
ryzyka) i dotyczą one zazwyczaj procesów
krytycznych dla organizacji. Scenariusze naruszenia poszczególnych procesów krytycznych są poddawane szczegółowej weryfikacji
z przedstawieniem odpowiednich dla różnych
czynników ryzyka sposobów utrzymania ciągłości oraz parametrów procesów i działań
w organizacji.
Zdarzenia zagrażające ciągłości
działania
Do głównych czynników branych pod uwagę w takim planowaniu należą:
cyklon, trzęsienie ziemi, powódź, burza,
sztorm, tornado, tsunami, wybuch wulkanu
lub inne naturalne;
wybuch lub pożar, skażenie chemiczne lub
radioaktywne, wyciek paliwa, rozlanie oleju
lub wyciek gazu;
plaga, zaraza albo epidemia;
awaria lub zakłócenie niezbędnej usługi lub
infrastruktury;
atak terrorystyczny, atak na państwo
(wojna);
inne zdarzenia podobne do wymienionych
powyżej.
Lista zdarzeń nie jest zamknięta, mogą tutaj
występować potencjalne inne zdarzenia, trudne do przewidzenia bez analizy konkretnego
przypadku czy lokalizacji.
Opisy zidentyfikowanych zagrożeń powinny
również obejmować inne istotne dane, np.:
– jaki obszar danego obiektu zostanie objęty
działaniem czynnika (w razie potrzeby należy użyć mapowania)?
– jaka jest częstotliwość występowania zdarzeń krytycznych (analiza wydarzeń w przeszłości)?
– jaka jest trwałość i intensywność zagrożenia
(siła, szybkość, czas trwania, itp.)?
W celu zrozumienia rodzajów zagrożeń i zagrożeń związanych z obiektem, należy opracować i zrozumieć:
– profil użytkowników nieruchomości, w tym
zakres niezbędnego wsparcia dla ich procesów podstawowych;
– zagrożenia, które mogą mieć wpływ na
funkcjonowanie obiektu i związanych z tym
zagrożeń;
– Konsekwencje finansowe i niefinansowe ryzyka i sytuacji zagrożenia, w tym prawdopodobieństwo negatywnego oddziaływania na
użytkowników nieruchomości i zdolność do
świadczenia przez nich usług;
– Sposoby reagowania i zasoby w obiekcie
niezbędne do ich realizacji.
Analizy wpływu na działalność
Jednym z rodzajów analiz, które będą
pomocne przy tworzeniu planów są Analizy
Wpływu na Działalność (ang. Business Impact
papierowym
styczeń 2013
9
FACILITY MANAGEMENT
Katarzyna Czajkowska
Przerwa
w dostawie prądu
Biurowe budynki inteligentne
są często projektowane bez
zaspokojenia zapotrzebowania
na energię w przypadkach
awaryjnych. Obecnie tylko
1 na 7 budynków inteligentnych
ma jakąkolwiek instalację
rezerwowego zasilania.
O
becnie system automatyki budynkowej
staje się coraz bardziej popularnym
rozwiązaniem stosowanym w nowo
powstających budynkach szczególnie biurowych, ale też i mieszkalnych. Dotychczas wiele
osób uważało, że jest to luksus i kosztowna
ekstrawagancja, która dodatkowo jest skomplikowana w obsłudze i wymagająca przeprowadzenia dodatkowych remontów. Rzeczywistość wygląda jednak całkiem inaczej.
Klasyczne budynki inteligentne zwykle posiadają, jako podstawowe rozwiązania: systemy do monitorowania i kontroli ruchu (często
zintegrowane z systemem do kontroli czasu
pracy), systemy klimatyzacji i nawiewu oraz
automatycznego utrzymywania temperatury
i wilgotności w pomieszczeniach, systemy
ABSTRAKT
Artykuł przedstawia możliwe rozwiązania w przypadku przerw w dostawie
energii w budynku inteligentnym z zintegrowanym system automatyki budynkowej.
Autorka podpowiada jak nie dopuścić do
„blackout’u” energetycznego w budynku,
jak podtrzymać systemy w czasie awarii
prądu oraz jak zachowują się urządzenia
po przywróceniu zasilania.
10
– ryzyko awarii w budynku inteligentnym
kontroli dostępu oraz komunikacji automatycznej oraz systemy przeciwpożarowe. Coraz częściej pojawiają się w nich także serwerownie
budynków, udostępniające firmom wynajmującym pomieszczenia także zasoby IT.
Budynki inteligentne w związku z dość dużą
automatyzacją procesów zarządzania mają
średnio o 25–35% proc. zwiększone zapotrzebowanie na energię. Mimo tego w większości
nowych budynków tego rodzaju nie stosuje
się dywersyfikacji źródeł zasilania. Preferuje
się jedynie 2–3 punktowe podłączenie do sieci
miejskiej.
Przerwa w dostawie prądu
– i co dalej?
Często zdarza się, że sen z powiek spędza
nam problem przerwania dostaw energii. Co się
stanie w sytuacji, gdy w naszym inteligentnym
domu zabraknie prądu? Wszystkie urządzenia
w budynku zasilane są przecież prądem, systemy kontroli i bezpieczeństwa, windy, wejścia
bramy garażowe itd. W rzeczywistości awaria
prądu w przypadku inteligentnego domu wygląda podobnie jak w budynku, w którym tego
typu system automatyki budynkowej nie jest
zainstalowany. Po prostu określone urządzenia, których funkcjonowanie wymaga prądu,
przestają działać, więc musimy przestawić się
na sterowanie ręczne.
W przypadku katastrofy, jak np. atak terrorystyczny, pożar, awaria sieci, „blackout”
energetyczny lub zalanie fragmentu sieci,
istnieje prawdopodobieństwo, że instalacje
przejdą samoczynnie w stan czuwania, lub
zwyczajnie się zatrzymają aby uniknąć uszkodzenia.
Oznacza to, że np. windy zatrzymają się między piętrami lub skorzystają z rezerwy mocy,
aby zjechać na parter, zatrzaśnięciu ulegną
drzwi odblokowywane zamkami elektronicznymi, oświetlenie z wyjątkiem awaryjnego
(którego rezerwa mocy wystarcza średnio na
godzinę) przestanie działać.
Dużym problemem są ciągi komunikacyjne,
bo w przypadku awarii, ewakuacji zmuszeni
jesteśmy korzystać z klatek schodowych oddalonych od biur. Aby uniknąć niepowołanego
dostępu do pomieszczeń biurowych, ognioodporne drzwi na klatki ewakuacyjne zaopatrzono
w elektroniczne zamki, znajdujące się zawsze
od strony wewnętrznej. W efekcie, w przypadku pożaru i awarii elektryczności z nieprzystosowanego budynku nikt nie wyjdzie – zamki
bowiem ulegną zatrzaśnięciu. Elektromagnesy
zwalniają się jedynie w części ewakuacyjnej.
Próby ewakuacyjne
Aby umieć zachować się w takich sytuacjach, co dwa lata zwykle wykonuje się
próby ewakuacyjne. Jest to czas by nauczyć
użytkowników prawidłowego reagowania.
Wewnętrzna instalacja ppoż.
Problemem jest też wewnętrzna instalacja
przeciwpożarowa. Korzysta ona bowiem z tych
samych rozwiązań rezerwy mocy, zgromadzonej w akumulatorach budynku, z których korzysta awaryjne oświetlenie, windy oraz inne
instalacje. Zwykle nowoczesne budynki inteli-
papierowym
Zajrzyj na forum! Pomogą Ci nasi eksperci.
Masz wątpliwość?
Nurtuje Cię pytanie, na które nie możesz
znaleźć jednoznacznej odpowiedzi?
Musisz rozwiązać problem?
Wątki na forum:
promocja
• Prawo i nieruchomości publiczne
• Wspólnota mieszkaniowa
• Zarządzanie nieruchomością wspólną
• Finanse: podatki, opłaty, dotacje
• Umowy, procedury, regulaminy, uchwały, kwestie formalne
• Otoczenie budynku, remonty, modernizacje, technika
• Zarządzanie nieruchomościami, licencje zawodowe, egzaminy
• Co gryzie zarządców i administratorów?
styczeń 2013
11
miesięcznik dla zarządców
nieruchomości
•
•
•
•
•
•
Opinie i komentarze
Prawo i finanse
Orzecznictwo i interpretacje
Zarządzanie w praktyce
Eksploatacja
Poczta „Administratora”
W każdym numerze „Administratora” FM:
• porady
• rozwiązania
• technologie

Tarasy, balkony i loggie str. 44

Transkrypt

Podobne dokumenty