działalność finansowa spółdzielni
Transkrypt
działalność finansowa spółdzielni
Działalność finansowa Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko – Własnościowej „DĄŻNOŚĆ” w 2013 roku Gospodarka finansowa Spółdzielni prowadzona była w 2013 roku w oparciu o obowiązujące przepisy Ustawy o Rachunkowości, Prawa Spółdzielczego, Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych oraz plan gospodarczy uchwalony przez Radę Nadzorczą Uch.nr. 70/15 z dnia 12.12.2012 r. oraz korektę planu dotyczącą funduszu remontowego uchwaloną 02.07.2013 r. Uch.nr.25/16 i 24.09.2013 r. Uch. Nr.35/22 Polityka finansowa zapewniała płynność finansową, pozwalającą na terminowe regulowanie wszelkich zobowiązań Spółdzielni. Sprawozdanie finansowe za 2013 r. obrazuje całokształt działalności Spółdzielni i podlega badaniu przez biegłego rewidenta. Bilans za 2013 r. po stronie aktywów i pasywów zamknął się kwotą 56.586.094,65 zł. I. Aktywa bilansu to aktywa trwałe i obrotowe Spółdzielni . Na aktywa trwałe składają się: 1. Rzeczowe aktywa trwałe o wartości : 40.251.900,19 zł. z czego przypada na: - budynki i budowle - prawo wieczystego użytkowania 3.759.159,37 zł. - urządzenia techniczne i maszyny 25.542,74 zł. - pozostałe środki trwałe 223.962,97 zł. - środki trwałe w budowie 195.695,42 zł. 36.047.539,69 zł. W bilansie aktywa trwałe wykazane są w wartości netto po odjęciu umorzenia i amortyzacji, której wartość stanowi kwotę: 28.876.014,59 zł W związku z wyodrębnieniem własności lokali na rzecz członków, wartość majątku trwałego sukcesywnie ulega zmniejszeniu. W okresie sprawozdawczym ustanowiono 9 odrębnych własności lokali. W wyniku tych działań majątek trwały spółdzielni został zmniejszony o 264.312,52 zł., z tego na budynki przypada 255.876,84 zł., a na prawo wieczystego użytkowania gruntów 8.435,68 zł. Sytuacja ta znalazła także odbicie w pasywach bilansu jako zmniejszenie funduszy własnych. Zmniejszenie gruntów W związku z przejęciem działek przez Starostwo Powiatowe Decyzją Nr. 56/2013 nastąpiło zmniejszenie powierzchni gruntów o 1.929 m² oraz wartość księgowa 14.661,63 zł. W zamian za przejęte grunty Spółdzielnia uzyskała odszkodowanie w wysokości 197.955,03 zł. które zasiliło Fundusz zasobowy . Z dniem 01 marca 2013 roku w następstwie uchwały podjętej większością głosów, przez właścicieli lokali w budynku Tylna 9, została utworzona Wspólnota Mieszkaniowa. Zarząd został powierzony zewnętrznemu Zarządcy. Na dzień 31.12.2013 roku Spółdzielnia pozostaje właścicielem 5 lokali o powierzchni 250,76 m² i udziałach w wysokości 26,17. Spółdzielnia za w/w lokale reguluje zobowiązania 1 wobec Wspólnoty oraz z tytułu podatku od nieruchomości i wieczystego użytkowania, a poniesionymi kosztami obciąża osoby zamieszkujące w danych lokalach. Zmiany wartości środków trwałych przedstawiono w tabeli : PRAWO UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTÓW BUDYNKI, LOKALE Urządzenia techniczne i maszyny Inne środki trwałe Razem 2008 ROK 4.661.914,89 51.106.464,24 88.845,91 85.389,13 55.942.614,17 2009 Rok 4.150.558,08 42.374.744,80 102.956,31 84.649,82 46.712.909,01 2010 Rok 4.022.188,09 40.226.951,93 75.610,66 69.377,78 44.394.128,46 2011 Rok 3.926.642,17 38.710.646,61 58.871,44 56.202,69 42.752.362,91 2012 Rok 3.835.503,29 37.180.381,87 44.472,67 58.326,9 41.118.684,73 2013 Rok 3.759.159,37 36.047.539,69 25.542,74 223.962,97 40.056.204,77 ŚRODKI TRWAŁE 60000000 50000000 40000000 30000000 20000000 10000000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2. Należności długoterminowe wynoszą 9.497.906,76 zł. Członkowie Spółdzielni spłacali kredyty mieszkaniowe na podstawie ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. w sprawie pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 grudnia 2009 r. w sprawie umorzeń zadłużenia z tytułu przejściowego wykupienia odsetek od kredytów mieszkaniowych. W 2013 roku dokonano normatywnej spłaty kredytu w kwocie 14.272,16 zł i odsetek budżetowych w wysokości 318.648,69 zł oraz spłaty 30% odsetek budżetowych w wysokości 81.343,10 zł. Spółdzielnia złożyła do Banku PKO BP 8 wniosków o umorzenie odsetek budżetowych na łączną kwotę 460.944,28 zł. 2 Na aktywa obrotowe składają się: 1. Zapasy ( olej opałowy) 41.657,30 zł. 2. Należności krótkoterminowe 1.850.190.27 zł. w tym: a) należności od członków, właścicieli i najemców - lokali mieszkalnych - lokali użytkowych b) należności z tyt. podatków, dostaw i usług c) pożyczki z Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych d) pozostałe należności 1.242.218,61 zł. 1.158.198,81 zł. 84.019,80 zł. 436.661,46 zł. 101.620,86 zł. 69.689,34 zł. NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE OPŁATY ZA LOKALE UŻYTKOWE 4% INNE 4% ZFŚS 5% USŁUGI 24% OPŁATY ZA LOK. MIESZKALNE 63% 3. Krótkoterminowe aktywa finansowe 3.768.233,59 zł w tym: 1. środki pieniężne w kasie 9.211,92 zł 2. środki pieniężne na rachunkach bankowych 3.658.262,20 zł 3. weksle obce 100.759,47 zł Środki pieniężne w kasie i na rachunkach bankowych wycenia się według wartości nominalnej. 4. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 1.176.206,54 zł w tym: a) Wynik na funduszu remontowym 1.148.563,09 zł. b) Podatek naliczony do odliczenia 4.152,66 zł c) Inne koszty do rozlicz.(prenumeraty, ubezpieczenie, abonament telefoniczny) 23.490,79 zł Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe są to koszty które zostały już poniesione a dotyczą przyszłych okresów sprawozdawczych. 3 II. Pasywa bilansu to fundusze Spółdzielni, kredyty, zobowiązania i rozliczenia międzyokresowe kosztów. 1. Fundusze Spółdzielni na 31.12.2013 r. wykazano w kwocie w tym: a) fundusz podstawowy b) Fundusz zapasowy c) Fundusz z aktualizacji wyceny d) Należne wpłaty na kapitał podstawowy e) Zysk na pozostałej działalności gospodarczej 42.247.775,38 zł 11.910.227,05 zł 7.074.058,53 zł 23.142.864,17 zł - 73.558,75 zł 194.184,38 zł FUNDUSZE SPÓŁDZIELNI 45000000 40000000 35000000 30000000 25000000 20000000 15000000 10000000 5000000 0 2009 2010 2011 2012 2013 FUNDUSZ PODSTAWOWY i FUNDUSZ Z AKTUALIZACJI WYCENY FUNDUSZ ZASOBOWY 2. Zobowiązania długoterminowe z tytułu kredytów zaciągniętych na budowę kolonii VIII wynoszą 9.527.615,81 zł. w tym kredyt 29.709,05 zł oraz odsetki budżetowe 9.497.906,76 zł. 3. Zobowiązania krótkoterminowe stanowią kwotę w tym: a) z tytułu dostaw i usług b) z tytułu podatków ,ubezpieczeń społecznych c) kredyty z premią termomodernizacyjną d) pozostałe zobowiązania krótkoterminowe e) Zakładowy Fundusz Świadczeń Socjalnych 4.598.861,54 zł. 2.647.163,77 zł 29.584,00 zł 781.997,95 zł 1.019.040,85 zł 121.074,97 zł Na dzień 01.01.2013 r. Spółdzielnia zadłużona była z tytułu zaciągniętego kredytu bankowego na kwotę 1.525.378,03 zł. W 2013 roku na spłatę kredytu wydatkowano kwotę 743.380,08 zł., a z tytułu odsetek Spółdzielnia poniosła koszty w wysokości 62.444,62 zł. Środki finansowe na ten cel pochodziły z funduszu remontowego. Na dzień 31.12.2013 roku do spłaty pozostaje kredyt w wysokości 781.997,95 zł. 4 5. Rozliczenia międzyokresowe stanowią : wartość nieodpłatnie otrzymanych środków trwałych nie mieszkaniowych jest to kwota 11.838,48 zł. rozliczenie wyniku na gospodarce zasobów mieszkaniowych w wysokości 200.003,44 zł Wynik na gospodarce zasobami mieszkaniowymi stanowi różnicę między kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości a przychodami z opłat na pokrycie tych kosztów i odpowiednio zwiększa przychody lub koszty utrzymania nieruchomości w roku następnym. Ogółem przychody Spółdzielni za 2013 r. po uwzględnieniu pozostałych przychodów operacyjnych i finansowych wyniosły 18.880.410,67 zł , natomiast wydatki z pozostałymi kosztami operacyjnymi i finansowymi, to kwota 18.399.766,06 zł. Wynik stanowi nadwyżkę bilansową w wysokości 480.644,61 zł. i uwzględnia nadwyżkę na gospodarce zasobami mieszkaniowymi, która zamknęła się wynikiem 83.918,23 zł. Po pomniejszeniu o podatek dochodowy od osób prawnych w kwocie 202.543 zł uzyskano zysk netto za rok obrotowy 2013 w wysokości 194.184,38 zł. Należy wyjaśnić, że wysokość „wpływów” jest podawana w wielkościach naliczonych, a nie w wysokości rzeczywiście uzyskanych, co oznacza, iż po stronie wpływów nie uwzględnia się wszelkich zaległości i niedopłat. W rachunkowości Spółdzielni mają bowiem zastosowanie zasady rachunkowości memoriałowej, a nie kasowej. Koszty rodzajowe eksploatacji w 2013 roku wyniosły: WYSZCZEGÓLNIENIE 1 PŁACE I NARZUTY 2 MATERIAŁY 3 ENERGIA ELEKTR. 4 USŁ MAT. REMONT. 5 WYKONANIE 2011 R. WYKONANIE 2012 R. WYKONANIE 2013 R. 1 420 025,98 1 391 677,30 1 390 433,74 64 914,80 70 368,21 89 450,76 295 354,24 301 614,09 310 640,94 1 095,75 1 140,37 4 304,97 ODPIS NA F.Ś.S. 49 223,17 48 543,11 49 128,36 6 UBEZPIECZ.MAJĄTKU 92 770,00 91 507,00 82 317,00 7 USŁ. KONIMIARSKIE 28 968,00 28 968,00 29 023,20 8 KONSERWACJE 713 393,17 695 451,63 676 265,76 9 AMORTYZACJA KOSZTY OGÓLNE SPÓŁDZIELNI 19 693,93 18 374,34 34 881,10 1 626 719,65 1 584 560,04 1 632 304,23 431 644,91 318 176,18 369 723,27 255 578,00 262 663,00 272 183,00 120 174,80 126 605,51 408 595,25 21 439,84 27 278,97 27 297,24 5 140 996,24 4 966 927,75 5 376 548,82 10 11 13 POZOSTAŁE KOSZTY POD. OD NIERUCHOMOŚCI WIECZYSTE UŻYTKOWANIE 14 ODPIS NA FUNDUSZ REMONTOWY LOK. WŁ. 12 OGÓŁEM KOSZTY 5 Struktura przedstawiająca procentowy podział kosztów w 2013 r. woda i ścieki 15% wywóz nieczystości 5% gaz 1% konserwacja anteny 0% eksploatacja 30% energia cieplna kotłownia obca 29% remonty 19% energia cieplna kotłownia własna 1% Koszty i wpływy dotyczące dostawy energii cieplnej, wody i odprowadzenia ścieków, wywozu nieczystości, gazu, konserwacji anten. Gospodarka mediami obejmuje koszty i przychody z opłat na ich pokrycie a wynik podlega rozliczeniu z użytkownikami lokali. Koszty mediów stanowią znaczącą pozycję w obciążeniu opłatami za użytkowanie lokali. Energia cieplna po stronie kosztów i wpływów zamknęła się kwotą 5.439.172,58 zł, w tym kotłownia własna 191.399,15 zł., kotłownia obca 5.247.773,43 zł. Koszty i wpływy wywozu nieczystości stałych zamknęły się kwotą 944.794,10 zł. Od 01.07.2013 r. obowiązki z tytułu wywozu nieczystości odpowiada przejęła Gmina. Spółdzielnia składa w imieniu mieszkańców zasobów deklarację o ilości zamieszkujących osób i zgodnie z nią reguluje opłaty ustalone przez Gminę. Koszty i wpływy gazu to kwota 164.678,13 zł. W 2013 roku kolejne 9 budynków po wymianie instalacji gazowej rozlicza się z PGNiG bez pośrednictwa Spółdzielni. Konserwacja anten po stronie kosztów i przychodów zamknęła się kwotą 35.844,12 zł. i wynika z iloczynu ilości gniazd antenowych i stawki 1 zł netto Zużycie wody i odprowadzenie ścieków to koszt 2.667.368,57 zł. Wysokość zużycia wody w budynku ustala się na podstawie wskazań wodomierza głównego zainstalowanego na przyłączu głównym zimnej wody w budynku i zgodnie z tym odczytem Spółdzielnia rozlicza się z dostawcą wody. 6 Wykres przedstawia wysokość kosztów poszczególnych mediów i relację pomiędzy nimi 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 0 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 energia cieplna 31.12.2009 4827373,17 31.12.2010 5340362,04 31.12.2011 4997086,26 31.12.2012 5271612 31.12.2013 5439172,58 gaz 193719,77 222833,12 208643,78 230916,34 164678,13 wywóz nieczystości 971601,84 971601,84 978867,96 978867,96 944794,1 woda i ścieki 2284373,51 2281138,53 2351616,53 2604151,31 2667368,57 Na bieżącą działalność, realizację zadań rzeczowych jak i na płynność finansową Spółdzielni negatywnie wpływa nieterminowość wnoszenia opłat przez użytkowników lokali. W następstwie złożonych w 2013 roku wniosków, użytkownicy lokali otrzymali na podstawie 198 decyzji dodatki mieszkaniowe na kwotę 244.832,15 zł. ZALEGŁOŚCI Z TYTUŁU OPŁAT ZA LOKALE MIESZKANIOWE I UŻYTKOWE dzień 31.12.2013 roku wyniosły 1.242.351,12 zł. W stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego nastąpił spadek zaległości w opłatach o 228.546,44 zł Wskaźnik zaległości liczony w stosunku do wpływów na 31.12.2013 r. ukształtował się na poziomie 6,51 %. W celu wyegzekwowania zaległości prowadzono systematyczną i wykorzystującą wszelkie środki prawne windykację należności Spółdzielni. Działania windykacyjne realizowane są na drodze polubownej, sądowej i egzekucyjnej. W celu przeciwdziałania wzrostowi zadłużeń na drodze przed sądowej wysyłano do użytkowników lokali monity, zaproszenia na posiedzenia Zarządu, wezwania do zapłaty z sankcjami skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. W 2013 r. wysłano 546 sztuk wezwań do zapłaty: 508 sztuk z lokali mieszkalnych 38 sztuk z lokali użytkowych i dzierżaw Na posiedzenie Zarządu w 2013 roku wezwano 256 osób zalegających z opłatą, w celu wyjaśnienia przyczyn powstania zadłużenia czynszowego i ustalenia sposobu jego spłaty. Na wniosek zainteresowanego, który przejawiał chęć spłaty zadłużenia i istniało prawdopodobieństwo jego wypłacalności, Zarząd przedłużał termin spłaty na dogodnych dla obu stron warunkach, ustalając jednocześnie wysokość miesięcznych rat, co pozwalało na kontrolę ich spłaty. 7 W przypadku braku zainteresowania dobrowolną spłatą zadłużenia, przygotowywano dokumenty niezbędne do podjęcia postępowania sądowego przeciwko dłużnikom oraz osobom wspólnie zamieszkującym w danym lokalu. Do sądu skierowano 310 pozwów na kwotę 735.032,08 zł. dotyczących lokali mieszkalnych i 8 pozwów na kwotę 87.124,01 zł w sprawach lokali użytkowych i dzierżaw. Zadłużenia przekraczające ośmiomiesięczny wymiar opłat w konsekwencji powodują wezwanie na posiedzenie Rady Nadzorczej, na której w oparciu o wyjaśnienia sytuacji finansowej danego członka podejmowana jest decyzja o rozłożeniu zaległości na raty lub pozbawieniu członkostwa. Rada wykluczyła 7 członków z 27 skierowanych przez Zarząd. W wyniku prowadzonej windykacji wyegzekwowane zostały wieloletnie zadłużenia z 9 lokali na kwotę 262.978,00 zł. Ponadto odzyskano 4 lokale mieszkalne z których 3 zostałe ponownie zasiedlone w drodze przeprowadzonego przetargu. Pomimo wielokrotnego ogłaszania przetargu nie udało się zasiedlić odzyskanego w styczniu 2011 roku lokalu przy ulicy Tylnej 12 m.8 Wskaźnik zaległości czynszowych tj. stosunek należności do ogólnego wymiaru opłat w latach 2009 – 2013 przedstawia poniższa tabela : ROK KWOTA ZADŁUŻENIA W LOKALACH MIESZKALNYCH OGÓŁEM ( W ZŁ. ) WSKAŻNIK ZADŁUŻENIA % 2009 1.100.801,22 7,33 2010 1.231.286,87 8,01 2011 1.329.585,21 8,24 2012 1.355.580,21 8,15 2013 1.158.331,32 6,70 ZADŁUŻENIA I WSKAŹNIK PROCENTOWY 1600000 1400000 8,01 8,24 8,15 9 7,33 6,7 1200000 8 7 6 1000000 5 800000 4 600000 3 400000 2 200000 1 0 0 2009 2010 OGÓŁEM 2011 2012 2013 WSKAŻNIK ZADŁUŻENIA % 8 Struktura zadłużeń w opłatach za lokale mieszkalne przedstawia się następująco : ILOŚĆ LOKALI ZALEGAJĄCYCH I ICH STRUKTURA POWYŻEJ 3 MIESIĘCY 2 – 3 M-CE 1 – 2 M-CE ROK Ilość Struktura % Ilość Struktura % Ilość Struktura % OGÓŁEM 1 2009 1130 80,77% 2010 1082 72,86% 2011 1240 2012 2013 120 8,58 149 10,65% 1399 124 8,35% 279 18,79% 1485 76,17% 137 8,41% 251 15,42% 1628 1398 80,44% 119 6,84% 221 12,72% 1738 981 77,86% 115 9,12% 164 13,02% 1260 ILOŚĆ LOKALI ZALEGAJĄCYCH I ICH STRUKTURA 12,72% 1800 15,42% 1600 1400 10,65% 1200 5,75% 18,79% 6,84% 8,41% 8,35% 9,12% 1000 800 600 80,77 72,86 2009 2010 13,02% 76,17 80,44 201 2012 77,86 400 200 0 1 – 2 M-CE ILOŚĆ / STRUKTURA % 2 - 3 M-CE ILOŚĆ / STRUKTURA % 2013 POWYŻEJ 3 M-CY ILOŚĆ / STRUKTURA % W 2013 roku zalegało w opłatach czynszowych 55 użytkowników lokali użytkowych łącznie z dzierżawami terenu. Zadłużenia czynszowe na lokalach użytkowych w ostatnich latach kształtowały się następująco: ROK KWOTA ZADŁUŻENIA WSKAŻNIK ZADŁUŻENIA % 2009 71.715,66 4,22 2010 76.506,70 4,43 2011 68.508,59 3,85 2012 115.317,35 6,45 2013 84.019,80 4,62 9 Wskaźnik zadłużenia lokali użytkowych 6,45 140000 120000 4,62 4,43 4,22 100000 7 3,85 6 5 80000 4 60000 3 40000 2 20000 1 0 0 2009 2010 2011 KWOTA ZADŁUŻENIA 2012 2013 WSKAŻNIK ZADŁUŻENIA % Struktura zadłużeń czynszowych na lokalach mieszkalnych przedstawia się następująco : 1 – 2 M-CE ROK Ilość ILOŚĆ LOKALI ZALEGAJĄCYCH I ICH STRUKTURA POWYŻEJ 3 MIESIĘCY 2 – 3 M-CE Struktura % Ilość 4 Struktura % OGÓŁEM Ilość Struktura % 6,56 20 32,79% 61 1 2009 37 60,65% 2010 46 66,66% 6 8,70% 17 24,64% 69 2011 36 67,92% 10 18,87% 7 13,21% 53 2012 45 81,82% 3 5,45% 7 12,73% 55 2013 44 80% 7 12,73% 4 7,27% 55 ILOŚĆ LOKALI ZALEGAJĄCYCH I ICH STRUKTURA 80,77% 50 76,17% 40 86,67% 30 20 7,58% 72,86% 10,65% 5,75% 8,58% 10 80,44% 18,79% 8,35% 15,42% 6,85%12,71% 8,42% 0 2009 2010 1 – 2 M-CE ILOŚĆ / STRUKTURA % 2011 2 - 3 M-CE ILOŚĆ / STRUKTURA % 2012 2013 POWYŻEJ 3 M-CY ILOŚĆ / STRUKTURA % 10 Fundusz płac uchwalony w planie gospodarczym Spółdzielni na 2013 r Uchwałą Rady Nadzorczej Nr 70/15 z dnia 12.12.2012 r. w wysokości 2.329.256 zł. został wykonany w 97,86 % i zamknął się kwotą 2.279.411,48 zł. Wynagrodzenia w Spółdzielni wskazują tendencje malejącą w stosunku do średniego wynagrodzenia ogłaszanego przez GUS. 2008 ROK WYNAGRODZENIA 2009 ROK 2010 ROK 2011 ROK 2012 ROK 2013 ROK (zł.) 2.096.995,18 2.026.502,11 2.086.630,68 2.241.996,40 2.172.348,04 2.171.317,28 ZATRUDNIENIE ( etaty) 66,40 ŚREDNIA PŁACA ( zł.) ŚREDNIA PŁACA WG GUS (zł.) 60,54 62,28 63,29 61,85 2.631,77 2.789,48 3.174,08 3.313,74 61,63 2.792,00 2.952,02 2.926,90 2.935,96 3.423,09 3.595,48 3.716,50 3.828 WYNAGRODZENIA DO ŚREDNIEJ GUS 4500 63,5 63,29 4000 3500 63 62,5 62,28 3000 61,85 2500 62 61,63 2000 1500 61,5 61 60,54 60,5 1000 60 500 59,5 0 59 2009 2010 średnia płaca GUS 2011 2012 średnia płaca w Spółdzielni 2013 zatrudnienie Powyższe dane wykazują iż Zarząd Spółdzielni w 2013 roku prowadził racjonalną działalność gospodarczą zasobami mieszkaniowymi, a ponadto wypracował dodatni wynik finansowy. Takiej też prezentacji wyniku dokonano w bilansie i rachunku zysków i strat. 11