Zeszyt Hipoteczny nr 22 - Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego

Z E S Z Y T
H IP O T E C Z N Y
22 / 2 0 0 6
Przegl¹d regulacji nadzorczych
dotycz¹cych finans ow ania
rynk u nieruchom oœ ci
p rzez ins tytucje finans ow e
t Pols k a
t E urop a
t B azylea i dyrek tyw y europ ejs k ie
t S tandardy ryzyk a k redytow ego:
L T V i w ycena nieruchom oœ ci
pod redakcj¹
dr A g n ies zka D rew icz - T u ³odziecka
M ag dalen a M iko³ajczy k
F undacja na R zecz K redytu H ip otecznego
W ars zaw a, 2 0 0 6 r.
1
Z E S Z Y T
HIPOTECZNY
22 / 2 0 0 6
Redaktor naczelny
dr Agnieszka Drewicz-Tu³odziecka
S ekretarz Redakcji
M agdalena M iko³ajczyk
© C op yrig h t b y
Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, Warszawa 2006
W s zelkie p raw a zas trze¿one. K op iow anie, p rzedru kow yw anie,
rozp ow s zech nianie ca³oœ ci lu b frag m entó w niniejs zej p racy b ez
zg ody w ydaw cy zab ronione p od g roŸb ¹ s ankcji cyw ilnych
i karnych .
ISSN 1 5 08 - 5 9 8 8
A dres Redakcji:
F u ndacja na Rzecz K redytu H ip oteczneg o
A l. S tanó w Z jednoczonych 6 8
0 4 -0 3 6 W ars zaw a
tel. + 4 8 2 2 8 7 0 7 3 6 0
fax + 4 8 2 2 8 7 0 7 3 7 2
e-m ail: fu ndacja@ fu kreh ip .p l
w w w .fu kreh ip .p l
N ak³ad: 3 0 0 eg z.
2
Z E S Z Y T
HIPOTECZNY
22 / 2 0 0 6
SPIS TREŚCI
Wstęp ..........................................................................................................................
I.
W y c e n a n ie ru c h o m o ś c i d la k re d y to w a n ia h ip o te c zn e g o w k o n te k ś c ie
o b o w ią zu ją c y c h i p ro je k to w a n y c h w Po ls c e i w U n ii Eu ro p e js k ie j re g u la c ji
n a d zo rc zy c h – p o d e jś c ie d la p ra k ty k i b a n k o w e j.
d r A g n ie szk a D re w ic z-T u ło d zie c k a , M a g d a le n a M ik o ła jc zy k .................................
I.1 .
R o zw ó j po rtfe la h ipo te c zn e g o a ro zw ó j po lsk ie j g o spo d a rk i .................................
I.2 .
R o la b a n k o w e g o fin a n so w a n ia in w e sty c ji w n ie ru c h o m o ś c i ................................
I.3 .
P ro c e n to w y u d z ia ł k re d y tó w n a n ie ru c h o m o ś c i i k re d y tó w h ipo te c z n y c h
w po rtfe la c h po lsk ic h b a n k ó w ............................................................................
I.4 .
H ipo te c z n y ry n e k e u ro pe jsk i ...............................................................................
I.5.
J a k o ś ć e u ro pe jsk ie g o po rtfe la ............................................................................
I.6 .
J a k o ś ć po lsk ie g o po rtfe la w o c e n ie n a d z o ru b a n k o w e g o i w stępn e w n io sk i .........
I.7 .
U sto su n k o w a n ie się ś ro d o w isk a b a n k o w e g o d o w w . sy g n a łó w
re g u la c y jn y c h n a d zo ru b a n k o w e g o .....................................................................
I.8 .
Wy c e n a i L T V w re g u la c ja c h n a d zo rc zy c h d ziś ....................................................
I.9 .
Z a g a d n ie n ia z w ią z a n e z w y c e n ą w pra k ty c e b a n k o w e j
(z w y łą c ze n ie m b a n k ó w h ipo te c zn y c h ) ...............................................................
I.9 .1 . U jęc ie w y c e n y w k o n te k ś c ie in te g ra c ji e u ro pe jsk ie g o ry n k u h ipo te c z n e g o ............
I.9 .1 .1 . G łó w n e z id e n ty fik o w a n e prz e z F o ru m G ro u p o n M o rtg a g e C re d it
prze szk o d y w o b sza rze w y c e n y d la c e ló w k re d y to w y c h ......................................
I.9 .1 .2 . P u n k ty po d d a n e d y sk u sji prze z F o ru m G ro u p o n M o rtg a g e C re d it ........................
I.9 .1 .3 . R e k o m e n d a c je F o ru m G ro u p o n M o rtg a g e C re d it w z a k re sie w y c e n y
d la K o m isji E u ro pe jsk ie j .....................................................................................
I.9 .2 .1 . D y re k ty w a z d n ia 2 0 m a rc a 2 0 0 0 r. w spra w ie po d e jm o w a n ia
i pro w a d ze n ia d zia ła ln o ś c i prze z in sty tu c je k re d y to w e . ........................................
I.9 .2 .2 . N o w a d y re k ty w a w spra w ie w y m o g ó w k a pita ło w y c h (C R D ) ................................
I.9 .2 .3 S ta n o w isk o po lsk ie g o n a d z o ru b a n k o w e g o w spra w ie tra k to w a n ia
k a pita ło w e g o k re d y tó w za b e zpie c zo n y c h h ipo te k ą ...............................................
I.9 .3 . Z a g a d n ie n ia zw ią za n e z w y c e n ą w P o lsc e - o b ra z sy tu a c ji ..................................
I.9 .3 .1 . K to m o ż e d o k o n y w a ć w y c e n ? ............................................................................
I.9 .3 .2 . C z y b a n k m o że za tru d n ić rze c zo zn a w c ę? ............................................................
I.9 .3 .3 . F o rm a w y c e n y to w y łą c zn ie o pe ra t sza c u n k o w y ..................................................
I.9 .3 .4 . O d po w ie d z ia ln o ś ć z a w y c e n ę .............................................................................
I.9 .3 .5. A k tu a liz a c ja w y c e n .............................................................................................
I.9 .3 .6 . C z y rz e c z o z n a w c y „ w c h ło n ą ” za po trze b o w a n ie n a w y c e n y w ro zm ia rze
w y n ik a ją c y m z n o w y c h re g u la c ji n a d zo rc zy c h i sy tu a c ji m o n o po lu n a u słu g i? ......
I.9 .4 . P o d su m o w a n ie sk u tk ó w w e jś c ia w ż y c ie n o w e j u c h w a ły k a pita ło w e j K N B
i z a sa d rz e c z o z n a w stw a .....................................................................................
I.9 .5. B a n k o w e o c ze k iw a n ia c o d o w y c e n y ..................................................................
5
8
8
8
9
11
13
13
16
18
23
24
24
25
26
30
31
34
36
37
38
39
39
40
42
43
43
3
Z E S Z Y T
HIPOTECZNY
22 / 2 0 0 6
I.9.6.
Brak korytarza prawnego dla wprowadzenia wypracowywanych
przez banki w relacji z nadzorem bankowym wymagań i oczekiwań ,
jakie powinna spełniać wycena nieruchomości dla kredytu hipotecznego
w kontekście nadzorczych regulacji ...................................................................
I.9.7. Postulat alternatywnego umożliwienia bankom uniwersalnym stosowania
wyceny wartości bankowo-hipotecznej .............................................................
I.9.7.1 Zalety ...............................................................................................................
I.9.7.2. Aplikowalność ..................................................................................................
I.9.8. Postulat syntetycznej informacji o nieruchomości stanowiącej
zabezpieczenie kredytu (nie w formie operatu szacunkowego) ...........................
I.9.8.1. Do jakich nieruchomości miałoby zastosowanie syntetycznej informacji
o nieruchomości? ............................................................................................
I.9.8.2. Elementy syntetycznej informacji o nieruchomości ............................................
I.9.8.3. Podmioty określające syntetyczną informację o nieruchomości .........................
I.9.8.4. Zasady aktualizacji / monitorowania syntetycznej informacji o nieruchomości ....
II.
Aktualne tendencje w międzynarodowej wycenie nieruchomości
Wolfgang Kä lberer ............................................................................................
III.
Aspekty wyceny: rating, sekurytyzacja i standaryzacja
Raymond Trotz .................................................................................................
Aspekty nieruchomości w zasadach tworzenia rezerw celowych w bankach
IV .
dr Sebastian Skuza ..........................................................................................
Z ałącznik nr 1 : USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) ..................................................................
Z ałącznik nr 2 : USTAWA z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw
(Dz. U. z 2004 r. Nr 141 poz. 1492) ..............................................................................
Z ałącznik nr 3 : Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 10 grudnia 2003 r. w sprawie
zasad tworzenia rezerw na ryzyko związane z działalnością banków
(Dz. U. z 2003 r. Nr 218, poz. 2147) ..............................................................................
Z ałącznik nr 4 : Uchwała Nr 6/2004 Komisji Nadzoru Bankowego z dnia 8 września
2004 r. w sprawie szczegółowych zasad i warunków uwzględniania zaangażowań przy
ustalaniu przestrzegania limitu koncentracji zaangażowań i limitu dużych zaangażowań ,
określenia innych zaangażowań , wobec których nie stosuje się przepisów dotyczących
limitów koncentracji zaangażowań i dużych zaangażowań , oraz zakresu i sposobu
uwzględniania działania banków w holdingach, w obliczaniu limitów koncentracji
zaangażowań (Dz.Urz. NBP z 2004 r. Nr 15 poz. 27) ......................................................
Z ałącznik nr 5 : Uchwała Nr 4/2004 Komisji Nadzoru Bankowego z dnia 8 września
2004 r. w sprawie zakresu i szczegółowych zasad wyznaczania wymogów kapitałowych
z tytułu poszczególnych rodzajów ryzyka oraz zakresu stosowania metod statystycznych
i warunków, których spełnienie umożliwia uzyskanie zgody na ich stosowanie, sposobu
i szczegółowych zasad obliczania współczynnika wypłacalności banku, zakresu i sposobu
uwzględniania działania banków w holdingach w obliczaniu wymogów kapitałowych
i współczynnika wypłacalności oraz określenia dodatkowych pozycji bilansu banku ujmowanych łącznie z funduszami własnymi w rachunku adekwatności kapitałowej oraz zakresu, sposobu i warunków ich wyznaczania (Dz. Urz. NBP. z 2004 r. Nr 15, poz. 25) ......
4
44
44
44
46
46
47
47
47
48
49
54
58
68
70
71
85
90