14IX2007 - Media o Bankier.pl

Warszawa, 14 września 2007
Piątek, czternastego – nadchodzi korekta na rynku
nieruchomości?
Jak bumerang powraca pytanie, co dalej z cenami nieruchomości. Zamiast
oczekiwanego uspokojenia, mamy kolejny kryzys – tym razem w Wielkiej
Brytanii. Wszystko po tym, kiedy nagle brytyjski bank Northern Rock
musiał się zwrócić do Banku Anglii o pomoc finansową. To piąty co do
wielkości kredytodawca na brytyjskim rynku. O skali wielkości problemu
świadczy fakt, że 1 na 10 Brytyjczyków wzięło kredyt mieszkaniowy
właśnie za pośrednictwem tej instytucji Po ogłoszeniu informacji o braku
płynności, wartość akcji Northern Rock stopniała dziś o jedną czwartą.
Odbiło się to także na całym rynku akcji. Na wartości traci większość
banków, mocno zaangażowanych w finansowanie rynku nieruchomości.
Jak się okazuje rynek brytyjski wcale nie okazał się odporny na wstrząsy
rozpoczęte w USA. Już teraz najwięksi akcjonariusze instytucji
finansowych domagają się zaostrzenia polityki kredytowej. W połączeniu z
informacjami o pierwszym spadku cen nieruchomości od dwóch lat, coraz
więcej tamtejszych analityków obawia się sprawdzenia czarnego
scenariusza. W tym momencie mówi się o spadku już nie o 20 procent, ale
niektórzy wieszczą spadek cen nieruchomości o 50 procent w ciągu
najbliższych trzech lat!
Czy to co dzieje się w Wielkiej Brytanii nas nie dotyczy? Pamiętajmy, że
mówimy o tym samym rynku, do którego tak chętnie jeszcze niedawno się
porównywaliśmy, żeby uzasadnić wysokie wzrosty cen nieruchomości nad
Wisłą. Dzisiejsze wydarzenia mogą niestety oddalić scenariusz zakładający
miękkie lądowanie cen na rynku. Zdaniem Bankier.pl coraz bardziej
prawdopodobna jest korekta cen nieruchomości również w Polsce. Co
więcej, w niektórych segmentach rynku może ona być bardzo bolesna.
Chociaż liczne analizy cen nieruchomości tworzonych na podstawie
internetowych ogłoszeń wskazują stabilizację, to nie da się ukryć, że
problem narasta. Zamiast oczekiwanych w najbliższych latach 10-15%
wzrostów, ceny transakcyjne idą w dół, a na rynku pojawia się coraz
więcej ofert, na których nie ma chętnych. Nawet pobieżna analiza
wskazuje, że niektóre mieszkania sprzedawane są już od kilku miesięcy.
Ich właściciele czekają na okazję, bo pamiętają, że jeszcze jakiś czas
temu sąsiedzi sprzedawali bez problemu za taką samą cenę. Nie mają też
na razie ochoty obniżać cen wywoławczych, bo przy obecnych cenach,
każda taka korekta to kwota, za którą można już kupić nowe auto.
Bankier.pl S.A. ul. T. Kościuszki 29, 50-011 Wrocław tel. (71) 372 30 52, fax (71) 348 06 48
NIP 897-16-39-360
Pytanie, ile będą w stanie czekać. Bo kupców akceptujących proponowane
ceny będzie coraz mniej. Wszystko przez wyższe stopy procentowe w
Polsce i w Szwajcarii.
Coraz wyższy koszt kredytu sprawia, że gwałtownie będzie słabł popyt
inwestycyjny. Nie ma co już liczyć na osoby kupujące na kredyt. Marża
ewentualnego zysku zmniejsza się coraz bardziej. Nawet podmioty, które
dysponują dużą gotówką, będą wolały przeczekać sytuację, lokując
pieniądze w obligacje. Przypomnijmy, że właśnie w takiej sytuacji, kiedy
ceny akcji idą w dół, a nieruchomości stabilizują się, obligacje stają się
bezpieczną i coraz bardziej zyskowną alternatywą. Duzi inwestorzy, jak
zawsze w takich przypadkach, będą woleli przeczekać i kupować po
bardziej okazyjnych cenach, niż zamrażać kapitał i ryzykować jego utratę.
Mniejsi zaś, natrafią na zaostrzone kryteria oceny kredytowej banków. A
zmuszą ich do tego krajowi i zagraniczni inwestorzy, obawiający się o
powtórzenie scenariusza z innych rynków.
Warto przy tym zauważyć, że o ewentualności kryzysu nie mówimy już
tylko w kontekście Wielkiej Brytanii. Zawirowania na rynku nieruchomości
zbliżają się coraz bliżej naszych granic. W artykule z 10 września The Wall
Street Journal pisze o rosnących obawach dotyczących sytuacji na rynkach
nieruchomości w krajach bałtyckich i na Bałkanach. Dla przypomnienia –
na tych rynkach w zeszłym roku ceny poszły w górę nawet o 60-70 proc.
W tej sytuacji banki w takich krajach, jak Rumunia, Bułgaria, a bliżej nas
Łotwa i Estonia, zaczynają zacieśniać warnki kredytowania. Brakuje też
popytu, bo kupujący wstrzymują się z zakupami. Jeśli problem dotyka
kraje, które u nas niedawno reklamowano jako doskonałą inwestycję, to z
jakiego powodu Polska ma być swego rodzaju enklawą? Głównym
argumentem jest wzrost płac. Problem w tym, że o ile podwyżki stóp
procentowych są w miarę pewne i dotkną dokładnie wszystkich
kredytobiorców, to już ze wzrostem pensji nie jest już tak pewne. Warto
zauważyć, że mówimy również o statystyce, a to sprawia, że nie
wszystkim pensje wzrastają w takim samym stopniu. No i rzecz
najważniejsza. Klienci widzą o ile wzrosły już koszty obsługi kredytu i
mają świadomość, że w najbliższym czasie będą kolejne podwyżki stóp
procentowych. Wolą zatem powstrzymać się z decyzją, co przychodzi tym
łatwiej, że ceny nieruchomości stanęły w miejscu. Im dłużej zaś będą
zwlekać z decyzją, tym gorzej dla sprzedających. To oczywiście może po
pewnym czasie wpłynąć na ofertę banków. Można się spodziewać, że będą
one podchodziły do ryzyka bardziej konserwatywnie niż ma to miejsce
obecnie. Zwiastunem tego jest brak licznych o tej porze promocji,
zachęcających do zaciągnięcia kredytu.
Inną jaskółką zmian, na którą warto zwrócić uwagę, są duże zmiany na
rynku pośredników kredytowych w pierwszym półroczu tego roku. Wartość
udzielonych za pośrednictwem Open Finance produktów kredytowych
Bankier.pl S.A. ul. T. Kościuszki 29, 50-011 Wrocław tel. (71) 372 30 52, fax (71) 348 06 48
NIP 897-16-39-360
wyniosła w tym czasie 2,0 mld PLN, wobec 1,2 mld PLN w I półroczu 2006
r. i 2,9 mld PLN w całym roku 2006 r. Sprzedaż produktów inwestycyjnych
w analogicznym okresie 2007 r. osiągnęła poziom 443 mln PLN (wobec
137,9 mln PLN w I półroczu 2006 r. i 300,0 mln PLN w całym 2006 r.).
Mimo tak dużych wzrostów sprzedaży, zysk za pierwszą połowę 2007 r.
wyniósł 10,9 mln PLN netto. To oczywiście bardzo dobry wynik, jednak
zastanawiające jest, że za cały 2006 r. Open zarobił 19,0 mln PLN netto.
Na te stosunkowo kiepskie wyniki wpływ miało wiele czynników, ale
pamiętajmy, że to wszystko dzieje się w sytuacji, kiedy rynek jest
rozgrzany do czerwoności, a banki notują kolejne rekordy wysokości
udzielonych kredytów. Czy to tylko przypadek, że w jednym momencie na
sprzedaż wystawiono trzy duże firmy pośrednictwa kredytowego i to w
momencie, kiedy rynek ma takie dobre perspektywy? To oczywiście tylko
otwarte pytania, a odpowiedzi na nie udzielą nam najbliższe miesiące.
Warto jednak potraktować poważnie lekcje płynące z innych rynków.
Również te, że po momencie szaleńczych wzrostów, zawsze przychodzi
moment, w którym następuje pewna korekta cen. W naszym przypadku
będzie to dotyczyło przede wszystkim gorszych lokalizacji i starych
bloków. To tutaj należy spodziewać się w pierwszej kolejności spadków
cen. Jak będą one duże zależy przede wszystkim od dwóch czynników –
sytuacji na rynkach międzynarodowych, a w dalszej kolejności polityki
kredytowej banków. Jeśli tylko dojdzie do zmniejszenia apetytu na ryzyko
z ich strony i przy udzielaniu będą nawet tylko trochę bardziej
konserwatywne niż obecnie, nic nie powstrzyma korekty cen. Pamiętajmy
bowiem, że cały ostatni wzrost cen nieruchomości odbywał się na kredyt. I
to właśnie tu naszym zdaniem, a nie w stronie podażowej, tkwi klucz do
odpowiedzi, czy czeka nas korekta cen nieruchomości, czy „tylko” miękkie
lądowanie.
Michał Macierzyński, analityk Bankier.pl
Więcej informacji:
Michał Macierzyński
Analityk Bankier.pl
[email protected]
ul. Koszykowa 54, 00-675 Warszawa
tel.: 0 503 003 386
tel.: 22 6308236
Bankier.pl S.A. ul. T. Kościuszki 29, 50-011 Wrocław tel. (71) 372 30 52, fax (71) 348 06 48
NIP 897-16-39-360