Regulamin funduszu remontowego

Załącznik Nr 1 do Uchwały Nr12/85/2012
Rady Nadzorczej
Siedleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej w
Siedlcach z dnia 25 kwietnia 2012r.
REGULAMIN
funduszu remontowego zasobów mieszkaniowych
Siedleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Siedlcach
Rozdział I
Podstawa prawna
1. Ustawa z dnia 15.12.2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz.U.
z 2003r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.)
2. Ustawa z dnia 16.09.1982r. Prawo spółdzielcze (tekst jednolity Dz.U. z 2003r. Nr
188, poz. 1848 z późn. zm.)
3. Ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2000r. Nr 80,
poz. 903 z późn. zm.)
4. Kodeks Cywilny
5. Statut Siedleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Siedlcach
Rozdział II
Postanowienia ogólne
1. Regulamin określa zasady gospodarowania funduszem na remonty zasobów
mieszkaniowych, które zaliczane są do obowiązków Spółdzielni. W ramach
funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych w nieruchomościach - budynkach
wyposażonych w dźwigi tworzony jest dodatkowy odpis na remonty urządzeń
dźwigowych.
2. Ilekroć w Regulaminie jest mowa o:
nieruchomości – należy przez to rozumieć wydzieloną na podstawie Uchwały
Zarządu Spółdzielni nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem lub
budynkami, w skład której wchodzą lokale mieszkalne i lokale o innym
przeznaczeniu;
remoncie – należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie
budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu
pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się
stosowanie materiałów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Do
remontów zaliczane są również przedsięwzięcia termomodernizacyjne
wynikające z audytu energetycznego i polegające na wykonaniu ocieplenia
wszystkich ścian zewnętrznych, stropodachu i stropów nad piwnicami,
modernizacji instalacji c.o. i c.w., montażu elektronicznych podzielników kosztów
c.o., robót dodatkowych (remont cokołu, balkonów i daszków nad balkonami
ostatniej kondygnacji). Koszty przedsięwzięcia
początkowej budynków mieszkalnych.
nie
zwiększają
wartości
nieruchomości wspólnej – należy przez to rozumieć grunt oraz części
budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych
właścicieli, lecz stanowią współwłasność wszystkich właścicieli. W skład
nieruchomości wspólnej wchodzą elementy o zróżnicowanym stopniu związania
z lokalami jak: klatki schodowe, korytarze (w tym zabudowane korytarze
niestanowiące pomieszczeń przynależnych), suszarnie, pralnie, wózkownie,
strychy, pomieszczenia techniczne, piwnice, dźwigi, zsypy. W skład części
wspólnej nieruchomości wchodzą również elementy konstrukcyjne budynków, w
tym: fundamenty, mury, balkony i loggie, elewacje, stropy, stropodachy, dachy
oraz wszelkie instalacje i urządzenia jak: instalacje centralnego ogrzewania wraz
z grzejnikami, wodno-kanalizacyjne, elektryczne, gazowe, domofonowe, RTV,
przewody wentylacyjne, spalinowe i kominowe, rynny i rury spustowe jak
również: okna, drzwi wejściowe do budynku, piwnic i pomieszczeń technicznych.
infrastrukturze towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu – należy
przez to rozumieć:
a) sieci rozprowadzające (wraz z urządzeniami, obiektami i przyłączami do
budynków mieszkalnych),
b) urządzanie i zagospodarowanie terenu w ramach przedsięwzięć i zadań
budownictwa mieszkaniowego (w szczególności drogi, dojścia, dojazdy,
zieleń i mała architektura),
c) hydrofornie, kotłownie oraz sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne,
elektroenergetyczne, gazowe i telekomunikacyjne, o ile mają związek z
obiektami budownictwa mieszkaniowego;
obiekcie małej architektury - należy przez to rozumieć niewielki obiekt
budowlany, którego nie można zaklasyfikować jako budynek ani urządzenie,
stanowiący:
a) obiekty użytkowe służące rekreacji (np. wyposażenie placów zabaw dla
dzieci, stojaki na rowery),
b) obiekty architektury ogrodowej,
c) obiekty użytkowe służące utrzymaniu porządku,
d) obiekty będące częścią infrastruktury miejskiej (np. ławka miejska, latarnia
uliczna, tablica informacyjna, słup ogłoszeniowy, osłona na drzewo, słupki
parkingowe, pachołki, słupki pod znaki),
e) ogrodzenia, bramy i zadaszenia.
3. Na finansowanie wszelkich prac remontowych wykonywanych w częściach
wspólnych
nieruchomości,
infrastrukturze
towarzyszącej
budownictwu
mieszkaniowemu oraz w lokalach, z wyjątkiem remontów piwnic i napraw
należących do obowiązków użytkowników lokali w Spółdzielni tworzony jest
fundusz na remonty.
4. Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a odpisy na ten
fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek
świadczenia na fundusz na remonty dotyczy: członków Spółdzielni, właścicieli lokali
niebędących członkami Spółdzielni, osób niebędących członkami Spółdzielni,
którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, najemców lokali
2
oraz osób zajmujących lokale bez tytułu prawnego, które zobowiązane są do
opłacania odszkodowania zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie
praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
W ramach funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych w
nieruchomościach wyposażonych w dźwigi tworzony jest dodatkowy odpis na
remonty urządzeń dźwigowych. W nieruchomościach wielobudynkowych tworzony
jest odpis na remonty urządzeń dźwigowych wyłącznie w budynkach mieszkalnych,
które są wyposażone w dźwigi. Stawka odpisu (w zł na m2 p.u.) na remonty
urządzeń dźwigowych jest jednakowa dla wszystkich lokali położonych na parterze
i na poszczególnych piętrach. W ramach funduszu na remonty zasobów
mieszkaniowych tworzy się również dodatkowy odpis na fundusz remontowy z
przeznaczeniem na termomodernizację budynków mieszkalnych wielorodzinnych
ujętych w „Programie termomodernizacji”. Wstępnie ustalona wysokość odpisu w
kwocie 0,40 zł za m2 powierzchni lokalu będzie weryfikowana stosownie do
ustalonych kosztów termomodernizacji budynku po wyrażeniu zgody na
termomodernizację przez większość mieszkańców danego budynku i wprowadzeniu
termomodernizacji budynku do planu gospodarczo-finansowego na dany rok.
Jednostką rozliczeniową jest m2 powierzchni użytkowej lokalu.
5. Zarząd Spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję wpływów
i wydatków funduszu na remonty, przy czym ewidencja ta obejmuje wszystkie
wpływy i wydatki funduszu na remonty tych nieruchomości zgodnie ze Statutem
Spółdzielni.
6. Dopóki nie wystąpią sytuacje określone w art. 241 i art. 26 ustawy z dnia 15 grudnia
2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych rozliczanie funduszu na remonty odbywa
się na zasadach określonych w ww. ustawie.
7. Różnica między wpływami a wydatkami z funduszu na remonty nieruchomości
przenoszona jest do rozliczenia na rok następny. Niewykorzystane w danym roku
środki na funduszu na remonty danej nieruchomości przechodzą do wykorzystania
na rok następny.
Rozdział III
Zasady tworzenia funduszu na remonty
1. Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych oraz dźwigów z
podziałem na nieruchomości z odpisów na remonty, do wnoszenia których
zobligowani są użytkownicy lokali określeni w Rozdziale II pkt. 4 niniejszego
regulaminu w wysokości uchwalonej przez Radę Nadzorczą. Opłata na fundusz na
remonty w formie odpisu naliczana jest od m2 powierzchni użytkowej lokalu.
2. Rada Nadzorcza w oparciu o opinie Rad Mieszkańców Osiedli uchwala roczny plan
rzeczowo-finansowy funduszu na remonty w podziale na osiedla z uwzględnieniem
rodzaju i planowanego kosztu prac remontowych poszczególnych nieruchomości.
Finansowanie remontów jest realizowane zbiorczo w skali funduszu remontowego
zasobów mieszkaniowych. Spółdzielnia prowadzi wyodrębnioną dla każdej
nieruchomości ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego w kolejnych
latach.
3. W oparciu o opinie Rad Osiedlowych, Rada Nadzorcza na wniosek Zarządu
podejmuje uchwałę dotyczącą wysokości odpisu na remonty dla poszczególnych
3
nieruchomości. Wysokość stawek odpisu na fundusz na remonty poszczególnych
nieruchomości winna uwzględniać wielkość potrzeb remontowych danych
nieruchomości określonych w długoterminowych programach prac remontowych
oraz spłatę salda ujemnego na funduszu na nieruchomości.
4. Dla wyrównania różnic w stopniu zainwestowania w prace remontowe finansowane
z funduszu na remonty na poszczególnych nieruchomościach (wg inwentaryzacji
wpływów i wydatków z funduszu remontowego na dzień 01.01.2005r), Rada
Nadzorcza może uchwalać wysokość odpisu na remonty w wysokości
zróżnicowanej dla poszczególnych nieruchomości. W przypadku nieruchomości
wielobudynkowych dopuszcza się możliwość zastosowania zróżnicowanej stawki
odpisu na remonty dla poszczególnych budynków mieszkalnych wchodzących w
skład nieruchomości, jeżeli między budynkami występują różnice w stopniu
zainwestowania środków z funduszu na remonty budynków mieszkalnych.
5. W przypadku gdy użytkownicy lokali określeni w Rozdziale II pkt. 4 niniejszego
regulaminu w danej nieruchomości wnioskują o przyspieszenie lub realizację
dodatkowych zadań remontowych, wymagających większych nakładów
finansowych w stosunku do naliczeń z odpisu podstawowego na fundusz na
remonty, Rada Nadzorcza podejmuje uchwałę o dodatkowym odpisie na fundusz
na remonty, w wysokości uzgodnionej z użytkownikami lokali tej nieruchomości.
Wymagana jest zgoda większości użytkowników lokali (50% +1) wyrażona w formie
pisemnej.
Rozdział IV
Źródła tworzenia funduszu na remonty
1. Fundusz na remonty tworzony jest z:
1.1. naliczeń odpisów podstawowych na fundusz
remontowy w nieruchomości,
naliczany od lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych, domków w ADM
Nr 2 i ADM Nr 3, lokali użytkowych własnościowych i wygospodarowanych w
budynkach wielorodzinnych, garaży wolnostojących, garaży wbudowanych
(z wyjątkiem garaży wbudowanych w domkach jednorodzinnych) oraz stanowisk
postojowych w garażach wielostanowiskowych. Nie nalicza się odpisu na fundusz
remontowy od pawilonów wolnostojących.
1.2. naliczeń odpisów dodatkowych na fundusz na remonty nieruchomości zgodnie z
Rozdziałem III pkt. 5 niniejszego regulaminu,
1.3. naliczeń odpisów dodatkowych na fundusz remontowy z przeznaczeniem na
termomodernizację budynków mieszkalnych wielorodzinnych,
1.4. naliczeń odpisów na fundusz na remonty dźwigów,
1.5. kar umownych uzyskanych od wykonawców z tytułu wad i usterek stwierdzonych
przy odbiorze robót oraz z tytułu kar umownych za zwłokę w usuwaniu tych wad,
1.6. odszkodowań uzyskanych od ubezpieczycieli za szkody powstałe w zasobach
mieszkaniowych,
1.7. dochodów z działalności gospodarczej (po opodatkowaniu
dochodowym), zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia,
4
podatkiem
1.8. dochodu ze sprzedaży jako złom zdemontowanych przy pracach remontowych
części instalacji, ogrodzeń, dźwigów, itp.,
1.9. oszczędności z nadwyżek wpływów nad kosztami energii cieplnej na c.o. na
termomodernizowanych budynkach powstałych w wyniku corocznego rozliczenia
do czasu całkowitej
spłaty kosztów przypadających na dane mieszkanie.
Dopuszcza się korektę odpisu dodatkowego na fundusz remontowy dla lokali, w
których są zainstalowane elektroniczne podzielniki kosztów ze względu na
zróżnicowane oszczędności energii cieplnej,
1.10.
innych przychodów funduszu remontowego.
Rozdział V
Przeznaczenie funduszu na remonty
1. Fundusz na remonty przeznacza się na:
1.1. remonty w częściach wspólnych nieruchomości, infrastruktury towarzyszącej
budownictwu mieszkaniowemu oraz w lokalach, z wyjątkiem remontów piwnic i
napraw należących do obowiązków użytkowników lokali w Spółdzielni,
1.2. termomodernizację budynków mieszkalnych wielorodzinnych,
1.3. innych wydatków z funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych według decyzji
organów samorządowych Spółdzielni.
2. Koszty remontów infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu, a
dotyczące hydroforni, kotłowni, zewnętrznych sieci wodociągowych, kanalizacyjnych,
cieplnych, elektroenergetycznych, gazowych, obciążają te nieruchomości, które są z
nich zasilane dostawą ciepłej i zimnej wody oraz ciepła. Koszty te są proporcjonalnie
rozliczane do powierzchni użytkowej lokali w nieruchomości.
3. Koszty remontów infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu,
stanowiące remont placów zabaw i boisk obciążają wyłącznie lokale mieszkalne na
osiedlu, na którym wykonano remont proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali
mieszkalnych w nieruchomości.
4. Koszty remontów infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu, a w
szczególności remontów chodników i schodów, ciągów pieszo-jezdnych, parkingów
oraz obiektów małej architektury obciążają wszystkie nieruchomości na osiedlu, na
którym remont wykonano, proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali w
nieruchomości.
5. Koszty remontów garaży oraz lokali użytkowych własnościowych i lokali na potrzeby
własne Spółdzielni rozliczane są wg tych samych zasad co lokale mieszkalne.
6. Z kwot zabezpieczonych w planie rzeczowo-finansowym funduszu na remonty
zasobów mieszkaniowych jako rezerwa, wydatkowane mogą być wyłącznie środki
finansowe na pokrycie kosztów prac remontowych będących skutkiem awarii oraz
zdarzeń, które zagrażają bezpieczeństwu zdrowia lub życia ludzkiego.
7. Przedsięwzięcia termomodernizacyjne realizowane stosownie do Uchwały Nr 24
Zebrania Przedstawicieli Siedleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Siedlcach z dnia 5
czerwca 2009 roku akceptującej kierunek wieloletnich działań Spółdzielni mających na
celu przyspieszenie termomodernizacji budynków mieszkalnych wielorodzinnych
5
obejmują budynki ujęte w wykazie stanowiącym Załącznik Nr 1 do niniejszego
regulaminu.
Decyzję o przeprowadzeniu termomodernizacji budynku podejmuje Zarząd
Spółdzielni z jednoczesnym wskazaniem źródeł finansowania.
Decyzja o przeprowadzeniu termomodernizacji winna być poprzedzona
uzgodnieniami z osobami mającymi prawo odrębnej własności lokalu bądź uprawnienia z
tytułu spółdzielczych praw do lokali z tym, że zaciągnięcie przez Spółdzielnię kredytu
bankowego i zabezpieczenie tego kredytu w formie hipoteki zgodnie z treścią art.6 ust.4
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych może nastąpić wyłącznie na nieruchomości dla
potrzeb której przeznaczone będą środki finansowe pochodzące z tego kredytu i wymaga
pisemnej zgody większości osób mających uprawnienia z tytułu spółdzielczych praw do
lokali w budynku na tej nieruchomości. Kolejność budynków do realizacji robót
termomodernizacyjnych w poszczególnych Administracjach i nieruchomościach
wyznaczają kryteria:
a) zgoda większości mieszkańców (50% + 1),
b) data uzyskania zgód,
c) data przyjęcia budynku do eksploatacji,
d) w przypadku budynków równorzędnych pod względem wieku decyduje większy
procent zgód mieszkańców,
e) najniższy wskaźnik zadłużenia czynszowego budynku odnoszonego do wymiaru
opłat za lokale danego budynku (wymierzony w %),
f) dobrowolne podwyższenie odpisu na fundusz remontowy z 0,40 zł/m2 p. uż. do
wysokości kosztów rzeczywistych spowoduje ocieplenie budynku w pierwszej
kolejności.
O podjętej decyzji w sprawie modernizacji budynku Zarząd jest zobowiązany
poinformować jego mieszkańców poprzez wywieszenie na klatkach schodowych pisemnej
informacji.
Modernizacja finansowana jest w całości ze środków własnych członków zamieszkujących
w modernizowanym budynku.
W przypadku gdy Spółdzielnia uzyskała dotację budżetową w tym umorzenie części
pożyczki lub kredytu członkowie termomodernizowanego budynku uczestniczą w
finansowaniu kosztów modernizacji w części nie objętej dotacją.
Rada Nadzorcza na wniosek Zarządu może podjąć uchwałę o czasowym
przeznaczeniu środków finansowych z funduszu zasobowego.
Zarząd może podjąć decyzję o zabezpieczeniu środków na termomodernizację
budynku poprzez zaciągnięcie pożyczki lub kredytu bankowego na ten cel pod warunkiem,
iż kwota pożyczki kredytu mieści się w najwyższej sumie zobowiązań, jaką Spółdzielnia
może zaciągnąć uchwalanej corocznie przez Walne Zgromadzenie i po uzyskaniu
upoważnienia Rady Nadzorczej do zaciągnięcia pożyczki lub kredytu.
Koszty modernizacji budynku ustala się trzyetapowo:
- zaliczkowo - przed rozpoczęciem modernizacji,
- wstępnie - w 6 miesiącu po zakończeniu modernizacji,
- ostatecznie – wraz z ostatnią ratą spłaty kosztów przez użytkownika lokalu.
Jednostką rozliczeniową kosztów modernizacji jest m2 pow. użytkowej mieszkań i lokali
użytkowych.
Spłata należności za termomodernizację następuje w 120 ratach miesięcznych.
6
W uzasadnionych przypadkach dopuszcza się wydłużenie okresu spłaty należności.
Rozliczenia kosztów termomodernizacji na poszczególnych członków dokonuje się
proporcjonalnie do m2 pow. użytkowej zajmowanego mieszkania lub lokalu użytkowego w
modernizowanym budynku.
Środki na modernizację pochodzące z czasowego przesunięcia z funduszu zasobowego
podlegają spłacie wraz z odsetkami przez osoby mające prawo odrębnej własności lokalu
bądź uprawnienia z tytułu spółdzielczych praw do lokali w miesięcznych ratach płatnych na
warunkach określanych przez Zarząd Spółdzielni. Środki na termomodernizację
pochodzące z pożyczki lub kredytu bankowego podlegają spłacie wraz z odsetkami przez
członka w miesięcznych ratach na warunkach określonych w umowie pożyczki lub
umowie kredytowej zawartej pomiędzy bankiem a Zarządem Spółdzielni. Odsetki wynoszą
0,5 stopy redyskonta weksli ustalonej przez Prezesa Narodowego Banku Polskiego.
Odsetki określa umowa pożyczki lub umowa kredytowa.
Po wykonaniu termomodernizacji budynku osoby mające prawo odrębnej własności lokalu
bądź uprawnienia z tytułu spółdzielczych praw do lokali corocznie otrzymuje informację o
poniesionych kosztach, wpłaconych zaliczkach i kwocie pozostałej do zapłaty.
W przypadku gdy osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu po wykonaniu prac
termomodernizacyjnych lub w trakcie ich realizacji zbędzie prawo do lokalu to spłata
należności za termomodernizację w ratach miesięcznych przechodzi na nabywcę lokalu.
Obowiązek poinformowania o tych zobowiązaniach spoczywa na sprzedającym zgodnie z
odrębnie złożonym oświadczeniem.
Rozdział VI
Postanowienia końcowe
W sprawach nieuregulowanych niniejszym regulaminem zastosowanie mają przepisy
ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119,
poz. 1116 z póź. zm.), ustawy z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2003 r.
Nr 188, poz. 1848 z póź. zm.), ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.
z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), Kodeksu Cywilnego, Statutu Spółdzielni
Regulamin niniejszy został zatwierdzony Uchwałą Rady Nadzorczej SSM Nr12/85/2012 z
dnia 25 kwietnia 2012r. i obowiązuje z dniem podjęcia Uchwały.
Tracą moc:
1. „Regulamin gospodarowania środkami funduszu na remonty i konserwacje
Siedleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Siedlcach” zatwierdzony Uchwałą Rady
Nadzorczej nr 8/96 z dnia 14.02.1996 r,
2. „Regulamin rozliczania kosztów poniesionych na modernizację budynków w
Siedleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Siedlcach” uchwalony przez Radę
Nadzorczą w dniu 24 listopada 2004 roku (Uchwała Nr 35/173/2004) i Tekst
jednolity uwzględniający zmiany naniesione Uchwałą Nr 18/53/2009 Rady
Nadzorczej w dniu 28 października 2009 roku.
Przewodniczący
Rady Nadzorczej
Sekretarz
Rady Nadzorczej
Natalia Kisielińska
Czesław Baran
7