uchwała

Sygn. akt III CZP 91/08
UCHWAŁA
Dnia 16 października 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Iwona Koper
Protokolant Bożena Kowalska
w sprawie z powództwa Joanny O.
przeciwko Gminie Miasta S., Zdzisławie Z., Halinie C., Andrzejowi C., Adamowi C.,
Lidii B., Henrykowi B., Hannie S., Aleksandrowi S., Joannie G. i Maciejowi G.
o nakazanie złożenia oświadczenia woli,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 16 października 2008 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w G.
postanowieniem z dnia 16 maja 2008 r., sygn. akt I ACa 328/08,:
"Czy w sprawie o nakazanie złożenia oświadczenia woli
o ustanowieniu odrębnej własności lokalu uzyskanego wskutek
adaptacji strychu i sprzedaży tego lokalu na podstawie uchwały
wspólnoty wyrażającej zgodę na adaptację strychu i na sprzedaż
lokalu oraz na podstawie opartej na niej umowy przedwstępnej
zawartej ze wspólnotą mieszkaniową legitymację bierną posiada
wspólnota mieszkaniowa, czy też wszyscy właściciele lokali tworzący
tę wspólnotę ?"
podjął uchwałę:
2
W sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli
o
ustanowienie
powstałego
odrębnej
wskutek
własności
przebudowy
i
sprzedaży
strychu,
lokalu
stanowiącego
przedmiot własności wspólnej, legitymacja bierna przysługuje
wspólnocie mieszkaniowej.
Uzasadnienie
W sprawie, w której chodzi m.in. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia
woli o ustanowieniu dwóch odrębnych lokali mieszkalnych, powstałych po
przebudowie strychu w budynku przy ul. P.[...] 1 w S. i o przeniesienie własności
tych lokali na powódkę, pozwanymi są współwłaściciele pozostałych lokali,
tworzących wspólnotę mieszkaniową tej nieruchomości.
Rozpoznając apelacje od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 21 maja 2007 r.,
wniesione przez powódkę oraz przez pozwaną Zdzisławę Z., Sąd Apelacyjny w G.
powziął wątpliwość prawną czy legitymację procesową bierną w tej sprawie mają
współwłaściciele lokali stanowiący wspólnotę mieszkaniową, czy też sama
wspólnota i przedstawił to zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia Sądowi
Najwyższemu w trybie art. 390 k.p.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r.,
III CZP 65/07 (OSNC 2008, nr 7 – 8, poz. 69) Sąd Najwyższy wyjaśnił sporną
kwestię, dotycząca statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej, uznając, że jest
ona jednostką organizacyjną o której mowa w art. 331 k.c., do której należy
stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych oraz, że w związku
z tym może ona nabywać prawa i zaciągać obowiązki do własnego majątku.
Jednocześnie
przyjął,
że
zakres
przysługującej
wspólnocie
mieszkaniowej
zdolności do czynności prawnych jest ograniczony do praw i obowiązków
związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. Kierując
się tym stanowiskiem, mającym rangę zasady prawnej, oraz odwołując się do treści
art. 65 k.p.c., należy stwierdzić, że zakres zdolności procesowej wspólnoty
3
mieszkaniowej wyznaczony jest przez zakres przysługującej jej zdolności do
czynności prawnych. Tym samym pierwszorzędnego znaczenia nabiera kwestia,
czy sprawa niniejsza jest „związana z zarządzaniem nieruchomością wspólną”.
Pozytywna odpowiedź na to pytanie wynika z treści art. 22 ust. 4 i 5 ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 903) –
dalej: „uwl”. Zgodnie z tym przepisem, czynnościami przekraczającymi zakres
zwykłego
zarządu
sprawowanego
samodzielnie
przez
zarząd
wspólnoty
mieszkaniowej są m.in. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na
ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub
przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów
w następstwie
powstania
odrębnej
własności
lokalu
nadbudowanego
lub
przebudowanego. Są więc to takie czynności, o które chodzi w sprawie. Skoro zaś
sama ustawa kwalifikuje je jako czynności przekraczające zarząd nieruchomością
wspólną, to nie ulega wątpliwości, że sprawa niniejsza jest sprawą związaną
z zarządzaniem taką nieruchomością, co oznacza, że zdolność procesowa
przysługuje w niej wspólnocie mieszkaniowej a nie właścicielom lokali tworzących
tę wspólnotę. Wbrew przy tym wątpliwościom Sądu Apelacyjnego, stanowisko to
nie pozostaje w sprzeczności z art. 8 ust. 3 uwl, zgodnie z którym umowa
o ustanowienie odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez
współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę
lokalu. W przepisie tym nie chodzi bowiem o nieruchomość wspólną, zdefiniowaną
w art. 3 ust. 2 uwl, lecz o nieruchomość budynkową lub o grunt wraz z budynkiem,
stanowiące przedmiot własności współwłaścicieli nieruchomości lub właścicieli już
wyodrębnionych lokali. Ponieważ zarząd nieruchomością wspólną należy do
wspólnoty mieszkaniowej, to konsekwentnie trzeba przyjąć, że w spawach
związanych z tym zarządem wspólnocie tej przysługuje również legitymacja
procesowa oraz zdolność do czynności procesowych podejmowanych we własnym
imieniu. Poglądowi temu nie sprzeciwia się też treść art. 22 ust. 2 uwl, zgodnie
z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego
zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie
czynności oraz udzielająca pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących
4
czynności
przekraczające
zakres
zwykłego
zarządu
w
formie
prawem
przewidzianej. Jak to bowiem wyjaśnił Sąd Najwyższy w powołanej uchwale składu
siedmiu sędziów III CZP 65/07, interpretacja tego przepisu powinna mieć na
względzie, że wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, do której należy
stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych (art. 331 k.c.), w związku
z czym zarząd wspólnoty powinien być postrzegany jako odpowiednik organu
osoby prawnej. Organ osoby prawnej często musi zaś uzyskać zgodę na dokonanie
określonych czynności prawnych (por. np. art. 230 k.s.h.), co nie oznacza, że
czynność dokonywana jest potem na rzecz podmiotu udzielającego zgody. Należy
dodać, że skoro właściciele lokali podejmują uchwałę o wyrażeniu zgody na
dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, to logicznym jest też,
przewidziany w art. 22 ust. 2 uwl, wymóg wskazania, kto takiej czynności może
dokonać. Dlatego też wymienionych w tym przepisie zgody na dokonanie czynności
oraz pełnomocnictwa do jej podjęcia nie należy rozpatrywać jako oddzielnych
instytucji, ale łącznie, jako złożenie przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę
mieszkaniową oświadczenia woli nie tylko co do rodzaju konkretnej czynności,
których zarząd tej wspólnoty może dokonać, ale także co do tego, czy nabyte
skutkiem tej czynności prawo wejdzie do majątku wspólnoty, czy do majątków
właścicieli. Umożliwia to tym właścicielom bezpośredni wpływ nie tylko na samą
treść czynności, ale i na oznaczenie beneficjenta płynących z niej uprawnień
majątkowych, zapewniając tym samym zachowanie nadrzędnej pozycji w stosunku
do zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Z tych względów orzeczono jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).
kg
/tp/