Głogoczów 576 dz. 1788p25 - Stypa

Transkrypt

32-400 Myślenice, Rynek 28
Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 241/2014
wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, objętej
księgą wieczystą numer KR1Y/00049955/5 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu
Rejonowego w Myślenicach, położonej w Głogoczowie, gmina Myślenice,
powiat myślenicki, składającej się z działki ewidencyjnej nr 1788/25,
zabudowanej budynkiem usługowym (gastronomicznym) nr 576
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w
postępowaniu egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym
w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt KM 798/13 i inne
autor opracowania:
Myślenice, 30 października 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej – dz. nr 1788/25, Głogoczów 576 gm. Myślenice
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rep. nr 241/2014
Opis nieruchomości:
Nieruchomość gruntową zabudowaną, będącą przedmiotem wyceny, stanowi działka
ewidencyjna nr 1788/25 o powierzchni 0,1009 ha, położona w Głogoczowie, gmina
Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, zabudowana budynkiem
usługowym (gastronomicznym) o powierzchni ogólnej 235,2 m2, murowany, krytym
dachem wielospadowym, niepodpiwniczonym, parterowym z użytkowym poddaszem.
Dane z ewidencji gruntów i ksiąg wieczystych:
- Jednostka ewidencyjna:
- Obręb:
- Numer arkusza mapy:
- Numer ewidencyjny działki:
- Numer księgi wieczystej:
Myślenice - Gmina [120903_5]
Głogoczów [Nr 0005]
16
1788/25
KR1Y/00049955/5
Cel wyceny:
Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej
nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym.
Określono wartość rynkową nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu
użytkowania, zgodnego z przeznaczeniem wyznaczonym w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego i funkcją budynku.
Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami
Wartość rynkowa nieruchomości
643 000 zł
Słownie: sześćset czterdzieści trzy tysiące złotych
Data sporządzenia operatu szacunkowego: 30 października 2014 r.
Autor operatu szacunkowego:
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice październik 2014 r.
2/29
SPIS TREŚCI
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
2
1. CZĘŚĆ OGÓLNA OPRACOWANIA
4
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
4
4
4
5
Przedmiot i zakres wyceny
Cel wyceny
Podstawy opracowania operatu szacunkowego
Daty związane z przygotowaniem operatu szacunkowego
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPRACOWANIA
6
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
2.6.
6
9
10
12
14
21
Stan prawny nieruchomości
Przeznaczenie nieruchomości
Opis nieruchomości
Metodyka wyceny
Analiza i charakterystyka rynku
Określenie wartości nieruchomości
3. WYNIK KOŃCOWY WYCENY
28
4. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
29
5. ZAŁĄCZNIKI DO OPERATU SZACUNKOWEGO
29
3/29
1. CZĘŚĆ OGÓLNA OPRACOWANIA
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, składająca się z
działki ewidencyjnej nr 1788/25 o powierzchni 0,1009 ha, położona w Głogoczowie, gmina
Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Nieruchomość jest zabudowana
budynkiem usługowym (gastronomicznym) o powierzchni ogólnej 235,2 m2.
Dane z ewidencji gruntów i ksiąg wieczystych:
-
Jednostka ewidencyjna:
Myślenice - Gmina [120903_5]
-
Obręb:
Głogoczów [Nr 0005]
-
Numer arkusza mapy:
16
-
Numer ewidencyjny działki:
1788/25
-
Numer księgi wieczystej:
KR1Y/00049955/5
Zakres wyceny
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości
gruntowej zabudowanej, którą stanowi działka ewidencyjna nr 1788/25 o powierzchni
0,1009 ha, położonej w Głogoczowie nr 576, gmina Myślenice, według stanu aktualnego.
1.2. CEL WYCENY
Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej
nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym.
Określono wartość rynkową nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu
użytkowania, zgodnego z przeznaczeniem wyznaczonym w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego i funkcją budynku.
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
Podstawa formalna
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania opisu i oszacowania nieruchomości – postanowienie Komornika Sądowego
przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Eweliny Łąckiej w postępowaniu egzekucyjnym z
nieruchomości z dnia 13 listopada 2013 r., sygn. akt KM 798/13 i inne.
4/29
Podstawy prawne i merytoryczne
- USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. nr 102, poz. 651 z 2010 r. wraz z późniejszymi zmianami),
- USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93
wraz z późniejszymi zmianami),
- USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U.
Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
- ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie
wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207
poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami),
- ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r.
w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52),
- POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Źródła danych o nieruchomości
W zakresie określenia przedmiotu wyceny oraz cech /atrybutów/ szacowanej
nieruchomości korzystano z informacji zawartych w następujących zbiorach dokumentacji:
•
Księgi wieczyste – prowadzone przez Sąd Rejonowy w Myślenicach, IV Wydział Ksiąg
Wieczystych,
•
Ewidencja gruntów i budynków – prowadzona przez Starostwo Powiatowe
w Myślenicach,
•
Mapa zasadnicza,
•
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi Głogoczów,
•
Projekt techniczny budynku gastronomicznego i pozwolenie na budowę,
•
Oględziny nieruchomości i obmiar budynku z dnia 22 sierpnia 2014 r.
W zakresie informacji o rynku nieruchomości podobnych korzystano z aktów notarialnych
dotyczących umów sprzedaży nieruchomości gruntowych, podobnych do nieruchomości
wycenianej – baza danych Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl w
Krakowie.
1.4. DATY ZWIĄZANE Z PRZYGOTOWANIEM OPERATU SZACUNKOWEGO
Data sporządzenia wyceny: 30 października 2014 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 30 października 2014 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 22 sierpnia 2014 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości: 22 sierpnia 2014
5/29
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPRACOWANIA
2.1. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI
Sąd Rejonowy w Myślenicach Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr
KR1Y/00049955/5 dla nieruchomości położonej w Głogoczowie, gmina Myślenice, powiat
myślenicki, województwo małopolskie, składającej się z działki ewidencyjnej nr 1788/2 o
powierzchni 0,1147 ha.
Właścicielem tej nieruchomości wpisanym w dziale II tej księgi wieczystej jest Bartosz
Stypa syn Jana i Elżbiety (Pesel 81021716374), na podstawie umowy sprzedaży z dnia 2
października 2010 r. Rep A 5603/2010, sporządzonej w Kancelarii Notarialnej w Krakowie
przed notariuszem Konradem Wygoną.
Dział I Sp. jest wolny od wpisów.
W dziale III znajdują się wpisy o treści:
Wzmianka o wniosku DZ.KW./KR1Y/5235/14/1, z dnia 2014.09.09
- Roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży na rzecz spółki pod firmą: Shell
Polska Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie – przedmiot wykonania: dz. nr 1788/2.
- Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania należności:
należności głównej w kwocie 1.983.548,28 zł (jeden milion dziewięćset tysięcy
osiemdziesiąt trzy tysiące pięćset czterdzieści osiem i 28/100), odsetek wyliczonych na
dzień 2013-06-06 w wysokości 320.283,21 zł (trzysta dwadzieścia tysięcy dwieście
osiemdziesiąt trzy i 21/100) i dalszych odsetek w kwocie 779,19 zł za każdy dzień aż do
dnia zapłaty, kosztów procesu w kwocie 166,79 zł, kosztów zastępstwa procesowego w
kwocie 0,00 zł, opłaty stosunkowej w kwocie 92.425,20 zł (dziewięćdziesiąt dwa tysiące
czterysta dwadzieścia pięć i 20/100), wydatków gotówkowych na dzień 2013-06-06 w
kwocie 425,33 zł plus dalszych kosztów powstać mogących w toku niniejszego
postępowania, na rzecz Banku Zachodniego WBK S.A. we Wrocławiu z siedzibą w
Warszawie.
- Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania
należności: należności głównej w kwocie 150.000,00 zł (sto pięćdziesiąt tysięcy),
odsetek wyliczonych na dzień 2013-06-06 w wysokości 37,768,81 zł (trzydzieści siedem
tysięcy siedemset sześćdziesiąt osiem i 81/100) i dalszych odsetek w kwocie 62,61 za
każdy dzień aż do dnia zapłaty, kosztów procesu w kwocie 67,00 zł, kosztów zastępstwa
procesowego (poprzedniej egzekucji w kwocie 0,00 zł), opłaty stosunkowej w kwocie
28.176,00 zł (dwadzieścia osiem tysięcy sto siedemdziesiąt sześć), wydatków
gotówkowych na dzień 2013-06-06 w kwocie 142,80 zł plus dalszych kosztów egzekucji
powstać mogących w toku prowadzenia niniejszego postępowania na rzecz Banku
Zachodniego WBK S.A. we Wrocławiu z siedzibą w Warszawie.
6/29
następujących należności: należność główna w kwocie 1.318.862 zł, odsetki wyliczone
na dzień 10-09-2013 r. w kwocie 195.381,32 oraz dalsze odsetki w kwocie 578,13 zł za
każdy następny dzień aż do dnia zapłaty , kosztów procesu w kwocie 50,00 zł, opłata
stosunkowa w kwocie 92.425,20 zł wydatki gotówkowa na dzień 10-09-2013 r. w kwocie
274,20 zł, na rzecz Orzesko-Knurowski Bank Spółdzielczy z siedzibą w Knurowie.
- Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości, położonej w miejscowości
Głogoczów, celem wyegzekwowania następujących należności: należność główna w
kwocie 2.144.847,57zł, odsetki wyliczone na dzień 28-01-2014r w wysokości
172.998,10zł i dalsze odsetki w kwocie 940,21 zł za każdy dzień aż do dnia zapłaty,
koszty procesu w kwocie 127,00 zł, koszty zastępstwa w kwocie 3.600,00 zł, opłata
stosunkowa w kwocie 92.425,20 zł, wydatki gotówkowe na dzień 28.01.2014 r. w kwocie
382,80 zł, na rzecz Polskiego Banku Spółdzielczego w Ciechanowie.
- Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości, położonej w miejscowości
Głogoczów, celem wyegzekwowania następujących należności: należność główna w
kwocie 800.000,00 zł, odsetki wyliczone na dzień 28.01.2014 r. w wysokości
143.501,43 zł i dalsze odsetki w kwocie 350,68 zł za każdy dzień aż do dnia zapłaty,
koszty procesu w kwocie 127,00 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie
3.600,00 zł, opłata stosunkowa w kwocie 92.425,20 zł, wydatki gotówkowe na dzień
28.01.2014 r. w kwocie 388,50 zł, na rzecz Polskiego Banku Spółdzielczego w
Ciechanowie.
następujących należności: należność główna w kwocie 1.691.363,64 zł, odsetki
wyliczone na dzień 14.04.2014 r. w wysokości 128.048,90 zł oraz dalsze odsetki w
kwocie 55,04 zł za każdy następny dzień aż do dnia zapłaty, koszty procesu w kwocie
123,67 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 281,67 zł, opłata stosunkowa w
kwocie 95.757,90 zł, wydatki gotówkowe na dzień 14.04.2014 r. w kwocie 408,80 zł, na
rzecz Genin Noble Bank z siedzibą w Warszawie.
następujących należności: należność główna w kwocie 2.258.400,00 zł, odsetki
wyliczone na dzień 18.04.2014 r. w kwocie 375.138,62 zł, oraz dalsze odsetki w kwocie
989,99 zł za każdy następny dzień aż do dnia zapłaty, koszty procesu w kwocie
127,00 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 3.600,00 zł, opłata stosunkowa w
kwocie 95.757,90 zł., wydatki gotówkowe na dzień 18.04.2014 r. w kwocie 390,50 zł, na
rzecz Polskiego Banku Spółdzielczego w Ciechanowie.
W dziale IV znajdują się wpisy hipotek o treści:
- Hipoteka umowna łączna zwykła w kwocie 2.150.000,00 (słownie: dwa miliony sto
pięćdziesiąt tysięcy zł) na zabezpieczenie spłaty kredytu udzielonego na podstawie
umowy z dnia 6 października 2010 r. z terminem zapłaty do dnia 30-09-2020 r. (księgi
współobciążone KR1Y/00080183/1, KR1Y/00081547/8) na rzecz Kredyt Bank Spółka
Akcyjna III oddział w Krakowie.
7/29
- Hipoteka umowna łączna kaucyjna w kwocie 1.075.000,00 zł (słownie: jeden milion
siedemdziesiąt pięć tysięcy), odsetki zmienne, na zabezpieczenie spłaty odsetek oraz
innych należności z tytułu udzielonego kredytu 30-09-2020 r. (księgi współobciążone
KR1Y/00080183/1, KR1Y/00081547/8) na rzecz Kredyt Bank Spółka Akcyjna III oddział
w Krakowie.
- Hipoteka umowna łączna w kwocie 3.050.000,00 zł (słownie: trzy miliony pięćdziesiąt
tysięcy) na zabezpieczenie wierzytelności kredytowej obejmującej kwotę kapitału
kredytowego, odsetek oraz kosztów związanych z kredytem (księga współobciążona
KR1Y/00057805/5) na rzecz Polskiego Banku Spółdzielczego w Ciechanowie.
- Hipoteka przymusowa łączna w kwocie 886.956,00 zł (słownie: osiemset osiemdziesiąt
sześć tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt sześć) jako zabezpieczenie na podstawie nakazu
zapłaty wydanego w postępowaniu nakazowym z weksla (nakaz zapłaty o sygn. XII NC
74/12 z dnia 27.07.2012 r. (księgi współobciążone KR1Y/00080183/1,
KR1Y/00081547/8) na rzecz Pragma Inkaso Spółka Akcyjna z siedzibą w Tarnowskich
Górach.
- Hipoteka przymusowa łączna w kwocie 911.858,00 zł (słownie: dziewięćset jedenaście
tysięcy osiemset pięćdziesiąt osiem) na zabezpieczenie wierzytelności na które składają
się: należności główna w kwocie 1.769.875,62 zł wraz z odsetkami liczonymi w
wysokości ustawowej od dnia 7 sierpnia 2012 r. równymi 23.953,93 zł oraz kosztami
procesu w kwocie 29.341,00 zł, a więc suma zobowiązań uczestnika wynikających z
nakazu zapłaty wynosi 1.823.170,55 zł (nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym z
dnia 17 sierpnia 2012 r. Sygn. Akt. II NC 626/12/6 (księgi współobciążone
KR1Y/00080183/1, KR1Y/00081547/8) na rzecz Pragma Inwestycje Sp. z o.o. z siedzibą
w Katowicach.
- Hipoteka przymusowa w kwocie 310.967,00 zł (trzysta dziesięć tysięcy dziewięćset
sześćdziesiąt siedem) na zabezpieczenie wierzytelności zasądzonej nakazem zapłaty
na które składają się: należność główna w kwocie 300.000 zł wraz z odsetkami
ustawowymi liczonymi od dnia 23 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty oraz kosztami
procesu w kwocie 10.967 zł (nakaz zapłaty z dnia 05 sierpnia 2013 r. wydany przez Sąd
Okręgowy w Warszawie wydział XXV Cywilny Sygn. Akt XXV Nc 259/13), na rzecz
Michała Olczaka.
- Hipoteka przymusowa w kwocie 8.930,70 (osiem tysięcy dziewięćset trzydzieści i
70/100) na zabezpieczenia zobowiązania podatkowego z tytułu podatku dochodowego
w wys. 19% pobieranego od dochodów za pozarolniczą działalność gospodarczą za
marzec 2012 r. na łączna kwotę 8.930,70 zł (w tym należności głównej 0,00 zł, odsetki
naliczone na dzień wystawienia tytułu wykonawczego w kwocie 5.945,00 zł, koszty
upomnienia w kwocie 8,80 zł oraz kwota 2.976,90 zł tytułem podwyższenia o połowę
zabezpieczonej wierzytelności (tytuł wykonawczy z dnia 26 czerwca 2013 r. nr
Sm1/1609/13) na rzecz Skarbu Państwa – Naczelnik Urzędu Skarbowego w
Zakopanem.
- Hipoteka przymusowa łączna w kwocie 182.472,21 zł (sto osiemdziesiąt dwa tysiące
czterysta siedemdziesiąt dwa i 21/100) na zabezpieczenie roszczeń banku wynikających
z bankowego tytułu egzekucyjnego nr 25/CEN/2012 – drugi z dnia 7 listopada 2012 r.
8/29
(tytuł egzekucyjny nr 25/CEN/2012 – drugi z dnia 7 listopada 2012 r. opatrzonego przez
Sąd Rejonowy w Zakopanem klauzulą wykonalności z dnia 29 lipca 2013 r. Sygn. Akt I
CO 852/13 (księgi współobciążone KR1Y/00057805/8, KR1Y/00080183/1) na rzecz
Orzesko-Knurowskiego Banku Spółdzielczego z siedzibą w Knurowie.
Nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, wjazd z drogi lokalnej w pasie
drogi krajowej, zjazd z drogi krajowej z pasa w kierunku Krakowa w bezpośrednim
sąsiedztwie nieruchomości.
Stan własności ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z danymi ewidencji gruntów w
obrębie Głogoczów w jednostce ewidencyjnej Myślenice – Gmina, numer jednostki
rejestrowej G1390. Oznaczenie nieruchomości ujawnione w księgach wieczystych nie
uwzględnia zmian geodezyjnych wynikających z mapy z projektem podziału przyjętej do
państwowego zasoby geodezyjnego i kartograficznego Starostwa Powiatowego pod nr
3737/246/2012, zgodnie z którą działka ewidencyjna nr 1788/2 o powierzchni 0,1147 ha
podzieliła się na działki ewidencyjne nr 1788/24 o powierzchni 0,0138 ha i nr 1788/25 o
powierzchni 0,1009 ha.
2.2. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI
Nieruchomość, będąca przedmiotem wyceny, w obowiązującym planie zagospodarowania
przestrzennego wsi Głogoczów, zatwierdzonym Uchwałą Nr 93/XVII/2003 Rady Miejskiej
w Myślenicach z dnia 29 września 2003 r. (opublikowaną w Dzienniku Urzędowym
Województwa Małopolskiego Nr 388, poz. 4140, z dnia 13 listopada 2003 r.), położona
jest w całości na obszarze oznaczonym symbolem:
26UC – tj. w terenie przeznaczonym pod usługi komercyjne. Na obszarze 26 UC
utrzymuje się stan istniejący z możliwością remontów i modernizacji. Uciążliwość
związana z prowadzeniem działalności gospodarczej musi zamknąć się w granicach
działki. Obszar ten został wyznaczony wyłącznie dla istniejącego na działce nr 1788/25
budynku usługowo – handlowego (gastronomicznego). Linia zabudowy, określająca
minimalną odległość zabudowy od krawędzi jezdni ustalona została zgodnie z istniejącą
na działce nr 1788/25 zabudową kubaturową.
Cała przedmiotowa nieruchomość znajduje się w strefie prawdopodobnego oddziaływania
drogi krajowej (wyznaczona w odległości 150 m od krawędzi jezdni. Dla budynków
zlokalizowanych w pasie od 40 m do 150 m od krawędzi jezdni obowiązują rozwiązania
techniczne zapewniające klimat akustyczny pomieszczeń zgodnie z normatywem.
9/29
2.3. OPIS NIERUCHOMOŚCI
Lokalizacja
Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny stanowi działka ewidencyjna nr 1788/25 o
powierzchni 0,1009 ha, położona w Głogoczowie na osiedlu Szwaby, gmina Myślenice,
powiat myślenicki, województwo małopolskie. Nieruchomość położona jest w
bezpośrednim sąsiedztwie drogi krajowej nr 7 (popularna „Zakopianka”) z bardzo dobrym
dostępem do tej drogi – zjazd z pasa jazdy w kierunku Krakowa w bezpośrednim
sąsiedztwie nieruchomości. Odległość od Krakowa wynosi ok. 15 km, od Myślenic
ok. 10 km. Sąsiedztwo bezpośrednie stanowi zabudowa mieszkaniowa zagrodowa i
jednorodzinna oraz niezabudowane tereny przeznaczone do zabudowy.
Działka gruntu
Działki przedmiotowa wraz z działkami ewidencyjnymi nr 1788/7, 1788/24, 1788/26,
1788/27, 1788/28 i 1788/29 o łącznej powierzchni 0,3327 ha (nie wchodzą w zakres
niniejszej wyceny) stanowi funkcjonalną całość i jedną nieruchomość gruntową w
rozumieniu definicji kodeksowej. Wszystkie wydzielone zostały z jednej macierzystej
działki. Obecny stan podziału na mniejsze działki wynika z zamierzeń inwestycyjnych
właściciela (nieznanych autorowi niniejszej wyceny) i nie powinny one mieć wpływu na
wartość rynkową nieruchomości. Prawdopodobnie działki nr 1788/7 o powierzchni
0,07 ha, nr 1788/27 o powierzchni 0,0192 ha i nr 1788/29 o powierzchni 0,0151 ha wraz z
przedmiotową zabudowaną działką nr 1788/25 miałyby stanowić odrębną nieruchomość,
natomiast działka nr 1788/28 o powierzchni 0,2133 ha wraz z działkami 1788/24 o
powierzchni 0,0131 ha i nr 1788/26 o powierzchni 0,0013 ha wydzielonymi jako dojazd do
niej – nieruchomość odrębną. Niezależnie od powyższej uwagi działka nr 1788/25 może
stanowić odrębną nieruchomości i samodzielną gospodarczą całość. Kształt działki
ewidencyjnej nr 1788/25 jest regularny, korzystny do zagospodarowania, zbliżony do
prostokąta o wymiarach ok. 28 x 37 m. Ukształtowanie terenu korzystne, teren o
nieznacznych deniwelacjach, lekko nachylony w kierunku północno – wschodnim.
Nieruchomość ma dobry dostęp do sieci infrastruktury technicznej, w bezpośrednim
sąsiedztwie działki biegną linie energetyczna NN (napowietrzna), wodociągowa
(komunalna) oraz gazowa, do budynku usługowego będącego częścią składową
nieruchomości wykonano wszystkie przyłącza do tych sieci.
Według rejestru gruntów działka użytkowana jest jako inny teren zabudowany (Bi). Stan
zagospodarowania działki słaby, brak ogrodzenia, w części południowo – zachodniej
urządzony parking o nawierzchni asfaltowej i powierzchni ok. 200 m2. Dojście do budynku
urządzone jako podest z desek drewnianych. Brak innych elementów zagospodarowania i
obiektów małej architektury ogrodowej, brak zieleni izolacyjnej i ozdobnej.
10/29
Budynek usługowy (gastronomiczny)
Budynek został zrealizowany w oparciu o decyzję o pozwoleniu na budowę wydaną przez
Kierownika Urzędu Rejonowego w Myślenicach z dnia 20 grudnia 1994 r. znak ANB7351/G/B/265/94, zgodnie z planem realizacyjnym zatwierdzonym decyzją z dnia 6
września 1994 r. znak ANB-7350/G/143/94. W trakcie oględzin stwierdzono istotne
różnice pomiędzy projektem a faktycznym stanem budynku, polegające na dobudowaniu
przybudówki w części północno – wschodniej budynku (w której mieści się zaplecze
magazynowe restauracji, zmywalnia oraz sanitariaty dla personelu) oraz zaadoptowaniu
poddasza na cele użytkowe wraz z wykonaniem lukarny w połaci wschodniej dachu.
Autorowi niniejszego operatu nie udało się ustalić, czy zmiany te zostały wykonane
legalnie tj. zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego. Podobnie nie udało
się ustalić, czy budowa została formalnie zakończona, tj. złożone zostało zawiadomienie o
zakończeniu budowy. Jednak z uwagi na fakt, że budynek wraz z przyłączami został
zinwentaryzowany na mapie zasadniczej, został zgłoszony do podatku od nieruchomości
(z dniem 26.01.2004 r.) oraz był przez wiele lat użytkowany na cele komercyjne – można
bez większego ryzyka założyć, że brak jest ryzyk administracyjnych związanych z
przepisami prawa budowlanego.
Charakterystyka funkcjonalna budynku
Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, parterowy z użytkowym poddaszem. Projekt
indywidualny. Wejście główne do budynku od strony zachodniej, wejście gospodarcze od
strony północnej z przybudówki. Na parterze znajdują się pomieszczenia gastronomiczne
(dwie sale konsumpcyjne, bar, sanitariaty dla klientów) oraz zaplecze restauracji
(pomieszczenie biurowe, kuchnia, zmywalnia, magazyny, sanitariaty dla personelu).
Wejście na poddasze schodami drewnianymi o konstrukcji policzkowej. Na poddaszu
zaadoptowanym na cele użytkowe znajdują się dwie salki dla gości, pokój gościnny,
schowki. Układ funkcjonalny i architektura budynku dobre.
Dane ogólne
Powierzchnia zabudowy wg projektu
185,0 m2
Powierzchnia zabudowy faktyczna
~260,0 m2
Powierzchnia użytkowa wg projektu
157,0 m2
Powierzchnia użytkowa wg obmiaru
235,2 m2 (w świetle ścian wykończonych powyżej 1,9 m)
Powierzchnia użytkowa wg deklaracji podatkowej
273,5 m2
Kubatura wg projektu
610 m3
Kubatura faktyczna
~900 m3
Opis konstrukcji budynku
Fundamenty – ławy i ściany fundamentowe betonowe wylewane z betonu żwirowego,
zbrojone w warstwie dolnej
Ściany zewnętrzne – warstwowe, murowane z pustaków ceramicznych MAX i/lub
gazobetonowych
Ściany wewnętrzne – murowane z cegły
11/29
Stropy – nad parterem żelbetowy monolityczny, wylewany na mokro, nad poddaszem
lekki drewniany
Schody – drewniane, policzkowe
Dach – wielospadowy, konstrukcja drewniana typu ciesielskiego, pokrycie z dachówki
betonowej barwionej, rynny i rury spustowe systemowe z PCV
Elementy wykończenia budynku
Tynki – tradycyjne cementowo – wapienne, zewnętrzne cyklinowane
Posadzki i podłogi – w salach konsumpcyjnych deski drewniane, w pomieszczeniach
zaplecza płytki ceramiczne
Stolarka okienna i drzwiowa – drewniana, okno na poddaszu z profili PCV,
Okładziny i malowanie – w sanitariatach i pomieszczeniach zaplecza gastronomicznego
płytki ceramiczne glazurowane, w salach konsumpcyjnych fragmenty ścian, stropów i
słupów wykończone elementami drewnianymi (imitującymi konstrukcję drewnianą
budynku)
Instalacje wewnętrzne – elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna z odprowadzeniem
ścieków do zbiornika szczelnego, gazowa, alarmowa, brak części osprzętu i armatury,
przyłącza prądu i gazu odcięte (zdjęte liczniki)
Ogrzewanie – centralne, wodne, kocioł gazowy, grzejniki stalowe, ciepła woda użytkowa z
ogrzewacza gazowego, w salkach konsumpcyjnych kominek z paleniskiem otwartym
oraz piec węglowy.
Stan techniczny budynku
Budynek użytkowany prawdopodobnie od roku 1997 - 1998. Jakość wykonawstwa dobra,
standard oraz stan techniczny użytych materiałów dobry. Elementy konstrukcyjne
budynku są dobrze utrzymane, nie wykazują większego zużycia. Cechy i właściwości
wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normowym. Elementy wykończeniowe
w stanie słabym, budynek od kilku lat nie jest użytkowany, część elementów
wykończeniowych (okładziny ścian, podłogi, armatura i osprzęt instalacji) została celowo
usunięta lub zniszczona. Średnioważony stopień zużycia łącznego budynku
(technicznego i funkcjonalnego) szacuje się na poziomie 20 - 30%. Budynek wymaga
remontu bieżącego polegającego na drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji.
2.4. METODYKA WYCENY
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej
zabudowanej określono metodą porównywania parami, mieszczącą się w podejściu
porównawczym.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że
wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były
12/29
przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące
nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany
poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane
ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W metodzie
porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której
cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu
rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także
cechy tych nieruchomości.
Procedura wyceny metodą porównywania parami przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku
lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych,
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
- wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod
względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z
podaniem ich opisu i charakterystyki,
- utworzenie par porównawczych nieruchomości w których cechy wycenianej
nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości,
- wyliczenie poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i
przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami
wybranymi,
- określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej
skorygowanej o sumę poprawek kwotowych,
- ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z
wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej
ważonej jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową działki gruntu przedmiotowej nieruchomości
określono metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu
porównawczym.
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki
zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości
podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych
cechach tych nieruchomości.
13/29
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku
lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych,
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),
- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
 Cmin Cmax 
,


 Cśr Cśr 
- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W X = C ŚR ∗ ∑ ui
i =1
gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na
wartość nieruchomości,
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
nieruchomości
2.5. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU
Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych
Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono i zbadano:
∗ rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami restauracyjnymi
∗ obszar zachodniej małopolski (z wyłączeniem miasta Krakowa)
∗ okres badania cen: 2012 r. - 2014 r. (okres analizy rozszerzono ponad dwa lata od daty
wyceny z uwagi na stosunkowo niewielką ilość transakcji oraz stabilność cen)
Na lokalnym rynku nieruchomości (gmina ewentualnie powiat myślenicki) brak
dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami o podobnych cechach do przedmiotowej,
stąd analizą objęto rynek regionalny (zgodnie z §26.1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów
z dnia 21 września 2004 r. „w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego”).
Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami restauracyjno –
pensjonatowymi jest niewielki, na badanym rynku regionalnym w latach 2012 – 2014
zanotowano tylko 24 transakcje. Wśród zanotowanych transakcji 7 miało miejsce w
14/29
obrębie miasta Krakowa, który to obszar z uwagi na jego zdecydowaną odrębność
wyłączono z analizy. Nieruchomości restauracyjno – pensjonatowe lokowane są w dwóch
typowych obszarach:
1. przy głównych drogach wojewódzkich i krajowych, związane są z obsługą ruchu
kołowego,
2. w miejscowościach turystycznych o wysokich walorach krajobrazowych (głównie
Podhale).
W przypadku nieruchomości zabudowanych budynkami restauracyjno - pensjonatowymi
(jaki i ogólnie budynkami usługowo – handlowymi) nie stwierdzono istotnego trendu
zmiany cen w badanym okresie na rynku regionalnym. Analiza trendu zmiany cen
wykonywana dla różnych parametrów metodą regresji liniowej oraz metodą szeregów
czasowych daje wyniki w przedziale -4% do +3% w skali roku, czyli właściwie mieści się w
granicach błędu statystycznego. W związku z tym zarejestrowanych cen transakcyjnych
nie korygowano na dzień niniejszej wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar zachodniej małopolski z
wyłączeniem miasta Krakowa); stan prawny (prawo własności nieruchomości gruntowych
zabudowanych, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ
na cenę), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone na cele komercyjne, usługowo handlowe), sposób korzystania (budynki restauracyjno - pensjonatowe) oraz inne cechy
wpływające na jej wartość (funkcja i architektura, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie
nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy
jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub
identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe
do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich
współczynników korygujących i poprawek.
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej
przedstawiono w poniższej Tabeli. Z analizy wyłączono transakcje o cenach i cechach
odstających, transakcje dla których brak informacji o cechach istotnych dla wyceny lub
zawartych w warunkach szczególnych. W tabeli wyróżniono transakcje przyjęte do
porównania parami.
15/29
Data
transakcji
Numer sieciowy
Gmina
Obręb
Pow.
działki
Pow.
Cena łączna
użytkowa
23-12-2013
06B5_670/071M
Liszki
Budzyń
2 000
198,0
600 000
3 030
17-10-2013
6CDC_774/0743
Radgoszcz
Radgoszcz
1 600
568,8
539 000
948
30-09-2013
6243_416/071Y
Poronin
Poronin
4 754
1 100,0
3 567 000
3 243
25-03-2013
7270_1496/071J
Mszana Dolna
Śródmieście
3 265
1 750,0
1 500 000
857
19-03-2013
7270_1404/071J
Myślenice
Głogoczów
6 800
620,0
1 800 000
2 903
11-02-2013
1493_44/0754
Kalwaria
Zebrzydowska
Obręb Nr 1
3 534
340,0
550 000
1 618
14-01-2013
2205_115/0758
Rzezawa
Łazy
12 000
1 180,7
2 500 000
2 117
03-01-2013
6243_390/071Y
Poronin
Poronin
1 985
260,0
1 000 000
3 847
31-12-2012
7270_1390/071J
Myślenice
Obręb nr 3
1 507
467,8
1 008 990
2 157
02-08-2012
A5E1_17/074O
Rabka
Rabka - Zdrój
1 942
900,0
650 000
722
19-07-2012
2CC8_577/072O
Stryszów
Stryszów
798
262,0
200 000
763
29-05-2012
A5E1_10/074O
Rabka
Rabka - Zdrój
2 733
610,0
277 379
455
27-02-2012
7270_1262/071J
Myślenice
Obręb nr 2
719
458,8
700 000
1 526
20-02-2012
6409_810/071S
Wieliczka
Obręb nr 2
2 840
960,0
1 100 000
1 146
31-01-2012
968B_83/074C
Zabierzów
Zabierzów
3 845
350,0
1 670 000
4 771
wartość minimalna
719
198
200 000
455
wartość maksymalna
12 000
1 750
3 567 000
4 771
wartość średnia
3 355
668
1 177 491
2 007
odchylenie standardowe
2 868
433
912 830
1 299
Cena 1
mkw pu
16/29
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami
komercyjnymi, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale
zawiera poniższa Tabela.
Cechy rynkowe
Lokalizacja –
położenie,
otoczenie, dojazd
Stan techniczny,
standard
wykończenia i
wyposażenia
Architektura,
funkcjonalność
Powierzchnia,
konfiguracja i stan
zagospodarowania
działki
Powierzchnia
budynków
Inne – w tym
ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
Analiza wagi cechy rynkowej
bardzo dobra: położenie w przy głównej drodze krajowej lub
w bardzo popularnej turystycznie miejscowości, dojazd
bardzo dobry bezpośrednio z drogi publicznej lub w pobliżu
centrum miejscowości, korzystne sąsiedztwo, korzystne
perspektywy rozwoju lokalizacji;
bardzo słaba: położenie w przy drodze wojewódzkiej /
powiatowej o mniejszym natężeniu ruchu lub w mało
popularnej turystycznie miejscowości, dojazd słaby,
służebnością lub drogą wewnętrzną z dala od drogi
publicznej lub w częściach peryferyjnych miejscowości,
niekorzystne sąsiedztwo, niekorzystne perspektywy rozwoju
lokalizacji
bardzo dobry: wiek budynku do 5 lat, wykonany z wysokiej
jakości materiałów, wysoka jakość wykonania i wykończenia,
pełne uzbrojenie, brak zużycia technicznego i
funkcjonalnego;
bardzo słaby: wiek budynku powyżej 30 lat, bardzo niski
standard wykonania i wykończenia, niepełne uzbrojenie,
zużycie techniczne i funkcjonalne ponad 40%
bardzo dobra: nowoczesna atrakcyjna architektura, bardzo
dobre rozwiązania funkcjonalne, brak lub nieznaczny udział
pomieszczeń o obniżonej funkcjonalności (pomocniczych,
technicznych, piwnic itp.);
bardzo słaba: słaba architektura, słaby rozkład funkcjonalny
pomieszczeń, znaczny udział powierzchni o obniżonej
funkcjonalności
bardzo dobra: działka ponad 1,0 ha, kształtna, ogrodzona,
w całości i bardzo dobrze zagospodarowana, obiekty małej
architektury ogrodowej, place i dojazdy oraz parkingi
urządzone;
bardzo słaba: działka do 0,10 ha, o niekorzystnym kształcie,
słabo zagospodarowana
bardzo duża: pow. 1000 m²
bardzo mała: poniżej 300 m²
bardzo dobre: brak ograniczeń prawnych, techniczno –
budowlanych i planistycznych, wysoka ocena innych cech
nie uwzględnionych wyżej;
bardzo słabe: istotne ograniczenia prawne, techniczno –
budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę
sieci techniczne, niska ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej
Waga
cechy
(%)
Wartość
cechy
30%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo dobry
4 - dobry
3 - średni
2 - słaby
1 - bardzo słaby
15%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo mała
4 - mała
3 - średnia
2 - duża
1 - bardzo duża
10%
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
100%
17/29
Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych
Gmina Myślenice położona jest w południowej części województwa małopolskiego, 30 km
od Krakowa na obszarze 153, 7 km2, a same Myślenice zajmują 30,1 km2. Miasto
położone jest na wysokości 315 m n.p.m. nad rzeką Rabą, otoczone jest wzniesieniami
Dalinu, Chełmu i Uklejny. Przez teren gminy przebiega międzynarodowa droga E 7
(popularna „Zakopianka”) łącząca Kraków z południową granicą Polski.
Administracyjnie w skład gminy wchodzi 17 sołectw. Ludność Miasta i Gminy Myślenice
liczy ok. 41 tysięcy mieszkańców, w tym miasto ok. 18 tysięcy. Urozmaicona rzeźba
terenu, góry, wzniesienia, pagórki, doliny tworzą krajobraz chętnie podziwiany przez
turystów i amatorów pieszych, rodzinnych wycieczek. Gminę otaczają wzniesienia
Pogórza Wielickiego, które przechodzą w łagodne stoki opadające ku dolinie Raby. Od
południa kotlinę zamyka pasmo Beskidu Makowskiego, o charakterystycznych
wierzchołkach przypominających kształtem kopułę. Dorzecze Raby stanowi dziesiątki
potoków spływających z północnych i północno - zachodnich zboczy Pasma Lubomira i
Łysiny oraz południowych zboczy Pogórza Wielickiego. Północna część gminy, o
łagodniejszej rzeźbie terenu, leży w zlewni rzeki Skawinki.
Gmina Myślenice w całości należy do Krakowskiego Obszaru Metropolitarnego, co
oznacza rozwój powiązań komunikacyjnych i infrastrukturalnych z Krakowem. Bliskość
Krakowa, korzystne położenie geograficzne, nie zanieczyszczone przez przemysł
środowisko powoduje, iż teren gminy jest atrakcyjny pod względem turystycznym. Coraz
prężniej rozwija się agroturystyka. Miłośników zimowych sportów przyciągają najbliżej
Krakowa położone kompleksy narciarskie w Sieprawiu i Myślenicach.
Analizą objęto lata 2012 - 2014. W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji
oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła
względna stabilizacja cen, nie odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen
nieruchomości gruntowych zabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie
aktualizowano na datę wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar miejscowości
Głogoczów); stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa
własności), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone na cele budownictwa), sposób
korzystania (nieruchomości niezabudowane, przeznaczone do zabudowy) oraz inne
cechy wpływające na jej wartość (kształt działki, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie
nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy
jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub
identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe
18/29
do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich
współczynników korygujących i poprawek.
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w
badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli.
Data
transakcji
Nr Rep.
Obręb
Przeznaczenie
w planie
Cena
działek
15-10-2014
4050/14
Głogoczów
bud. mieszk. mn
190 000
2 160
87,96
15-09-2014
7046/14
Głogoczów ZAGRODOWE, rolne
112 500
1 500
75,00
11-08-2014
8120/14
Głogoczów
120 000
1 620
74,07
123 360
1 028
120,00
250 000
1 652
151,33
360 000
1 965
183,21
BUD.
bud. zagrodowe
Pow. działek Cena 1 mkw
24-07-2014
2932/14
Głogoczów
21-07-2014
4461/14
Głogoczów
07-07-2014
1778/14
Głogoczów
BUD.
ZAGRODOWE,
BUD.
ZAGRODOWE, rolne
BUD.
ZAGRODOWE,
27-06-2014
1511/14
Głogoczów
bud. zagrodowe
119 000
1 500
79,33
06-06-2014
3651/14
Głogoczów
usługi-handel
230 000
2 582
89,08
14-05-2014
618/14
Głogoczów
bud. mieszk. mn
123 000
1 310
93,89
15-04-2014
1409/14
Głogoczów
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja, rolne
100 000
1 300
76,92
20-03-2014
3944/14
Głogoczów
bud. mieszk. mn
155 000
2 029
76,39
06-03-2014
1414/14
Głogoczów
bud. mieszk. mn
110 000
1 462
75,24
18-02-2014
450/14
Głogoczów
bud. mieszk. mn
300 000
3 093
96,99
31-01-2014
324/14
Głogoczów
bud. mieszk. mn
395 000
4 376
90,27
30-01-2014
316/14
Głogoczów
bud. mieszk. mn
90 000
993
90,63
22-11-2013
4419/13
Głogoczów
bud. mieszk. mn
120 000
1 300
92,31
110 000
1 900
57,89
98 000
1 804
54,32
120 000
1 048
114,50
295 000
2 540
116,14
120 000
2 198
54,60
130 000
1 212
107,26
18-09-2013
4796/13
Głogoczów
22-08-2013
1931/13
Głogoczów
28-06-2013
3159/13
Głogoczów
21-06-2013
5157/13
Głogoczów
12-03-2013
1163/13
Głogoczów
19-02-2013
837/13
Głogoczów
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja, rolne
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
BUD. MIESZK. MN,
rolne
BUD. MIESZK. MN,
rolne
bud. mieszk. mn
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
80 000
996
80,32
123 500
1 047
117,96
bud. mieszk. mn
90 000
1 499
60,04
51 230
782
65,51
55 000
1 100
50,00
wartość minimalna
51 230
782
50,0
wartość maksymalna
395 000
4 376
183,2
wartość średnia
154 466
1 704
90,0
odchylenie standardowe
90 496
776
30,2
04-01-2013
65/13
Głogoczów
21-12-2012
7028/12
Głogoczów
20-12-2012
7542/12
Głogoczów
17-12-2012
8629/12
Głogoczów
10-11-2012
4532/12
Głogoczów
BUD. MIESZK. MN,
rolne
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
19/29
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ceny
transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela.
Cechy rynkowe
Lokalizacja –
położenie,
otoczenie, dojazd
Powierzchnia i
konfiguracja –
powierzchnia,
kształt działki
i topografia terenu
Uzbrojenie –
dostęp do mediów
Przeznaczenie –
funkcja w planie
miejscowym
Inne – w tym
ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
Zakres wartości cechy rynkowej
bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury
społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne
i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową;
bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury
społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty
budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt
regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych
deniwelacjach;
bardzo słaba: niewielka powierzchnia działki, kształt
niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno
nachylony o znacznych deniwelacjach
bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w
bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia;
bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości
przyłączenia
bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona
pod zabudowę komercyjną (usługowo – handlową lub
mieszkaniową z dopuszczeniem usług komercyjnych);
bardzo słabe: działka tylko w części budowlana,
przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne
ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy
bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak
zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej;
bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np.
przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie
zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej
Waga
cechy
(%)
Wartość
cechy
30%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
100%
20/29
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
Opis nieruchomości porównawczych.
Do wyceny przedmiotowej nieruchomości wybrano pięć nieruchomości porównawczych,
których opis przedstawiono poniżej.
NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA nr 1
Data transakcji: 19 marca 2013 r.
Repertorium A: 2244/13
Nr sieciowy w bazie transakcji MRN.pl: 7270_1404/071J
Numery działek: 1776/2, obręb Głogoczów, jedn. ewid. Myślenice
Powierzchnia działek: 6.800 m²
Powierzchnia budynków: 620,0 m2
Rodzaj prawa: własność
Cena transakcyjna: 1.800.000 zł (zwolnione z VAT, PCC zapłacono)
Lokalizacja: Głogoczów gmina Myślenice, przy drodze krajowej nr 7 (popularna
„Zakopianka”), zjazd tylko z jednego pasa ruchu, z przeciwnego pasa ruchu możliwość
nawrócenia za ok. 500 m, Średni Dobowy Ruch pojazdów (wg pomiaru z roku 2010)
wynosi 27.225, otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa oraz otwarte
tereny rolne.
Opis: działka zabudowana karczmą „Biesiada” z budynkiem gospodarczym i wiatą, w planie
miejscowym tereny przeznaczone pod usługi komercyjne, wolnostojący budynek karczmy o
p.u. 360 m2, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony, z położonym na pierwszej kondygnacji
zapleczem kuchennym i salą restauracyjną, położonymi na 2 kondygnacji 6 pokojami
przeznaczonymi na usługi zakwaterowania, budynek gospodarczy, wolnostojący,
jednokondygnacyjny z antresolą o p.u. 260 m2 oraz wiata; budynek gospodarczy znajduje
się w fazie rozbudowy na podstawie Decyzji 372/2004 z dnia 8 czerwca 2004 r. rozbudowa i zmiana na Salę Bankietową wraz z infrastrukturą.
21/29
Data transakcji: 11 lutego 2013 r.
Nr sieciowy w bazie transakcji MRN.pl: 1493_44/0754
Numery działek: 1244/3, obręb nr 1, jedn. ewid. Kalwaria Zebrzydowska
Cena transakcyjna: 550.000 zł (zwolnione z VAT, PCC zapłacono)
Lokalizacja: Kalwaria Zebrzydowska ul. Jagiellońska, powiat Wadowicki, przy drodze
krajowej nr 52, zjazd bezpośrednio z drogi krajowej, ok. 2,2 km od centrum, Średni Dobowy
Ruch pojazdów (wg pomiaru z roku 2010) wynosi 11.189, otoczenie bezpośrednie
stanowią oraz otwarte tereny rolne oraz luźna zabudowa zagrodowa.
Opis: restauracja „Łojkówka”, cztery budynki: mieszkalny o pow. zab. 157 m2, w całości
podpiwniczony, piętrowy z poddaszem, handlowy o pow. zab. 30 m2, niepodpiwniczony,
parterowy, dwa budynki gospodarcze o pow. zab. 72 m2 i 20 m2; budynek główny
drewniany, piętrowy z użytkowym poddaszem, na podmurówce z kamienia, kryty blachą,
rok budowy 1885 (nie wpisany do rejestru zabytków) - na poziomie piwnic i parteru
wykorzystywany jako restauracja, pom. mieszkalne na piętrze i pokoje gościnne na
poddaszu.
22/29
Data transakcji: 3 stycznia 2013 r.
Repertorium A: 3/13
Nr sieciowy w bazie transakcji MRN.pl: 6243_390/071Y
Numery działek: 6576, obręb Poronin, jedn. ewid. Poronin
Cena transakcyjna: 1.000.000 zł (zwolnione z VAT, PCC zapłacono)
Lokalizacja: Poronin ul. Majerczykówka, powiat Tatrzański, otoczenie bezpośrednie
stanowi zabudowa pensjonatowa i mieszkaniowa, w niewielkiej odległości tereny lasów,
lokalizacja bardzo atrakcyjna widokowo.
Opis: karczma regionalna góralska „Harnaś”, jeden budynek, w całości podpiwniczony,
parterowy z poddaszem, murowano – drewniany, kryty gontem drewnianym, wiek ok. 10 lat,
stan techniczny oraz standard wykonania i wykończenia bardzo dobry, stan
zagospodarowania działki przeciętny.
23/29
Data transakcji: 31 grudnia 2012 r.
Numery działek: 867/3, obręb 3, jedn. ewid. Myślenice - miasto
Cena transakcyjna: 1.008.990 zł (cena netto, PCC zwolnione)
Lokalizacja: Myślenice ul. Mickiewicza, w centrum miasta, ok. 500 m od centrum, otoczenie
stanowi zabudowa usług publicznych oraz mieszkaniowa.
Opis: restauracja "Słowiańska”, dawne kasyno milicyjne, sprzedaje Agencja Mienia
Wojskowego, budynek niemieszkalny, restauracja z zapleczem gastronomicznymi i
technicznym o kubaturze 2647 m3, wiata stalowa o pow. uż. 6,20 m2, stan techniczny i
standard wykończenia budynku słaby, stan zagospodarowania działki dobry, ogrodzenie,
drogi place wewnętrzne, pełne uzbrojenie terenu; brak planu, w studium WM - teren
zabudowy wielorodzinnej i strefa urbanizacji "I"
24/29
Data transakcji: 27 lutego 2012 r.
Numery działek: 1459/2, obręb 2, jedn. ewid. Myślenice - miasto
Powierzchnia działek: 719 m²
Cena transakcyjna: 700.000 zł (zwolnione z VAT, PCC zapłacono)
Lokalizacja: Myślenice ul. Słoneczna, ok. 600 m od centrum, w sąsiedztwie dworca
autobusowego i galerii „Dekada”, w odległości ok. 200 m od węzła komunikacyjnego na
drodze krajowej nr 7, otoczenie stanowi zabudowa oraz mieszkaniowa oraz usługowa.
Opis: budynek mieszkalno – gastronomiczny, hotel „Marina”; architektura przeciętna,
budynek piętrowy z poddaszem, niepodpiwniczony; parter: lokal gastronomiczny
(restauracja z zapleczem kuchennym i magazynowym); piętro i dwie kondygnacje w
poddaszu: pensjonat – hotelik na ok. 40 miejsc noclegowych, 14 pokoi z węzłami
sanitarnymi, stan techniczny słaby; konstrukcja mieszana, parter murowany w technologii
tradycyjnej z pustaków żużlowych i cegły, piętro i ściany szczytowe poddasza z bali
drewnianych (pochodzących z rozbiórki), dach o konstrukcji drewnianej kryty blachą płaską,
stolarka okienna i drzwiowa drewniana; budynek z lat 80 – tych XX w., modernizowany w
latach 1999 - 2000, standard wykończenia i wyposażenia słaby, na działce murowany
parterowy budynek gospodarczo – garażowy o pow. zabudowy 61 m2
25/29
Arkusz wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej.
Nieruchomości do porównania
Lokalizacja położenie, otoczenie,
dojazd
Stan techniczny,
standard
Architektura funkcjonalność
Powierzchnia,
konfiguracja i stan
zagospodarowania
działki
Powierzchnia
budynków
Inne
Cena jednostkowa
Wyskalowane cechy nieruchomości wybranych do porównania i nieruchomości
wycenianej (wg stanu w dniu wyceny) oraz arkusz porównania parami zawierają poniższe
tabele. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni użytkowej budynku wg
obmiaru własnego (stanu faktycznego).
Skala
1-5
1-5
1-5
1-5
1-5
1-5
zł/m kw.
Nieruchomość nr 1
Nieruchomość nr 2
Nieruchomość nr 3
Nieruchomość nr 4
Nieruchomość nr 5
Wyceniana
4
3
5
4
4
4
4
2
5
1
1
2
3
1
5
1
1
4
3
2
2
2
1
2
3
4
5
3,5
3,5
5
3
3
4
4
4
3
c max - c min. ≈
Waga atrybutu
Przedział cenowy:
Atrybut
Lokalizacja - położenie,
otoczenie, dojazd
0,30
Stan techniczny, standard
0,15
Architektura funkcja
0,15
Powierzchnia, konfiguracja i
stan zagosp. działki
0,15
Powierzchnia budynku
0,15
Inne
0,10
SUMA
1,00
Powierzchnia budynku =
235,2
Udział
kwotowy
4 300
Udział
kwotowy na
Max.
jednostkę
rozpiętość
atrybutu
skali
Różnica atrybutu dla nieruchomości wycenianej i porównywalnej
Poprawka korygująca dla poszczególnego atrybutu (zł/m²)
A
1290,00
0
322,50
4
0,00
645,00
-2
161,25
4
-322,50
645,00
1
161,25
4
161,25
645,00
-1
161,25
4
-161,25
645,00
2
161,25
4
322,50
430,00
0
107,50
4
0,00
Suma poprawek:
0,00
Ceny skorygowane: 2 903,00
Wartość jednostkowa:
Wartość
2 903
1 618
3 847
2 157
1 526
?
B
C
D
E
1
322,50
0
0,00
3
483,75
0
0,00
1
161,25
0
0,00
967,50
2 585,50
-1
-322,50
-3
-483,75
-1
-161,25
0
0,00
0
0,00
-1
-107,50
-1 075,00
2 772,00
0
0,00
1
161,25
3
483,75
0
0,00
1,5
241,88
-1
-107,50
779,38
2 936,38
0
0,00
1
161,25
3
483,75
1
161,25
1,5
241,88
-1
-107,50
940,63
2 466,63
2 733
643 000
26/29
Arkusz wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
Z uwagi na cel wyceny z określonej wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej
wyodrębnia się wartość gruntu. Wartość gruntu w granicach działki nr 1788/25, określa się
w oparciu o zebrane transakcje podobne, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą
się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni
działki gruntu. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do
ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do
usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a
maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi
interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników
korygujących:
cena minimalna
50,00
cena maksymalna
183,21
u min
0,5553
cena średnia
90,04
u max
2,0347
Atrybuty
Wagi
Zakres zmienności
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
skal atrybutów
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Lokalizacja
0,30
0,1666
0,6104
1
5
5
0,6104
Powierzchnia i
konfiguracja
0,20
0,1111
0,4069
1
5
5
0,4069
Uzbrojenie
0,20
0,1111
0,4069
1
5
4
0,3035
Przeznaczenie
0,15
0,0833
0,3052
1
5
5
0,3052
Inne
0,15
0,0833
0,3052
1
5
2
0,1166
1,00
0,5553
2,0347
1,7426
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
Vj =
90,04
*
1,7426
=
WG =
1009
*
156,91
≈ 158 000
156,91
27/29
3. WYNIK KOŃCOWY WYCENY
Wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej objętej księgą
wieczystą nr KR1Y/00049955/5 Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z
działki ewidencyjnej nr 1788/25 o powierzchni 0,1009 ha, zabudowanej budynkiem
usługowym (gastronomicznym) nr 576 w Głogoczowie, gmina Myślenice, powiat
myślenicki, województwo małopolskie, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych:
643 000 zł
Słownie: sześćset czterdzieści trzy tysiące złotych
w tym:
grunt
budynek gastronomiczny
- 158.000 zł
- 485.000 zł
Oszacowane wartości nieruchomości gruntowej odpowiadają cenom rynkowym
kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiegają od cen
transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieszczą się w
przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego.
Myślenice, 30 października 2014 r.
28/29
4. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej
przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość
nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Powierzchnię budynku określono wyłącznie na potrzeby niniejszego operatu w oparciu
o pomiar własny wykonany miernikiem laserowym Leica Disto A3. Elementy
niewidoczne konstrukcji przyjęto wg opisu technicznego z projektu budynku – nie
dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest opinią techniczną o budynku.
5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji
kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego
urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.
5. ZAŁĄCZNIKI
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Postanowienie Komornika o powołaniu biegłego
Protokół badania księgi wieczystej
Wypis z rejestru gruntów
Kopia mapy zasadniczej
Fragment rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Dokumentacja fotograficzna
29/29

Głogoczów 576 dz. 1788p25 - Stypa

Transkrypt

Podobne dokumenty

Biuro Podrozy "Go-Travel" Dawid Sosnicki, Myslenice, Reja 7 a

Producent stolarki artystycznej oraz drzwi drewnianych - Antyk-Styl

Lista startowa

Regulamin Konkursu Plastycznego pn.”Chrzest Polski 966

KOMUNIKAT nr 12/KD/Klasa Okręgowa III Kraków/2016

95 LAT KS DALIN

Lista startowa

O nas - Producent mebli z litego drewna

Akademia Rzecz Pan JACEK RÓG Akademia Rzecznictwa zecznictwa