Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce Kazimierz Kirejczyk

Sytuacja na rynku mieszkaniowym
w Polsce
Nadeszły takie czasy, kiedy bardzo łatwo zostać milione- zadać sobie pytanie o prawdopodobne konsekwencje
rem, pod warunkiem, że się wcześniej było miliarderem. kryzysu dla sektora mieszkaniowego.
Ten żart Boba Hope’a wymyślony już dość dawno, paKonsekwencje wstrzymania finansowania bankowego
suje jednak jak ulał do tego, co dzieje się dziś.
dla deweloperów będą poważne, choć zróżnicowane
Przez kilka lat, od początku 2004 roku do połowy 2007 w zależności od stopnia zaawansowania inwestycji,
roku, na rynku mieszkaniowym w największych polskich liczby sprzedanych lokali i sytuacji nabywców, wysokoKazimierz Kirejczyk
miastach mieliśmy do czynienia z wyraźną nadwyżką ści wkładu własnego i rezerw kapitałowych właścicieli,
współzałożyciel
popytu nad podażą. Ceny rosły, a czasem wręcz mnoży- wreszcie ich wizerunku.
i prezes firmy
ły się w zdumiewającym tempie, podobnie jak marże
doradczej REAS,
W relatywnie dobrej sytuacji powinny być podmioty,
i zyski firm deweloperskich, a pomimo to mieszkania
jeden z czołowych
realizujące inwestycje dalece zaawansowane, o wysowciąż sprzedawały się jak świeże bułki. Niektóre firmy
ekspertów rynku
kim poziomie przedsprzedaży, których sytuacja finansomieszkaniowego
organizowały aukcje mieszkań, a na rynku wtórnym
wa pozwala na opłacenie wszystkich kosztów i spłatę
w Polsce.
dość częstym sposobem wyboru nabywcy były licytacje.
kredytu
nawet przy niesprzedanej puli 20-25% mieszkań.
Członek Global Real
Klient kupował w pośpiechu, nie patrząc na ryzyka, na
Te firmy będą musiały poczekać na realizację zysku,
Estate Institute i Urban
mankamenty projektu mieszkania, które w najlepszym
Land Institute
zapewne niższego niż pierwotnie zakładany, ale przerazie mógł obejrzeć w postaci efektownej wizualizacji.
- międzynarodowych
trwają.
Liczbę mieszkań dostępną dla nabywców lokalnych
organizacji skupiająograniczali zagraniczni spekulanci, kupujący pakiety W niebezpieczeństwie znajdą się podmioty, które zaczęcych ekspertów rynku
mieszkań. To był z pewnością „rynek dewelopera”.
ły inwestycję niedawno, sprzedały niewiele mieszkań
nieruchomości.
Jest jednym z założyi mają niezbyt zaawansowaną budowę, a nie mają zaW połowie 2007 roku klimat zmienił się dość wyraźnie:
cieli European Property
gwarantowanego finansowania bankowego na 100%
z rynku zniknęli nabywcy spekulacyjni, wysokie ceny
Institute.
kosztów inwestycji. Jedynym racjonalnym wyjściem jest
i rosnące stopy procentowe uniemożliwiły dużej części
dla nich wstrzymanie budowy, renegocjacja umów
Polaków zakup mieszkania, część z nich ruszyła na
z klientami i poczekanie na lepsze czasy. Jeśli firma
zakupy mieszkań oferowanych przez spekulantów, inni –
realizuje jednocześnie projekt bardzo zaawansowany,
postanowili samodzielnie budować podmiejskie domy
może zaproponować klientom niemal gotowe mieszkajednorodzinne, a przy tym media zaczęły zapowiadać
nie w nim w zamian za niejasne perspektywy odbioru
spadki cen. To był z pewnością „rynek klienta”.
właściwego lokalu za dwa lata. Takie rozwiązanie będzie
Wydawało się, że ta faza potrwa jeszcze dość długo. bolesne – trzeba będzie zapłacić kary za zerwanie umoInflacja w kraju rosła, a wraz z nią stopy procentowe, wy z wykonawcą – ale niekoniecznie skończy się upamożna było także spodziewać się powolnego spadku dłością.
produkcji, najpierw u eksporterów, potem w firmach
W najtrudniejszej sytuacji znajdą się te podmioty, które
produkujących na krajowy rynek. Potem oczekiwano
zaczęły inwestycje w okresie lipiec 2007 - marzec 2008
stopniowego wzrostu bezrobocia, a do zwalnianych
i nie mają zapewnionego finansowania z banku w wypracowników polskich firm mieli dołączyć migranci
starczającej wysokości. Jeśli dotychczasowa sprzedaż
z Irlandii czy wielkiej Brytanii. Deweloperzy mogli mieć
przebiegała przeciętnie, maja już około 35-45% mieszcoraz większe kłopoty w pozyskiwaniu kredytów na bukań sprzedanych, zwykle jednak tych mniejszych i tańdowę, ale banki miały – przy coraz wyższych stopach
szych. Budowa jest już poważnie zaawansowana, zaliczprocentowych i ostrzejszych procedurach – nadal udzieki od klientów – wmurowane. Nie sposób przerwać inwelać kredytów hipotecznych na zakup mieszkań.
stycji, ale i nie sposób kontynuować bez zewnętrznego
Ale stało się inaczej. Po raz pierwszy w dość krótkim, finansowania. Jeśli bank nie da pieniędzy – właściciele
kilkunastoletnim okresie naszej transformacji, banki nie będą walczyć o przeżycie sprzedając co się da: każdy
tylko zaczęły odmawiać kredytu deweloperom, ale także posiadany kawałek gruntu, może inny, ledwo zaczęty
– ich klientom. To już nie jest ani rynek dewelopera, projekt, będą obniżać ceny rezygnując z zysku, zapożyczać się w jakiejkolwiek instytucji na jakikolwiek procent.
ani klienta. Nastała faza „rynku banku”.
O tym, czy przeżyją, zdecyduje nieprzewidywalna dziś
Tworzenie wieloletnich prognoz, ukazujących planowaną
kombinacja wielu czynników: jak długo potrwa kryzys
sprzedaż do 2012 roku w sytuacji, gdy dziś nie mamy
zaufania, jakie mają rezerwy własne i jaką wiarygodność
pojęcia o tym, jak będzie wyglądać sytuacja na rynku
u innych podmiotów oferujących finansowanie, a przede
finansowania za kilka tygodni, może wydawać się zabawszystkim – jakie mają koszty, kto jest generalnym wywą pozbawioną jakiegokolwiek sensu. Jednak można
konawcą i jaka jest realna wartość realizowanej inwestycji.
wienie dłużników jako najemców, przekazanie przez bank
przejętych mieszkań wydzielonej spółce i zbieranie czynJakaś część firm z tej grupy musi upaść. Oznaczać to bęszów
wspomaganych
dodatkami
mieszkaniowymi.
dzie dramat dla wielu ich klientów. I o ile niespecjalnie mi żal
Czy jednak gminy będą dysponowały takimi kwotami?
spekulantów, którzy podjęli ryzyko dla wysokiego zysku –
i przegrali, to nie mogę nie pamiętać o tym, że będą wśród Inne rozwiązanie to powrót do koncepcji mieszkań czynszotych klientów także zwyczajni ludzie, dla których utrata wkła- wych realizowanych w formule partnerstwa publicznodu własnego w wysokości kilkunastu czy dwudziestu kilku prywatnego w trójkącie: bank-gmina-deweloper. Deweloper
procent ceny mieszkania oznacza przepadek wszystkich stawiałby mieszkania do dyspozycji bankowi lub wydzielooszczędności, a często – oszczędności z dwóch lub więcej nemu funduszowi, zaś gmina gwarantowałaby spłatę długoterminowego kredytu. Ale znów częścią układanki musiałypokoleń.
by być dodatki mieszkaniowe i dochody gminy, umożliwiaW takich sytuacjach – niestety dopiero w takich sytuacjach
jące wyrównanie różnicy pomiędzy czynszem regulowanym,
– parlamenty innych krajów decydowały się na wprowadzaa rynkowym, pozwalającym na spłatę kredytu.
nie rozwiązań chroniących wpłaty od klientów deweloperów
na równi z interesem Skarbu Państwa. Czy będzie tak Wśród prawdopodobnych konsekwencji jest także pogoi w Polsce? Zapewne tak, o ile skala kryzysu nie będzie tak dzenie się z faktem, że nie jesteśmy tak bogaci, jak myśleligłęboka, że spowoduje poważne zmiany polityczne. Ale śmy, a w rezultacie tego zaakceptowanie niższego standarnowa ustawa nie pomoże tym, którzy już stracili swoje du, zarówno powierzchniowego jak i jakościowego naszych
mieszkań. Może to oznaczać powrót do rodzin trójpokoleoszczędności.
niowych – i presja na młodych emerytów z pierwszego wyżu
Co jeszcze może w takiej sytuacji zrobić rząd, czy szerzej –
demograficznego, aby się wyprowadzili z miasta. Grozi nam
sektor publiczny?
także znane z kryzysu w Hiszpanii pokolenie „synków maZ pewnością NBP powinien starać się uspokoić sektor ban- musi”, czyli trzydziestoletnich mężczyzn mieszkających
kowy, tak, aby nie odciąć całkowicie kredytowania dla bran- z rodzicami, o ile – co prawdopodobne - rynek pracy także
ży mieszkaniowej. Są już zapowiedzi tego rodzaju działań, znajdzie się w stagnacji. W konsekwencji nastąpi zapewne
w których bank centralny byłby gwarantem pożyczek mię- spadek liczby małżeństw, wzrost liczby urodzeń pozamałdzybankowych. Ale dalszą kwestią jest to, aby nadal, choć żeńskich, ale i mniejsza niż się spodziewaliśmy liczba urozapewne ostrożniej niż dotychczas, udzielać kredytów hipo- dzeń. W dalszej perspektywie sytuacja demograficzna bętecznych wiarygodnym nabywcom i aby w ostrożny sposób dzie więc wyglądała gorzej, niż mieliśmy na to nadzieję
finansować realistycznie zaplanowane przedsięwzięcia de- jeszcze rok temu.
weloperskie. Tu być może konieczne są dodatkowe gwaMam jednak nadzieję, że po okresie „kuracji wstrząsowej”
rancje rządowe.
wrócimy do realnej oceny sytuacji. A ta jest taka, że wprawDruga sprawa to zmiana podejścia do rynku mieszkań na dzie nowe mieszkania są przewartościowane o jakieś
wynajem. W warunkach skokowego spadku zdolności kre- 15-25%, ale nadal mają pewną wartość, a w Polsce nie ma
dytowej zwiększy się zainteresowanie mieszkaniami na wy- miliona nikomu niepotrzebnych pustostanów, z którym nie
najem. Z drugiej strony – pojawi się pula mieszkań, na które wiadomo – jak w Hiszpanii – co zrobić. To, co się w Polsce
nie będzie dość nabywców. W celu stabilizacji sytuacji ryn- buduje i co wybudowano w ostatnich latach, jest może w
kowej można wprowadzić rozwiązania zwiększające bezpie- wielu przypadkach zaprojektowane zbyt intensywnie,
czeństwo i atrakcyjność długoterminowego inwestowania w ale generalnie ma przyzwoitą jakość i standard, i swą wartakie zasoby. Powinno to, w warunkach ostrej rywalizacji tość użytkową zachowa na długo, podobnie jak setki proo kapitał, sprzyjać inwestowaniu w takie zasoby funduszy, duktów produkowanych przez polski przemysł i rolnictwo,
także zagranicznych, poszukujących relatywnie bezpiecz- w tym przemysł związany z budownictwem: cegły, cement,
okna i panele, a także praca, jaką wykonuje większość
nych, długoterminowych inwestycji.
z nas. Skala „życia na kredyt” była w Polsce mniejsza niż
Kolejna kwestia to mieszkania czynszowe, wynajmowane
gdzie indziej, a konsumpcja w dużym stopniu związana
za umiarkowane czynsze. Kryzys bankowy przyniesie niez rzeczywistymi potrzebami. Musimy się pogodzić z tym, że
stety najprawdopodobniej kilkadziesiąt tysięcy przejęć nienie jesteśmy wszyscy milionerami i – o ile nie będzie hiperinruchomości od niewypłacalnych rodzin. Jakaś część z nich
flacji – pewnie nie będziemy, ale wcale nie staliśmy się
znajdzie się na bruku. W skali Warszawy może to oznaczać,
wszyscy nędzarzami tylko dlatego, że załamały się giełdy
że w ciągu roku trzeba będzie zapewnić mieszkania socjalod Nowego Jorku do Tokio.
ne dla kilku tysięcy rodzin. Żadna gmina w Polsce nie jest
do tej sytuacji przygotowana. Konieczna będzie inicjatywa Potrzebujemy jednak trochę czasu i wzajemnego zaufania,
rządowa. Jednym z możliwych rozwiązań byłoby pozosta- aby znów w to uwierzyć.