sprawozdanie z działalności zarządu spółdzielni mieszkaniowej

SPRAWOZDANIE Z DZIAŁALNOŚCI ZARZĄDU SPÓŁDZIELNI
MIESZKANIOWEJ „GÓRNIK" W WAŁBRZYCHU W ROKU 2012.
SZANOWNI PAŃSTWO
Już po raz kolejny mam przyjemność złożyć Państwu sprawozdanie z działalności
Zarządu. Na wniosek członków Spółdzielni Rada Nadzorcza podjęła uchwałę nr 21
z 2013r o zmniejszeniu ilości Części Walnego Zgromadzenia z dziesięciu do
siedmiu oraz podziału Członków uprawnionych do udziału w poszczególnych
częściach. Dzisiaj spotykamy się właśnie na jednej z takich Części Walnego
Zgromadzenia i chcielibyśmy przedstawić nasze dokonania w 2012r.
W pierwszej kolejności przedstawimy Państwu informację o sytuacji
finansowo -ekonomicznej Spółdzielni.
Od 01.08.2007r. tj. od czasu obowiązywania nowej ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych, koszty eksploatacji każdej nieruchomości rozliczane są
odddzielnie.
Na działalności eksploatacyjnej zasobów mieszkaniowych wystąpiła
nadwyżka kosztów nad przychodami w wysokości minus 699.864,63 zł na
budynkach wielolokalowych, a na domkach jednorodzinnych nadwyżka
kosztów nad przychodami w wysokości 735,73 zł.
Na garażach wystąpiła nadwyżka kosztów nad przychodami w wysokości
739,92 zł.
Natomiast na pozostałej działalności Spółdzielni podlegającej opodatkowaniu
( bez garaży) wystąpiła nadwyżka przychodów nad kosztami w wysokości
1.831.056,42 zł .
W związku z powyższym wynik na działalności Spółdzielni za rok 2012 przed
opodatkowaniem PDOP wyniósł:
minus 699.864,63 zł /wynik na eksploatacji zasobów mieszkaniowych/
minus
735,73 zł /wynik na domkach jednorodzinnych/
minus
739,92 zł/ wynik na garażach/
plus
1.831.056,42 zł /wynik na pozostałej działalności podlegającej
opodatkowaniu/
razem plus 1.129.716,14 zł
Po opodatkowaniu PDOP w wysokości 370.916,00 zł pozostałej działalności do
rozliczenia pozostała kwota +1.831. 056,42 zł – 370.916,00zł=
1.460.140,42 zł.
1. Za rok 2012 prawie każda nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym
wielolokalowym uzyskała wynik ujemny, ponieważ koszty były wyższe niż
opłaty eksploatacyjne.
1
2. Na pokrycie różnicy między kosztami, a przychodami zgodnie ze Statutem
Spółdzielni /par.63 ust.1/ została podjęta przez Radę Nadzorczą uchwała nr
101/2011 z dnia 13.12.2011r. o przekazaniu kwoty 800.305,00 zł z pozostałej
działalności /po opodatkowaniu/,co przekłada się na zmniejszenie stawek opłat
eksploatacyjnych dla członków Spółdzielni.
Na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości
w zakresie obciążającym członków przekazano kwotę 514.954,47 zł ,a pozostałą
różnicę w wysokości 285.350,53 zł zgodnie z art.6 ust.1 ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 14.06.2007r. przeniesiono na rozliczenia
międzyokresowe .
Pomimo dofinansowania, na niektórych nieruchomościach w dalszym ciągu
pozostał wynik ujemny w wysokości:
- 184.910,16 zł /dot. budynków mieszkalnych/,
735,73 zł /dot. domków jednorodzinnych/
739,92 zł /dot. garaży/
razem:186.385,81 zł.
Kwota 31.457,15 zł została przekazana na dofinansowanie do opłat
eksploatacyjnych dla członków Spółdzielni zamieszkujących we wspólnotach
zarządzanych przez Spółdzielnię. Pozostała kwota w wysokości 628.378,27 zł.
została przeksięgowana na wspólny fundusz remontowy pod datą 31.12.2012r.
Bilans Spółdzielni sporządzony na 31 grudnia 2012r. zamyka się po stronie
aktywów i pasywów sumą 69.578.548,43 zł.
Po stronie aktywów, na w/w sumę składają się :
1. aktywa trwałe
2. aktywa obrotowe
60.224.489,20 zł,
9.354.059,23 zł
Po stronie pasywów na w/w sumę składają się :
1. Fundusze własne
52.975.586,95 zł
2. Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania 16.602.961,48 zł
Pomimo zmniejszenia dochodów z działalności gospodarczej Spółdzielni, wskutek
wprowadzenia podatku dochodowego, osiągnęliśmy dobry wynik finansowy
dzięki zachowaniu dyscypliny wydatków, dobrze przygotowanym planom oraz
prawidłowej gospodarce lokalami użytkowymi. Muszę tu zaznaczyć, że dzięki
utrzymaniu pełnej płynności finansowej, Spółdzielnia nie płaciła odsetek od
nieterminowych regulowań zobowiązań.
2
Dużym problemem w działalności Spółdzielni są zadłużenia członków wobec
Spółdzielni w opłatach za lokale mieszkalne i użytkowe i wynoszą one na
31.12.2012 r.
1. lokale mieszkalne
2. lokale użytkowe
3.872.452 zł
633.260.zł
razem : 4.505.712 zł
Spółdzielnia nasza posiada 6 budynków wybudowanych ze środków kredytowych,
i są to 4 budynki w Głuszycy, 1 w Jedlinie i 1 w Wałbrzychu przy ul. Kasztanowej.
Zadłużenie członków zamieszkałych w tych budynkach jest bardzo wysokie i
wynosi 677.727 zł.
Zarząd prowadzi dość rygorystyczną politykę działań wobec dłużników, i tak:
• Uzyskano prawomocne wyroki eksmisyjne dla trzech lokali mieszkalnych.
• Do sądu wystąpiono z 8 (- ośmioma) nowymi pozwami o eksmisję.
• W wyniku zawartego porozumienia z gminami: Wałbrzych, Głuszyca oraz
Boguszów – Gorce, Fundacją Tarkowskich Herbu Klamry przeprowadzono
eksmisję z 7 -miu mieszkań do lokali socjalnych i pomieszczenia
tymczasowego .
•
Wystąpiono do Sądu łącznie z 85 (-ma) pozwami , z tego: z 28- oma
pozwami o zapłatę na kwotę 244.433,18 zł z lokali mieszkalnych i z 36-oma
pozwami dotyczącymi samowolnej rezygnacji z podzielników przez
członków wspólnoty mieszkaniowej przy ulicy Łukasiewicza 33-39 na
łączną kwotę 4.862,99zł, z lokali użytkowych z 5 –oma na kwotę
16.993,26zł, z 8 –oma pozwami o eksmisję z lokali mieszkalnych i z 4-oma
pozwami o odzyskanie lokalu użytkowego oraz z 4-oma innymi sprawami.
3
•
Postępowanie komornicze prowadzone jest w 29 -ciu sprawach na łączną
kwotę 246.830 zł. Wpłaty egzekucyjne od komornika we wszystkich
postępowaniach egzekucyjnych Spółdzielni zamknęły się kwotą
264.197,13zł.
•
Spółdzielnia prowadzi także przy udziale komornika -na podstawie nakazów
zapłaty 13-cie egzekucji z nieruchomości. W stosunku do 6-ciu lokali
mieszkalnych prowadzona jest licytacja ze spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu mieszkalnego.
• Na komisje windykacyjne wezwano 147-em osób, po spotkaniu z komisją
windykacyjną i otrzymanymi wezwaniami do zapłaty 115 osób spłaciło
zadłużenie na kwotę 382.721,46zł.
• W trakcie 2012 roku Zarząd podjął 302- ie decyzje o rozłożeniu spłaty
zaległości w ratach i zawarł 29 ugód sądowych i pozasądowych
dotyczących spłaty zadłużenia z tytułu termomodernizacji budynku
położonego w Głuszycy przy ulicy Łukasiewicza 33-39.
• W wyniku rozliczenia wartości rynkowej 3 –ech lokali mieszkalnych po
eksmisji ,Spółdzielnia odzyskała kwotę 183.076,96zł.
• W wyniku spłaty zadłużenia uchylono uchwały Rady Nadzorczej dotyczące
wykluczenia z rejestru członków Spółdzielni 6-iu osobom, które dokonały
uregulowania zaległości na kwotę 40.832,02zł
• W wyniku prowadzonej sprawy sądowej o odszkodowanie za
niedostarczanie lokali socjalnych przeciwko Gminie Głuszyca, Spółdzielnia
odzyskała kwotę 147.943,22zł.
4
Teraz poinformuję Państwa o stanie zaawansowania prac związanych z
przekształceniami własnościowymi w naszej Spółdzielni:
Od 31lipca 2007r weszła w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych, która pozwala na łatwiejsze i tańsze przekształcanie
mieszkań z lokatorskim prawem w prawo odrębnej własności. Przekształcenie
odbywa się za przysłowiową złotówkę, gdyż członek posiadający lokatorskie
prawo płaci nominalną kwotę umorzenia kredytu oraz ustawowe koszty
notarialne i sądowe. Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego przepisy te
zostały uznane za niezgodne z konstytucją, ale zapisy nowej ustawy z grudnia
2009r nie zmieniają zasad przekształceń mieszkań w następnych latach.
Zarząd cały czas prowadzi proces przekształceń własnościowych na bieżąco.
Wnioski i przekształcenie prawa do lokali stan na 31.12.2012r
Pierwszy wniosek o przekształcenie prawa do lokalu w prawo odrębnej własności
wpłynął do Spółdzielni dnia 21.02.2001r.
Do końca 2012roku rejestr wniosków zawiera 3522 pozycje a w 2012 roku
złożono 57 nowych wniosków o przekształcenie praw do lokali.
Spółdzielnia cały czas przyjmuje nowe wnioski od zainteresowanych osób. Na
każdy wniosek wnioskodawca uzyskał odpowiedź z podaniem niezbędnych do
wpłacenia kwot w Spółdzielni / np. uregulowanie zaległości, spłata umorzenia
spłata kredytu itd./, podaniem wykazu niezbędnych do przedłożenia w Spółdzielni
dokumentów/ danych z dowodów osobistych, odpisów ksiąg wieczystych
mieszkaniowych/ a także o kosztach notarialnych i wieczystoksięgowych /.
Część z osób, które złożyły wnioski zrezygnowała z przekształcenia. Pozostałe
mimo prawidłowego zawiadomienia ze Spółdzielni nie złożyły kompletu
dokumentów, bądź są w trakcie uzgadniania terminów podpisania aktów.
W roku 2012 Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej „Górnik” podpisał 57 aktów
notarialnych.
Łącznie do 31.12.2012 r podpisano 2522 akty notarialne w tym 2256 dotyczyło
lokali mieszkalnych, 192 domków jednorodzinnych, 47 garaży i 27 lokali
użytkowych.
5
Teraz przedstawię państwu rozliczenie funduszu remontowego za rok 2012.
W roku 2012 ze środków funduszu remontowego finansowano:
Wymianę stolarki okiennej w mieszkaniach
356 449,55
Remonty balkonów
412 546,19
Remonty dachów
262 013,34
Izolacje ścian, remont kanalizacji deszczowej
36 242,55
Remont schodów terenowych i chodników
371 449,84
Remont klatek schodowych i portali
195 528,66
Termomodernizację budynków
882 237,75
Naprawy elewacji
10 429,62
Remonty instalacji elektr. i odgromowych
635 772,49
Spłatę kredytu termomodernizacyjnego
405 457,27
Wymianę lub naprawę okienek piwnicznych
173 548,96
Spłatę pożyczek z funduszu wspólnego
432 950,12
Instalacja ciepłej wody użytkowej
108 877,44
Fundusz remontowy wspólnot
114 274,20
Pożyczki dla wspólnot mieszkaniowych
236 312,12
REMONTY AWARYJNE
Instalacji wodno-kan, gazowych i c.o.
ogólnobudowlane
Instalacji elektrycznych
dźwigów
domofonów
RAZEM
438 046,21
200 692,63
35 846,62
60 777,70
143 299,12
5 512 752,38
W roku 2012 wydano na remonty, spłatę kredytów i pożyczek łącznie kwotę
5 512 752,38 zł. przy czym z naliczeń funduszu remontowego od mieszkań
4 214 033,25 zł., kredytu bankowego na termomodernizację w wysokości
649481,98 zł., a pozostałą kwotę ze wspólnego funduszu remontowego.
Rozliczenie wydatków i przychodów na poszczególnych nieruchomościach
przedstawione jest w załączniku do sprawozdania sporządzonym w formie
elektronicznej.
Chciałbym teraz przedstawić Państwu sytuację z rozliczeniem ciepła i wody.
Podobnie jak w latach ubiegłych stwierdzamy, że pomimo wzrostu cen energii
cieplnej, koszty ogrzewania lokali mieszkalnych i użytkowych są mniejsze niż
ponoszone przed zainstalowaniem podzielników.
6
W roku ubiegłym wszystkie budynki posiadały podzielniki z odczytem radiowym.
Nowe podzielniki umożliwiają odczyt wskazań we wszystkich lokalach
niezależnie od obecności ich mieszkańców. Mając pełne odczyty unika się
doliczania kosztów z poprzednich okresów, wynikających z reklamacji osób, które
nie mogły być obecne przy odczytach. Ponadto znacznie został skrócony okres
rozliczeń. W tym roku przekazaliśmy rozliczenia już w miesiącu marcu.
Zmiany wprowadzone w regulaminie rozliczania kosztów ogrzewania
spowodowały wydzielenie w szerszym zakresie części kosztów do podziału na
jednostki podzielników kosztów ogrzewania, a więc w rozliczeniu za rok ubiegły
wszystkie budynki wyposażone w podzielniki rozliczono przy zastosowaniu
podzielników kosztów.
Podobnie jak w latach ubiegłych ogromnym problemem w spółdzielni jest
rozliczanie kosztów dostawy wody. W wielu budynkach występują duże różnice
pomiędzy sumą zużycia wody zarejestrowaną przez liczniki lokalowe a sumą z
liczników głównych, które są podstawą wystawiania faktur przez Wałbrzyskie
Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji. Różnice rozliczane są w formie wody
uzupełniającej, przy czym w niektórych nieruchomościach, są bardzo duże.
Niedobory wody w spółdzielni występowały zawsze i były one dużo większe niż
obecnie. I tak w 2003r wynosiły one w skali spółdzielni prawie 18%, w roku 2009
były najniższe i wynosiły - 2,4%, w roku 2010 – 10,9%, w roku 2011- 8,9%, w
roku 2012r wyniosły 11%. Poprzednie przepisy prawa zezwalały na rozliczanie
ubytków wody w skali całej spółdzielni, co nie powodowało takich dysproporcji
pomiędzy budynkami. Z chwilą wprowadzenia rozliczeń na każdą nieruchomość
oddzielnie, w części budynków różnice te stały się dotkliwe. Zarząd spółdzielni
analizuje przyczyny występowania tych różnic i przyczyny ich wzrostu.
Podejmujemy różne formy działania, w tym również komisyjne kontrole w
lokalach o największych różnicach. Do głównych działań należy:
• Usprawnienie odczytów poprzez montaż wodomierzy z odczytem
radiowym. Aktualnie wszystkie budynki spółdzielni są wyposażone w
wodomierze z odczytem radiowym.
• Wyeliminowanie różnic czasowych pomiędzy odczytem liczników
głównych a liczników lokalowych
• Eliminacja poborów niekontrolowanych w tym poniżej progów
pomiarowych wodomierzy
• Zastosowanie wodomierzy wyższej klasy dokładności oraz wszędzie gdzie
jest techniczna możliwość montaż wodomierzy w położeniu poziomym
zapewniającym większą dokładność wskazań.
Podejmowane działania powinny poprawić sytuację w tym zakresie. Dodatkowo
chcielibyśmy Państwa poinformować, że Walne Zgromadzenie podjęło uchwałę
nr 12/2011 o rozliczaniu wody uzupełniającej. Obecnie różnica wody jest
rozliczana proporcjonalnie do zużycia wody w lokalach w danej nieruchomości.
7
Uważamy, że w roku 2012 wykonaliśmy bardzo duży zakres prac na miarę
możliwości finansowych i zarządczych Spółdzielni. Wiemy, że jeszcze nie
wszyscy z Państwa są w pełni usatysfakcjonowani, ale mamy nadzieję, że dalsze
lata naszej pracy jeszcze bardziej poprawią wizerunek Spółdzielni.
W Sejmie trwają obecnie prace nad nową ustawą Prawo Spółdzielcze i
ustawą O Spółdzielniach Mieszkaniowych, według założeń twórców projektów
naszą spółdzielnię czekają duże zmiany. O szczegółach poinformujemy Państwa po
ich uchwaleniu w ostatecznym kształcie.
Chcielibyśmy również zwrócić uwagę, że na dzień dzisiejszy wynagrodzenie
notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy,
oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na
rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu i wynoszą około
940 zł.
W temacie przekształceń mieszkań na prawo odrębnej własności chcielibyśmy
również przypomnieć, że osoby, które przekształciły mieszkanie i oczekują w
kolejce na wymianę stolarki okiennej lub na wypłatę za wymianę tej stolarki tracą
te uprawnienia, bowiem spółdzielnia jest zarządcą tylko części wspólnej
budynków należących do tych mieszkań, a okna wewnątrz mieszkań są wyłączną
własnością właścicieli mieszkań z prawem odrębnej własności, dlatego wymiana
okien w tych mieszkaniach nie jest ujmowana w planach remontowych zasobów
mieszkaniowych Spółdzielni.
Dokonanie przekształceń mieszkań na prawo odrębnej własności następuje
na pisemny wniosek zainteresowanego członka.
Składanie wniosków nie jest obowiązkowe i każdy członek sam podejmuje
decyzję czy chce i kiedy chce dokonywać tych zmian.
Chcielibyśmy jeszcze Państwa poinformować, że w marcu tego roku zarząd
przeprowadził 17 zebrań z właścicielami lokali w nieruchomościach w których
właściciele mają 50% i więcej udziałów w swojej nieruchomości. Zebrania
odbyły się w celu zapytania większości właścicieli czy chcą aby ich nieruchomość
była zarządzana na podstawie ustawy o własności lokali (powstanie wspólnoty)
czy też jak do tej pory na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W
tym roku powstała 1 nowa wspólnota w Jedlinie Zdroju przy ul. Sikorskiego 2.
Obecnie Spółdzielnia zarządza sześcioma wspólnotami mieszkaniowymi (dwie
wspólnoty w Głuszycy, dwie w Jedlinie-Zdroju i dwie na Piaskowej Górze), jedną
wspólnotą lokali użytkowych przy ul. Broniewskiego 65 d i jedną wspólnotą
garażową przy ul. Kruczkowskiego.
Dziękuję Państwu za uwagę.
Treść zatwierdzona
podpisem elektronicznym
CERTUM QCA
Członek Zarządu
Wiceprezes Zarządu
Prezes Zarządu
Urszula Parol
Zbigniew Pankiewicz
Krzysztof Pączka
8