Zobacz więcej

rozdział drugi
2
Uwarunkowania,
etapy rozwoju
i stan obecny
polskiego rynku
nieruchomości
komercyjnych
76
rozdział drugi
W tych warunkach hamowanie popytu poprzez wzrost stóp procentowych należałoby traktować jako rozwiązanie ostateczne, gdyby wcześniejsze działania o charakterze ostrożnościowo
-nadzorczym (Rekomendacja S KNB z roku 2006) i zmiana polityki gospodarczej w kierunku odblokowania podaży na rynku nieruchomości okazały się niemożliwe lub nieskuteczne.
Działania nadzorcze mogłyby być ograniczone do zakazu udzielania kredytów hipotecznych
bez minimalnego wkładu własnego kredytobiorcy, np. na poziomie 10 proc. ceny rynkowej
nieruchomości. Jednocześnie sukcesywnie, ale nie nagle, powinny zostać odblokowane bariery administracyjne dla rozwoju budownictwa. Zdaniem Instytutu Badań nad Gospodarską Rynkową nie powinny być natomiast kontynuowane inicjatywy polegające na dopłatach
do kredytów hipotecznych z pieniędzy publicznych. Najbardziej ryzykownym scenariuszem
byłaby nadmierna kumulacja działań ograniczających wzrost cen nieruchomości lub działania nazbyt restrykcyjne, które poprzez spadek cen nieruchomości mogłyby uruchomić mechanizm kryzysowy. Zdaniem ekspertów z IBnGR, zachowanie stabilności systemu finansowego w Polsce oraz utrzymanie wysokiego tempa wzrostu wymaga zatem skoordynowania
nie tylko polityki pieniężnej i ostrożnościowo-nadzorczej, ale też ekonomicznej i społecznej30.
Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że od 1989 r. maleje rola państwa w finansowaniu
stymulowania rozwoju polskiego rynku nieruchomości. W połowie lat 90. państwo wycofało się z ulg mieszkaniowych promujących rozwój budownictwa mieszkaniowego. Od kilku
lat maleje udział nakładów inwestycyjnych na budownictwo mieszkaniowe. W roku 2008
udział ten wynosił 0,085% Produktu Krajowego Brutto (PKB), zaś w roku 2009 udział ten
ma się zmniejszyć do poziomu 0,078% PKB. Z powodu tego stanu rzeczy cierpią głównie osoby niezamożne – malejące nakłady na budownictwo mieszkaniowe oznaczają bowiem brak
nowych mieszkań komunalnych, socjalnych i TBS-ów (Transfer Budownictwa Społecznego).
Jak zaznaczono wcześniej, rząd polski nie zmienia też niektórych nieprzychylnych inwestorom regulacji, np. ustawy o ochronie praw lokatorów, co blokuje rozwój budowy mieszkań
na wynajem31. Wolno przebiegają też prace nad leasingiem konsumenckim, które mogłyby
przyśpieszyć rozwój rynku leasingu mieszkań i wspomóc deweloperów mieszkaniowych.
Obecnie, mimo postulatów związanych z aktywniejszą rolą państwa na rynku nieruchomości
(budownictwo socjalne, komunalne), trudno liczyć, aby rząd, ograniczając deficyt budżetowy, zdecydował się na większe wydatki. Jedyne, na co można realnie liczyć, to likwidacja
wielu barier dla organizujących rozwój inwestycji i przedsiębiorczości.
4. czynniki kształtujące sytuację w poszczególnych
segmentach rynku nieruchomości komercyjnych
Wpływ wspomnianych wyżej czynników świadczących o specyfice polskiego rynku nieruchomości komercyjnych widoczny jest w jego poszczególnych segmentach. Uniwersalne
czynniki makroekonomiczne i czynniki specyficzne determinują koniunkturę w wyróżnionych dalej segmentach rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Oddziaływanie
ich na poszczególne segmenty rynku nieruchomości pokazuje tabela na stronie obok.
30
31
Jak uniknąć kryzysu kredytowego w Polsce, „Rzeczpospolita”, 16 listopada 2007.
Arkadiusz Jaraszek, Wydatki na budownictwo mieszkaniowe najniższe od lat, „Gazeta Prawna”,
30 października 2008.
finansowanie nieruchomości komercyjnych w polsce
Tabela 3. Wpływ czynników uniwersalnych i specyficznych na poszczególne
segmenty rynku nieruchomości w Polsce
Segment rynku
nieruchomości
komercyjnych
Pozytywne czynniki
makroekonomiczne
Negatywne czynniki
makroekonomiczne
Pozytywne czynniki
specyficzne
Negatywne czynniki
specyficzne
Biura
Wzrost gospodarczy
Spowolnienie
gospodarcze
Relatywnie małe
nasycenie powierzchnią
biurową
Utrudnienia w działaniu
firm
Wysoka dynamika
wzrostu udziału
inwestycji w PKB
Wysoka dynamika
konsumpcji
indywidualnej
i optymizm
konsumentów
Spadek udziału
inwestycji w PKB
Niska dynamika
wzrostu konsumpcji
indywidualnej w PKB
Poprawa klimatu
prowadzenia
działalności
gospodarczej
Ułatwienie w zakładaniu
Rosnąca skala upadłości i działaniu firm
podmiotów
Stymulowanie przez
Mała skala upadłości podpaństwo inwestycji
miotów gospodarczych Wysokie stopy
zagranicznych
i pojawianie się
procentowe
nowych podmiotów
Rozwój infrastruktury
gospodarczych
drogowej
i transportowej
Korzystna sytuacja finansowa przedsiębiorstw
Niskie stopy procentowe
Odbiurokratyzowanie
gospodarki, znoszenie
barier dla przedsiębiorców i poprawa
jej innowacyjności
Sprzyjające rozwojowi
przedsiębiorczości
postawy społeczeństwa
(przeciwieństwo „homo
sovieticus”, wzrost
wzajemnego zaufania)
Promocja inwestycji
przez władze lokalne
Nieruchomości
handlowe
Jak wyżej
Jak wyżej
Jak wyżej
Optymizm
konsumentów
sprzyjający zakupom
Pesymizm
konsumentów
– zniechęcenie
do zakupów
Mniejsze niż w Europie
Zachodniej nasycenie
powierzchnią handlową
Brak regulacji
blokujących
powstawanie nowych
centrów handlowych
Ciąg dalszy tabeli na str. 78
Skomplikowany system
podatkowy i prawny
oraz biurokracja
77