kazus - Katedra Prawa Cywilnego UJ

dr hab. Bartłomiej Swaczyna
Ćwiczenia z prawa cywilnego
Poniedziałek, 29 kwietnia 2013 r.
Kolokwium
imię i nazwisko .....................................................................................................
Czas na rozwiązanie kazusu: 45 min.
Anna była częściowo ubezwłasnowolniona. Jej kuratorem został ojciec. Rodzice Anny
podarowali jej lokal stanowiący odrębną nieruchomość w umowie zawartej w formie aktu
notarialnego. Anna została ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel. Po pewnym czasie
Anna bez wiedzy rodziców sprzedała lokal Pawłowi, Matyldzie i Julii nie wspominając
o swoim ubezwłasnowolnieniu. Ani kupujący, ani notariusz nie zauważyli w jej zachowaniu
się niczego podejrzanego i doszło do sporządzenia aktu notarialnego obejmującego tę umowę.
Umówiono się także, że lokal zostanie wydany trzy miesiące po zawarciu umowy. Sąd
wieczystoksięgowy na podstawie wypisu aktu notarialnego umowy sprzedaży miesiąc po jej
zawarciu wpisał w dziale drugim księgi wieczystej lokalu Pawła i Matyldę w częściach
równych, po ½. Tydzień później Paweł ustanowił na wpisanym na jego rzecz udziale hipotekę
na rzecz banku. Postanowienie o ustanowieniu hipoteki zostało ujęte w sporządzonej na piśmie
umowie kredytu. Bank wystawił zgodnie z art. 95 ust. 1 prawa bankowego dokument
stwierdzający ustanowienie hipoteki przez Pawła. Paweł złożył wniosek o wpis hipoteki na
podstawie tego dokumentu. Sąd oddalił wniosek, podnosząc w uzasadnieniu, że do wniosku
o wpis nie zostało załączone oświadczenie Pawła w formie pisemnej z podpisem notarialne
poświadczonym o ustanowieniu hipoteki. Paweł wniósł apelację. Tymczasem ojciec Anny
dowiedział o sprzedaży mieszkania i poinformował Pawła, Matyldę i Julię, że Anna jest
częściowo ubezwłasnowolniona i że uważa on umowę sprzedaży za niezawartą. O kłopotach
swojego klienta dowiedział się również pracownik banku. Następnie sąd okręgowy uwzględnił
apelację i nakazał wpis hipoteki.
Czy powstała hipoteka na rzecz banku?
Przykładowe rozwiązanie
Anna, jako osoba częściowo ubezwłasnowolniona, miała ograniczoną zdolność do
czynności prawnych (art. 15 k.c.). Rodzice podarowali jej nieruchomość w umowie zawartej
w formie aktu notarialnego. Anna mogła samodzielnie przyjąć darowiznę, jako że czynność ta
nie wiązała się z zaciągnięciem zobowiązania albo z dokonaniem przez nią rozporządzenia
(arg. a contrario z art. 17 k.c.). Umowa darowizny przeniosła własność lokalu na Annę (art.
155 § 1 k.c.).
Wprawdzie lokal podarowali Annie rodzice, a ojciec jest jej przedstawicielem
ustawowym (przynajmniej w rozumieniu art. 17 k.c.), nie można przyjąć, aby lokal ten został
oddany Annie do swobodnego użytku w rozumieniu art. 22 k.c. Nie uzyskała ona zatem w
zakresie dotyczących go czynności prawnych pełnej zdolności do czynności prawnych (zresztą
byłoby to wykluczone również na podstawie art. 22 zd. 2 k.c.). Zawierając z Pawłem, Matyldą
i Julią umowę sprzedaży lokalu Anna zaciągnęła zobowiązanie do przeniesienia własności i
wydania go (art. 535 k.c.). Zgodnie zatem z art. 17 k.c. potrzebowała do tego zgody
przedstawiciela ustawowego. Wobec braku owej zgody sprzedaż była dotknięta
bezskutecznością zawieszoną (art. 18 k.c.). Nie zmienia tej oceny uprzednie ujawnienie Anny
jako właścicielki w księdze wieczystej dla lokalu. Rękojmia wiary publiczne ksiąg wieczystych
nie obejmuje bowiem zdolności do czynności prawnych dokonującego rozporządzenia, a poza
tym brak było niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a
rzeczywistym stanem prawnym – Anna rzeczywiście byłą właścicielką lokalu (por. art. 5
u.k.w.h.).
Niezgodność taka powstała natomiast wskutek wpisu w księdze wieczystej Matyldy i
Pawła jako współwłaścicieli w częściach ułamkowych. Wobec bezskuteczności umowy
sprzedaży własność lokalu znajdowała się bowiem nadal w majątku Anny (nawet gdyby
umowa została potwierdzona przez ojca Anny i tak zachodziłaby niezgodność wobec
pominięcia we wpisie Julii). Bank mógłby zatem nabyć hipotekę na udziale ustanowioną przez
Pawła na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 k.c.). Nabycie prawa
jest jednak wyłączone, jeżeli czynność prawna jest nieodpłatna lub nabywca był w złej wierze
(art. 6 ust. 1 u.k.w.h.).
Należy zatem zbadać, czy któraś z tych negatywnych przesłanek rękojmi została
spełniona. Odpłatność bądź nieodpłatność nabycia hipoteki jest kwestią sporną w doktrynie.
Według jednego stanowiska rozstrzyga charakter czynności prawnej, z której wynika
zabezpieczona wierzytelność. Przyjmując to kryterium należałoby w rozważanym stanie
faktycznym uznać, że hipoteka była ustanowiona odpłatnie, ponieważ taki charakter ma
umowa kredytu. Drugie stanowisko ujmuje ustanowenie hipoteki jako czynność prawną leżącą
poza podziałem na czynności odpłatne nieodpłatne, ponieważ hipoteka jedynie umacnia
zabezpieczoną wierzytelność, sama nie uzasadniając przepływu dóbr między stronami. Na tle
tego ujęcia ustanowienie hipoteki jest z analizowanego punktu widzenia czynnością prawną
neutralną, zatem nie jest czynnością nieodpłatną. Bez względu zatem na to, które stanowisko
w kwestii odpłatności/nieodpłatności ustanowienia hipoteki się przyjmie, nie będzie to
w analizowanym stanie faktycznym czynność prawna nieodpłatna.
Pozostaje do rozważenia kwestia dobrej/złej wiary wierzyciela hipotecznego. Zgodnie
z art. 6 ust. 2 u.k.w.h. „w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna
z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć”.
Pracownik banku dowiedział się o ubezwłasnowolnieniu Anny po złożeniu wniosku o wpis, ale
przed jego dokonaniem wskutek uwzględnienia apelacji Pawła. Stan faktyczny nie uzasadnia
przyjęcia, że bank mógł się o tym wcześniej z łatwością dowiedzieć. Poza tym zgodnie z art. 7
k.c. ilekroć ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej bądź złej wiary, domniemywa się
istnienie dobrej wiary. Należy zatem przyjąć, że aż do dowiedzenia się o ubezwłasnowolnieniu
Anny bank był w dobrej wierze. Popadł w złą wiarę z chwilą powzięcia o tym wiadomości.
Wówczas hipoteka nie była jeszcze wpisana w księdze wieczystej, a wpis ma w tym przypadku
charakter konstytutywny (art. 67 u.k.w.h.). Nasuwa się zatem pytanie, która chwila jest
miarodajna dla oceny dobrej/zlej wary banku z punktu widzenia przepisów o rękojmi. Kwestę
tę rozstrzyga art. 6 ust. 3 u.k.w.h., który stanowi, że „jeżeli do dokonania rozporządzenia
potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca
dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy”. W chwili złożenia wniosku o wpis hipoteki bank był
zaś w dobrej wierze, co umożliwia udzielenie mu ochrony na podstawie przepisów o rękojmi
wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Rękojmia może jednak działać wyłącznie w przypadku czynności prawnych, co do
których spełnione są przesłanki jej ważności. Informacje zawarte w kazusie nie uzasadniają
wątpliwości co do zdolności do czynności prawnych i wad oświadczeń woli stron umowy
o ustanowenie hipoteki. Brak również podstaw do kwestionowania zgodności z prawem treści
umowy o ustanowenie hipoteki. Pozostaje zatem do rozważenia forma tej umowy.
W przypadku ustanowienia hipoteki na rzecz banku wystarcza zachowanie zwykłej formy
pisemnej dla oświadczenia woli właściciela obciążonego przedmiotu (art. 95 ust. 4 pr.bank.).
Natomiast wpis hipoteki w księdze wieczystej następuje na podstawie wystawionego przez
bank dokumentu spełniającego wymagania określone w art. 95 ust. 1 pr.bank. (art. 95 ust. 3
pr.bank.). Dokument ten jest samodzielną podstawą wpisu i nie jest wymagane dołączenie do
niego oświadczenia właściciela o ustanowieniu hipoteki. W analizowanym stanie faktycznym
oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki zostało zawarte w sporządzonej na piśmie umowie
kredytu, co czyni zadość wymogowi określonemu w art. 95 ust. 4 pr.bank. Umowa
o ustanowienie hipoteki była zatem ważna.
Wobec spełnienia przesłanek ważności umowy o ustanowienie hipoteki oraz przesłanek
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych bank uzyskał hipotekę na udziale we własności
nieruchomości należącej do Anny.