operat szacunkowy - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w

Transkrypt

OPERAT SZACUNKOWY
UDZIAŁU W WYSOKOŚCU ½ CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ
ZABUDOWANEJ POŁOśONEJ W KONSTANTYNOWIE ŁÓDZKIM PRZY
ULICY GÓRNEJ 68, W OBRĘBIE K-11, DZIAŁKA GRUNTU O NUMERZE
EWIDENCYJNYM 323 O POWIERZCHNI 0,2540 HA,
KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00020312/3
AUTORZY OPRACOWANIA:
Krzysztof Kuryłowicz – upr. zaw. nr 1676
KM 1995/10
Data opracowania: 23 marca 2011 r.
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Górna 68
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
udziału ½ części nieruchomości gruntowej zabudowanej
połoŜonej w Konstantynowie Ł. przy ul. Górnej 68, obręb K-11, działka
gruntu nr 323 o powierzchni 0,2540 ha
1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest ułamkowy udział w wysokości ½ części w prawie własności
nieruchomości gruntowej zabudowanej, połoŜonej na działce gruntu o numerze ewidencyjnym
323 zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni 991 m2 oraz budynkiem
gospodarczym o powierzchni 5 m2 w obrębie K-11, ul. Górna 68 w miejscowości Konstantynów
Łódzki. Powierzchnia działki wynosi 0,2540 ha.
Udział w wysokości ½ części w prawie własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje
na zasadzie wspólności ustawowej małŜeńskiej Robertowi oraz Renacie Mazur, którzy zgodnie
z umową darowizny akt notarialny 2623/2001 z dnia 03.07.2001 roku nabyli prawo do
przedmiotowej nieruchomości.
Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi
Księgę Wieczystą LD1P/00020312/3.
2. Cel wyceny
Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości dla
potrzeb sprzedaŜy w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika,
Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego
kancelarię w Pabianicach ul. Warszawska 44/50, 95-200 Pabianice.
3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze metoda porównywania parami
4. Określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami wartość
udziału ½ części w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla
celu postępowania egzekucyjnego wynosi:
WR = 36 000 zł.
słownie: trzydzieści sześć tysięcy złotych
5. Data sporządzenia operatu: 07 lutego – 23 marca 2011 roku.
6. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 22 marca 2011 roku.
7. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 21 marca 2011 roku.
8. Data wykonania zdjęć: 23 lutego 2011 roku.
9. Data zaplanowanej wizji lokalnej: 23 lutego 2011 roku.
10. Autor operatu:
Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia
nadane przez Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w dniu 05 grudnia 1995 roku
numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów
1
Dane o powierzchni z referatu finansowego
2
Spis treści
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO ............................................................................ 2
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY .................................................................................. 4
2. CEL WYCENY ............................................................................................................. 4
3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO............................................... 4
3.1 PODSTAWA FORMALNA WYCENY ............................................................................... 4
3.2 PODSTAWY MATERIALNO – PRAWNE ......................................................................... 4
3.3 ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ........................................................................ 4
4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY ....................................................................... 5
5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI .............................................................. 5
5.1 STAN PRAWNY PRZEDMIOTU WYCENY ...................................................................... 5
5.2 PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA
PRZESTRZENNEGO .................................................................................................. 6
5.3 STAN TECHNICZNO – UśYTKOWY NIERUCHOMOŚCI ................................................... 6
6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI........................................... 12
6.1 WYBÓR METODOLOGII WYCENY ............................................................................. 12
6.2 SPOSÓB WYCENY ................................................................................................... 12
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ........................................... 13
8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................................................................ 16
8.1 OKREŚLENIE TRENDU CZASOWEGO......................................................................... 16
8.2 OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ ...................................... 16
8.3 OKREŚLENIE WARTOŚCI UDZIAŁU 1/2 CZĘŚCI W PRZEDMIOTOWEJ NIERUCHOMOŚCI. ............................................................................................ 18
8.4. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ W KONTEKŚCIE ART. 948 § 2
K.P.C. ................................................................................................................... 19
9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW .......................................... 20
10. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA .................................................................................... 21
Załączniki:
1. Wypis z rejestru gruntów z dnia 18.02.2011 roku;
2. Kopia decyzji nr Fn. 3123 451 2011 225026 wydanej w sprawie podatku od nieruchomości;
3. Kopia pisma informujące właścicieli o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości
znajdującej się w Konstantynowie Ł, ul. Górna 68;
3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
Określenie nieruchomości
a. rodzaj nieruchomości: gruntowa zabudowana
b. połoŜenie nieruchomości: Konstantynów Ł., w obrębie K-11, działka gruntu o nr 323
c. powierzchnia gruntu: 0,2540 ha
d. numer Księgi Wieczystej: KW LD1P/00020312/3
Zakres wyceny
a. rodzaj praw podlegających wycenie: – prawo własności ułamkowego udziału w wysokości
½ części nieruchomości gruntowej zabudowanej naleŜący do Roberta oraz Renaty Mazur.
b. określenie części nieruchomości nie podlegających wycenie: udział w wysokości ½ części
naleŜący od Ewy Waliszek.
2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności do przedmiotowej nieruchomości dla
potrzeb sprzedaŜy w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika,
Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego
kancelarię w Pabianicach ul. Warszawska 44/50, 95-200 Pabianice.
3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
3.1 Podstawa formalna wyceny
Zlecenie z dnia 31 stycznia 2011 roku Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego działającego
przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię w Pabianicach ul. Warszawska
44/50, 95-200 Pabianice. Sprawa KM o numerze 1995/10.
3.2 Podstawy materialno – prawne
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 Nr 261
poz. 2603 z późn. zm.);
2. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku nr
124 poz. 1361 z późn. zm.);
3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia
22.09.2004 z późn. zm.);
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93 z
późn. zm.);
5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004
roku, nr 43 poz. 296 z późn. zm.);
6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności
komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.);
7. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych.
8. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz .U. z 2006 roku nr
156, poz. 1118, z późn. zm.);
9. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jednolity
Dz.U. 2004 roku, nr 121, poz. 1266, z późn. zm.)
3.3 Źródła danych merytorycznych
1. Wizja lokalna oraz wywiad terenowy przeprowadzona w dniu 23 lutego 2011 roku;
2. Uchwała Rady Miejskiej Konstantynowa Łódzkiego nr XLIX/512/10 z dnia 25.02.2010 r. w
sprawie uchwalenia zmiany „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego miasta Konstantynowa Łódzkiego”;
3. Wypis z rejestru gruntów z dnia 18.02.2011 roku;
4. Badanie KW o numerze LD1P/00020312/3 z dnia 22.03.2011 roku;
5. Przegląd transakcji na rynku lokalnym;
6. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa;
7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości.
4
4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY
•
•
•
•
Operat sporządzono w dniach
Data dokonania oględzin nieruchomości:
Stan przedmiotu wyceny określono na dzień
Wartość nieruchomości określono na dzień
07
23
22
21
lutego – 23 marca 2011 roku
lutego 2011 roku
marca 2011 roku
marca 2011 roku
5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI
5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny
a) Księga wieczysta nr LD1P/00020312/3
Dział I: Oznaczenie nieruchomości
PołoŜenie
Konstantynów Łódzki, ul. Górna, działka 323
Oznaczenie:
nieruchomość gruntowa
Sposób korzystania:
działka zabudowana
Obszar:
0,2541 ha
Dział II: Własność
Udział w wysokości ½ części w prawie własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje
na zasadzie wspólności ustawowej małŜeńskiej Robertowi oraz Renacie Mazur, którzy
zgodnie z umową darowizny akt notarialny 2623/2001 z dnia 03.07.2001 roku nabyli prawo do
przedmiotowej nieruchomości.
Pozostała część udział w wysokości ½ części w prawie własności do nieruchomości
przysługuje na podstawie postanowienia sądu I Ns 480/87 z dnia 18.09.1987 roku oraz
umowy darowizny z dnia 14.03.1989 roku Ewie Waliszek.
Dział III: CięŜary i obciąŜenia
Wzmianka o wszczęciu egzekucji do udziału 1/2 w prawie własności nieruchomości, objętego
małŜeńską wspólnością ustawową Roberta Mazura oraz Renaty Mazur na wniosek wierzyciela
PROFI CREDIT POLAND SP Z O.O. W BIELSKU BIAŁEJ przez Komornika Sądowego przy Sądzie
Rejonowym w Pabianicach - KM 3183/09.
Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - SPÓŁDZIELCZEJ KASY
OSZCZĘDNOŚCIOWO - KREDYTOWEJ IM. MIKOŁAJA KOPERNIKA w sprawie KM 1995/10, do
egzekucji prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach na
udziale Renaty i Roberta małŜonków Mazur.
Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - PRESCO INVESTMENS S.A.R.L. W
LUKXEMBURGU w sprawie KM 3030/10 - do toczącej się egzekucji prowadzonej przez
komornika sądowego przy sądzie rejonowym w Pabianicach z udziału 1/2 części naleŜącego do
Renaty i Roberta małŜ. Mazur na prawach wspólności ustawowej.
Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Ultimo Portfolio Investment S.A. w
Liksemburgu w sprawie km 3982\10 - do toczącej się egzekucji prowadzonej przez komornika
sądowego przy sądzie rejonowym w Pabianicach z udziału 1/2 części naleŜącego do Renaty i
Roberta małŜ. Mazur na prawach wspólności ustawowej.
5
Dział IV: Hipoteki
Brak wpisu
b) Według ewidencji gruntów:
Podmiot ewidencyjny:
Ewa Waliszek
Robert i Renata Mazur
Nr działki
PołoŜenie działki
własność ½
własność ½
Pow. Działki
( ha)
Opis
uŜytku
0,2540
RIVb
B
RV
Górna 68
323
Konstantynów Ł.
Obręb K-11
Ozn. UŜytków
i konturów klasyfikacji
IVb
V
Pow. uŜ.
[ha]
0,1676
0,0773
0,0091
5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
uchwalonego przez Radę Miejską w Konstantynowie Łódzkim UCHWAŁA NR XLIX/512/10 z dnia 25
lutego 2010 r., przedmiotowa nieruchomość posiada przeznaczenie w odległości ok. 100 m od
drogi symbol MN -tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Pozostała część działki symbol
planu RZ – tereny trwałych uŜytków zielonych.
5.3 Stan techniczno – uŜytkowy nieruchomości
Lokalizacja i czynniki środowiskowe
Konstantynów Łódzki – miasto i gmina w województwie łódzkim, w powiecie pabianickim,
połoŜone nad rzeką Ner, wchodzi w skład aglomeracji łódzkiej. Zabudowa miasta rozciąga się
wzdłuŜ głównej ulicy handlowej, którą przebiega linia tramwajowa Łódź - Lutomiersk. Zachował się
pierwotny układ miasta z dwoma rynkami i siecią prostopadłych ulic. W ostatnich kilkunastu latach
6
nastąpił rozwój inwestycyjny gminy. Budynek nowego liceum to pierwsza wielka inwestycja. Potem
była pływalnia i nowoczesna ciepłownia, a takŜe Grupowa Oczyszczalni Ścieków w Łodzi.
Konstantynów od lat wyróŜnia się najniŜszymi w województwie stawkami podatków uchwalanych
przez władze samorządowe. W mieście funkcjonuje pięć oddziałów banków. Jest tu wiele obiektów
sportowych, w tym nowoczesna kryta pływalnia i ośrodek rekreacyjny nad stawami.
Ze wschodu na zachód biegnie przez miasto droga wojewódzka nr 710 z linią tramwajową
(nr 43 i 43 bis), liniami autobusowymi i mikrobusowymi. Łączy ona Konstantynów z całą
zamieszkałą przez około miliona mieszkańców aglomeracją. Z północy na południe przebiega droga
krajowa nr 71 będąca obwodnicą dla Łodzi. Pomiędzy miastami aglomeracji istnieje równieŜ silna
więź powiązań gospodarczych i społecznych.
Przedmiotowa nieruchomość połoŜona jest w południowej części miasta przy ulicy Górnej,
która jest drogą gruntową. Nieruchomość posiada dobry dostęp do podstawowych usług, handlu
oraz komunikacji. Ulica Górna łączy się poprzez kilka uliczek prostopadłych z ulicą Jana Pawła II, a
dalej z centrum miasta. Przystanek autobusowy oraz tramwajowy w odległości ok. 500 przy ul.
Jana Pawła II, gdzie znajdują się równieŜ liczne punkty usługowo-handlowe.
MAPA 1: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości
Przedmiotowa działka gruntu ma kształt wydłuŜonego prostokąta o szerokości 10,5 m. oraz ok.
230 m na długość, z wjazdem od strony południowej.
7
MAPA 2: Granice przedmiotowej działki gruntu oraz jej kształt
Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym wolnostojącym, budynkiem gospodarczym w
złym stanie technicznym oraz budynkiem mieszkalnym o konstrukcji nietrwałej wybudowanym bez
pozwolenia. Przedmiotowe zabudowania usytuowane są wzdłuŜ zachodniej granicy działki.
Zaplecze działki tworzy ogródek podzielony na dwie części przez właścicieli przedmiotowej
nieruchomości. Wjazd na nieruchomość oraz podjazd od budynku nieutwardzony. Brama wjazdowa
stalowa, dwuskrzydłowa. Działka ogrodzona siatką do części ogródka pozostała cześć
nieuŜytkowana nieogrodzona. Przez część południową działki przebiega linia wysokiego napięcia.
8
Zdjęcia 1-2 Wjazd na teren nieruchomości
Stan i stopień wyposaŜenia w urządzenia infrastruktury technicznej
Nieruchomość posiada dostęp do energii elektrycznej, wodociągowej, gazowej, kanalizacji z
sieci miejskiej. Ogrzewanie lokalne.
Stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości
W bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajdują się zabudowania
jednorodzinne,
mieszkalno-usługowe
m.in.
„piekarnia
kaczeńcowa”
oraz
tereny
niezagospodarowane, w bliskiej odległości rzeka Jasieniec. Dostęp do komunikacji miejskiej dobry.
Ogólnie lokalizację przedmiotu wyceny w kontekście sprawowanej funkcji naleŜy uznać za dobrą.
Zdjęcia 3-4 Otoczenie przedmiotowej nieruchomości
Zdjęcia 5-6 Droga dojazdowa do nieruchomości
9
Stan usług zaplecza bytowego i komunikacji
Ze względu na połoŜenie w bliskiej odległości od centrum miasta, nieruchomość posiada
dobry dostęp do usług bytowych i komunalnych oraz oświaty. Zarówno przystanek autobusowy jak
i tramwajowy w odległości ok. 500 przy ul. Jana Pawła II.
Najkorzystniejszy sposób uŜytkowania
Zgodnie z pkt 1.6 KSWP 1 „Wartość rynkowa i Wartość odtworzeniowa” w celu
określenia wartości rynkowej rzeczoznawca powinien ustalić sposób najkorzystniejszego lub
najbardziej prawdopodobnego uŜytkowania nieruchomości. UŜytkowanie to moŜe stanowić
kontynuację aktualnego sposobu uŜytkowania lub moŜe polegać na innym sposobie jej
wykorzystania. W przypadku przedmiotowej działki gruntu według obowiązującego studium
kierunków i zagospodarowania przestrzennego najkorzystniejszym i jednocześnie aktualnym
sposobem uŜytkowania jest funkcja mieszkaniowa.
Opis zabudowań
Nieruchomość do przeprowadzenia czynności oględzin udostępnili Państwo Renata i
Robert Mazur - współwłaściciele nieruchomości. Zarówno Pan Szczepaniak jak i
Wydział Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego w Pabianicach nie
dysponują dokumentacją projektowo-budowlaną przedmiotowych zabudowań. A
zatem biegły dysponuje niepełnymi danymi na temat przedmiotowych zabudowań.
Przedmiotowa działka gruntu zabudowana jest dwoma budynkami mieszkalnymi oraz budynkiem
gospodarczym w złym stanie technicznym. Budynek mieszkalny usytuowany od frontu działki
zamieszkują Państwo Mazur. Natomiast budynek usytuowany z tyły działki zamieszkuje Pani
Waliszek Ewa. Współwłaściciele nieruchomości są w sporze dlatego tez wyceniający nie miał
moŜliwości dokonania czynności oględzin budynku Pani Waliszek.
Budynek mieszkalny Państwa Mazur
Z uzyskanych podczas oględzin informacji wynika, iŜ budynek, w którym zamieszkują Państwo
Mazur jest budynkiem wykonanym bez pozwolenia na budowę, niezalegalizowanym. Konstrukcja
budynku nietrwała, ściany wykonane z płyt OSB ocieplonych wełną i styropianem. Budynek bez
fundamentu. Dach kryty płyta OSB oraz papą. Przedmiotowy budynek składa się z następujących
pomieszczeń – wiatrołap, z którego przechodzi się do kuchni oraz łazienki. Następnie wejście do
duŜego pokoju. Z duŜego pokoju przejście do drugiego pokoju.
Zdjęcia 7-10 Budynek mieszkalny oraz jego wnętrze
10
Budynek mieszkalny Pani Ewy Waliszek
Budynek parterowy, murowany z dobudówką. Zgodnie z oświadczeniem Państwa Mazur
przedmiotowy budynek ma powierzchnię uŜytkową ok. 25 m2.
Zdjęcia 10-11 Budynek mieszkalny
Z udostępnionej przez Państwa Mazur decyzji Fn 3123 451 2011 225026 w sprawie
wymiaru podatku od nieruchomości, iŜ podstawą opodatkowania jest budynek
mieszkalny o powierzchni 99 m2.
Zabudowania gospodarcze
Na zapleczu działki pomieszczenie gospodarcze o powierzchni ok. 5 m2 w stanie do
rozbiórki.
Zdjęcia 12-13 Budynek gospodarczy
11
6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
6.1 Wybór metodologii wyceny
Zgodnie z artykułem 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia
oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w
szczególności cel wyceny, rodzaj i połoŜenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie
miejscowym, stopień wyposaŜenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania
oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych w tym o czynszach najmu.
Dla celu podanego w pkt. 2 tegoŜ operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości.
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena moŜliwa do uzyskania
na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu
następujących załoŜeń:
a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezaleŜne, nie działały w
sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy.
6.2 Sposób wyceny
Sposób wyceny zaleŜy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu
wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot
wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem
sposobu uŜytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość
rynkowa nieruchomości winna być określona dla optymalnego sposobu jej wykorzystania, który jest
fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest
dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona.
Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest § 136 Rozporządzenia w sprawie czynności
komorników, który mówi, Ŝe sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen
sprzedaŜy podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w
dniu dokonania oszacowania.
Przepisy ust. 1 w/w § 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń
oraz przynaleŜności i poŜytków nieruchomości.
Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględ-niając:
• Cel wyceny
• Rodzaj i połoŜenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym
• Stopień wyposaŜenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania
nieruchomości
• Zakres wyceny
• Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu
• Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny
• Stan prawny nieruchomości
Z uwagi na bardzo wysoki stopień zuŜycia technicznego i ekonomicznego zabudowań
posadowionych na działce gruntu 323 - przestarzała technologia budowy niespełniająca aktualnych
norm oraz zuŜycie techniczne przekraczające 60% - wyceniający dokonał oszacowania
przedmiotowej nieruchomości jako działki gruntu niezabudowanej przy uwzględnieniu drobnych
uciąŜliwości związanych z konieczności poniesienia ewentualnych kosztów rozbiórki posadowionych
na działce obiektów. Zdaniem wyceniającego zabudowania zlokalizowane na przedmiotowej
nieruchomości nie przedstawiają sobą istotnej z punktu widzenia potencjalnego inwestora
wartości, w przeciwieństwie do samej działki gruntu. A zatem przeprowadzone zostanie
oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości jako gruntu inwestycyjnej o
powierzchni 0,2540 ha z uwzględnieniem niewielkich uciąŜliwości związanych z koniecznością
poniesienia kosztów rozbiórki zabudowań. Taka procedura wyceny zgodna jest z § 136
12
Rozporządzenia w sprawie czynności komorników a takŜe z Powszechnymi Krajowymi Zasadami
Wyceny i nową definicją wartości rynkowej, która mówi, Ŝe wartość ta winna być określona dla
najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja
zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona.
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości
zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, która w tym przypadku
najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z §
136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności
komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.).
Analiza porównawcza
Opis cech rynkowych dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami w stanie do rozbiórki
wraz z przypisanymi im wartościami
Tabela 1: Cechy róŜnicujące i ich stany
Lokalizacja
Bardzo dobra
Ciesząca się duŜym zainteresowaniem potencjalnych nabywców. Szybko rotująca
(będąca krótko w ofercie), dobrze skomunikowana. Dobre połączenie z Łodzią.
Bardzo interesujące otoczenie.
Dobra
Dobrze skomunikowana, postrzegana na rynku lokalnym, jako interesująca. Szybko
rotująca.
Średnia
Postrzegana na rynku lokalnym, jako średnia. Wolniej rotująca.
Otoczenie
Bardzo dobra
Wokół zabudowa jednorodna, w tym przypadku zabudowa jednorodzinna. brak
uciąŜliwości (np. hałasu, nieprzyjemnych zapachów, zapylenia, etc.). Brak działek
niezagospodarowanych. Bliskość terenów zielonych.
Dobra
Otoczenie jak wyŜej z tym, Ŝe mogą wystąpić drobne uciąŜliwości bądź występują
działki niezagospodarowane bez rozpoczętego procesu inwestycyjnego.
Średnia
Sąsiedztwo osiedla bloków, hałas, działki niezagospodarowane.
Powierzchnia działki
BARDZO DOBRA
Powierzchnia rzędu 2001-5100 m2
Dobra
Powierzchnia rzędu 1100-2500 m2
Średnia
Powierzchnia poniŜej 1099 m2
Kształt działki
Przeciętny
Działka o kształcie wydłuŜonego prostokąta o szerokości powyŜej 12 m.
Zły
Działka o kształcie wydłuŜonego prostokąta o szerokości 9 -11 m.
Dojazd – droga dojazdowa
Dobry
Dojazd do nieruchomości drogą asfaltową
Średni
Dojazd do nieruchomości drogą gruntową
UciąŜliwości
WYSTĘPUJĄ
Konieczność poniesienia kosztów rozbiórki zabudowań w złym stanie technicznym
Brak
Brak w/w
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Rok 2009 rozpoczął się od kontynuacji spadków cen gruntów zapoczątkowanych w II połowie 2008
roku. Ze względu na wstrzymanie wszelkich zakupów przez inwestorów, na rynku utrzymywała się
bardzo wysoka nadwyŜka podaŜy nad popytem. Pomimo bardzo atrakcyjnych cen w tamtym
okresie niepewna sytuacja ekonomiczna oraz trudności w uzyskaniu kredytów inwestycyjnych
spowodowały zastój i doszło jedynie do pojedynczych transakcji. Druga połowa roku przyniosła
13
optymistyczne dane ekonomiczne oraz zapewnienie wielu deweloperów o rozpoczęciu nowych
inwestycji zarówno mieszkaniowych jak i biurowych. Z analizy wynika jednak, Ŝe zdecydowana
większość projektów zostanie zrealizowana na gruntach zakupionych w latach 2006-2008. Firmy,
które sprzedały w najkorzystniejszym okresie swoje aktywa i posiadają zasoby wolnej gotówki,
bądź ich sytuacja jest na tyle dobra, Ŝe otrzymają finansowanie, szykują się juŜ na „wyprzedaŜe”.
ChociaŜ pierwsze znaczące transakcje spodziewane są na koniec I połowy 2010, właściciele
przestali juŜ obniŜać ceny ofertowe z nadzieją, iŜ odrobią straty wywołane drastycznym spadkiem
wartości nieruchomości na przełomie 2008 i 2009 roku.
Grunty pod inwestycje mieszkaniowe okazały się najbardziej wraŜliwe na recesję. Bowiem,
popyt na nie jest silnie powiązany ze sprzedaŜą mieszkań, która na przełomie 2008 i 2009 roku
gwałtownie spadła. W tym samym okresie zostały zanotowane największe spadki cen gruntów,
które w niektórych lokalizacjach wyniosły nawet 65% w porównaniu z cenami z pierwszej połowy
2008 roku. Najbardziej podatne na spadki okazały się grunty o relatywnie słabszej lokalizacji a tym
samym większym ryzyku inwestycyjnym. Na spadek popytu na nowe mieszkania inwestorzy
zareagowali wstrzymaniem wielu projektów. Według danych statystycznych GUS liczba
rozpoczętych inwestycji od stycznia do listopada 2009 r. spadła o blisko 20% w porównaniu z
analogicznym okresem w roku 2008. Ograniczenie podaŜy oraz łatwiejszy dostęp do kredytów
hipotecznych wpłynęły na wstrzymanie silnych spadków cen mieszkań. Niektórzy deweloperzy w
drugiej połowie 2009 roku zdecydowali się na rozpoczęcie nowych inwestycji. Porównując ceny
ofertowe gruntów występujące na rynku w II połowie 2008 do cen z II połowy 2009 roku,
przewaŜają zdecydowane spadki. Gdyby zestawić obecne poziomy cen gruntów w Łodzi z
poziomem z I połowy 2008 okazałoby się, Ŝe ceny max spadły aŜ o 12%. W okresie od stycznia do
maja 2010 r., w Polsce, ogłoszonych zostało 9 824 informacje dotyczące chęci zbycia gruntów.
Porównując dane z 2010 roku z liczbą ogłoszeń o sprzedaŜy działek w analogicznym okresie 2009
roku naleŜy zwrócić uwagę na spadek liczby ogłoszeń. W 2009 roku w pierwszych pięciu
miesiącach roku opublikowano 11 575 ogłoszeń o sprzedaŜy gruntów. Najwięcej działek w
sprzedaŜy bezpośredniej oferowano w województwach: mazowieckim – 1 374 informacje,
lubelskim – 1 035 informacji oraz dolnośląskim – 985 informacji. Natomiast najmniej ogłoszeń
bezpośrednich opublikowano – w województwie podlaskim – 190 informacji. Wśród miast,
natomiast, najczęściej w ofertach sprzedaŜy gruntów przewijały się: Warszawa (mazowieckie) –
290 ogłoszeń, Lublin (lubelskie) – 165 ogłoszeń, Łódź (łódzkie) – 141 ogłoszeń oraz Kraków
(małopolskie) – 100 ogłoszeń. Najczęściej na sprzedaŜ wystawiane były działki o powierzchni od 1
001 do 3 000 m kw., a najrzadziej działki o powierzchni do 500 m kw.
Na łódzkim rynku działek budowlanych w II kwartale 2010 roku czasu zaobserwowano
wzrost przeciętnych cen. Zarówno w samym mieście, jak i jego okolicach, średnie ceny gruntów
budowlanych wzrosły o 6%-6,2% w stosunku do I kwartału 2010 r. Są to zdecydowane ruchy
cenowe po tym, jak sytuacja na opisywanym rynku uległa stabilizacji w pierwszych trzech
miesiącach br.
Na badanym rynku lokalnym istnieje umiarkowany poziom obrotu. Zanotowano jedynie 6
transakcji kupna sprzedaŜy, których przedmiotem były nieruchomości gruntowe niezabudowane
spełniające załoŜone kryteria analizy rynku. Znacznie bardziej rozwinięty jest rynek lokali
mieszkalnych w prawie własności (udział w prawie własności gruntu) oraz w spółdzielczym
własnościowym prawie do lokalu. Ceny transakcji przyjętych do analizy po aktualizacji mieszczą się
w przedziale od około 28 - 42 zł za m2 działki gruntu. W zestawieniu znajdują się transakcje
sprzedaŜy działkami o podobnych cechach jak przedmiot wyceny, wąskim kształcie z
ograniczonymi moŜliwościami zagospodarowania, usytuowane w obrębie miasta.
14
MAPA 2: Mapa z zaznaczeniem orientacyjnego połoŜenia przedmiotu wyceny
Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do
nieruchomości szacowanej, pod względem, wielkości powierzchni, dojazdu i innych czynników.
Dlatego teŜ nie zawsze najnowsze transakcje okazywały się odpowiednie do dalszej analizy. Bardzo
waŜna jest lokalizacja, która jeśli jest dobra – ułatwia sprzedaŜ i ma znaczący wpływ na cenę.
Przedmiotowa działka gruntu sama nie przedstawia znacznej wartości uŜytkowej ze
względu na kształt. Dlatego teŜ mimo, iŜ znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę
mieszkaniową jednorodzinną ze stanem na dzień niniejszego opracowania moŜliwości jej
zagospodarowania są utrudnione. W związku z powyŜszym wyceniający do porównań dobrał zbiór
transakcji nieruchomościami podobnymi, które równieŜ mają kształt wąskich pasów o szerokości
10 -15 m.
Mając na uwadze powyŜsze, ze względu na specyfikę przedmiotowej działki gruntu oraz
ograniczone zainteresowanie tego typu nieruchomościami, wyceniający poszerzył rynek poza
Konstantynów Łódzki i do porównań dobrał transakcje równieŜ z Pabianic znajdujące się w obrębie
miasta.
Tabela 2: Ceny transakcyjne gruntów w Powiecie Pabianickim w obrębie miasta Pabianice oraz
Konstantynów Łódzki
Data
transakcji
Miasto
2010-01-05 Konstantynów Łódzki
2010-02-11 Pabianice
Ulica
Srebrzyńska
20 Stycznia
Powierzchnia
działek
[m2]
2966
4456
Cena 1
m2[zł/m2]
28,66
33,66
Cena
skorygowana
1 m2[zł/m2]
28,66
33,66
15
2009-05-15
2010-05-06
2009-06-16
2010-05-13
Pabianice
Pabianice
Langiewicza
Nn
Piaskowa
Bociania
Cmin -
1162
5077
607
1438
34,42
40,99
41,19
41,81
33,70
40,99
40,45
41,81
Cmax -
Opis transakcji wziętych do porównań:
1. Transakcja oznaczona w tabeli nr 1 jako nr 1 – Działka gruntu o powierzchni 2966 m2
niezabudowana. Działka o kształcie długiego prostokąta o szerokości ok. 14 m.
Nieruchomość usytuowana przy ulicy Srebrzyńskiej w Konstantynowie Łódzkim, na tym
odcinku jest to droga gruntowa. Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowań
mieszkalnych, jednorodzinnych. Ograniczony dostęp do komunikacji miejskiej oraz zaplecza
usługowo-handlowego. Lokalizacja dobra.
2. Transakcja oznaczona w tabeli nr 1 jako nr 2 – Działka gruntu o powierzchni 4456 m2
niezabudowana. Działka o kształcie długiego prostokąta o szerokości ok. 10 m.
Nieruchomość usytuowana przy ulicy 20-go Stycznia w Pabianicach, na tym odcinku jest to
droga gruntowa. Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowań mieszkalnych,
jednorodzinnych. Ograniczony dostęp do komunikacji miejskiej oraz zaplecza usługowohandlowego. Lokalizacja dobra.
3. Transakcja oznaczona w tabeli, jako nr 3 – Działka gruntu o powierzchni 1162 m2
zabudowana budynkami w stanie do rozbiórki. Działka o kształcie długiego prostokąta o
szerokości ok. 14 m. Nieruchomość usytuowana przy ulicy Langiewicza w Konstantynowie
Łódzkim, na tym odcinku jest to droga gruntowa. Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie
zabudowań mieszkalnych, jednorodzinnych. Ograniczony dostęp do komunikacji miejskiej
oraz zaplecza usługowo-handlowego. Lokalizacja dobra.
8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
8.1 Określenie trendu czasowego
Biorąc pod uwagę powyŜszą analizę rynku przyjmujemy, w 2009 roku spadek cen na
promie 0,4% w skali miesiąca. Trend ten utrzymał się takŜe w I kwartale 2010 roku. Spadki cen
były odpowiedzią rynku nieruchomości na spowolnienie koniunktury i zbliŜającą się recesję. II i III
kwartał 2010 roku to juŜ powolne wyhamowanie tendencji spadkowej. A zatem dane te zostaną
uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend
czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami niezabudowanymi.
8.2 Określenie wartości nieruchomości zabudowanej
Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni działki. Na podstawie danych zawartych w
tabeli przyjęto następujące dane wyjściowe:
Cena minimalna:
Cmin =28,66 zł/m2
Cena maksymalna:
Cmax = 41,81 zł/m2
∆C = Cmax - Cmin = 41,81 zł/m2 – 28,66 zł/m2 = 13,15 zł/m2
16
Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy
kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych.
Tabela 3. RóŜnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi
Cechy
Lokalizacja
Otoczenie
Kształt działki
Dojazd
UciąŜliwości
Suma
Wagi
Zakres kwotowy
35%
20%
10%
15%
5%
15%
4,60
2,63
1,32
1,97
0,66
1,97
13,15
100%
Liczba
przedziałów
poprawki
Skok poprawki
[zł.]
2
2
2
1
1
1
2,30
1,32
0,66
1,97
0,66
1,97
Stosownie do § 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, do porównań przyjęto trzy
transakcje obrotu prawami własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej bądź
zabudowanej budynkiem w z złym stanie technicznym kwalifikującym się do rozbiórki w lokalizacji
porównywalnych.
Tabela 4. Określenie cech wycenianego prawa oraz cech praw będących przedmiotem.
Wyceniana
Cechy
K-Srebrzynska
P-20 Stycznia
nieruchomość
Lokalizacja
dobra
dobra
dobra
Otoczenie
dobre
dobre
dobre
dobra
dobry
dobra
Kształt działki
zły
średni
zły
Dojazd
UciąŜliwości
średni
występują
średni
brak
dobry
brak
K-Langiewicza
dobra
dobre
bdb
średni
średni
występują
Biorąc pod uwagę zbiór praw do nieruchomości zabudowanych będących przedmiotem porównań
oraz przypisane im cechy procedura określenia wartości wycenianego prawa jest przedstawiona w
tabeli nr 5.
Tabela 5. Określenie średniej ceny transakcyjnej 1 m2 działki gruntu.
Liczba
Skok
Zakres
przedział
KP-20
KCechy
Wagi
popraw
kwotowy
ów
Srebrzyńska Stycznia Langiewicza
ki [zł.]
poprawki
Lokalizacja
35%
4,60
2
2,30
0,00
0,00
0,00
Otoczenie
20%
2,63
2
1,32
0,00
0,00
0,00
Powierzchnia
10%
2
działki
1,32
0,66
0,00
0,00
-0,66
Kształt działki
15%
1
1,97
1,97
-1,97
0,00
-1,97
Dojazd
5%
1
0,66
0,66
0,00
-0,66
0,00
UciąŜliwości
15%
1
1,97
1,97
-1,97
-1,97
0,00
Suma
100%
13,15
-3,95
-2,63
-2,63
Cena
28,66
33,66
33,70
Cena z uwzgl. poprawek
24,72
31,03
31,07
Cena średnia za 1m2
28,94
Powierzchnia wycenianej działki [mkw]
2 540
17
Wartość wycenianego prawa własności działki
73 500,98
Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz
gospodarczym w złym stanie technicznym posadowionym na działce gruntu o numerze
ewidencyjnym 323 w obrębie K-11 w Konstantynowie Łódzkim, ul. Górna 68, dla celów
postępowania egzekucyjnego obliczono według wzoru:
WRN = powierzchnia działki x CŚR
Gdzie:
CŚR – średnia skorygowana wartość 1 m2 powierzchni działki (tabela nr 4)
WRN = 2 540 m2 x 28,94 zł/m2 =73 500,982 zł
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem
mieszkalnym oraz gospodarczym w złym stanie technicznym posadowionych na
działce gruntu o numerze ewidencyjnym 323, w obrębie K-11 o powierzchni 0,2540
ha, połoŜonej w Konstantynowie Łódzkim, przy ulicy Górnej 68, dla potrzeb sprzedaŜy
w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na dzień 21 marca 2011 roku podejściem
porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych stu złotych
wynosi:
73 500 zł
słownie: siedemdziesiąt trzy tysiące pięćset złotych
8.3 Określenie wartości udziału 1/2 części w przedmiotowej nieruchomości.
Z uwagi na fakt, iŜ przedmiotem wyceny jest ułamkowy udział w wysokości 1/2 części w
nieruchomości gruntowej zabudowanej połoŜonej w Konstantynowie Łódzkim przy ul. Górnej 68,
przysługujący na zasadzie wspólności ustawowej małŜeńskiej do Robertowi oraz Renacie Mazur,
wartość tegoŜ udziału zostanie odrębnie oszacowana.
Specyfika współwłasności ułamkowej sprawia, iŜ prawo to postrzegane jest na rynku jako
mniej wartościowe niŜ własność. W przypadku współwłasności ułamkowej w odróŜnieniu od
łącznej kaŜdy ze współwłaścicieli moŜe rozporządzać swoim udziałem, bez zgody pozostałych
współwłaścicieli. Zatem udział taki moŜe być zbyty, obciąŜony i wydzierŜawiony. Nabywca takiego
udziału zajmuje wówczas miejsce dotychczasowego współwłaściciela. Ułamek opisujący udział
współwłaściciela w prawie własności wyznacza wielkość i granice jego prawa w dysponowaniu
nieruchomością oraz wyznacza pozycje w stosunkach wewnętrznych wobec innych
współwłaścicieli. Im większy udział posiada współwłaściciel, tym większy ma wpływ na ustalenie
sposobu korzystania z nieruchomości i na zarząd nieruchomością. Trzeba wiedzieć równieŜ, ze z
udziałem łączą się nie tylko prawa, ale tez obowiązki. Wielkość udziału oznacza wysokość, do jakiej
właściciel jest zobowiązany do ponoszenia nakładów na rzecz. W takich samych proporcjach
pomiędzy współwłaścicieli będą dzielone równieŜ zyski, jakie współwłaściciele osiągną z
nieruchomości.
Niepodzielność prawa oznacza, ze rzecz, która jest przedmiotem współwłasności, stanowi
jedną integralna całość i nie została podzielona, a Ŝadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje
wyłączne prawo do określonej części rzeczy. Przy tym ustalenie sposobu korzystania z rzeczy i
wspólnego uŜywania nie pozostaje w sprzeczności z zasadą niepodzielności prawa.
Współwłaściciele mogą nawet w przypadku duŜych nieruchomości wydzielić części do wyłącznego
uŜytku poszczególnych współwłaścicieli, ustanawiając np. ogródki przydomowe do wyłącznego
uŜytku. Jednak takie ustalenie sposobu korzystania z rzeczy nie ma wpływu na niepodzielność
prawa własności, gdyŜ nie pozbawia ono poszczególnych współwłaścicieli prawa do wydzielonych
2
Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są
dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niŜ dwa miejsca po przecinku.
18
części nieruchomości, jest tylko przejawem porozumienia właścicieli, co do korzystania z danej
nieruchomości. KaŜdy ze współwłaścicieli takiej nieruchomości moŜe np. na tak wydzielonym
przydomowym ogródku samodzielnie gospodarować, jednak nie moŜe nim w pełnym zakresie
rozporządzać. Prawo do korzystania jest wynikiem porozumienia zawartego pomiędzy
właścicielami, które zawsze moŜe być zmienione. W związku z tym prawo współwłasności często
wiąŜe się z konfliktami na róŜnych płaszczyznach.
Mając na uwadze ograniczenia wynikające z istoty współwłasności do określenia wysokości
ułamkowego udziału w wysokości 1/2 części w przedmiotowej nieruchomości zastosowany zostanie
współczynnik korygujący (WK ) odzwierciedlający wzajemne relacje prawa własności i
współwłasności, uwzględniając wielkość udziału. Zatem przedmiotowy udział obliczono według
wzoru:
Wu = WRN x 1/2 x WK
Wu = 73 500,98 x 1/2 x 0,98
Wu = 36 015,48 zł
(słownie: trzydzieści sześć tysięcy piętnaście złotych i 48/100)
Wartość ułamkowego udziału w wysokości 1/2 w prawie własności nieruchomości
gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz gospodarczym w złym stanie
technicznym posadowionych na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 323, w
obrębie K-11 o powierzchni 0,2540 ha, połoŜonej w Konstantynowie Łódzkim, przy
ulicy Górnej 68, dla potrzeb sprzedaŜy w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na
dzień 21 marca 2011 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami
w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi:
36 000 zł.
8.4. Opinia o wartości nieruchomości zabudowanej w kontekście art. 948 § 2 k.p.c.
Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu opisu i
oszacowania nieruchomości dla potrzeb sprzedaŜy w postępowania egzekucyjnego jest art. 948. §
2 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Zgodnie z tymŜe artykułem w oszacowaniu naleŜy podać
osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynaleŜności i poŜytków oraz osobno
wartość całości, jak równieŜ wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została
wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyŜsze naleŜy podać tak z
uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę
nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pienięŜną obciąŜających nieruchomość, w
szczególności świadczeń z tytułu takich praw.
Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu opisu i
oszacowania nieruchomości dla potrzeb sprzedaŜy w postępowania egzekucyjnego jest art. 948. §
2 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Zgodnie z tymŜe artykułem w oszacowaniu naleŜy podać
osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynaleŜności i poŜytków oraz osobno
wartość całości, jak równieŜ wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została
wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyŜsze naleŜy podać tak z
uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę
nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pienięŜną obciąŜających nieruchomość, w
szczególności świadczeń z tytułu takich praw.
Z uwagi na fakt, iŜ w niniejszym opracowaniu przyjęto załoŜenie, iŜ zabudowania
zlokalizowane na przedmiotowej nieruchomości nie przedstawiają sobą istotnej z punktu widzenia
19
potencjalnego inwestora wartości, w przeciwieństwie do samej działki gruntu art. 948 § 2 k.p.c. nie
ma tutaj zastosowania.
W związku z faktem, iŜ przedmiotowa działka gruntu jest częściowo ogrodzona wyceniający w
myśl art. 948 § 2 Kodeksu Postępowania Cywilnego oszacował wartość budowli oraz
urządzeń związanych z przedmiotem oszacowania z uwzględnieniem ich stopnia zuŜycia,
określonego na poziomie wynikającym z czasu trwania w przeciętnych warunkach utrzymania i
stwierdzonego stanu. Wartość wszystkich budowli oraz urządzeń związanych z przedmiotową
nieruchomością obliczono na podstawie danych z biuletynu cen SEKOCENBUD – wartość
kosztorysowania inwestycji, zeszyt 16/2011, I kwartał 2011:
Element, do którego przypisuje
się wartość zgodnie
z art. 948 § 2 k.p.c.
Ogrodzenie (siatka, brama)
Udział
poszczególnych
elementów w
wartości
nieruchomości
Wartość poszczególnych
elementów naniesień z
uwzgl. zuŜycia
technicznego[zł]
5%
3 675,05
NaleŜy pamiętać, Ŝe na rynku nieruchomości, moŜna oszacować jedynie wartość rynkową
nieruchomości zabudowanej, nieruchomości niezabudowanej, wartość praw rzeczowych i wartość
praw majątkowych. Oddzielenie od wartości nieruchomości wartości budynków czy budowli nie
zawsze jest moŜliwe, gdyŜ zwykle nie podlegają one obrotowi. W tym przypadku, przedmiotem
licytacji mają być prawa do całej nieruchomości, de facto prawa własności gruntu, budynków,
budowli, innych urządzeń, przynaleŜności i innych poŜytków. Naniesienia takie jak ogrodzenie,
utwardzenie terenu, instalacje techniczne w oderwaniu od budynków, nie przedstawiają z punktu
widzenia rynku Ŝadnej ODRĘBNEJ wartości, z drugiej strony bez nich wartość nieruchomości
byłaby inna choćby ze względu na wysokość rynkowych czynszów najmu czy np. ze względu na
zmianę szeroko pojętego współczynnika pustostanów.
Elementy wymienione w pierwszej kolumnie powyŜszej tabeli, o których mowa w art. 948
§ 2 takie jak budowle, inne urządzenia i przynaleŜności prawa nie występują samodzielnie w
obrocie wolnorynkowym. Ponadto w tym przypadku nie było poŜytków, które mogłyby być
przedmiotem odrębnej wyceny w postępowaniu egzekucyjnym.
Rynek dowodzi, Ŝe w niektórych przypadkach, naniesienia na gruntach stanowią tzw.
uciąŜliwość, zmniejszające ich wartość, choć z punktu widzenia właściciela, mają one wysoką
wartość indywidualną, ale nie wartość rynkową.
9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW
1.
W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni
odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju nieruchomości. Przy ustalaniu wartości
wycenianego prawa do przedmiotowej nieruchomości przy ulicy Górnej 68 do porównań
wzięto nieruchomości będące przedmiotem obrotu z lokalizacji porównywalnych, których stan
prawny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw.
2. Wycena nieruchomości przeprowadzona została w warunkach ograniczonych. W Starostwie
Powiatowym w Pabianicach brak jest jakiejkolwiek dokumentacji projektowo-budowlanej
przedmiotowego budynku mieszkalnego, w tym takŜe decyzji pozwolenia na budowę czy
informacji o odbiorze technicznym. Ponadto na działce posadowiony jest budynek mieszkalny,
20
o konstrukcji nietrwałej, który to stano samowole budowlaną. Ze względu na materiał
wykonania jego rozbiórka nie będzie stanowiła uciąŜliwości.
3.
Podkreślenia wymaga fakt, iŜ z uwagi na bardzo wysoki stopień zuŜycia technicznego i
ekonomicznego zabudowań posadowionych na działce gruntu - przestarzała technologia
budowy niespełniająca aktualnych norm oraz zuŜycie techniczne przekraczające 60% wyceniający dokonał oszacowania przedmiotowej nieruchomości jako działki gruntu
niezabudowanej. Zdaniem wyceniającego zabudowania zlokalizowane na przedmiotowej
nieruchomości nie przedstawiają sobą istotnej z punktu widzenia potencjalnego inwestora
wartości, w przeciwieństwie do samej działki gruntu. Ponadto zdecydowany wpływ na wartość
przedmiotowej działki grunt ma jej niekorzystny kształt.
4.
Otrzymana w
nieruchomości
nieruchomości
przedmiotowej
5.
Wartość prawa własności nieruchomości zabudowanej, działki gruntu o numerze
ewidencyjnym 323 w obrębie K-11 w Konstantynowie Łódzkim, ul. Górnej 68 dla celu
sprzedaŜy w postępowaniu egzekucyjnym wynosi w zaokrągleniu do pełnych stu złotych:
procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku
gruntowych niezabudowanych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych
z tej samej okolicy oraz obrębów sąsiednich z dnia dokonania szacowania
nieruchomości.
73 500 zł
słownie: siedemdziesiąt trzy tysiące pięćset złotych
6.
Wartość prawa własności udziału w wysokości 1/2 nieruchomości zabudowanej
działka gruntu o numerze ewidencyjnym 323 w obrębie K-11 w Konstantynowie
Łódzkim, ul. Górna 68, dla celu sprzedaŜy w postępowaniu egzekucyjnym wynosi
w zaokrągleniu do pełnych stu złotych
36 000 zł
7.
Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej
nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość
wymogom § 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności komorników.
10. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA
1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi
Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny – opracowanymi przez Polską Federację
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 21 marca
2011 roku.
3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać
błędy zaokrągleń.
4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 23 lutego 2011 roku, wtedy takŜe
autor dokonał wizji lokalnej nieruchomości, w którym znajduje się przedmiot wyceny.
5. Wartość prawa ustalona w niniejszym operacie nie zawiera podatku VAT.
6. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie
moŜna było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. Zakładamy, Ŝe wszystkie
udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz Ŝe nie zatajono przed nami Ŝadnych faktów
mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości.
21
7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach
wieczystych.
8. Niniejszy operat moŜe być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres
12 miesięcy od daty jego opracowania, chyba, Ŝe wystąpiłyby okoliczności, o których
mowa w art. 154 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
9. Aktualność opinii moŜe potwierdzić jej autor w sposób opisany w § 58 rozporządzenia Rady
Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego.
10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do
innych celów, niŜ cel, dla którego została sporządzona.
11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej
rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania
polisy PZU S.A. seria E nr 0029211.
12. Wyceniający oświadcza, Ŝe ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji
uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub
w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy.
13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia Ŝadnych obciąŜeń z tytułu hipotek
nieruchomości oraz tych, które nie są autorowi znane.
14. Operat zawiera 22 (słownie: dwadzieścia dwie) ponumerowane strony oraz trzy załączniki.
Podpis wyceniającego
22

operat szacunkowy - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w

Transkrypt

Podobne dokumenty

OBSZAR A – MIEJSKI PRZYFABRYCZNY

wyceny nieruchomosci - Kompleksowe usługi projektowe InPro

Rady Gminy Solec-Zdrój w złotych w tym: 1 2 3 - Gmina Solec

Drukuj PDF

Wyceny - WarsawFlats.PL

Wycena nieruchomości Operat szacunkowy

Wycena domu

Oferta numer BS-4744, Sprzedaż