SPRAWOZDANIE W 2009 ROKU

Komentarze

Transkrypt

SPRAWOZDANIE W 2009 ROKU
SPRAWOZDANIE
ZARZĄDU BYTOMSKIEJ SPÓŁDZIELNI
MIESZKANIOWEJ
Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁDZIELNI
W 2009 ROKU
Bytom, marzec 2010 r.
1
Spis treści
1. Informacje statystyczne o Spółdzielni
2. Członkowie Spółdzielni i realizacja ich uprawnień
3. Działalność organów statutowych
4. Przedsiębiorstwo Bytomskiej Spółdzielni Mieszkaniowej
5. Realizacja podstawowych obowiązków statutowych przez Spółdzielnię
1) Realizacja uprawnienia do uzyskania prawa odrębnej własności lokalu na warunkach określonych w ustawie z dnia 14.06.2007 o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz
o zmianie niektórych innych ustaw
2) Ustanawianie nowych praw do lokali mieszkalnych
3) Eksploatacja nieruchomości stanowiących własność lub współwłasność Spółdzielni
4) Utrzymanie i remonty nieruchomości stanowiących własność lub współwłasność Spółdzielni
5) Działalność społeczna, oświatowa i kulturalna
6) Zarządzanie cudzymi nieruchomościami
7) Własna działalność gospodarcza i finansowa
8) Windykacja należności z tytułu opłat
6. Kontrole Spółdzielni
7. Skargi i wnioski
8. Sprawozdanie finansowe i wskaźniki określające standing finansowy Spółdzielni
9. Informacje pozostałe
10. Spis tabel
11. Spis rysunków
2
1. Informacje o Spółdzielni
Celem działania Bytomskiej Spółdzielni Mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków i ich rodzin oraz osób nie będących jej członkami, poprzez dostarczanie
im samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu
oraz zarządzanie tymi lokalami jako właściciel lub zarządca ustawowy bądź umowny.
Cel działania Spółdzielni został wyartykułowany w § 3 Jej Statutu.
Przedmiotem działalności Spółdzielni jest:




















Budowanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do lokali mieszkalnych i spółdzielczych własnościowych praw do znajdujących się w tych budynkach lokali a także miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych oraz w celu ustanawiania na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w budynkach lokali mieszkalnych
lub lokali o innym przeznaczeniu;
Nabywanie budynków w celu ustanawiania na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych i spółdzielczych własnościowych praw do znajdujących się w tych budynkach lokali a także miejsc
postojowych w garażach wielostanowiskowych oraz w celu ustanawiania na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się
w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu;
Budowanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów;
Udzielanie pomocy członkom w budowaniu przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych;
Budowanie budynków w celu wynajmowania znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu;
Nabywanie budynków w celu wynajmowania znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu;
Budowanie budynków w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu;
Nabywanie budynków w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu;
Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi;
Zarządzanie nieruchomościami niemieszkalnymi;
Ustanawianie na rzecz członków Spółdzielni spółdzielczych lokatorskich praw do lokali mieszkalnych;
Ustanawianie na rzecz członków spółdzielczych własnościowych praw do lokali a także do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych;
Ustanawianie na rzecz członków Spółdzielni praw odrębnej własności lokali a także ułamkowego udziału we współwłasności w
garażach wielostanowiskowych;
Nabywanie potrzebnych jej terenów na własność lub w użytkowanie wieczyste;
Prowadzenie działalności gospodarczej związanej z zarządzaniem nieruchomościami mieszkalnymi;
Prowadzenie działalności gospodarczej związanej z zarządzaniem nieruchomościami niemieszkalnymi;
Prowadzenie wykonawstwa własnego w celu zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi;
Prowadzenie wykonawstwa własnego w celu zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi;
Prowadzenie działalności kulturalnej na rzecz swoich członków, ich rodzin a także osób nie będących członkami;
Prowadzenie działalności społecznej i wychowawczej na rzecz swoich członków, ich rodzin a także osób nie będących członkami;
(§ 4 i 5 Statutu Spółdzielni).
Swą działalność Spółdzielnia prowadzi na zasadach rachunku ekonomicznego i przy zapewnieniu korzyści swym członkom.
Majątek Spółdzielni stanowi własność jej Członków. Zestawienie rzeczowe obiektów majątku Spółdzielni prezentuje Tabela 1, zaś ich wartość bilansową na koniec 2009 roku – Tabela 2.
Tabela 1
Zasoby Bytomskiej Spółdzielni Mieszkaniowej
Wyszczególnienie
Budynki mieszkalne*
Mieszkania stanowiące własność Spółdzielni
(własnościowe, lokatorskie i wynajmowane)
Mieszkania stanowiące odrębną własność
Powierzchnia użytkowa mieszkań w m2**
Ilość mieszkańców
Nieruchomości ewidencyjne, pawilony han-
Adm.
nr 1
29
Adm.
Nr 2
67
Adm.
nr 3
39
Adm.
nr 4
33
Pozostałe
Mienie
RAZEM
-
168
703
1.510
976
860
-
4.049
1.734
908
87.190,94
4.106
3
459
55.724,81
2.334
3
1
751
64.831,51
3.043
3
155.721,78
7.329
6
3.852
363.469,04
16.812
16
3
dlowo-usługowe i biurowe
Lokale użytkowe poza pawilonami
Powierzchnia użytkowa lokali handlowousługowych w m2
Ilość garaży stanowiących własność Spółdzielni
Ilość garaży stanowiących odrębną własność
Powierzchnia użytkowa garaży w m2****
Tereny poza budynkami w ha
Sieć wodociągowa w mb
Hydrofory***
Drogi osiedlowe w mb
Chodniki w mb
2
11
4
14
-
31
3.356,23
5.287,35
3.172,01
1.389,03
214,50
13.419,12
102
281
224
80
-
687
14
1.930,25
4,6
940
1
5.603
7.620
76
5.780,02
22,1
2.075
2
5.495
8.035
23
3.975,32
8,5
300
3 (1)
1.240
8.000
7
1.444,83
2,5
455
3 (1)
175
68
-
120
13.130,42
37,7
3.770
9 (2)
12.513
23.723
* - w tym 167 nieruchomości mieszkaniowych wyodrębnionych stosownie do przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
** - razem z mieszkaniami stanowiącymi odrębną własność
*** - w nawiasie podano hydrofory w pomieszczeniach budynków mieszkalnych
**** - razem z garażami stanowiącymi odrębną własność
Tabela 2
Rzeczowy majątek trwały Spółdzielni w ujęciu bilansowym
Wyszczególnienie
Wartość rzeczowego majątku trwałego
W tym :

budynki i obiekty inżynierii
lądowej i wodnej

grunty własne i prawa
użytkowania wieczystego

urządzenia techniczne i maszyny

pozostałe środki trwałe, w tym w budowie
31.12.2008 r.
31.12.2009 r.
w zaokrągleniu do pełnych tys. zł.
+/- %
70.794
60.121
- 15,1
60.274
50.492
- 16,2
9.360
8.478
- 9,4
1.126
896
- 20,4
34
255
+ 650
Wartość rzeczowego majątku trwałego Spółdzielni maleje przede wszystkim na skutek trwającego
wciąż procesu uwłaszczenia lokali spółdzielczych. Spadek wartości majątku trwałego jest także wynikiem zużycia środków trwałych, którego finansowym wymiarem jest umorzenie środków trwałych dokonywane na podstawie stawek amortyzacyjnych.
Pełne zestawienie wartości składników majątku Spółdzielni oraz źródeł jego pochodzenia a także finansowe określenie zmian tego majątku w okresie roku kalendarzowego zawiera sprawozdanie finansowe Spółdzielni.
2. Członkowie Spółdzielni
Ilość członków Bytomskiej Spółdzielni Mieszkaniowej według stanu na początek i na koniec 2009 roku, a także niektóre inne informacje związane z ich członkostwem w Spółdzielni, prezentuje tabela nr 3.
.
Tabela nr 3
Członkowie i kandydaci BSM
Wyszczególnienie
Członkowie
 w tym oczekujący na pierwsze
mieszkanie
Kandydaci na członków*
Wnioski o garaż
31.12.2008 r.
8.054
31.12.2009 r.
8.002
559
544
1.945
576
1.945
576
4
* osoby, które na podstawie wówczas obowiązujących przepisów, do 31.12.1982 r. założyły mieszkaniowe książeczki oszczędnościowe
PKO i zarejestrowały je w BSM; mają one prawo do przyjęcia w poczet członków Spółdzielni w razie zgromadzenia pełnego wkładu mieszkaniowego lub zaliczki na wkład budowlany w wysokości określanej przez Spółdzielnię.
3. Działalność organów statutowych
Organami Spółdzielni w 2009 roku były Walne Zgromadzenie, Rada Nadzorcza oraz Zarząd.
Organy Spółdzielni działały w oparciu o przepisy ustaw, a to:

ustawy z dnia 16 września 1982 r. – prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1840 z późniejszymi zmianami);

ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późniejszymi zmianami);
oraz w oparciu o postanowienia §§ 102 do 120 Statutu Bytomskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, oraz w oparciu o stosowne regulaminy
regulujące działalność Rady Nadzorczej oraz Zarządu.
W roku 2009 Walne Zgromadzenie obradowało w dwóch częściach; pierwsza, obejmująca członków
posiadających prawo do lokalu w Spółdzielni – 15 czerwca, zaś druga, obejmująca członków oczekujących na
ustanowienie przez Spółdzielnię pierwszych takich praw na ich rzecz – 17 czerwca 2009 roku.
Sprawozdanie Rady Nadzorczej ze sprawowania nadzoru i kontroli nad działalnością Spółdzielni w
2009 roku stanowi odrębny dokument będący częścią materiałów podlegających ocenie przez Walne Zgromadzenie.
W 2009 roku Zarząd Bytomskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, będący jej organem zarządzającym,
funkcjonował w następującym składzie osobowym:

Prezes Zarządu – Ryszard Bregida, wykształcenie wyższe prawnicze, uprawnienia zarządcy nieruchomości oraz członka rad nadzorczych spółek skarbu państwa;

Wiceprezes Zarządu – Barbara Halemba, wykształcenie wyższe budowlane, uprawnienia zarządcy
nieruchomości oraz uprawnienia budowlane w zakresie instalacji budowlanych;

Członek Zarządu – Agnieszka Ambrozik, wykształcenie wyższe ekonomiczne.
Poszczególni członkowie Zarządu kierują pionami wyodrębnionymi w strukturze organizacyjnej Spółdzielni, mają także prawo przedłożenia każdej sprawy związanej z działalnością Spółdzielni pod kolegialne
rozstrzygnięcie Zarządu.
Zarząd Spółdzielni w 2009 roku odbył 43 posiedzenia protokołowane oraz podjął 566 uchwał.
Problematyka posiedzeń Zarządu w 2009 roku dotyczyła głownie następujących zagadnień:

przyjęć do Spółdzielni w związku z nabyciem praw do lokali;

innych zagadnień związanych z lokalami – a to określenia praw do lokali w związku z ustaniem praw i ustaleniem tych praw na
rzecz osób innych;

kosztów i przychodów poszczególnych nieruchomości stanowiących własność lub współwłasność Spółdzielni;

analizy okresowych wyników działalności Spółdzielni w układzie zagregowanym i dotyczącym wyników poszczególnych nieruchomości w podziale na poszczególne sfery działalności eksploatacyjnej i z zakresu gospodarki zasobami mieszkaniowymi;

analizy kosztów i przychodów poszczególnych nieruchomości ewidencyjnych pod kątem ustalenia nowej wysokości przychodów
związanych z nowymi wysokościami opłat za lokale adekwatnymi do poziomu ponoszonych kosztów w tych nieruchomościach;

gospodarki mieniem własnym Spółdzielni, w tym gospodarki lokalami użytkowymi;
5

realizacji przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zwłaszcza w zakresie związanym z uzyskiwaniem praw odrębnej
własności lokali przez osoby uprawnione;

realizacji remontów w zasobach zarządzanych przez Spółdzielnię;

rozpatrywania skarg i wniosków związanych z działalnością Spółdzielni a zgłaszanych przez Jej członków w trybie § 18.2 lub §
19 Statutu;

analizie spraw problemowych będących przedmiotem obrad Rady Nadzorczej.
Dla celów związanych z usprawnieniem funkcjonowania określonych działów działalności Spółdzielni
Zarząd powołuje – za zgodą Rady Nadzorczej – swych pełnomocników, odpowiedzialnych za te określone działy i umocowanych do podejmowania zobowiązań finansowych związanych z tymi dziedzinami do określonej
wysokości.
W 2009 roku pełnomocnikami Zarządu Spółdzielni ibyli:

Jan Sołtysek – w zakresie spraw związanych z administrowaniem części zasobów przyporządkowanych Administracji Spółdzielczej Nr 1;

Tadeusz Bujnicki – w zakresie spraw związanych z administrowaniem części zasobów przyporządkowanych Administracji
Spółdzielczej Nr 2;

Gerard Matliński – w zakresie spraw związanych z administrowaniem części zasobów przyporządkowanych Administracji
Spółdzielczej Nr 3;

Maria Iwaniura – w zakresie spraw związanych z administrowaniem części zasobów przyporządkowanych Administracji Spółdzielczej Nr 4;

Józef Łapok – w zakresie spraw związanych z nadzorem nad gospodarką techniczną zasobami;

Dorota Machoń – z-ca Głównego Księgowego;

Werner Rogula – w zakresie rozliczeń mediów dostarczanych do lokali i nieruchomości;

Ludomir Nasiński – w zakresie spraw dźwigowych i elektrycznych (do 31.12.2009);

Romana Wasiewicz – w zakresie spraw związanych z członkostwem oraz realizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych;

Renata Rubin-Kaniuk – w zakresie spraw samorządu spółdzielczego, spraw organizacyjnych i kadrowych;

Ewa Grzelczak – w sprawach Klubu Spółdzielczego „Relaks”;

Halina Oster – w sprawach Klubu Spółdzielczego „Sezam”.
Prokury Zarząd nie ustanawiał.
Spółdzielnia, członkowie Zarządu i członkowie Rady Nadzorczej są wpisani do Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego w Sądzie Rejonowym w Katowicach w rejestrze przedsiębiorców pod nr
0000113092.
4. Przedsiębiorstwo Bytomskiej Spółdzielni Mieszkaniowej
Spółdzielnia prowadzi przedsiębiorstwo pod swą firmą powołane do prowadzenia jej działalności.
Organami przedsiębiorstwa są organy Bytomskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Zarząd przedsiębiorstwa
stanowi Zarząd Spółdzielni. Na podstawie Regulaminu organizacyjnego BSM zatwierdzonego przez Radę Nadzorczą, kierownikiem przedsiębiorstwa jest prezes Zarządu Spółdzielni, zaś jego zastępcami, kierującymi odpowiednimi pionami w jego strukturze organizacyjnej są wiceprezes i członek Zarządu.
W ramach swej działalności przedsiębiorstwo Spółdzielni prowadzi usługową działalność Spółdzielni
związaną z zarządzaniem:
 nieruchomościami stanowiącymi własność lub współwłasność Spółdzielni;
 nieruchomościami obcymi (wspólnoty mieszkaniowe);
6
Przedsiębiorstwo Spółdzielni, według stanu na koniec 2009 r., zatrudniało pracowników na 125,5 etatach. Połowa pracowników ma staż pracy krótszy niż 15 lat, 23 % pracowników ma wykształcenie wyższe, zaś
47 % wykształcenie średnie adekwatne do realizowanych zadań. 9 pracowników Spółdzielni posiada uprawnienia państwowe zarządcy nieruchomości, zaś 12 – uprawnienia do sprawowania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie. Średnia płaca w Spółdzielni wyniosła 2.654,41 zł brutto, co stanowi 85,54 % średniej
płacy w przedsiębiorstwach w 2009 roku. Koszty wynagrodzeń wraz ze świadczeniami obowiązkowymi wyniosły w ub.r. 5.193.059,26 zł i były nieznacznie niższe od planowanych.
Rysunek 1 przedstawia kształtowanie się zatrudnienia w przedsiębiorstwie Spółdzielni w okresie ostatnich lat.
128,99
2000 r.
Rys. 1
122,93
123,75
2001 r.
2002 r.
125,33
126,23
2003 r.
2004 r.
129,71
129,38
128,72
129,53
2005 r.
2006 r.
2007 r.
2008 r.
126,89
2009 r.
Średnioroczne zatrudnienie w Spółdzielni w etatach przeliczeniowych w latach 2000 – 2009
W przedsiębiorstwie Spółdzielni działają dwie organizacje związkowe zrzeszające razem 34 % persone-
lu.
Koszty zarządzania i administrowania tworzone przez przedsiębiorstwo Spółdzielni w 2009 roku wyniosły łącznie 4.816.841,47 zł (w tym koszty biura Zarządu 3.425.942,72 zł oraz koszty administracji spółdzielczych 1.390.898,75 zł) i były niższe od zakładanych w planie finansowym o 240.376,53 zł.
Należy zaznaczyć, iż w ramach tych kosztów przedsiębiorstwo Spółdzielni świadczyło dużo szerszy zakres usług, niż inne przedsiębiorstwa zarządzające nieruchomościami. W zakres jego obsługi wchodziły bowiem
także usługi z zakresu członkostwa w Spółdzielni, uzyskiwania praw do lokali, obsługi przetargowej lokali,
obsługi prawnej i windykacyjnej a także koszty obsługi technicznej, nieobecne z reguły w kosztach wynagradzania innych zarządców lub stanowiące element osobnej, poza wynagrodzeniem zarządcy, opłaty za lokale, lub
kalkulowane w innych opłatach, niż wynagrodzenia zarządcy.
W ramach swego przedsiębiorstwa Spółdzielnia prowadzi jednostki wykonawstwa własnego: grupę
konserwatorów osiedlowych na Administracji Nr 1 oraz Pogotowie Techniczne zabezpieczające awarie w zasobach własnych oraz odpłatnie w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „Centrum” i 37 wspólnotach mieszkaniowych. Wyniki wykonawstwa własnego Spółdzielni w 2009 roku prezentuje Tabela 4.
Tabela 4 Działalność wykonawstwa własnego Spółdzielni w 2009 roku
Wyszczególnienie
Obroty w zł
Pogotowie Techniczne
456.762,88
Konserwatorzy osiedlowi w ZO-1
385.203,96
Ilość zgłoszeń
2.539
tym w zasobach BSM:
1.902
1.344
Wykonanie
planu kosztów
94,07 %
97,79 %
Należy zaznaczyć, iż przychód ze sprzedaży usług Pogotowia Technicznego w ub.r. w wysokości
57.818,34 zł został zaliczony w całości na pożytki z działalności Spółdzielni do podziału na członków Spółdzielni.
W strukturze organizacyjnej przedsiębiorstwa Spółdzielni działają ponadto dwa spółdzielcze kluby SEZAM i RELAKS prowadzące działalność społeczną i oświatowo-kulturalną. Szerzej o tej działalności w rozdziale 5 p. 5).
7
5. Realizacja podstawowych obowiązków statutowych przez Spółdzielnię
1) Realizacja uprawnienia do uzyskania prawa odrębnej własności lokalu na warunkach określonych w ustawie z dnia 14.06.2007 o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o
zmianie niektórych innych ustaw
Stan realizacji uprawnień do uzyskania prawa odrębnej własności lokalu wynikających z przepisów
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na dzień 31.12.2009 r. prezentuje Tabela 5.
Tabela nr 5
L.p.
1
1
2
3
Realizacja uprawnień do uzyskania prawa odrębnej własności lokalu w 2009 r.
W tym dot. lokali
mieszkalnych
Ilość
4/3x100%
Wyszczególnienie
Ilość
2
3
4
5
4.410
4.219
95,67
3.973
3.852
96,95
90,01
91,30
Ilość żądań o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu złożonych do 31.12.2009 r.
Ilość zawartych do dnia 31.12.2009 r. umów notarialnych o
ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu
w.2 : w.1 x 100 %
Na koniec 2009 roku na 167 nieruchomości mieszkaniowych utworzonych w Spółdzielni jako jednostki
ewidencyjne, nie można było jeszcze ustanawiać prawa odrębnej własności lokali w 2 nieruchomościach, a to
przy ul. Adamka 22 a-h oraz Adamka 24 a-f. Są to budynki w części położone na gruncie prywatnym, stanowiącym działki nr 2380/291 oraz 2381/291, co do których Spółdzielnia wniosła w dniu 31.10.2007 r, wniosek o
zasiedzenie nieruchomości na podstawie art.35.41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu ustalonym przez ustawę z dnia 14.06.2007 r. Podczas procesu ujawnione zostały przez potencjalnych spadkobierców
dokumenty związane z aktem własności gruntu, w wyniku czego wniosek Spółdzielni został oddalony. Spółdzielnia wystąpiła do potencjalnych spadkobierców o podanie warunków nabycia własności gruntu, tym niemniej z uwagi na nie zakończone postępowanie spadkowe, brak jest do czasu jego zakończenia formalnych możliwości prowadzenia negocjacji dotyczących tych warunków i zakupu gruntu. Do tego czasu Spółdzielnia może
oferować członkom uzyskanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na takich samych warunkach
finansowych jak prawo odrębnej własności, z opcją nieodpłatnego uzyskania własności lokalu po zakończeniu
spraw terenowo-prawnych. Z możliwości tej skorzystało 23 posiadaczy praw lokatorskich do lokali w tych nieruchomościach.
Poza nieruchomościami stanowiącymi budynki mieszkalne, jako osobne nieruchomości ewidencyjne
utworzono w Spółdzielni także 21 nieruchomości innych z prawami do lokali, w skład których wchodzą pawilony użytkowe oraz kompleksy garażowe. W tych nieruchomościach do tej pory zawarto 121 umów o ustanowienie i przekazanie praw odrębnej własności lokali.
Należy tu podnieść, iż stosunkowo krótki okres oczekiwania na przewłaszczenie i sprawnie realizowany
proces realizacji praw odrębnej własności lokali na rzecz osób uprawnionych, jak to podkreślano we wcześniejszych sprawozdaniach za ubiegłe lata, jest wynikiem prowadzonej w Spółdzielni polityki pełnej realizacji zarówno przepisów jak i ducha ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych od dnia wejścia w życie jej pierwszej
wersji z dnia 15.12.2000 r., wynikającej z przyjętej w 1996 roku misji Spółdzielni artykułującej w pierwszym
rzędzie służebny charakter wobec członków i mieszkańców oraz zakładającej działania zmierzające do poszerzania ich praw.
Rysunek 2 prezentuje strukturę własnościową lokali mieszkalnych w budynkach zarządzanych przez
Spółdzielnię według stanu na koniec 2009 r., natomiast rysunek 3 – strukturę własności Bytomskiej Spółdzielni
Mieszkaniowej w 167 mieszkaniowych nieruchomościach ewidencyjnych stanowiących jej własność lub
współwłasność i przedmiot zarządzania, także według stanu na koniec roku sprawozdawczego.
8
odrębna
własność
48,72
49,66
mieszkania
własnościowe
42,8
42,44
8,48
Ilość w %%
Rys. 2
mieszkania
lokatorskie i
wynajmowane
7,9
Powierzchnia użytkowa w %%
Struktura własnościowa lokali w Bytomskiej Spółdzielni Mieszkaniowej
2,41%
1,20%
4,82%
100%
75 - 99 %
42,77%
50 - 74 %
48,80%
25 - 49 %
poniżej 25 %
Rys. 3
Struktura własności BSM w ewidencyjnych nieruchomościach mieszkaniowych
Łączna wartość nakładów, które poniosła Spółdzielnia na realizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do 2009 roku włącznie wyniosła prawie 653 tys. zł, przy czym refundacja Skarbu Państwa zrealizowana w 2006 roku objęła jedynie nieco ponad 85 tys. zł.
Koszty realizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poza zakresem objętym refundacją, obciążały koszty eksploatacji nieruchomości mieszkaniowych Spółdzielni. Pomimo sugestii o możliwości ubiegania się
przez spółdzielnie mieszkaniowe o odszkodowanie ze Skarbu Państwa w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 17.12.2008 r. (Dz.U. Nr 235, poz. 1617) z tytułu szkody majątkowej poniesionej w związku z
realizacją niekonstytucyjnych przepisów ustawy, możliwość taka wydaje się wątpliwa, poza odszkodowaniem z
tytułu realizacji przepisu art. 6.1. ustawy z dnia 14.06.2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (umorzenie niespłaconych rat własnościowych).
Wartość bilansowa majątku wyzbytego się przez Spółdzielnię w ten sposób sięga 48 mln. zł, zaś wysokość umorzonych rat własnościowych – 14.504,30 zł.
9
2) Ustanawianie praw do lokali mieszkalnych
W związku z wejściem w życie ustawy z dnia 14.06.2007 r. – z dniem 31.07.2007 roku ustanawianie
przez Spółdzielnię lokatorskich i własnościowych praw do lokali w drodze umów zostało ograniczone jedynie
do przypadków wymienionych w ustawie, a to do:


pochodnego nabycia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w związku z ustaniem dotychczasowego prawa oraz przystąpieniem do Spółdzielni osoby uprawnionej – w 2009 roku
20 umów;
zastępczego ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w przypadku lokalu w nieruchomości o nie uregulowanym stanie prawnym gruntu – w 2009 roku 23 umowy.
Natomiast lokale mieszkalne, do których wygasło przysługujące uprzednio spółdzielcze lokatorskie
prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz które zostały oddane do
dyspozycji Spółdzielni, są rozdysponowane w oparciu o przetarg na określenie wartości rynkowej prawa odrębnej własności. W 2009 roku Spółdzielnia zbyła w ten sposób 29 opróżnionych lokali mieszkalnych. Wartość
uzyskanej nadwyżki z tytułu różnicy pomiędzy wysokością rynkowej wartości praw ustalonych w wyniku przetargu a wartością praw wypłaconych osobom uprawnionym, w 2009 roku wyniosła brutto 659.854,56 zł i stanowiła pozostały dochód operacyjny Spółdzielni odnoszony na zmniejszenie kosztów eksploatacji i utrzymania
nieruchomości w zakresie dotyczącym członków Spółdzielni.
Zasady przeprowadzania przetargów na opróżnione lokale określa właściwy regulamin Spółdzielni
zgodny z ustawą. Określa on, iż jeżeli przed przetargiem członek Spółdzielni, który nie ma zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych wystąpi do Spółdzielni na piśmie zgłaszając gotowość przejęcia lokalu, uzyskuje poza
przetargiem pierwszeństwo do jego nabycia za wpłatą wartości rynkowej lokalu.
Obrót lokalami stanowiącymi przedmiot odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu odbywa się poza Spółdzielnią.
3) Eksploatacja nieruchomości stanowiących własność lub współwłasność Spółdzielni
Gospodarka zasobami spółdzielczymi oraz zasobami stanowiącymi przedmiot odrębnego prawa własności w nieruchomościach stanowiących współwłasność Spółdzielni, stanowi podstawową część gospodarki
Spółdzielni. Gospodarka ta prowadzona jest na podstawie przepisu art. 6.1. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w ten sposób, że różnica pomiędzy kosztami a przychodami tej gospodarki zwiększa odpowiednio lub
zmniejsza koszty tej gospodarki w roku następnym.
Dane liczbowe podane w niniejszej części sprawozdania są danymi zagregowanymi, w każdej nieruchomości ewidencyjnej zarówno koszty, przychody jak i wynik kształtuje się odmiennie i zależy od kosztów i
przychodów. Tak samo w każdej z takich nieruchomości odmiennie ukształtowana zostanie w bieżącym roku
opłata za lokal, w zależności od kosztów i przychodów z tej nieruchomości, pożytków z niej oraz w zależności
od członkostwa mieszkańca w Spółdzielni oraz od rodzaju jego prawa do lokalu.
Na pokrycie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi Spółdzielnia uzyskuje środki z:

miesięcznych opłat za lokale mieszkalne;

miesięcznych opłat za garaże;
a także, na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia, z:

własnej działalności gospodarczej – z czynszów najmu lokali użytkowych, czynszów dzierżawy terenów spółdzielczych, z czynszów za udostępnianie terenów i ścian budowli pod reklamy, z wynagrodzenia za zarządzanie wspólnotą mieszkaniową;

własnej działalności finansowej – wpływy z tytułu odsetek od kont i lokat bankowych oraz odsetki z tytułu nieterminowego wnoszenia opłat za lokale.
Strukturę źródeł przychodów na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi w 2009 roku prezentuje wykres
na rysunku 4, natomiast rysunek 5 przedstawia główne grupy alokacji wpływów z gospodarki mieszkaniowej.
10
0,57%
4,65%
opłaty z lokali
mieszkalnych
7,02%
opłaty z lokali
użytkowych
87,76%
opłaty z garaży
działalność finansowa i
pozostała gospodarcza
BSM netto
Struktura źródeł przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w 2009 roku
Rys. 4
13,2%
0,3%
1,2%
14,5%
1,2%
8,5%
29,3%
1,9%
29,9%
Podatki, opłaty, ubezpieczenia
Dostawa wody
Dostawa ciepła
Dostawa energii elektr.
Roboty budowlane, konserwacje
Utrzymanie czystości
Windy
Inne
BSM
Rys. 5 Przeznaczenie opłat eksploatacyjnych w 2009 r.
Łączne koszty nieruchomości w 2009 roku wyniosły 38.678.970,80 zł (w tym koszty lokali mieszkalnych 36.193.169,08 zł), zaś przychody gospodarki nieruchomościami 36.912..045,65 zł (w tym przychody z
lokali mieszkalnych 33 973.308,22 zł). Wysokość niedoboru w gospodarce lokalami mieszkalnymi wynosząca
2.219.860,86 zł została w zakresie dotyczącym lokali stanowiących przedmiot praw członków Spółdzielni Może
zostać pokryta na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia z części z zysku bilansowego Spółdzielni w wysokości 566.739,51 zł, a w części pozostałej przechodzi do rozliczenia na lata następne.
Tabela 6 prezentuje zestawienie kosztów gospodarki zasobami w 2009 roku (w tym zasobami mieszkaniowymi) w ujęciu rodzajowym, natomiast tabela 7 przychody tej gospodarki w tym okresie wraz z podziałem
na źródła tych przychodów.
Tabela 6
Koszty gospodarki nieruchomościami mieszkaniowymi na tle kosztów gospodarki zasobami
w 2009 roku
Wyszczególnienie
Koszty eksploatacji lokali
centralne ogrzewanie
Ogółem
16.090.042,27
10.166.181,96
w tym lokale
mieszkalne
15.578.274,98
9.709.581,90
11
podgrzanie ciepłej wody
woda i kanalizacja
Koszty eksploatacji nieruchomości
woda i kanalizacja
energia elektryczna
dźwigi osobowe
Zbiorcze instalacje antenowe
instalacje domofonowe
Koszty utrzymania lokali
Obsługa wodomierzy w lokalach
Koszty utrzymania nieruchomości
odpisy remontowe
utrzymanie nieruchomości w należytym stanie sanitarnym
sprzątanie klatek schodowych
wywóz i składowanie odpadów z gospodarstw domowych
ekspertyzy, badania, audyty, przeglądy lokali, koszty u.s.m.
utrzymanie stanu technicznego nieruchomości
podatki i opłaty lokalne
ubezpieczenie nieruchomości
dozorowanie nieruchomości
pogotowie awaryjne
inne koszty
remonty nie finansowane z odpisów
amortyzacja
koszty mienia przeznaczonego do wspólnego korzystania
koszty zarządzania i administrowania
1.104.565,47
4.819.294,84
1.808.716,02
495.201,75
724.489,17
451.819,97
37.194,96
100.010,17
68.156,51
68.156,51
20.712.056,00
7.958.881,56
1.943.018,00
83.472,11
1.297.136,64
379.983,84
1.811.356,29
664.606,81
128.681,85
38.473,92
456.762,88
123.020,39
303.773,82
145.078,80
811.527,62
4.566.281,47
w tym lokale
mieszkalne
1.100.869,19
4.767.823,89
1.776.167,08
493.769,17
693.372,81
451.819,97
37.194,96
100.010,17
65.075,62
65.075,62
18.773.651,40
7.858.087,10
1.812.128,52
83.472,11
1.188.585,65
366.375,41
1.784.154,21
258.669,10
121.937,40
38.473,92
456.762,88
36.088,63
756.123,67
4.012.792,80
Razem koszty
38.678.970,80
36.193.169,08
Wyszczególnienie
Tabela 7
L.p.
Przychody gospodarki nieruchomościami mieszkaniowymi w 2009 roku
Wyszczególnienie
Przychody z lokali mieszkalnych
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
Ogółem
Odpisy na remonty zasobów mieszkaniowych
Opłata eksploatacyjna wraz z podatkami i ubezpieczeniami
Sprzątanie korytarzy
Opłata za obsługę wodomierzy
Opłata za wywóz i składowanie odpadów
Opłata za dozorowanie nieruchomości
Opłata za centralne ogrzewanie
Opłata za podgrzanie cieplej wody
Opłata za wodę i kanalizację
Opłata za korzystanie z dźwigów osobowych
Opłata za zbiorczą instalację antenową
Oplata na konserwację domofonów
Przychody z mienia własnego
Czynsze najmu i dzierżawy
Opłata za centralne ogrzewanie
Opłata za podgrzanie cieplej wody
Opłata za wodę i kanalizację
zł
33.973.308,22
7.858.087,10
16.735.617,88
90.080,71
63.792,86
1.186.350,18
32.564,97
9.709.581,90
867.326,70
4.767.823,89
363.592,12
40.549,01
116.028,00
2.718.369,81
2.218.093,56
446.167,97
1.605,20
52.503,08
12
Wyszczególnienie
L.p.
Przychody z garaży
Opłata eksploatacyjna wraz z podatkami i ubezpieczeniami
1
zł
220.080,88
220.080,88
W 2009 roku – realizując poszczególne działania zmierzające do pełnego zabezpieczenia potrzeb zasobów przy zachowaniu zasady jak najmniejszego ich kosztu, osiągnięto następujące wyniki w zakresie::
a) eksploatacji podstawowej
W skład kosztów eksploatacji podstawowej w 2009 roku wchodziły koszty:




























kontroli instalacji gazowych, c.o., c.c.w i elektrycznych w budynkach;
usuwania awarii sieci i instalacji w budynkach i przynależnych do nich działek gruntu;
dezynfekcji i deratyzacji budynków;
odśnieżania i usuwania oblodzeń z dróg, chodników i działek gruntu należących do budynków wraz z
materiałami (piasek);
usuwania śniegu i oblodzeń z dachów budynków i urządzeń odwadniających;
sprzątania ganków piwnicznych i części nieruchomości wspólnej budynków;
utrzymania ładowacza odpadów stałych (w budynkach obsługiwanych przez ładowacza);
sprzątania terenów gruntu należących do nieruchomości, na których położone są budynki;
utrzymania śmietników;
konserwacji zieleni leżącej na gruncie należącym do budynków (pielęgnacja drzew i krzewów, koszenie
trawy);
energii elektrycznej dostarczanej do budynków (korytarze, piwnice i pomieszczenia wspólnego użytku
– z wyjątkiem dźwigów), oświetlenie zewnętrzne budynków (jeżeli jest);
ekspertyz, audytów, kontroli przeciwpożarowych i sanitarno-epidemiologicznych związanych z budynkami, koszty legalizacji urządzeń pomiarowych w budynkach (wodomierze, liczniki prądu, liczniki ciepła);
ubezpieczenia nieruchomości;
usług kominiarskich w lokalach (przeglądy kominiarskie) i w budynkach (np. badania szczelności i ew.
usuwania nieszczelności przewodów kominowych);
odprowadzania ścieków z nieruchomości wspólnych budynków, poza lokalami, w tym wód opadowych
i opadów;
związane z utrzymaniem i eksploatacją mienia wspólnego Spółdzielni lub mienia wspólnego służącego
do wyłącznego użytku części nieruchomości (np. drogi, chodniki, place zabaw, zieleńce poza budynkami, urządzenia techniczne i sieci należące do BSM);
wody dostarczanej do nieruchomości wspólnej budynków, nie mające pokrycia w opłatach za wodę i
kanalizację z lokali;
koszty utrzymania pogotowia technicznego Spółdzielni dla celów zabezpieczenia skutków awarii technicznych w budynkach, lokalach i nieruchomości;
koszty obsługi bankowo-kasowej;
koszty administrowania obejmujące m.in.: koszty pracowników administracji, koszty eksploatacji i
utrzymania lokali własnych Spółdzielni zajmowanych na potrzeby danej administracji, koszty materiałów biurowych i eksploatacyjnych, koszty narzędzi pracy, amortyzacja środków trwałych, koszty bhp,
koszty pocztowe, podatki i opłaty lokalne dotyczące danej administracji;
koszty zarządzania obejmujące m.in.: koszty pracowników biura Zarządu, koszty eksploatacji i utrzymania lokalu biura Zarządu Spółdzielni, koszty materiałów biurowych i eksploatacyjnych, amortyzacja
środków trwałych, koszty utrzymania systemu informatycznego, koszty bhp, koszty pocztowe, podatki i
opłaty lokalne dotyczące biura Zarządu, koszty samorządu oraz koszty ogłoszeń prasowych, badania
sprawozdania finansowego i lustracji Spółdzielni, pomniejszone o przychody z najmu lokali w biurze
Zarządu;
usuwania dewastacji i zniszczeń;
realizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych związane z przekształceniami praw do lokali;
przeciwpożarowe (utrzymanie suchych pionów wodnych, gaśnic);
ochrony ludności, zgodnie z wymogami obrony cywilnej;
inne koszty – sporadycznie – jeżeli nie można ich przypisać remontom budynku i eksploatacji lokali.
materiałów (np. żarówki, cement, odcinki przewodów, inne) użytych w budynku;
drobnych napraw i konserwacji urządzeń technicznych w budynku (z wyjątkiem dźwigów) – np. wymian zamka, uzupełnienia tynku, itp.;
13
Ekwiwalentem na pokrycie kosztów eksploatacji podstawowej jest część opłaty miesięcznej za mieszkanie zwana opłatą eksploatacyjną. Jej wysokość powinna być dostosowana – w zakresie związanym z każdą
nieruchomością osobno – do ponoszonych kosztów.
Kształtowanie się kosztów i przychodów eksploatacyjnych w kilku ostatnich latach prezentuje wykres
na rysunku 6.
18650262
16900249
15549227
13494242
13884030
15411580
12670110
12876624
13260679
2003
2004
2005
13563236
13546611 13444952
2006
2007
Koszty w zł
Rys. 6
16735618
14694673
2008
2009
Przychody w zł
Koszty i przychody eksploatacji podstawowej w latach 2003 - 2009
Wzrost kosztów eksploatacyjnych wyprzedzających przychody z tego tytułu z lokali mieszkalnych wynika przede wszystkim z wzrostu cen mediów, usług komunalnych, robót i towarów w okresie kilku ostatnich
lat, przy niezmienianej praktycznie stawce eksploatacyjnej. Jej poziom w latach od roku 2000 przedstawia rysunek 7.
1,44
1,41
1,37
1,44
1,41
1,37
1,44
1,41
1,37
1,44
1,41
1,37
1,44
1,41
1,37
1,44
1,41
1,37
1,44
1,41
1,37
1,23
1,23
1,23
1,23
1,23
1,23
1,23
1,23
1.03.2002
1.02.2003
1.01.2004
1.01.2005
1.01.2006
1.01.2007
1.01.2007
1.1.2008
1,39
1,36
1,35
1,48
1,45
1,41
1,44
1,41
1,37
1,44
1,41
1,37
1,3
1,23
1,15
1,15
adm 1
Rys. 7
adm 2
adm 3
30.04.2009
1.02.2008
1.01.2001
1.1.2000
1,03
adm 4
Wysokość stawki jednostkowej z tyt. eksploatacji podstawowej w BSM w l. 2000 - 2009
W celu ewidencjonowania kosztów i przychodów oraz dla ustalenia wymiaru opłaty eksploatacyjnej dla
lokali z każdej nieruchomości mającej równoważyć poniesione w niej koszty Spółdzielnia prowadzi stosowne
ewidencje dla każdego budynku osobno (z wyj. budynków przy ul. Witczaka 39 i 41 będących jedną nieruchomością ewidencyjną).
14
Dostosowanie wymiaru opłaty eksploatacyjnej do ponoszonych kosztów, jakie przeprowadzono w spółdzielni z dniem 1.05.2009 r, zatrzymało zatem, co ukazuje wcześniejszy wykres, stan pogłębiania się niedoboru
eksploatacyjnego i było koniecznością.
b) centralnego ogrzewania
Na podstawie uchwał Zebrania Przedstawicieli Członków z 2000 i 2003 roku. Spółdzielnia dokonuje
rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania w oparciu o odczyty podzielników kosztów c.o.. Zużycie ciepłą w
budynkach zgrupowanych w poszczególnych administracjach oraz wyniki zbiorcze rozliczenia ciepła w oparciu
o podzielniki kosztów c.o., ukazują wykresy na rysunkach 8 i 9.
80977
68011
65825
66059
53547
2002-2003
43637
43215
33742
33034
33425
18293
18045
18616
2003-2004
58751
40389
38823
30831
29259
18065
16925
49440
45585
40221
22496
61239
2004-2005
Szombierki Południe
2005-2006
32184
24864
14067
2006-2007
Szombierki Pólnoc
2007-2008
A. Bożka
2008-2009
Śródmieście
Rys. 8 Zużycie ciepła w budynkach mieszkalnych w latach 2002 – 2009 (w Gj)
100
80
88
797876
91
8282
77
89948886
85848289
92 9090
87
99979898
90858987
81
717576
60
40
20
0
2000-2001 2002-2003 2003-2004 2004-2005 2005-2006 2006/2007 2007/2008 2008-2009
Szombierki Południe
Szombierki Północ
A. Bożka
Śródmieście
Rys. 9
Zwroty wpłaconych miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów centralnego ogrzewania w kolejnych okresach rozliczeniowych ( w procentach ilości mieszkań )
Zasadniczy wpływ na zmniejszenie ilości zwrotów nadpłaconych zaliczek miesięcznych na pokrycie
kosztów zakupu centralnego ogrzewania miało dostosowanie od dnia 1.05.2009 r. wysokości tych zaliczek do
średnich kosztów każdej indywidualnie nieruchomości. W przypadku każdej nieruchomości oznaczało to obniżenie, często nawet znaczne, jej wysokości, przez co suma wnoszonych miesięcznych opłat zaliczkowych przez
każdego mieszkańca w okresie rozliczeniowym, podlegająca takiemu rozliczeniu z kosztami c.o. przypadającymi
na jego mieszkanie, była niższa, niż w latach ubiegłych. Łączna wysokość zwrotów dokonywanych przez BSM
15
w 2009 r. wyniosła 1.947.204,12 zł, przy łącznej wartość dopłat przez dokonywanych przez mieszkańców w
wysokości 641.127,83 zł.
Łączny koszt zakupu centralnego ogrzewania w okresie rozliczeniowym 2008-2009 r. wyniósł
9.483.611,05 zł i był wyższy o 595.211,89 zł od kosztu okresu 2007-2008, nawet pomimo mniejszego zużycia
ciepła, a to ze względu na dwukrotną podwyżkę cen taryfowych dokonaną przez głównego dostawcę ciepła do
zasobów Spółdzielni.
c) zakupu wody i kanalizacji
W 2009 roku w ramach realizacji przedsięwzięć związanych z zużyciem wody takich, jak





zakupy i legalizacje 2.271 sztuk wodomierzy w lokalach, w tym głównie wodomierzy nowszych generacji;
kontrola podłączeń instalacji wodnej w budynkach wykazujących się szczególnie dużym zużyciem wody i likwidowanie nielegalnych podłączeń do instalacji wodnej;
bieżący monitoring sieci stanowiącej własność Spółdzielni;
poprawa stanu technicznego hydroforów poprzez wymiany zespołów pompowych;
kontrola wodomierzy pod względem ich sprawności;
ilość zakupionej dla potrzeb mieszkańców wody spadła o prawie 30.000 m3.
Zestawienie ilości m3 wody zakupionej przez Spółdzielnię w BPK w latach 2002 – 2009 według wskazań wodomierzy w budynkach prezentuje wykres na rysunku 10. Ten sam wykres wskazuje ponadto kształtowanie się kosztu zakupionej wody w tym samym okresie.
5314497
5270033
5139133
4881065
900000
6000000
5199457
1100000
4608141
1300000
3711521
1500000
4464157
Jednakże, jak co roku będący udziałem mieszkańców i służb technicznych efekt oszczędności ilości
wody u zakupionej u dostawcy, Ten sam wykres wskazuje jednak, iż efekt finansowy działań oszczędnościowych Spółdzielni i jej mieszkańców jest jednak wciąż pochłaniany przez podwyżki ceny wody i ścieków, zależne od organów Gminy.
700000
-100000
583062
612737
616151
2002 r. 2003 r. 2004 r. 2005 r. 2006 r. 2007 r. 2008 r. 2009 r.
Ilość zakupionej wody w m3
Rys. 10
624467
621416
2000000
634704
650547,5
660372,5
100000
4000000
3000000
500000
300000
5000000
1000000
0
Wartość zakupionej wody w zł
Zakup wody dla potrzeb lokali BSM w latach 2002 – 2009 (w m3 i w zł)
Różnica pomiędzy kosztem zakupu wody z BPK (według ilości wykazywanej przez wodomierze w
budynkach) a przychodem ze sprzedaży tej wody dla mieszkańców, w 2009 r. uległa znacznemu zmniejszeniu
wartościowemu; kształtowanie się różnic pomiędzy zakupem a sprzedażą wody (łącznie z kosztem kanalizacji)
w ostatnich latach prezentuje wykres na rysunku 11.
16
655264
550553
502371
451215
673266
626130
493769
264881
2002 r.
Rys. 11
2003 r.
2004 r.
2005 r.
2006 r.
2007 r.
2008 r.
2009 r.
Różnica w wartości wody z kanalizacją zakupionej a nie sprzedanej w BSM (w zł)
Powody powstawania niedoboru pomiędzy ilością i wartością wody zakupionej w Bytomskim Przedsiębiorstwie Komunalnym Sp. z o.o. a sprzedanej mieszkańcom są następujące:

różnica w bezwładności urządzeń pomiarowych oraz zakładane przez polskie normy błędy pomiarowe;

ubytki naturalne i awarie na sieci i w urządzeniach technicznych oraz instalacjach wewnętrznych budynków, służących do ich podawania;

pobór wody przez odbiorców poza urządzeniami pomiarowymi oraz działania polegające na uszkadzaniu lub działaniu polem magnetycznym na takie urządzenie; w celu eliminacji takich przypadków Spółdzielnia zakupiła i stosuje w lokalach wykazujących się znikomym zużyciem wody specjalne urządzenia wskaźnikowe ujawniające oddziaływanie pola na licznik.
d) ciepła do podgrzania wody użytkowej
W 2009 roku Spółdzielnia poniosła wydatki na zakup ciepła do centralnego podgrzania wody użytkowej w wysokości 1.104.565,47 zł, w tym dla lokali mieszkalnych: 1.100.869,419 zł.
Suma opłat miesięcznych od użytkowników lokali na pokrycie kosztów dostawy ciepła dla celów podgrzania wody użytkowej wyniosła w 2009 roku 868.931,90 zł (w tym od lokali mieszkalnych 867.326,70 zł) i
była niższa od sumy opłat za 2008 rok. Dzieje się tak z powodu skokowego podchodzenia do zmiany wysokości
opłaty za c.c.w. i jej zmniejszania w sytuacji nadwyżki, a zwiększania w razie niedoboru pomiędzy kosztami a
przychodami. Niedobór pomiędzy kosztami a przychodami podgrzania wody związany jest także z nie sumowaniem się ilości podgrzanej wody w wymienniku ciepła a sumą wody podgrzanej wykazywanej na licznikach na
punktu jej poboru. Działa tu podobny mechanizm jak w przypadku niedoboru wody zimnej. Kształtowanie się
wyniku na c.c.w. ukazuje wykres na rysunku 12.
2002
2003
2004
2005
-4979
-49132
2006
2007
54487
69558
2008
2009
-29885
-70723,74
-159795
-233542
Rys. 12.
100000
50000
0
-50000
-100000
-150000
-200000
-250000
Różnica w zł pomiędzy kosztami a przychodami podgrzania wody użytkowej w latach 2002 – 2009
17
4) Utrzymanie i remonty nieruchomości stanowiących własność lub współwłasność Spółdzielni
Utrzymanie nieruchomości w dobrym i niepogorszonym stanie technicznym oraz eksploatacyjnym oraz
uzasadnione inwestowanie w nieruchomości stanowi jedno z podstawowych zadań każdej spółdzielni mieszkaniowej.
Budynki stanowiące własność lub współwłasność Spółdzielni, którymi zarządza, są w stosunkowo dobrym stanie techniczno-eksploatacyjnym. Stan ten jest sprawdzany i kontrolowany w trakcie przeprowadzanych
corocznie przez służby Spółdzielni przeglądów stanu technicznego budynków, realizowanych w oparciu o:

art. 62.1. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2010 ze
zmianami) nakładający na właścicieli i zarządców budynków obowiązek poddania obiektu budowlanego w trakcie jego użytkowania kontroli okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu
stanu technicznego elementów budynków, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu oraz instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska oraz instalacji gazowych;

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r, w sprawie
warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836), określające
częstotliwość i zakres kontroli j.w. w celu wyeliminowania zagrożeń związanych z użytkowaniem budynków i lokali.
Gospodarka remontowa Spółdzielni finansowana jest z kilku źródeł, z których podstawowym są wpłaty
na fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych dokonywane w formie odpisów z lokali mieszkalnych w koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi w ramach miesięcznych opłat za lokale ponoszonych przez wszystkich
mieszkańców, bez względu na przysługujące im prawo do lokalu. Jednostkowa wysokość odpisu jest taka sama
dla wszystkich budynków Spółdzielni, z uwzględnieniem różnic występujących pomiędzy budynkami niskimi a
wysokimi związanymi z kosztami remontów dźwigów osobowych. Finansowanie remontów z odpisów remontowych dotyczy jedynie budynków mieszkalnych, niezbędne i uzasadnione remonty w obrębie mienia własnego
Spółdzielni (lokale własne, pawilony, drogi itp.) finansowane są bezpośrednio w koszty tego mienia z przychodów Spółdzielni.
Koszty przeglądów technicznych a także koszty utrzymania służb technicznych sprawujących nadzór
nad gospodarką remontową stanowią w Spółdzielni składnik jej kosztów zarządzania i administrowania; nie
wchodzą zatem w koszty samych remontów ani bezpośrednio, ani w formie pośrednich narzutów.
Gospodarka remontowa Spółdzielni prowadzona jest wewnętrznie w oparciu o postanowienia Jej Statutu oraz właściwych regulaminów, a to w oparciu o:

postanowienia § 91 i nast. Statutu, z których wynika zasada solidaryzmu w ponoszeniu kosztów remontów w obrębie wszystkich nieruchomości stanowiących własność lub współwłasność Spółdzielni, częściowo ograniczona normą przewidującą, iż wpływy na fundusz remontowy pochodzące z każdej nieruchomości osobno muszą się bilansować z wydatkami na roboty remontowe realizowane w tej nieruchomości w okresach 5-letnich oraz stanowiące, że przedsięwzięcia remontowo-modernizacyjne w obrębie elewacji budynków (ocieplenia i usuwanie azbestu) oraz wind stanowią zadanie remontowe całej
Spółdzielni, nie rozliczane w sposób podany wyżej;

Regulamin określający zasady tworzenia i wykorzystania funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych;

Regulamin określający obowiązki członka i Spółdzielni w zakresie napraw wewnątrz lokali – który
określa, jakie roboty remontowe wewnątrz lokali realizuje Spółdzielnia ze środków funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych;

Regulamin organizacji przetargów oraz trybu udzielania zleceń na wykonanie robót remontowobudowlanych oraz świadczenia usług na rzecz Spółdzielni, który określa tryb i procedurę wyłaniania
wykonawców robót remontowych w Spółdzielni oraz tryb udzielania wyłonionym w trakcie takiego postępowania podmiotom gospodarczym zamówień na roboty remontowo-budowlane.
18
Na podstawie wyników przeglądów technicznych oraz przy uwzględnieniu przewidywanych wpływów
na fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, na wniosek Zarządu Spółdzielni Rada Nadzorcza corocznie
uchwala rzeczowo-finansowy Plan remontów Bytomskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, stanowiący część planu
gospodarczego Spółdzielni. W skład tego planu wchodzi zakres robót w obrębie budynków mieszkalnych - finansowanych z funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych oraz zakres robót w obrębie mienia Spółdzielni,
finansowanych – jak się wcześniej rzekło – bezpośrednio w koszty Spółdzielni i jej mienia. Przy formułowaniu
planu remontów Spółdzielnia bierze pod uwagę wyniki przeglądów technicznych budynków mieszkalnych oraz:

kolejność i zakres wykonywania robót dociepleniowych budynków mieszkalnych wynikająca z wieloletniego Programu dociepleń budynków mieszkalnych Bytomskiej Spółdzielni Mieszkaniowej;

kolejność i zakres wykonywania remontów kapitalnych dźwigów osobowych w budynkach wysokich
wynikająca z Programu modernizacji i remontów kapitalnych dźwigów osobowych na lata 2009 – 2014
w BSM, dostosowującego bezpieczeństwo użytkowania dźwigów osobowych w budynkach Spółdzielni
do zaleceń Komisji Europejskiej i wydanych na jej podstawie norm szczegółowych.
Wysokość wydatkowanych środków z funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych w 2009 r.
w porównaniu z latami poprzednimi prezentuje rysunek nr 13, zaś sposób realizacji planu remontów budynków
mieszkalnych w 2009 roku – tabela nr 8.
7983
7763
7238
7265
7008
6725
6292
6314
2001
2002
2003
2004
2005
6487
2006
2007
2008
2009
Rys 13
Nakłady na remonty ze środków funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych
w latach 2001 – 2009 (w tys. zł)
Tabela 8
Zestawienie kosztów grup robót finansowanych z funduszu na remonty zasobów
mieszkaniowych w 2009 r. (w zł)
Wyszczególnienie
I. Naprawy bieżące
1
Dekarsko-blacharskie
2
Malarskie
3
Zduńskie
4
Ślusarskie
5
Murarsko-tynkarskie
6
Stolarskie
7
odgromowe i p.poz.
8
Brukarskie
instalacyjne (gaz,
9
c.o., wod.-kan.,
c.c.w.)
10
Elewacyjne
11
Elektryczne
12
Wymiana wodomie-
ADM – 1
414.051,27
201.360,88
58.505,23
26.389,47
44.033,05
27.110,61
6.938,24
ADM – 2
1.038.609,87
14.682,96
159.590,19
35.871,09
34.026,08
185.332,64
4.810,32
48.895,50
324.216,32
ADM – 3
656.688,36
3.837,54
102.982,73
7.065,92
291.277,98
45.802,75
19.309,57
ADM-4
247.198,43
19.871,09
1.985,73
3.068,24
89.332,63
6.789,97
27.893,37
BSM
2.356.547,93
239.752,47
323.063,88
38.939,33
67.481,47
609.976,30
4.810,32
128.598,83
378.357,50
27.664,17
91.319,94
105.267,25
20.818,71
245.070,07
8.021,44
14.028,18
36.752,18
28.735,70
74.376,95
41.979,53
29.746,33
5.874,14
39.268,91
9.348,97
42.626,32
118.005,58
127.500,43
19
Wyszczególnienie
rzy
Inne, w tym nieprze13
widziane
II. Naprawy główne
14
Dekarsko-blacharskie
15
c.o.
III. Remonty dźwigów
IV. Ocieplenie ścian zewnętrznych budynków
V. Wymiana stolarki
okiennej w lokalach mieszkalnych*
VI. Wymiana stolarki
okiennej na klatkach schodowych
RAZEM:
ADM – 1
ADM – 2
ADM – 3
BSM
ADM-4
-
-
9.418,76
22.946,67
32.365,43
75.861,25
75.861,25
82.411,67
473.501,20
473.501,20
47.580,59
671.777.60
671.777,60
-
82.875,35
82.875,35
-
1.304.015,40
1.228.154,15
75.861,25
129.992,26
736.662,70
964.113,05
422.543,09
544.230,38
2.667.549,22
113.853,06
982.633,45
113.790,95
180.439,24
1.390.716,70
115.008,00
-
18.674,44
-
133.682,44
1.537.847,95
3.506.438,16
1.883.474,44
1.054.743,40
7.982.503,95
* w tym wypłaty za wymianę stolarki okiennej przez mieszkańców
Zakres rzeczowy wykonywanych w 2009 roku robót remontowych został wykonany zgodnie z planem,,
przy uwzględnieniu robót nieprzewidzianych, natomiast koszt robót realizowanych w obrębie budynków mieszkalnych osiągnął 93,1 % kosztu założonego w Planie remontów na 2009 rok. Oznacza to, iż środki remontowe
wydatkowane były w sposób oszczędny i poniżej kosztu założonego w tym planie.
:
Pomijając naprawy bieżące oraz roboty stolarskie (w. I, V i VI tabeli jw.), w 2009 roku wykonano
ze środków funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych roboty remontowe zaprezentowane w tabeli nr 9.
Tabela 9
Adm.
1
Zestawienie ważniejszych robót remontowych wykonywanych w 2009 roku
Rodzaj robót
Naprawa główna
c.o.
Remonty dźwigów
osobowych
Ocieplenia
Remonty kapitalne
dachów
2
Remonty dźwigów
osobowych
Ocieplenia
3
Remonty kapitalne
dachów
Ocieplenia
4
Remonty kapitalne
dachów
Realizacja
Wymiana rur wewnętrznej instalacji c.o. w budynku ul. Grota-Roweckiego 17
Wymiana sterowania i napędu w dźwigu ul. GrotaRoweckiego 27
Naprawa kabiny – ul. Grota-Roweckiego 27
Naprawa kabiny – ul. Grota-Roweckiego 29
Wymiana sterowania i osprzętu w dźwigu ul. GrotaRoweckiego 29
Wymiana drzwi szybowych z malowaniem – ul. Orzegowska
22
ul. Godulska 3
ul.Godulska 4
ul. Orzegowska 20
ul. Pomorska 17, 19, 21, Wyzwolenia 93, 95, Zabrzańska 16,
18, Małachowskiego 1, 3, 9,
ul. Mazurska 1, 5, 37, Zabrzańska 24, 26, 46, Pomorska 9, 11,
13, 15, 17, 19, 21, Tatrzańska 3, 4, Małachowskiego 1, 3, 4, 6,
Bałtycka 2, 4, Podhalańska 3, 5, 7, 9, 11, Wyzwolenia 95,
ul. Podhalańska 3 (3 ściany)
ul. Zabrzańska 74 (ściany podłużne)
ul. Zabrzańska 76 (ściany podłużne)
ul. Wyzwolenia 97-103 (ściany podłużne)
ul. Chorzowska 16, 27, 27b, 39, 41, 53, 55, Adamka 22a,b,e,f,
Cyryla i Metodego 3, 3a, A. Bożka 15, 17, Cicha 1a,
ul. Chorzowska 27, 27a, 27b, 29, 29a, 47, A. Bożka 9-13, 17
(ściany szczytowe)
pl. Wojska Polskiego 10, Alojzjanów 30a
Koszt w zł
75.861,25
48.043,00
604,20
1.200,84
29.853,00
2.710,63
215.144,22
213.523,59
307.994,89
473.501,20
47.580,59
418.179,06
125.892,97
120.178,47
299.862,55
671.777,60
422.543,09
82.875,35
20
Ocieplenia
ul. Alojzjanów 34
pl. Wojska Polskiego 1 (ściana zachodnia)
ul. Sokoła 16-20
160.500,00
33.813,38
349.917,00
Warto zaznaczyć, iż w przeciwieństwie do innych zarządców budynków, dokonując remontów kapitalnych i dociepleń budynków Spółdzielnia nie angażuje przy realizacji takich przedsięwzięć środków kredytowych, zdaje się jedynie na korzystanie w takich przypadkach ze środków własnych zgromadzonych na funduszu
na remonty zasobów mieszkaniowych, tworzonym, co trzeba nieustająco podkreślać, z wpłat remontowych
mieszkańców.
Trzeba w tym miejscu wspomnieć także, iż Spółdzielnia jest właścicielem lub współwłaścicielem 29
budynków wyposażonych w elewację zewnętrzną składającą się z płyt zawierających azbest (płyty acekolowe).
Płyty azbestowe stanowiące okładziny budynków stosowane były z powodzeniem w budownictwie od lat 30tych XX wieku za pełną akceptacją państwa i jego organów budowlanych i normotwórczych, tym niemniej dopiero stosunkowo niedawno ujawniono możliwość ich szkodliwego wpływu na zdrowie w razie kruszenia się
płyt. Ponieważ fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych spółdzielni mieszkaniowej tworzony jest ze środków jej mieszkańców, a skoro nie mogą oni odpowiadać za jakość używanych w fazie projektowania i budowy
materiałów budowlanych, Spółdzielnia zawsze stała na stanowisku, że odpowiedzialność, w tym i finansową, za
stosowanie w przeszłości okładzin azbestowych ponosi państwo i ono winno ponieść koszty usuwania azbestu i
zastępowania go inną okładziną zewnętrzną a nie przerzucać te koszty na mieszkańców, którzy nie wybierali
sobie w przeszłości z reguły budynku, w którym dostaną mieszkanie, ani w związku z uzyskaniem prawa odrębnej własności lokalu nie mogą być zobowiązani do naprawiania wad budownictwa powstałych nie z ich winy.
Wobec tego i w związku z stworzeniem od 2007 roku możliwości wsparcia finansowania zastępowania
azbestu w budownictwie spółdzielczym wykładzinami innymi ze środków Regionalnego Programu Operacyjnego Województwa Śląskiego na lata 2007 – 2013 w ramach Poddziałania 6.2.1. Rewitalizacja – duże miasta, w
2009 roku Spółdzielnia przygotowała Program zastąpienia azbestowych elementów wielorodzinnych budynków
mieszkalnych BSM i będzie aplikować do Śląskiego Urzędu Marszałkowskiego o przyznanie środków na te cele.
Tym niemniej termin ogłoszenia konkursu na wnioski składane w ramach Poddziałania 6.2.1. przez
Śląski Urząd Marszałkowski ulega ciągłemu przesunięciu. Ogłoszony pod koniec 2008 r. termin ogłoszenia konkursu wniosków na 2.07.2009 r. został w wyniku uchwały Zarządu Województwa Śląskiego
z 25.06.2009 r. przesunięty do czasu wejścia w życie rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego w
sprawie udzielania pomocy na rewitalizację w ramach regionalnych programów operacyjnych.
Oprócz remontów budynków mieszkalnych w ramach gospodarki remontowej w ub.r. Spółdzielnia dokonywała także remontów nieruchomości składających się na mienie własne Spółdzielni, służące do korzystania
przez mieszkańców zamieszkałych w budynkach zarządzanych przez Spółdzielnię. Pełny koszt remontów wraz
z zestawieniem ważniejszych remontów realizowanych w obrębie mienia własnego obejmuje Tabela 10.
Tabela 10
Remonty mienia własnego w 2009 roku
Wyszczególnienie
Koszt robót
W zl
Pawilony handlowo-użytkowe
303.773,82
Drogi i chodniki
556.405,56
Ważniejsze przedsięwzięcia
Orzegowska 32-40 – malowanie elewacji;
Orzegowska 36 – remont podsufitek podcieni;
Wyzwolenia 125 – częściowa wymiana c.o. i stolarki;
Zabrzańska 6-10 – chodnik;
Mazurska 3 – elewacja, dach, naprawa jezdni;
Zabrzańska 78 – termomodernizacja, jezdnia i chodnik;
Chorzowska 57 – elewacja, daszki;
A. Bożka 9, 11, 13, Chorzowska 35-41, 45, 49 – placyki
gospodarcze;
Szkolna 10 – wymiana okien;
Pl. Wojska Polskiego 9 – wymiana okien, pochylnia dla
osób niepełnosprawnych;
Grota Roweckiego 33;
Orzegowska 22-24;
Wyzwolenia 48-58;
Mazurska 3-7;
Podhalańska 9, Wróblewskiego (I etap);
21
Hydrofory
RAZEM:
43.230,06
903.409,44
Podhalańska 2-22, 24-30;
Zabrzańska – Małachowskiego;
Dywizji Kościuszkowskiej;
Chorzowska 57 – remont kapitalny
Koszty remontów mienia własnego nie obciążają funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych, tworzonego z odpisów remontowych z lokali mieszkalnych.
Na funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych Spółdzielnia gromadziła do 30.07.2007 r. środki
uzyskane z przekształceń praw do lokali, w tym przede wszystkim środki z przekształcenia spółdzielczych lokatorskich praw do lokali na spółdzielcze własnościowe prawa do lokali bądź prawa odrębnej własności lokali.
Stan tych środków, nie wydatkowanych na bieżące potrzeby remontowe, lecz utrzymywanych na przyszłe i o
większym rozmiarze rzeczowo-finansowym potrzeby remontowe Spółdzielni wyniósł na koniec 2009 roku, jak
poprzednio, 5.004.813,36 zł.
5) Działalność społeczna, oświatowa i kulturalna
Spółdzielnia, jako jedna z nielicznych, od lat prowadzi działalność społeczną, kulturalną i oświatową na
rzecz swoich członków oraz lokalnej społeczności. Działalność ta, realizowana w oparciu o dwa kluby spółdzielcze: Relaks w Szombierkach oraz Sezam na Os. A. Bożka i obejmowała, zgodnie z planem tej działalności
na 2009 rok, głównie następujące kierunki:




rozwijanie zainteresowań dzieci i młodzieży oraz organizowanie im czasu wolnego;
pomoc rodzinom dysfunkcyjnym i wykluczonym;
rozwijanie aktywności osób starszych;
organizowanie form aktywności, zwłaszcza ruchowej, osób dorosłych.
W ramach realizacji kierunków działalności w obu klubach w 2009 roku działały stałe sekcje zainteresowań dla dzieci, młodzieży i osób dorosłych, organizowano liczne wycieczki, półkolonie oraz wyjazdy letnie
i zimowe. W ramach klubów odbywały się zajęcia gimnastyczne i sportowe dla osób dorosłych a także funkcjonowały, coraz liczniejsze, Kluby Seniora.
Koszty działalności obu Klubów pokrywane były głównie z opłat za zajęcia wnoszone przez ich uczestników. Uczestnicy zajęć, nie będący członkami Spółdzielni, na podstawie przepisu art. 4 ust. 5. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uczestniczą w tej działalności na podstawie umowy zawartej tytułem odpłatnym
pomiędzy nimi a Spółdzielnią.
Pełne koszty działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej w 2009 roku, obejmujące także wynagrodzenia pracowników klubów oraz koszty utrzymania placówek wyniosły 804.600,59 zł. Koszty te zostały
w części pokryte dochodami klubów z opłat, o których wyżej mowa, i innymi wpływami (darowizny, dotacje
itp.) w wysokości łącznej 429.816,84 zł. Pozostała nadwyżka kosztów nad przychodami w wysokości
374.783,75 zł została pokryta przez Spółdzielnię na podstawie przepisu 5.2. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, z części pożytków z mienia i własnej działalności. Tabela 11 prezentuje zestawienie kosztów i przychodów działalności w układzie rodzajowym
Tabela 11
Działalność społeczna, oświatowa i kulturalna BSM w 2009 r. (w zł)
Wyszczególnienie
Koszty Klubów, w tym:
 koszty utrzymania placówki
 koszty prowadzenia sekcji
 koszty biblioteki
 koszty imprez
 koszty umów i zleceń dla instruktorów zajęć
 koszty klubów seniora
Klub
„Relaks”
468.433,41
49.074,89
14.789,03
2.415,58
4.128,19
48.219,70
4.069,52
Klub
„Sezam”
336.167,18
66.714,94
4.266,83
251,99
2.456,72
23.477,86
28.642,31
Razem
BSM
804.600,59
115.789,83
19.055,86
2.667,57
6.584,91
71.697,56
32.711,83
22
Wyszczególnienie
Klub
„Relaks”
46.510,82
723.00
3.620,04
150.900,45
41.041,01
102.941,18
360.620,32
141.988,92
10.499,26
21.352,14
29.680,00
97.100,00
Klub
„Sezam”
11.966,83
1.567,28
4.689,66
161.286,32
29.452,72
1.393,72
129.196,52
113.465,00
11.791,52
2.500,00
0,00
1.440,00
 koszty imprez sportowych i rekreacyjnych
 zakup wyposażenia klubu
 koszty działalności kulturalnej, prelekcji itp.
 koszty płac i świadczeń przynależnych do płac
 narzut kosztów zarządzania
 akcja zimowa i letnia
Przychody Klubów z działalności własnej, w tym:
 wpłaty za zajęcia
 sprzedaż usług
 otrzymane darowizny
 uzyskane dotacje od władz i inne wpływy
 akcja zimowa i letnia
Wynik pomiędzy kosztami a przychodami stanowiący równowartość dofinansowania działalności spo- 167.813,09
- 206.970,66
łecznej, kulturalnej i oświatowej z pożytków z działalności BSM
Planowane dofinansowanie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej w 2009 r.
z pożytków z działalności BSM
Razem
BSM
58.477,65
2.290,28
8.309,70
312.186,77
70.493,73
104.334,90
429.816,84
255.453,92
22.290,78
23.852,14
29.680,00
98.540,00
- 374.783,75
- 492.400,00
Przy organizowaniu działalności społecznej, kulturalnej i oświatowej w 2009 roku Spółdzielnia współpracowała z licznymi organizacjami, stowarzyszeniami i instytucjami, w tej liczbie m.in. z Towarzystwem Przyjaciół Dzieci, ZHP i ZHR, stowarzyszeniami sportowymi, Towarzystwem Społeczno-Kulturalnym „Szombierki”, instytucjami Gminy oraz z lokalnymi Parafiami.
6) Zarządzanie cudzymi nieruchomościami
Na podstawie § 5.1. p.1) Statutu Spółdzielni, przedmiotem działalności Spółdzielni może być zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi. Realizując ten zapis, od 2001 r. Spółdzielnia na podstawie stosownych
umów prowadzi zarząd i administrowanie Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. Prusa 40.
Wynagrodzenie za zarząd i administrowanie, które w 2009 roku wyniosło 14.214,36 zł, stanowi przychód z działalności Spółdzielni i stanowi część zysku Spółdzielni, który na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia może przypadać dla Jej członków, stosownie do przepisu art. 5.2. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
W 2009 roku Spółdzielnia podjęła czynności zmierzające do pozyskania w zarząd i administrowanie
także i innych nieruchomości. Efekty tych działań mogą być znane najwcześniej po upływie 2010 roku.
7) Własna działalność gospodarcza i finansowa
Spółdzielnia prowadziła w 2009 r. działalność gospodarczą w formie wynajmowania oraz dzierżawienia
części swego majątku, przeznaczonego na te cele.
W 2009 roku Spółdzielnia wynajmowała 133 lokale użytkowe położone w pawilonach handlowoużytkowych, nieruchomościach mieszkaniowych oraz w biurowcu Zarządu. Nadto 2 lokale użytkowe stanowiły
przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu a 1 lokal użytkowy stanowił przedmiot odrębnej
własności. Spółdzielnia wydzierżawiała ponadto na podstawie 41 zawartych umów 6.158,59 m2 gruntu na cele
użytkowe oraz reklamowe oraz 5 części powierzchni ścian budynków na nośniki reklamowe i szyldy.
Łączne pożytki z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy tych składników mienia Spółdzielni lub mienia
stanowiącego jej współwłasność (współużytkowanie) wyniosły w 2009 r. 666.122,51 zł i stosownie do postanowienia art. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi część zysku Spółdzielni z własnej działalności
który na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia może podlegać podziałowi w zakresie dotyczącym członków Spółdzielni.
23
Działalność finansowa Spółdzielni związana jest przede wszystkim z korzystnym z punktu widzenia jej
interesów lokowaniem okresowych nadwyżek przychodów nad kosztami w gospodarce zasobami mieszkaniowymi oraz w innych sferach jej działalności w sposób przynoszący efekty finansowe związane z uzyskaniem
stosownych korzyści z oprocentowania lokat, z uzyskiwaniem odsetek od nie wnoszonych w terminie opłat za
lokale oraz z uzyskiwaniem przychodów w ramach stosowanych procedur przetargowych, o których mowa w
art. 11.2. oraz 1712.2. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (zob. rozdział 5.2.)
Łączna wartość pożytków uzyskanych z działalności finansowej i pozostałej Spółdzielni w 2009 roku
wyniosła 1.668.153,70 zł i przeznaczona została na zmniejszenie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości do podziału w zakresie dotyczącym członków Spółdzielni.
:
Rysunek 14 prezentuje tak ustalaną wysokość pożytków Spółdzielni w okresie ostatnich lat.
537673
1267132
2002 r.
595401
1379875
2003 r.
447005
617108
685116
1544165 1310731,53
1168239
2004 r.
2005 r.
Przychody z działalności gospodarczej
2006 r.
1245746
1668154
831574
940179
738155
2007 r.
2008 r.
2009 r.
1186383
Przychody z działalności finansowej
Rys .14 Pożytki z działalności gospodarczej i finansowej Spółdzielni w l. 2002 – 2009 (w zł)
Pożytki Spółdzielni stanowiące wynik pomiędzy przychodami a kosztami działalności gospodarczej,
pozostałej operacyjnej oraz z działalności finansowej są przeznaczane na sfinansowanie działalności społecznej,
oświatowej i kulturalnej w części nie pokrytej wpływami z opłat za uczestniczenie w tej działalności. Zgodnie
z uchwałą Walnego Zgromadzenia z 20.06.2008 r. pozostała część dochodów została przeznaczona na pokrycie
części wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków,
o czym mowa w art. 5 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119,
poz. 1116 ze zmianami).
Powoduje to obniżenie przypadających na członków kosztów do rozliczenia w ramach opłat za lokale.
W 2009 roku obniżenie takie, przypadające na 1 m2 powierzchni użytkowej lokali zajmowanych przez członków
Spółdzielni, bez względu na rodzaj posiadanego przez nich prawa do lokalu wyniosło 0,36 zł na miesiąc.
8) Windykacja należności za lokale
Spółdzielnia nie ma zobowiązań z tytułu kredytów lub pożyczek a wszystkie jej zobowiązania są związane z jej bieżącą działalnością i wynikają z normalnych różnic czasowych pomiędzy datą powstania zobowiązania a jego realizacją wynikającą z umów, dostarczonych faktur lub innych dokumentów bądź z rezerwami
obowiązkowo tworzonymi na podstawie przepisów prawa.
Natomiast stan należności wobec Spółdzielni wyniósł na koniec 2009 r. 2.636.074,52 zł i jest szczegółowo zaprezentowany w bilansie.
Przeważającą większość tych należności stanowią zadłużenia jej mieszkańców związane z nieterminowym regulowaniem bieżących, miesięcznych opłat za lokale mieszkalne.
24
Stan zadłużeń z tytułu opłat za lokale mieszkalne w Spółdzielni (tzw. zadłużenia czynszowe) wraz
z zadłużeniami z tytułu opłaty za wodę i kanalizację oraz rozliczenia kosztów indywidualnych centralnego
ogrzewania na dzień 31.12.2009 r. przedstawia tabela 12.
Kształtowanie się łącznej wysokości zadłużeń za lokale (oprócz lokali mieszkalnych także lokali użytkowych i garaży) w ostatnich latach prezentuje wykres na rysunku 15, natomiast rysunek 16 przedstawia udział
zadłużonych lokali w łącznej ilości lokali Spółdzielni według stanu na koniec 2009 roku.
Procentowy wskaźnik zadłużeń z tytułu opłat za lokale mieszkalne w odniesieniu do sumy rocznych naliczeń dla całej Spółdzielni wyniósł narastająco na koniec 2009 roku 6,87 %. Ponieważ na koniec 2008 r. wskaźnik ten wynosił 7,14 %, można mówić o kolejnej poprawie w windykacji zadłużeń opłat za lokale mieszkalne,
aczkolwiek w wymiarze kwotowym wysokość zadłużeń wzrosła w porównaniu z tym rokiem.
Zadłużenia z tytułu opłat za lokale mieszkalne na 31.12.2009 r.
Tabela 12
Zadłużenia
bieżące
w zł
1.701.561,75
Zadłużenia
sporne (w sądzie)
w zł
42.00o,43
Zadłużenia
Zasądzone
w zł
609.012,34
Razem
w zł
2.352,574,52
Koszty windykacji – a to koszty sądowe i komornicze – na koniec 2008 roku wyniosły 228.421,03 zł
.
4053410
4123702
3729349
3494132
3307440
2599121
2002 r.
2003 r.
2004 r.
2005 r.
2006 r.
2007 r.
2416339
2580996
2008 r.
2009 r.
Rys. 15 Kształtowanie się zadłużeń za lokale w latach 2002- 2009 (razem z kosztami windykacji) w zł
0,72%
1,68%
0,27%
0,40%
0,22%
5,29%
mieszkania nie zadłużone
do 2 m-cy
40,72%
50,71%
2-4 m-cy
4-6 m-cy
6-8 m-cy
8-10 m-cy
10-12 m-cy
ponad 12 m-cy
Rys. 16 Udział lokali zadłużonych w łącznej ilości lokali BSM na koniec 2009 r.
Działania windykacyjnie Spółdzielnia organizuje we własnym zakresie, bez współdziałania z kancelariami prawnymi lub windykacyjnymi, gdyż windykacja jest dla Spółdzielni dość szczególnym i delikatnym zadaniem i nie powinna być powierzana Jej zdaniem poza Spółdzielnię. Dłużnik-spółdzielca jest przecież jednym z
25
wielu Jej właścicieli a w swym ostatecznym rozmiarze windykowanie należności może doprowadzić w efekcie
końcowym do pozbawienia go mieszkania. W tych warunkach nawet najłagodniej prowadzona windykacja może
być odczuwana przez niego jako dotkliwa i powodować poczucie zagrożenia i niezasłużonej krzywdy. Z drugiej
zaś strony utrzymywanie się wysokiego poziomu zadłużeń, zwłaszcza w warunkach działalności non profit,
prowadzonej przez Spółdzielnię, w oczywisty sposób negatywnie wpływa na jej płynność finansową a poza tym
jest nie do zaakceptowania przez pozostałych mieszkańców, płacących regularnie bieżące opłaty mieszkaniowe,
gdyż faktycznie, poprzez występowanie zadłużeń, kredytują oni dłużników.
Działania i procedury windykacyjne w Spółdzielni są realizowane w oparciu o przyjęty w 2003 roku
Program działań zmierzających do poprawy skuteczności działania w sferze uzyskiwania należności Spółdzielni
za lokale mieszkalne oraz do udzielania pomocy członkom znajdującym się w szczególnie trudnej sytuacji materialnej w regulowaniu opłat za mieszkania, zaktualizowany w 2008 roku pod kątem do zmian w stanie prawnym
dawnych lokali spółdzielczych i przewagą mieszkań stanowiących przedmiot odrębnej własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Tabela 13 prezentuje niektóre działania Spółdzielni podejmowane
na przestrzeni 2009 roku mające powstrzymać trend wzrostu zadłużeń za lokale mieszkalne.
Wyszczególnienie
Wszczęcie procedury wykreślenia ze Spółdzielni z powodu zadłużeń
Wnioski o wykreślenie ze Spółdzielni w związku z zadłużeniami
Wszczęcie lub podjęcie zawieszonych spraw sądowych o zapłatę
Wszczęcie egzekucji środków pieniężnych od dłużników na podstawie wyroków sądowych
(wnioski do komornika)
Złożone w Spółdzielni i załatwione wnioski o ratalną spłatę zadłużenia
w tym z tytułu rozliczenia c.o.
Wysłane wezwania do zapłaty
Uzyskane prawomocne nakazy zapłaty
Wznowienie zawieszonych postępowań komorniczych
Zapłata zadłużenia przed wyznaczonym terminem eksmisji
Eksmisja bez prawa do lokalu socjalnego
Eksmisja do lokalu socjalnego
Wystąpienia do komornika
Pozwy o eksmisję z zajmowanego lokalu
Uzyskane prawomocne wyroki eksmisyjne
Założenie księgi wieczystej dla własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego
Ustanowienie hipoteki na lokalu własnościowym
Wykreślenie hipoteki w związku ze spłatą zadłużenia
Windykacja terenowa – negocjacje w mieszkaniu dłużnika
Wnioski do komornika o opis i oszacowanie majątku dłużnika
Wystąpienia do sądu o drugi tytuł wykonawczy
Licytacje mieszkań w ramach komorniczych egzekucji z nieruchomości
Wnioski o przejęcie mieszkań na własność po drugiej licytacji
Tabela 13
Ilość
28
22
121
111
548
209
1.683
43
39
4
8
9
246
13
9
9
19
9
168
6
22
12
2
Działania windykacyjne podejmowane przez BSM w 2009 roku
Wysokość zadłużenia z tytułu opłat za lokale nie była nigdy w Spółdzielni składnikiem kalkulacyjnym
opłaty za lokal w poszczególnej nieruchomości, co oznacza, iż koszty zadłużenia z tytułu miesięcznych opłat za
lokale nie są ponoszone przez regularnie płacących użytkowników lokali lub nieruchomości zarządzanych przez
Spółdzielnię. Tym niemniej utrzymywanie się zadłużeń w poszczególnych nieruchomościach może powodować
okresowe zachwianie ich płynności finansowej.
Wysokość zadłużeń z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy wyniosła na koniec 2009 roku 160.702,68 zł
i wynosiła jedynie 4,86 % rocznych naliczeń.
6. Kontrole Spółdzielni
W 2009 roku w Spółdzielni organa zewnętrzne nie przeprowadziły kontroli protokołowanych. Natomiast w ramach czynności kontrolno-rozpoznawczych Państwowa Straż Pożarna przeprowadziła kontrole:
26

budynków mieszkalnych przy ul. Ostatniej 2a –d, na wniosek części mieszkańców, oraz ul. Mazurskiej
1 – zakończoną wydaniem decyzji administracyjnej o skutkach nakładających na nieruchomość podjęcie działań zmierzających do zapewnienia przestrzegania przepisów p.poż. obowiązujących w dniu wydania decyzji.

klubu spółdzielczego Relaks, w związku z organizowaniem półkolonii – bez wydania decyzji.
Stosownie do przepisu art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, koszty realizacji decyzji pokontrolnych obciążają wyłącznie koszty nieruchomości, których te decyzje dotyczą.
7. Skargi i wnioski
W 2009 roku do Spółdzielni wpłynęło w formie pisemnej 117 skarg i wniosków, w tym 12 zbiorowych.
W tym samym czasie członkowie Zarządu oraz pracownicy wyznaczeni przez Zarząd do ich przyjmowania,
przyjęli 161 protokolarnie zapisanych interwencji ustnych, związanych z bieżącym funkcjonowaniem Spółdzielni oraz z innymi sprawami na uboczu jej funkcjonowania.
W porównaniu z 2008 rokiem:

ilość skarg pisemnych – zwiększyła się o 8 %;

ilość interwencji ustnych składanych do protokołu – zmniejszyła się o 28 %
Tematyka skarg pisemnych i interwencji ustnych dotyczyła głównie spraw remontowych i eksploatacyjnych zajmowanych lokali, uciążliwego zachowania się innych mieszkańców oraz rozliczenia c..o. i wody.
W tym samym okresie 2009 roku do Spółdzielni wpłynęło 7.191 pism rejestrowanych centralnie, na
które udzielono 10.069 odpowiedzi. Wpłynęło także 2.994 faktur za roboty i usługi, przy czym duża ich część
dotyczyła usług kompleksowych realizowanych na rzecz kilku lub kilkudziesięciu nieruchomości ewidencyjnych.
8. Sprawozdanie finansowe i wskaźniki określające sytuację finansową i gospodarczą Spółdzielni
W oparciu o przepisy ustawy z 29.09.1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2009 r. Nr 152, poz. 1223)
Spółdzielnia jest zobowiązana do corocznego sporządzania sprawozdania finansowego składającego się z bilansu, rachunku zysków i strat, zestawienia zmian w kapitale (funduszu) własnym, rachunku przepływów środków
pieniężnych, wprowadzenia do sprawozdania oraz dodatkowych informacji i objaśnień. Do sprawozdania finansowego dołącza się także niniejsze sprawozdanie z działalności.
Sprawozdanie finansowe Spółdzielni jest corocznie badane przez biegłego rewidenta i stanowi odrębny
dokument podlegający zatwierdzeniu przez Walne Zgromadzenie. Badanie sprawozdania finansowego za 2009
rok przeprowadziła Śląska Firma Auditingu i Doradztwa „AUDIT” Sp. z o.o. w Katowicach – Biegły Rewident
mgr Jan Homa. (nr ew. 1248).
Sprawozdanie finansowe jest wyłożone do wiadomości członków Spółdzielni w biurze Zarządu oraz w
administracjach Spółdzielni a opinia biegłego rewidenta zostaje także wyłożona do zaprezentowania członkom
Spółdzielni w tych samych miejscach.
Poszczególne dokumenty składające się na sprawozdanie finansowe za 2009 rok przedstawiają się w
swym wymiarze rachunkowym następująco:

Bilans Spółdzielni sporządzony na dzień 31.12.2009 r. zamknął się po stronie aktywów i pasywów
sumą 81.290.700,23 zł;
27

Rachunek zysków i strat za rok obrotowy 2009 zamknął się zyskiem netto w wysokości
1.801.132,72 zł;

Zestawienie zmian w kapitale (funduszu) własnym za rok obrotowy 2009 wykazało zmniejszenie
kapitału własnego o kwotę 9.976.786,17 zł;

Rachunek przepływów pieniężnych za rok obrotowy 2009 wykazał zmniejszenie stanu środków
pieniężnych o 610.631,30 zł.
Biegły rewident ocenił, że w 2009 roku działalność Bytomskiej Spółdzielni Mieszkaniowej prowadzona
była prawidłowo i zgodnie z przepisami ustaw oraz z postanowieniami Statutu.
Wskaźniki charakteryzujące sytuację finansową i gospodarczą Spółdzielni na tle ostatnich trzech lat
prezentuje Tabela 14.
Tabela 14
Wskaźniki finansowe i gospodarcze BSM
Wyszczególnienie
Wskaźnik ogólny płynności finansowej
Wskaźnik płynności bieżącej
Szybkość obrotu należności w dniach
Szybkość obrotu zobowiązań w dniach
Poziom zadłużenia w %
(Zobowiązania/suma bilansowa)
Trwałość struktury finansowania w %
(kapitał własny/suma bilansowa)
Zysk netto w zł
L.p.
1
2
3
4
5
6
7
2007 r.
1,8
1.7
24
52
2008 r.
1,9
1,6
20
42
2009 r.
1,8
1,5
21
45
10,1
12,4
15,8
88,9
86,3
84,2
1.646.393,75
1.594.989,33
1.801.132,72
9. Informacje pozostałe
W 2009 roku Spółdzielnia została wyróżniona przez Instytut Gospodarki Nieruchomościami w Katowicach Złotym Laurem za szczególny wkład w rozwój gospodarki nieruchomościami.
W 2009 roku Spółdzielnia:

realizując przepisy ustawowe wprowadziła zróżnicowane zaliczkowe opłaty eksploatacyjne w nieruchomościach ewidencyjnych związane z kosztami powstałymi w tych nieruchomościach w 2008 roku
oraz planowanym ich przyrostem na 2009 rok;

realizując przepisy Statutu o gospodarce remontowej wprowadziła nową zróżnicowaną na budynki wysokie i niskie stawkę odpisu na fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, jednolity dla obu tych
kategorii nieruchomości;
Były to pierwsze od 2002 roku systemowe regulacje opłat za mieszkania dostosowujące je do poziomu
wzrastających na skutek ruchów cenowych kosztów działalności.
W 2009 roku pogłębiły się jednakże kolejny raz zdarzenia oraz okoliczności istotnie i w niekorzystny
sposób wpływające na działalność Spółdzielni. Mają one wymiar prawny, ekonomiczny i społeczny. Wprowadzone w latach poprzednich kolejne zmiany w ustawach określających działalność spółdzielni mieszkaniowych
naraziły i narażają je, a w ich liczbie i Bytomską Spółdzielnię Mieszkaniową na dodatkowe wydatki związane z
potrzebą realizacji zmienianych wciąż przepisów, przy braku możliwości odzyskania tych wydatków, narażają
ponadto Spółdzielnię jako organizację gospodarczą na ryzyko wyzbywania się jej majątku trwałego bez stosownej rekompensaty finansowej. Ryzyko to zostało zwiększone Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia
17.12.2008 r. orzekającym względną niezgodność przepisów w tym zakresie z Konstytucją RP, który – jak się
okazało, nie stanowił dla ustawodawcy okoliczności determinującej konieczność zmiany złego prawa.
28
Podmioty gospodarcze, a do takich zaliczają się spółdzielnie mieszkaniowe, oczekują od ustawodawcy
głównie stabilności, stałości i pewności regulacji prawnej, a także zapewnienia równych warunków konkurowania na rynku zarządzania nieruchomościami z innymi podmiotami, co w przypadku ustaw i innych przepisów
normujących działalność spółdzielni mieszkaniowych, od lat nie jest zachowywane.
Aktualna i przewidywana na najbliższy rok sytuacja finansowa Spółdzielni jest jednak stabilna i dobra.
Przewiduje się dalszy zrównoważony rozwój Spółdzielni, związany z realizacją dotychczasowej strategii niskiego kosztu, kierunków działalności oraz programów działania, z zastrzeżeniami, o których była powyżej mowa.
29
10. Spis tabel
Tabela 1
Zasoby Bytomskiej Spółdzielni Mieszkaniowej
Tabela 2
Rzeczowy majątek trwały Spółdzielni w ujęciu bilansowym
Tabela 3
Członkowie i kandydaci BSM
Tabela 4
Działalność wykonawstwa własnego Spółdzielni w 2009 r.
Tabela 5
Realizacja uprawnień do uzyskania prawa odrębnej własności lokalu w 2009 r.
Tabela 6
Koszty gospodarki nieruchomościami mieszkaniowymi na tle kosztów gospodarki
zasobami w 2009 roku
Tabela 7
Przychody gospodarki nieruchomościami mieszkaniowymi w 2009 roku
Tabela 8
Zestawienie kosztów grup robót finansowanych z funduszu na remonty zasobów
mieszkaniowych w 2009 r. (w zł)
Tabela 9
Zestawienie ważniejszych robót remontowych wykonywanych w 2009 r.
Tabela 10
Remonty mienia własnego w 2009 roku
Tabela 11
Działalność społeczna, oświatowa i kulturalna BSM w 2009 r. (w zł)
Tabela 12
Zadłużenia z tytułu opłat za lokale mieszkalne na 31.12.2009 r.
Tabela 13
Działania windykacyjne podejmowane przez BSM w 2009 r.
Tabela 14
Wskaźniki finansowe i gospodarcze BSM
11. Spis rysunków
Rys. 1
Średnioroczne zatrudnienie w Spółdzielni w etatach przeliczeniowych w latach 2000 – 2009
Rys. 2
Struktura własnościowa lokali w Bytomskiej Spółdzielni Mieszkaniowej
Rys. 3
Struktura własności BSM w ewidencyjnych nieruchomościach mieszkaniowych
Rys. 4
Struktura źródeł przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w 2009 roku
Rys. 5
Przeznaczenie opłat eksploatacyjnych w 2009 r.
Rys. 6
Koszty i przychody eksploatacji podstawowej w latach 2003 - 2009
Rys. 7
Wysokość stawki jednostkowej z tyt. eksploatacji podstawowej w BSM w l. 2000 - 2009
Rys. 8
Zużycie ciepła w budynkach mieszkalnych w latach 2002 – 2009 (w Gj)
Rys. 9
Zwroty wpłaconych miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów centralnego ogrzewania
w kolejnych okresach rozliczeniowych w procentach ilości mieszkań)
Rys. 10
Zakup wody dla potrzeb lokali BSM w latach 2002 – 2009 (w m3 i w zł)
Rys. 11
Różnica w wartości wody z kanalizacją zakupionej a nie sprzedanej w BSM (w zł)
Rys. 12
Różnica w zł pomiędzy kosztami a przychodami podgrzania wody użytkowej w latach 2002– 2009
Rys 13
Nakłady na remonty ze środków funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych w latach
2001 – 2009 (w tys. zł)
Rys .14
Pożytki z działalności gospodarczej i finansowej Spółdzielni w l. 2002 – 2009 (w zł)
Rys. 15
Kształtowanie się zadłużeń za lokale w latach 2002- 2009 (razem z kosztami windykacji) w zł
Rys. 16
Udział lokali zadłużonych w łącznej ilości lokali BSM na koniec 2009 r.