D - Sąd Okręgowy w Słupsku

Sygn. akt IV Cz 477/13
POSTANOWIENIE
Dnia 23 sierpnia 2013 r.
Sąd Okręgowy w Słupsku, IV Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Andrzej Jastrzębski (spr.)
Sędziowie SO: Elżbieta Jaroszewicz, Mariusz Struski
po rozpoznaniu w dniu 23 sierpnia 2013 r. w Słupsku
na posiedzeniu niejawnym
skargi dłużników M. M., U. M.
z udziałem wierzycieli: (...) spółki z o.o. z siedzibą w S., (...) Banku (...) S.A. z siedzibą w W., H. L., D. L., M. L.
w przedmiocie nadzoru nad egzekucją z nieruchomości i zarzutów na opis i oszacowanie nieruchomości
na skutek zażalenia dłużnika M. M.
postanowienia Sądu Rejonowego w Lęborku
z dnia 24 maja 2013 r., sygn. akt I Co 1252/11
postanawia:
1/ oddalić zażalenie,
2/ oddalić wnioski o zasądzenie kosztów postępowania zażaleniowego.
Sygn. akt IV Cz 477/13
UZASADNIENIE
W treści skargi na opis i oszacowanie nieruchomości dłużnicy zarzucili, że biegły nie wybrał właściwego podejścia
oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a ustalona wartość nieruchomości jest zaniżona, podnosząc to
na podstawie załączonego przez dłużników do skargi operatu szacunkowego z dnia 31.08.2010r. sporządzonego
przez rzeczoznawcę majątkowego J. Ś., który został wykonany w celu określenia wartości rynkowej dla wymuszonej
sprzedaży jako zabezpieczenie wierzytelności kredytobiorców.
Sąd Rejonowy w postanowieniu z dnia 6 listopada 2012 r. skargę dłużników oddalił. W ocenie sądu I instancji nie
sposób było się zgodzić się ze stanowiskiem dłużników, że biegły winien dokonać oszacowania nieruchomości w
oparciu o metodę dochodową.
Zażalenie na powyższe postanowienie wywiedli dłużnicy, który zaskarżając je podnieśli, iż oszacowanie nieruchomości
dokonane metodą przyjętą przez biegłego jest niewiarygodne i drastycznie zaniża wartość nieruchomości w stosunku
do wyceny nieruchomości sporządzonej przez innego rzeczoznawcę d/s szacowania wartości nieruchomości.
Postanowieniem z dnia 23 stycznia sąd II instancji uchylił rozstrzygniecie sądu do ponownego rozpoznania, wskazując,
że rzeczą sądu I instancji ponownie rozpoznającego zarzuty dłużników na opis i oszacowanie nieruchomości
pozostanie rozważenie zobowiązania biegłego do pogłębionej analizy rynku nieruchomości, która to analiza winna
uzasadniać przyjętą metodę wyceny nieruchomości, pamiętając, o celu czynności egzekucyjnej w postaci opisu
i oszacowania nieruchomości w toku jej egzekucyjnej sprzedaży, którym jest w istocie ustalenie wysokości ceny
wywołania i wysokości rękojmi, nie zaś rzeczywistej rynkowej wartości, która zostaje wskazana w wyniku licytacji, a
zatem ewentualne zwiększenie wartości nieruchomości związane z sytuacją na rynku winno znaleźć odzwierciedlenie
w zainteresowaniu licytantów i uzyskanej w wyniku przetargu cenie.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy na rozprawie w dniu 17 maja 2013r.Sąd Rejonowy przesłuchał biegłego, który
dokonał oszacowania nieruchomości dłużników. Biegły przed przedstawieniem swojego stanowiska szczegółowo
zapoznał się z aktami sprawy, w tym szczególności z treścią uzasadnienia orzeczenia Sądu Okręgowego w Słupsku
i podtrzymał swoją wcześniejszą opinię szczegółowo ją uzasadniając. Wskazał, iż zgodnie z treścią art. 154 ustawy
o gospodarce gruntami rzeczoznawca dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania
uwzględniają w szczególności cel wyceny. Jednocześnie zgodnie z treścią rozporządzenia o czynnościach komorników
mówi się o przeciętnych cenach sprzedaży nieruchomości podobnych. Zapis ten stanowi odpowiedź na pytanie jakie
podejście powinno być priorytetowe przy wycenie nieruchomości dla celów czynności komorniczych. Biegły zaznaczył
iż zarówno podejście dochodowe jak i podejście porównawcze określa wartość rynkową nieruchomości zatem przyjęcie
takiego czy innego podejścia musi dać bardzo zbliżony wynik. W jego ocenie operat szacunkowy opracowany przez
biegłego J. Ś. odbiega od aktualnej sytuacji rynkowej i stanu nieruchomości. Biegły zaznaczył iż część wycenianej
przez niego nieruchomości jest w stanie budowy, a zatem nie może ona przynosić dochodu. Tym samym dla tej
część nieruchomości przy jej szacowaniu nie można zastosować metody dochodowej zatem zasadnym jest jedynie
zastosowanie podejścia porównawczego. Biegły podkreślił iż w swojej opinii podał iż cena za 1 m2 oscyluje w granicach
od 2000 zł do 3000 zł. Na potwierdzenie takiego stanowiska odwołał się do oferty nieruchomości pensjonatowej
załączonej do jego pisma z dnia 10 września 2012r. Tym samym, zdaniem biegłego osiągnięcie kwoty od 7-10 tysięcy
złotych za jeden metr kwadratowy nieruchomości dłużników wskazanej przez rzeczoznawcę J. Ś. przy obecnej sytuacji
rynkowej jest nierealne.
W realiach przedmiotowej zdaniem Sądu Rejonowego uznać należało iż biegły dokonując wyceny nieruchomości U. B.
M. i M. M. zasadnie przyjął za podstawę wyceny metodę porównawczą aczkolwiek jak kilkakrotnie podkreślał biegły
zarówno przy przyjęciu do wyceny metody dochodowej jak i metody porównawczej wartość szacowanej nieruchomości
powinna być zbliżona. Ewentualne rozbieżności zweryfikuje natomiast przebieg licytacji nieruchomości. Biegły
słuchany na rozprawie w sposób bardzo szczegółowy odwołując się do właściwych przepisów uzasadnił przyjęcie
takiego sposobu szacowania nieruchomości dłużników. Biegły podtrzymał w całości swoją wcześniejszą opinię bardziej
szczegółowo uzasadniając to czemu do wyceny przyjął metodę porównawczą.
Zarzut dłużników sprowadzający się do stwierdzenia iż biegły zaniżył wartość nieruchomości może być zweryfikowany
w trakcie licytacji bowiem – co wymaga podkreślenia – wartość oszacowania służy jedynie do oznaczenia ceny
wywoławczej , a ostateczną wysokości ceny nabycia ustali działający na tym terenie rynek i faktyczne zainteresowanie
w nabyciu nieruchomości. Powyższe legło u podstaw oddalenia skargi.
Z rozstrzygnięciem tym nie zgodził się dłużnik M. M..
W złożonym zażaleniu domagał się jego uchylenia, podnosząc, że oszacowanie nieruchomości dokonane w toku
niniejszego postepowania jest niewłaściwe, zważywszy, że jest trzy i pół krotnie niższe od wyceny dokonanej w
2010 r., a nadto w jego ocenie brak jest przesłanek do zastosowania przyjętej przez biegłego metody szacowania
nieruchomości.
W odpowiedzi na zależenie wierzyciele (...) spółka z o.o. z siedzibą w S., H. L. i D. L. wnieśli o oddalenie zażalenia i
zasądzenie kosztów postepowania zażaleniowego.
Rozpoznając złożone zażalenie Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zażalenie jest bezzasadne.
Dłużnik w treści zażalenia ponawia swoje zarzuty pod adresem oszacowania nieruchomości, które pozostały
przedmiotem dwukrotnej analizy przez sąd egzekucyjny i de facto w chwili obecnej stanowią niczym nie uzasadnioną
polemikę z poprawnym stanowiskiem sądu I instancji. Ponowne podniesienie argumentacji sprowadzającej się do
przywołania wyceny rzeczoznawcy J. Ś., nie może odnieść zamierzonego skutku zakładanego przez dłużnika. Nie
uwzględnia ono tak zmiany koniunktury na rynku nieruchomości (co jest okolicznością bezsporną), okoliczności
które legły u podstaw dokonania szacunku przez tego rzeczoznawcę (został wykonany w celu określenia wartości
rynkowej dla wymuszonej sprzedaży jako zabezpieczenie wierzytelności kredytobiorców), jak również wskazanych
przez biegłego w niniejszej sprawie uchybień w szacunku.
Pamiętając zatem, że oszacowanie nieruchomości ma za cel ustalenie wysokości ceny wywołania i wysokości rękojmi,
nie zaś rzeczywistej rynkowej wartości, która zostaje wskazana w wyniku licytacji, a jeśli jak wywodzi dłużnik
wartość nieruchomości jest wielokrotnie wyższa to winno to znaleźć odzwierciedlenie w zainteresowaniu licytantów
i uzyskanej w wyniku przetargu cenie.
Z uwagi na powyższe, na mocy art. 385 kpc w związku z art. 397 kpc orzeczono jak w pkt 1 postanowienia.
Brak jest podstaw do zasadzenia na rzecz wierzycieli na tym etapie postępowania kosztów postępowania
zażaleniowego. Zgodnie bowiem z treścią art. 108 § 1 kpc sąd rozstrzyga o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym
sprawę w instancji Postanowienie w niniejszej sprawie jest postanowieniem incydentalnym, nie kończącym sprawy
w instancji, zatem żądanie przyznania kosztów postępowania zażaleniowego na tym etapie sprawy uznać należy za
przedwczesne, a w konsekwencji podlegające oddaleniu, o czym orzeczono w pkt 2 sentencji postanowienia.