Roszczenie o zwrot nakładów poniesionych na nieruchomość

Windykacja.pl - Roszczenie o zwrot nakładów poniesionych na nieruchomość wspólną
Roszczenie o zwrot nakładów poniesionych na nieruchomość wspólną
Ostatnia zmiana: 2012-08-23 12:53:08
Współwłaściciel nieruchomości staje często przed koniecznością poniesienia wydatków związanych z
nieruchomością, które z jego punktu widzenia są absolutnie konieczne. Nie zawsze jednak inni
współwłaściciele są tego samego zdania, co powoduje, że spory związane z zarządem nieruchomością
wspólną i następnie dochodzenie od innych współwłaścicieli roszczeń nie należą do rzadkości, zwłaszcza w
sytuacji braku umownego uregulowania kwestii zarządu nieruchomością.
Brak umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną powoduje, że stosuje się w tym zakresie
odpowiednie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. nr 85 z dnia 27.07.1994 r.,
poz. 388 z pózn. zm.) oraz przepisy Kodeksu cywilnego.
Niestety, wielu współwłaścicieli przekonanych o słuszności swoich roszczeń, którzy uprzednio ponieśli
wydatki na nieruchomość wspólną zapomina dopełnić formalności umożliwiających późniejsze skuteczne
dochodzenie roszczeń od pozostałych właścicieli lokali. Nie ułatwiają tym samym zadania kancelariom
prawnym, które w ich imieniu podejmują się trudnego zadania odzyskania poniesionych nakładów. Aby więc
zasadność roszczenia dochodzonego przez jednego lub kilku współwłaścicieli nie została skutecznie
zakwestionowana przez pozostałych lub sąd, warto pamiętać o podstawowych regułach związanych z
zarządem nieruchomością wspólną.
Nakłady i zakres prac związanych z utrzymaniem nieruchomości w dobrym stanie mogą mieć oczywiście
zróżnicowany charakter, jednak dla większej przejrzystości warto się skupić na przykładzie, z którym jest
związana znaczna część współwłaścicielskich sporów. Wybuchają one ze zwielokrotnioną siłą zwłaszcza w
przypadku zaistnienia konieczności remontu dachu nieruchomości. Powody eskalacji konfliktu są oczywiste remont dachu zawsze jest związany ze sporymi nakładami finansowymi, których co do zasady nikt nie chce
ponosić. Najbardziej zdeterminowany jest ten, któremu deszczówka cieknie na głowę, z racji położenia lokalu
mieszkalnego na najwyższej kondygnacji budynku. Właściciel lokalu położonego na parterze z reguły nie
postrzega tego zjawiska za istotny problem. Tymczasem dach, jak również wspólna klatka schodowa lub
ściany zewnętrzne są elementem składowym nieruchomości tworzącym tzw. współwłasność konieczną lub
przymusową. Samego dachu nie należy utożsamiać bynajmniej ze strychem, gdyż stanowi on tzw.
pomieszczenie przynależne, którego współwłasność (podobnie jak piwnic) może być zniesiona. Nie jest
natomiast możliwe zniesienie współwłasności dachu (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 października
2003 r., III CZP 65/03).
Tak więc w przypadku dachu, gdy jego remont jest uzasadniony, współwłaściciele powinni znaleźć wspólny
język umożliwiający porozumienie, bez względu na to, komu bardziej cieknie na głowę. Idealnym
rozwiązaniem jest oczywiście zawarcie porozumienia (umowy) w formie pisemnej. Oczywiście nie każdy ze
współwłaścicieli musi partycypować w kosztach remontu w takich samych rozmiarach jak inni, lub w takim
zakresie jaki wynikałby z jego udziału w nieruchomości wspólnej, o ile oczywiście będzie w tym zakresie
zgoda wszystkich stron porozumienia. Możliwości finansowe współwłaścicieli są bowiem zróżnicowane i
zawsze warto mieć ten aspekt na uwadze.
Gdy pomiędzy współwłaścicielami nie ma porozumienia co do zakresu partycypacji, jak również gdy nie jest
możliwe uzyskanie ich zgody na remont, wielu zdesperowanych współwłaścicieli decyduje się na
nieuzgodnione z innymi współwłaścicielami prace remontowe, których zakres dalece wykracza poza
czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Przy tej okazji warto doprecyzować takie terminy jak:
http://www.windykacja.pl/wiadomosci,roszczenie-o-zwrot-nakladow-poniesionych-na-nieruchomosc-wspolna.html
1/2
2017-03-07 18:47:13
Windykacja.pl - Roszczenie o zwrot nakładów poniesionych na nieruchomość wspólną
czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu i czynności
zachowawcze. Jak stwierdza Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 kwietnia 2002r. sygn. akt: III CZP 18/02,
do czynności zwykłego zarządu zalicza się wszelkie czynności mające na celu utrzymanie rzeczy w
dotychczasowym stanie oraz zarządzanie nią dla umożliwienia korzystania z niej i pobierania pożytków. Nie
ma jednak ustawowej definicji czynności zwykłego zarządu oraz niemożliwe jest ich wyczerpujące
skatalogowanie. Uchwała ta nie rozstrzyga wielu wątpliwości, jednak powszechnie aprobowane jest
stanowisko, iż czynnościami zwykłego zarządu są w szczególności bieżące naprawy mające na celu
zachowanie rzeczy w stanie niepogorszonym, pobieranie pożytków i przychodów z rzeczy, przy czym nie
mogą to być czynności pociągające za sobą nadmierne koszty. Remont dachu, ze względu na jego rozmiary i
koszt, jest kwalifikowany jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Natomiast czynności
zachowawcze to takie czynności, jak drobne naprawy lub konserwacja rzeczy wspólnej (Uliasz Marcin
Przegląd Sądowy 2004/4/75, Czynności zachowawcze (art. 209 k.c.) w świetle orzecznictwa Sądu
Najwyższego).
Ci, którzy zdecydowali się na remont bez wymaganej zgody innych współwłaścicieli podejmują nierzadko
walkę o odzyskanie części poniesionych wydatków. Walka taka okazuje się w wielu przypadkach
bezskuteczna, gdyż nie tylko współwłaściciele ale także sądy niezbyt przychylnie spoglądają na
współwłaścicielską samowolkę remontowo-budowlaną. Należy sobie zdawać sprawę z tego, że brak
realnego wpływu innych współwłaścicieli na wybór wykonawcy, koszty zakupu materiałów i robocizny, brak
opinii technicznych wskazujących na konieczność przeprowadzenia prac remontowych oraz brak zgłoszeń
wymaganych przepisami prawa lub pozwoleń na budowę (co w przypadku gruntownego remontu dachu jest
konieczne) najczęściej skutkuje oddaleniem powództwa wobec współwłaścicieli, którzy nie partycypowali w
jego kosztach i nie wyrazili na jego przeprowadzenie zgody.
Tymczasem przepisy Kodeksu cywilnego dają współwłaścicielom zainteresowanym poniesieniem nakładów
na remont nieruchomości wspólnej skuteczne narzędzie wobec niezainteresowanych remontem
współwłaścicieli. Wystarczy, że w przypadku konieczności podjęcia działań przekraczających zakres
zwykłego zarządu, na które nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli, na podstawie art. 199 k.c.
współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę wystąpią do sądu cywilnego właściwego dla
miejsca położenia nieruchomości z wnioskiem o wyrażenie przez sąd zgody na dokonanie takiej czynności.
Na podstawie złożonego wniosku sąd orzeknie o jego zasadności mając na względzie cel zamierzonej
czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Koszt sporządzenia i opłacenia takiego wniosku będzie
niewielki w porównaniu do kosztów nieuzasadnionego pośpiechu i zaniechania koniecznych działań.
Orzeczenie sądu wyrażające zgodę na dokonanie czynności jest następnie podstawą do skutecznego
dochodzenia zwrotu części poniesionych nakładów od innych uczestników postępowania. Co więcej,
postępowanie odbywa się w trybie nieprocesowym, co z reguły (choć nie zawsze) skraca czas oczekiwania
na rozpoznanie sprawy. Jeżeli rozpoznanie sprawy przeciąga się w czasie a stan techniczny nieruchomości
uzasadnia podjęcie natychmiastowych działań, należy je oczywiście podejmować tylko w takim zakresie, jaki
jest konieczny w danej sytuacji (czynności zachowawcze), skrupulatnie dokumentując ich koszty. Czynnością
zachowawczą z pewnością będzie uzupełnienie brakujących dachówek, uszczelnienie dachu lub podparcie
konstrukcji na której opiera się dach. Odzyskanie nakładów poniesionych w związku z podejmowaniem
czynności zachowawczych nie będzie uzależnione od uprzedniego orzeczenia sądu i dodatkowo dowody
przeprowadzenia i sfinansowania czynności zachowawczych (obok opinii technicznej) mogą się przydać w
sądzie, gdy zaistnieje potrzeba udowodnienia, że remont w zakresie objętym wnioskiem jest absolutnie
konieczny.
Autor: Przemysław Jamróz
http://www.windykacja.pl/wiadomosci,roszczenie-o-zwrot-nakladow-poniesionych-na-nieruchomosc-wspolna.html
2/2
2017-03-07 18:47:13