Warsaw Commercial Property Market 2008

Transkrypt

Warsaw Commercial Property Market
2008
Dear Readers,
We are pleased to introduce our latest Commercial Property Market overview. This publication is solely
focused on Warsaw covering the office, industrial, retail and investment markets.
The last calendar year started off very much as the previous year ended with numerous investors chasing
limited product, driving yield compression. The occupational market remained buoyant in all sectors and with
fewer new developments coming to the market this created low vacancy rates and increased rental growth.
As 2007 progressed the collapse of the sub-prime mortgage market in the US created a ripple effect into
Europe driving the cost of borrowing up and limiting the amount of available credit to investors and
developers. The effect has been that yields have now bottomed out for prime investments, moved out on
secondary opportunities and rents have risen to their highest level for a number of years.
Looking forward, we believe that the economic outlook remains optimistic and in particular with regard to GDP
growth. The number of investors interested in Poland is perhaps lower than a year ago but nevertheless there
are still many willing to bid on attractive deals. We anticipate continued rental growth for at least a year and
a softening of the credit crunch in the third or fourth quarter when some yields may start to compress again.
We hope that you find the enclosed useful and we look forward to working with you in 2008.
Yours faithfully,
Jason Sharman MRICS
Managing Director
King Sturge is one of the largest European independent property consultants, with over 3,800 staff working in 150 owned and associated
offices throughout the world. Our network covers the major UK commercial centres, principal European cities and also the Americas via our
business partners at King Sturge CORFAC International. In Asia Pacific, the firm has associations in Australia, Indonesia, Malaysia and New
Zealand.
King Sturge Warsaw office opened in January 2000 in response to client demand for agency and professional advice in rapidly developing
Polish real estate market. With our expertise, we provide wide range of services in following areas: Industrial, Office and Retail Agency,
Property Management, Project Management, Investment, Valuation and Consultancy Services.
Contents / Rozdziały
Page / Strona
Economic Outlook / Przegląd gospodarczy
2
Investment Market / Rynek inwestycyjny
4
Industrial Market / Rynek powierzchni przemysłowych
6
Office Market / Rynek powierzchni biurowych
10
Retail Market / Rynek powierzchni handlowych
14
www.kingsturge.com
1
Warsaw
Commercial Property Market 2008
Economic Outlook
Przegląd gospodarczy
Key Economic Indicators / Główne wskaźniki gospodarcze
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008F
2009F
GDP growth1
Wzrost PKB1
1.4%
3.9%
5.3%
3.6%
6.1%
6.5%
5.6%
5.2%
Incoming FDI (€ billion)
Inwestycje bezpośrednie (€ mld)
4.37
3.67
9.98
8.28
15.06
-
-
-
Inflation rate2
Inflacja2
1.9%
0.8%
3.6%
2.1%
1.0%
3.8%
2.5%
2.3%
19.9%
19.6%
19.0%
17.7%
13.8%
9.6%
-
-
Average salary PLN
Przeciętne wynagrodzenie2
2,133
2,201
2,290
2,380
2,477
2,686
-
-
WIBOR (PLN interbank rate)3
WIBOR3
6.9%
5.6%
6.6%
4.6%
4.2%
5.7%
-
-
EURIBOR3
2.9%
2.1%
2.2%
2.5%
3.4%
4.7%
-
-
Unemployment1
Stopa bezrobocia1
2
F - forecast / prognoza, Source / Źródło: 1. Eurostat; 2. Central Statistical Office / GUS; 3. Reuters
The Polish economy grew by 6.5% in 2007 and GDP is
forecast by Eurostat to grow at 5.6% and 5.2% in 2008
and 2009 respectively.
Polska gospodarka rosła w tempie 6,5% w 2007 r.
Eurostat przewiduje dynamikę PKB na poziomie 5,6%
w 2008 r. i 5,2% w 2009 r.
Siłami napędzającymi gospodarkę były rosnące: zatrudnienie, wydatki konsumpcyjne i wysoka aktywność
w budownictwie mieszkaniowym, komercyjnym i infrastrukturalnym.
Gross Domestic Product Growth (%)
Wzrost Produktu Krajowego Brutto (%)
7.0
6.5
6.1
6.0
5.6
5.2
5.0
4.0
2.0
Pod względem PKB Polska jest 8. największą gospodarką Unii Europejskiej, jednak w przeliczeniu na
mieszkańca – 7 780 euro – przesuwa się prawie na koniec rankingu. W przypadku, gdyby Polska osiągnęła
przeciętny unijny poziom PKB na mieszkańca (obecnie
22 470 euro) stałaby się 6. największą gospodarką Unii
Europejskiej.
3.6
3.0
3.0
1.8
2.9
2.8 2.8
2.7 2.6
2.4
2.2 2.2
2.4
2.2 2.1
1.6 1.5
1.0
0.0
2005
2006
2007E
2008F
2009F
EU (15 countries) / UE (15 krajów)
Poland / Polska
EU (25 countries) / UE (25 krajów)
Euro area / Strefa euro
Bezrobocie spadło z 13,8% w 2006 r. do 9,6% na koniec 2007 r. W największych miastach, tj. w Warszawie,
Krakowie, Łodzi, Wrocławiu i Poznaniu stopa bezrobocia jest znacznie niższa, przez co wiele firm pragnących
pozyskać pracowników umysłowych lub fizycznych ma
problemy z rekrutacją. Jako, że płace pozostają na
względnie niskim poziomie, rozwój polskiej gospodarki przez lokalizowanie tu europejskich centrów usługowych (BPO – Business Process Outsourcing) może
być ograniczony o ile nie nastąpi np. masowy powrót
emigrantów. Już teraz firmy budowlane są zmuszone
sięgać po pracowników z zagranicy.
E - estimate / dane szacunkowe; F - forecast / prognoza
Source / Źródło: Eurostat
Economic growth has been driven by rising employment, consumer spending and increased activity in the
commercial, residential and infrastructure sectors.
Measured by GDP, Poland is the 8th largest economy
in the European Union although when ranked by GDP/
capita, which stands at €7,780, its position slips . Should
Poland achieve the EU average GDP/capita of €22,470,
it would be the 6th largest European economy.
www.kingsturge.com
2
Rosnące zatrudnienie wpłynęło na wzrost płac, który
w efekcie wyniósł średnio 9% w ciągu roku.
Polska aspiruje do przyjęcia wspólnej waluty – euro
w 2012 r., lecz obecnie spełnia jedynie 3 z 4 kryteriów
konwergencji – dotyczące długu publicznego, stabilności cen i długoterminowych stóp procentowych.
Poland and Convergence Criteria
Polska a kryteria zbieżności
Price stability
Stabilność cen
140
120
100
100
Public debt to GDP
Dług publiczny do PKB
Unemployment fell from 13.8% in 2006 to 9.6% at the
end of 2007. In major cities such as Warsaw, Kraków,
Łódź, Wrocław and Poznań the rate is significantly lower
and for many companies recruitment of white and blue
collar staff and manual labour is a challenge. Whilst
salaries remain comparatively low, unless emigrants
can be encouraged to return to work in Poland the
country’s development as a European BPO (Business
Process Outsourcing) centre may be restricted. Already,
the labour force on many Polish construction sites is
foreign.
40
20
0
100
100
20
40
60
80
100
100
120
140
120 100
80
60
40
20
0
20
40
60
80
100 120 140
Long-term interest rates
Długoterminowe stopy procentowe
Poland
Polska
criterion = 100%
kryterium = 100%
Source: King Sturge Research, based on Eurostat and Central Statistical Office data
Źródło: King Sturge Dział Analiz, na podstawie danych Eurostat i GUS
Rising employment has pushed salaries upwards by
almost 9% over a 12 month period.
Deficyt budżetowy stanowi 3,9% PKB; aby spełnić ostatnie kryterium konwergencji powinien spaść poniżej 3%.
Aby kontrolować inflację Narodowy Bank Polski może
być zmuszony dokonać dalszych podwyżek stóp procentowych, co prawdopodobnie pociągnęłoby za sobą
przekroczenie drugiego kryterium.
Average Salary & Unemployment Rate (PLN)
Przeciętne wynagrodzenie oraz stopa bezrobocia (zł)
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
Average gross salary in national economy (CSO) / Średnie wynagrodzenie brutto w gospodarce narodowej (GUS)
Unemployment rate (Eurostat) / Stopa bezrobocia (Eurostat)
Source: Central Statistical Office, Eurostat
Źródło: GUS, Eurostat
Poland hopes to adopt the Euro in 2012 but presently
only meets three out of four target criteria; those for
public debt, price stability and the base lending rate.
The target budget deficit is 3% of GDP whereas the
current figure stands at 3.9%. In order to control inflation
the National Bank of Poland may be forced to increase
base rates and could therefore breach a second
criteria.
www.kingsturge.com
60
Budget deficit to GDP
Deficyt budżetowy do PKB
80
3
Warsaw
Investment Market
Rynek inwestycyjny
The investment market in Poland witnessed €3.07 billion of transactions in 2007. This is almost 40% down in
comparison to that recorded in 2006. Activity was lower
due to the credit crunch, with banks more hesitant to
provide financing than that in previous years and requiring reduced loan to values and higher margins. The
most active sector was the retail sector accounting for
ca 53% of activity. The office sector contributed 34%
while industrial accounted for only 10% of transactions.
W 2007 r. obroty na rynku inwestycji w nieruchomości
komercyjne w Polsce osiągnęły poziom 3,07 miliarda euro. To poziom o prawie 40% niższy od rekordowego w 2006 r. Ze względu na widmo kryzysu kredytowego w USA aktywność inwestorów obniżyła się w ciągu ubiegłego roku równolegle z gotowością banków do
finansowania transakcji, przy równoczesnym podniesieniu wymaganego wkładu własnego oraz marży.
Najaktywniejszym sektorem były nieruchomości handlowe, których udział w całym wolumenie obrotów
wyniósł 53%. Nieruchomości biurowe odpowiadają za
34% wartości transakcji, a logistyczne i przemysłowe
– jedynie za 10%.
Annual Investment Volumes in Poland (€ million)
Roczna wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce (mln €)
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
1997
1998
1999
office
biurowe
2000
2001
industrial
magazynowe
2002
2003
2004
retail
handlowe
2005
2006
2007
other
pozostałe
Source: King Sturge Research
Źródło: King Sturge Dział Analiz
“Similarily to previous years, the majority of investment
took place in retail. However, movement has been seen
in logistics property investment as the Parkridge portfolio was sold to ProLogis in a pan-European transaction”
said Jarosław Wnuk, Head of Investment Agency.
„Podobnie jak w poprzednich latach, większość inwestycji dotyczyła obiektów handlowych. Widoczne było jednak ożywienie w obrocie obiektami logistycznymi związane z zakupem portfela nieruchomości firmy Parkridge
przez ProLogis. Transakcja ta dotyczyła nieruchomości
położonych w kilku krajach Europy” – powiedział Jarosław Wnuk, Dyrektor Agencji Inwestycji.
Investment yields have stabilised during 2007. Prime
yields for office buildings are at 5.25 – 5.50% while retail
prime yields are around 5.5 – 5.75%. Prime yields for
industrial properties were at around 6.75 – 7.00%.
Stopy kapitalizacji na rynku inwestycyjnym ustabilizowały się w ciągu 2007 r. Dla najlepszych budynków biurowych stopy wynoszą 5,25 - 5,50%, a dla najlepszych
centrów handlowych 5,50 - 5,75%. Przy zakupie najlepszych obiektów logistycznych stopy kształtują się na
poziomie 6,75 - 7,00%.
Prime Investment Yields (%)
Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości (%)
9.00
8.00
Jarosław Wnuk dodał – “Przewidujemy, że utrzyma
się aktualny poziom cen za najwyższej jakości nieruchomości; natomiast obiekty starsze i te gorzej położone mogą zostać przecenione. Trudniej jest zapewnić
finansowanie zakupu niższej jakości produktów inwestycyjnych. Banki komercyjne zrewidowały podejście
w finansowaniu zakupu nieruchomości komercyjnych
w Europie Środkowej i wykazują się znacznie mniejszą
elastycznością działania w porównaniu do pierwszej
połowy 2007 r.”
7.00
6.00
5.00
2004
2005
2006
2007
Prime Office, Warsaw CBD
Nowe biurowe, Warszawa COB
Prime Warehouse, Warsaw in-town
Nowe logistyczne, Warszawa strefa 1
Prime Retail, Warsaw
Nowe handlowe, Warszawa
Prime Warehouse, logistics locations
Nowe logistyczne, lokalizacje logistyczne
www.kingsturge.com
4
Jarosław Wnuk said: “Current price levels for prime
properties should prove sustainable while secondary
properties and secondary locations will most likely be
affected. It is more difficult to obtain financing for the
acquisition of secondary products. Commercial banks
have revised their approach towards financing of commercial acquisitions in CEE and are showing less flexibility than in the first half of 2007.”
Annual Investment Volumes in CEE (€ million)
Roczna wartość transakcji inwestycyjnych
w Europie Środkowej i Wschodniej (mln €)
10,000
9,000
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
Investors who buy with cash or use low leverage are
preferred purchasers as the risk of obtaining finance is
small. Investors who geared their acquisitions at a level
of 80% or more now have difficulty in attracting banks to
offer high LTV levels.
2,000
1,000
0
2002
2003
2004
2005
2006
Poland / Polska
Hungary / Węgry
Czech Republic / Czechy
Romania / Rumunia
2007
Slovakia / Słowacja
As the market has become more difficult for investors
who are interested only in existing and income generating stock, we have witnessed an increasing number of
joint venture initiatives. Investors are looking at development projects as well as value added opportunities,
especially within the retail and office sectors.
Inwestorzy mający własne finansowanie lub w małym
stopniu korzystający z kredytu, stali się nabywcami
preferowanymi przez sprzedających. Jest to związane
z minimalnym ryzykiem nieotrzymania finansowania. Inwestorzy, którzy zamierzali skorzystać z zewnętrznego
finansowania na poziomie 80% lub wyższym mają teraz
problem w znalezieniu banku oferującego kredytowanie
przy tak niskim udziale własnym.
There is a new wave of prospective buyers interested in
the market who are carefully investigating the possibilities of allocating their capital to the Polish market.
Jako że rynek stał się trudny dla inwestorów zainteresowanych jedynie zakupem istniejących i generujących
dochód nieruchomości, obserwujemy coraz większą
liczbę wspólnych przedsięwzięć (joint venture). Inwestorzy szukają projektów deweloperskich oraz takich,
których wartość można podnieść poprzez aktywne zarządzanie, szczególnie w sektorze handlowym i biurowym.
Obserwujemy napływ nowych nabywców rozważających ulokowanie kapitału na polskim rynku. Poprzedzone jest to jednak wnikliwymi badaniami i głęboką analizą możliwości inwestycyjnych.
There is obvious rental growth potential in some sectors, where there is limited supply and investors are
looking to capitalize on this through the refurbishment
of older buildings (especially in Warsaw’s City Centre
office market).
Potencjał wzrostu czynszów jest oczywisty w sektorach,
w których podaż jest niska. Inwestorzy chętnie zajmują
się starszymi budynkami, z zamiarem ich odnowienia
i skorzystania z aktualnej sytuacji rynkowej (zwłaszcza
w przypadku biurowców w centrum Warszawy).
Major Investment Transactions in 2007 / Największe transakcje inwestycyjne zawarte w 2007 r.
Property / Przedmiot transakcji
Estimated price / Przybliżona cena
Vendor / Sprzedajacy
Purchaser / Nabywca
retail / handel: Simon Ivanhoe portfolio
€ 232,000,000
Simon Ivanhoe
Macquarie Global Property Advisors
office / biuro: Trinity Park 2 - Warsaw / Warszawa
Prosta Office Centre - Warsaw / Warszawa
€ 165,000,000
Ghelamco
ING RE
retail / handel: Wola Park - Warsaw / Warszawa
€ 146,000,000
Simon Ivanhoe
PBW II Real Estate Fund
retail / handel: GE portfolio
€ 132,000,000
GE Real Estate
IVG Immobilien AG
retail / handel: Forum Gliwice - Gliwice
€ 128,000,000
Quinlan Private Golub & Borgestad
DEKA
office / biuro: Focus Filtrowa - Warsaw / Warszawa
€ 122,000,000
Sachsen Fonds
DEGI
Source / Źródło: King Sturge Research / King Sturge Dział Analiz
www.kingsturge.com
5
Warsaw
Industrial Market
Rynek powierzchni przemysłowych
Supply
Zasoby i podaż
Poland is the largest warehouse and distribution market
in Central and Eastern Europe with 3.6 million m² of modern lettable stock.
Z zasobami powyżej 3,6 mln m² nowoczesnej powierzchni na wynajem, Polska jest największym
rynkiem obiektów magazynowych i logistycznych
w Europie Środkowej i Wschodniej.
With some 280,000 m² of new supply Warsaw was the
fastest growing market in Poland. The size of regional
sub-markets should not, however, be underestimated
as Warsaw now accounts for less than 50% of total
stock, compared to 80% just four years ago.
Najszybszy absolutny wzrost jest nadal obserwowany
w regionie Warszawy, gdzie oddano do użytku około 280 000 m2. Mimo to, znaczenie regionów stale rośnie. Wskazuje na to fakt, że udział regionu Warszawy
w powierzchni obiektów magazynowych w Polsce spadł
w ciągu ostatnich czterech lat z 80% do poniżej 50%.
Warsaw Stock (m ) and Its Share in Polish Inventory
Zasoby w Warszawie (m2) i ich udział w skali kraju
2
2,000,000
75%
1,800,000
70%
1,600,000
65%
Stock and Vacancy in Warsaw Region (m )
Zasoby i pustostany w regionie Warszawy (m2)
2
60%
1,400,000
55%
1,200,000
1,000,000
2005H1
2005H2
2006H1
2006H2
2007H1
2007H2
Warsaw region stock
Warsaw share in Poland stock
Zasoby w regionie Warszawy
Udział regionu Warszawy w zasobach
50%
2,000,000
20%
1,800,000
18%
1,600,000
16%
1,400,000
14%
1,200,000
12%
1,000,000
10%
800,000
8%
600,000
6%
400,000
4%
200,000
2%
0
In Warsaw, the majority of construction activity occurred in zone 2 (between 10 and 30 km from the City
Centre).
2005H1
2005H2
2006H1
2006H2
2007H1
2007H2
stock:
zone 1
zone 2
zone 3
vacancy rate
zasoby:
strefa 1
strefa 2
strefa 3
pustostany
0%
New Supply 2007 - Developments with Largest Growth in Warsaw Region
Najszybciej rosnące parki logistyczne w 2007 r. w regionie Warszawy
Building’s name and developer / Nazwa budynku i inwestora
Zone / Strefa
New Supply (m2) / Przyrost (m2)
Panattoni Park Pruszków, Panattoni
2
68,000
ProLogis Park Sochaczew, ProLogis
3
42,000
Alliance Logistic Center Błonie, Menard Doswell
3
32,000
ProLogis Park Warsaw III, ProLogis
1
24,000
Cargoforte warehouse, White Estates Investments
1
20,000
Vacancy in zone 1 (up to 10 km from the City Centre)
remains low at 3.1%, moderate in zone 2 at 6.6% and
high in zone 3 (between 30 and 50 km from the City
Centre) at 10.8%. As always with the distribution sector,
vacancy can fluctuate significantly as speculatively built
schemes are delivered to the market.
Większość wybudowanych obiektów powstała w strefie
2. warszawskiego rynku (odległość od 10 km do 30 km
od centrum miasta).
W strefie 1. (odległość do 10 km od centrum miasta)
dostępne jest jedynie 3,1% istniejącej powierzchni;
w strefie 2. – 6,6%. Najwyższy odsetek pustostanów –
10,8% – zaobserwowano w strefie 3. (odległość 30 km
do 50 km od centrum miasta).
The development of highways and ring roads in Greater
Warsaw will encourage the construction of schemes to
the East of the city and developers have already started
looking for locations within zones 2 and 3. Examples
include new projects in Marki and Garwolin, announced
by Orco and Panattoni respectively.
www.kingsturge.com
W przypadku powierzchni logistycznych odsetek pustostanów jest narażony na znaczne wahania w momencie
ukończenia hal budowanych spekulacyjnie.
6
“Established markets such as Warsaw, Upper Silesia
and Central Poland will continue to grow during 2008
and 2009 but will be joined by developments in locations such as Bydgoszcz, Opole, Lublin, Radom, Rzeszów, Szczecin, Toruń and Zielona Góra” said Marzena
Pobojewska, Head of Industrial Agency.
Budowa autostrad w regionie Warszawy oraz obwodnicy miasta stanowi bodziec do budowy centrów logistycznych po jego wschodniej stronie w 2. i 3. strefie.
Przykładem takiej działalności deweloperów są zapowiedzi nowych centrów logistycznych w Markach (Orco)
i w Garwolinie (Panattoni).
Demand
„Najbardziej rozwinięte rynki, czyli Warszawa, Centralna Polska i Górny Śląsk będą dalej rosły w 2008 r.,
lecz równolegle pojawią się nowe inwestycje w takich
lokalizacjach, jak Bydgoszcz, Opole, Lublin, Radom,
Rzeszów, Szczecin, Toruń i Zielona Góra” – przekonuje Marzena Pobojewska, Dyrektor Działu Powierzchni
Przemysłowych.
Total countrywide take-up in 2007 was 1.34 million m²
of which 443,000 m² was in the three Warsaw zones, up
37% on 2006.
Net Absortion Minus New Supply in Poland, 2007 (m2)
Absorpcja netto minus nowa podaż w Polsce, 2007 (m2)
Popyt
350,000
zone 1
strefa 1
300,000
W ciągu 2007 r. wynajęto w Polsce 1,34 milliona m² nowoczesnej powierzchni magazynowej i produkcyjnej.
Z tej wielkości na trzy strefy regionu Warszawy przypadło 443 000 m², o 37% więcej niż w 2006 r.
250,000
200,000
zone 2
strefa 2
150,000
100,000
50,000
0
W wielu projektach popyt przewyższał dostępną powierzchnię; jednocześnie niektórzy właściciele nie byli
w stanie wynająć swoich pustych budynków.
zone 3
strefa 3
Warsaw, total
Central Poland
Warszawa, łącznie Centralna Polska
Wielkopolska
Lower Silesia
Dolny Śląsk
Upper Silesia
Górny Śląsk
W porównaniu do 2006 r. nie było największych transakcji najmu – obejmujących ponad 50 000 m². Jednak
popyt na duże powierzchnie był silny, czego dowodzi
zawarcie 16 transakcji powyżej 10 000 m² w regionie
Warszawy (47 w całej Polsce).
Demand for industrial space outstripped supply in a
number of locations, however some landlords were unable to secure new leases on their vacant properties.
Take up 2007 - Major Transactions in Warsaw Region
Największe transakcje zawarte w 2007 r. w regionie Warszawy
Tenant's name / Nazwa najemcy
Logistics park’s name / Nazwa parku logistycznego
Zone / Strefa
Size (m2) / Wielkość (m2)
DSV
Avon
Panattoni Park Teresin
3
36,500
Panattoni Park Garwolin
3
25,000
Antalis
ProLogis Park Błonie
2
17,800
Euro-net
ProLogis Park Janki
2
15,500
Emperia Holding
2
14,200
In comparison to 2006, there have been no significant
lettings of over 50,000 m². The demand from large occupiers was strong; however, there were 16 transactions for over 10,000 m² in the Warsaw region (47 in
Poland).
„Głównymi najemcami w regionie warszawskim
– dodaje Marzena Pobojewska – są operatorzy logistyczni, firmy kurierskie, producenci i dystrybutorzy towarów szybkozbywalnych. Ponadto najemcy z branż:
motoryzacyjnej, farmaceutycznej i elektronicznej najczęściej wybierają strefę 1., zaś firmy produkcyjne zajmują powierzchnię w strefie 2.”
Marzena Pobojewska said: “Typical tenants include
Third Party Logistics providers (3PLs), courier services
and Fast Moving Consumer Goods (FMCG) manufacturers and distributors. In Warsaw region automotive,
pharmaceutical products and electronics companies
prefer zone 1 whilst manufacturing companies typically
take space in zone 2.”
www.kingsturge.com
Jako, że czynsz wzrasta wraz ze zbliżaniem się
do mia-sta, popyt na duże magazyny skupia się
w strefach 2. i 3. W strefie 1. widoczny był wzrost
popytu na bardzo małe magazyny – w modułach rzędu
400-600 m² – w wysokim standardzie. W 2. strefie
7
Warsaw
As rental values increase closer to the city, demand for
larger units is focused in zones 2 and 3. Zone 1 has
seen a growing demand for very small units of between
400 to 600 m² that are built to a high specification. Typically, zone 2 tenants look for space of between 2,000
and 15,000 m². Demand in zone 3 is driven by tenants
requiring between 10,000 and 25,000 m².
typowi najemcy poszukują powierzchni w przedziale od
2 000 do 15 000 m²; natomiast w strefie 3. największy
popyt występuje na moduły od 10 000 do 25 000 m².
Istotnymi z punktu widzenia najemców czynnikami są:
dogodny dojazd do lotniska, dobry dostęp do głównych
tras wylotowych w kierunku Piotrkowa Trybunalskiego
/ Katowic oraz Poznania oraz do planowanych autostrad. Rosnące ceny paliw mogą podnieść znaczenie
środków transportu alternatywnych wobec drogowego,
np. kolei.
Key tenant requirements are good access to the airport,
to major routes in the direction of Poznań and Piotrków
Trybunalski / Katowice and to the planned motorways.
Rising fuel prices may increase the importance of alternative modes of transport such as railroads.
Ze względu na rozwój usług kurierskich możliwy jest
wzrost zapotrzebowania na platformy przeładunkowe
(cross dock) w strefie 1. i 2. w regionie warszawskim,
oraz w pobliżu dużych miast w całej Polsce.
Due to the growth of courier services, more buildings
with cross dock facilities may be needed in Warsaw zones 1 and 2, as well as in locations in or close to major
cities throughout Poland.
575
899
E30
21
27
630
RADZYMIN
LEGIONOWO
631
633
E67
7
632
633
7
ŁOMIANKI
579
61
E67
14
MARKI
8
3
30
35 36
E77
29
61
19 15 1
2
BŁONIE
TERESIN
23
Panattoni Park Błonie
Panattoni Park Pruszków
Panattoni Park Teresin
Platan Park 1 & 2
ProLogis Park Janki
ProLogis Park Nadarzyn
ProLogis Park Sochaczew
ProLogis Park Teresin
ProLogis Park Warsaw 1
Pruszkowskie Centrum Dystrybucyjne
Stolica Business Center
Tulipan Park Nadarzyn
Warsaw Distribution Center
Żerań Park I
Żerań Park II
2
700
579
A2
718
GRODZISK
MAZOWIECKI
8
www.kingsturge.com
E30 2
E30
2
7
E77
7
7
E77
801
E67
22
RASZYN
724
E67
79
E77
721
32
NADARZYN
721
7
79
873
2
722
8
712
721
KONSTANCIN6
PIASECZNO -JEZIORNA
E77
E67
9
734
734
724
734
79
876
8
876
MSZCZONÓW
8
7
868
GÓRA
KALWARIA
TARCZYN
50
637
637
33
12
50
2
E30
JANKI
E67
25
719
SKIERNIEWICE
5
719
MILANÓWEK
PODKOWA LEŚNA
579
WARSZAWA
A2
720
631
4
8
OŻARÓW
E30
MAZOWIECKI
8
E30
7
18
13
20
701
PIASTÓW 10 28
11
16
31
34
719
E77
17 PRUSZKÓW
24
BRWINÓW
634
ZIELONKA
7
580
720
A2
E67
8
888
KOBYŁKA
631
ZĄBKI
8
7
637
580
635
8
632
E77
61
720
19 .
20 .
21 .
22 .
23 .
24 .
25 .
26 .
27 .
28 .
29 .
30 .
31 .
32 .
33 .
34 .
35 .
36 .
61
S7
579
579
E30
2
631
E77
SOCHACZEW
26
NOWY DWÓR
MAZOWIECKI
S7
Alliance Logistic Center
Altmaster Grzędy
Annopol Logistic Park
City Point
Diamond Business Park Janki
Diamond Business Park Piaseczno
Diamond Business Park Ursus
Europa Park
Goodpoint Puławska
Ideal Idea
Krakowska Distribution Center
Lexar Kostowiec
Łopuszańska Business Park
Marki Industrial Park
Metropol Park Błonie
Millennium Logistics Park
580
Millennium Logistics Park 2
Ożarów Business Center
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10 .
11 .
12 .
13 .
14 .
15 .
16 .
17 .
18 .
Natychmiastowa dostępność powierzchni pozostaje
istotnym kryterium dla wielu operatorów logistycznych,
jednak w 2007 r. odnotowano w strefie 3. kilka dużych
transakcji najmu niewybudowanych jeszcze obiektów.
722
50
Na rosnącym polskim rynku powierzchni logistycznych
może zacząć funkcjonować jeszcze trzech lub czterech
dużych deweloperów.
New Supply and Take-up (m2)
Popyt i nowa podaż (m2)
500,000
450,000
400,000
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
take-up
popyt
new supply
nowa podaż
Instant availability is important for 3PLs; however, 2007
saw some large pre-lease transactions in zone 3.
Poland’s growing logistics space market could possibly
support three or four more major developers.
Czynsze
W strefie 1. typowy miesięczny czynsz kształtuje się na
poziomie między 4,00 a 5,25 euro / m². Parki logistyczne w strefie 2. i 3. oferują powierzchnię z czynszem od
3,10 do 4,00 euro / m².
Rents
In zone 1, typical monthly rents are between €4.00/m²
and €5.25/m². Logistics parks in zones 2 and 3 offer
space at €3.10 to €4.00/m².
Dalszy wzrost czynszów jest oczekiwany ze względu na
coraz wyższe ceny gruntów oraz koszty budowy.
Further rental growth is expected due to increases in
land prices and development costs.
W ciągu 2008 lub 2009 r. czynsze w strefie 1. prawdopodobnie przekroczą poziom 5,25 euro / m² dla niewielkich modułów.
By the end of 2009 rents in zone 1 are thought likely to
exceed €5.25/m² per month for small units.
Nawet z wyższymi czynszami Warszawa i Polska powinny pozostać konkurencyjnym miejscem dla umiejscowienia dystrybucji na inne kraje regionu.
Even with higher rents, the Warsaw region and Poland
should remain competitive for regional distribution.
Warehouse Market Summary in 2007
Podsumowanie rynku powierzchni magazynowych w 2007 r.
Market
Rynek
Poland total / Polska łącznie
Total Stock (m2) eoy
Zasoby, koniec roku (m2)
Vacancy Rate, eoy
Pustostany, koniec roku
3,659,200
7.5%
New Supply (m2)
Nowa podaż (m2)
Take-up (m2)
Popyt (m2)
Rents, eoy (€/m2/p.m)
Czynsz, koniec roku (€/m2/mies.)
1,134,500
1,340,200
2.90 – 5.00
including / w tym:
Warsaw subtotal / Warszawa łącznie
1,834,300
6.8%
278,000
443,100
2.90 – 5.00
Regions subtotal / Regiony razem
1,825,000
8.2%
856,500
897,100
2.90 – 4.20
including / w tym:
Warsaw, Zone 1 / Warszawa, strefa 1
529,700
3.1%
59,700
47,300
4.00 – 5.00
761,600
6.6%
144,900
222,700
3.30 – 4.00
543,000
10.8%
73,400
173,100
2.90 – 3.30
Central Poland / Centralna Polska
410,400
6.5%
230,300
235,600
2.90 – 3.30
Lower Silesia / Dolny Śląsk
303,500
10.9%
149,400
97,400
3.00 – 3.50
81,600
5.7%
71,600
53,400
3.40 – 3.90
Upper Silesia / Górny Śląsk
510,700
3.4%
224,700
321,500
2.90 – 3.60
Wielkopolska
474,500
14.6%
157,300
186,600
3.10 – 3.60
Pommerania / Pomorze
eoy - end of year data
www.kingsturge.com
9
Warsaw
Office Market
Rynek powierzchni biurowych
Supply
Zasoby i podaż
Warsaw’s stock of modern office space now exceeds three million m². The 213,000 m² of space delivered in 2007 was the highest since 2002 but still failed
to keep pace with demand. The majority of new supply was in the Mokotów & Old Ochota and City Centre
sub-markets. The largest sub-markets are now the City
Centre, which accounts for 39% of stock, Mokotów &
Old Ochota (22%) and Wola (8%).
Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie przekraczają obecnie trzy miliony m². Nowa podaż
była w 2007 r. najwyższa od 2002 r. i osiągnęła poziom
213 000 m² (lecz była zbyt niska by zrównoważyć duży
popyt). Większość nowej podaży przypada na lokalizacje w strefach Mokotów i stara Ochota oraz w Centrum.
Największymi strefami są teraz Centrum (na które przypada 39% zasobów), Mokotów i stara Ochota (22%)
i Wola (8%).
New supply 2007 - Major Developments
Największe budynki ukończone w 2007 r.
Building's name and developer
Nazwa budynku i inwestora
Sub-market
Strefa
Size (m2)
Wielkość (m2)
Trinity Park II, Ghelamco
Mokotów & Old Ochota / Mokotów i stara Ochota
24,000
IO-1, Immoeast
23,500
Złote Tarasy - Lumen, ING RE
City Centre / Centrum
23,500
Złote Tarasy - Skylight, ING RE
19,500
International Business Centre II, Quinlan Private Golub
19,400
Source: King Sturge Research, Warsaw Research Forum
Źródło: King Sturge Dział Analiz, Warsaw Research Forum
A further 650,000 m² is likely to be brought to the market during 2008 and 2009, the majority of which will be
in the Mokotów & Old Ochota, Jerozolimskie and City
Centre sub-markets.
Prawdopodobne jest powstanie w latach 2008 i 2009
dalszych 650 000 m², z czego większość przypadnie na
Mokotów i starą Ochotę, ciąg Al. Jerozolimskich i Centrum.
Supply Pipeline 2008 - Major Developments
Największe budynki planowane na 2008 r.
Building's name and developer
Nazwa budynku i inwestora
Sub-market
Strefa
Size (m2)
Wielkość (m2)
Marynarska Business Park, Ghelamco
43,000
Horizon Plaza, Curtis Development
35,000
Jerozolimskie / Al. Jerozolimskie
31,000
Żoliborz
25,000
17,000
Blue Office - 2 phases, Reform Company
North Gate, PremiumRed
Equator, Immoeast
Other sub-markets that are expected to grow include
Okęcie, the Right bank, Wola, Wilanów, Żoliborz and
Lower Mokotów.
Innymi lokalizacjami, w których w kolejnych latach
spodziewamy się wzrostu ilości powierzchni są: Okęcie, prawobrzeżna Warszawa, Wola, Wilanów, Żoliborz
i Dolny Mokotów.
Higher rents coupled with a low supply of good sites
drew some developers’ attention to redevelopment opportunities such as Orco Tower and Jerozolimskie 63.
Czynniki takie, jak coraz wyższe czynsze oraz mała
oferta dobrych działek pod budowę biurowców, skierowały uwagę niektórych deweloperów na możliwości
modernizacji i adaptacji budynków na cele biurowe.
Za przykład posłużyć mogą budynki Orco Tower oraz
Al. Jerozolimskie 63.
“There will only be limited supply in the City Centre
and therefore little chance for availability to improve
over the next three years” said Tomasz Buras, Head of
Office Agency. In other locations, such as Mokotów
& Old Ochota and Wola, vacancy remained low or, in the
case of Jerozolimskie, reduced significantly. 2008 and
2009 will see an increased supply, some 370,000 m²,
in Mokotów & Old Ochota, however, over 30% of this is
already pre-leased.
www.kingsturge.com
„Podaż w centrum Warszawy będzie bardzo niska
i z tego względu nie należy spodziewać się znacznej
poprawy dostępności w najbliższych trzech latach”
– zapewnia Tomasz Buras, Dyrektor Agencji Biurowej. W innych lokalizacjach, np. na Mokotowie i starej
10
Ochocie oraz na Woli, poziom pustostanów pozostawał
niski lub, jak np. w rejonie Al. Jerozolimskich, znacznie się obniżył. Na Mokotowie i starej Ochocie w latach
2008 i 2009 nowa podaż będzie wysoka i osiągnie około 370 000 m², jednak 30% tej powierzchni została wynajęta jeszcze przed oddaniem budynków do użytku.
Warsaw Stock Exchange and Central Warsaw Occupancy
Warszawska GPW a obłożenie biur w Centrum Warszawy
4,000
WIG20
100
%
96
92
3,000
88
2,000
84
Vacancy Rates in Major Sub-Markets
Pustostany w głównych strefach
80
20
76
1,000
2001
2002
WIG20
2003
2004
2005
2006
18
2007
Vacancy rate (%)
Odsetek pustostanów (%)
2000
City Centre occupancy rate
Odsetek zajętych biur w Centrum
16
14
12
10
8
6
4
2
Demand
0
Take-up during 2007 reached almost 500,000 m² and
set a new high for a third consecutive year.
2004
Q4
Total
Warszawa
2005
Q1
2005
Q2
2005
Q3
City Centre
Centrum
2005
Q4
2006
Q1
Total non-central
Poza centrum
2006
Q2
2006
Q3
2006
Q4
Mokotów & old Ochota
Mokotów i stara Ochota
2007
Q1
2007
Q2
Wola
2007
Q3
2007
Q4
Jerozolimskie
Al. Jerozolimskie
The highest take-up was experienced in the Mokotów
& Old Ochota sub-market, which accounted for 39% of
total lettings, followed by City Centre (33%), Jerozolimskie (11%) and Okęcie (5%).
Popyt
W ciągu 2007 r. popyt zarejestrowany w postaci transakcji najmu osiągnął blisko 500 000 m². Tym samym rekord rocznego wolumenu transakcji poprawiono trzeci
raz z rzędu.
26% of all take-up was in the form of pre-lease agreements with over half of the 20 largest transactions being pre-lets.
Najwyższy popyt zaobserwowano w strefie Mokotów
i stara Ochota (39% całej wynajętej w ciągu 2007 r. powierzchni) oraz w Centrum (33%), w Al. Jerozolimskich
(11%) i na Okęciu (5%).
“There has been a rapid growth in business activity and
as a result there is now greater demand for space than
envisaged when lease agreements were signed a few
years ago. Despite last years high level of supply, many
occupiers found it difficult to find suitable space – one of
the factors that is leading to an increased use of agents
on the tenant’s side” said Tomasz Buras.
Dla ogółu transakcji 26% wynajętej powierzchni przypadło na budynki jeszcze nie oddane do użytku. Dla 20.
największych transakcji udział ten przekracza połowę.
Buras added “So far this year we have experienced similar levels of demand to previous years and tenants
looking for 3,000 m² or more should begin their search
well in advance, some 18 to 24 months, before their
target relocation date.
Take up 2007 - Major Transactions
Największe transakcje zawarte w 2007 r.
Tenant's name
Nazwa najemcy
Building's name
Nazwa budynku
Bank Millennium
Harmony Office Center
Deloitte
Atrium City (Deloitte House)
Netia
Marynarska Business Park
Raiffeisen Bank Polska
Blue Office
Canal +
Pory 6
Source: King Sturge Research, Warsaw Research Forum
Źródło: King Sturge Dział Analiz, Warsaw Research Forum
www.kingsturge.com
11
Sub-market
Strefa
Size (m2)
Wielkość (m2)
22,400
14,500
13,300
8,200
7,600
Warsaw
Occupier demand was greatest from the professional
services, financial / insurance and public sectors during
2007. Despite the credit crunch in US, it is expected
that the Polish economy will grow by approximately
5.6% this year. With banks leasing a large quantity of
office space in recent months, it would suggest that
there is continued confidence from the financial sector in
Poland’s economic growth.
New Supply and Take-up (m2)
Popyt i nowa podaż (m2)
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
Rents
0
Low availability in the City Centre sub-market caused
rents to rise by more than 30% to €30/m² for some of
the best new buildings. This in turn has driven up rents
in the older properties.
80,000
20
40,000
10
-40,000
-10
-80,000
-20
-120,000
1998
1999
2000
2001
2002
net absorption minus new supply
absorpcja netto minus nowa podaż
2003
2004
2005
2006
2007
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
take-up
popyt
„W ostatnich latach koniunktura rosła w błyskawicznym
tempie. Rezultatem jest większe zapotrzebowanie na
powierzchnię biurową, niż firmy były w stanie przewidzieć w momencie podpisywania pierwotnej umowy
najmu. Pomimo wyższej niż w latach 2004-2006 nowej podaży, wielu najemców miało problem ze znalezieniem dla siebie odpowiedniej powierzchni. To jeden
z czynników wpływających na coraz częstsze korzystanie przez najemców z usług pośredników i doradców”
– powiedział Tomasz Buras.
0
0
1999
new supply
nowa podaż
2
30
1998
Net Absorption Minus New Supply (m ), Rent Dynamics (%)
Absorpcja netto minus nowa podaż (m2), dynamika czynszów (%)
120,000
1997
-30
„Od początku 2008 r. obserwujemy podobną dynamikę
popytu jak w roku poprzednim. Najemcy potrzebujący
biur o powierzchni powyżej 3 000 m² powinni rozpocząć
poszukiwania ze znacznym wyprzedzeniem, najlepiej 18-24 miesiące przed planowaną przeprowadzką”
– dodał Tomasz Buras.
annual prime rent change
roczna zmiana najwyższych czynszów
Many landlords have now become very selective about
both the covenant status and the type of tenant they will
agree to lease space to, sometimes only considering
occupiers from certain business sectors such as finance.
In addition, the practice of holding tenders and tenant
„beauty contests” is more common.
Wśród najemców najmocniejszy popyt generowały sektory: usług profesjonalnych, finansowo-ubezpieczeniowy i publiczny. Pomimo kryzysu kredytowego w USA
oczekuje się, że polska gospodarka będzie rosnąć
w 2008 r. w tempie około 5,6%. Wybieranie przez banki
coraz większych siedzib w ostatnich miesiącach wskazywać może na wiarę sektora finansowego w stabilność
polskiego wzrostu gospodarczego.
Czynsze
Niska dostępność biur w Centrum doprowadziła do ponad trzydziestoprocentowego wzrostu czynszów w ciągu 2007 r. W przypadku najlepszych nowych budynków
stawki osiągnęły pułap 30 euro / m² miesięcznie. To
z kolei wpłynęło na wzrost czynszów w starszych budynkach.
Wynajmujący istotnie ograniczyli swoją elastyczność
przy ustalaniu warunków najmu i nierzadko wybierają
najemców według profilu ich działalności czy stabilności
www.kingsturge.com
12
A wide margin now exists between the City Centre and
sub-markets such as Mokotów & Old Ochota. Given the
limited supply of office space in the City Centre, it is likely that landlords in non-central areas will be in a stronger position to negotiate higher rent values as occupiers
are forced to seek space in these areas.
finansowej. Coraz częstszą praktyką jest organizowanie licytacji i swego rodzaju konkursów piękności.
Wzrosła różnica między stawkami czynszów w Centrum
i w innych strefach, jak np. Mokotów i stara Ochota.
Biorąc pod uwagę deficyt powierzchni w Centrum, siła
negocjacyjna wynajmujących w innych lokalizacjach się
zwiększy, co pozwoli także im ustalać wyższe czynsze
dla najemców zmuszonych do poszukiwań biura poza
Centrum.
Higher construction and labour costs will also underpin
rental growth.
Rent Abacus
Abakus czynszowy
Rosnące koszty budowy i siły roboczej tylko podtrzymują trend wzrostowy czynszów.
City Centre
Centrum
Mokotów & Old Ochota
Mokotów i stara Ochota
Wola
Jerozolimskie
Al. Jerozolimskie
Żoliborz
Ursynów
The Right bank
Prawy brzeg
Okęcie
10
15
20
asking / wywoławczy
25
30
headline / nominalny
35
net effective / efektywny
Office rents in Warsaw clusters in €/m² per month.
Rents are asking, headline and net effective for 500-1,000 m² units and exclude occupational costs such as
service charge, ranging from €4.0 to € 6.0/m² (quoted in local currency). The area is assumed to include any
add-on factor (usually 0% to 15%).
Miesięczne czynsze w Warszawie w euro za m2 w rozbiciu na podrejony.
Podane czynsze to czynsze ofertowe, nominalne i efektywne dla powierzchni najmu z przedziału 500 - 1 000 m²
i nie obejmuje kosztów użytkowania, takich jak opłaty eksploatacyjne, które wynoszą od 15 do 22 zł za m².
Powierzchnia najmu to powierzchnia netto powiększona o współczynnik powierzchni wspólnych (zazwyczaj
mieszczący się w zakresie od 0% do 15%).
Warsaw Office Market Summary
Podsumowanie warszawskiego rynku biurowego
Stock
Zasoby
Total Warsaw / Warszawa
3,068,000
New supply 2007
Nowa podaż 2007
212,600
New supply 2008F
Nowa podaż 2008F
Take-up 2007
Transakcje 2007
Vacancy rate
Wolna powierzchnia
300,000 - 380,000
496,400
2.89%
including / w tym:
1,210,000
72,300
16,000 - 24,000
163,600
3.06%
Non-Central Locations / Poza Centrum
1,858,000
140,200
282,000 - 351,000
332,700
2.79%
including / w tym:
687,000
78,400
150,000 - 197,000
193,600
2.61%
Wola
250,000
5,400
-
13,200
0.64%
243,000
15,200
49,000 - 57,000
54,600
0.49%
Ursynów
157,000
4,800
7,000
19,300
6.76%
Okęcie
155,000
16,300
47,000 - 53,000
22,800
8.00%
The Right bank / Prawy brzeg
152,000
5,200
3,000
18,100
2.71%
Żoliborz
150,000
-
25,000
8,600
0.96%
F - forecast / prognoza
Source: King Sturge Research, including aggregated data based on Warsaw Research Forum
Źródło: King Sturge Dział Analiz; wykorzystano dane zebrane w ramach Warsaw Research Forum
www.kingsturge.com
13
Warsaw
Retail Market
Rynek powierzchni handlowych
With over 1.3 million m² of modern retail space across
all formats, Warsaw is regarded as one of the most mature retail markets in Poland.
Z ponad 1,3 mln m² nowoczesnej powierzchni handlowej we wszystkich formatach, Warszawa uznawana jest
za jeden z najbardziej dojrzałych rynków w Polsce.
Disposable Income per GLA in Major Cities (PLN)
Dochód rozporządzalny / powierzchnię handlową
w największych miastach (zł)
GLA per 1,000 Inhabitants in Largest Cities in Poland (m )
Powierzchnia najmu na 1 000 mieszkańców
w największych miastach Polski (m2)
2
1,250
1,800
1,169
1,600
1,000
750
784
779
580
623
751
1,500
1,488
1,400
911
838
1,675
1,623
1,447
812
1,285
1,172 1,159
1,200
561
1,172
977
1,000
800
500
600
400
250
200
0
Warszawa
Łódź
Kraków
2008F
Wrocław
0
Poznań
Warszawa
2009F
Łódź
Kraków
2008F
Wrocław
Poznań
2009F
Warsaw is not the most densely developed city relative to population. Currently Warsaw has 784 m² of retail space per 1,000 inhabitants whereas Poznań has
812 m² / 1,000 inhabitants. In 2009, Warsaw’s retail
stock per capita is forecast to grow to 838 m² / 1,000
inhabitants but this will still be exceeded by Poznań and
Wrocław.
W przeliczeniu na populację miasta, zasoby powierzchni handlowej w Warszawie nie są najwyższe w kraju.
Obecnie stolica ma 784 m² powierzchni handlowej na
1 000 mieszkańców, podczas gdy w Poznaniu wskaźnik
ten wynosi 812 m² / 1 000 mieszkańców. Przewiduje się,
że w 2009 warszawski rynek powierzchni handlowych
wzrośnie do 838 m² / 1 000 mieszkańców, jednak wciąż
będzie mniejszy niż rynek poznański czy wrocławski.
Warsaw also continues to have a comparatively high
spending power relative to stock and population with
a disposable income/m² of PLN 1,466.
Ludność Warszawy wciąż ma też stosunkowo wysoką siłę nabywczą w stosunku do ilości istniejącej powierzchni handlowej; dochód rozporządzalny wynosi
tu 1 446 zł / m² powierzchni handlowej.
W 2007 roku zostało ukończonych 93 000 m² nowoczesnej powierzchni handlowej, m.in. centralnie zlokalizowane centrum handlowe Złote Tarasy (63 400 m²)
z supermarketem Carrefour, kinem Mulitikino, sklepem
z elektroniką – Saturn i 220 sklepami i punktami usługowymi. Inne otwarcia to Centrum Skorosze (12 000 m²)
z supermarketem Alma oraz Zielony Park Handlowy
(17 600 m²).
„Wydaje się, że tempo rozwoju zwolniło, a większość
projektów jest położona na peryferiach miasta. Największe planowane obiekty to Auchan w Łomiankach pod
Warszawą, rozbudowa centrum handlowego Promenada oraz rozbudowa Centrum Skorosze. Planowane są
również sklepy wyprzedażowe typu outlet – Premium
Red Real Estate Development planuje obiekt w Łomiakach, a Neinver na Annopolu. Inne obiekty, takie jak
Rynek Powsiński (6 900 m²) planowany przez firmę
In 2007, 93,000 m² of modern retail space was completed; including the centrally located 63,400 m² Złote
Tarasy shopping centre anchored by a Carrefour supermarket, a Multikino cinema and Saturn electronics
www.kingsturge.com
14
store supported by 220 retail and services units. Other
openings included the 12,000 m² Centrum Skorosze
anchored by an Alma supermarket and the 17,600 m²
Zielony Retail Park.
Anacona czy Galeria Rembielińska (13 000 m²) planowana przez Nap Invest, będą zlokalizowane w dużych
osiedlach mieszkaniowych i zaspokajać lokalne potrzeby. Obiekty te będą funkcjonować bardziej jako centra
osiedlowe” – powiedziała Tatiana Spencer, Dyrektor
Agencji.
“The pace of development looks set to slow with most
new developments taking place at the city’s periphery.
The main planned projects include an Auchan in Łomianki near Warsaw, an extension of Promenada shopping centre and extension of Centrum Skorosze” said
Tatiana Spencer, Director of the Agency Group.
Structure of Modern Retail in Warsaw
Struktura nowoczesnego handlu w Warszawie
„Also outlet stores are planned by Premium Red Real
Estate Development in Łomianki and Neinver in Annopol. Other planned retail schemes such as the 6,900 m²
Rynek Powsiński planned by Anacona and the 13,000
m² Galeria Rembielińska of Nap Invest are to be located inside large residential districts serving local needs
and functioning more as convenience stores” continued
Tatiana Spencer.
13 %
retail parks
parki handlowe
10 %
DIY
sklepy typu
"Dom i Ogród"
Evolution of Retail Market in Warsaw (m )
Ewolucja rynku handlowego w Warszawie (m2)
2
300,000
1,500,000
250,000
1,250,000
200,000
1,000,000
150,000
750,000
100,000
500,000
50,000
250,000
0
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
new supply
nowa podaż
„Według przeprowadzonego przez King Sturge rankingu, najczęściej odwiedzanymi w 2007 r. centrami handlowymi w Warszawie były Arkadia i Centrum Wileńska
z odpowiednio 21 i 20 mln odwiedzających rocznie. Pomijając Centrum Wileńska, którego dane mogą być zawyżone ze względu na ruch pasażerów korzystających
z sąsiadującej stacji kolejowej, najwięcej osób w stosunku do powierzchni odwiedza centrum King Cross
Praga oraz Galerię Mokotów z odpowiednio 248 i 209
osób na m² powierzchni wynajmowalnej” – powiedział
Mark Freeman, Dyrektor Działu Wycen.
0
total GLA
całkowita powierzchnia wynajmowalna
“According to the King Sturge footfall ranking the most
visited shopping centres in Warsaw are Arkadia and
Centrum Wileńska with 21 and 20 million visitors per
annum respectively. Leaving Wileńska aside, which is
most likely exaggerated by through traffic from the adjoining railway station, the most successful schemes relative to size are King Cross Praga and Galeria Mokotów
with 248 and 209 visitors per m² of rentable area” said
Mark Freeman, Director of Professional Services.
Agnieszka Michalczewska, Head of Retail Agency said:
“Demand for space is driven by both the expansion of
existing retailers but also entry of new brands and concepts. Recent entrants in to the Warsaw market include
Bershka, Next, Naf Naf, van Graaf (fashion), Body Shop
(health and beauty), Capella Play (kids play) and the
Hard Rock Café. In most cases Warsaw was chosen as
the city in which to open the first store.”
www.kingsturge.com
2%
outlets
centra wyprzedaży
75 %
shopping centres
centra handlowe
15
Warsaw
Shopping Centres in Warsaw
Centra Handlowe w Warszawie
GLA (m2)
Powierzchnia najmu (m2)
Hypermarket (m2)
Hipermarket (m2)
No of units
Liczba sklepów
Opening date
Rok otwarcia
Annual Footfall
Odwiedzajacy w roku
Centrum Wileńska
32,990
16,800
106
2002
20,000,000
606
King Cross
24,200
16,010
62
1996
6,000,000
248
Galeria Mokotów
62,100
5,300
251
2000
13,000,000
209
Złote Tarasy
63,400
2,500
220
2007
13,200,000
208
Promenada
37,800
4,000
220
1999
(.)
(.)
103,000
10,500
230
2004
21,000,000
204
Scheme
Centrum handlowe
Arkadia
Footfall / m2
Odwiedzający / m2 powierzchni
Centrum Targówek
50,590
20,700
135
1998
7,150,000
141
Centrum Reduta
44,000
17,000
130
1999
6,120,000
139
Wola Park
73,000
30,000
190
2002
(.)
(.)
Blue City
49,100
4,600
220
2004
5,100,000
104
Centrum Janki
68,500
26,800
104
1999
7,000,000
102
M1 Marki
46,100
14,600
60
1999
(.)
(.)
Klif
17,800
2,850
105
1999
(.)
(.)
Centrum Bemowo
39,700
12,000
80
1999
(.)
(.)
Fort Wola
29,200
20,000
65
2001
(.)
(.)
Sadyba Best Mall
25,900
2,800
100
2000
(.)
(.)
(.) - data not available / brak informacji
New brands that will launch in Poland in the coming
years include Inditex Group’s Massimo Dutti and Zara
Home; Avanti, a new concept of C&A; Hoegl, an Austrian footwear chain; Clarks, a British shoe retailer;
Spider Stores, a Greek restaurant chain, and Yellow,
a new brand of Humanic.
“Popyt na powierzchnię jest powodowany zarówno ekspansją istniejących na rynku operatorów, jak również
wchodzeniem nowych marek. Ostatnio na warszawski
rynek weszły takie marki jak Bershka, Next, Naf Naf,
van Graaf (moda), Body Shop (zdrowie i uroda), Capella Play (rozrywka dla dzieci) oraz restauracja Hard
Rock Café. W większości przypadków Warszawa wybierana była jako lokalizacja pierwszego otwieranego
sklepu” – powiedziała Agnieszka Michalczewska, szef
agencji handlowej.
“Rents in Warsaw have grown significantly over the last
two years reaching an average of €100/m² for well located shops of ca 100 m² in prime shopping galleries and
up to €14/m² for supermarkets in the best schemes. In
the coming years, rental growth will be more closely linked to the economy and disposable income and increased turnover related element” said Tatiana Spencer.
Nowe marki, które w najbliższych latach wejdą do
Polski to m.in.: Massimo Dutti i Zara Home z Grupy
Inditex; Avanti, nowy koncept C&A; Hoegl, austriacka
sieć sklepów z obuwiem; Clarks, brytyjska sieć obuwnicza; Spider Stores, grecka sieć restauracji oraz Yellow,
nowa marka Humanic.
Rental Levels in Warsaw (€/m )
Poziomy czynszów w Warszawie (€/m2)
2
Tatiana Spencer dodała – „Czynsze w Warszawie
w ostatnich dwóch latach znacznie wzrosły, osiągając
średnio 100 euro / m² za sklepy o powierzchni około
100 m² zlokalizowane w najlepszych centrach handlowych w Warszawie oraz około 14 euro / m² dla supermarketów w takich obiektach. W nadchodzących latach
wzrost czynszów będzie ściśle powiązany z gospodarką, dochodem rozporządzalnym oraz w rosnącym stopniu, z obrotami handlu detalicznego”.
125
100
75
50
25
0
2004
2005
shops
sklepy
medium stores
średnie sklepy
2006
large stores
duże sklepy
2007
supermarkets
supermarkety
www.kingsturge.com
16
Directors:
Jason Sharman MRICS
Managing Director
[email protected]
Mark Freeman MRICS
Director, Professional Services
[email protected]
Tatiana Spencer
Director, Agency Group
[email protected]
Contacts:
Investment
Research & Consultancy
• Property Sale Advice
• Investment Acquisition
• Purchase Reports
• Property Finance
• Market Reports
• Feasibility Studies
• Rents and Yields Analysis
Dominik Witkiewicz
[email protected]
Jarosław Wnuk, Senior Associate Director
[email protected]
Office Agency
Retail Agency
• Tenant Representation
• Sale and Leasing Advice
Tomasz Buras, Associate Director
[email protected]
Agnieszka Michalczewska
[email protected]
Building Consultancy
Residential Investment
• Residential Site Disposal
• Residential Site Finding
• Investment Advisory
• Project Management
• Technical Due Diligence
• Bank Monitoring
• Fit Out Consultancy
Philip Evison
[email protected]
Paul Harper
[email protected]
Site Finding
Industrial Agency
• Commercial Site Disposal
• Commercial Site Finding
• Development Consultancy
• Site Acquisition
• Site Sale
Katarzyna Kogut
[email protected]
Marzena Pobojewska, Associate Director
[email protected]
Asset & Property Management
Valuation
• Lease Compliance
• Planned Maintenance
• Credit Control
• Service Charge Budgeting and Reconciliation
• Valuations and Appraisals
• Due Diligence
• Development Feasibility Studies
Krzysztof Jarocki
[email protected]
Jasen Leith
[email protected]
King Sturge Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.
Al. Jana Pawła II 25
00-854 Warsaw
Poland
Tel. +48 (22) 653 48 48
Fax. +48 (22) 653 48 49
www.kingsturge.pl
© 2007 King Sturge
Copying in any form (including all hard copy and electronic formats) is strictly forbidden without written permission from the Publishers, King Sturge.
Zabronione powielanie lub rozpowszechnianie w jakiejkolwiek formie (wersji drukowanej, wersji elektronicznej) bez pisemnej zgody Wydawcy.
Warsaw Commercial Property Markets 2008
Authors / Editors: Dominik Witkiewicz, Dorota Lachowska, Mark Freeman, Katarzyna Mirgos, Jarosław Wnuk
This document is for general information purposes only. The information is believed to be correct but can not be guaranteed, and the opinions expressed constitute our judgment as of this
date but are subject to change. Reliance should not be placed on the information, estimates, forecasts and opinions set out herein for the purpose of any particular transaction,
and King Sturge can not accept any liability, whether in negligence or otherwise, arising from such use.
LOCATIONS
UK
England • Scotland • Wales
King Sturge LLP
Part of the King Sturge International Group:
THROUGHOUT EUROPE
including:
Austria • Belgium • Croatia • Czech Republic • France • Germany
Greece • Hungary • Ireland • Italy • Luxembourg • Netherlands • Poland
Romania • Russia • Serbia • Slovakia • Spain • Switzerland • Turkey
THE AMERICAS
A member of
ASIA PACIFIC
www.kingsturge.com
+48 (22) 653 48 48

Warsaw Commercial Property Market 2008

Transkrypt

Podobne dokumenty

Poland Commercial Property Markets 2007 / Rynek nieruchomości

Poland Commercial Property Market 2010 Poland Commercial