spis treści - Andrzej Kopacz

ABM
PRZEDSIĘBIORSTWO PRODUKCYJNO-USŁUGOWO-HANDLOWE Sp.z o.o.
35-116 Rzeszów, ul.Rataja 22 / 4
tel. / fax ( 0 17 ) 85 68 953
OPERAT SZACUNKOWY WYCENY NIERUCHOMOŚCI
położonej w Rzeszowie, obrębie ewidencyjnym 218 Wilkowyja Pn., przy ulicy
Wesołej 4A, oznaczonej jako działki o numerach
270/6, 268/1, z zabudową,
dla której jest prowadzona księga wieczysta RZ1Z/00187786/3.
Zlecający wycenę: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym
Andrzej Kopacz - sygn. akt Km 885/10, Km 1816/11- dłużniczka Migut Magdalena.
Wartość nieruchomości określona w poziomie cen z dnia 11 lipca
w Rzeszowie
2013 roku wynosi:
195.000,00 zł
Słownie złotych: sto dziewięćdziesiąt pięć tysięcy.
Wartość nie zawiera podatków i opłat związanych ze sprzedażą-zakupem nieruchomości,
nie jest pomniejszona o koszty egzekucji z nieruchomości.
Data sporządzenia operatu: 11 lipca 2013 r.
Wyciąg z operatu szacunkowego wyceny nieruchomości
Opis nieruchomości
Położenie: miasto Rzeszów, obręb ewidencyjny 218 Wilkowyja Pn., powiat rzeszowski, województwo podkarpackie.
2
Oznaczenie:
- działka ewidencyjna nr 270/6 o powierzchni 0,0008 ha, opisana w ewidencji gruntów jako pastwiska trwałe PsII,
- działka ewidencyjna nr 268/1 o powierzchni 0,1227 ha, opisana w ewidencji gruntów
jako grunty rolne
zabudowane B-PsII, pastwiska trwałe PsII, grunty orne RII. Według ewidencji gruntów zabudowę działki stanowi
budynek o funkcji gospodarczej, murowany,
1-kondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 23 m 2, bez
określonego roku budowy, o numerze porządkowym 4A przy ulicy Wesołej.
Działki tworzą funkcjonalną całość o łącznej powierzchni 0,1235 ha, o kształcie czworokąta, szerokości od 24 m do 30
m, długości 45 m. Są położone na stoku o spadku 11% w kierunku północno-zachodnim. Są w całości ogrodzone
przęsłami z prętów stalowych, mocowanymi do słupków stalowych. Wjazd jest urządzony z ulicy Wesołej, która jest
utwardzona kamieniem. Szerokość ulicy Wesołej wynosi 3 m. Szersza droga publiczna - ulica Konfederatów Barskich
znajduje się w odległości 350 m od działek. Działki są użytkowane rekreacyjnie. W pobliżu bramy wjazdowej znajduje
się altana ogrodowa drewniana o powierzchni zabudowy 20 m 2, z zadaszeniem wzdłuż ściany frontowej o powierzchni
3 m2. Altana jest posadowiona na płycie betonowej opartej
na ścianach murowanych o wysokości 2 m. Do altany
doprowadzony jest prąd oraz kanalizacja sanitarna. Przed altaną znajdują się ściany fundamentowe betonowe o
wysokości od 1 m do 2 m, o obwodzie 11 m + 2 x 4,5 m. Altana i ściany fundamentowe betonowe są w dobrym stanie,
ściany fundamentowe murowane są w gorszym stanie, ponieważ są zawilgocone. Pomiędzy altaną i wschodnią granicą
działek znajduje się najazd do diagnostyki samochodów, konstrukcji stalowej, szerokości 3 m, długości 10 m, oraz
kanał betonowy zagłębiony w terenie, szerokości 1 m, długości 5 m. Przez działki wzdłuż granicy południowej
przebiega sieć telefoniczna, W odległości 4 m od granicy zachodniej znajduje się wodociąg. Sąsiedztwo stanowi
zabudowa mieszkalna jednorodzinna.
Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast
w studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego są położone w terenie
zabudowy mieszkalnej
jednorodzinnej. Zgodnie z ustawą z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym
wszelkie zmiany sposobu zagospodarowania działek wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu.
Nieruchomość jest objęta księgą wieczystą RZ1Z/00187786/3, którą prowadzi Sąd Rejonowy
w Rzeszowie VII
Wydział Ksiąg Wieczystych.
Zakres wyceny: prawo własności do nieruchomości.
Cel wyceny: określenie wartości nieruchomości do sprzedaży w drodze licytacji.
Wartość nieruchomości określona w poziomie cen z dnia 11 lipca 2013 roku wynosi:
1
2
3
4
5
6
Działka 270/6 o powierzchni 8 m2
Działka 268/1 o powierzchni 1227 m2
Ogrodzenie wraz z bramą wjazdową
Altana ogrodowa
Ściany fundamentowe wraz z płytą betonową
Najazd do diagnostyki samochodów oraz kanał betonowy
Razem
1.000,00 zł
171.000,00 zł
22.000,00 zł
0,00 zł
0,00 zł
1.000,00 zł
195.000,00 zł
Słownie złotych: sto dziewięćdziesiąt pięć tysięcy.
Wartość nie zawiera podatków i opłat związanych ze sprzedażą-zakupem nieruchomości, nie jest pomniejszona o
koszty egzekucji.
Data sporządzenia operatu: 11 lipca 2013 r.
SPIS TREŚCI
I.
Dane formalne
1. Przedmiot wyceny
2. Zakres wyceny
3. Cel wyceny
4. Podstawa formalna, prawna i metodologiczna wyceny
5. Materiały źródłowe i informacje
str. 4
3
6. Daty istotne dla operatu szacunkowego
II.
Opis nieruchomości
str. 5
III.
Wycena nieruchomości
str. 6
IV.
Ustalona wartość nieruchomości
str. 10
V.
Klauzule publikacji, wykorzystania i ograniczeń
VI.
Załączniki
str. 11
str. 11
I. Dane formalne
1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość położona w Rzeszowie,
obrębie
ewidencyjnym 218 Wilkowyja Pn., przy ulicy Wesołej 4A, oznaczona jako działki o
numerach 270/6, 268/1, z zabudową,
dla której Sąd Rejonowy w Rzeszowie VII
Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą RZ1Z/00187786/3.
2. Zakres wyceny
Zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości.
4
3. Cel wyceny
Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości do sprzedaży
licytacji.
w drodze
4. Podstawa formalna, prawna i metodologiczna wyceny
• Postanowienie Komornika z dnia 30.04.2013 r.
• Ustawa z dnia 17.11. 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.
• Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie
wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
• Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone w dniu 12.12.2007 r. i kolejne dni
przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
5.
Materiały źródłowe i informacje
•
•
•
•
•
Oględziny nieruchomości.
Odpis księgi wieczystej.
Wypis z rejestru gruntów.
Mapa ewidencyjna.
Mapa zasadnicza.
• Ustna informacja uzyskana w Urzędzie Miasta Rzeszowa
przeznaczeniu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego.
• Informacje o cenach i cechach sprzedanych nieruchomości uzyskane
notarialnych, wglądu do mapy ewidencyjnej, wglądu do mapy zasadniczej.
6.
•
•
•
•
o
z aktów
Daty istotne dla operatu szacunkowego
Data przeprowadzenia oględzin nieruchomości: 7 czerwca 2013 r.
Data, na którą określono stan nieruchomości: 7 czerwca 2013 r.
Data, na którą określono wartość nieruchomości: 11 lipca 2013 r.
Data sporządzenia operatu: 11 lipca 2013 r.
II. Opis nieruchomości
Nieruchomość jest położona w Rzeszowie, obrębie ewidencyjnym 218 Wilkowyja Pn.,
powiecie rzeszowskim, województwie podkarpackim. Jest oznaczona jako:
- działka ewidencyjna nr 270/6 o powierzchni 0,0008 ha, opisana
w ewidencji
gruntów jako pastwiska trwałe PsII,
- działka ewidencyjna nr 268/1 o powierzchni 0,1227 ha, opisana
w ewidencji
gruntów jako grunty rolne zabudowane B-PsII, pastwiska trwałe PsII, grunty orne RII.
Według ewidencji gruntów zabudowę działki stanowi budynek o funkcji
5
gospodarczej, murowany,
1-kondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 23 m 2,
bez określonego roku budowy, o numerze porządkowym 4A przy ulicy Wesołej.
Działki tworzą funkcjonalną całość o łącznej powierzchni 0,1235 ha,
o kształcie
czworokąta, szerokości od 24 m do 30 m, długości 45 m.
Są położone na stoku o
spadku 11% w kierunku północno-zachodnim. Są w całości ogrodzone przęsłami z
prętów stalowych, mocowanymi
do słupków stalowych. Wjazd jest urządzony z ulicy
Wesołej, która jest utwardzona kamieniem. Szerokość ulicy Wesołej wynosi 3 m.
Szersza droga publiczna - ulica Konfederatów Barskich znajduje się
w odległości
350 m od działek. Działki są użytkowane rekreacyjnie.
W pobliżu bramy wjazdowej
znajduje się altana ogrodowa drewniana
o wymiarach zewnętrznych 4 m x 5 m, to
jest o powierzchni zabudowy 20 m2, z zadaszeniem wzdłuż ściany frontowej o
powierzchni 3 m2. Altana jest posadowiona na płycie betonowej opartej na ścianach
murowanych o wysokości 2 m, o obwodzie 2 x (11 m + 5 m). Do altany doprowadzony
jest prąd oraz kanalizacja sanitarna. Przed altaną znajdują się ściany fundamentowe
betonowe o wysokości od 1 m do 2 m,
o obwodzie 11 m + 2 x 4,5 m. Altana i
ściany fundamentowe betonowe są w dobrym stanie, ściany fundamentowe murowane
są w gorszym stanie, ponieważ są zawilgocone. Pomiędzy altaną i wschodnią granicą
działek znajduje się najazd do diagnostyki samochodów, konstrukcji stalowej, szerokości
3 m, długości 10 m, oraz kanał betonowy zagłębiony w terenie, szerokości 1 m, długości 5
m. Przez działki wzdłuż granicy południowej przebiega sieć telefoniczna, W odległości 4
m od granicy zachodniej znajduje się wodociąg. Sąsiedztwo stanowi zabudowa
mieszkalna jednorodzinna. Obręb ewidencyjny 218 Wilkowyja Pn. jest położony w
północno-wschodniej części miasta.
Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast w
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego są położone w
terenie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Zgodnie z ustawą z dnia 27.03.2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wszelkie zmiany sposobu
zagospodarowania działek wymagają uzyskania decyzji
o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu. W świetle przepisów tej ustawy dla działek może być wydana
decyzja zezwalająca na ich zabudowę podobną do zabudowy w sąsiedztwie. Kształt
działek umożliwia ich zabudowę. Zmiana rekreacyjnego sposobu użytkowania działek na
zabudowę mieszkalną będzie wymagała rozbiórki najazdu do diagnostyki samochodów,
przeniesienia w inne miejsce altany drewnianej, oceny przydatności istniejących ścian
fundamentowych wraz z płytą betonową.
Dla wycenianej nieruchomości Sąd Rejonowy w Rzeszowie VII Wydział Ksiąg
Wieczystych prowadzi księgę wieczystą RZ1Z/00187786/3. Oznaczenie nieruchomości w
księdze wieczystej jest zgodne
z oznaczeniem w ewidencji gruntów. W
dziale II „Własność” jako właściciel nieruchomości wpisana jest Magdalena Migut córka
Jerzego
i Zofii. W dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” wpisano:
„Wszczęcie egzekucji z nieruchomości objętej tą księgą z wniosku wierzyciela POLSKIE
KSIĄŻKI TELEFONICZNE SP. Z O.O. z/s
w Warszawie … oraz wierzyciela
PREWENTA SP. Z O.O. - Mikołów ... .”.
W dziale IV „Hipoteka” nie
ma wpisów.
6
Wartość działek 270/6, 268/1 wynosi: 1235 m2 x 138,94 zł/m2 = 171.591,00 zł, przyjmuję
172.000,00 zł, w tym wartość działki
270/6: (8m2/1235m2) x 172.000,00 zł =
1.000,00 zł, wartość działki 268/1: 172.000,00 zł - 1.000,00 zł = 171.000,00 zł.
Wartość działek 270/6, 268/1 określoną wyżej powiększam o wartość składników
budowlanych, która zostanie wyliczona przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody
kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej, z uwzględnieniem stanu składników,
przydatności dla funkcji mieszkalnej nieruchomości, cen na rynku rzeszowskim.
1
Wyliczenie wartości składników
Ogrodzenie wraz z bramą wjazdową: 137 m x 160,00 zł/m = 21.920,00 zł.
2
2
2
Altana ogrodowa: 20 m p.zab. x 250 zł/m x (100% - 100%
3
przeniesienie altany w inne miejsce) = 0,00 zł.
Ściany fundamentowe wraz z płytą betonową: 29 m3 x
za
280,00 zł/m3
Wartość
Przyjmuję
22.000,00 zł
Przyjmuję
0,00 zł
Przyjmuję
(100% - 50% za zużycie) - koszt ekspertyzy budowlanej 4.500,00zł =
4
-440,00 zł.
Najazd do diagnostyki samochodów oraz kanał betonowy:
x 600,00 zł/t złomu stalowego = 1.020,00 zł.
Razem
1,7 tony stali
0,00 zł
Przyjmuję
1.000,00 zł
23.000,00 zł
IV. Ustalona wartość nieruchomości
Wartość prawa własności nieruchomości określona w poziomie cen z dnia 11 lipca 2013
roku wynosi:
1
2
3
4
5
6
Działka 270/6 o powierzchni 8 m2
Działka 268/1 o powierzchni 1227 m2
Ogrodzenie wraz z bramą wjazdową
Altana ogrodowa
Ściany fundamentowe wraz z płytą betonową
Najazd do diagnostyki samochodów oraz kanał betonowy
Razem
1.000,00 zł
171.000,00 zł
22.000,00 zł
0,00 zł
0,00 zł
1.000,00 zł
195.000,00 zł
Słownie złotych: sto dziewięćdziesiąt pięć tysięcy.
Wartość określa najbardziej prawdopodobną cenę nieruchomości możliwą do uzyskania
przy sprzedaży wolnorynkowej, ponieważ została ustalona przy wykorzystaniu cen
nieruchomości podobnych.
Wartość nie zawiera podatków i opłat związanych ze sprzedażą-zakupem nieruchomości,
nie jest pomniejszona o koszty egzekucji z nieruchomości.
7