Czy można zbudować dom w lesie?

Reportaĝ
REPORTA¿
Czy moĝna zbudowaÊ
dom w lesie?
Bezcennym doĂwiadczeniem dzieli siÚ z nami Czytelnik, który ominÈï
wszystkie rafy i zrealizowaï swój cel – zbudowaï dom w lesie.
Piotr Górecki
Wiele osób zastanawia siÚ nad kupnem zalesionej dziaïki, poniewaĝ czÚsto moĝna znaleěÊ tego rodzaju piÚkne dziaïki, poïoĝone
w urokliwej okolicy i co najwaĝniejsze – tanie. Czasem tak tanie, ĝe aĝ szkoda nie skorzystaÊ z okazji...
Pokusa bywa jeszcze silniejsza, jeĝeli dotychczasowy wïaĂciciel gruntu lub znajomi
przedstawiajÈ konkretne argumenty, informacje, wskazówki i rady na rzecz kupna takiej leĂnej dziaïki:
– Zobacz pan, ile jest w okolicy takich
domów na zalesionych dziaïkach, i to od
dawna.
– Dokupisz pan hektar ziemi rolnej i zbudujesz se pan siedlisko, a przy okazji bÚ-
2
1
206
dziesz pan zamiast ZUS-u pïaciï KRUS – na
miesiÈc 100 zï, a nie prawie tysiÈc.
– Wytniesz i zbudujesz szybko, a potem
zgïosisz samowolÚ do legalizacji i po kïopocie.
– Trzeba iĂÊ do wójta i dobrze z nim pogadaÊ; gdy on zechce ci pomóc, zaïatwisz
wszystko.
Wbrew takim zachÚtom trzeba wiedzieÊ,
ĝe próba zbudowania domku w lesie zawsze
oznacza dodatkowe utrudnienia i koszty,
a czasem duĝe ryzyko. W niektórych przypadkach utrudnienia i obciÈĝenia sÈ stosunkowo niewielkie, ale niestety, znacznie czÚĂciej sÈ to powaĝne przeszkody, niekiedy
absolutnie nie do przezwyciÚĝenia.
Dlatego przed decyzjÈ o zakupie zalesionego kawaïka gruntu, by wybudowaÊ tam
BUDUJEMY DOM
9/2010
mniejszy czy wiÚkszy domek, warto wziÈÊ
pod uwagÚ szereg czynników.
Sosny jak zapaïki...
Domy w otoczeniu smukïych sosen wyglÈdajÈ piÚknie. Drzewa na podwórku majÈ tÚ zaletÚ, ĝe zmniejszajÈ nasïonecznienie i rzadziej
lub wcale, nie trzeba podlewaÊ trawnika.
Trzeba jednak pamiÚtaÊ o pewnym niebezpieczeñstwie. Jeĝeli drzewa majÈ do 10 metrów wysokoĂci, to problem nie jest powaĝny. Ale jeĝeli sosny trzydzieĂci lub wiÚcej lat
rosïy obok siebie i Ăcigaïy siÚ w górÚ o dostÚp
do Ăwiatïa, to wyrosïy piÚkne, wysokie i smukïe, ale cienkie i kruche (fot. 1).
Jeĝeli wiÚc miaïby powstaÊ domek wĂród
drzew wysokich na kilkanaĂcie, a tym bar-
Dom w lesie
dziej ponad 20 metrów, to naleĝy siÚ zastanowiÊ, czy nie trzeba caïkowicie wyciÈÊ wszystkich drzew wïaĂnie w odlegïoĂci
tych kilkunastu czy dwudziestu metrów od
domu (fot. 2). A to oznacza ogoïocenie powierzchni co najmniej 400–500 m2. Czy to
nadal bÚdzie domek wĂród drzew?
W rezerwacie czy na roli
– MPZP
Trzeba wiedzieÊ, ĝe kwestie wïasnoĂci, zwiÈzane z notariuszem, ksiÚgami wieczystymi
i powiatowym wydziaïem geodezji, to coĂ zupeïnie innego niĝ kwestie zezwoleñ na budowÚ. KupiÊ moĝna najróĝniejsze dziaïki,
ale fakt posiadania gruntu ma bardzo maïy
zwiÈzek z kwestiami uzyskiwania zezwolenia na budowÚ.
JeĂli chodzi o moĝliwoĂci zabudowy,
w kaĝdym przypadku naleĝy dokïadnie
sprawdziÊ, jaki jest status interesujÈcej nas
dziaïki pod tym wzglÚdem. Pierwsze pytanie brzmi: czy dziaïka jest objÚta Miejscowym
planem zagospodarowania przestrzennego
(MPZP)?
Po odpowiedě trzeba siÚ udaÊ do UrzÚdu
Gminy. JeĂli akurat plan miejscowy (MPZP)
dla interesujÈcej nas zalesionej dziaïki istnieje (jeĝeli przewidziano w nim moĝliwoĂÊ zabudowy, czy to mieszkaniowej, czy
co znacznie bardziej prawdopodobne – rekreacyjnej, to wiÚkszego problemu nie ma.
Trzeba wtedy speïniÊ warunki zapisane
w planie miejscowym (MPZP), a po uzyskaniu dokumentów i wyciÚciu fragmentów
lasu ewentualnie wnieĂÊ opïatÚ za wyïÈczenie gruntu z uĝytkowania leĂnego.
Gdy w planie MPZP na danej dziaïce
nie przewiduje siÚ jakiejkolwiek zabudowy, a tym bardziej gdy siÚ jej zakazuje, teoretycznie istnieje moĝliwoĂÊ zwrócenia siÚ
do gminy z propozycjÈ zmiany fragmentu
MPZP. Po pierwsze, zmiana MPZP to kosztowna inicjatywa, poniewaĝ nawet gdyby
gmina nie miaïa nic przeciw takiej zmianie,
to zaĝÈda, by wszystkie koszty poniósï inwestor. A zapewne bÚdÈ to koszty powyĝej
10 tysiÚcy zïotych.
Po drugie, gmina wcale nie musi zgodziÊ siÚ na zmianÚ MPZP, zwïaszcza gdyby
propozycja byïa sprzeczna z innym dokumentem, a mianowicie ze Studium uwarunkowañ i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP), w skrócie nazywanego
Studium uwarunkowañ lub Studium.
Czyli gdyby dla danej dziaïki istniaïy niekorzystne postanowienia MPZP, to z uwagi
na dodatkowe nakïady i ryzyko, najbardziej
rozsÈdnym rozwiÈzaniem bÚdzie rozejrzenie siÚ za innym kawaïkiem ziemi.
Bez planu zagospodarowania...
Zdecydowana wiÚkszoĂÊ gmin nie ma
kompletnych planów zagospodarowania
przestrzennego, poniewaĝ wszystkie stare straciïy waĝnoĂÊ w roku 2003, a wykonanie nowych jest kosztowne. Dlatego bardzo
duĝe jest prawdopodobieñstwo, ĝe dla interesujÈcej dziaïki, zwïaszcza leĂnej, nie istnieje plan miejscowy (MPZP). Wtedy kluczowe jest drugie pytanie:
Jak oznaczona jest dziaïka w ewidencji
gruntów i na mapach geodezyjnych?
Odpowiedě na to pytanie na pewno moĝna
znaleěÊ w wydziale geodezji w starostwie powiatowym, ale zapewne takÈ informacjÚ bÚdzie teĝ moĝna uzyskaÊ od uprzejmych pracowników urzÚdu gminy.
CzÚsto zdarza siÚ, ĝe na zaniedbanej
dziaïce rolnej w ciÈgu kilku czy kilkunastu lat wyrósï las samosiewów. Jednak jeĂli nie przeprowadzono aktualizacji, to nadal wedïug prawa jest to grunt rolny, a nie
las. Duĝo gorzej, jeĝeli w ewidencji gruntów
dziaïka figuruje jako las i jest na mapach
oznaczona symbolem Ls, jak pokazujÈ czerwone strzaïki na rys. 3.
3
4
5
Nie jest wiÚc ěle, jeĝeli na mapie i w wypisie z rejestru gruntów dziaïka caïa lub jej fragmenty oznaczone sÈ literami: R, L, Ps, Lz, S,
co odpowiednio oznacza: grunty orne, ïÈki,
pastwiska, tereny zadrzewione i zakrzewione
oraz sady – przykïad gruntów ornych o symbolu R i klasie bonitacyjnej VI pokazany jest
na rys. 4. Warto podkreĂliÊ istotnÈ róĝnicÚ
miÚdzy lasem Ls a terenami zadrzewionymi
i zakrzaczonymi, oznaczonymi skrótem
Lz – rys. 5 Lz to nie las, tylko zadrzewienia
i zakrzaczenia Ăródpolne, dlatego oznaczenie powinno zawieraÊ dodatkowe okreĂlenie otoczenia: Lz-R, LZ-Ps, Lz-’. Takie tereny
nie sÈ lasem w rozumieniu prawa i szansa na
wykorzystanie ich pod zabudowÚ jest znacznie wiÚksza niĝ w przypadku „prawdziwego”
lasu. Generalnie Lz to zadrzewienia i zakrzaczenia na uĝytkach rolnych. Budowa na takich gruntach jest jak najbardziej moĝliwa, ale
zasadniczo na gruntach rolnych tylko rolnicy mogÈ budowaÊ swoje siedliska – gospodarstwa. Na szczÚĂcie nie tylko rolnicy.
Otóĝ ustawa z dn. 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
dopuszcza zabudowÚ na gruntach rolnych,
ale wedïug artykuïu 61 tej ustawy trzeba
ïÈcznie speïniÊ kilka warunków, z których
dwa gïówne w skrócie moĝna opisaÊ tak:
sÈsiednia dziaïka musi byÊ zabudowana;
dziaïka musi mieÊ dostÚp do drogi publicznej.
JeĂli ĝadna z sÈsiednich dziaïek nie jest
zabudowana, nie ma fundamentów ani nie
ma takowych na mapach, sytuacja nie jest
beznadziejna. Otóĝ w artykule 61 wspomnianej ustawy jest teĝ zapis, ĝe wymagania dotyczÈcego zabudowy na sÈsiedniej
dziaïce nie stosuje siÚ do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego zwiÈzanego z tÈ zabudowÈ
przekracza ĂredniÈ powierzchniÚ gospodarstwa rolnego w danej gminie.
Czyli rolnik, który ma gospodarstwo o powierzchni przekraczajÈcej ĂredniÈ gminnÈ,
BUDUJEMY DOM
9/2010
207
Reportaĝ
Wycinka drzew z prywatnego lasu nie wymaga specjalnego pozwolenia, jedynie wydania zaĂwiadczenia o legalnoĂci pochodzenia drewna
moĝe budowaÊ niemalĝe tam, gdzie chce.
Ale o tym za chwilÚ. Waĝna jest teĝ sprawa usuniÚcia drzew – nie moĝna tego zrobiÊ
bez zezwolenia, a moĝe to wiÈzaÊ siÚ z opïatami – niemaïymi, a czasem niebotycznymi.
Problem z lasem
Gdy dziaïka oznaczona jest Ls i nie jest objÚta
planem miejscowym (MPZP), szanse na wybudowanie tam domku sÈ mizerne, ale nie jest to
niemoĝliwe. Na pewno jest natomiast trudne.
Caïy problem polega na tym, ĝe grunty oznaczone Ls, nawet gdyby byïy bezdrzewnÈ pustyniÈ, w Ăwietle prawa sÈ lasem, a co najwaĝniejsze, podlegajÈ pod ustawy o lasach. A ogólnie
biorÈc, w lesie nie moĝna niczego budowaÊ, zasadniczo nie moĝna nawet zbudowaÊ wychodka czy postawiÊ przyczepy kempingowej.
Dotyczy to takĝe chytrego pomysïu, ĝeby
wystÈpiÊ z wnioskiem o budowÚ... leĂniczówki. To zapewne siÚ nie uda. Chyba ĝe
leĂniczówkÚ uda siÚ kupiÊ, a raczej przejÈÊ
w uĝytkowanie wieczyste, ale jak wiadomo,
interesujÈce leĂniczówki juĝ zostaïy zajÚte,
nierzadko przez znanych polityków.
Wbrew intuicji, przy staraniach o budowÚ
na dziaïce leĂnej raczej nie naleĝy zaczynaÊ od
nadleĂnictwa, a przynajmniej nie naleĝy wyobraĝaÊ sobie, ĝe to nadleĂniczy czy regionalna czy moĝe Generalna Dyrekcja Lasów Pañstwowych (RDLP, GDLP) wyda nam stosownÈ
decyzjÚ lub bÚdzie mieÊ decydujÈcy gïos.
Jak zatem zabraÊ siÚ do próby uzyskania
zezwolenia na budowÚ?
SÈ dwie drogi. Jedna to wykonanie na swój
koszt planu miejscowego (MPZP). Wbrew
pozorom, taki plan wcale nie musi obejmowaÊ wielu dziaïek. Moĝe to byÊ MPZP tylko
dla jednej dziaïki. Ale i tak naleĝy liczyÊ siÚ
z kosztami rzÚdu 10 000 zï lub wiÚkszymi.
Znów powraca teĝ pytanie, jakie sÈ zapisy w Studium uwarunkowañ? Sami moĝemy
sprawdziÊ w urzÚdzie gminy, jakie sÈ te zapisy w Studium, ale sami tu niczego nie zaïatwimy – musimy udaÊ siÚ na rozmowÚ do
wójta, bo to on wystÚpuje z inicjatywÈ i ogïasza przystÈpienie do realizacji planu miejscowego (MPZP).
Jest teĝ druga droga, zupeïnie niezaleĝna
od opisanej.
Otóĝ w ustawie z dnia 28 wrzeĂnia 1991 r.
o lasach (Dz. U. z 2005 r. nr 45, poz. 435,
z póěn. zm.) istnieje boczna furtka, która daje
cieñ szansy na budowÚ w lesie. Otóĝ w artykule 13 tej ustawy jest zapis: Zmiana lasu na
uĝytek rolny jest dopuszczalna w przypadkach
szczególnie uzasadnionych potrzeb wïaĂcicieli lasów. (…) W stosunku do lasów niestanowiÈcych wïasnoĂci Skarbu Pañstwa decyzjÚ wydaje starosta na wniosek wïaĂciciela lasu.
Gdy wiÚc wïaĂciciel lasu pisze do starosty
wniosek o zamianÚ lasu na uĝytek rolny na
mocy artykuïu 13 ustawy o lasach, powinien
przedstawiÊ mocne argumenty, ĝe chodzi
o szczególnie uzasadnione potrzeby. Takim
argumentem moĝe byÊ na przykïad koniecznoĂÊ zbudowania siedliska – zabudowy zagrodowej przez rolnika. W tym celu trzeba
byÊ rolnikiem i nie mieÊ siedliska.
Nie jest to jednak argument rozstrzygajÈcy, poniewaĝ starosta moĝe uznaÊ, ĝe rolnik
moĝe i powinien wybudowaÊ siedlisko na innym swoim gruncie. Zwïaszcza jeĂli przemawiajÈ za tym np. kwestie zwiÈzane z uzbrojeniem terenu. Istotne znaczenie moĝe mieÊ
kwestia, czy wïaĂciciel rzeczywiĂcie jest rolnikiem, czy tylko nabyï kawaïek ziemi rolnej
na potrzeby procedury zamiany lasu na uĝytek rolny. Ale reguï tu nie ma.
JeĂli przy takiej wstÚpnej analizie wniosek
nie zostanie odrzucony, pozostaje kwestia
ochrony lasów.
WÈtpliwoĂci mogÈ siÚ nasuwaÊ, jeĂli chodzi o kwestie ochrony Ărodowiska. Generalnie
wszyscy bojÈ siÚ „pseudoekologów”, a jeszcze
bardziej „ekoterrorystów”. Mówi siÚ, ĝe ekolodzy majÈ wiÚkszÈ wïadze, niĝ ministrowie
i premier. Jednak w przypadku niewielkiej
dziaïki leĂnej nie ma raczej obawy, ĝe nastÈpi zlot róĝnego autoramentu aktywistów, któ-
Za wyciÚcie drzew bez zezwolenia, z dziaïki nie bÚdÈcej lasem, groĝÈ bardzo wysokie kary
208
BUDUJEMY DOM
9/2010
rzy poprzykuwajÈ siÚ ïañcuchami do drzew
i bÚdÈ protestowaÊ przeciwko wycince drzew.
WiÚcej obaw i wÈtpliwoĂci mogÈ wzbudzaÊ informacje o wymaganych prawem dokumentach, takich jak: karta informacyjna przedsiÚwziÚcia, raport oddziaïywania na Ărodowisko
czy decyzja o Ărodowiskowych uwarunkowaniach oraz o roli Regionalnej Dyrekcji Ochrony
¥rodowiska (RDO¥).
Mówi o tym przede wszystkim ustawa
z dnia 3 paědziernika 2008 r. o udostÚpnianiu informacji o Ărodowisku i jego ochronie,
udziale spoïeczeñstwa w ochronie Ărodowiska oraz o ocenach oddziaïywania na Ărodowisko (Dz.U. Nr 199, poz. 1227).
Zwykïy Ămiertelnik zgubi siÚ w zawiïych przepisach. Jednak w przypadku zamiany niewielkiej dziaïki leĂnej na uĝytek rolny sprawa jest wzglÚdnie prosta. ByÊ
moĝe obejdzie siÚ bez jakiejkolwiek ingerencji postrachu inwestorów, czyli Regionalnej
Dyrekcji Ochrony ¥rodowiska.
W przypadku niekorzystnych decyzji Regionalnej Dyrekcji Ochrony ¥rodowiska, zawsze moĝna siÚ odwoïywaÊ do Generalnej
DO¥, ale w najlepszym wypadku oznacza to
przedïuĝenie niepewnoĂci na dïugie miesiÈce. Zdecydowanie lepiej bÚdzie dostarczyÊ do
starostwa maksimum informacji, takĝe przyrodniczych, ĝeby tamtejsi urzÚdnicy mieli jasnoĂÊ i by nie uznali za potrzebne zwrócenie
siÚ o opiniÚ do RDO¥.
Wycinka drzew
Jeĝeli dziaïka jest prywatnym lasem (Ls), to
mamy prawo wycinaÊ swoje drzewa, ale ĝeby
nie mieÊ kïopotów, choÊby z policjÈ podczas
transportu, musimy tak pozyskane drzewo zalegalizowaÊ, czyli uzyskaÊ stosowny dokument. Uzyskamy go albo od urzÚdnika w starostwie, albo jeĂli starostwo zleciïo nadzór
nad lasami prywatnymi – z nadleĂnictwa.
W praktyce naleĝy wystÈpiÊ o taki dokument
przed wyciÚciem drzew, najlepiej za poĂrednictwem leĂniczego. W kaĝdym razie podle-
Dom w lesie
Pokusa budowy domu na urokliwej zalesionej dziaïce to niezwykle ambitne wyzwanie
gamy pod ustawÚ o lasach i nie ma wtedy ĝadnych opïat za wycinanie drzew, pomijajÈc
symbolicznÈ kwotÚ 10 zï za wydanie zaĂwiadczenia o legalnoĂci drewna.
JeĂli jednak nasza dziaïka nie jest lasem, to
wtedy podlegamy pod ustawÚ z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody. I wtedy w grÚ
wchodzÈ zupeïnie inne zasady. Artykuï 83 tej
ustawy mówi, ĝe po pierwsze: UsuniÚcie drzew
lub krzewów z terenu nieruchomoĂci moĝe nastÈpiÊ (...) po uzyskaniu zezwolenia wydanego
przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta na wniosek posiadacza nieruchomoĂci.
Krótko mówiÈc, nie wolno tknÈÊ ĝadnego
drzewa w wieku powyĝej lat 5 (z wyjÈtkiem
owocowych), ani krzewów, bez pisemnego zezwolenia. Za usuwanie drzew i krzewów bez
zezwolenia przewidziana jest kara pieniÚĝna
trzykrotnie wyĝsza od opïaty. Czyli za usuniecie bez zezwolenia tej jednej jedynej sosny
trzeba byïoby zapïaciÊ ponad 9300 zï!
Przepisy te budzÈ grozÚ, ale na szczÚĂcie
sÈ wyjÈtki. Na przykïad artykuï 86 zawiera zapis: Nie pobiera siÚ opïat za usuniÚcie
drzew:(...) na których usuniÚcie osoba fizyczna uzyskaïa zezwolenie na cele niezwiÈzane
z prowadzeniem dziaïalnoĂci gospodarczej.
To jest furtka do uzyskania w gminie zezwolenia na usuniÚcie drzew bez tych drakoñskich opïat i kar, a jedynie za opïatÈ kilkudziesiÚciu zïotych za wydanie takiego
dokumentu. Nie oznacza to automatycznie,
ĝe uzyskamy zezwolenie wójta na usuniÚcie
wszystkich drzew z dziaïki, ale jest szansa,
ĝe bÚdziemy mogli bez nadmiernego obciÈĝenia wyciÈÊ drzewa pod planowany domek.
Co bÚdzie, jeĂli po zamianie na uĝytek rolny wójt nie wyda nam zgody na usuniÚcie drzew albo zaĝÈda niebotycznych opïat?
Czyĝby przy zamianie lasu na uĝytek rolny na
podstawie art. 13 ustawy o lasach konieczne
byïo wczeĂniejsze wyciÚcie drzew za wszelkÈ
cenÚ, przed uzyskaniem decyzji starosty? A jeĂli starosta nie wyda pozytywnej decyzji? Czy
wtedy groĝÈ nam kary za przedwczesny zrÈb
i koszty ponownego zalesienia?
Takie rozwaĝania mogÈ przyprawiÊ o zawaï
serca, ale na szczÚĂcie sytuacja wyglÈda zupeïnie inaczej, duĝo korzystniej.
Kluczowy jest fakt, ĝe decyzja starosty o zamianie lasu na uĝytek rolny nie powoduje au-
tomatycznie, ĝe dziaïka staje siÚ rolÈ i ĝe natychmiast wpadamy pod ustawÚ o ochronie
przyrody. Otóĝ w Ăwietle prawa decyzja starosty jest aktem niĝszego rzÚdu, niĝ zapisy w dokumentach Wydziaïu Geodezji tegoĝ
Starostwa. Tym samym nasza leĂna dziaïka
nadal jest lasem i nadal podlegamy pod ustawÚ o lasach. Nie moĝemy jeszcze wystÈpiÊ do
urzÚdu gminy o warunki zabudowy, bo na
mapach i w rejestrze gruntów nadal bÚdzie to
las. Najpierw trzeba przeklasyfikowaÊ las na
uĝytek rolny. W tym celu musimy faktycznie
zamieniÊ las na rolÚ i wystÈpiÊ z wnioskiem
do wydziaïu geodezji w starostwie o aktualizacjÚ klasyfikacji.
Tu naleĝy wyraěnie podkreĂliÊ, ĝe korzystajÈc z bocznej furtki, a mianowicie artykuïu 13
ustawy o lasach, omijamy wiele problemów
i kosztów, które musielibyĂmy ponieĂÊ, zaïatwiajÈc pozwolenie na budowÚ przez realizacjÚ planu miejscowego (MPZP). Tym bardziej,
jeĝeli bÚdziemy budowaÊ siedlisko rolnicze.
Otóĝ budujÈc siedlisko rolnicze, nie wyïÈczamy gruntu z produkcji rolnej i caïy czas jesteĂmy niejako w obrÚbie ustawy z dnia 3 lutego
1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leĂnych.
Bo za zmianÚ lasu na uĝytek rolny nie ma
opïat, a budujÈc siedlisko, nie przeksztaïcamy
dziaïki na budowlanÈ, co zresztÈ oznacza teĝ
znacznie niĝsze podatki, zarówno za grunt,
jak i za budynki.
Warto wiÚc byÊ rolnikiem i zbudowaÊ siedlisko, a nie domek letniskowy, za który podatki byïyby kilkadziesiÈt razy wyĝsze.
ZostaÊ rolnikiem?
Wbrew pozorom dziĂ bardzo ïatwo staÊ siÚ
rolnikiem. Nie trzeba mieÊ specjalistycznego
wyksztaïcenia – kaĝde wyksztaïcenie Ărednie, a wiÚc ogólniak czy dowolne technikum,
Tabela 1
Klasa
bonitacyjna
I
II
III
IV
I
II
IIIa
IIIb
IVa
IVb
V
VI
1,95
1,80
1,65
1,35
1,10
0,80
0,35
0,20
1,80
1,65
1,50
1,25
1,00
0,75
0,30
0,15
1,65
1,50
1,40
1,15
0,90
0,65
0,25
0,10
1,45
1,35
1,25
1,00
0,80
0,60
0,20
0,05
Rejon
jest w Ăwietle prawa takĝe wyksztaïceniem
rolniczym. Nie trzeba teĝ prowadziÊ gospodarstwa, hodowaÊ zwierzÈt ani uprawiaÊ roli.
Ale trzeba pamiÚtaÊ, iĝ w grÚ wchodzÈ
rozmaite przepisy i ich interpretacja przez
poszczególne instytucje. Wedïug pewnych
przepisów rolnikiem jest kaĝdy, kto posiada
1 hektar uĝytków rolnych. A jeĂli jest rolnikiem, to z mocy ustawy podlega obowiÈzkowemu ubezpieczeniu w KRUS, czyli Kasie
Rolniczego Ubezpieczenia Spoïecznego.
Problem zostania rolnikiem moĝe wydawaÊ siÚ maïy, poniewaĝ Ărednia cena 1 hektara (10 000 m2) ziemi rolnej to obecnie kilkanaĂcie tysiÚcy zïotych, czyli jeden metr
kwadratowy kosztuje poniĝej 2 zï, a w niektórych okolicach nadal moĝna kupiÊ ziemiÚ po cenach poniĝej 1 zï/m2. Czemuĝ
wiÚc nie kupiÊ jednej, mniejszej wymarzonej dziaïki (leĂnej) pod zabudowÚ, a do tego
drugiej, 1-hektarowej tylko po to, by staÊ siÚ
rolnikiem, by przy okazji pïaciÊ KRUS, zamiast ZUS-u i by pobieraÊ z ARiMR unijne
dopïaty – pïatnoĂci bezpoĂrednie?
Owszem, z mocy ustawy, obowiÈzkowemu ubezpieczeniu rolniczemu (KRUS) podlega kaĝdy posiadacz co najmniej 1 hektara
uĝytków rolnych, o ile nie jest pracownikiem lub nie prowadzi dziaïalnoĂci, zapewniajÈcej ubezpieczenie w ZUS. Tylko czy
ma to byÊ 1 hektar fizyczny, czy 1 tak zwany
hektar przeliczeniowy?
KupujÈc ziemiÚ rolnÈ, pïacimy za hektary fizyczne, czyli za rzeczywistÈ powierzchniÚ
gruntu. Potem, pïacÈc gminie podatek rolny,
zapïacimy za posiadane hektary przeliczeniowe. Hektar przeliczeniowy (1 hap) to umowna
jednostka powierzchni gruntu, zwiÈzana z plonem zbóĝ, stosowana gïównie w zwiÈzku z podatkami. Z jednego hektara fizycznego moĝna
uzyskaÊ róĝny plon, zaleĝnie od ĝyznoĂci (fachowo – od klasy bonitacyjnej), a takĝe od regionu naszego kraju. Dlatego ustalono cztery
regiony i kilka klas bonitacyjnych oraz wspóïczynniki przeliczeniowe. Klasa bonitacyjna I
to gleby najlepsze, klasa VI – najsïabsze.
Tabela 1 pokazuje takie przeliczniki dla gruntów ornych. Nieco inna jest analogiczna tabela
dla uĝytków zielonych (ïÈki i pastwiska).
Z tabeli 1 wynika, ĝe na przykïad w rejonie III gleba klasy VI ma wspóïczynnik 0,1,
BUDUJEMY DOM
9/2010
209
Reportaĝ
co zaznaczone jest kolorem ĝóïtym. Oznacza
to, ĝe w okrÚgach podatkowych oznaczonych
III, aby mieÊ 1 hektar przeliczeniowy, trzeba mieÊ aĝ 10 hektarów fizycznych „szóstki”
(RVI) lub cztery hektary „piÈtki” (RV), albo tylko 0,666 ha „dwójki (RII). W przypadku KRUS
i ubezpieczenia rolniczego trzeba siÚ upewniÊ w lokalnym oddziale, czy wystarczy 1 hektar fizyczny.
Ale hektary przeliczeniowe dotyczÈ tylko podatku rolnego i, takĝe ubezpieczenia
w KRUS, a nie majÈ nic wspólnego z kwestiami zabudowy siedliskowej.
W kaĝdym przypadku trzeba siÚ stuprocentowo upewniÊ w urzÚdzie gminy, jakie
sÈ warunki i moĝliwoĂci budowy siedliska
na gruncie rolnym. Generalnie, po podziale dziaïek rolnych, nie mogÈ one mieÊ powierzchni mniejszej niĝ 30 arów (3000 m2).
Jednak w praktyce przy podziale dziaïek siedliskowych moĝna je dzieliÊ na znacznie
mniejsze kawaïki.
Warto teĝ pamiÚtaÊ, ĝe wspomniana
wczeĂniej ustawa z dnia 27 marca 2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w artykule 61 zawiera zapis,
ĝe dopiero posiadanie gospodarstwa o powierzchni przekraczajÈcej ĂredniÈ powierzchniÚ gospodarstwa rolnego w danej
gminie uprawnia do budowy siedliska niemal w dowolnym miejscu, bez koniecznoĂci
sÈsiadowania z dziaïkÈ zabudowanÈ.
Podsumowanie
Jak widaÊ z przedstawionych informacji, odpowiedě na pytanie: czy i na jakich zasadach moĝna zbudowaÊ dom w lesie?, nie jest
ïatwa. Zawsze budowa na zalesionej dziaïce
oznacza dodatkowe kïopoty. Sprawa jest doĂÊ
prosta tylko wtedy, gdy zalesiona dziaïka jest
objÚta planem miejscowym (MPZP), który
przewiduje zabudowÚ, czy to mieszkaniowÈ,
czy rekreacyjnÈ.
Gdy plan miejscowy tego nie przewiduje lub gdy takiego planu nie ma, szanse na
budowÚ na zalesionej dziaïce malejÈ i zadania takiego powinni siÚ podejmowaÊ tylko ci,
którzy sÈ mocno zdeterminowani. KorzyĂci
z okazyjnego kupna taniej, zalesionej dziaïki
mogÈ siÚ okazaÊ iluzoryczne, w porównaniu
z dodatkowymi kosztami, a takĝe ryzykiem
caïkowitego fiaska zamierzeñ budowlanych.
Dobra wiadomoĂÊ jest taka, ĝe kaĝdy, nawet nie bÚdÈc wïaĂcicielem gruntu, moĝe
wystÈpiÊ do gminy o wydanie warunków zabudowy na dziaïce rolnej, która nie jest objÚta MPZP. Do wniosku trzeba doïÈczyÊ wypis z rejestru gruntów i dwie mapki w róĝnej
skali, które to dokumenty moĝna uzyskaÊ
w powiatowym starostwie. Koszty uzyskania warunków zabudowy sÈ nieduĝe: razem
do 200 zï; trzeba tylko poczekaÊ miesiÈc lub
dwa na odpowiedě.
Jeĝeli dziaïka ma status lasu (Ls), nie warto
skïadaÊ wniosku o warunki zabudowy, bo odpowiedě bÚdzie negatywna. Uzyskanie zezwolenia na budowÚ na takiej dziaïce to zadanie
tylko dla bardzo mocno zdeterminowanych
lub zdesperowanych. Wtedy moĝna najpierw
spróbowaÊ bocznÈ furtkÈ, przez starostwo powiatowe, uzyskaÊ zgodÚ na zamianÚ lasu na
uĝytek rolny wedïug artykuïu 13 ustawy o lasach. Druga droga, jeszcze bardziej kosztowna i ryzykowna prowadzi przez urzÈd gminy
i przez realizacjÚ planu miejscowego (MPZP).
W przypadku dziaïek zalesionych na pewno bardzo ostroĝnie naleĝy podchodziÊ do
zapewnieñ sprzedajÈcego i jego znajomych.
Z drugiej strony czasem sÈ moĝliwoĂci, o których nie wie ani sprzedajÈcy, ani domoroĂli
doradcy. Niniejszy artykuï takĝe nie wyczerpuje wszystkich szczegóïów, w tym moĝliwoĂci i problemów. To sÈ bowiem rzadko spotykane przedsiÚwziÚcia i maïo kto miaï do
czynienia z procedurami dotyczÈcymi budowy w lesie. Warto pytaÊ wszÚdzie wokóï: czy,
* Peïny tekst reportaĝu znajduje siÚ na naszej stronie internetowej: www.budujemydom.pl/dom_w_lesie
210
BUDUJEMY DOM
9/2010
komu i kiedy podobne przedsiÚwziÚcie udaïo siÚ zrealizowaÊ. Ale trzeba teĝ pamiÚtaÊ, ĝe
w ostatnich latach duĝo siÚ zmieniïo i nadal
siÚ zmienia, choÊby w zakresie samowoli budowlanej, klasyfikacji gruntów i uzyskiwania
rozmaitych zezwoleñ. Generalnie przepisy sÈ
zaostrzane. Trzeba teĝ mieÊ ĂwiadomoĂÊ, ĝe
krajowe przepisy sÈ bardzo zawikïane, niejednoznaczne, a wrÚcz panuje w nich baïagan.
W kaĝdym przypadku duĝe znaczenie
majÈ kontakty z wójtem gminy, który ma naprawdÚ wielkÈ wïadzÚ i zazwyczaj sporÈ wiedzÚ o realnych moĝliwoĂciach. Ale nawet dobrzy urzÚdnicy nie ogarniajÈ wszystkiego
i nie nadÈĝajÈ za zmianami. W róĝnych okolicach odmiennie interpretuje siÚ poszczególne
przepisy. Dlatego warto zasiÚgnÈÊ opinii miejscowych fachowców, niezwiÈzanych ani ze
sprzedajÈcym, ani z urzÚdem gminy, np. architektów, planistów, geodetów, klasyfikatorów, którzy znajÈ miejscowÈ sytuacjÚ i pomogÈ oceniÊ realnoĂÊ tego rodzaju nietypowych
zamierzeñ. DziĂ interesujÈcym ěródïem informacji jest teĝ Internet, ale informacje na forach
czÚsto pochodzÈ od zupeïnych laików i mogÈ
wprowadzaÊ w bïÈd. W wÈtpliwych przypadkach warto telefonowaÊ do urzÚdników w sÈsiednich gminach czy starostwach i pytaÊ,
pytaÊ, pytaÊ. JeĂli sprawy sÈ juĝ w toku, wnioskodawcy zawsze przysïuguje prawo do informacji i wglÈdu do dokumentów.
Warto interesowaÊ siÚ tokiem zaïatwiania
swoich spraw w urzÚdach i w razie potrzeby
przed wydaniem decyzji skïadaÊ na piĂmie
dodatkowe wyjaĂnienia i dokumenty. A w razie niepomyĂlnych rozstrzygniÚÊ, zazwyczaj
moĝna siÚ odwoïywaÊ do wyĝszej instancji.
CzÚsto urzÚdnicy popeïniajÈ bïÚdy formalne,
ale lepiej mieÊ rzeczowe argumenty.
Na pewno jednak zamierzenie polegajÈce
na budowie domu na dziaïce leĂnej to zadanie dla wytrwaïych, zdeterminowanych, lubiÈcych ryzyko i odpornych na stres.*