attachement file

Helen Basil
+44 (0)7793 808 110 / +44 (0)20 7152 5110
[email protected]
www.twitter.com/cushwakeuk
PROGNOZA DLA RYNKU INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W REGIONIE EMEA
NA 2015 r.
Dział Rynków Kapitałowych w regionie EMEA firmy Cushman & Wakefield przedstawia prognozę dla
rynku inwestycyjnego na rok 2015.
Dobre czasy dla rynku inwestycyjnego
•
Dalszy wzrost aktywności inwestycyjnej: wartość transakcji inwestycyjnych na
rynku nieruchomości komercyjnych w regionie EMEA może wzrosnąć w bieżącym
roku o 20% do 247 mld euro w porównaniu z ok. 206 mld euro w 2014 r. Popyt
utrzymuje się na wysokim poziomie, a przy coraz większych inwestycjach funduszy,
ożywieniu na rynkach najmu wielu miast i rosnącej konkurencji w sektorze
finansowym w 2015 r. można oczekiwać wzrostu płynności na rynkach
inwestycyjnych. Ponadto obawy krótkoterminowe, takie jak nieprzewidywalność
rynków akcji, strach przed deflacją i niewielki wzrost gospodarczy, można zaliczyć do
czynników dodatkowo stymulujących popyt na nieruchomości ze względu na
wysokość stóp kapitalizacji i profil ryzyka tego typu inwestycji. Zwiększy się udział w
rynku inwestycyjnym nieruchomości handlowych i logistycznych, ale we wszystkich
segmentach inwestorzy będą poszukiwać aktywów wysokiej jakości. Należy także
oczekiwać znacznego wzrostu aktywności deweloperskiej, która początkowo będzie
koncentrować się wokół najważniejszych rynków biurowych regionu.
Wykres 1 – Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w regionie EMEA
Handlowe
Wolumen roczny (mld euro)
EUR 300
Biurowe
Magazynowe
Inne
EUR 225
EUR 150
EUR 75
EUR 0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA oraz Property Data
•
Potencjał wzrostu: do czynników znacznego ożywienia aktywności inwestycyjnej
można zaliczyć większą płynność za sprawą luzowania polityki pieniężnej oraz wyniki
testów wytrzymałościowych banków przeprowadzonych przez EBC. Z tego względu
począwszy od bieżącego roku znikną ograniczenia na rynku, co ułatwi zawieranie
kolejnych transakcji sprzedaży wobec wzrostu aktywności banków.
2
•
•
Rosnący rynek: do wzrostu podaży może się przyczynić nie tylko sprzedaż
wierzytelności i aktywów oraz proces oddłużania się, lecz także chęć realizacji zysków
oraz ożywienie aktywności deweloperskiej. Utrzyma się także rosnące
zainteresowanie inwestorów nowymi rynkami i sektorami, do czego skłania
niektórych konieczność znalezienia odpowiednich aktywów, a innych chęć podjęcia
większego ryzyka w celu uzyskania wyższych zysków. Z tego względu popyt na
aktywa typu core będzie nadal silny, ale należy także oczekiwać wzrostu
zainteresowania w segmencie core-plus oraz value add.
Dalszy wzrost popytu: w 2014 r. najpopularniejszym regionem pod względem
inwestowania w nieruchomości komercyjne była Europa Południowa, a zwłaszcza
rynek hiszpański, na którym wolumen obrotów wzrósł o ok. 55%. Trend ten utrzyma
się także w 2015 r. przy prognozowanym wzroście inwestycji o 45-50%. Jednak
wzrostu popytu inwestycyjnego należy oczekiwać także w regionach, które nie
cieszyły się dużym zainteresowaniem inwestorów w ubiegłym roku. Dotyczy to
między innymi Skandynawii, w której popyt może wzrosnąć w bieżącym roku o 25%
(w 2014 r. wzrost o 7%) za sprawą dużej atrakcyjności tego regionu wynikającej z
niskiego ryzyka strukturalnego i stosunkowo dobrych perspektyw wzrostu
gospodarczego. W 2014 r. wolumen obrotów na rynkach inwestycyjnych Europy
Środkowo-Wschodniej spadł o 15-20%, ale w bieżącym roku może wzrosnąć o 3035%. Z kolei w przypadku Rosji i niektórych krajów Europy Wschodniej spoza Unii
Europejskiej do czynników, które mogą negatywnie wpływać na aktywność
inwestycyjną, można zaliczyć wydarzenia na Ukrainie, ceny surowców i ogólną
niepewność co do rynków wschodzących. Natomiast większym optymizmem
napawają perspektywy krótkoterminowe dla Europy Środkowej, a pozostałe rynki
wschodnie należące do UE mogą liczyć na wzrost zainteresowania inwestorów,
uzależnionego od podaży odpowiednich aktywów. Dla Europy Zachodniej
prognozujemy obecnie wzrost o 15%, czyli nieznacznie niższy niż w ubiegłym roku
(20%), co świadczy o tym, że na tych rynkach inwestycyjnych ożywienie przyszło
wcześniej.
Wykres 2 – Najpopularniejsze regiony pod względem inwestowania w nieruchomości
komercyjne
Zmiana roczna
68%
2014
2015
45%
23%
0%
-23%
Wielka Brytnia
Europa Zach.
(bez WB)
Europa
Południowa
Skandynawia
EŚW
Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA oraz Property Data
•
Kompresja stop kapitalizacji: przy silnej konkurencji wśród kupujących ceny będą
rosnąć, a stopy kapitalizacji z najlepszych nieruchomości mogą zmniejszyć się w ciągu
3
•
•
roku o 25-50 pb do średniego poziomu dla wszystkich sektorów wynoszącego 5,6%
w większych miastach.
Powolne tempo wzrostu gospodarczego: niepewność, ryzyko geopolityczne i
deflacja należą do czynników spowalniających ożywienie gospodarki. Jednak pomimo
niewielkiego tempa wzrostu gospodarczego bieżący rok będzie pod tym względem
lepszy od ubiegłego. Popyt wewnętrzny może wzrosnąć w większości krajów
europejskich za sprawą rosnącej siły nabywczej w wyniku niższej inflacji i poprawy
sytuacji na rynkach pracy. Jednocześnie tańsze euro i niższe koszty produkcji powinny
przyczynić się do wzrostu produkcji. Ponadto banki obecnie chętniej udzielają
kredytów i rośnie podaż pieniądza, co świadczy o coraz lepszej sytuacji gospodarczej.
Ryzyko deflacji: inflacja będzie nadal się obniżać wskutek spadających cen energii,
powodując obawy przed deflacją, która w krótkiej perspektywie może być korzystna
dla gospodarstw domowych i przedsiębiorstw. To z kolei opóźni normalizację polityki
pieniężnej i może skłonić do dalszego jej luzowania w strefie euro. Rynki inwestycyjne
już wyprzedzają cykle na rynkach najmu, co stwarza ryzyko kolejnej „bańki”, ale
wobec dużej płynności dopiero przyszły rok pokaże, czy jest to ryzyko realne.
Wykres 3 – Prognoza wzrostu gospodarczego
4,5%
Zmiana roczna
2013
2014
2015
3,0%
1,5%
0,0%
-1,5%
-3,0%
Wielka
Brytania
Europa
Europa Płd.
Zach. (bez
WB)
Skand.
Europa Śr.
Europa
Wsch.
Źródło: Cushman & Wakefield, Consensus Economics, Oxford Economics
•
•
Wpływ zmieniających się potrzeb na rozwój rynków najmu: podaż kształtuje
trendy na wielu rynkach najmu, ale potrzeby zmieniają się wraz z nowymi
technologiami oraz nowymi modelami pracy i stylem życia, a także zachowaniami
zakupowymi. Zmiany te będą kluczowym czynnikiem popytu na wszystkich rynkach
europejskich.
Możliwy powolny wzrost czynszów: ze względu na niewielki i niestabilny wzrost
gospodarczy dla firm najważniejsza będzie przystępność ekonomiczna najmu.
Rosnący popyt na efektywną powierzchnię zacznie wywierać presję wzrostową na
czynsze. Czynnikiem amortyzującym ten proces mogą być spadające ceny surowców,
jeżeli obniżą się koszty budowy. Czynsze za najlepsze powierzchnie, zwłaszcza na
rynkach Europy Zachodniej, mogą wzrosnąć w 2015 r. o 2-3% przy dobrych
perspektywach wzrostu dla najważniejszych głównych ulic handlowych i centrów
handlowych. Niemniej jednak ze względu na ograniczoną nową podaż najbardziej
mogą wzrosnąć czynsze za powierzchnie biurowe. Zważywszy na coraz większą rolę
logistyki w segmencie e-commerce, znacząco poprawiły się także prognozy dla rynku
powierzchni magazynowej, ale nadal istnieje ryzyko słabszego wzrostu czynszów na
rynkach drugorzędnych we wszystkich sektorach.
4
Wykres 4 – Źródła kapitału
Zmiana roczna
40%
2014
2015
30%
20%
10%
0%
Inwestorzy krajowi
Inwestorzy regionalni
Inwestorzy globalni
Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA oraz Property Data
•
Europa w centrum globalnych przepływów kapitałowych: wobec rosnącej podaży
i popytu oraz poprawy płynności dzięki polityce luzowania ilościowego Europa
będzie nadal przyciągać inwestorów globalnych, aczkolwiek w nieco wolniejszym
tempie niż w 2014 r. Wzrośnie znaczenie inwestorów krajowych i regionalnych w
wyniku coraz większych inwestycji funduszy. Wartość inwestycji zagranicznych może
wzrosnąć o 30%, a krajowych – o 15%. W przypadku inwestycji globalnych i
regionalnych prognozuje się wzrost odpowiednio o 30-35% i 20%.
Rekordowy wolumen transakcji inwestycyjnych w zasięgu ręki
Jan Willem Bastijn, dyrektor działu rynków kapitałowych w regionie EMEA w firmie Cushman
& Wakefield, powiedział:
„Przewidujemy wzrost aktywności inwestycyjnej wobec coraz lepszych prognoz podaży i
popytu. Ze względu na nieprzewidywalność rynków akcji i rosnącą płynność za sprawą
polityki luzowania ilościowego rośnie popyt, a wzrost podaży będzie wynikać z procesów
oddłużania się banków i przedsiębiorstw oraz realizacji zysków, a także - naszym zdaniem znacznego ożywienia inwestycji deweloperskich.
Wartość transakcji inwestycyjnych w 2015 r. może wzrosnąć o 20% do prawie 250 mld euro.
Byłby to wówczas drugi najwyższy wolumen obrotów w historii i tylko o 8% niższy od
rekordowego poziomu sprzed kryzysu. Jednak z uwagi na obecną skalę płynności na rynku
wartość obrotów może pobić rekord wszech czasów najpóźniej w 2016 r.
Prognozujemy, że obserwowane w ostatnich 1-2 latach zainteresowanie Europą wśród
globalnych inwestorów będzie się stopniowo zmniejszać ze względu na silniejszy wzrost
gospodarczy w innych regionach, wyższy poziom tolerancji ryzyka inwestycyjnego i
ograniczanie płynności w skali całego świata wskutek wygaszania programów luzowania
ilościowego. Więcej inwestycji z regionu EMEA mogą przyciągnąć niektóre rynki azjatyckie
oraz USA. Jednak oczy świata będą nadal skierowane na Europę, czemu sprzyjać będzie
polityka luzowania ilościowego w strefie euro, a także wzrost podaży aktywów wynikający z
restrukturyzacji oraz oddłużania się banków i firm”.
5
Najważniejszy najem
David Hutchings, dyrektor działu strategii inwestycyjnych w regionie EMEA w firmie Cushman
& Wakefield, powiedział:
„Trudno ocenić zagrożenia w obecnej sytuacji na rynku – niektóre są praktycznie
niewidoczne, a inne będą się utrzymywać w bieżącym roku, zwłaszcza w sferze polityki. Z
tego względu najem ma największe znaczenie dla wielu inwestorów, którzy powinni
opracować możliwie jak najbezpieczniejsze strategie na przyszłość. Oznacza to konieczność
uwzględnienia w planach nieruchomości, które spełniają potrzeby najemców i które można
elastycznie zmieniać. Tylko najlepsze obiekty mogą przetrwać czasy inflacji czy deflacji.
Inwestorzy powinni także w większym stopniu poszerzać horyzonty inwestycyjne
uwzględniając nowe rynki i sektory. W 2015 r. mogą zacząć interesować się między innymi
wielorodzinnymi nieruchomościami mieszkaniowymi i obiektami opieki zdrowotnej w
sytuacji, gdy uznawane dawniej za alternatywne sektory coraz częściej wchodzą do
głównego nurtu inwestycyjnego.
W dalszej perspektywie może powstać bańka wskutek sytuacji na rynkach obligacji i
nadmiaru płynności, ale w 2015 r. rentowność obligacji raczej utrzyma się na niskim
poziomie, nadal wywierając presję na stopy kapitalizacji z nieruchomości. W każdym razie
należy oczekiwać korekty wycen stosownie do nowej rzeczywistości na rynku, na którym cena
powinna w większym stopniu niż dawniej odzwierciedlać płynność i stabilność przychodów.
Ryzyko bańki jest większe na rynkach, na których wspomniana stabilność i bezpieczeństwo są
znacznie poniżej średniej”.
Dalsze informacje:
Helen Basil
Cushman & Wakefield Tel: +44 (0)7793 808 110 / +44 (0)20 7152 5110
Nota dla Wydawcy:
Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi doradcze na rynku nieruchomości komercyjnych.
Reprezentuje klientów na każdym etapie procesu najmu i inwestycji w nieruchomości oraz cieszy się silną pozycją na
najważniejszych rynkach świata, o czym świadczy udział firmy w wielu istotnych transakcjach nieruchomościowych. Firma
Cushman & Wakefield została założona w 1917 r. i obecnie zatrudnia prawie 15 000 pracowników w 253 biurach w 60 krajach.
Oferuje pełen zakres zintegrowanych usług dotyczących wszystkich rodzajów nieruchomości na całym świecie, w tym usług w
zakresie najmu, sprzedaży i zakupu, finansowania dłużnego i kapitałowego, bankowości inwestycyjnej, usług korporacyjnych,
zarządzania nieruchomościami, obiektami i projektami, doradztwa i wyceny. Firma Cushman & Wakefield zarządza aktywami o
wartości prawie 3,7 mld USD. Jest uznanym liderem w dziedzinie badań rynków nieruchomości oraz publikuje informacje i
badania rynkowe na stronie www.cushmanwakefield.com/knowledge.