Prywatni inwestorzy na dworcach PKP
Transkrypt
Prywatni inwestorzy na dworcach PKP
dossier REAL ESTATE Prywatni inwestorzy na dworcach PKP W Polsce jest ok. 2,6 tys. dworców, z czego jedynie ok. 1000 jest rzeczywiście użytkowanych. 83 mają status tzw. dworców strategicznych, i to one będą remontowane (rewitalizowane) w pierwszej kolejności. Grupa PKP kontynuuje także przekazywanie dworców samorządom. Trafi do nich ok. 1000 obiektów (proces ten zakończono już w przypadku ponad 100 budynków), a ok. 150 zostanie sprzedanych na inne cele niż kolejowe. Wszystkie te działania są jednak niewystarczające, PKP planują więc finansowe zaangażowanie w sprawę rewitalizacji dworców inwestorów prywatnych. Stan techniczny polskich dworców, delikatnie mówiąc, znacznie odbiega od europejskich standardów. Dla PKP szansą może być zainteresowanie partnerów prywatnych inwestowaniem w kolejowe obiekty. Korzyści są obiecujące dla obu stron Rafał Trusiewicz, dr Łukasz Gruszczyński W projekcie PPP partner prywatny jest stroną, która zazwyczaj ponosi finansowe ryzyko jego niepowodzenia dr Łukasz Gruszczyński, LL.M, prawnik w kancelarii Trusiewicz Siwko Zgodnie z jej zapisami podmiot publiczny (w pojęciu tym mieszczą się także Polskie Koleje Państwowe) zwykle wnosi do wspólnego przedsięwzięcia określony składnik majątkowy (najczęściej jest to nieruchomość), ale może także partycypować w jego kosztach. Z kolei partner prywatny realizuje całe przedsięwzięcie W stolicy Wielkopolski PKP wspólnie z węgierskim inwestorem TriGranit planują budowę zintegrowanego centrum komunikacyjnego z nowym dworcem kolejowym i autobusowym I mpulsem do intensyfikacji prac rewitalizacyjnych obiektów dworcowych było przyznanie Polsce i Ukrainie praw do organizacji mistrzostw Europy w piłce nożnej Euro 2012. W ramach przygotowań do tej imprezy Grupa PKP przedstawiła plan przebudowy lub remontów tych, które będą miały znaczenie przy obsłudze gości przyjeżdżających na mistrzostwa. Lista ta obejmuje m.in. obiekty we Wro cławiu, Krakowie, Warszawie (Warszawa Centralna, Zachodnia i Wschodnia), Ka towicach i Poznaniu. 96 forbes 06 | 10 Jedną z głównych przyczyn obecnego stanu dworców jest chroniczne niedoinwestowanie infrastruktury kolejowej, wynikające nie tylko z ograniczenia wydatków budżetowych, ale też zadłużenia Grupy PKP (ok. 400 mln zł zobowiązań rocznie). Stąd wynika konieczność szukania środków na finansowanie inwestycji z innych źródeł. Na przykład przebudowa krakowskiego dworca zostanie zrealizowana z funduszy unijnego Programu Operacyjnego Infrastruktura i Środowisko. Inny charakter ma inwestycja w Katowicach, gdzie PKP zawarły już porozumienie z władzami miasta i inwestorem prywatnym (hiszpańska grupa deweloperska Neinver), na mocy którego powstanie nowa stacja kolejowa połączona z centrum handlowym. W podobny sposób mają być zrealizowane inwestycje w Poz naniu i Warszawie Zachodniej. Niezależnie od tych działań rząd przy jął plan rewitalizacji dworców i w 2010 roku przekazał na ten cel ok. 350 mln złotych. Wystarczy to jednak na remonty zaledwie 23 obiektów (m.in. w Brzegu, Płocku i Gliwicach). FoT.: pkp sa; materiały prasowe; shutterstock.com Nowy dworzec kolejowy Katowice Osobowa ma być połączony z dworcem autobusowym oraz centrum handlowo-biurowym. Za realizację projektu odpowiadają PKP i hiszpańska grupa deweloperska Neinver Dotyczy to m.in. obiektów w Łodzi, Sopocie i, być może, także w Gdańsku. Biorąc pod uwagę, że wszystkie znajdują się w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, oferta może spotkać się ze sporym zainteresowaniem. W polskim systemie prawnym istnieje kilka mechanizmów pozwalających na współpracę podmiotów publicznych z inwestorami prywatnymi. Przede wszystkim należy tu wspomnieć o Ustawie z 19 grudnia 2008 r. o par tnerstwie publiczno-prywatnym (DzU z 2009 r., nr 19, poz. 100). oraz zapewnia jego finansowanie. W konsekwencji partner prywatny jest stroną, która zazwyczaj ponosi finansowe ryzyko niepowodzenia projektu (i utraty wniesionego wkładu pieniężnego). W zamian ma możliwość pobierania tzw. pożytków, czyli dochodów ze zrealizowanej inwestycji (np. czynsze z wynajmu powierzchni handlowych wybudowanych w ramach inwestycji, dochody ze sprzedaży jej części). Typowym modelem PPP jest schemat BOT (build, operate and transfer), w któ- rym partner prywatny odpowiada za realizację przedsięwzięcia, jego zarządzanie, a po upływie określonego czasu – za przekazanie partnerowi publicznemu. Innym schematem jest DBFO (design, build, finance and operate), w którym partner prywatny – oprócz wymienionych obowiązków – jest również zobowiązany do zaprojektowania całej inwestycji. Współpraca partnera prywatnego z publicznym może mieć charakter zinstytucjonalizowany w formie specjalnie powołanej spółki, która realizuje przedsięwzięcie (partnerzy występują tu jako wspólnicy), z tym że cel i przedmiot jej działalności nie może wykraczać poza zakres określony umową o partnerstwie publiczno-prywatnym. Inwestycja może być także prowadzona w sposób bezpośredni, bez powołania do życia spółki celowej przez samych partnerów na podstawie umowy o PPP. Inna możliwość wspólnych działań inwestycyjnych istnieje w ramach usta wy z 9 stycznia 2009 r. o koncesji na roboty budowlane lub usługi (DzU z 2009 r. nr 19, poz. 101). Jej postanowienia przewidziane są jednak tylko dla mniej skomplikowanych projektów (np. budowa parkingu), w których warunki współpracy partnerów są obwarowane licznymi ograniczeniami. Umowa takiej koncesji musi zawierać m.in.: sposób wynagrodzenia koncesjonariusza, wskazanie i podział ryzyka, warunki i zakres ubezpieczeń wykonywania przedmiotu koncesji, tryb i warunki rozwiązywania sporów związanych z realizacją umowy. Ponadto przepisy regulujące okres pobierania pożytków określają, że w przypadku inwestycji budowlanej nie powinien on być dłuższy niż 30 lat, podczas gdy w raforbes 06 | 10 97 dossier REAL ESTATE Początki zostały już zrobione Mimo wielu niedoskonałości perspektywy Obecnie we współpracy Grupy PKP z samorządami i inwestorami prywatnymi realizowanych jest kilka projektów. współpracy podmiotów publicznych Katowice: To najbardziej zaawansowany projekt, dotyczy budowy zintegrowanego centrum komunikacyjno-handlowego (ponad 50 tys. mkw. powierzchni handlowej i biurowej) z dworcem kolejowym Katowice Osobowa i przejazdowym dworcem autobusowym. W okolicach powstanie także nowy układ drogowy. Inwestycja realizowana we współpracy z miastem Katowice i hiszpańskim deweloperem Neinver ma rozpocząć się w tym roku i zakończyć pod koniec roku 2013. Projekt będzie prowadzony przez spółkę celową, w której udziałowcami są (przez spółki pośrednie) PKP SA i Neinver. Wkładem wspólników jest nieruchomość z dworcem (PKP) i środki pieniężne (Neinver). Sam dworzec zostanie wyodrębniony prawnie z kompleksu handlowego i przekazany nieodpłatnie na rzecz PKP. Po sfinalizowaniu inwestycji pozostała część nieruchomości będzie sprzedana inwestorowi zewnętrznemu, a ewentualne zyski podzielone między wspólników. Poznań: W mieście powstanie zintegrowane centrum komunikacyjne z nowym dworcem (kolejowym i autobusowym), połączone z Poznańskim Szybkim Tramwajem, a także kompleks handlowo-biurowy. Inwestycja ma być prowadzona przez dwie spółki celowe, których udziałowcami będą węgierski deweloper TriGranit i PKP SA. Projekt zakłada, że PKP wniosą do spółki grunty, uzyskując w zamian nowy dworzec oraz partycypacje w ewentualnych zyskach ze sprzedaży części handlowo-usługowej. TriGranit zapewnia finansowanie i niezbędne doświadczenie. Warszawa: W miejscu dworca Warszawa Zachodnia ma być zrealizowana inwestycja przy współudziale francuskiej spółki deweloperskiej Nexity. Strony planują budowę nowego dworca i budynków biurowych o powierzchni ok. 50 tys. mkw., a także hotel i parking. Wstępne porozumienie podpisano w kwietniu 2009 r., a obecnie negocjowane są szczegóły umowy inwestycyjnej. PKP mają wnieść do spółki celowej nieruchomość gruntową, a Nexity – zapewnić finansowanie inwestycji i poprowadzić cały proces od strony technicznej. Po wybudowaniu kompleksu dworzec zostanie przekazany PKP, a zyski z komercjalizacji pozostałej części podzielone między partnerów. 98 forbes 06 | 10 z prywatnymi oceniamy jako obiecujące Rafał Trusiewicz, LL.M, radca prawny w kancelarii Trusiewicz Siwko mach Ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym partnerzy mają możliwość bardziej elastycznego kształtowania wzajemnych relacji. wionego nad takim terenem. Jedyną możliwością jest 30-letnia dzierżawa, co pry watnego inwestora nie satysfakcjonuje. Obecnie w Sejmie trwają prace nad wprowadzeniem takiej instytucji do polskiego Polskie prawo dopuszcza również reali- porządku prawnego. zację wspólnych projektów inwestycyjProblemem jest także konieczność nych w oparciu o generalne zasady, podporządkowania się obowiązkom wyczyli postanowienia kodeksu cywilnego nikającym z ochrony konserwatorskiej i kodeksu spółek handlowych, przez np. (wiele dworców to budynki zabytkowe) zawiązanie przez partnerów spółki ce- oraz wykluczenie gruntów kolejowych lowej i realizacje inwestycji za jej po- jako tzw. terenów zamkniętych z zakreśrednictwem z pominięciem rygorów su miejscowych planów zagospodarowaPPP. Przedmiot działalności takiej spół- nia przestrzennego. ki musi jednak mieNastępną prześcić się w zakresie szkodą jest stosunzadań danego podkowo mała wiedza miotu publicznego. o korzyściach, jakie W przypadku gmin dają ustawy o PPP granice takie wyznai koncesjach. Pod czają przepisy ustaw mioty publiczne nie o samorządzie gminmają doświadczenia nym oraz o gospodarw stosowaniu wynikających z nich ce komunalnej. Projekty rewitamożliwości, a sama lizacyjne dworców procedura postępozachodnia zmieni oblicze wania nie należy do kolejowych należą do wyjątkowo skom najprostszych. Nie ma również przyplikowanych przedsięwzięć. Wśród ty kładów z praktyki, bo podczas obowiąpowych przeszkód trzeba tu wymienić zywania poprzedzwykle nieureguloniej ustawy o PPP powierzchni biurowej, a także hotel wany stan prawny (z 2005 r.) nie zrealioraz parking zaplanował w nowym nieruchomości, na zowano żadnych pro których znajdują się jektów. kompleksie dworca Warszawa kolejowe budynki, W nowej wpraw Zachodnia francuski deweloper Nexity oraz problem braku dzie zrezygnowano istnienia tzw. własności warstwowej. z wielu obowiązków nałożonych na partZgodnie z polskim prawem wszystko, nerów (np. przy formalnej ocenie ryzyka), co znajduje się nad lub pod torami kolejo- ale nadal brakuje ustalonych dobrych wymi (np. budynki), dzieli los prawny praktyk jej stosowania. Mimo tych niedoskonałości perspekgruntów, na których są one zlokalizowane (ich właścicielem często jest zarządza- tywy współpracy podmiotów publiczjąca siecią kolejową spółka PKP PLK). nych z prywatnymi oceniamy jako obieInnymi słowy, prywatny inwestor prak- cujące. Konieczne jest jednak rozpropatycznie nie ma żadnych szans na uzyska- gowanie tej formuły wśród potencjalnie prawa własności do budynku posta- nych partnerów. 50 tys. mkw. FoT.: pkp sa; materiały prasowe; shutterstock.com FAKTY I LICZBY